河北區(qū)南口路整合營(yíng)銷全面籌劃案（第一稿）

一.項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

（-）項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

1.項(xiàng)目地理位置:項(xiàng)目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項(xiàng)目地塊北鄰榆關(guān)道、

南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其她工業(yè)用地。

項(xiàng)目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用

地，地上建筑物多為廠、庫(kù)房、辦公用店，拆遷較簡(jiǎn)樸。

（二）項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查

1.生態(tài)環(huán)境

1-1自然景觀:項(xiàng)目周為區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使

本來是工廠的）廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。周邊自然景觀只有新開河，如果新開河

可以改造，將對(duì)該區(qū)域B勺環(huán)境提高起到相稱B勺作用。

1-2環(huán)境污染:雖然項(xiàng)目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn),

加上原本的工廠并不是高污染公司，因此周邊的污染并不嚴(yán)重。原有的大型污染

公司天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠(yuǎn),對(duì)此項(xiàng)目無太大影響。

1-2-1噪音：周邊的鐵路是重要的噪音污染源，除了西側(cè)的鐵路基本廢棄，南側(cè)

和東側(cè)B勺鐵路由于是重要鐵路，運(yùn)用率較高，產(chǎn)生的噪音對(duì)項(xiàng)目也有某些影響，

但由于項(xiàng)目與鐵路有一定距離，估計(jì)噪音的影響將集中在晚上。

13治安環(huán)境：該區(qū)域原有的）居住人口不多，但重要是產(chǎn)業(yè)工人。在通過了幾年

的大規(guī)模改造之后，雖然有大批居民遷入，但重要集中在榆關(guān)道上，南口路一帶

仍然較偏僻，目周邊基本無外來人口，治安B勺基本不錯(cuò)。在項(xiàng)目東側(cè)鐵路附近有

鐵路公安處看守所。

2.人文環(huán)境：由于原居民較分散，本地并無特色人文環(huán)境。

（三）地塊交通條件調(diào)查

1.周邊交通現(xiàn)狀條件：項(xiàng)目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路）

1.2公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比

較以便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改

造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。

2.公共交通網(wǎng)：18路，北倉(cāng)一辰緯路、803路，萬科新城—人民公園

852路，宜興埠一西站、670路，小淀一百貨大樓

671路，梅廠一百貨大樓、878路，普濟(jì)河道一金谷園

610,浦口道一四十七中、678路，體院北一普天里

3.交通遠(yuǎn)景規(guī)劃：榆關(guān)道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道B勺規(guī)劃路。習(xí)前

周邊項(xiàng)目的）退線也可以體現(xiàn)出這一點(diǎn)，改造后的榆關(guān)道將使周邊的交通狀況

進(jìn)一步改善。

（四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

L購(gòu)物：周邊購(gòu)物不太以便，家樂超市在中山北路與育紅路交口，中山路和

新安購(gòu)物中心都距該項(xiàng)目較遠(yuǎn)。周邊也沒有成型B勺自由市場(chǎng)。

2.篌飲:周邊比較出名B勺餐飲場(chǎng)合為翰賓樓，此外在項(xiàng)目以西尚有一家津浦

大酒店。

3.教育:周邊的小學(xué)有育英小學(xué)，該學(xué)校是市屬重點(diǎn)小學(xué)，距項(xiàng)目距離在L5

公里左右。此外外語學(xué)咬與項(xiàng)目距離也在這個(gè)范畸內(nèi)，同步該校教育質(zhì)量也不錯(cuò)。

項(xiàng)目西側(cè)的席廠下坡小學(xué)則屬于教育質(zhì)量稍差的小學(xué)。昆緯路上的天津市二中是

新建的示范校，只是稍遠(yuǎn)了某些。河北工業(yè)大學(xué);我市首批招生B勺重點(diǎn)大學(xué)，教

育質(zhì)量較好。周邊缺少好的幼兒園和保育院。

4.醫(yī)療:河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項(xiàng)目近來的兩所醫(yī)院，但醫(yī)院較小。

周邊醫(yī)療水平較高R勺醫(yī)院尚有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院，其中二五四醫(yī)院是大型B勺

綜合性軍屬醫(yī)院，只是距項(xiàng)目稍遠(yuǎn)。

5.文體:周邊問題設(shè)施及場(chǎng)合短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不抱負(fù)有關(guān)。

6.銀行、郵局:周邊無較大KJ銀行，在周邊只有一種工商銀行新開河儲(chǔ)蓄所,

此外，新開橋郵電所也距項(xiàng)目不遠(yuǎn)。但是項(xiàng)目周邊無證券部。

7.其她：榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近尚有北寧公園，這是

周邊較有名的兩個(gè)景點(diǎn)。

（五）綜合分析：

從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的）屬于中檔地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾

年B勺改造已逐漸發(fā)展成為新H勺居住區(qū)，生活配套設(shè)施逐漸完善，人文環(huán)境尚未形

成，客源基本相對(duì)單薄。

二.區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

（-）宏觀層面形勢(shì)分析及預(yù)測(cè)

1.宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨向調(diào)節(jié)

1-1世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)衰退跡象

世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為2.4%,大大低于B勺4.7%o這將是自1993年以來世界經(jīng)濟(jì)

的最低增幅。摩根斯坦利將2.5%的增長(zhǎng)率作為判斷世界經(jīng)濟(jì)與否進(jìn)入衰退的門

檻。以此衡量，則肯定是衰退的一年。目前世界經(jīng)濟(jì)面臨的一種突出問題是，幾

乎所有地區(qū)B勺經(jīng)濟(jì)浮現(xiàn)了來最嚴(yán)重的同步下滑的狀況?？紤]到目前石油及原料價(jià)

格下隆、歐美銀行指引利率調(diào)低、T業(yè)化國(guó)家通脹壓力減輕刺激購(gòu)買力增強(qiáng).以

及新技術(shù)的）應(yīng)用使勞動(dòng)生產(chǎn)率繼續(xù)上升等諸多利好消息，我們固然有理由相信世

界經(jīng)濟(jì)將開始復(fù)蘇，但這一前景是很不擬定B勺，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)惡化H勺也許性相稱

大。

1-2國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定

11月份，全國(guó)商品房竣工面積L2億平方米，同比噌長(zhǎng)17.6%。并且商品房空

置面積的增速減少到0.9%,是近幾年來的最小增幅，其中空置商品房住宅在初

次下降后持續(xù)浮現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，闡明了市場(chǎng)上的需求旺盛。因此在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)旺盛B勺

需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持迅速贈(zèng)長(zhǎng)的勢(shì)頭。

帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落的因素，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售增幅的回落。

去年一季度全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)48.9%,二季度增長(zhǎng)34.9%,三季

度增長(zhǎng)32.7%,而10月當(dāng)月增長(zhǎng)比例為13%,為去年以來H勺最低點(diǎn)。在這一系

列銷售記錄數(shù)字面前，很容易讓人產(chǎn)生錯(cuò)覺，目前絕大部分業(yè)內(nèi)人士都對(duì)發(fā)譽(yù)形

勢(shì)感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對(duì)房地產(chǎn)景氣周期做出了錯(cuò)誤B勺判斷。

房地產(chǎn)銷售贈(zèng)幅回落是有政策背景B勺，出臺(tái)新B勺商品房銷售管理措施、央行

作出有關(guān)取消零首付的決定、央行發(fā)出有關(guān)嚴(yán)格放貸的告知。這一系列B勺政策都

充足體現(xiàn)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍然保存著“政策市鋁勺特性。同步去年B勺走低將

為今年發(fā)明上升空間

從國(guó)內(nèi)各項(xiàng)房地產(chǎn)記錄指標(biāo)判斷，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)形勢(shì)是高開低走，

今年的形勢(shì)很也許與去年相反，體現(xiàn)為低開高走。國(guó)內(nèi)厲地產(chǎn)業(yè)在通過去年下

半年的高位盤整后，有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

之因此預(yù)測(cè)今年房地產(chǎn)投資會(huì)增長(zhǎng)，核心因素是在啟動(dòng)內(nèi)需B勺政策背景下，

房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要H勺角色?！俺醋鳌痹跇鞘惺冀K都存在，因此不是核心問題。

目前樓市真正存在B勺大問題是房?jī)r(jià)上漲速度太快，為此后預(yù)留的空間太小。這樣

的話，住房消費(fèi)這個(gè)亮點(diǎn)此后就難以持續(xù)。而這個(gè)行業(yè)的資本密集型特性很容易

使行業(yè)投資浮現(xiàn)過熱，從而引起泡沫，從這個(gè)角度理解政府的）降溫調(diào)控行為就很

清晰了。在這方面最佳B勺例子是上海。上海在1993年宏觀調(diào)控之后，樓市進(jìn)入

了低谷，但也正是當(dāng)年B勺低房?jī)r(jià)為如今B勺上海房地產(chǎn)的）高速發(fā)展提供了空間。目

前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處在新B勺景氣周期，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性走低，可以

看作是為此后的市場(chǎng)提供發(fā)展空間。

在世界經(jīng)濟(jì)寒流陣陣的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在所獲得H勺成績(jī)是不俗的。在外部

環(huán)境不利的狀況下，今年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)B勺重點(diǎn)之一無疑會(huì)是啟動(dòng)內(nèi)需，房地立業(yè)

揩是重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。

在增進(jìn)消費(fèi)方面，我們注意到在全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議八個(gè)方面的部署中，并沒

有提到“刺激內(nèi)需”的字樣，而是提出了“哺育國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求出規(guī)定。事實(shí)上，“刺

激內(nèi)需”的提法過于簡(jiǎn)樸化，并不能反映和代表國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的1真實(shí)狀況。相反,

哺育消費(fèi)的問題又沒有引起真正B勺注重?！安赣币馕吨鴶U(kuò)大，“刺激”意味著本來

就有只要釋放出來就行，兩者的本意大相徑庭。

就目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)形勢(shì)觀測(cè)，唯一可以對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到較為有效支撐B勺是兩個(gè)

產(chǎn)業(yè)，一種是房地產(chǎn)，一種是汽車。只有這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)具有比較完備的產(chǎn)業(yè)鏈，一

旦啟動(dòng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響將會(huì)最大。房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)B勺產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以

帶動(dòng)建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，是此

后帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前B勺房地產(chǎn)開發(fā)熱已有了本質(zhì)B勺

區(qū)別，一是個(gè)人購(gòu)房比重的增長(zhǎng)，另一種是開發(fā)資金浮現(xiàn)了以公司自籌和預(yù)付款

為主的轉(zhuǎn)變，因此可以覺得這一產(chǎn)業(yè)也正在達(dá)到健康運(yùn)營(yíng)的水準(zhǔn)線。

今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展具有如下利好因素：

一、國(guó)家宏觀政策的推動(dòng)力。近年來中國(guó)GDP在7%—8%日勺增長(zhǎng)率中，房

地產(chǎn)業(yè)B勺拉動(dòng)作用達(dá)一種百分點(diǎn)。中國(guó)繼續(xù)保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)B勺持續(xù)、迅速發(fā)展，房

地產(chǎn)業(yè)則是核心所在。因此，政府的一系列措施十分有助于該行業(yè)的發(fā)展。

二、住房制度改革推動(dòng)行業(yè)高速發(fā)展。中國(guó)住房制度改革正向縱深發(fā)展.從

危房改造向康居工程邁進(jìn)。其改革將繼續(xù)刺激居民B勺購(gòu)房積極性，釋放住房消費(fèi)

能量。

三、居民消費(fèi)構(gòu)造升級(jí)是行業(yè)發(fā)展B勺內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。目前居民消費(fèi)的恩格爾系

數(shù)已降至40%,北京甚至接近35%,這正是增長(zhǎng)住房消費(fèi)的）良機(jī)。

四、城鄉(xiāng)化進(jìn)程加速了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。目前中國(guó)城鄉(xiāng)化人口占總?cè)丝?6%,

此后二十年H勺發(fā)展目的是人口的50%住在城里,每年將有約一千萬農(nóng)民進(jìn)城工

作、生活，將對(duì)住宅產(chǎn)生巨大的1需求。

綜上所述，我們預(yù)期：

隨著著入世，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)K）巨大前景將吸引國(guó)內(nèi)外投資者的青睞，投資

主體將更加多樣化。房地產(chǎn)公司在“國(guó)退民進(jìn)”的背景下，將會(huì)啟動(dòng)更多的民

間投資。同步，中心都市建設(shè)國(guó)際化大都市的步伐將加快，政府投資也會(huì)大幅

增長(zhǎng)。可以預(yù)見，今年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資在無全球性的金融風(fēng)波影響的狀況下

將會(huì)持續(xù)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。銷售也將于持平。

2,我市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2-1回憶

全市銷售商品房660萬建筑平方米，金額166.81億元，分別比上一年噌長(zhǎng)

4.76%和7.07%,其中個(gè)人購(gòu)買商品房比例為98.3%,我市住宅消費(fèi)繼續(xù)保持

了旺盛B勺增長(zhǎng)勢(shì)頭，呈現(xiàn)購(gòu)銷兩旺股）發(fā)展態(tài)勢(shì)。

從購(gòu)買狀況看，改善型需求逐年上升。去年居民購(gòu)買每建筑平方米3000元

以上的商品房數(shù)量比上一年提高了1.5個(gè)百分點(diǎn)，其中3000-3500元價(jià)位的商

品房購(gòu)買量提高了5.8個(gè)百分點(diǎn)，3500-4000元的商品房比上一年提高了21.4

個(gè)百分點(diǎn)。購(gòu)買商品房B勺單套面積也發(fā)生變化，購(gòu)買單套面積在100平方米乂上

的商品房比上一年同期提高了2.6個(gè)百分點(diǎn)，其中購(gòu)買單套面積在100-120平

方米商品房同比提高了4.8個(gè)百分點(diǎn)，單套面積在120平方米以上B勺商品房同比

提高了4.34個(gè)百分點(diǎn)。

隨著住宅質(zhì)量的提高和功能、環(huán)境的變化，購(gòu)買狀況變化，去年全年商品房

交易價(jià)格平均上升幅不小于下降幅0.5%,波動(dòng)幅度在正負(fù)2%內(nèi)，商品房?jī)r(jià)格

呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。全年2400元/nV以上的成交均價(jià)已經(jīng)高于全國(guó)2304元/nf的價(jià)

格平均水平。

此外，金融貸款繼續(xù)成為支持居民購(gòu)房的重要因素之一.去年全年貸款件數(shù)

占全市商品房銷售套數(shù)H勺74.8%,貸款金額占商品房成交金額的43.8%,貸款

面積占全市商品房的75.3%o

業(yè)內(nèi)人士覺得，從去年全年的商品房銷售狀況看，我市的住房消費(fèi)已經(jīng)向改

善型消費(fèi)過渡，對(duì)商品住宅的1需求也從單一的價(jià)格因素向質(zhì)量、環(huán)境、價(jià)格等均

好性發(fā)展，估計(jì)今年的商品居銷售將繼續(xù)保持旺盛的需求，價(jià)格將穩(wěn)步上揚(yáng)。

2-2市場(chǎng)特點(diǎn)

2-2-1項(xiàng)目差別減小，競(jìng)爭(zhēng)更趨劇烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)明顯。

隨著開發(fā)商運(yùn)作水平的不斷提高，各助目在配套設(shè)施、建筑材料等開發(fā)項(xiàng)目

硬件方面的差別減小，要想在項(xiàng)目硬件配備方面獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)比較困難。將來B勺

競(jìng)爭(zhēng)將是制造差別的競(jìng)爭(zhēng)，通過樹立項(xiàng)目品牌，體現(xiàn)項(xiàng)目特色；通過項(xiàng)目具體細(xì)

節(jié)B勺精心設(shè)計(jì)提高項(xiàng)目B勺品質(zhì)；提供周到的售后服務(wù)和物業(yè)管理，最大限度的使

客戶滿意，提高項(xiàng)目的附加值，帶動(dòng)項(xiàng)目B勺銷售。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈限度B勺增長(zhǎng),

行業(yè)平均利潤(rùn)率的減少，相稱數(shù)量B勺開發(fā)公司將退出房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，大部分B勺

市場(chǎng)份額將被少數(shù)擁有先進(jìn)B勺開發(fā)理念、完善B勺經(jīng)營(yíng)管理思想和充足資本的專業(yè)

化開發(fā)商所瓜分，市場(chǎng)集中度會(huì)有所上升。開發(fā)商為追求規(guī)模效應(yīng)，減少單位配

套成本，發(fā)揮規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將來項(xiàng)目B勺開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐漸增大B勺趨勢(shì)。

2-2-2環(huán)境將是將來幾年開發(fā)項(xiàng)目B勺宣傳運(yùn)作重點(diǎn)。

由于項(xiàng)目時(shí)不斷推陳出新，開發(fā)商之間的互相學(xué)習(xí)，難以形成在配套方面的

獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。而環(huán)境設(shè)計(jì)作為開發(fā)觀念的一種體現(xiàn)，從一定限度上反映出開發(fā)商B勺

實(shí)力與水平，同步營(yíng)造一種好的居住環(huán)境對(duì)于客戶B勺吸引力也是很大的。隨著主

流市場(chǎng)B勺變化，相應(yīng)的居住觀念也發(fā)生了變化，購(gòu)居者購(gòu)買住宅不僅僅是解決居

住問題，而是選擇一種生活方式。可以說過去開發(fā)商提供的只是單純室內(nèi)空間，

而目前則要提供應(yīng)客戶一種整體B勺空間，涉及室內(nèi)空間、室外空間，不僅要滿足

客戶生理需求，還要滿足心理需求?？v觀天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)KJ發(fā)展，項(xiàng)目環(huán)境設(shè)

計(jì)正在從種樹、種草，單純的綠化轉(zhuǎn)向區(qū)內(nèi)B勺景觀設(shè)計(jì)。并且，隨著人們審美情

趣B勺不斷提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的）不斷加劇，已有開發(fā)商開始將目光轉(zhuǎn)向境外的設(shè)計(jì)公

司，借助高水平的設(shè)計(jì)思路來發(fā)明項(xiàng)目個(gè)性，提高項(xiàng)目檔次。從一定限度上反映

出開發(fā)商的）實(shí)力與水平，同步營(yíng)造一種好的居住環(huán)境對(duì)于客戶B勺吸引力也是很大

Ko

2-2-3價(jià)格趨向上升，但不穩(wěn)定性增大，精品物業(yè)價(jià)格看漲。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈，價(jià)格

競(jìng)爭(zhēng)作為一種有力的競(jìng)爭(zhēng)手段，必然被某些開發(fā)商使用。并且，隨著消費(fèi)者對(duì)住

宅B勺規(guī)定越來越高，某些配套不完善、居住環(huán)境差B勺助目將難以在劇烈B勺市場(chǎng)競(jìng)

爭(zhēng)中站住腳，除降價(jià)之外別無她法，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)B勺價(jià)格不穩(wěn)定性增長(zhǎng)。某些

前期市場(chǎng)調(diào)查具體、市場(chǎng)定位精確、助目規(guī)劃設(shè)上符合市場(chǎng)需求的精品項(xiàng)目的價(jià)

格揩有相稱B勺上漲。

2-1-3區(qū)域開發(fā)差別拉大，開發(fā)重點(diǎn)向市區(qū)南部轉(zhuǎn)移。

由于天津市危改、平改的結(jié)束，由此引致B勺需求對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)區(qū)位

選擇的影響已不存在，并且住宅開發(fā)區(qū)位選擇受政府政策的影響力將相對(duì)減少，

開發(fā)區(qū)位選擇與否適應(yīng)市場(chǎng)需求成為項(xiàng)目運(yùn)作成敗B勺核心。隨著都市經(jīng)濟(jì)的發(fā)

展，中心區(qū)車輛越來越多，交通擁擠現(xiàn)象逐漸嚴(yán)重，空氣污染加劇，生活質(zhì)量下

降，大量B勺商業(yè)服務(wù)設(shè)施B勺匯集導(dǎo)致區(qū)域地價(jià)上漲，導(dǎo)致住宅建設(shè)成本上升，中

心區(qū)已不適合居住，中心區(qū)人口將逐漸遷入市區(qū)南部。并且南開區(qū)、河西區(qū)在自

然環(huán)境、人文環(huán)境、交通狀況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面均較其他幾種區(qū)（河?xùn)|區(qū)、河北

區(qū)、紅橋區(qū)）要好，人口文化素質(zhì)比較高，收入水平也高于市區(qū)北部幾種區(qū)，對(duì)

居住環(huán)境的規(guī)定比較高，改善型住宅的市場(chǎng)需求大。相對(duì)較高B勺市場(chǎng)需求吸引開

發(fā)商把投資重點(diǎn)放在河西區(qū)和南開區(qū)，使河西區(qū)、南開區(qū)的外環(huán)線與中環(huán)線之間

的區(qū)域成為將來幾年中高檔次居住區(qū)開發(fā)的熱點(diǎn)。

2-2我市市場(chǎng)分析

2-2-1住宅供需正處在高增長(zhǎng)階段

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一種國(guó)家人均國(guó)內(nèi)總產(chǎn)值在1000-3000美元之間時(shí)，是解

決居民住居問題B勺核心時(shí)期。我市人均國(guó)民總產(chǎn)值為2169美元，因此應(yīng)當(dāng)是住

宅建設(shè)加快發(fā)展的良好階段。從居住面積上看，人均居住面積在30平米如下都

屬于住宅高速增長(zhǎng)期。我市去年人均居住面積為17平米距國(guó)際原則尚有很大差

距。根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，我市GDP近期將保持在年均10%以上的增長(zhǎng)

速度，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，隨著居民收入B勺增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)B勺減少，居民可

支配收入中可以用于住宅消費(fèi)的比重將上升。綜二所述，我市H勺住宅供需仍處在

高增長(zhǎng)階段。

2-2-2住房貨幣分派將成為住宅市場(chǎng)的重要力量

截止到去年10月底，全市共有49個(gè)公司、局（集團(tuán)公司）566個(gè)單位實(shí)行

了住房貨幣分房方案。初步估計(jì)，住房補(bǔ)貼在去年基本上有也許翻一番，達(dá)到

20億元，可見住房貨幣化分派也許產(chǎn)生的市場(chǎng)需求有很大潛力?？梢灶A(yù)見,住

房貨幣化分派政策必揩成為激活住宅市場(chǎng)的重要力量。

2-2-4危改將繼續(xù)起到拉動(dòng)作用

貨幣安頓引起H勺安頓型需求對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)B勺需求規(guī)模有著直接B勺關(guān)系，仍

是構(gòu)成近幾年我市商品厲需求的重要構(gòu)成部分。我市籌劃拆遷面積100萬平米，

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)推算，引致的安頓型需求在20萬平米左右。

2-2-5三級(jí)市場(chǎng)即將啟動(dòng)

隨著七年危改戰(zhàn)役8勺結(jié)束，我市的住宅市場(chǎng)從“需求型”向“改善型”轉(zhuǎn)變

的跡象越來越明顯。改善型客戶多既有住房，如何結(jié)合三級(jí)市場(chǎng)，運(yùn)用客戶現(xiàn)住

房解決二次購(gòu)店資金局限性問題就變得十分重要。如果通過有效的政策引導(dǎo)，規(guī)

范三級(jí)市場(chǎng)秩序，將會(huì)對(duì)增量市場(chǎng)起到更大的拉動(dòng)作用。并且，政府有關(guān)部門已

經(jīng)把搞好三級(jí)市場(chǎng)提到了議事日程上，我市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)將日趨活沃。原有住

房處置問題B勺解決，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)定有推動(dòng)作用。

2-2-7工資將調(diào)節(jié)，資金將有增量

今年，機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職工基本工資和機(jī)關(guān)事業(yè)單位離退休人員退休費(fèi)都將

上調(diào)，將直接提高社會(huì)購(gòu)買力，相應(yīng)公積金繳存基數(shù)也會(huì)上調(diào)。資金H勺持續(xù)涌入,

對(duì)保持住宅市場(chǎng)的購(gòu)買力將起到很大作用。

2-3不利因素

2-3T拆遷面積減少：

拆遷面積減少，特別是拆遷籌劃中公建比例犯人,將對(duì)增量市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

98年貨幣安頓了7.4萬戶，99年貨幣安頓了4.7萬戶,僅為1.7萬戶。這個(gè)因素

不容忽視。

2-3-2金融政策如何進(jìn)一步支持

6月文獻(xiàn)使房地產(chǎn)B勺資金鏈浮現(xiàn)裂痕，既影響了開發(fā)商的資金來源，又影響

了百姓H勺購(gòu)房資金。銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款“惜貸”現(xiàn)象嚴(yán)重，住房貸款的利息

偏高，年限短、成數(shù)低，種類少，不能滿足市場(chǎng)的規(guī)定。房市的火爆需要金融的

大力支持。

2-2-3跟風(fēng)現(xiàn)象會(huì)使判斷失誤：

由于與銷售狀況向好,也許會(huì)使業(yè)內(nèi)有跟風(fēng)心理。今年上市的新盤增多.而容

易被忽視或者不樂意承認(rèn)的是青地產(chǎn)市場(chǎng)中的）泡沫問題.若無市場(chǎng)9勺實(shí)質(zhì)擴(kuò)大，

恐難消化增量，再創(chuàng)輝煌。

2-3-3房地產(chǎn)市場(chǎng)B勺泡沫現(xiàn)象有所放大：

持續(xù)兩年B勺600萬平米以上B勺銷量使許多產(chǎn)發(fā)商覺得房地產(chǎn)的第二個(gè)春天

已經(jīng)來臨，實(shí)則否則，市場(chǎng)上尚有大量的空置房存在，上揚(yáng)的1層地產(chǎn)指數(shù)是靠新

動(dòng)工面積和投資拉上去KJ,在股市中這招叫“拉高出貨乙由于市場(chǎng)上主力的實(shí)

際項(xiàng)目運(yùn)作水平并無實(shí)際進(jìn)展，許多產(chǎn)品仍舊反復(fù)過去B勺思路，加之"拉高”過

后B勺必然回落，因此今年房產(chǎn)指數(shù)仍也許上漲，但實(shí)際銷售量能否保證則須靜觀

發(fā)展。

2-4商品房住宅價(jià)格也許會(huì)略有上漲

2-4-1土地價(jià)格略漲：

從宏觀上，全國(guó)土地交易價(jià)格上漲了0.2猊其中住宅用用地價(jià)格上漲0.9%。

從我市來看，政府土地管理部門陸續(xù)出臺(tái)了某些土地使用制度改革的政策和措

施，加強(qiáng)了土地出讓力度，出讓土地比重的加大會(huì)提高住宅單位面積中B勺土地成

本。

2-4-2建材換代使成本上揚(yáng)：

一批大宗建材B勺更新?lián)Q代如粘土磚，鍍鋅管囪禁用和塑鋼門窗，PVC管等新

型建材B勺廣泛使用提高了建筑成本。此外近期工業(yè)品價(jià)格也有回升，鋼材、化工

材料等基本材料價(jià)格上漲，會(huì)在一定期期內(nèi)影響建筑成本。

2-4-3追高心理：

從心理學(xué)角度講，人們往往是賣漲不賣落。持續(xù)的火爆銷售，也許會(huì)使某些

長(zhǎng)時(shí)間盼望住宅價(jià)格下降的市民心理下限遭突破，從而進(jìn)入市場(chǎng)，這與股市上B勺

追漲心理如出一轍，抬轎的人多，價(jià)格自然下行困難。

2-6預(yù)測(cè)：我市房地產(chǎn)市場(chǎng)將也許保持一的良好勢(shì)頭，繼續(xù)走強(qiáng)

創(chuàng)新高，成交量也許持平或略低，而價(jià)格也許會(huì)有所上揚(yáng)。中檔改善

型消費(fèi)需求將繼續(xù)成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。如果上半年內(nèi)置換政策調(diào)節(jié)，

下半年銷售會(huì)好于去年，從而超越去年銷售水平，實(shí)現(xiàn)年銷售700萬

平米的籌劃指標(biāo)。

如果銷售浮現(xiàn)回落且幅度較大，應(yīng)視作市場(chǎng)的資金調(diào)節(jié)，一銷售

量必有大幅回調(diào)。

3.項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

3-1河北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述

根據(jù)有關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，我們可以看出河北區(qū)的居住定位

0

圖一被調(diào)查者居住地分布

上圖是參與調(diào)查的人群分布示意。按照購(gòu)房者的1多少依次為南開區(qū)、河西區(qū)、

河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、和平區(qū)、紅橋區(qū)。具中值得注重B勺是河北區(qū)的被調(diào)查者數(shù)量不

少，這與該區(qū)目前區(qū)域市場(chǎng)火爆B勺狀況相吻合。

對(duì)購(gòu)房者的區(qū)域選擇作的）調(diào)查，成果反映如下:

H

圖二被調(diào)杳者購(gòu)買區(qū)位選擇比例

其分布狀況與前圖近似，只是河北區(qū)的比重減小，河西區(qū)的比重明顯增大。

是購(gòu)房者的哪些變化導(dǎo)致的這種變化呢？我們進(jìn)一步對(duì)購(gòu)房者原居住區(qū)和與購(gòu)

買區(qū)進(jìn)行了有關(guān)分析，如下圖所示：（注：橫軸-原住區(qū)，縱軸-欲選區(qū)）

0

圖三被調(diào)查者原居住區(qū)域與購(gòu)買區(qū)域?qū)Ρ?/p>

其中有幾種現(xiàn)象值得注意:

1）各〃欲選區(qū)〃的最高點(diǎn)均與〃原住區(qū)〃重疊。充足證明天津人〃故土難離〃的

心理特性。

2）河西、河北、河?xùn)|、和平、南開歐J被調(diào)查者第二選擇高點(diǎn)均在河西區(qū)，

證明河西區(qū)將是天津市將來房地產(chǎn)市場(chǎng)中最熱的區(qū)域。

3）從上圖可以看出，南開區(qū)在被調(diào)查者的選擇中僅次于河西區(qū)，證明了南

開區(qū)良好的人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)購(gòu)房者的吸引力也是很強(qiáng)的o

從這個(gè)調(diào)查中可以清晰B勺看出河西區(qū)是我市將來居住的）首善之選這個(gè)結(jié)論。

并且調(diào)查從一種側(cè)面反映了人們對(duì)人文和生態(tài)環(huán)境的注重。而河北區(qū)的需求一特

別是高品位B勺需求一有外流B勺趨勢(shì)和傾向。

3-2河北區(qū)商品房市場(chǎng)H勺不平衡性

河北區(qū)由于區(qū)內(nèi)原有的大量工廠停工轉(zhuǎn)產(chǎn)，使河北區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)始終難以由

大B勺發(fā)展和質(zhì)的奔騰。區(qū)域內(nèi)居民大多為產(chǎn)業(yè)工人，購(gòu)買力較河西、和平、南開,

等區(qū)低；而經(jīng)濟(jì)近幾年的發(fā)展有弱于河?xùn)|，區(qū)內(nèi)購(gòu)買力也呈流出趨勢(shì)，部分河北

河?xùn)|交界的購(gòu)買力選擇流向了河?xùn)|，使河?xùn)|區(qū)B勺房?jī)r(jià)，房屋質(zhì)量稍高于河北。據(jù)

不完全記錄，河?xùn)|區(qū)項(xiàng)目的平均起步價(jià)約為2224元/nf,比河北區(qū)項(xiàng)目B勺平均起

步價(jià)2118元/出高106元/nf。按目前水平來看，河北區(qū)的）房地產(chǎn)價(jià)格僅高于紅

橋區(qū)（項(xiàng)目B勺平均起步價(jià)1937元/nf）。

就河北區(qū)內(nèi)來看，房地產(chǎn)價(jià)格從中山路，獅子林橋大街一帶向普濟(jì)河道立交

橋于京津橋方向呈遞減，王串場(chǎng)、金鐘河大街中環(huán)以內(nèi)地區(qū)由于接近河?xùn)|，泥地

產(chǎn)價(jià)格也較高?？傮w來說，河北區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出“西南高、東北低”的態(tài)勢(shì),

體現(xiàn)出一種不平衡性。

3-3河北區(qū)住宅開發(fā)現(xiàn)狀

據(jù)不完全記錄，河北區(qū)目前在售項(xiàng)目在80個(gè)左右，總面積在150萬平米左

右，在這些項(xiàng)目中，1999年領(lǐng)取銷售許可證B勺項(xiàng)目有24個(gè)，領(lǐng)取銷售許可證H勺

項(xiàng)目有30個(gè)，領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有11個(gè)。項(xiàng)目建筑面積在6萬平米如下的

有65個(gè)，占到調(diào)查項(xiàng)目總數(shù)B勺73%。

1萬如下1-2萬2-4萬4-6萬6-8萬8-10萬10萬以上

14個(gè)16個(gè)20個(gè)15個(gè)3個(gè)1個(gè)3個(gè)

表一河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布

建筑面積

圖四河北區(qū)項(xiàng)目建筑面枳分布

圖五河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布均成比例

從記錄成果可以看出，河北區(qū)開發(fā)項(xiàng)目B勺面積偏小，建筑面積在4萬平米如

下B勺項(xiàng)目占了總數(shù)B勺70%。一方面闡明本地區(qū)的開發(fā)商的實(shí)力不夠，投機(jī)的1成分

較多。另一方面，小項(xiàng)目數(shù)量偏多也于本地區(qū)的）均買能力有關(guān)系。

3-4河北區(qū)住宅價(jià)格分析

我們抽取了51個(gè)項(xiàng)目作價(jià)格分析，由于材料來源限制，我們記錄B勺是項(xiàng)目

的）起步價(jià)，51個(gè)助目中，起步價(jià)的）平均價(jià)為2118元/nf,最高的）是米蘭公寓，

起價(jià)3500元/rrf,最低B勺是文江-美庭苑，1280元/nf起步。

1200140016001800220024002600

-1400--1600-1800-2200-2400-2600-30003000以上

576585285

表二河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布

圖六河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布

■1200—1400

■1400—1600

□1600-1800

□1800-2000

□2000—2200

■2200—2400

O2400—2600

□2600—3000

□3000以上

圖七河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布附成比例

三.土地SWOT分析

（-）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)：（S）

1周邊地區(qū)已經(jīng)形成地區(qū)化的居住區(qū)，有了一定影響。

2都市規(guī)劃使地塊升值，使該地區(qū)居住的舒服度增高，市政設(shè)施和其她配套設(shè)施

會(huì)在較短B勺時(shí)間內(nèi)有所增長(zhǎng)，使該區(qū)域成為較抱負(fù)B勺居住地段。

3土地價(jià)格較低，有較高的操作空間

（二）項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)（W）

1地段稍嫌偏僻，有污染，涉及空氣和噪聲。

2配套差，人文環(huán)境不好。

3周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)劇烈，河北區(qū)的購(gòu)買力偏弱。

（三）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)（0）

1周邊樓盤具有明顯弱點(diǎn)，性價(jià)比不合理，價(jià)位有炒高現(xiàn)象。

2可以掌握對(duì)手的）狀況，后發(fā)制人，爭(zhēng)取積極。

3改善型為主的需求主流素質(zhì)提高

（四）項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)（T）

項(xiàng)目直接威脅點(diǎn)-一周邊項(xiàng)目群

項(xiàng)目潛在威脅--隨著地段升值，周邊會(huì)有新B勺樓盤浮現(xiàn)。

開發(fā)商與否有把握項(xiàng)目運(yùn)作B勺能力。

都市規(guī)劃使地塊升值，SW地段稍嫌偏僻，有污染

土地價(jià)格較低，有較高的操作空間配套差，人文環(huán)境H勺口碑不好

周邊地區(qū)已經(jīng)形成地區(qū)化的居住區(qū)周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)劇烈，

河北區(qū)的購(gòu)買力偏弱。

周邊樓盤具有明顯弱點(diǎn)直接威脅點(diǎn)-一周邊項(xiàng)目群

可以掌握對(duì)手H勺狀況，爭(zhēng)取積極潛在威脅--周邊有新的樓盤浮現(xiàn)

合伙伙伴把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力

O

圖八項(xiàng)目SWOT分析

四.項(xiàng)目可操作性分析

一、消費(fèi)者購(gòu)層考慮因素

對(duì)于任何房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者來說，消費(fèi)者購(gòu)房考慮因素是必須研究的1.從

立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、廣告、定價(jià)、銷售、乃至售后服務(wù)和物業(yè)管理，這也是市場(chǎng)

營(yíng)銷的內(nèi)涵。前不久，國(guó)家記錄局經(jīng)濟(jì)景氣檢測(cè)中心對(duì)此進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)查，成果

被消費(fèi)者列為重要考慮因素B勺前四位依次是一價(jià)格、環(huán)境、交通、位置。天津購(gòu)

店者對(duì)購(gòu)房考慮因素的選擇順序，前四位重要因素依次是：價(jià)格、地理位置、環(huán)

境、房型。如圖：

0

圖九被調(diào)查者購(gòu)房考慮因素比例

分析與國(guó)家記錄局B勺調(diào)查成果的差別發(fā)現(xiàn)，〃價(jià)格〃顯然是消費(fèi)者普遍最為關(guān)

懷B勺問題，〃交通〃在天津排在第五位，〃地理位置〃的受注重限度僅次于〃價(jià)格〃，

諸多購(gòu)房者在〃地理位置〃中已將〃交通〃因素一并考慮進(jìn)去，〃社區(qū)環(huán)境〃也是四大

重要考慮因素之一，〃配套設(shè)施〃則排在〃開發(fā)商〃實(shí)力及項(xiàng)目出名度之后，列第七

位。園林綠化及社區(qū)環(huán)境的宣傳則將長(zhǎng)時(shí)間流行，由于配套作為“保健因素”，

做好可以使人“不會(huì)不滿意”，“環(huán)境”則應(yīng)屬“鼓勵(lì)因素”，做好可以使人滿

意，進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)，這也是〃改善型〃購(gòu)房者B勺一大特性。

二、購(gòu)房首選因素分析

不同收入水平的購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)的）首選因素也體現(xiàn)出一定的J特性。

0

圖十樣本購(gòu)房首選因素比例圖

家庭月總收入-2999元的人群為主流購(gòu)房者，從首選因素的樣本量分析看，

價(jià)格：地理位置：社區(qū)環(huán)境;4:2:1;對(duì)于收入3000元的購(gòu)房者，價(jià)格：地理

位置：社區(qū)環(huán)境二4:3.5:1;收入4000元以上的購(gòu)房者基本與收入3000-3999

元B勺購(gòu)房者成果相似，以〃價(jià)格〃作參照，隨著收入提高，對(duì)〃地理位置〃B勺注重限

度明顯提高。以〃地理位置〃做參照，隨著收入提高，對(duì)〃價(jià)格〃因素的敏感度減少。

（一）項(xiàng)目市場(chǎng)定位

1.類比樓盤調(diào)研。由于周邊項(xiàng)目較多，因此我們挑選了幾種有代表性的

目進(jìn)行調(diào)研。

序號(hào)項(xiàng)目名稱定位面積起價(jià)均價(jià)環(huán)境配套銷售狀況

nf元/nf元/nf

1金龍園10396014801843好較好

2寶利園550001760不好不太好

3國(guó)信社區(qū)246001600'2070一般一般

4樂天園3268617682060?般溫泉好

5芳草園4690018882181一般露臺(tái)一般

6京兆新園4079715802200好躍層

7瑜峰園

8勝景花園

表三周邊項(xiàng)目簡(jiǎn)要狀況比較

被調(diào)查日勺8個(gè)項(xiàng)目均分布在榆關(guān)道兩側(cè)，只有芳草園位于京津公路上但也距

榆關(guān)道與京津公路交口不遠(yuǎn)。8個(gè)項(xiàng)目平均起步價(jià)1679元/nf;平均實(shí)現(xiàn)均價(jià)2070

元/山；其中金龍園的起價(jià)和均價(jià)最低，但是銷售狀況最佳。有關(guān)這點(diǎn)，我們會(huì)

在第二章中用一定的篇幅加以分析。同步瑜峰園和勝景花園市項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的

新項(xiàng)目，目前均處在前期準(zhǔn)備階段，各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)缺失。由于距項(xiàng)目近來的金龍

園銷售已近結(jié)束，因此瑜峰園和勝景花園將是我們項(xiàng)目的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

1-3周邊樓盤土地價(jià)值因素類比

類比因素本項(xiàng)目金龍園國(guó)信社區(qū)寶利園京兆新園樂天園說明

地段綜合資源0+——+—

一一

地理位置00—00表達(dá)以本項(xiàng)目為基準(zhǔn)

自然景觀00一一0一

人文環(huán)境0+4-00—+表達(dá)比本項(xiàng)目好

交通條件000一0—

地塊規(guī)模0+————-表達(dá)比本項(xiàng)目差

市政配套0+

污染及干擾0000--

表四周邊樓盤土地價(jià)值因素類比表

2.地塊可提高價(jià)值判斷

2-1地塊價(jià)值提高和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的重要要素分析

2T-1宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和房地產(chǎn)政策H勺形式是較重要H勺外部因素。

房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是互相影響、互相制約的關(guān)系。一般來說，房地產(chǎn)

的市場(chǎng)周期是同宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步B勺。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處在一條平穩(wěn)向上的上行

通道中。相信將來中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍會(huì)保持目前的上升勢(shì)頭。

2-1-2市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是核心因素。

除了經(jīng)濟(jì)、政策等某些不可控因素外，決定中檔住宅成功的最核心的、可控

制的I因素就是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)。精確的J市場(chǎng)定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨(dú)具

個(gè)性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃及量體裁衣口勺戶型設(shè)計(jì)，是住宅

產(chǎn)品成功的重要因子，是決定一種中檔住宅項(xiàng)目加之提高空間的最重要因素。事

實(shí)上，規(guī)劃成功的樓盤比規(guī)劃差的樓盤更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并且往往能給開發(fā)商帶

來意想不到日勺成功。

2-1-3社區(qū)配套和物業(yè)管理非常重要。

項(xiàng)目的品質(zhì)感即來自于社區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件，也體限于社區(qū)配套服務(wù)和

物業(yè)管理等軟件事實(shí)證明，中檔樓盤n勺消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理和社區(qū)康樂配套的規(guī)

定要高于一般住宅項(xiàng)目業(yè)主。在一種消費(fèi)者逐漸成熟、競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈、管理制度

越來越完善口勺房地產(chǎn)市場(chǎng)中，軟件的配備，實(shí)行能力即持續(xù)發(fā)展能力等后期工作

對(duì)項(xiàng)目日勺前期支持越發(fā)重要。

2-1-4形象建立和營(yíng)銷籌劃。

項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最后實(shí)現(xiàn)，在于銷售過程中的形象包裝和營(yíng)銷籌劃。一方面，形

象包裝和營(yíng)銷籌劃可以增長(zhǎng)產(chǎn)品口勺附加值，另一方面可以提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)

于期房來說，項(xiàng)目包裝和營(yíng)銷籌劃顯得更為重要。

2-1-5產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量是主線。

規(guī)劃方案的）完美體現(xiàn)、建筑工程的如期甚至提前完畢，是發(fā)展商產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能

力B勺體現(xiàn)，也將是影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)和發(fā)展商信譽(yù)的重要因素，優(yōu)秀B勺工程質(zhì)

量是獲得市場(chǎng)承認(rèn)B勺主線。

2-2項(xiàng)目定位要素實(shí)現(xiàn)后的價(jià)值判斷

價(jià)值提高和價(jià)值國(guó)生

相■高國(guó)住科區(qū)寶利同木西目目的

經(jīng)濟(jì)政策因素5%0.90.90.90.90.90.8

市場(chǎng)定位及產(chǎn)品40%0.80.70.70.70.71.1

規(guī)劃設(shè)計(jì)水平20%0.80.60.60.70.70.9

社區(qū)配套和物業(yè)管理10%0.80.70.60.70.70.9

形象包裝與營(yíng)銷籌鬼20%0.70.60.70.60.60.9

產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力5%0.80.70.70.70.70.9

石工科陸旱

總計(jì)100%0.916

表五項(xiàng)目土地價(jià)值提高預(yù)測(cè)

（三）項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析

1.項(xiàng)目成本模擬

成本明細(xì)

一、地價(jià)：2不可預(yù)見費(fèi):

I.動(dòng)遷費(fèi)：總計(jì)：

如規(guī)劃最后擬定100000萬平方米,總計(jì):

樓面地價(jià)為__2.、后期配套費(fèi)：

前期費(fèi)：1.大配套：115.5元/平方米

1.鉆探、設(shè)計(jì)2.小配套：50元/平方米

2.多種補(bǔ)償3.供熱：70元/平方米

3.臨水、臨電4.電配套：60元/平方米

4.雜土清運(yùn)、環(huán)衛(wèi)5.給排水、煤氣50元/平方米

5.達(dá)到動(dòng)工條件時(shí)所波及的所有費(fèi)用6.綠化甬路、路燈:25元/平方米

50元/平方米合計(jì)：370元/平方米

總計(jì)：萬元總計(jì)：

二、建安造價(jià)：-Z21.、工程項(xiàng)目處管理費(fèi)：

1.磚混:20元/平方米

基本：30元/平方米四、不可預(yù)見費(fèi)：

土建：550元/平方米20元/平方米

合計(jì)：580元/平方米

2.項(xiàng)目平米造價(jià)及總投資

樓面地價(jià)：400元/平方米總計(jì)4000力兀

前期費(fèi)：20元/平方米總計(jì)200萬兀

平均建安造價(jià)：580元/平方米總計(jì)5800月兀

后期配套：370元/平方米總計(jì)3700萬兀

管理費(fèi)及不。預(yù)見費(fèi)：40元/平方米總計(jì)400；3兀

廣告費(fèi)：30元/平方米總計(jì)300方兀

達(dá)到交付使用原則所波及的其他費(fèi)用：

合計(jì)：1440元/平方米

表六項(xiàng)目成本匡算表

項(xiàng)目綜合成本最后擬定為1440元/平方米。

項(xiàng)目總投資為：1440元/平方米*10萬平方米=14400萬元

綜合考慮：

我們覺得其麗目成本基本可以體現(xiàn)土地K）基本價(jià)值

按照上邊分析，我們項(xiàng)目可提高土地基本價(jià)值0.916倍，總體可提高的價(jià)值

為:最低144