房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程

目錄

第一章:項目決策階段

第二章:前期準(zhǔn)備階段

一、獲取土地使用權(quán)

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》

三、規(guī)劃設(shè)計

四、建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察

五、申辦《施工許可證》

六、招標(biāo)

第三章:工程建設(shè)階段

1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要

2、施工場地平整，達到施工條件

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件

4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備

5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備

6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理

7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)

8、確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點,進行現(xiàn)場交驗

9、組織圖紙會審、設(shè)計交底

10、編制工程進度計劃

11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)

第四章：項目銷售階段

一、申辦《銷售許可證》

二、商品房銷售及按揭辦理

三、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》

四、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收

五、進行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》

六、物業(yè)移交

第五章：交付使用階段

從開發(fā)、速設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階

段，即可行性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和

交付使用階段.

第一章：項目決策階段

產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會(企業(yè)主)批準(zhǔn)初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研

究中心(策劃部)進行可行性研究.

1、可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化,減少或避免投資決策

的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益.

可行性研究的主要內(nèi)容有：

⑴項目概況；

⑵開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；

⑶市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；

(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護；

⑸資源供給及資本運作方案；

⑹環(huán)境影響和環(huán)境保護；

⑺項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究；

⑻開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃；

(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析;

（10）結(jié)論及建議.

2、可行性研究成員知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程

專家、財會師及律師.

3、可行性研究的工作階段

1）投資機會研究.該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進行初步摸底和

意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以

自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會.投資機會研究相當(dāng)

粗略,主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析.如果機會研究認為可行的，

就可以進行下一階段的工作.

2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”.在機會研究的基礎(chǔ)上,進一步對項目

建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析.

3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究.詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目

投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資

與否決策的關(guān)鍵步驟.

4、可行性研究按5個步驟進行：

⑴項目公司接受委托或集團公司董事會立項；

⑵調(diào)查研究；

⑶方案選擇與優(yōu)化；

⑷財務(wù)評價和經(jīng)濟評價；

⑸編制可行性研究報告.

5、集團公司董事會通過，批準(zhǔn)正式立項，項目進入前期開發(fā)階段.

第二章:前期準(zhǔn)備階段

一、獲取土地使用權(quán).

開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式：

1）通過行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)；

3）轉(zhuǎn)讓取得;

4）出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；

5）聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得；

6）通過司法裁決取得；

7）通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得.

開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序土地使用權(quán)有償出讓的方式：

出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓

與土地使用者.按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條

例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣.協(xié)議出讓指土地使

用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土

地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)

事宜的這樣一種出讓方式.

招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標(biāo)形式,競

投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使

用權(quán)受讓人）的出讓方式.以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)

事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負的責(zé)任等.

拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”.它是指由土地所有者代表在指定的時間、

地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開

叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式.依照

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，速設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開

發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使

用權(quán),并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》.

開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理速筑方案報建手續(xù)，

至地籍處辦理土地證登記手續(xù).

屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料：

1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；

2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；

3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地

使用者土地權(quán)源資料.

4）1:2000地形圖2份；

5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份

6）地上附著物權(quán)屬證明;

7)土地登記申請書;

8)土地登記法人代表證明和身份證明；

9)土地登記委托書.

送土地主管部門.

⑴土地使用權(quán)出讓

地管理部門負責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補辦出讓手續(xù)的

審核和報批工作，遠郊區(qū)、縣房地局負責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓

劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作.

⑵土地使用權(quán)劃撥

房地局負責(zé)辦理10畝以上(含10畝)的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù).區(qū)、縣房地局

負責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù).

⑶征用土地

征用耕地1000畝以上,其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務(wù)院批準(zhǔn).

征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批

準(zhǔn).

征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)(縣)人民政府批準(zhǔn).

⑷地價評估

市房地局負責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評

估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請程序.

(1)用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點索取招標(biāo)文件.

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊

實地勘察，搜集資料.

(3)用地者進行投資分析.

(4)到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資

信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金.

(5)用地者填寫投標(biāo)書送達指定方進行投標(biāo).

(6)收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽

訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金.

(7)按合同的約定支付余款.付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國

有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證.

拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序：

(1)用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件.

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊

實地勘察，搜集資料.

(3)用地者進行投資分析.

(4)到指定地點辦理競投登記,提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證

明，并按規(guī)定繳納競投保證金.

(5)用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌.

(6)用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投.

(7)企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合

同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金.

⑻按合同的約定支付余款.付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有

土地使用證,付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證.

屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交

確認書》.憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用

權(quán)證》.

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》.

城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)

經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的部分進行拆除重建,使城市的整體功能得到改善和提高.

1、拆遷方式：

1)政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷.

2)拆遷人自行拆遷:這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證.

3)拆遷人委托拆遷:適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的

單位進行.

2、拆遷的主要內(nèi)容包括:

（1）房屋拆建，如危舊房改造；

⑵城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服

務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；

（3）環(huán)境治理,如擴展綠地、治理污染工程等.因此,城市房屋拆遷是伴隨著城市

建設(shè)項目進行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)

節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段.

3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料：

1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；

2）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；

3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

4）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）

5）拆遷代辦單位和評估機構(gòu)資料.

6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本

情況;拆遷方式;拆遷期限;還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆

遷補償資金來源及預(yù)算資金額度.）

7）有關(guān)金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明.

根據(jù)《市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請之

日起30日內(nèi)，對申請審查完畢.符合條件的,依法收取拆遷管理費（住宅為7元/

平方米,非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證.開發(fā)商取得《房屋拆遷許

可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協(xié)議.安置補償共有三種方式,

一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建.拆遷完畢后，申請拆遷臉收,

取得《房屋拆遷驗收合格證》.

三、規(guī)劃設(shè)計

建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計方

案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證.

在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是：

⑴在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃

要點,規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點通知書中對批復(fù)時的參考依據(jù)；

⑵在項目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位

下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，

并須同時下達規(guī)劃設(shè)計條件；

⑶規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后，由建設(shè)單位申請,規(guī)劃部門下達的委托設(shè)計機

構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)性文件.開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須向規(guī)劃部門提

出審定申請；

⑷通過審定的設(shè)計方案,是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地

規(guī)劃許可證的必備條件；

⑸開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可行性研究報告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部

門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)速設(shè)用

地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；

（6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手

續(xù)之前，需進行的驗證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的

必備文件.

進行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權(quán)才能進行.根據(jù)《城市房地

產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃

撥.通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證：通過劃撥取得土

地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書.

1、申辦項目選址定點,取得《建設(shè)項目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》.

并取得《建設(shè)項目選址意見書》的附件:規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件

1）建設(shè)項目選址申請

城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、

控制性詳細規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項目選址規(guī)劃管

理辦法》等，考慮建設(shè)項目的要求,在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選

址意見.此后，由城市規(guī)劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到

的有關(guān)部門的意見，對初審意見及其選址提出復(fù)審意見，對于同意的項目報政府

審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項目選址意見書.建設(shè)項目選址意見書的主要

內(nèi)容應(yīng)包括:建設(shè)項目的基本情況和建設(shè)項目規(guī)劃選址的主要依據(jù).

2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃

城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)

和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿

足建設(shè)項目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟、合理地使用土地,城市規(guī)劃行

政主管部門對城市用地進行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實行嚴格的規(guī)劃控制是實施城市

規(guī)劃的基本保證.

3）委托設(shè)計單位設(shè)計，送審設(shè)計方案.

申報規(guī)劃要點：

規(guī)劃要點是計劃立項或速設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù).計劃部門可以要

求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對于開發(fā)項目的意見，再行決定對可行性研究報告的

批復(fù).當(dāng)建設(shè)單位完成計劃報批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報選址定點，以獲取

選址規(guī)劃意見通知書申報選址定點.辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報

資料：

1）速設(shè)用地申請；

2）房地產(chǎn)開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

3）土地使用證或土地權(quán)屬證明；

4）1:2000地形圖.

開發(fā)商取得《建設(shè)項目選址意見書》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到

a/建管處辦理規(guī)劃方案報建手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；b/到耕保處辦

理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》.到土地利用處辦理土地出讓

合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定

書》.c/到地籍處辦理《國有土地使用權(quán)證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；

2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請速筑方案報速，取得建筑核位紅線

圖和施工圖.建筑方案報建分兩階段.

1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書》.在此階段需要提供的

資料為：a\1：2000地形圖1份;b\1:500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；c\建

設(shè)項目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設(shè)計單位的規(guī)

劃方案及光盤）；d\“一書一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計使用條件和規(guī)劃用地范圍

線）.

2）施工圖核準(zhǔn)階段,取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份.在此階段需要提供

的資料為：a\土地證復(fù)印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；b\公安、

消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃

氣、園林、等部門審查意見或回執(zhí);c\施工圖3份及光盤.

3、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖.紅線定位包括建筑紅線

定位和市政紅線定位.其流程是先紅線定位,再驗線.紅線定位工作完成后，當(dāng)建

筑物施工至正負零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請紅線驗線.辦理

紅線定位時應(yīng)提交以下資料原件：

1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單.

2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單.

3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖.

4）若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預(yù)留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位還須到市級

規(guī)劃部門提取道路坐標(biāo)及其它相關(guān)數(shù)據(jù).

4、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理

《施工許可證》.建設(shè)工程施工至正負零時，持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工

程規(guī)劃許可證》.持建筑紅線圖到城管部門固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費.

申報《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》應(yīng)提交以下資料：

1）國有土地使用權(quán)證；

2）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收據(jù)；

3）人防費收據(jù)；

4）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》申請表；

5）投資許可證；

6）經(jīng)放線的《紅線定位冊》正本.

5、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》.申辦完畢后開發(fā)商持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

至速管部門辦理速設(shè)工程正負零以上部分相關(guān)施工手續(xù)；速設(shè)工程改工后3個月

內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申辦《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

時提交以下資料：

1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》；

2）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本；

3）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》；

4）垃圾處理費聯(lián)系單.

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》出現(xiàn)變更事由時,提交以下資料辦理：

1）變更申請；

2）工商部門更名通知、變更后的工商執(zhí)照；

3）開發(fā)商資質(zhì)證明；

4）土地變更批復(fù)；

5）變更后的土地使用證;

6）（土地批租費、使用費）收據(jù)；

7）原建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

8）建筑紅線圖；

9）抵押權(quán)人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；

10）法院裁決項目還應(yīng)提交判決書.

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程（三）

四、建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、

施工隊伍.

項目報速總流程：

建設(shè)工程交易中心依法必須進行招標(biāo)的項目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照省人

民政府的規(guī)定執(zhí)行.施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達到

1000米2的建設(shè)工程新建、擴建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進行招標(biāo).工程

建設(shè)項目必須在發(fā)包前，由建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)到相關(guān)交易中心進行報

建.應(yīng)當(dāng)報建而未報建的工程項目，不得進行招投標(biāo).報建時須交臉工程建設(shè)項

目以下文書：立項的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用

地證明和規(guī)劃審批文件等.工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容主要包括:工程名稱、建設(shè)

地點、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、

發(fā)包方式、工程籌建情況.

工程建設(shè)項目報速程序：

1）建設(shè)單位或其委托的代理機構(gòu)到建設(shè)工程交易中心（建設(shè)局）領(lǐng)取《工程速設(shè)

項目報建表》.

2）按報建表的內(nèi)容如實填寫，蓋上項目法人公章后報送建設(shè)局.

3）工程速設(shè)項目立項批文、資信證明、建設(shè)用她證明、規(guī)劃審批文件、施工圖

設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書連同報建表同時提交.

4）屬于試樁建設(shè)工程項目，須辦理試梯登記手續(xù).工程建設(shè)項目的投資和建設(shè)

規(guī)模發(fā)生變化時,建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)應(yīng)及時到市交易中心進行補充登

記?；I建負責(zé)人變更時,應(yīng)辦理變更手續(xù).

1、建設(shè)項目報建登記

工作內(nèi)容：

填報《建設(shè)工程項目報建表》需帶下列資料:

（一）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件;

（二）建設(shè)工程項目土地使用合法證明文件；

（三）施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；

（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲媹蟾妫?/p>

（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件.

報建信息管理：

（1）、建設(shè)局核實報速資料，進行現(xiàn)場勘踏（7個工作日內(nèi)）；

（2）、將報建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機構(gòu).

2、審核“一費制”收費認定表、核發(fā)繳款通知填報《建設(shè)工程“一費制”收費

認定表》按下列程序辦理

（一）在報建臺領(lǐng)取收費認定表（共兩份）；

（二）到各執(zhí)收執(zhí)罰單位辦事“窗口”辦理繳費認定手續(xù)；

（三）應(yīng)繳費用從工程報建開始20日內(nèi)憑建設(shè)局（咨詢臺）開具的《市行政事業(yè)性

收費、基金繳款通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù),其它以中標(biāo)價為計笄基

數(shù)的繳費項目,在招投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)對招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告核準(zhǔn)前按上述

程序辦理.

3、投標(biāo)申請人投標(biāo)報名

（一）投標(biāo)報名、評標(biāo)、定標(biāo)的依據(jù)資料：

1、投標(biāo)申請人的營業(yè)執(zhí)照；

2、資質(zhì)證書；

3、投標(biāo)申請人信譽檔案資料；

4、項目經(jīng)理有關(guān)資料；

5、業(yè)績及其它與投標(biāo)活動有關(guān)的資料.

（二）網(wǎng)上投標(biāo)報名：

4、招標(biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人資格預(yù)審工作內(nèi)容:

（一）招標(biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng)按已發(fā)布公告的內(nèi)

容和要求對投標(biāo)申請人進行資格預(yù)審；

（二）投標(biāo)申請人到建設(shè)局領(lǐng)取資審?fù)ㄖ獣唾徺I資格預(yù)審格式文件；

（三）招標(biāo)人采用對投標(biāo)申請人資格預(yù)審的，凡預(yù)審合格者少于7家的，應(yīng)重新發(fā)

布招標(biāo)公告;預(yù)審合格者過多時，又不便直接確定的，應(yīng)在市建設(shè)局采用隨機方

式抽取不少于7家的投標(biāo)申請人.

5、投標(biāo)文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)文件編制標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件和招標(biāo)工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)范要求,

結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場和招標(biāo)答疑會所了解的情況，編制投標(biāo)文件和工程預(yù)算.投

標(biāo)文件編制完成后應(yīng)仔細校核，按招標(biāo)文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標(biāo)志，并

滿足招標(biāo)文件要求的份數(shù).采用標(biāo)準(zhǔn)保密化評審技術(shù)標(biāo)的（暗標(biāo)）嚴格按武速招

辦字[2002]18號文件規(guī)定執(zhí)行.

（二）投標(biāo)文件的內(nèi)容

1、投標(biāo)函；

2、施工組織設(shè)計或者施工方案；

3、投標(biāo)報價；

4、招標(biāo)文件要求提供的其他材料.

（三）投標(biāo)文件的遞交和接收

1、投標(biāo)文件的遞交投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，將投

標(biāo)文件密封送達投標(biāo)地點.在投標(biāo)截止時限以前，投標(biāo)人可以對所遞交的投標(biāo)文

件進行補充、修改或撤回，補充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分.并須按招

標(biāo)文件的規(guī)定進行編制、密封和標(biāo)志.

2、投標(biāo)文件的接收

在投標(biāo)截止時間前，招標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)文件的接收工作.在接收中應(yīng)注意核對投

標(biāo)文件是否按招標(biāo)文件的規(guī)定進行密封和標(biāo)志，并做好接收時間的記錄，未按時

或提前送達的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收.

6、組織評標(biāo)委員會工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人于開標(biāo)前（上午召開的評標(biāo)會應(yīng)提前18小時以上，下午召開的評標(biāo)會

應(yīng)提前4小時以上5小時以內(nèi)）在招投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)的監(jiān)督下，通過市速設(shè)工

程交易中心計算機系統(tǒng)按規(guī)定隨機抽取評委,并提供以下資料：

1、《建設(shè)局抽取評標(biāo)評委申請表》；

2、代理銀行代收專柜開具的以建設(shè)面積為計算基數(shù)的“一費制”收費項目的繳

款憑據(jù).

（二）由建設(shè)局指定專人通知評委參加評標(biāo)；

（三）建設(shè)局負責(zé)將已抽取評委的詳細資料及通知結(jié)果打印密封（密封套破損無

效），分別交由招標(biāo)人和招投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)簽收保存.

7、開標(biāo)

工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人介紹投標(biāo)單位和招投標(biāo)監(jiān)督管理部門人員；

（二）當(dāng)眾檢驗投標(biāo)文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標(biāo)書；

（三）報投標(biāo)標(biāo)價、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特別說明的內(nèi)容；

（四）設(shè)有標(biāo)底的公布標(biāo)底；

（五）招標(biāo)人填寫開標(biāo)匯總表，并由投標(biāo)人簽字認可.

（六）招投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)進行監(jiān)督管理

8、定標(biāo)

工作內(nèi)容：

按照中華人民共和國建設(shè)部令［第89號］令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工

招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》進行.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)

人.投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明.

9、核準(zhǔn)招投標(biāo)情況報告、中標(biāo)通知書的簽發(fā)及中標(biāo)人的公示公告

工作內(nèi)容：

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)提交招標(biāo)投

標(biāo)情況的書面報告.在向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)提交招投標(biāo)情況書面報告核準(zhǔn)

時，應(yīng)提交下列資料：

1、由各收費單位確認的《建設(shè)管理收費認定表》；

2、由代理銀行代收專柜開具的以中標(biāo)價為計算基數(shù)的“一費制”收費項目的繳

款憑據(jù).

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程（四）

10、簽訂工程承發(fā)包合同

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人

的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容

的其他協(xié)議.訂立書面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機構(gòu)備案.

招標(biāo)條件：

1）勘察、設(shè)計招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)取得該項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并辦理建設(shè)用地手

續(xù)和立項審批手續(xù)；

2）速設(shè)工程全過程監(jiān)理招標(biāo),應(yīng)當(dāng)完成立項審批手續(xù);建設(shè)工程施工階段監(jiān)理招

標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成勘察和設(shè)計工作；

3）施工招標(biāo),應(yīng)當(dāng)完成立項審批手續(xù)，建設(shè)資金已經(jīng)落實，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)實行建設(shè)

監(jiān)理的工程已簽訂建設(shè)監(jiān)理合同；

4）材料、設(shè)備招標(biāo),應(yīng)當(dāng)完成設(shè)計工作，材料設(shè)備的技術(shù)性能已經(jīng)確定，所需資金

已經(jīng)落實；

5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件.

公開招標(biāo)工程應(yīng)實行資格預(yù)審，邀請招標(biāo)工程可實行資格預(yù)審，也可實行資格后

審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時進行.施工招標(biāo)項目需要劃分標(biāo)段和確定工

期的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明.應(yīng)積極推行總

承包負責(zé)制，不得將一個單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標(biāo)，嚴禁招標(biāo)人

肢解工程或中標(biāo)人將中標(biāo)工程違法轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專業(yè)性較強需要另行

選擇承包人的，必須進入有形建筑市場通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定.任何為招標(biāo)項目

的前期準(zhǔn)備或者監(jiān)理工作提供設(shè)計、咨詢服務(wù)的法人及其附屬機構(gòu)（單位），均不

得參加該招標(biāo)項目的投標(biāo).

招標(biāo)方式:開發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)等幾

種方式：

（1）公開招標(biāo)

由招標(biāo)單住通過報刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標(biāo)通告，公開請承包者參加

投標(biāo)競爭.凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標(biāo).在眾多的投標(biāo)單位中選擇

報價合理、工期較短、信譽良好的承包商.這種公開招標(biāo)方式，由于參加投標(biāo)的

單位較多，所以審查投標(biāo)資格及其標(biāo)書的工作量較大，招標(biāo)費用開支較多.實行

公開招標(biāo)工程應(yīng)實行投標(biāo)人資格預(yù)審，當(dāng)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人過多時，由招標(biāo)

人通過隨機方法從中選擇投標(biāo)人,且數(shù)量不得少于7家.公開招標(biāo)一般適用于工

程規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè)項目，以及采

購數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供應(yīng).

⑵邀請招標(biāo)

招標(biāo)單位不公開發(fā)布招標(biāo)通告，而是根據(jù)工程特點向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出

招標(biāo)通知書或邀請函，然后根據(jù)各單位回函答復(fù)情況,確定投標(biāo)對象，請他們參

加招標(biāo)項目的投標(biāo)競爭.邀請參加投標(biāo)單位的個數(shù),世界各國都有規(guī)定，我省在

有關(guān)規(guī)定中，明確要求不少于三家.邀請招標(biāo)方式由于對邀請對象的技術(shù)、經(jīng)驗

和信譽方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡單.不僅可以節(jié)省招標(biāo)費用、

縮短招標(biāo)工作的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率.邀請招標(biāo)屬于有限競爭性招標(biāo)，

這種招標(biāo)方式限制了競爭范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標(biāo)者.實行邀請招標(biāo)工程

可實行投標(biāo)人資格預(yù)審，也可以實行投標(biāo)人資格后審.

⑶協(xié)商議標(biāo)

由建設(shè)單位直接選擇投標(biāo)單位,就工程的工期和造價等條件,雙方直接商談中標(biāo)

條件和要求.參加議標(biāo)的單位應(yīng)不少于兩家.議標(biāo)適用于招標(biāo)工作開展有困難的

地區(qū).工程規(guī)模不大、專業(yè)性較強或特殊要求多，面對造價要求并不十分苛刻的

工程項目.雙方在招標(biāo)投標(biāo)過程中費用支出最少，招標(biāo)工作的周期也最短.議標(biāo)

缺乏競爭性,在造價上一般都偏高.

招標(biāo)投標(biāo)基本程序

招標(biāo)工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標(biāo)和編制標(biāo)底能力的開發(fā)公司，可委托工

程咨詢公司等招標(biāo)服務(wù)公司代理.但這類服務(wù)機構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有

法人地位，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)管理部門審查批準(zhǔn)的企事業(yè)單位.

⑴工作程序

審查招標(biāo)單位的資格；

報批招標(biāo)申請書；

編制招標(biāo)文件，編制標(biāo)底并送審，指定評標(biāo)、定標(biāo)方法；

發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書；

審查投標(biāo)單位資格；

分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察和招標(biāo)文件答

疑；

編制和寄送投標(biāo)文件；

開標(biāo),公開標(biāo)底，審查投標(biāo)書和保函;

評標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單位；

發(fā)出中標(biāo)通知書，招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂承包合同.

招標(biāo)申請書應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容:項目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負責(zé)組織

招標(biāo)的人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡歷、職務(wù)、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、

場地等情況是否具備招標(biāo)條件;招標(biāo)方式.

⑵應(yīng)注意的問題

工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)必須編制完整的招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書.招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書

一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更.招標(biāo)必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標(biāo)底,并送

政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門或其委托單位審查批準(zhǔn),編制標(biāo)底人員的資格,須審核

批準(zhǔn).此外,一個招標(biāo)工程,只能編制一個標(biāo)底.

為了保證招標(biāo)的公正性，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單位為主，約請有關(guān)部門及專家成立評標(biāo)

領(lǐng)導(dǎo)小組，進行評標(biāo)、決標(biāo),對于大中型建設(shè)項目，招標(biāo)單位還可以邀請經(jīng)驗豐

富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟評估水平的專家組成評標(biāo)委員會，對各投標(biāo)方案作出評價.

在此基礎(chǔ)上,推薦一、二個投標(biāo)企業(yè),供評標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標(biāo)單位.如果

決標(biāo)結(jié)果有損于國家利益時，政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門，有權(quán)予以否決.

投標(biāo)單位在提交投標(biāo)標(biāo)書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標(biāo)保證金證

書.投標(biāo)單位中標(biāo)后，如果拒絕承擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向為其出具

保函的單位索取投標(biāo)保證金.

簽訂承發(fā)包合同時，必須嚴格履行標(biāo)書的各項條件，不得修改和變更;雙方應(yīng)互

換各自開戶銀行出具的履約保證金證書.保證金額在合同期滿后應(yīng)當(dāng)退回.

招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽訂合同后毀約，對方有權(quán)持履約保證金證書向其擔(dān)保銀

行索兌保證金,由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應(yīng)補償履約

保證金的不足部門.

應(yīng)提交的招標(biāo)資料目錄

1）招標(biāo)代理合同及招標(biāo)代理機構(gòu)資質(zhì)

證書復(fù)印件（如有代理）

2）招標(biāo)備案登記表

3）經(jīng)批準(zhǔn)的邀請招標(biāo)報告（如系邀請招

標(biāo)）

4）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書

5）投標(biāo)報名名單（公開招標(biāo)）

6）資格預(yù)審文件

7）資格預(yù)審評審報告

8）招標(biāo)文件

9）購買招標(biāo)文件登記表

10）答疑會紀(jì)要（或答疑資料）及簽收回

執(zhí)

11）標(biāo)底（工程預(yù)算書）及市建設(shè)工程項

目造價咨詢核準(zhǔn)證（如有標(biāo)底）

12）評委名單

13）招標(biāo)人評委委托書：

14）開標(biāo)會簽到表

15）招標(biāo)記錄一覽表

16）投標(biāo)函及投標(biāo)函附表

17）評委評分表

18）評分匯總表

19）評標(biāo)報告

20）招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告

21）中標(biāo)通知書及中標(biāo)公示證明

22）辦理建管手續(xù)聯(lián)系單

23）合同備案表

24）行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書

及收據(jù)

25）建設(shè)管理收費認定表（共2份）

26）安全和文明施工開工驗收合格證

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程（五）

招標(biāo)投標(biāo)的管理

1）施工企業(yè)資質(zhì)管理：

筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，氈工承包企業(yè)和專項分包企業(yè)三類.

按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承

包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級.各資質(zhì)登

記標(biāo)準(zhǔn)及承包工程范圍由速設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布.目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)

按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行.企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批.

一級企業(yè)由建設(shè)部審批,二至四級根據(jù)隸屬關(guān)系由國務(wù)院有關(guān)部門和省、自治

區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建

筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》

⑴施工企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理

企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理是指由于情況變化，當(dāng)構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于

或低于原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)時，由資質(zhì)管理部門對其資質(zhì)等級或承包工程范圍作相應(yīng)

調(diào)整的管理.動態(tài)管理通過資質(zhì)年度檢查和其它形式的監(jiān)督檢查進行.對企業(yè)資

質(zhì)的升級、降級實行公告制度.實行動態(tài)管理，主要是為了突出在市場競爭機制

中內(nèi)在素質(zhì)和用戶評價對其資質(zhì)的決定作用.通過對企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)

等級，由資質(zhì)等級確定企業(yè)承接施工任務(wù)的范圍與規(guī)模；通過對企業(yè)經(jīng)營果凍及

工作業(yè)績的考核來重新評定資質(zhì)等級.這種雙向的動態(tài)的資質(zhì)管理就是我國對

施工企業(yè)進行行業(yè)管理的主要手段和發(fā)展方向.

⑵工程總承包企業(yè)的管理

隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實現(xiàn)工程項目總承包為宗旨的企

業(yè)集團.這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業(yè)，稱為工程項目總承包

企業(yè).為加強對工程項目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設(shè)部發(fā)布了《工

程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》.工程項目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級.《暫行

規(guī)定》從企業(yè)曾承擔(dān)國總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)

量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級須具備的具體條件.2003年7月，

建設(shè)部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對從事工程總承包業(yè)務(wù)的企業(yè)

不專門設(shè)立工程總承包資質(zhì).具有工程勘察、設(shè)計或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以

在其資質(zhì)等級許可的工程項目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù).但工程的施工應(yīng)由

具有相應(yīng)施工承包資質(zhì)的企業(yè)承擔(dān).

工程建設(shè)項目組織實施方式目前有兩種方式：

其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡稱工程總承包企業(yè)）

受業(yè)主委托,按照合同約定對工程項目的勘察、設(shè)計、采購、施工、試運行（竣

工驗收）等實行全過程或若干階段的承包.工程總承包企業(yè)按照合同約定對工程

項目的質(zhì)量、工期、造價等向業(yè)主負責(zé).工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中

的部分工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對

總承包企業(yè)負責(zé).工程總承包方式通行的做法有四種，即設(shè)計采購施工（EPC）/交

鑰匙總承包、設(shè)計一施工總承包（D-B）、根據(jù)工程項目的不同規(guī)模、類型和業(yè)主

要求,還可采用設(shè)計一采購總承包（E-P）、采購一施工總承包（P-C）等方式.

其二是工程項目管理方式,工程項目管理是指從事工程項目管理的企業(yè)受業(yè)主

委托,按照合同約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的

管理和服務(wù).工程項目管理企業(yè)不直接與該工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)

計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項目的總

承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的

履行.工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務(wù)型或項目管理承包型，項

目管理服務(wù)是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定,在工程項目決策階段，為業(yè)主

編制可行性研究報告,進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業(yè)

主提供招標(biāo)代理、設(shè)計管理、采購管理、施工管理和試運行（破工髓收）等服務(wù)，

代表業(yè)主對工程項目進行質(zhì)量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制.

工程項目管理企業(yè)一般應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任.項目管理承包是

指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外,還

可以負責(zé)完成合同約定的工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）等工作.對于需要完成

工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）工作的工程項目管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的工程

設(shè)計資質(zhì).項目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)一定的管理風(fēng)險和經(jīng)

濟責(zé)任.

2）工程建設(shè)管理:

工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成,

通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程序的過程.本階段開發(fā)

商要完成的主要報批手續(xù)有:在取得土地使用權(quán)后，向計委申請列入年度施工計

劃；同時，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議,按規(guī)定支付有關(guān)費用.此后，向建委

提出申請開工報告,填報建設(shè)開發(fā)審批表；到市招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室，辦理招標(biāo)

批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站（站），辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊手

續(xù)；到速委申領(lǐng)速設(shè)工程開工證.項目竣工后，及時報請速設(shè)主管部門進行速設(shè)

工程綜合驗收及建設(shè)工程規(guī)劃驗收.

五、申辦《施工許可證》

1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)

施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)

設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣

級以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證.

工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可

以不申請辦理施工許可證.按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報告的速筑

工舂,不再領(lǐng)取施工許可證.

2、施工許可證辦理機構(gòu)：建設(shè)局

3、施工許可證辦理程序：

1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領(lǐng)取《辦理建筑工程施工許可證必備

資料清單》.

2）提供以下必備資料：《建設(shè)工程用地許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《拆

遷許可證》或施工現(xiàn)場是否具備施工條件的證明；中標(biāo)通知書及施工合同；施工

圖紙及技術(shù)資料；施工組織設(shè)計；監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、

安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單.

3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工.因故不能按期開工的，

應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機關(guān)申請延期；延期以兩次為限,每次不超過三個月.既不開工又不

申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行作廢.

4、辦理施工許可證：

提交下列歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證：

（一）建設(shè)工程報建表；

（二）建設(shè)單位資信證明（可用復(fù)印件）；

（三）立項批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可證（可用復(fù)印件）；

（四）施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書;

（五）建設(shè)工程試樁施工申報登記證（可用復(fù)印件）；

（六）招標(biāo)申請表；

（七）招標(biāo)公告；

（八）招標(biāo)日程安排；

（九）招標(biāo)文件及評標(biāo)辦法；

（十）投標(biāo)申請書；

（十一）投標(biāo)單位資格預(yù)審文件（保存6個月）；

（十二）答疑會紀(jì)要；

（十三）投標(biāo)書；

（十四）評委人員名單；

（十五）開標(biāo)記錄表；

（十六）評委評分表及評分匯總表；

（十七）評標(biāo)報告；

（十八）中標(biāo)公示證明；

（十九）中標(biāo)通知書；

（二十）施工合同或監(jiān)理合同；

（二十一）合同備案表；

（二十二）施工許可申請表或辦理速管手續(xù)聯(lián)系

（二十三）市行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù)；市建設(shè)管理收費認定表

（共2份）

（二十四）安全和文明施工開工驗收合格證（可用復(fù)印件）

第三章：工程建設(shè)階段

工程建設(shè)階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源聚集

在一個特定的時空點上所從事的施工生產(chǎn)活動.施工階段的工作包括：

1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；

2、施工場地平整，達到施工條件；

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件；

4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；

5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備；

6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理；

7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)；

8、確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進行現(xiàn)場交驗；

9、組織圖紙會審、設(shè)計交底；

10、編制工程進度計劃；

11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；

第四章：項目銷售階段

一、領(lǐng)取《預(yù)售許可證》

商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式.商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將

正在建設(shè)中的房屋的先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為.而商

品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將破工驗收合格的商品房出售給買受人，并由

買受人支付房價款的行為.商品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過竣工驗收或分期瞼

收，并取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用證》.

商品房預(yù)售實行許可證制度.未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房

預(yù)售.開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,

取得《商品房預(yù)售許可證》.開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交

下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)速設(shè)的資金達到工程速設(shè)總投資的25%

以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期.規(guī)定為多層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的全

部；小高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二；高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一.

4、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;

5、工程施工合同；

6、商品房預(yù)售方案.預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日

期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、

分層平面圖.

商品房現(xiàn)售實行現(xiàn)售備案證.現(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必

每年更換，當(dāng)消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤,應(yīng)當(dāng)符合以下條

件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配

套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實.

二、商品房銷售及按揭辦理

1、銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司進行）

第一階段:基礎(chǔ)市場調(diào)研

地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研

區(qū)域經(jīng)濟及政策調(diào)研

競爭項目及非競爭區(qū)域項目調(diào)查

重點項目考察

市場需求抽樣調(diào)研

重點客戶（群體）市場調(diào)研

經(jīng)濟趨勢分析

市場需求趨勢分析

出具市場調(diào)研報告

物業(yè)的全面解析及定位

項目SWOT分析

1）、競爭要素全面解讀

2）、項目優(yōu)勢分析

3）、項目劣勢分析

4）、項目機會利用

5）、市場威脅與困難點

項目競爭力評估

1）、地段價值與發(fā)展評估

2）、項目差異性支撐力評估

3）、消費者選擇性標(biāo)準(zhǔn)評估

4）、項目綜合競爭力評估

?目標(biāo)市場定位與消費者需求研究

?目標(biāo)市場定位

?目標(biāo)市場特征描述

?目標(biāo)消費者行為分析

?消費個案描述

?置業(yè)顧問營銷理念提升

?營銷核心理念提升

?賣點體系設(shè)計與提升

?營銷戰(zhàn)略與主線策略

?置業(yè)顧問營銷攻擊體系速立

?現(xiàn)場攻擊體系的建立

?價格定位及策略

?價格策略

?價格定位

?定價預(yù)控及說明

?付款方式建議

?銷售額動態(tài)測算

?項目促銷計劃建議

?渠道促銷建議

?公關(guān)活動促銷建議

?客戶促銷建議

?品牌促銷建議

?示范單位及環(huán)境的設(shè)計速議

?置業(yè)顧問營銷預(yù)算

?推廣費用預(yù)計

營銷費用預(yù)計

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程(六)

第二階段:物業(yè)賣點與利益點轉(zhuǎn)換分析

?品牌策略方向建議與定義

?消費者心理感受定位

?宣傳攻勢的確定

?宣傳途徑的制定

?功能劃分建議

?裝修方向建議

?樣板房的功能劃分定義

?看房通道的布局建議

?傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃

?項目標(biāo)識(LOGO)設(shè)計

?中英文標(biāo)準(zhǔn)字設(shè)計

?標(biāo)準(zhǔn)色系

?輔助色系

?標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范

?特許組合

?禁用組合

?銷售培訓(xùn)

?銷售管理策劃

?銷售隊伍進駐

?銷售執(zhí)行

第三階段:推廣主題的制定

1.推廣口號的制定

2.整體包裝風(fēng)格的確定

3.主要街區(qū)路段包裝風(fēng)格及具體形式

4.現(xiàn)場氣氛營造風(fēng)格及具體形式

5.展示中心及示范環(huán)境具體裝修風(fēng)格建議

6.樣板房具體裝修風(fēng)格建議

7.看樓通道裝飾風(fēng)格建議

名片、信紙、信封、傳真紙、文件袋、請柬、工作卡、水杯、煙灰缸、垃

圾桶、車體、工地圍墻設(shè)計、工地廣告牌設(shè)計、導(dǎo)示牌設(shè)計、條幅設(shè)計、路

旗設(shè)計、掛旗設(shè)計、車體包裝設(shè)計、主要街區(qū)大型形象廣告牌的設(shè)計、展

板設(shè)計、售樓處導(dǎo)示招貼、噴繪畫設(shè)計、看樓通道設(shè)計、戶形形象說明設(shè)計、

樣板房導(dǎo)示卡、牌、標(biāo)志等設(shè)計、行車導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計、售樓書、售樓雜志、

宣傳折頁、宣傳海報、郵遞單張、影視廣告腳本創(chuàng)意

第四階段：

?各銷售期的廣告具體創(chuàng)意、傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃

?展銷會的配合

?促銷活動的配合

?其他外賣場的配合

?廣告效果測定與監(jiān)控

?競爭對手監(jiān)控

?競爭者咨詢報告

?競爭者廣告監(jiān)控及具體分析

?銷售控制及月度目標(biāo)制定

2、銷售合同的簽訂.

3、按揭辦理.

1）公積金貸款：

貸款資格

貸款對象:在本地購買自住住房，同時在當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系

統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工.

貸款條件：

1、具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫

住證等）；

2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；

3、具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；

4、提供住房資金管理中心同意的擔(dān)保方式；

5、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件.

第五章:項目交房使用階段

一、媒介、電話告知客戶

1、時間、地點，所交單位門牌；

2、清楚告知客戶需要攜帶的手續(xù)，費用及費用清單；

3、物業(yè)使用說明書及保修說明書.

二、物業(yè)管理的準(zhǔn)備

1、物業(yè)管理協(xié)議；

2、小區(qū)氛圍的營造；

3、前期管理費用的收取.

附件：

工程施工現(xiàn)場應(yīng)急預(yù)案及安全保證措施

一、編制原則

1、以人為本,安全第一原則。把保障人民群眾生命財產(chǎn)安全，最大

限度地預(yù)防和減少突發(fā)事件所造成的損失作為首要任務(wù)。

2、統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級負責(zé)原則。在本項目部領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一組織下，發(fā)揮各

職能部門作用，逐級落實安全生產(chǎn)責(zé)任，建立完善的突發(fā)事件應(yīng)急管

理機制。

3、依靠科學(xué)，依法規(guī)范原則。科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，利用現(xiàn)代科

學(xué)技術(shù),發(fā)揮專業(yè)技術(shù)人員作用，依照行業(yè)安全生產(chǎn)法規(guī),規(guī)范應(yīng)急救

援工作。

4、預(yù)防為主，防止結(jié)合原則。認真貫徹安全第一，預(yù)防為主，綜合

治理的基本方針，堅持突發(fā)事件應(yīng)急與預(yù)防工作相結(jié)合，重點做好預(yù)

防、預(yù)測、預(yù)警、預(yù)報和常態(tài)下風(fēng)險評估、應(yīng)急準(zhǔn)備、應(yīng)急隊伍建設(shè)、

應(yīng)急演練等項工作。確保應(yīng)急預(yù)案的科學(xué)性、權(quán)威性、規(guī)范性和可操

作性。

二、編制目的

1、應(yīng)急預(yù)案應(yīng)針對那些可能造成企業(yè)、系統(tǒng)人員死亡或嚴重傷害、

設(shè)備和環(huán)境受到嚴重破壞的突發(fā)性災(zāi)害，如觸電事故、泥石流災(zāi)害、

火災(zāi)、環(huán)境破壞等。

2、應(yīng)急預(yù)案是對日常安全管理工作的必要補充，應(yīng)急預(yù)案應(yīng)以完

善的預(yù)防措施為基礎(chǔ)，體現(xiàn)“安全第一、預(yù)防為主”的方針。

3、應(yīng)急預(yù)案應(yīng)以努力保護人身安全、防止人員傷害為第一目的,

同時兼顧設(shè)備和環(huán)境的防護，盡量減少災(zāi)害的損失程度。

4、應(yīng)急預(yù)案應(yīng)結(jié)合實際,措施明確具體,具有很強的可操作性。

5、應(yīng)急預(yù)案應(yīng)經(jīng)常檢查修訂，以保證先進科學(xué)的防災(zāi)、減災(zāi)設(shè)備

和措施被采用。

三、應(yīng)急組織機構(gòu)及職責(zé)

1、應(yīng)急組織機構(gòu)

為加強安全領(lǐng)導(dǎo),進行系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)化管理，項目部成立應(yīng)急預(yù)案

管理領(lǐng)導(dǎo)小組，項目經(jīng)理任組長，項目總工程師、常務(wù)副經(jīng)理、安全總

監(jiān)、項目副經(jīng)理為副組長，各職能部門負責(zé)人、安全環(huán)保部安全員、

各施工隊專職安全員、施工隊隊長為組員，負責(zé)日常的安全管理工作。

2、應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)

負責(zé)重、特大事故的現(xiàn)場應(yīng)急搶險救援指揮，對施工現(xiàn)場突發(fā)性情況進行技術(shù)、資金和

設(shè)備支持，在施工現(xiàn)場發(fā)生重特大事故時以最快的時間達到現(xiàn)場，分析緊急狀態(tài)和確定風(fēng)險

事故級別，負責(zé)分部和有關(guān)地方管理部門、組織、機構(gòu)聯(lián)絡(luò)和報告事故情況，制定搶險救援的

方案措施,領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場應(yīng)急搶險救援工作,確定緊急狀態(tài)的解除，協(xié)助事故原因的調(diào)查和處理工

作。在上級和有關(guān)地方部門進入的情況下，參與制定搶險救援方案措施,做好應(yīng)急搶險救援配

合工作。

四、應(yīng)急預(yù)案的基本要求

1、發(fā)生人員傷亡事故后:施工現(xiàn)場應(yīng)急處理措施一般規(guī)定

當(dāng)發(fā)生事故時，負傷人員或者最先發(fā)現(xiàn)事故的人，應(yīng)立即報告項FI經(jīng)理或?qū)ｍ棸踩撠?zé)

人,并應(yīng)馬上組織人力現(xiàn)場搶救傷害者,根據(jù)傷情需要,枕、助醫(yī)務(wù)人員運送傷者到醫(yī)院或撥打

“120”，請求協(xié)助搶救。

1.1事故發(fā)生后,各級人員應(yīng)保鎮(zhèn)靜及冷靜,切實負起本身責(zé)任,主動控制局面。要有組織、

有指揮和結(jié)合實際進行妥善處理。

1.2第一時間進行“救死扶傷”，采取措施救護受傷（害）人員，對必須在現(xiàn)場進行緊急搶

救的，應(yīng)采取應(yīng)急方法如止血、人工呼吸等進行施救。否則必須立即用工地的交通工具或截

出租車將傷者送到就近醫(yī)院進行搶救。同時應(yīng)采取有效措防止事故蔓延擴大。

1.3認真保護事故現(xiàn)場及善后工作。凡與事故有關(guān)的物體、痕跡、狀態(tài)不得破壞，并劃出

保護區(qū)禁止閑人進入。

1.4因搶救受傷（害）人員，以及疏導(dǎo)交通等原因，需要移動現(xiàn)場某些物體時，必須做好現(xiàn)

場標(biāo)記、拍照、錄像或繪制現(xiàn)場簡圖，并寫出書面記錄，妥善保存現(xiàn)場重要痕跡、物證等。

2、發(fā)生火警、火災(zāi)事故時,施工現(xiàn)場應(yīng)急處理措施一般規(guī)定。

2.1應(yīng)立即了解起火部位及燃燒的物質(zhì)，積極搶救傷者及使用施工現(xiàn)場所有消防器材進

行滅火自救工作。

2.2迅速準(zhǔn)確地撥打119報警。在撥打119時,做到余靜撥號，說清火災(zāi)單位的名稱、地

址、電話號碼、燃燒部位、燃燒物質(zhì)的性能等。

2.3報警后,派專人到約定的路口迎接消防隊。

2.4在消防部門到達前，對易燃、易爆的物質(zhì)采取正確有效的隔離。根據(jù)火場情況，機動

靈活地選擇滅火工具。

2.5在撲救現(xiàn)場,應(yīng)行動統(tǒng)一,如火勢擴大,一股撲救不可能時,應(yīng)及時組織撤退撲救人員,

避免不必要的傷亡。

3、利用一切可行的通訊工具按規(guī)定時間內(nèi)將事故情況進行層級上報。

4、發(fā)生事故層級上報時限。

4.1輕傷事故，應(yīng)在24小時內(nèi)報告企業(yè)負責(zé)人、安全管理部門和基層工會組織。

4.2重傷事故,一般情況下,事故單位應(yīng)在24小時內(nèi)農(nóng)上級主管單位，由上級主管單位分

XX市有關(guān)部門。對涉外有影響的,事故單位應(yīng)在事故發(fā)生后4小時內(nèi)如實報上級主管單位。

4.3重傷3人或死亡1至2人的事故,事故單位應(yīng)在事故發(fā)生后4小時內(nèi)如實報上級主管

單位，由上級主管單位分XX市有關(guān)部門。

4.4死亡3人以上重大、特別重大死亡事故應(yīng)在事故發(fā)生后2小時XX市人民政府，同時

報上級主管單XX市勞動行政部門、工會組織、公安部門。