房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全歷程

前置說明：

今整理出地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程，期翼為其他項(xiàng)目運(yùn)行做指導(dǎo)。亦或與同仁們配合探討,

以求得項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行的便捷之路。...

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全歷程

目錄

第一章：項(xiàng)目決策階段

第二章：前期準(zhǔn)備階段

一、獲取土地使用權(quán)

二、征地拆遷，申辦并取得《衡寧拆遷許可證》

三、籌劃設(shè)計(jì)

四、建立項(xiàng)目報(bào)建登記，申請招標(biāo)，治理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察

五、申辦《施工許可證》

六、招標(biāo)

第三章：工程建立階段

1、施工用水電及通訊線路接通，包管施工需要

2、施工園地平整，到達(dá)施工條件

3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件

4、施工圖紙及施人為料準(zhǔn)備

5、施工質(zhì)料和施工設(shè)備的準(zhǔn)密

6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)治理

7、施工許可批文及治理開工手續(xù)

8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場交驗(yàn)

9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底

10、體例工程進(jìn)度籌劃

11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單元的協(xié)調(diào)

第四章：項(xiàng)目銷售階段

一、申辦《銷售許可證》

二、商品房銷售及按揭治理

三、申請竣工驗(yàn)收，取得《修建工程竣工驗(yàn)收存案證》

四、申辦建立工程籌劃驗(yàn)收

五、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》

六、物業(yè)移交

第五章：交付使用階段

從開發(fā)、建立、經(jīng)營、治理的步伐上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研

究和項(xiàng)目決策階段、建立前期準(zhǔn)備階段、建立階段、銷售階段和交付使用階段。

第一章：項(xiàng)目決策階段

產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)（企業(yè)主）批準(zhǔn)開端立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略生長研究中心（籌謀

部）進(jìn)行可行性研究。

1、可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的底子目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，淘汰或制止投資決策的失誤，提

高項(xiàng)目開發(fā)建立的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和情況效益。

可行性研究的主要內(nèi)容有：

（I）項(xiàng)目表面；

⑵開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場觀察及動(dòng)遷安頓;

(3)市場闡發(fā)和建立范圍簡直定；

(4)籌劃設(shè)計(jì)影響和情況掩護(hù)；

(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；

(6)情況影響和情況掩護(hù)；

(7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗?fù)ば枨?、治理用度的研究?/p>

(8)開發(fā)建立節(jié)點(diǎn)籌劃；

(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益闡發(fā)；

(10)結(jié)論及發(fā)起。

2、可行性研窕成員知識(shí)組成：經(jīng)濟(jì)師、市場闡發(fā)專家、房地產(chǎn)專家、修建工程專家、財(cái)會(huì)

師及律師。

3、可行性研究的事情階段

1)投資時(shí)機(jī)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行開端摸底和意向性談判，

并對(duì)投資項(xiàng)目或投資偏向提出發(fā)起，即在?定的地域和部分內(nèi)，以自然資源和市場的觀察預(yù)

測為底子，尋找最有利的投資時(shí)機(jī)。投資時(shí)機(jī)研究相當(dāng)大略，主要依靠籠統(tǒng)的預(yù)計(jì)而不是依

靠詳細(xì)的闡發(fā)。如果時(shí)機(jī)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行卜.一階段的事情。

2)開端可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究二在時(shí)機(jī)研究的底子上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建立的可

能性與潛在效益進(jìn)行論證闡發(fā)。

3)詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建立項(xiàng)目投資決策

的底子，是在闡發(fā)項(xiàng)目在技能上、財(cái)政上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與反對(duì)策的要害步調(diào)。

4、可行性研究按5個(gè)步調(diào)進(jìn)行：

(I)項(xiàng)目公司擔(dān)當(dāng)委托或團(tuán)體公司董事會(huì)立項(xiàng)；

(2)觀察研究；

(3)方案選擇與優(yōu)化：

(4)財(cái)政評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：

(5)體例可行性研究陳訴。

屬協(xié)議出讓的，治理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料：

1)《土地出讓條約》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；

2)開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；

3)屬新增建立用地的，應(yīng)提供《建立用地批準(zhǔn)書》：屈存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土

地權(quán)源資料p

4)1：2000地形圖2份；

5)加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗輿圖、地籍圖各3份

6)地上附著物權(quán)屬證明：

7)土地登記申請書：

8)土地登記法人代表證明和身份證明：

9)土地登記委托書。

送土田主管部分。

(1)土地使用權(quán)出讓

地治理部分實(shí)力治理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓福補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批

事情，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局賣力治理不敷10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手

續(xù)的審核和報(bào)批事情.

(2)土地使用權(quán)劃撥

房地局賣力治理10畝以上(含10畝)的城鎮(zhèn)建立用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局賣力治理

1()畝以下的城鎮(zhèn)建立用地的劃撥手續(xù)。

(3)征用土地

征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部分審咳后報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。

征用耕地3畝以上1000畝以下.，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。

征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)(縣)人民政府批準(zhǔn)。

(4)地價(jià)評(píng)估

市房地局賣力城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價(jià)評(píng)估事情及評(píng)估

陳訴的審杳、地價(jià)審核和報(bào)批事情招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請步,戈。

(I)用地者見到招標(biāo)通告后到由定所在索取招標(biāo)文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部分了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，

搜集費(fèi)料。

(3)用地者進(jìn)行投資闡發(fā)。

(4)到指定所在治理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并

按劃定繳納投標(biāo)包管金。

(5)用地者填寫投標(biāo)書送達(dá)指定方進(jìn)行投標(biāo)。

(6)收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用

權(quán)出讓條約，并按條約的劃定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。

(7)按條約的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣歷地局申領(lǐng)臨時(shí)國有土地使用

證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。

拍賣受讓土地使用權(quán)申請步伐：

(I)用地者見到拍賣通告到指定所在索取拍賣文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部分了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，

搜集資料。

(3)用地者進(jìn)行投資闡發(fā)。

(4)到指定所在治理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按劃

定繳納競投包管金。

(5)用地者到指定所在領(lǐng)取競叫牌.()

(6)用地者在劃定時(shí)間、指定所在到拍賣現(xiàn)場加入競投。

(7)企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土蛆使用權(quán)出讓條約，并按劃定

支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。

(8)按條約的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣戾地局W領(lǐng)臨時(shí)國有土地使用

證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。

屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓步伐取得《成交確認(rèn)書》。

憑此書治理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》。

二、征地拆遷，申辦并取得《衡宇拆遷許可證》。

都會(huì)衡宇拆遷是對(duì)都會(huì)籌劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的衡宇及其隸屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)生

長需要的部分進(jìn)行拆除重建，使都會(huì)的整體功效得到改進(jìn)和提高。

1、拆遷方法：

1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改革方法取得土地使用權(quán)所涉及拆遷。

2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。

3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門從事衡宇拆遷事情的單元進(jìn)行。

2、拆遷的主要內(nèi)容包羅：

（1）衡宇拆建，如危舊房改革：

（2）都會(huì)功效、用地結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)解，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活辦事設(shè)施等大

眾修建的建立和改革：

（3）情況治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，都會(huì)衡宇拆遷是陪同著都會(huì)建立項(xiàng)目

進(jìn)行的，是都會(huì)建立的重要組成部分，尤其是舊城改革中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建立項(xiàng)目的

前期事情階段。

3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：

1）填寫《都會(huì)衡宇拆遷申請表》一式五份；

2）建立項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

3）建立用地籌劃許可證：

4）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建立用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）

5）拆遷代庖單元和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料。

6）拆遷安頓籌劃和方案；（拆遷紅線范疇內(nèi)衡宇而積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等根本情況：拆遷

方法：拆遷期限：還建方法及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安頓用房證明：拆遷賠償資金來源及預(yù)

算資金額度。）

7）有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷賠償安頓資金證明。

憑據(jù)《市都會(huì)衡宇拆遷治理實(shí)施措施》的劃定，衡宇拆遷治理部分在收到申請之日起30日

內(nèi)，對(duì)申清審查完畢。切合條件的，依法收取拆遷治理費(fèi)(住宅為7元/平方米，非住宅為3

元/平方米)，發(fā)表衡宇拆遷許可證。開發(fā)商取得《衡宇拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并

與拆遷人簽訂安頓賠償協(xié)議。安頓賠償共有三種方法，?是錢幣安頓，二是現(xiàn)房安頓，三是

就地或異地還建。拆遷完畢后，巾清拆遷驗(yàn)收，取得《衡宇拆遷驗(yàn)收及格證》。

三、籌劃設(shè)計(jì)

建立工程籌劃治理的主要內(nèi)容有：修建治理、門路治理、管線治理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建

立工程籌劃許可證。

在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范疇，項(xiàng)目籌劃申報(bào)的根本步調(diào)是：

(1)在項(xiàng)目發(fā)起書報(bào)批或可行性研究陳訴體例之前，開發(fā)商要向籌劃局申報(bào)籌劃要點(diǎn)，籌劃

治理部分應(yīng)在要點(diǎn)通知書中對(duì)批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)：

(2)在項(xiàng)目發(fā)起書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向籌劃局申報(bào)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)，即向申請單元下發(fā)選址

籌劃意見通知書，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范疇等提供較詳細(xì)的意見，并須同時(shí)卜達(dá)籌劃

設(shè)計(jì)條件；

(3)籌劃設(shè)計(jì)條件，是項(xiàng)目選址后，由建立單元申請，籌劃部分下達(dá)的委托設(shè)計(jì)?機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌

劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，須向籌劃部分提出審定申請：

(4)通過審定的設(shè)計(jì)方案，是依例開端設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建立用地籌劃許可證

的必備條件：

(5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計(jì)方案通知書和可行性研究陳訴批復(fù)，并在籌劃主管部分征詢土地

及拆遷部分有關(guān)用地及拆遷安頓的意見后，應(yīng)向籌劃局申領(lǐng)建立用地籌劃許可證，該證是取

得土地使用權(quán)的必備文件；

(6)申領(lǐng)建立工程籌劃許可證，是在項(xiàng)已列入年度正式籌劃后，申請治理開工手續(xù)之前，需

進(jìn)行的驗(yàn)證工程建立切合籌劃要求的最后法定步伐，該證中辦開工的必備文件飛

進(jìn)行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權(quán)才氣進(jìn)行,憑據(jù)《都會(huì)房地產(chǎn)治理法》

的有關(guān)劃定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級(jí)市場取得方法有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方法取得

使用權(quán)的執(zhí)法憑證是國有土地使用權(quán)證：通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建立用地批

準(zhǔn)H或劃撥決定書。

1、申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn)，取得《建立項(xiàng)目選址意見書》和《建立用地籌劃許可證》。并取得《建

立項(xiàng)目選址意見書》的附件：籌劃設(shè)計(jì)(土地使用)條件

1)建立項(xiàng)目選址申請

都會(huì)籌劃行政主管部分憑據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)生長計(jì)謀、都會(huì)總體籌劃、分區(qū)籌劃、控制性詳細(xì)

籌劃等各級(jí)籌劃，憑據(jù)國度《都會(huì)籌劃法》、《建立項(xiàng)目選址籌劃治理措施》等，考慮建立項(xiàng)

目的要求，在劃定期限內(nèi)提出籌劃方面的初審意見和選址意見。今后，由都會(huì)籌劃行政主管

部分會(huì)同土地治理部分并征求項(xiàng)目所涉及到的有關(guān)部分的意見，對(duì)初審意見及其選址提出復(fù)

審意見，對(duì)付同意的項(xiàng)目報(bào)政府審批后，在劃定的審批期限內(nèi)核發(fā)項(xiàng)目選址意見書。建立項(xiàng)

目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包羅：處立項(xiàng)目的根本情況和建立項(xiàng)目籌劃選址的主要依據(jù)。

2）申辦建立用地籌劃

都會(huì)建立用地籌劃治理的根本是依據(jù)都會(huì)籌劃確定的差別地段的土地使用性質(zhì)和總體結(jié)構(gòu)，

決定建立工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建立項(xiàng)目功效和使用要

求的前提下，如何經(jīng)濟(jì)、公道地使用土地。都會(huì)籌劃行政主管部分對(duì)都會(huì)用地進(jìn)行統(tǒng)一的籌

劃治理，實(shí)行嚴(yán)格的籌劃控制是實(shí)施都會(huì)籌劃的根本包管。

3）委托設(shè)計(jì)單元設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案。

申報(bào)籌劃要點(diǎn)：

籌劃要點(diǎn)是籌劃立項(xiàng)或建立工程可行性研究的籌劃根本依據(jù)?；I劃部分可以要求開發(fā)單元初

始籌劃部分對(duì)付開發(fā)項(xiàng)目的意見，再行決定對(duì)可行性研究陳訴的批復(fù)。當(dāng)建立單元完成籌劃

報(bào)批手續(xù)之后，應(yīng)到籌劃部分申報(bào)選址定點(diǎn)，以獲取選址籌劃意見通知書申報(bào)選址定點(diǎn)。治

理上述“一書一證”時(shí)，需提交以下申報(bào)資料：

1）建立用地申請：

2）房地產(chǎn)開發(fā)單元營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

3）土地使用證或土地權(quán)屬證明：

4）1：2000地形圖。

開發(fā)商取得《建立項(xiàng)目選址意見書》及《建立用地籌劃許可證》后，即可同步到a/建管處治

理籌劃方案報(bào)建手續(xù)，取得《隹立工程籌劃許可證》：b/到耕保處治理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù),

取得《建立用地批準(zhǔn)書》。到土地利用處治理土地出讓條約或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土地使

用權(quán)出讓條約》或取得《建立用地劃撥決定|占》。c/到地籍處治理《國有土地使用權(quán)證》；到

拆遷處治理《拆遷許可證》：

2、持籌劃方案和修建方案圖紙到建管處申請修建方案報(bào)建，取得修建核位紅線圖和施工圖。

修建方案根建分兩階段。

1）籌劃方案審批階段，取得《籌劃修建方案批準(zhǔn)意見書》。在此階段需要提供的資料為：a\l：

2000地形圖1份；b\l：500地形圖1份（附門路紅線及光盤）；c\建立項(xiàng)目籌劃修建方案圖

紙1套及光盤（大型項(xiàng)目需提供2-3個(gè)差別設(shè)計(jì)單元的籌劃方案及光盤）；d\“一書一證”

及其附件（籌劃設(shè)計(jì)使用條件和籌劃用地范疇線）。

2）施工圖批準(zhǔn)階段，取得修建核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為:

a\土地證復(fù)印件或宗輿圖或《出讓條約》或《劃撥決定書》：b\公安、消防、審圖辦、人防、

供水、供電、城管、交管、通信管線、抗宸、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)?、園林、等部分審查意見或回執(zhí)：

c\施工圖3份及光盤。

3、申辦建立工程紅線定位與驗(yàn)線，取得修建核位紅線圖。紅線定位包羅修建紅線定位和市

政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗(yàn)線。紅線定位事情完成后，當(dāng)修建物施工至正負(fù)零

或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建立單元應(yīng)申請紅線驗(yàn)線。治理紅線定位時(shí)應(yīng)提交以下資料原

件：

1）修建紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、修建施工圖，以及修建紅線放線通知單。

2）修建試放紅線：紅線圖、修建總平面圖或修建施工圖、試放紅線通知單。

3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。

4）若所放紅線與籌劃門路或其它預(yù)留籌劃控制范疇相關(guān)，建立單元還須到市級(jí)籌劃部分提

取門路坐標(biāo)及其它相關(guān)數(shù)據(jù)。

4、申辦《建立工程籌劃許可通知書》，治理完畢后憑此通知書到建管部分治理《施工許可證》。

建立工程施工至正負(fù)零時(shí)，持通知書等相關(guān)資料申辦《建立工程籌劃許可證》。持修建紅線

圖到城管部分固體廢棄物治理處繳納垃圾處置懲罰費(fèi)。申報(bào)《建立工程籌劃許可通知書》應(yīng)

提交以下資料：

1）國有土地使用權(quán)證；

2）都會(huì)底子設(shè)施配套費(fèi)收據(jù)：

3）人防費(fèi)收據(jù)：

4）《建立工程籌劃許可通知書》申請表；

5）投資許可證：

6）經(jīng)放線的《紅線定位冊》正本。

5、申辦《建立工程籌劃許可證》。申辦完畢后開發(fā)商持《建立工程籌劃許可證》至建管部分

治理鈍立工程正負(fù)零以上部分相關(guān)施工手續(xù)：和立工程竣工后3個(gè)月內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申

辦《建立工程籌劃驗(yàn)收及格證》?！督⒐こ袒I劃許可證》時(shí)提交以卜資料：

1）《建立工程籌劃許可通知書》；

2）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋印的《紅線定位冊》副本;

3）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋印的《核位紅線圖》；

4）垃圾處置懲罰費(fèi)聯(lián)系單。

《建立工程籌劃許可證》出現(xiàn)變動(dòng)事由時(shí)，提交以下資料治理：

1）變動(dòng)申請：

2）工商部分更名通知、變動(dòng)后的工商執(zhí)照；

3）開發(fā)商資質(zhì)證明；

4）土地變動(dòng)批復(fù)；

5）變動(dòng)后的土地使用證：

6）（土地批租費(fèi)、使用費(fèi)）收據(jù)；

7）原建立工程籌劃許可證；

8）修建紅線圖：

9）抵押權(quán)人同意變動(dòng)的意見（治理了在建工程抵押的）；

10）法院裁決項(xiàng)目還應(yīng)提交判決書。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全歷程（三）

四、建立項(xiàng)目報(bào)建登記，申請招標(biāo)，治理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理.、施工步

隊(duì)。

項(xiàng)目報(bào)建總流程：

建立工程生意業(yè)務(wù)中心依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目范疇和范圍尺度，憑據(jù)省人民政府的劃

定執(zhí)行。施工單項(xiàng)條約估第價(jià)在50萬元人民幣以上或修建面積到達(dá)1000m2的建立工程新

建、擴(kuò)建和改建的修建的建立工程必須進(jìn)行招標(biāo)。工程建立項(xiàng)目必須在發(fā)包前，由建立單元

或其委托署理機(jī)構(gòu)到相關(guān)生意業(yè)務(wù)中心進(jìn)行報(bào)建。應(yīng)當(dāng)報(bào)建而天報(bào)建的工程項(xiàng)目，不得進(jìn)行

招投標(biāo)。報(bào)孫時(shí)苑交驗(yàn)工程邦立項(xiàng)目以下文書：立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項(xiàng)目資信

證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建立用地證明和籌劃審批文件等。工程建立項(xiàng)目的報(bào)建內(nèi)容主要包羅：工程

名稱、建立所在、投資范圍、資金來源、當(dāng)年投資額度、工程范圍、擬開工與竣工日期、發(fā)

包方法、工程籌建情況。

工程建立項(xiàng)目報(bào)建步伐:

1）建立單元或其委托的署理機(jī)構(gòu)到建立工程生意業(yè)務(wù)中心（建立局）領(lǐng)取《工程建立項(xiàng)目

報(bào)建表》。

2）按報(bào)建表的內(nèi)容如實(shí)填寫上項(xiàng)目法人公章后報(bào)送建立局。

3）工程建立項(xiàng)目立項(xiàng)批文、資信證明、建立用地證明、籌劃審批文件、施工圖設(shè)計(jì)文件審

查批準(zhǔn)書連同報(bào)建表同時(shí)提交。

4）屬于試樁建立工程項(xiàng)目，須治理試樁登記手續(xù)。工程建立項(xiàng)目的投資和建立范用產(chǎn)生變革

時(shí)，建立單元或其委托署理機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)時(shí)到市生意業(yè)務(wù)中心進(jìn)行增補(bǔ)登記?；I建賣力人變動(dòng)時(shí),

應(yīng)治理變動(dòng)手續(xù)。

1、建立項(xiàng)目報(bào)建登記

事情內(nèi)容：

填報(bào)《建立工程項(xiàng)目報(bào)建表》需帶下列資料：

（?）建立項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

（二）建立工程項(xiàng)目土地使用正當(dāng)證明文件：

（三）施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書：

（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲?jì)陳訴）：

（五）私營、民營、合資項(xiàng)目必須出具正當(dāng)證明文件。

報(bào)比信息治理：

（1）、建立局核實(shí)報(bào)建資料，進(jìn)行現(xiàn)場勘踏（7個(gè)事情日內(nèi)）：

（2）、將報(bào)建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)治理機(jī)構(gòu)。

2、審核“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定表、核發(fā)繳款通知填報(bào)《建立工程“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定表》按

下列步伐治理

（一）在根建臺(tái)領(lǐng)取收責(zé)認(rèn)定表（共兩份）：

（二）到各執(zhí)收執(zhí)罰單元辦事“窗口”治理繳費(fèi)認(rèn)定手續(xù)：

（三）應(yīng)繳用度從工程報(bào)建開始20日內(nèi)憑建立局（咨詢臺(tái)）開具的《市行政事業(yè)性收費(fèi)、

基金繳款通知門》到署理銀行專柜治理繳款手續(xù)。其它以中標(biāo)價(jià)為盤算基數(shù)的繳費(fèi)項(xiàng)目，在

招投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)對(duì)招標(biāo)投標(biāo)情況書面陳訴批準(zhǔn)前按上述步戈治理。

3、投標(biāo)申請人投標(biāo)報(bào)名

（一）投標(biāo)報(bào)名、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的依據(jù)資料：

1、投標(biāo)申請人的營業(yè)執(zhí)照；

2、資質(zhì)證書：

3、投標(biāo)申請人信譽(yù)檔案資料：

4、項(xiàng)目經(jīng)理有關(guān)資料：

5、業(yè)績及其它與投標(biāo)運(yùn)動(dòng)有關(guān)的資料。

（二）網(wǎng)上投標(biāo)報(bào)名：

4、招標(biāo)人憑據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請人資格預(yù)審事情內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人憑據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng)按已宣布通告的內(nèi)容和要求對(duì)

投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審：

（-）投標(biāo)申請人到建立局領(lǐng)取資審?fù)ㄖ獣唾徶觅Y格預(yù)審格式文件：

（三）招標(biāo)人接納對(duì)投標(biāo)申請人資格預(yù)審的，凡預(yù)審及格者少于7家的，應(yīng)重新宣布招標(biāo)通

告；預(yù)審及格者過多時(shí)，又未要直接確定的，應(yīng)在市建立局接納隨機(jī)方法抽取不少于7家的

投標(biāo)申請人。

5、投標(biāo)文件的體例、內(nèi)容、遞交和吸收事情內(nèi)容：

（?）招標(biāo)文件體例標(biāo)人應(yīng)憑據(jù)招標(biāo)文件和招標(biāo)工程圖紙以及工程技能范例要求，結(jié)合踏勘

施工現(xiàn)場和招標(biāo)答疑會(huì)所了解的情況，體例投標(biāo)文件和工程預(yù)算。投標(biāo)文件體例完成后應(yīng)仔

細(xì)校核，按招標(biāo)文件的劃定打印、裝訂、密封和標(biāo)記，并滿足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。接納尺

度保密化評(píng)審技能標(biāo)的（暗標(biāo)）嚴(yán)格按武建招辦字[2002]18號(hào)文件劃定執(zhí)行。

（二）投標(biāo)文件的內(nèi)容

1、投標(biāo)函：

2、施工組織設(shè)計(jì)大概施工方案；

3、投標(biāo)報(bào)價(jià);

4、招標(biāo)文件要求提供的其他質(zhì)料。

（三）投標(biāo)文件的遞交和吸收

1、投標(biāo)文件的遞交投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封

送達(dá)投標(biāo)所在。在投標(biāo)截止時(shí)限以前，投標(biāo)人可以對(duì)所遞交的投標(biāo)文件進(jìn)行增補(bǔ)、修改或撤

回，增補(bǔ)、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。并須按招標(biāo)文件的劃定進(jìn)行體例、密封和標(biāo)

記。

2、投標(biāo)文件的吸收

在投標(biāo)截止時(shí)間前，招標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)文件的吸收事情。在吸收中應(yīng)注意查對(duì)投標(biāo)文件是否

按招標(biāo)文件的劃定進(jìn)行密封和標(biāo)記，并做好吸收時(shí)間的記載，未定時(shí)或提前送達(dá)的，招標(biāo)人

應(yīng)當(dāng)拒收。

6、組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)事情內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人于開標(biāo)前（上午召開的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前18小時(shí)以上，下午召開的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前

4小時(shí)以上5小時(shí)以內(nèi)）在招投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)的監(jiān)視卜，通過市建立工程生意業(yè)務(wù)中心盤

算機(jī)系統(tǒng)按劃定隨機(jī)抽取評(píng)委，并提供以下資料：

1、《建立局抽取評(píng)標(biāo)評(píng)委申請表》：

2、署理銀行代收專柜開具的以建立面積為盤克基數(shù)的“一費(fèi)制”收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。

（二）由建立局指定專人通知評(píng)委加入評(píng)標(biāo)；

（三）建立局賣力將已抽取評(píng)委的詳細(xì)資料及通知結(jié)果打印密封（密封套破損無效），分別

交由招標(biāo)人和招投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)簽收生存。

7、開標(biāo)

事情內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人介紹投標(biāo)單元和招投標(biāo)監(jiān)視治理部分人員；

（二）當(dāng)眾查驗(yàn)投標(biāo)文件是否切合劃定，按劃定啟封投標(biāo)書：

（三）根投標(biāo)標(biāo)價(jià)、工期、質(zhì)量、主要質(zhì)料用量以及需要特別說明的內(nèi)容：

（四）設(shè)有標(biāo)底的宣布標(biāo)底；

（五）招標(biāo)人填寫開標(biāo)匯總表，并由投標(biāo)人簽字認(rèn)可。

（六）招投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)視治理

8、定標(biāo)

事情內(nèi)容：

憑據(jù)中華人民共和國建立部令［第89號(hào)］令《衡宇修建和市政底子設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)治

理措施》進(jìn)行。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在

招標(biāo)文件中載明。

9、批準(zhǔn)招投標(biāo)情況陳訴、中標(biāo)通知書的簽發(fā)及中標(biāo)人的公示通告

事情內(nèi)容：

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書

面陳訴。在向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)視治理機(jī)構(gòu)提交招投標(biāo)情況書而陳訴批準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)提交卜.列資料：

1、由各收費(fèi)單元確認(rèn)的《建立治理收費(fèi)認(rèn)定表》；

2、由署理銀行代收專柜開具的以中標(biāo)價(jià)為盤算基數(shù)的“?贄制”收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全歷程（四）

10、簽訂工程承發(fā)包條約

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，憑據(jù)招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件

訂立書面條約：招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離條約實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。訂立書面條

約后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將條約送治理機(jī)構(gòu)存案。

招標(biāo)條件：

1）勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)取得該項(xiàng)目的建立用地籌劃許可證，并治理建立用地手續(xù)和立項(xiàng)

審批手續(xù)；

2）建立工程全歷程監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完創(chuàng)建項(xiàng)審批手續(xù)；建立工程施工階段監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)

完成勘察和設(shè)計(jì)事情：

3）施工招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完創(chuàng)建項(xiàng)審批手續(xù)，建立資金已經(jīng)落實(shí)，按劃定應(yīng)當(dāng)實(shí)行建立監(jiān)理的工

程已簽訂建立監(jiān)理?xiàng)l約：

4）質(zhì)料、設(shè)備招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成設(shè)計(jì)事情，質(zhì)料設(shè)備的技能性能已經(jīng)確定，所需資金已經(jīng)落

實(shí)；

5）執(zhí)法、法例、規(guī)章劃定的其他條件。

公然招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行資格預(yù)審，邀請招標(biāo)工程可實(shí)行資格預(yù)審，也可實(shí)行資格后審，但資格

預(yù)審和資格后審不能同時(shí)進(jìn)行。施工招標(biāo)項(xiàng)目需要分別標(biāo)段和確定工期的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)公道

分別標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。應(yīng)枳極推行總承包賣力制，不得將一個(gè)單元工

程主樓、附樓、分部工程離開招標(biāo)，嚴(yán)禁招標(biāo)人肢解工程或中標(biāo)人將中標(biāo)工程違法轉(zhuǎn)包、分

包，如分部工程專業(yè)性較強(qiáng)需要另行選擇承包人的，必須進(jìn)入有形修建市場通過招標(biāo)投標(biāo)方

法確定。任作甚招標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備大概監(jiān)理事情提供設(shè)計(jì)、自詢辦事的法人及其隸屬機(jī)構(gòu)

(單元)，均不得加入該招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)。

招標(biāo)方法：開發(fā)建立工程招標(biāo)投標(biāo)可以接納公然招標(biāo)、邀請招標(biāo)和I辦商議標(biāo)等幾種方法：

(1)公然招標(biāo)

由招標(biāo)單元通過報(bào)刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介宣布招標(biāo)通告，公然請承包者加入投標(biāo)競爭。

凡具備劃定條件的單元都可自愿加入投標(biāo)。在眾多的投標(biāo)單元中選擇報(bào)價(jià)公道、工期較短、

信譽(yù)良好的承包商。這種公然招標(biāo)方法，由于加入投標(biāo)的單元較多，所以審查投標(biāo)資格及其

標(biāo)書的事情量較大，招標(biāo)用度開支較多。實(shí)行公然招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，當(dāng)資格

預(yù)審的潛在投標(biāo)人過多時(shí)，由招標(biāo)人通過隨機(jī)要領(lǐng)從中選擇投標(biāo)人，且數(shù)量不得少于7家。

公然招標(biāo)一般適用于工程范用較大、技能龐大、報(bào)價(jià)水平不易掌握的大中型工程建立建立項(xiàng)

目，以及采購數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、質(zhì)料的供給。

(2)邀請招標(biāo)

招標(biāo)單元不公然宣布招標(biāo)通告，而是憑據(jù)工程特點(diǎn)向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出招標(biāo)通知書或

邀請函，然后憑據(jù)各單元回函回復(fù)情況，確定投標(biāo)工具，請他們加入招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)競爭。

邀請加入投標(biāo)單元的個(gè)數(shù)，世界各都城有劃定，我省在有關(guān)劃定中，明確要求不少于三家。

邀請招標(biāo)方法由于對(duì)邀請工具的技能、經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)方面比力了解和信任，所以組織事情比力

簡樸。不但可以節(jié)省招標(biāo)用度、縮短招標(biāo)事情的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率。邀請招標(biāo)屬

于有限競爭性招標(biāo)，這種招標(biāo)方法限制了競爭范疇，有可能失去優(yōu)秀的投標(biāo)者。實(shí)行邀請招

標(biāo)工程可實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，也可以實(shí)行投標(biāo)人資格后審。

(3)協(xié)商議標(biāo)

由建立單元直接選擇投標(biāo)單元,就工程的工期和造價(jià)等條件，雙方直接商談中標(biāo)條件和要求。

加入議標(biāo)的單元應(yīng)不少于兩家。議標(biāo)適用于招標(biāo)事情開展有困難的地域。工程范圍不大、專

業(yè)性較強(qiáng)或特殊要求多，面對(duì)造價(jià)要求并不十分苛刻的工程項(xiàng)目。雙方在招標(biāo)投標(biāo)歷程中用

度支出最少，招標(biāo)事情的周期也最短。議標(biāo)缺乏競爭性，在造;介上一般都偏高。

招標(biāo)投標(biāo)根本步伐

招標(biāo)事情由開發(fā)公司主持，沒有組織招標(biāo)和體例標(biāo)底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司

等招標(biāo)辦事公司署理但這類辦事機(jī)構(gòu)必須具備一定技能資質(zhì)，具有法人職位，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)

治理部分審查批準(zhǔn)的企事業(yè)單元。

(1)事情步伐

審查招標(biāo)單元的資格：

報(bào)批招標(biāo)申請書；

體例招標(biāo)文件，體例標(biāo)底并送審，指定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)要領(lǐng)：

宣布招標(biāo)通告或招標(biāo)邀請書；

審查投標(biāo)單元及格；

分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技能資料、圖紙等，組織投標(biāo)單元現(xiàn)場勘察和招標(biāo)文件答疑：

體例和寄送投標(biāo)文件：

開標(biāo)，公然標(biāo)底，審查投標(biāo)書和保函：

評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單元；

發(fā)出中標(biāo)通知書，招標(biāo)單元與中標(biāo)單元簽訂承包條約。

招標(biāo)申請書應(yīng)當(dāng)包羅以下主要內(nèi)容：項(xiàng)目名稱、情況、概算：開發(fā)公司實(shí)力組織招標(biāo)的人員

的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡歷、職務(wù)、職稱：資金來源及落實(shí)情況：圖紙、園地等情況是否具備

招標(biāo)條件：招標(biāo)方法。

(2)應(yīng)注意的問題

工程建立招標(biāo)投標(biāo)必須體例完整的招標(biāo)文件利投標(biāo)標(biāo)書。招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書?經(jīng)發(fā)出，除

另有劃定外，一般不得變動(dòng)。招標(biāo)必須依據(jù)有關(guān)劃定體例標(biāo)底，并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部

分或其委托單元審查批準(zhǔn)。體例標(biāo)底人員的資格，須審核批準(zhǔn)。別的，一個(gè)招標(biāo)工程，只能

體例一個(gè)標(biāo)底。

為了包管招標(biāo)的公平性，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單元為主，約請有關(guān)部分及專家創(chuàng)建評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)

行評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。對(duì)付大中型建立項(xiàng)目，招標(biāo)單元還可以邀請經(jīng)驗(yàn)富厚、有較高技能和經(jīng)濟(jì)評(píng)

估水平的專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，對(duì)各投標(biāo)方案作出評(píng)價(jià)。在此底子上，推薦一、二個(gè)投標(biāo)企

業(yè)，供評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標(biāo)單元。如果決標(biāo)結(jié)果有損于國度利益時(shí)，政府主管招標(biāo)

投標(biāo)的部分，有權(quán)予以反對(duì)。

投標(biāo)單元在提交投標(biāo)標(biāo)書的同時(shí)，必須提交由其開戶銀行出具的投標(biāo)包管金證書。投標(biāo)單元

中標(biāo)后，如果拒絕負(fù)擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單元有權(quán)向?yàn)槠涑鼍弑：膯卧魅⊥稑?biāo)包管

金O

簽訂承發(fā)包條約時(shí)，必須嚴(yán)格履行標(biāo)竹的各項(xiàng)條件，不得修改和變動(dòng)；雙方應(yīng)交換各自開戶

銀行出具的履約包管金證書。包管金額在條約期滿后應(yīng)當(dāng)退回.

招標(biāo)單元和中標(biāo)單元簽訂條約后毀約，對(duì)方有權(quán)持履約包管金證書向其包管銀行索兌包管

金。由于違約給對(duì)方造成的損失如凌駕履約包管金的，還應(yīng)賠償履約包管金的不敷部分。

應(yīng)提交的招標(biāo)資料目錄

1）招標(biāo)署理?xiàng)l約及招標(biāo)署理機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件（如有署理）

2）招標(biāo)存案登記表

3）經(jīng)批注的邀請招標(biāo)陳訴（如系邀請招標(biāo)）

4）招標(biāo)通告或投標(biāo)邀請書

5）投標(biāo)報(bào)名名單（公然招標(biāo)）

6）資格預(yù)審文件

7）資格預(yù)審評(píng)審陳訴

8）招標(biāo)文件

9）購置招標(biāo)文件登記表

10）答疑會(huì)紀(jì)要（或答疑資料）及簽收回執(zhí)

II）標(biāo)底（工程預(yù)算書）及市建立工程項(xiàng)目迨價(jià)咨詢批準(zhǔn)證（如有標(biāo)底）

12）評(píng)委名單

13）招標(biāo)人評(píng)委委托"：

14）開標(biāo)會(huì)簽到表

15）招標(biāo)記載一覽表

16）投標(biāo)函及投標(biāo)函附表

17）評(píng)委評(píng)分表

18）評(píng)分匯總表

19）評(píng)標(biāo)陳訴

20）招標(biāo)投標(biāo)情況書面陳訴

21）中標(biāo)通知書及中標(biāo)公示證明

22）治理建管手續(xù)聯(lián)系單

23）條約存案表

24）行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書及收據(jù)

25）建立治理收費(fèi)認(rèn)定表（共2份）

26）寧靜和文明施工開工驗(yàn)收及格證

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全歷程（五）

招標(biāo)投標(biāo)的治理

1）施工企業(yè)資質(zhì)治理:

筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項(xiàng)分包企業(yè)三類。

按企業(yè)的建立業(yè)績、人員素質(zhì)、治理水平、資金數(shù)量、技能裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)

登記為為一、二級(jí)；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級(jí)。各資質(zhì)登記尺度及承包工程范疇

由建立部統(tǒng)一制定、宣布。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記尺度按1989年建立部《施工企業(yè)資質(zhì)

品級(jí)尺度》執(zhí)行。企業(yè)資質(zhì)品級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)企業(yè)由建立部審批，二至四級(jí)憑據(jù)隸屬

干系由國務(wù)院有關(guān)部分和省、自治區(qū)、直轄市建立行政主管部分審批，經(jīng)審查及格的企業(yè)由

自治治理部分發(fā)表《修建業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》

（1）施工企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)治理

企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)治理是指由于情況變革，當(dāng)組成及影響企業(yè)及質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資

質(zhì)尺度時(shí).，由資質(zhì)治理部分對(duì)其資質(zhì)品級(jí)或承包工程范疇作相應(yīng)調(diào)解的治理。動(dòng)態(tài)治理通過

資質(zhì)年度查抄和其它形式的監(jiān)視查抄進(jìn)行。對(duì)企業(yè)資質(zhì)的升級(jí)、降級(jí)實(shí)行通告制度。實(shí)行動(dòng)

態(tài)治理，主要是為了突出在市場競爭機(jī)制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶評(píng)價(jià)對(duì)其發(fā)質(zhì)的決定作用。通過

對(duì)企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)品級(jí)，由資質(zhì)品級(jí)確定企業(yè)承接施工任務(wù)的范疇與范圍；通過對(duì)

企業(yè)經(jīng)營果凍及事情業(yè)績的考核來重新評(píng)定資質(zhì)品級(jí)。這種雙向的動(dòng)態(tài)的資質(zhì)治理就是我國

對(duì)施工企業(yè)進(jìn)行行業(yè)治理的主要手段和生長偏向。

（2）工程總承包企業(yè)的治理

隨著加工治理體制革新的不停深入，出現(xiàn)了以實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目總承包為宗旨的企業(yè)團(tuán)體。這種

對(duì)工程從立項(xiàng)到交付適用全歷程承包的企業(yè)，稱為工程項(xiàng)目總承包企業(yè)。為增強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目

總承包企業(yè)的資質(zhì)治理，1992年4月建立部宣布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)治理暫行劃定》。

工程項(xiàng)目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級(jí)?！稌盒袆澏ā窂钠髽I(yè)曾負(fù)擔(dān)國總承包的工程數(shù)量、自有

資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面劃定了各資質(zhì)品級(jí)須具備的具體條

件。2003年7月，建立部出臺(tái)文件，廢止《工程總承包資格證書》，對(duì)從事工程總承包業(yè)務(wù)

的企業(yè)不專門設(shè)立工程總承包資質(zhì)。具有工程勘察、設(shè)計(jì)或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其

資質(zhì)品級(jí)許可的工程項(xiàng)目范疇內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù)。但工程的施工應(yīng)由具有相應(yīng)施工承包

資質(zhì)的企業(yè)負(fù)擔(dān)。

工程建立項(xiàng)目組織實(shí)施方法目前有兩種方法：

其一是工程總承包方法，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委

托，憑據(jù)條約約定對(duì)工程項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、采購、施工、試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等實(shí)行全歷

程或若干階段的承包。工程總承包企業(yè)憑據(jù)條約約定對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、造價(jià)等向業(yè)

主賣力。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分事情發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企

業(yè)；分包企業(yè)憑據(jù)分包條約的約定對(duì)總承包企業(yè)賣力。工程總承包方法通行的做法有四種，

即設(shè)計(jì)采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設(shè)計(jì)一施工總承包⑴用）、憑據(jù)工程項(xiàng)目的差別

范圍、類型和業(yè)主要求，還可接納設(shè)計(jì)一采購總承包（E-P）、采購一施工總承包（P?C）等方

法。

其二是工程項(xiàng)目治理方法，工程項(xiàng)目治理是指從中工程項(xiàng)目治理的企業(yè)受業(yè)主委托，憑據(jù)條

約約定，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目的組織實(shí)施進(jìn)行全歷程或若干階段的治理和辦事。工程項(xiàng)目治

理企業(yè)不宜接與該工程項(xiàng)目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、供貨、施工等企業(yè)簽訂條約，但可

以按條約約定，協(xié)助業(yè)主與工程項(xiàng)目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、供貨、施工等企業(yè)簽訂條

約，并受業(yè)主委托監(jiān)視條約的履行。工程項(xiàng)目治理有兩種根本方法，即項(xiàng)目治理辦事型或項(xiàng)

目治理承包型，項(xiàng)目治理辦事是指工程項(xiàng)目治理企業(yè)憑據(jù)條約約定，在工程項(xiàng)目決策階段，

為業(yè)主體例可行性研究陳訴，進(jìn)行可行性闡發(fā)和項(xiàng)目籌謀：在工程項(xiàng)目實(shí)施階段，為業(yè)主提

供招標(biāo)署理、設(shè)計(jì)治理、采購治理、施工治理和試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等辦事，代表業(yè)主對(duì)工

程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量、寧靜、進(jìn)度、用度、條約、信息等治理和控制。工程項(xiàng)目治理企業(yè)一般應(yīng)

憑據(jù)條約約定負(fù)擔(dān)相應(yīng)的治理責(zé)任。項(xiàng)目治理承包是指工程項(xiàng)目治理企業(yè)憑據(jù)條約約定，除

完成項(xiàng)目治理辦事的全部事情內(nèi)容外，還可以賣力完成條約約定的工程開端設(shè)計(jì)（底子工程

設(shè)計(jì)）等事情。對(duì)付需要完成工程開端設(shè)計(jì)（底子工程設(shè)計(jì)）事情的工程項(xiàng)目治理企業(yè)，應(yīng)

當(dāng)具有相應(yīng)的工程設(shè)計(jì)資質(zhì)。項(xiàng)目治理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)憑據(jù)條約約定負(fù)擔(dān)一定的治理風(fēng)險(xiǎn)

和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

2）工程建立治理：

工程建立階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工籌劃起，到項(xiàng)目施工全部完成，通過建立

主管部分主持的綜合驗(yàn)收，到達(dá)客戶可以住用步伐的歷程。本階段開發(fā)商要完成的主要報(bào)批

手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向計(jì)委申請列入年度施工籌劃；同時(shí)，與“四源”供給單元

簽定供源協(xié)議，按劃定支付有關(guān)用度。今后，向建委提出申請開工陳訴，填報(bào)建立開發(fā)審批

表；到市招標(biāo)投標(biāo)治理辦公室，治理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單元：到工程建立質(zhì)量監(jiān)視總

站（站），治理質(zhì)量監(jiān)視注冊手續(xù)；到建委申領(lǐng)建立工程開工證。項(xiàng)目竣工后，實(shí)時(shí)報(bào)請建

立主管部分進(jìn)行建立工程綜合驗(yàn)收及建立工程籌劃驗(yàn)收。

五、申辦《施工許可證》

1、施工許可證申辦范疇：在中華人民共和國境內(nèi)從事各種衡宇修建及其隸屬設(shè)施的制作、

裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政底子設(shè)施工程的施工，建立

單元在開工前應(yīng)當(dāng)依照本措施的劃定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建立行政主管部分

（以下簡稱發(fā)證構(gòu)造）申請領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在30萬元以下大概修建面枳在3

00平方米以下的修建工程，可以不申請治理施工許可證。憑據(jù)國務(wù)院劃定的權(quán)限和步伐批

準(zhǔn)開工陳訴的修建工程，不再領(lǐng)取施工許可證。

2、施工許可證治理機(jī)構(gòu)：建立局

3、施工許可證治理步伐：

1）填寫《修建工程施工許可證申請表》，并領(lǐng)取《治理修經(jīng)工程施工許可證必備資料清單》。

2）提供以下必備資料：《建立工程用地許可證》；《建立工程籌劃許可證》；《拆遷許可證》或

施工現(xiàn)場是否具備施工條件的證明；中標(biāo)通知書及施工條約；施工圖紙及技能資料；施工組

織設(shè)計(jì)：監(jiān)理?xiàng)l約或建立單元工程技能人員情況；質(zhì)量、寧靜監(jiān)視手續(xù)；資金保函或證明：

施工許可申請表和治理建管手續(xù)聯(lián)系單。

3）建立單元應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開工。因故不能定期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)

證構(gòu)造申請延期；延期以兩次為限，每次不凌駕T個(gè)月。既不開工乂不申請延期大概凌駕延

期時(shí)限的，施工許可證自行作廢。

4、治理施工許可證:

提交下列歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證：

（-）建立工程報(bào)建表：

（二）建立單元資信證明（可用復(fù)印件）；

（三）立項(xiàng)批文、總體籌劃平面圖、籌劃許可證（可用復(fù)印件）;

（四）施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；

（五）建立工程試樁施工申報(bào)登記證（可用復(fù)印件）：

（六）招標(biāo)申請表；

（七）招標(biāo)通告：

（A）招標(biāo)日程擺設(shè)；

（九）招標(biāo)文件及評(píng)標(biāo)措施；

（十）投標(biāo)申請書：

（十一）投標(biāo)單元資格預(yù)審文件（生存6個(gè)月）：

（十二）答疑會(huì)紀(jì)要：

（十三）投標(biāo)書：

（十四）評(píng)委人員名單：

（十五）開標(biāo)記載表：

（十六）評(píng)委評(píng)分表及評(píng)分匯總表；

（十七）評(píng)標(biāo)陳訴；

（十八）中標(biāo)公示證明；

（十九）中標(biāo)通知書；

（二十）施工條約或監(jiān)理?xiàng)l約：

（二十一）條約存案表;

（二十二）施工許可申請表或治理建管手續(xù)聯(lián)系

（二十三）市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書及收據(jù)：市建立治理收費(fèi)認(rèn)定表（共2份）

（二十四）寧靜和文明施工開工驗(yàn)收及格證（可用復(fù)印件）

第三章：工程建立階段

工程建立階段是將開發(fā)歷程涉及到的人力、質(zhì)料、機(jī)器設(shè)備、資金等資源聚集在一個(gè)特定的

時(shí)空點(diǎn)上所從事的施工生產(chǎn)運(yùn)動(dòng)。施工階段的事情包羅：

1、施工用水電及通訊線路接通，包管施工需要：

2、施工園地平整，到達(dá)施工條件；

3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件；

4、施工圖紙及施人為料準(zhǔn)備：

5、施工質(zhì)料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備：

6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)治理；

7、施工許可批文及治理開工手續(xù)：

8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場交驗(yàn)：

9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底；

10、體例工程進(jìn)度籌劃：

11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單元的協(xié)調(diào)：

第四章：項(xiàng)目銷售階段

一、領(lǐng)取《預(yù)售許可證》

商品房銷售有商品房預(yù)售和頊?zhǔn)蹆煞N方法。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建立中的

衡宇預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收及格的商品房出售給買受人，并由買受人又付房價(jià)款的行為。商品房現(xiàn)

售尺度是指衡宇已通過竣工驗(yàn)收或分期驗(yàn)收，并取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目交付使用證》。

商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)

企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向都會(huì)、縣房地產(chǎn)治理部分治理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許

可證譏開發(fā)企業(yè)申請治理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、有建立工程籌劃許可證和施工許可證；

3、按提供預(yù)售的商品房盤算，投入開發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總投資的25%以上，并已

經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。劃定為多層修建完成主體結(jié)構(gòu)的全部；小高層修建完成主

體結(jié)構(gòu)的三分之二；高層修建完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一。

4、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)品級(jí)證書：

5、工程施工條約；

6、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修尺度、竣工交付日期、預(yù)售總

面積、交付使用后的物業(yè)治理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

商品房現(xiàn)售實(shí)行現(xiàn)售存案證。現(xiàn)售存案證只用辦一次，直到屋子全部賣光，不必每年調(diào)換，

當(dāng)消費(fèi)者看到該也足去年治理的，也可以照買不誤。應(yīng)當(dāng)切合以下條件：

（-）現(xiàn)售商