房產(chǎn)頂樓協(xié)議范本及注意事項指南在房產(chǎn)交易或使用過程中，頂樓（含屋頂、露臺、閣樓等）的權(quán)益約定常引發(fā)糾紛——或因產(chǎn)權(quán)歸屬不明，或因維修責(zé)任推諉，或因使用權(quán)限模糊。一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻敇菂f(xié)議，既能明確雙方權(quán)利義務(wù)，也能為后續(xù)爭議提供解決依據(jù)。本文結(jié)合實務(wù)經(jīng)驗，提供協(xié)議范本框架及核心注意事項，供參考使用。一、房產(chǎn)頂樓協(xié)議范本（框架）（一）協(xié)議雙方信息甲方（出讓方/產(chǎn)權(quán)方）：姓名/名稱：________；身份證號/統(tǒng)一社會信用代碼：________；聯(lián)系方式：________；地址：________。乙方（受讓方/使用方）：姓名/名稱：________；身份證號/統(tǒng)一社會信用代碼：________；聯(lián)系方式：________；地址：________。（二）房屋及頂樓信息1.房屋坐落：________（如XX市XX區(qū)XX路XX號XX棟XX單元XX室）；2.頂樓范圍：________（附房屋平面圖，明確使用區(qū)域，如“該房屋所屬建筑的屋頂（不含公共設(shè)備區(qū)域）”“露臺（以規(guī)劃圖紙中編號為XX的區(qū)域為準(zhǔn)）”等）；3.產(chǎn)權(quán)狀態(tài)：□甲方單獨所有□共有（共有人：________，已書面同意本協(xié)議）□已取得合法使用權(quán)（使用權(quán)來源：________）。（三）權(quán)利與使用約定1.使用權(quán)限：乙方享有對頂樓的□獨家使用權(quán)□共同使用權(quán)（與其他業(yè)主按份/共同使用，使用規(guī)則：________）。使用期限：□永久（與房屋產(chǎn)權(quán)期限一致）□自____年____月____日至____年____月____日。2.禁止行為：乙方不得（1）擅自改變頂樓結(jié)構(gòu)（如拆改承重、破壞防水層）；（2）違規(guī)搭建（如未經(jīng)審批建設(shè)陽光房、儲物間）；（3）從事影響他人權(quán)益的行為（如深夜噪音、堆放危險物品）；（4）其他：________。（四）維修與養(yǎng)護責(zé)任1.公共部分：屋頂防水、隔熱層、排水系統(tǒng)等公共區(qū)域的維修，由□物業(yè)公司（從維修基金列支）□全體業(yè)主按份承擔(dān)□甲方負(fù)責(zé)（期限：質(zhì)保期內(nèi)，自____年____月____日起____年）。2.乙方專屬區(qū)域：乙方使用的露臺、封閉空間等專屬部分的維修，由乙方自行承擔(dān)；因乙方使用不當(dāng)導(dǎo)致公共區(qū)域損壞的，乙方需承擔(dān)維修及賠償責(zé)任。3.維修通知：一方發(fā)現(xiàn)需維修事項，應(yīng)在____日內(nèi)書面通知對方，雙方配合履行維修義務(wù)。（五）費用承擔(dān)1.維修費用：公共部分維修費用按____（如“產(chǎn)權(quán)份額”“使用面積占比”）分擔(dān)；乙方專屬部分維修費用由乙方承擔(dān)。2.其他費用：頂樓產(chǎn)生的水電費、物業(yè)費（如單獨計費）等，由□乙方□雙方按____比例承擔(dān)。（六）違約責(zé)任1.甲方違約：若甲方擅自收回頂樓使用權(quán)或未履行維修義務(wù)，導(dǎo)致乙方損失的，按損失金額的____%賠償，或支付違約金____元。2.乙方違約：若乙方違反使用約定（如違規(guī)搭建、拒付費用），甲方有權(quán)要求整改、解除協(xié)議，并要求乙方支付違約金____元，同時乙方需承擔(dān)因此產(chǎn)生的全部損失。（七）爭議解決本協(xié)議履行中發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可選擇：□向____（仲裁機構(gòu)名稱）申請仲裁；□向房屋所在地人民法院提起訴訟。（八）其他約定1.協(xié)議變更或解除：需雙方書面同意，變更協(xié)議自簽訂日生效；解除協(xié)議的，乙方應(yīng)在____日內(nèi)騰空并恢復(fù)頂樓原狀（合理損耗除外）。2.通知與送達(dá)：本協(xié)議項下通知以書面形式（含短信、郵件）送達(dá)至雙方預(yù)留地址，視為有效送達(dá)。3.附件：本協(xié)議附件（房屋平面圖、產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件、共有人同意書等）為本協(xié)議組成部分，與本協(xié)議具有同等效力。（九）生效條款本協(xié)議自雙方簽字（或蓋章）之日起生效，一式____份，甲乙雙方各執(zhí)____份，____（如“公證處”“物業(yè)公司”）留存____份。甲方（簽字/蓋章）：________日期：____年____月____日乙方（簽字/蓋章）：________日期：____年____月____日二、簽訂頂樓協(xié)議的核心注意事項（一）產(chǎn)權(quán)歸屬：先厘清“能不能簽”根據(jù)《民法典》，建筑區(qū)劃內(nèi)的屋頂（除專屬部分外）、露臺原則上屬于業(yè)主共有。若頂樓為共有區(qū)域，協(xié)議約定“獨家使用”需滿足兩個條件：1.經(jīng)業(yè)主大會（或?qū)Ｓ胁糠终急?/3以上且人數(shù)2/3以上的業(yè)主）表決同意；2.協(xié)議內(nèi)容不違反《物業(yè)管理條例》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等規(guī)定（如禁止約定違規(guī)搭建的權(quán)利）。若頂樓為開發(fā)商“附贈”，需核實：開發(fā)商是否擁有頂樓產(chǎn)權(quán)（查看《商品房預(yù)售許可證》或不動產(chǎn)登記證明）；附贈條款是否寫入《商品房買賣合同》（口頭承諾易失效）。（二）房屋質(zhì)量：警惕“隱性缺陷”頂樓易出現(xiàn)滲漏、隔熱差、排水不暢等問題，簽訂協(xié)議前需：1.查看房屋《竣工驗收備案表》，確認(rèn)防水工程通過驗收；2.要求甲方提供過往維修記錄（如近3年是否因滲漏維修）；3.實地觀察：雨天后查看屋頂、墻面是否有滲水痕跡，露臺排水口是否暢通。（三）條款審查：把“責(zé)任”寫透1.維修責(zé)任分層：公共屋頂（含防水層、隔熱層）：約定“質(zhì)保期（如5年）內(nèi)由開發(fā)商負(fù)責(zé)，質(zhì)保期后從維修基金列支”；乙方使用的露臺/封閉空間：明確“因乙方裝修、使用導(dǎo)致的損壞，由乙方維修；非乙方原因的自然損壞，甲方協(xié)助申請維修基金”。2.違約條款具象化：避免“承擔(dān)違約責(zé)任”的模糊表述，改為“若乙方違規(guī)搭建陽光房，甲方有權(quán)要求拆除，乙方需支付違約金XX元，并承擔(dān)行政部門罰款”。3.規(guī)劃合規(guī)性：協(xié)議中注明“乙方使用頂樓需遵守城鄉(xiāng)規(guī)劃，不得違反《XX市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》搭建建筑物”，避免因違規(guī)被強拆后無法追責(zé)。（四）風(fēng)險規(guī)避：從源頭防糾紛1.查抵押/查封：通過不動產(chǎn)登記中心查詢房屋是否被抵押、查封，避免協(xié)議簽訂后因產(chǎn)權(quán)糾紛導(dǎo)致權(quán)益落空。2.共有部分的“同意書”：若頂樓為共有，要求甲方提供業(yè)主大會決議或多數(shù)業(yè)主簽字的同意書，并留存復(fù)印件。3.公證或備案：重要協(xié)議（如涉及大額權(quán)益）可辦理公證，或在物業(yè)公司/房管部門備案，增強法律效力。（五）后續(xù)管理：留好“證據(jù)鏈”1.使用記錄：保留頂樓使用的照片、視頻（證明未違規(guī)），維修通知的快遞單、聊天記錄（證明已履行告知義務(wù)）。2.費用憑證：維修費用、物業(yè)費的支付憑證需標(biāo)注用途（如“2024年屋頂防水維修費”），避免后期爭議。3.協(xié)議變更：若因政策調(diào)整（如加裝電梯需占用頂樓空間）需變更協(xié)議，雙方應(yīng)書面約定調(diào)整方案及補償方式。三、結(jié)語頂樓協(xié)議的核心是平衡“使