三級(jí)物業(yè)管理師考試題+參考答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主大會(huì)作出制定和修改管理規(guī)約的決定，必須經(jīng)（）通過。A.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主C.全體業(yè)主一致同意D.業(yè)主委員會(huì)全體成員同意【答案】A2.某住宅小區(qū)采用酬金制計(jì)費(fèi)方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金1000萬(wàn)元，年度實(shí)際支出950萬(wàn)元，按照約定酬金比例8%計(jì)算，該企業(yè)本年度可提取酬金為（）萬(wàn)元。A.80B.76C.60D.50【答案】B3.依據(jù)《民法典》第278條，物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向（）負(fù)責(zé)。A.建設(shè)單位B.業(yè)主C.業(yè)主委員會(huì)D.街道辦事處【答案】B4.某項(xiàng)目綠化養(yǎng)護(hù)等級(jí)為二級(jí)，參照《城市園林綠化養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)》，其草坪修剪頻率應(yīng)為每年（）次。A.4～5B.6～8C.9～10D.11～12【答案】B5.根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)委托（）作為住宅專項(xiàng)維修資金的代管單位。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.商業(yè)銀行C.業(yè)主委員會(huì)D.審計(jì)事務(wù)所【答案】B6.在消防系統(tǒng)日常巡查中，對(duì)濕式報(bào)警閥組進(jìn)行功能測(cè)試時(shí)，打開試水閥后，水力警鈴應(yīng)在（）s內(nèi)發(fā)出報(bào)警鈴聲。A.30B.60C.90D.120【答案】C7.某寫字樓建筑面積8萬(wàn)㎡，實(shí)際出租面積6.5萬(wàn)㎡，年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入2600萬(wàn)元，則該項(xiàng)目平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)為（）元/㎡·月。A.3.25B.3.33C.3.42D.3.56【答案】B8.依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的浮動(dòng)幅度由（）確定。A.國(guó)家發(fā)改委B.省級(jí)價(jià)格主管部門C.市、縣價(jià)格主管部門D.業(yè)主大會(huì)【答案】C9.某小區(qū)共有車位500個(gè)，其中地面車位150個(gè)、人防車位200個(gè)、產(chǎn)權(quán)車位150個(gè)。根據(jù)《民法典》，關(guān)于車位收益歸屬，下列說(shuō)法正確的是（）。A.地面車位收益歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.人防車位收益歸國(guó)家C.產(chǎn)權(quán)車位收益歸產(chǎn)權(quán)人D.所有車位收益均歸全體業(yè)主【答案】C10.在物業(yè)承接查驗(yàn)中，對(duì)電梯進(jìn)行查驗(yàn)時(shí)，限速器動(dòng)作速度應(yīng)與銘牌標(biāo)定值相符，其偏差不得超過（）。A.±1%B.±3%C.±5%D.±7%【答案】C11.某項(xiàng)目年度能源費(fèi)用為1200萬(wàn)元，通過實(shí)施變頻改造、LED燈具更換、空調(diào)群控三項(xiàng)節(jié)能措施，綜合節(jié)能率可達(dá)12%，則年度節(jié)約費(fèi)用為（）萬(wàn)元。A.120B.132C.144D.156【答案】C12.根據(jù)《安全生產(chǎn)法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人對(duì)本單位安全生產(chǎn)工作負(fù)有（）職責(zé)。A.監(jiān)督B.協(xié)助C.全面負(fù)責(zé)D.部分負(fù)責(zé)【答案】C13.某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前（）日，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。A.30B.60C.90D.120【答案】C14.在公共收益管理中，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得收益，在扣除合理成本后，屬于（）所有。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.建設(shè)單位C.全體業(yè)主D.社區(qū)居委會(huì)【答案】C15.某項(xiàng)目采用包干制收費(fèi)，年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入2000萬(wàn)元，年度物業(yè)服務(wù)支出1850萬(wàn)元，則企業(yè)年度利潤(rùn)為（）萬(wàn)元。A.150B.200C.250D.300【答案】A16.根據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（已廢止，但考試仍涉及），三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接（）萬(wàn)㎡以下的住宅項(xiàng)目。A.10B.20C.30D.50【答案】B17.在物業(yè)管理投標(biāo)中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員人數(shù)應(yīng)為（）人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。A.3B.5C.7D.9【答案】B18.某小區(qū)綠化面積2萬(wàn)㎡，年度綠化養(yǎng)護(hù)外包合同單價(jià)為4.5元/㎡·年，則年度綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用為（）萬(wàn)元。A.7B.8C.9D.10【答案】C19.根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法，裝修人擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，由（）責(zé)令改正，并處以罰款。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.城市房地產(chǎn)行政主管部門C.公安機(jī)關(guān)D.消防救援機(jī)構(gòu)【答案】B20.在客戶滿意度調(diào)查中，五級(jí)評(píng)分法“很滿意、滿意、一般、不滿意、很不滿意”對(duì)應(yīng)的分值通常為（）。A.5、4、3、2、1B.10、8、6、4、2C.100、80、60、40、20D.1、2、3、4、5【答案】A21.某項(xiàng)目年度維修基金利息收入為36萬(wàn)元，按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，該利息應(yīng)當(dāng)（）。A.繳入國(guó)庫(kù)B.轉(zhuǎn)作維修資金滾存使用C.用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)補(bǔ)貼D.用于業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)【答案】B22.在設(shè)施設(shè)備管理中，對(duì)低壓配電柜進(jìn)行日常巡檢時(shí)，其運(yùn)行溫度一般不應(yīng)超過（）℃。A.40B.50C.60D.70【答案】C23.某小區(qū)實(shí)行酬金制，約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金比例為10%，年度實(shí)際支出1800萬(wàn)元，則企業(yè)年度酬金為（）萬(wàn)元。A.180B.200C.220D.250【答案】A24.根據(jù)《民法典》，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人可催告其在合理期限內(nèi)支付，合理期限一般不少于（）日。A.7B.15C.30D.60【答案】B25.在物業(yè)管理投標(biāo)文件中，技術(shù)標(biāo)一般不包括（）。A.服務(wù)組織架構(gòu)B.費(fèi)用測(cè)算C.服務(wù)流程設(shè)計(jì)D.應(yīng)急預(yù)案【答案】B26.某項(xiàng)目年度電梯維保費(fèi)用為120萬(wàn)元，共維保電梯50臺(tái)，則單臺(tái)電梯年度維保單價(jià)為（）萬(wàn)元。A.2.0B.2.2C.2.4D.2.6【答案】C27.根據(jù)《消防法》，對(duì)建筑消防設(shè)施每年至少進(jìn)行一次全面檢測(cè)，檢測(cè)記錄應(yīng)當(dāng)保存不少于（）年。A.1B.2C.3D.5【答案】C28.在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)中，GB/T20647.92006《社區(qū)服務(wù)指南第9部分：物業(yè)服務(wù)》將服務(wù)等級(jí)劃分為（）級(jí)。A.二B.三C.四D.五【答案】B29.某小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提前（）日書面通知該企業(yè)。A.30B.60C.90D.120【答案】B30.在物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)中，下列費(fèi)用屬于不可競(jìng)爭(zhēng)費(fèi)用的是（）。A.保潔耗材費(fèi)B.秩序維護(hù)費(fèi)C.法定稅費(fèi)D.企業(yè)利潤(rùn)【答案】C二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于業(yè)主共有部分的有（）。A.物業(yè)管理用房B.電梯轎廂C.規(guī)劃用于停放汽車的車位D.屋頂平臺(tái)E.市政供電專線【答案】A、B、D32.根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，下列情形中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取費(fèi)用的是（）。A.代辦房產(chǎn)證B.代辦燃?xì)忾_通C.代辦有線電視開通D.代辦郵政信箱E.代辦寬帶入戶【答案】A、B、C、D、E（均屬于自愿委托，不得強(qiáng)制收費(fèi)）33.在物業(yè)承接查驗(yàn)中，應(yīng)移交的資料包括（）。A.竣工總平面圖B.設(shè)施設(shè)備安裝使用維護(hù)資料C.物業(yè)質(zhì)量保修文件D.業(yè)主名冊(cè)E.白蟻防治合同【答案】A、B、C、E34.下列屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為的有（）。A.違法搭建B.占用消防通道C.飼養(yǎng)烈性犬D.擅自改變房屋用途E.夜間22:00后使用跑步機(jī)【答案】A、B、C、D35.在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)移交給業(yè)主委員會(huì)的資料包括（）。A.物業(yè)服務(wù)用房B.預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)余額C.公共收益結(jié)余D.設(shè)施設(shè)備維保記錄E.員工勞動(dòng)合同【答案】A、B、C、D36.下列屬于物業(yè)管理投標(biāo)無(wú)效情形的有（）。A.投標(biāo)文件未密封B.投標(biāo)報(bào)價(jià)高于最高限價(jià)C.投標(biāo)保證金未到賬D.聯(lián)合體投標(biāo)未附協(xié)議E.項(xiàng)目經(jīng)理無(wú)社保繳費(fèi)記錄【答案】A、B、C、D37.在設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄中，必須每日填寫的有（）。A.水泵運(yùn)行記錄B.電梯故障記錄C.發(fā)電機(jī)試車記錄D.中央空調(diào)主機(jī)運(yùn)行記錄E.高壓配電室巡檢記錄【答案】A、B、D、E38.根據(jù)《民法典》，業(yè)主共同決定事項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上同意的有（）。A.籌集維修資金B(yǎng).改建附屬設(shè)施C.改變共有部分用途D.解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)E.使用維修資金【答案】A、B、C39.下列屬于物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)類別的有（）。A.治安風(fēng)險(xiǎn)B.消防風(fēng)險(xiǎn)C.設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)D.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)E.輿情風(fēng)險(xiǎn)【答案】A、B、C、D、E40.在客戶投訴處理閉環(huán)管理中，必須包含的環(huán)節(jié)有（）。A.受理B.派單C.回訪D.考核E.歸檔【答案】A、B、C、E三、案例分析題（共30分）41.【背景資料】某住宅小區(qū)建筑面積12萬(wàn)㎡，可收費(fèi)面積11.2萬(wàn)㎡，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.8元/㎡·月，公共車位300個(gè)，每個(gè)車位月租金300元，電梯廣告年收益24萬(wàn)元，快遞柜年收益6萬(wàn)元。年度物業(yè)服務(wù)支出預(yù)算2100萬(wàn)元，其中人工成本占比55%，能耗占比18%，維保占比12%，保潔綠化占比8%，行政辦公及其他占比7%。（1）計(jì)算該項(xiàng)目年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入、公共收益總額及總收入。（6分）（2）若采用酬金制，酬金比例8%，計(jì)算企業(yè)可提取酬金。（3分）（3）結(jié)合背景，分析該項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)及措施。（6分）【答案】（1）物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入=11.2萬(wàn)㎡×1.8元/㎡·月×12月=2419.2萬(wàn)元；公共收益=車位租金300個(gè)×300元/月×12月+廣告24萬(wàn)+快遞柜6萬(wàn)=108+24+6=138萬(wàn)元；總收入=2419.2+138=2557.2萬(wàn)元。（2）酬金=年度實(shí)際支出2100萬(wàn)×8%=168萬(wàn)元。（3）人工占比最高，應(yīng)重點(diǎn)控制：①優(yōu)化排班，推廣多能工；②引入智能化系統(tǒng)減少崗位；③能耗次之，可改造LED照明、空調(diào)群控；④維保通過集中采購(gòu)、年度框架合同降低單價(jià)；⑤保潔綠化外包單價(jià)招標(biāo)；⑥行政費(fèi)用推行無(wú)紙化辦公、共享辦公。42.【背景資料】某寫字樓項(xiàng)目招標(biāo)，技術(shù)標(biāo)滿分60分，商務(wù)標(biāo)滿分40分。技術(shù)標(biāo)評(píng)分要素：服務(wù)方案25分，人員配置15分，應(yīng)急預(yù)案10分，業(yè)績(jī)10分。商務(wù)標(biāo)采用低價(jià)優(yōu)先法，最低報(bào)價(jià)得滿分40分，每高于最低報(bào)價(jià)1%扣1分，不足1%按1%計(jì)。A公司技術(shù)標(biāo)得分52分，報(bào)價(jià)480萬(wàn)元；B公司技術(shù)標(biāo)得分48分，報(bào)價(jià)450萬(wàn)元；C公司技術(shù)標(biāo)得分55分，報(bào)價(jià)500萬(wàn)元。（1）計(jì)算三家公司商務(wù)標(biāo)得分。（6分）（2）計(jì)算各公司總分并確定中標(biāo)人。（3分）（3）簡(jiǎn)述低價(jià)優(yōu)先法的優(yōu)缺點(diǎn)。（6分）【答案】（1）最低報(bào)價(jià)450萬(wàn)元，B得40分；A報(bào)價(jià)高于最低(480450)/450=6.67%，扣7分，得33分；C報(bào)價(jià)高于(500450)/450=11.11%，扣12分，得28分。（2）A總分=52+33=85分；B總分=48+40=88分；C總分=55+28=83分；B公司中標(biāo)。（3）優(yōu)點(diǎn)：①抑制惡性高價(jià)，節(jié)約資金；②評(píng)分簡(jiǎn)單，操作快捷。缺點(diǎn)：①可能忽視質(zhì)量，導(dǎo)致低價(jià)低質(zhì)；②易引發(fā)低于成本報(bào)價(jià)，后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)大；③技術(shù)標(biāo)差異難以體現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)企業(yè)可能落選。四、論述題（20分）43.試結(jié)合《民法典》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》，論述業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則演進(jìn)及其對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)務(wù)影響，要求觀點(diǎn)明確、條理清晰、不少于800字。【答案】《民法典》第278條在繼承《物權(quán)法》第76條基礎(chǔ)上，對(duì)業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則作出重大調(diào)整，形成“參與表決”+“雙重絕對(duì)多數(shù)”的新框架，標(biāo)志著我國(guó)業(yè)主自治立法由“簡(jiǎn)單多數(shù)”向“絕對(duì)多數(shù)+參與門檻”轉(zhuǎn)變，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。一、規(guī)則演進(jìn)1.參與表決門檻：由“全體業(yè)主”變?yōu)椤皩Ｓ胁糠置娣e占比三分之二+人數(shù)占比三分之二”參與，破解“開會(huì)難”僵局，降低決議啟動(dòng)成本。2.決議通過門檻：將“籌集維修資金、改建重建”等特別重大事項(xiàng)設(shè)為“參與表決者中面積+人數(shù)雙四分之三”，其余事項(xiàng)為“雙過半”，既防止“少數(shù)綁架多數(shù)”，又避免“多數(shù)忽視少數(shù)”。3.表決方式：明確可采用紙質(zhì)、電話、短信、微信、APP等電子方式，順應(yīng)智慧社區(qū)趨勢(shì)。二、實(shí)務(wù)影響1.合同穩(wěn)定性增強(qiáng)：解聘、選聘物業(yè)由“雙過半”升級(jí)為“參與表決雙三分之二+通過雙過半”，企業(yè)被突然“炒魷魚”概率下降，有利于長(zhǎng)期投入與團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定。2.費(fèi)用收繳難度分