城市夢(mèng)想實(shí)踐者——

佛山蘇寧廣場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展建議世聯(lián)行·佛山公司2017.6產(chǎn)品集中商業(yè)、商業(yè)街及總部辦公底商：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的核心驅(qū)動(dòng)力，主力打造成開(kāi)放式體驗(yàn)消費(fèi)場(chǎng)所公寓某省市場(chǎng)主流產(chǎn)品打造、客戶需求及前瞻性分析，以豐富產(chǎn)品線、提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力為原則A座平層公寓B座4.5米層高loft公寓C座平層公寓D座高區(qū)打造loft公寓，低區(qū)打造平層公寓總部辦公3-6層打造為3.6米層高的類loft公寓產(chǎn)品寫(xiě)字樓：打造以“5O”為核心的服務(wù)式生態(tài)創(chuàng)意寫(xiě)字樓前期項(xiàng)目定位及最終達(dá)成的產(chǎn)品調(diào)整方案回顧物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式及面積統(tǒng)計(jì)經(jīng)營(yíng)方式產(chǎn)品類型子項(xiàng)計(jì)算面積（萬(wàn)㎡）持有商業(yè)購(gòu)物中心7.3步行街1.6寫(xiě)字樓高區(qū)（寫(xiě)字樓的1/3體量）約1.94銷售商業(yè)總部辦公（1、2F商鋪）0.51酒店裙樓底商0.17寫(xiě)字樓（酒店）中低區(qū)（寫(xiě)字樓的2/3體量）約4.44公寓總部辦公（3-6F公寓）1.13公寓塔樓A1.73公寓塔樓B1.23公寓塔樓C3.56公寓塔樓D3.15合計(jì)26.76其中可售面積15.92經(jīng)營(yíng)方式項(xiàng)目已明確寫(xiě)字樓高區(qū)、酒店部分、購(gòu)物中心與步行街均為自持，而少部分底商、5棟公寓及寫(xiě)字樓中低區(qū)則為可售部分，約15.92萬(wàn)㎡銷售目標(biāo)商業(yè)步行街由可售轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟薪?jīng)營(yíng)，可短期內(nèi)銷售變現(xiàn)的物業(yè)體量減少；因此，主要依靠公寓物業(yè)及寫(xiě)字樓（中低區(qū)）物業(yè)支撐項(xiàng)目資金回籠，對(duì)于可售物業(yè)的價(jià)格預(yù)期將提高。公寓目標(biāo)售價(jià)：2萬(wàn)元/㎡以上（帶裝修）寫(xiě)字樓目標(biāo)售價(jià)：1.8萬(wàn)元/㎡以上重點(diǎn)在于如何打造公寓、寫(xiě)字樓物業(yè)，增加產(chǎn)品附加值，實(shí)現(xiàn)區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格標(biāo)桿。目錄一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景二項(xiàng)目整體定位三各物業(yè)發(fā)展建議四營(yíng)銷發(fā)展建議五項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及經(jīng)濟(jì)測(cè)算一佛山蘇寧廣場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展建議Part1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景01項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局02項(xiàng)目本體價(jià)值03項(xiàng)目屬性界定04項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局廣州商業(yè)強(qiáng)大虹吸力，及禪城季華路及桂城金融高新區(qū)商圈的崛起，加上佛山新城內(nèi)八大總部等多個(gè)商業(yè)體持續(xù)供應(yīng)，項(xiàng)目商業(yè)商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)日趨嚴(yán)峻。佛山新城商務(wù)核心區(qū)傳媒中心蘇寧廣場(chǎng)八大總部祖廟板塊季華路板塊佛山新城板塊桂城金融高新區(qū)板塊廣州商業(yè)核心區(qū)八大總部將建成的商業(yè)商務(wù)量約90萬(wàn)平方米，約占核心區(qū)總商業(yè)商務(wù)量的22.8%，但大部分項(xiàng)目均已停工。佛山蘇寧廣場(chǎng)擁某省市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目基礎(chǔ)！項(xiàng)目印象“”區(qū)域價(jià)值生態(tài)資源便捷交通豐富配套價(jià)值品牌蘇寧置業(yè)，中國(guó)領(lǐng)先的智慧地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，專注于某省市空間的智慧化開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)支撐佛山中德工業(yè)服務(wù)區(qū)、佛某省市中心、現(xiàn)代嶺南文化新城，擁有中德工業(yè)服務(wù)區(qū)以及中歐城鎮(zhèn)示范區(qū)兩大平臺(tái)，使得區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟪鞘芯G肺資源，區(qū)域最優(yōu)質(zhì)的景觀資源，超百萬(wàn)方佛山新城公園，東平河江景、臨江濕地公園珠三角一小時(shí)生活圈的便捷交通，5大軌道環(huán)線接駁優(yōu)勢(shì)，充分考慮契合地鐵人流特性，放大商業(yè)輻射半徑，拓寬客戶基數(shù)超過(guò)200某省市級(jí)配套環(huán)繞，集六大中心于一體，客戶吸引力增大，更多的人流涌入佛山新城佛山新城打造生物醫(yī)藥、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、機(jī)器人產(chǎn)業(yè)區(qū)域三大產(chǎn)業(yè)支柱，未來(lái)實(shí)現(xiàn)高尖精人才的導(dǎo)入投資環(huán)境房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境穩(wěn)定，佛山資產(chǎn)完成投資額連年走高，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有強(qiáng)力的經(jīng)濟(jì)支撐。蘇寧廣場(chǎng)所處的順德區(qū)也占據(jù)某省市重要地位。項(xiàng)目本體價(jià)值項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目打造中高某省市綜合體機(jī)會(huì)較為明顯轉(zhuǎn)型CBD級(jí)的開(kāi)發(fā)階段，片區(qū)形象中高端；產(chǎn)業(yè)升級(jí)將對(duì)現(xiàn)有龐大的企業(yè)及消費(fèi)人群質(zhì)素進(jìn)行優(yōu)化提升。商業(yè)考慮契合地鐵人流特性，拓寬客戶基數(shù)；入市時(shí)為當(dāng)期片區(qū)最大規(guī)模商業(yè)綜合體，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。綜合體消費(fèi)集中禪桂地區(qū)，新城未形成商圈效應(yīng)；全部為商辦物業(yè)，變現(xiàn)具有一定難度。城市核心地段、非傳統(tǒng)商圈規(guī)模、軌道交通優(yōu)勢(shì)突出未來(lái)聚集中高端消費(fèi)群體具有一定變現(xiàn)難度的綜合體企業(yè)品牌層面發(fā)揮絕無(wú)僅有的地鐵上某省市中心、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，把蘇寧品牌提升到更高的層次，實(shí)現(xiàn)大飛躍企業(yè)利潤(rùn)層面盡可能的通過(guò)可變現(xiàn)的物業(yè)來(lái)滿足項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和現(xiàn)金流穩(wěn)定，保證公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)完成企業(yè)發(fā)展層面通過(guò)本項(xiàng)某省市立足某省市場(chǎng)，借助廣佛同城化的良機(jī)輻射至廣州，影響整個(gè)珠三角區(qū)域，在華南區(qū)域成功推廣蘇寧品牌項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)世聯(lián)理解:實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和公司穩(wěn)健財(cái)務(wù)目標(biāo)完成，同時(shí)通過(guò)項(xiàng)目影響力，推廣蘇寧品牌，拓展蘇寧置業(yè)在珠三角區(qū)域的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。二佛山蘇寧廣場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展建議Part2項(xiàng)目整體定位01項(xiàng)目SWOT分析02整體可比案例03項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)模式04項(xiàng)目整體形象定位項(xiàng)目SWOT分析充分考慮區(qū)域及軌道交通優(yōu)勢(shì)，直面項(xiàng)目人流導(dǎo)入問(wèn)題及消費(fèi)群體需求，創(chuàng)造專屬的綜合體方式及更大的現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)（strength）劣勢(shì)（weakness）軌道優(yōu)某省市中心地段，獨(dú)有的五條軌道交通接駁；客戶基礎(chǔ)：擁有龐大的企業(yè)基數(shù)和20萬(wàn)核心消費(fèi)人群；規(guī)模優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模商業(yè)綜合體；開(kāi)發(fā)商資源優(yōu)勢(shì)：擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，良好企業(yè)形象，具有品牌牽引力。機(jī)會(huì)（opportunities）威脅（threats）人流導(dǎo)入：片區(qū)未形成商業(yè)氛圍，產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入在短時(shí)間內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)物業(yè)類型：純商業(yè)用地，物業(yè)類型豐富，但變現(xiàn)能力具有一定難度物業(yè)規(guī)劃：目前已完成地基工作，物業(yè)規(guī)劃已定型，僅能從產(chǎn)品規(guī)劃上進(jìn)行優(yōu)化區(qū)域價(jià)值：區(qū)域進(jìn)入中高端檔次開(kāi)發(fā)的新階段，帶動(dòng)企業(yè)及消費(fèi)人群質(zhì)素提升，帶來(lái)優(yōu)質(zhì)客戶來(lái)源；商業(yè)機(jī)會(huì)：區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)基本空白，各業(yè)態(tài)均具備較大發(fā)展空間；交通升級(jí)：軌道交通+道路改造，加強(qiáng)通達(dá)性，增加輻射半徑，吸引外部客流。供應(yīng)量大：未來(lái)3-5年內(nèi)新城綜合體開(kāi)發(fā)進(jìn)入快速增長(zhǎng)，項(xiàng)目將面臨巨大的外部競(jìng)爭(zhēng)壓力；寫(xiě)字樓庫(kù)存巨大：佛山寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈，去庫(kù)存壓力大；商業(yè)消費(fèi)力：短期內(nèi)核心消費(fèi)客群消費(fèi)力中等偏弱；商業(yè)客群分流嚴(yán)重：多商圈導(dǎo)致客群分流嚴(yán)重。整體可比案例深圳華潤(rùn)中心：擁有深圳最大的購(gòu)物中心——萬(wàn)象城，以商業(yè)為核心驅(qū)某省市綜合體物業(yè)類型購(gòu)物中心商業(yè)街寫(xiě)字樓酒店及公寓住宅總計(jì)規(guī)模19萬(wàn)2萬(wàn)8萬(wàn)8萬(wàn)11萬(wàn)48萬(wàn)占比40%4%16%17%23%100%北區(qū)南區(qū)交通便利/昭示性好相對(duì)靜謐/一定景觀萬(wàn)象城：開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)始終堅(jiān)持“全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”的理念。總規(guī)模約19萬(wàn)平米，為深圳最大的購(gòu)物中心。華潤(rùn)大廈：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，29層，高139米。深圳第四代寫(xiě)字樓先鋒典范，為世界500強(qiáng)及國(guó)內(nèi)成功商業(yè)機(jī)構(gòu)量身打造深圳頂級(jí)寫(xiě)字樓。君悅酒店：超五星級(jí)酒店，樓高195米。深圳也因此成為繼北京、上海、香港、臺(tái)北之后，中國(guó)第五個(gè)擁有“君悅酒店某省市。公寓：酒店頂部是酒店式公寓，享受超五星級(jí)的酒店服務(wù)。住某省市中心的頂級(jí)豪宅，3棟49層的塔樓，樓高約160米。商業(yè)街：被譽(yù)為深圳“新天地”。整體可比案例北京華貿(mào)中心：北京地標(biāo)性百萬(wàn)平米超大規(guī)模商務(wù)建筑集群，以3座5A級(jí)智能寫(xiě)字樓為核心驅(qū)動(dòng)某省市綜合體。物業(yè)類型商業(yè)（購(gòu)物中心+商業(yè)街）寫(xiě)字樓酒店公寓其他（公園、展覽中心等）總計(jì)規(guī)模20萬(wàn)30萬(wàn)9萬(wàn)20萬(wàn)21萬(wàn)100萬(wàn)占比20%30%9%20%21%100%華貿(mào)購(gòu)物中心：位于華貿(mào)寫(xiě)字樓裙樓部分，建筑面積約4萬(wàn)㎡，營(yíng)業(yè)樓層共五層，包括地下一層和地上四層。新光天地：國(guó)內(nèi)單體面積最大的百貨公司，地下四層、地上六層，營(yíng)業(yè)面積達(dá)12萬(wàn)㎡。華貿(mào)商業(yè)街：將傳統(tǒng)零售方式升級(jí)到SHOWROOM模式，以開(kāi)放式樓梯巧妙結(jié)合一、二層零售陳列區(qū)與三層商務(wù)洽談區(qū)，為知名品牌量身訂造個(gè)性化展示空間。價(jià)值標(biāo)簽：600多個(gè)品牌專賣店入駐，其中有90多種國(guó)際頂級(jí)、一線品牌，更有40%商家為首次進(jìn)某省市場(chǎng)的國(guó)際品牌，一舉凸顯華貿(mào)中心的商業(yè)價(jià)值，拔高區(qū)域標(biāo)簽。項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)模式基于本項(xiàng)目規(guī)模情況，建議以商業(yè)作為本項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)力，通過(guò)商業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目人流導(dǎo)入，形成自我中心化，彰顯項(xiàng)目整體價(jià)值。人流→中心以商業(yè)作為項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)一某省市場(chǎng)高占位華潤(rùn)中心商業(yè)驅(qū)動(dòng)華貿(mào)中心寫(xiě)字樓驅(qū)動(dòng)>項(xiàng)目方向規(guī)劃以商業(yè)為項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力，通過(guò)建筑空間、環(huán)境營(yíng)造以及人文精神的綜合打造，使消費(fèi)者長(zhǎng)時(shí)間停留，煥發(fā)商業(yè)活力時(shí)間綜合體環(huán)境塑造通過(guò)獨(dú)特的空間及動(dòng)線設(shè)計(jì)可以創(chuàng)造促進(jìn)”時(shí)間消費(fèi)”的環(huán)境規(guī)劃理念將建筑自身成為標(biāo)志性，形成區(qū)域中心運(yùn)用新時(shí)代概念符號(hào)，形成一體化的建筑系列，拋棄個(gè)體理念場(chǎng)所精神通過(guò)藝術(shù)性、人文性打造一個(gè)時(shí)間與空間、與自然、與歷史，留有著人的思想、情感烙印的“心理化地圖”項(xiàng)目整體定位某省市CBD首個(gè)時(shí)間綜合體打破日與夜，締造永不落某省市三維場(chǎng)功能定位商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)，高端寫(xiě)字樓、酒店為形象標(biāo)簽，公寓產(chǎn)品為回現(xiàn)主力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體高價(jià)值集中商業(yè)地標(biāo)塔樓公寓A、B商業(yè)街與地下商業(yè)總部辦公公寓C、D作為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的核心驅(qū)動(dòng)力，增強(qiáng)商業(yè)氛圍，盤活項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值作為區(qū)域地標(biāo)建筑，樹(shù)立項(xiàng)目的標(biāo)桿形象，同時(shí)創(chuàng)造更高溢價(jià)空間與集中商業(yè)形成互補(bǔ)關(guān)系，連接外部空間，促進(jìn)項(xiàng)目人流導(dǎo)入現(xiàn)金流產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)快速銷售實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的快速銷售，促進(jìn)現(xiàn)金快速回流提升產(chǎn)品溢價(jià)能力三佛山蘇寧廣場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展建議Part3各物業(yè)發(fā)展建議01公寓物業(yè)發(fā)展建議02寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展建議03商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議公寓物業(yè)發(fā)展建議02：客戶分析03：物業(yè)定位某省市場(chǎng)分析某省市場(chǎng)分析——量?jī)r(jià)分析2017年5月某省市公寓供求情況分項(xiàng)指標(biāo)同比環(huán)比供應(yīng)面積10萬(wàn)㎡↓19.6%↑49.4%成交面積10.3萬(wàn)㎡↑76%↓87.7%成交均價(jià)12383元/㎡↑25.8%↑7%分項(xiàng)指標(biāo)同比供應(yīng)面積42.18萬(wàn)㎡↓10%成交面積65.82萬(wàn)㎡↑34.3%成交金額65.1億元↑42.7%成交均價(jià)11238元/㎡↑9.1%2017年1-5月某省市公寓供求情況住宅限購(gòu)重啟“324”限購(gòu)加碼限購(gòu)出臺(tái)后，投資資金轉(zhuǎn)某省市場(chǎng)，已沉寂數(shù)年的佛某省市場(chǎng)，受利好刺激，成交量大幅上漲，價(jià)格穩(wěn)中有升，未來(lái)價(jià)格有巨大上升空間。注：數(shù)據(jù)來(lái)源某省市住建局、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)。數(shù)據(jù)更新截至2017-5住宅限購(gòu)重啟住宅限購(gòu)重啟從成交均價(jià)分析某省市場(chǎng)非核心區(qū)域成交均價(jià)較低，某省市住宅成交均價(jià)較低，而公寓多集中在核心區(qū)域，成交價(jià)格較高限購(gòu)政策重啟后，住宅限購(gòu)的核心區(qū)域成交量減少，非限購(gòu)區(qū)價(jià)格較低且成交量增加，導(dǎo)致價(jià)格有下滑的趨勢(shì)廣州商服類限購(gòu)從成交量分析，公寓成交面積遠(yuǎn)低于住宅成交面積，公寓未來(lái)上升空間巨大公寓某省市場(chǎng)相比，成交相對(duì)平穩(wěn)某省市場(chǎng)受政策因素影響波動(dòng)較大某省市場(chǎng)分析——趨勢(shì)分析公寓成交量相對(duì)穩(wěn)定，隨住宅限購(gòu)政策不斷加緊以及3月份廣州商服類物業(yè)限購(gòu)出臺(tái)，廣州投資客戶外溢，佛某省市場(chǎng)的預(yù)期走勢(shì)將逐漸向好。注：數(shù)據(jù)來(lái)源某省市住建局、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)。數(shù)據(jù)更新截至2017-5雖某省市場(chǎng)上升勢(shì)頭勇猛，但受項(xiàng)目庫(kù)存積壓及未來(lái)新增供應(yīng)影響，未來(lái)禪桂新核心某省市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍舊激烈，僅重點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)存及未來(lái)供應(yīng)即已超百萬(wàn)方。某省市場(chǎng)分析——未來(lái)供應(yīng)禪桂新公寓項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)及余貨盤點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目余貨量(萬(wàn)㎡)禪城兆陽(yáng)O立方3.6某著名企業(yè)曼哈頓9.3星星凱旋國(guó)際10季華路塊13華南金谷5.5桂城聯(lián)海國(guó)際6.4金色領(lǐng)域8.6某著名企業(yè)華美中心5新凱廣場(chǎng)5.3金域中央8.1富力國(guó)際金融中心13.5佛山新城中國(guó)德國(guó)港1某著名企業(yè)東灣7.4中德服務(wù)平臺(tái)（北大研究生院）7總計(jì)103.7萬(wàn)平米注：數(shù)據(jù)來(lái)源某省市住建局、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)。數(shù)據(jù)更新截至2017-5本項(xiàng)目未來(lái)將面對(duì)主要來(lái)自佛山禪桂新核心項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，目前的價(jià)格標(biāo)桿主要是富力國(guó)際金融中心和中國(guó)德國(guó)港項(xiàng)目。本案桂城千燈湖中心板塊禪城季華路中心板塊佛山新城板塊兆陽(yáng)O立方產(chǎn)品：45-50㎡，5米層高loft均價(jià)：1.6-1.7萬(wàn)元/㎡（帶裝修）某著名企業(yè)曼哈頓產(chǎn)品：44-63㎡，5.4米層高loft，37-41㎡，3.5米層高平層。均價(jià)：待定某著名企業(yè)金色領(lǐng)域產(chǎn)品：28-40㎡，3米層高平層均價(jià)：1.5萬(wàn)元/㎡（帶裝修）富力國(guó)際金融中心產(chǎn)品：41-320㎡，平層均價(jià)：1.9-2.1萬(wàn)元/㎡（帶裝修）中國(guó)德國(guó)港產(chǎn)品：41-32㎡，43/44㎡單間及89/92㎡一房一廳均價(jià)：1.6-1.7萬(wàn)元/㎡（帶裝修）某著名企業(yè)東灣產(chǎn)品：45-60㎡，3.3米層高平層，4.5米層高loft均價(jià)：1.3-1.5萬(wàn)元/㎡（毛坯）某省市場(chǎng)分析——核心項(xiàng)目對(duì)標(biāo)某省市場(chǎng)分析——核心項(xiàng)目對(duì)標(biāo)項(xiàng)目名稱蘇寧廣場(chǎng)中國(guó)德國(guó)港所屬區(qū)域佛山新城CBD佛山新城CBD項(xiàng)目規(guī)模48.8萬(wàn)㎡35.0萬(wàn)㎡物業(yè)類型寫(xiě)字樓、酒店、公寓、購(gòu)物商場(chǎng)、商鋪寫(xiě)字樓、公寓、風(fēng)情商業(yè)街軌道交通地鐵東平站-出口處地鐵新城東站-350m軌道線路廣佛1號(hào)線、佛山3號(hào)線、佛山6號(hào)線廣佛環(huán)線、廣佛江珠線廣佛1號(hào)線公寓價(jià)格——1.6-1.7萬(wàn)元/㎡兩大項(xiàng)目均屬于佛山新城板塊，區(qū)域規(guī)劃相近，但本案位于板塊中心，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，物業(yè)類型更加豐富，具備取代競(jìng)品成為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目的能力。本案：蘇寧廣場(chǎng)對(duì)標(biāo)項(xiàng)目：中國(guó)德國(guó)港VS本案中國(guó)德國(guó)港1.6KM某省市場(chǎng)分析——核心項(xiàng)目對(duì)標(biāo)中國(guó)德國(guó)港項(xiàng)目的公寓以44㎡和92㎡兩種平層戶型為主，產(chǎn)品線單一，客戶的選擇空間小，反觀本案覆蓋多面積段的平層與Loft產(chǎn)品，豐富的戶型對(duì)應(yīng)客群面更廣。中國(guó)德國(guó)港的公寓產(chǎn)品以44㎡的戶型作為主力，92㎡作為次主力占33%，其中44㎡采用三段式功能分區(qū)的設(shè)計(jì)，開(kāi)間3.8m*進(jìn)深7.9m，預(yù)留1.7㎡的陽(yáng)臺(tái)位置，保障居住的舒適度。某省市場(chǎng)分析——核心項(xiàng)目對(duì)標(biāo)中國(guó)德國(guó)港的裝修標(biāo)準(zhǔn)是3000元/㎡（實(shí)際成本約2000元/㎡），采用國(guó)際IH全屋智能豪裝標(biāo)準(zhǔn)，作為營(yíng)銷噱頭，提供“德式”智能化的生活體驗(yàn)。中國(guó)·德國(guó)港公寓是從德國(guó)引進(jìn)的第一家“智能屋”，采用了為廣佛住戶量身定制的玄關(guān)系統(tǒng)、廚房系統(tǒng)、衛(wèi)浴系統(tǒng)、客廳系統(tǒng)、臥室系統(tǒng)、陽(yáng)臺(tái)系統(tǒng)、SOHO（書(shū)房）系統(tǒng)、收納系統(tǒng)、智能系統(tǒng)的國(guó)際IH全屋智能豪裝標(biāo)準(zhǔn)，一鍵遠(yuǎn)程智能家居系統(tǒng)，可遠(yuǎn)程操控冰箱、洗衣機(jī)等家電，遠(yuǎn)程電源監(jiān)控及安防系統(tǒng)等全方位的“德式”智能化生活體驗(yàn)。項(xiàng)目名稱蘇寧廣場(chǎng)富力國(guó)際金融中心所屬區(qū)域佛山新城CBD千燈湖金融高新區(qū)項(xiàng)目規(guī)模48.8萬(wàn)㎡40.0萬(wàn)㎡物業(yè)類型寫(xiě)字樓、酒店、公寓、購(gòu)物商場(chǎng)、商鋪寫(xiě)字樓、公寓、購(gòu)物商場(chǎng)軌道交通地鐵東平站-出口處地鐵千燈湖站-500m軌道線路廣佛1號(hào)線佛山3號(hào)線佛山6號(hào)線廣佛環(huán)線廣佛江珠線廣佛1號(hào)線公寓價(jià)格——1.9-2.1萬(wàn)元/㎡某省市場(chǎng)分析——核心項(xiàng)目對(duì)標(biāo)本案：蘇寧廣場(chǎng)對(duì)標(biāo)項(xiàng)目：富力國(guó)際金融中心兩大項(xiàng)目均某省市發(fā)展核心地段，規(guī)模均達(dá)到40萬(wàn)㎡以上，但本案在交通規(guī)劃上優(yōu)勢(shì)凸顯，連接廣佛核心區(qū)、擁抱粵港澳大灣區(qū)，具備某省市地標(biāo)項(xiàng)目的條件。某省市場(chǎng)分析——核心項(xiàng)目對(duì)標(biāo)富力項(xiàng)目產(chǎn)品線以80㎡以上的大面積平層產(chǎn)品為主，占比高達(dá)72%，客戶的投資門檻過(guò)高，反觀本案則是采某省市場(chǎng)的主流面積產(chǎn)品，更有利于去化。富力國(guó)際金融中心：267㎡蘇寧廣場(chǎng)：33-85㎡某省市場(chǎng)分析——核心項(xiàng)目對(duì)標(biāo)中國(guó)某著名企業(yè)廣東公司為佛山富力國(guó)際金融中心公寓接入百兆“智能光寬帶”，為業(yè)主提供穩(wěn)定快速的互聯(lián)網(wǎng)連接，還為不同戶型的公寓提供定制化“智能組網(wǎng)”方案，使Wi-Fi覆蓋每一個(gè)角落，享受極速上網(wǎng)，讓客戶體驗(yàn)到更好的互聯(lián)網(wǎng)生活。富力項(xiàng)目與某著名企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造“智慧家庭”示范性公寓，裝修標(biāo)準(zhǔn)是3500元/㎡（實(shí)際成本約2500元/㎡），提供精致裝修+定制化家庭智能服務(wù)。核心項(xiàng)目對(duì)標(biāo)啟示：通某省市場(chǎng)的兩大價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目可以明顯看出，精裝修作為產(chǎn)品溢價(jià)空間之一，在產(chǎn)品高單價(jià)的前提下，高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的裝修支撐產(chǎn)品去化，提高產(chǎn)品價(jià)值；本案致力于打造佛某省市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目，所以在室內(nèi)裝修的打造上，應(yīng)跳脫當(dāng)前某省市場(chǎng)，參考相鄰的某省市——某省市場(chǎng)情況。某省市場(chǎng)分析——核心項(xiàng)目對(duì)標(biāo)從目前某省市場(chǎng)來(lái)看，產(chǎn)品售價(jià)與裝修標(biāo)準(zhǔn)之間的價(jià)格關(guān)系較明顯，價(jià)格梯度逐漸形成，結(jié)合項(xiàng)目本身，中?；硣?guó)際與某著名企業(yè)黃埔倉(cāng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)參考意義較強(qiáng)。入門級(jí)中級(jí)高級(jí)頂級(jí)地區(qū)項(xiàng)目售價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）（對(duì)外口徑）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）（實(shí)際成本）廣州某著名企業(yè)天鑾13000085006000廣州佛奧廣場(chǎng)6800080006000廣州恒大珺睿6500080006000廣州某著名企業(yè)海上傳奇5000052004000廣州中?；硣?guó)際3600040003000廣州某著名企業(yè)黃埔倉(cāng)3500040003000佛山富力國(guó)際金融中心2000035002500佛山中國(guó)德國(guó)港1900030002000佛山某著名企業(yè)金域中央1600020001200佛山某著名企業(yè)金色領(lǐng)域150001500800禪桂中心熱銷公寓項(xiàng)目為例，成交客戶主要來(lái)自廣州，占比超過(guò)7成，30-50歲之間私企業(yè)主、小生意人的投資類客戶是購(gòu)買主力。公寓客戶分析——客戶特征萬(wàn)通國(guó)際公寓成交客戶來(lái)源金色領(lǐng)域公寓成交客戶來(lái)源某著名企業(yè)東灣銷售經(jīng)理訪談?wù)Z錄東灣首推公寓產(chǎn)品，因?yàn)橛写罅繕I(yè)主資源，所以當(dāng)時(shí)銷售情況還是比較理想的，首推去化率達(dá)8成，但8-9成都是東灣業(yè)主，而東灣的業(yè)主主要來(lái)自禪城和樂(lè)從的客戶。后期業(yè)主自愿消化得差不多了，只能夠拉動(dòng)更大范圍的客戶購(gòu)買，近年廣佛地鐵炒得比較熱，于是能夠拉動(dòng)一部分廣州投資客來(lái)買公寓，廣州客的比例有增長(zhǎng)7-8%。廣州78%＞禪城12%＞南海8%＞順德樂(lè)從1%＞其他鎮(zhèn)街1%廣州73%＞南海18%＞禪城6%＞順德樂(lè)從3%＞其他鎮(zhèn)街1%年齡、財(cái)富：相對(duì)傳統(tǒng)財(cái)富層級(jí)，佛山投資客戶以中年人為主，年齡主要集中在30-50歲之間，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力職業(yè)：以私企業(yè)主、小生意人和企業(yè)中高管人員居多，擁有多套物業(yè)，有成熟的置業(yè)觀和評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。31歲—40歲的客戶占31%，41歲—50歲的客戶占48%；處于人生的黃金時(shí)刻，置業(yè)和消費(fèi)的活躍期，體驗(yàn)生活與享受生活兼具佛山高端客戶以陶瓷、五金、紡織、電子、服裝、機(jī)械類的小私企業(yè)主為主，購(gòu)買實(shí)力較強(qiáng)，擁有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)?？蛻舻穆殬I(yè)以私營(yíng)企業(yè)企業(yè)主為主占70%，其次是企業(yè)高管占15%，不同于其他地區(qū)，佛山的私企業(yè)主規(guī)模龐大，是主要的高端人群。公寓投資客戶關(guān)注點(diǎn)：注重物業(yè)地段、總價(jià)、比較關(guān)心物業(yè)的升值潛力，返租回報(bào)率。公寓客戶分析——投資者角度陳先生：43歲，香港人某著名企業(yè)東灣LOFT公寓成交客戶佛山新城是佛山的核心商務(wù)區(qū)，又是綜合體，聽(tīng)說(shuō)還算是佛山新城，地鐵、輕軌這么多交通樞紐站都建在這里，不怕沒(méi)人租啊，一定會(huì)升值的。：54歲，現(xiàn)住區(qū)，名下多套物業(yè)

某著名企業(yè)東灣平層產(chǎn)品成交客戶有點(diǎn)閑投資，面積不大，四十來(lái)方，幾十萬(wàn)一套，價(jià)格還可以接受，保值嘛?，F(xiàn)在看好像新城沒(méi)什么人氣，但以后發(fā)展起來(lái)，聽(tīng)說(shuō)，地鐵年底就通了，人氣應(yīng)該還是會(huì)不錯(cuò)的。馮先生：48歲，東灣業(yè)主某著名企業(yè)東灣LOFT產(chǎn)品成交客戶本來(lái)就住在這里，清楚整個(gè)區(qū)域的發(fā)展動(dòng)態(tài)，雖然之前幾年靜了下來(lái)，去年開(kāi)始新城有大動(dòng)作，瘋狂推地，現(xiàn)在買了，升值只是時(shí)間問(wèn)題，地鐵今年底開(kāi)通了，人流肯定有提升的。某著名企業(yè)東灣銷售主管曾亞三項(xiàng)目多年銷冠，深刻了解客戶需求現(xiàn)在來(lái)佛山買公寓的人大部分都是投資為主的，他們大多都是手上有點(diǎn)錢，但不多，某省市覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)太大，買理財(cái)又收益少，于是他們就比較樂(lè)意買公寓來(lái)投資。他們一般能接受的就50萬(wàn)以內(nèi)的總價(jià)，其實(shí)在佛山就是40-50方左右的公寓，當(dāng)然，如果同樣是單間，其實(shí)租金也多不到哪去，如果能有更小面積，總價(jià)更低的公寓，他們會(huì)更愿意購(gòu)買，因?yàn)檫@樣投入更少，回報(bào)率更高一些?？蛻粽Z(yǔ)錄銷售語(yǔ)錄投資客戶關(guān)注點(diǎn)訪談，對(duì)世聯(lián)代理的某著名企業(yè)東灣個(gè)別公寓成交客戶的訪談，公寓居住客戶關(guān)注點(diǎn)：異地工作的他們，推崇交融的社區(qū)環(huán)境；關(guān)注交通便利性，對(duì)軟性服務(wù)萬(wàn)分關(guān)切。公寓客戶分析——居住者角度，29歲：居住在鉑頓國(guó)際公寓，工作在百花廣場(chǎng)互聯(lián)網(wǎng)公司，產(chǎn)品經(jīng)理1、“這里有很多青年商務(wù)人居住，我們有時(shí)候都會(huì)組織聚會(huì)，下面就是商場(chǎng)方便聚餐，大家可以多點(diǎn)交流?！?、“鉑頓這里有一些不錯(cuò)的服務(wù)，清潔房間，洗衣干衣某省市了不少時(shí)間，忙的時(shí)候就靠它了。”，25歲：居住在星星華園國(guó)際，工作在千燈湖廣發(fā)銀行，客服人員1、“這里生活配套都很多啦，對(duì)面就有沃爾瑪，有吃飯的餐廳，不想自己做飯的時(shí)候，出去吃也方便”3、“剛好在千燈湖上班，那邊房租貴啊，我住這里，房租還行，又近地鐵站，回公司都不用半小時(shí)。”投資客戶基本情況調(diào)研，對(duì)世聯(lián)曾代理的九鼎國(guó)際城、某著名企業(yè)香檳、某著名某省市花園、星星華園國(guó)際等區(qū)域代表性項(xiàng)目的租賃客戶訪談。某省市場(chǎng)與客戶總結(jié)A市場(chǎng)情況：B客戶情況：某省市場(chǎng)供過(guò)于求，價(jià)格實(shí)現(xiàn)呈下降趨勢(shì)，以價(jià)換量現(xiàn)象明顯；今年公寓成交量升溫，尤其在限購(gòu)政策后成交達(dá)到峰值7.81萬(wàn)㎡；某省市場(chǎng)未來(lái)的“紅海廝殺”在所難免，去化35個(gè)月。未來(lái)公寓供應(yīng)主要集中在禪城區(qū)，且供應(yīng)量大。禪桂中心熱銷公寓項(xiàng)目，成交客戶主要來(lái)自廣州，占比超過(guò)7成；某著名企業(yè)東灣公寓購(gòu)買客戶的廣州客戶占比呈增加趨勢(shì)；30-50歲之間私企業(yè)主、小生意人的投資類客戶是公寓購(gòu)買主力；投資客戶關(guān)注點(diǎn)：注重物業(yè)地段、總價(jià)、升值潛力，返租回報(bào)率。居住客戶關(guān)注點(diǎn)：推崇交融的社區(qū)環(huán)境、關(guān)注交通便利性、對(duì)軟性服務(wù)萬(wàn)分關(guān)切。啟示：豐富產(chǎn)品線某省市場(chǎng)熱銷戶型，充分展示物業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通便捷性和發(fā)展前景，注意控制總價(jià)、提供社交環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的軟性服務(wù)?？偛哭k公為創(chuàng)意產(chǎn)品；ABC棟為主流產(chǎn)品；D棟為服務(wù)型復(fù)合產(chǎn)品。公寓物業(yè)定位——差異化打造公寓產(chǎn)品產(chǎn)品特點(diǎn)客戶定位產(chǎn)品作用形象定位總部辦公40㎡，3.6米類loft公寓針對(duì)有較高教育素養(yǎng)，渴望生活充實(shí)有趣的客戶區(qū)域創(chuàng)意公寓產(chǎn)品某省市，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化某省市場(chǎng)菁英創(chuàng)智生活空間A棟31-54㎡，平層公寓針對(duì)剛進(jìn)入社會(huì)、暫時(shí)無(wú)法承擔(dān)高額房?jī)r(jià)，但希望有自我空某省市新青年。主流中小面積平層公寓，實(shí)現(xiàn)快銷，促進(jìn)資金回籠新勢(shì)簡(jiǎn)空間B棟55-59㎡4.5米loft公寓針對(duì)有商務(wù)辦公及居住兩用需求的投資客戶商住兩用soho產(chǎn)品，提高靈感soho生活場(chǎng)C棟33-65㎡，平層產(chǎn)品針對(duì)社會(huì)閱歷豐富，工作離家太遠(yuǎn)、無(wú)法居住在家的商務(wù)人士精裝修+智能系統(tǒng)打造，高產(chǎn)品附加值，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)商務(wù)舒適生活空間D棟43-55㎡，平層+loft產(chǎn)品針對(duì)到新城旅游度假人群的居家選擇引入酒店式服務(wù)公寓（世聯(lián)紅璞公寓等）運(yùn)營(yíng)公司。城市微度假居所項(xiàng)目打造中高某省市綜合體機(jī)會(huì)較為明顯總部辦公公寓定位-菁英創(chuàng)智生活空間-市場(chǎng)占位：以區(qū)域獨(dú)有創(chuàng)意公寓產(chǎn)品某省市，通過(guò)與其他項(xiàng)目產(chǎn)品的差異某省市場(chǎng)客戶占位：針對(duì)有較高教育素養(yǎng)，渴望生活充實(shí)有趣的客戶總部辦公公寓——可比案例分析打造方案參考：某著名企業(yè)金融大都匯層高3.5米類loft平層公寓，打造三維居住空間。休息區(qū)凈高約1.4米，有別于第三層空間公寓在3.5米層高打造了三層次空間第一層空間：廚房、餐桌、洗手間形成了第一層入門空間（凈高約1.9米）第二層空間：往前走則是榻榻米形成的躍式客廳的生活空間拾級(jí)而上是第三層臥室休息區(qū)（凈高約1.4米）銷售情況：2016年6月開(kāi)售，半年銷售566套，約4.5萬(wàn)㎡，成交均價(jià)32408廣州天某省市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目之一總部辦公公寓——物業(yè)發(fā)展建議超強(qiáng)收納空間精裝修打造：巧妙運(yùn)用折疊茶幾、榻榻米、定制衣柜、樓梯梯級(jí)等，創(chuàng)造更大的空間使用率。樓梯梯級(jí)儲(chǔ)物間定制衣柜總部辦公公寓——物業(yè)發(fā)展建議針對(duì)年輕的菁英客戶，在底商引進(jìn)VR空間館等趣味性和體驗(yàn)性強(qiáng)的配套。VR創(chuàng)意體驗(yàn)空間睿智空間（概念書(shū)店）創(chuàng)意空間打造為VR交互區(qū)，VR作為當(dāng)前最流行的科學(xué)技術(shù)，受到眾多現(xiàn)代人的青睞，符合現(xiàn)代人愛(ài)好新鮮事物的特點(diǎn)，某省市面上的VR展示缺少互動(dòng)，利用VR打造為一個(gè)平臺(tái)，讓眾多科技愛(ài)好者、達(dá)人在這里交流互動(dòng)。睿智空間打造為概念書(shū)店，仿造知名電影的場(chǎng)景打造，如哈利波特里的魔法學(xué)院等，產(chǎn)生回憶和共鳴；引進(jìn)電子書(shū)閱讀器，利用科技的魅力吸引讀者；提供餐飲服務(wù)和免費(fèi)高速Wifi，一站式的服務(wù)解決讀者的后顧之憂?？偛哭k公公寓——交房標(biāo)準(zhǔn)建議參考某著名企業(yè)金融大都匯的公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)，交房標(biāo)準(zhǔn)成本約3000元/㎡，但是作為某省市的產(chǎn)品，建議樣板間打造應(yīng)高于交房標(biāo)準(zhǔn)，用高標(biāo)準(zhǔn)的展示，刺激客戶購(gòu)買欲望。項(xiàng)目名稱交樓標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)會(huì)客廳天花乳膠漆，局部天花吊頂墻身PVC墻紙，配成品木塑踢腳線地面瓷磚入戶門鋼制門，配門鎖，石材門檻石辦公室天花乳膠漆墻身PVC墻紙，配成品木塑踢腳線地面實(shí)木復(fù)合地板茶水區(qū)天花乳膠漆墻身局部瓷磚地面瓷磚樓梯鋼制樓梯+木飾面室外屋頂保屋面外墻涂料鋁合金門窗普通鋁合金門窗陽(yáng)臺(tái)瓷磚地面；金屬組裝欄桿夾層鋼結(jié)構(gòu)戶內(nèi)隔墻墻板項(xiàng)目名稱交樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備燈飾會(huì)客廳、辦公室預(yù)留燈位；茶水區(qū)、整體衛(wèi)浴、陽(yáng)臺(tái)安裝吸頂燈插座、電器開(kāi)關(guān)戶內(nèi)電源配電器主開(kāi)關(guān)帶漏電保護(hù)器；辦公室裝有電燈開(kāi)關(guān)、電源插座茶水間設(shè)備櫥柜櫥柜配人造石臺(tái)面；抽油煙機(jī)；不銹鋼洗滌盆配水籠頭（局部墻面鋪貼瓷磚，櫥柜地柜不做背板）煙道成品煙道整體衛(wèi)浴座便器排氣扇排風(fēng)扇洗面盆一體盆，配水龍頭、臺(tái)前鏡子門成品門，配門鎖、門套線其他防濺插座；毛巾?xiàng)U、廁紙架、淋浴水龍頭帶淋浴花灑、鏡前燈寬帶網(wǎng)會(huì)客廳配備網(wǎng)絡(luò)插座陽(yáng)臺(tái)地漏智能化系統(tǒng)每戶備有非可視對(duì)講分機(jī)抄表系統(tǒng)電表集中設(shè)置在電井內(nèi)；水表集中設(shè)置在樓層管道井內(nèi)A棟公寓定位-新勢(shì)簡(jiǎn)空間-市場(chǎng)占位：通過(guò)控制總價(jià)，伶包入住的公寓產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)快速走貨；客戶占位：針對(duì)剛進(jìn)入社會(huì)、暫時(shí)無(wú)法承擔(dān)高額房?jī)r(jià)，但希望有自我空某省市新青年。A棟公寓定位——可比案例分析某著名企業(yè)金色領(lǐng)域：保證功能區(qū)齊全的前提下，通過(guò)壓縮戶型面積，控制戶型總價(jià)，降低客戶投資門檻。中小面積公寓31-54㎡的公寓按照廚房、衛(wèi)生間、客廳、臥室四大功能區(qū)打造，各功能區(qū)緊密連接，戶型緊湊實(shí)用。A棟公寓定位——物業(yè)發(fā)展建議通過(guò)24小時(shí)便利店和主題玩吧的打造，迎合當(dāng)代年輕人的生活習(xí)慣，豐富生活內(nèi)容，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)。24小時(shí)便利店主題玩吧24小時(shí)便利店現(xiàn)代年輕人夜生活豐富，喜歡熬夜，簡(jiǎn)單快捷的生活方式，24小時(shí)便利店可以有效解決年輕住戶的生活困擾。主題玩吧現(xiàn)代年輕人喜歡聚會(huì)派對(duì)，主題玩吧則是投其所好，集桌游、棋牌、KTV、Xbox于一身，為客戶提供飲食。A棟公寓——交房標(biāo)準(zhǔn)硬件裝修+家電套餐，標(biāo)準(zhǔn)可參考廣州中?；骋惶?hào)帶精裝產(chǎn)品，打造拎包入住公寓，其中硬件裝修對(duì)外報(bào)價(jià)4000元/㎡，實(shí)際成本約3000元/㎡?？梢钥紤]與世聯(lián)松塔裝飾合作，戶型附帶家電套餐，加上原有的硬件裝修，打造拎包入住公寓。家電套餐項(xiàng)目名稱交樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備燈飾走廊安裝筒燈、廳房安裝吸頂燈插座、電器開(kāi)關(guān)戶內(nèi)總電源配電箱；房間安裝開(kāi)關(guān)和插座煙道成品煙道衛(wèi)生間潔具TOTOTOTO洗面盆其他TOTO水龍頭，TOTO淋浴龍頭，松下牌暖浴快/排氣扇，鏡柜，洗手臺(tái)，擱物架有線電視廳、臥室配備電視插座網(wǎng)絡(luò)廳、臥室配備網(wǎng)絡(luò)插座空調(diào)配多聯(lián)機(jī)空調(diào)電器西門子抽油煙機(jī)、消毒柜；西門子燃?xì)庠?伊萊克斯電磁爐；熱水器柜體櫥柜配摩恩洗菜盆及水龍頭智能化系統(tǒng)每戶均設(shè)可視化對(duì)講機(jī)消防系統(tǒng)配置煙（）探頭及噴淋系統(tǒng)項(xiàng)目名稱交樓標(biāo)準(zhǔn)入戶門木制入戶門（配備貓眼、電子鎖和門吸）室內(nèi)廳、臥室天花

乳膠漆/吊頂天花墻身乳膠漆/貼磚，有遮擋部分為水泥砂漿地面地磚/實(shí)木復(fù)合地板入戶門木制門（配備門鎖）衛(wèi)生間（僅首層配置1套）天花

乳膠漆/吊頂天花墻身乳膠漆/貼磚，有遮擋部分為水泥砂漿地面地磚/實(shí)木復(fù)合地板門木制門（配備門鎖）儲(chǔ)藏間天花

乳膠漆/吊頂天花墻身乳膠漆/貼磚，有遮擋部分為水泥砂漿地面地磚/實(shí)木復(fù)合地板樓梯鋼結(jié)構(gòu)木踏步成品樓梯室外外墻外墻磚/鋁板鋁合金門窗鋁合金門窗，雙層Low-E玻璃/單層玻璃；高空間配電動(dòng)窗簾機(jī)；配低窗護(hù)欄B棟公寓定位-靈感soho生活場(chǎng)-市場(chǎng)占位：作為項(xiàng)目首次推出的LOFT產(chǎn)品，貼合項(xiàng)目商業(yè)氛圍濃厚的特色，打造為宜居宜商的產(chǎn)品；客戶占位：針對(duì)區(qū)域未來(lái)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)——會(huì)展產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈上下游從業(yè)人員B棟公寓定位——可比案例分析某著名企業(yè)金域中央：打造商住理念的4.5米層高復(fù)式產(chǎn)品，適合自由職業(yè)者或初創(chuàng)業(yè)小型企業(yè)的家庭辦公需求，空間靈動(dòng)、自由。SOHO公寓4.5米層高，分兩層設(shè)計(jì)，下層為辦公空間，上層為居住空間。SOHO即家庭辦公，按照自己的興趣和愛(ài)好自由選擇工作，不受時(shí)間和地點(diǎn)制約。B棟公寓定位——物業(yè)發(fā)展建議針對(duì)Soho辦公客戶，建議植入中國(guó)某著名企業(yè)百兆光纖、建設(shè)極速wifi進(jìn)行全區(qū)域覆蓋，保證為各行業(yè)客戶提供工作環(huán)境。百兆光纖檔次選擇大型項(xiàng)目上量安裝，成本更低B棟公寓定位——物業(yè)發(fā)展建議青年空間和會(huì)議室的打造，滿足SOHO辦公青年的生活需求。青年空間青年空間一群年齡相仿，居住相近，職業(yè)相聯(lián)的社會(huì)有志青年的聚會(huì)場(chǎng)所，認(rèn)識(shí)新伙伴，一起暢聊人生，分享工作。會(huì)議室SOHO辦公同樣也有面見(jiàn)客戶，洽談業(yè)務(wù)，開(kāi)展會(huì)議的需求，會(huì)議室是針對(duì)這些人群量身打造。會(huì)議室B棟公寓定位——交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)：硬裝交付，建議參考廣州某著名企業(yè)黃埔倉(cāng)公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)，帶家電出售，對(duì)外報(bào)價(jià)4000元/㎡，實(shí)際成本約3000元/㎡。項(xiàng)目名稱交樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備燈飾廳、臥室、儲(chǔ)物間安裝筒燈；走廊安裝筒燈；衛(wèi)生間安裝LED背光燈插座、電器開(kāi)關(guān)戶內(nèi)總電源配強(qiáng)電箱弱電箱；房間安裝開(kāi)關(guān)和插座煙道成品煙道衛(wèi)生間（僅首層配置1套）（含預(yù)留衛(wèi)洗麗插座）排氣扇排氣扇洗面盆成品洗面盆，配水龍頭、臺(tái)前鏡子其他毛巾架、淋浴花灑、掛鉤有線電視廳、臥室配備電視插座網(wǎng)絡(luò)廳、臥室配備網(wǎng)絡(luò)插座空調(diào)配置1臺(tái)電器配置儲(chǔ)水式熱水器，洗衣機(jī)、冰箱、抽油煙機(jī)、電磁爐廚房區(qū)域櫥柜：人造石臺(tái)面，不銹鋼及水龍頭（櫥柜尺寸因戶型不同存在差異，以實(shí)際交付為準(zhǔn)）智能化系統(tǒng)單元門禁消防系統(tǒng)二層配置噴淋項(xiàng)目名稱交樓標(biāo)準(zhǔn)入戶門木制入戶門（配備貓眼、電子鎖和門吸）室內(nèi)廳、臥室天花內(nèi)墻漆墻身內(nèi)墻漆地面實(shí)木復(fù)合地板及鋁合金踢腳線入戶門復(fù)合門（配備門鎖和門吸）衛(wèi)生間（僅首層配置1套）天花整體衛(wèi)浴墻身整體衛(wèi)浴地面整體衛(wèi)浴門整體衛(wèi)浴儲(chǔ)藏間天花內(nèi)墻漆墻身內(nèi)墻漆地面實(shí)木復(fù)合地板及鋁合金踢腳線出陽(yáng)臺(tái)木踏步木制飾面板樓梯1、中空戶型鋼結(jié)構(gòu)木踏步成品樓梯、玻璃欄桿；2、其余戶型鋼結(jié)構(gòu)木踏步成品樓梯室外外墻外墻漆鋁合金門窗鋁合金門窗陽(yáng)臺(tái)2樓露臺(tái)防腐木地面，其余地面磚C棟公寓定位-商務(wù)舒居奢想圈-市場(chǎng)占位：精裝修+智能系統(tǒng)打造，瞄準(zhǔn)佛山公寓智能化的空白，作為營(yíng)銷賣點(diǎn)，提供智能、舒適的平層公寓產(chǎn)品，產(chǎn)生溢價(jià)；客戶占位：針對(duì)社會(huì)閱歷豐富，工作離家太遠(yuǎn)、無(wú)法居住在家的商務(wù)人士C棟公寓——物業(yè)發(fā)展建議空中無(wú)邊際游泳池、健身館、休閑酒吧的打造，迎合商務(wù)人士高品質(zhì)的生活需求。健身館空中無(wú)邊際游泳池休閑酒吧空中無(wú)邊際游泳池&健身館商務(wù)人士注重生活品質(zhì)和休閑健康，通過(guò)打造空中無(wú)邊際游泳池和健身館來(lái)滿足他們的需求。休閑酒吧商務(wù)人士由于工作壓力較大，需要放松舒緩的方式。休閑唱吧為此量身打造，作為商務(wù)人士放松、休閑、社交場(chǎng)所。以輕音樂(lè)為主，燈光相對(duì)柔和酒吧，在這里可以舒緩工作壓力，洽談工作難題，結(jié)交生意伙伴。C棟公寓——交房標(biāo)準(zhǔn)C棟公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)+小米智能系統(tǒng)，進(jìn)行智能化家居管理，利用低成本（約523元/套）的智能化增加賣點(diǎn)，與A棟差異化明顯。小米智能系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)的功能：夜燈和門鈴功能；遠(yuǎn)程空氣質(zhì)量檢測(cè)和凈化；遠(yuǎn)程控制家電開(kāi)關(guān)；遠(yuǎn)程感知門窗開(kāi)關(guān)狀態(tài)；離家后智能安防自動(dòng)開(kāi)啟。產(chǎn)品參考價(jià)格（元）多功能網(wǎng)關(guān)149√門窗傳感器39√人體傳感器49√無(wú)線開(kāi)關(guān)29√空氣凈化器699小蟻智能攝像機(jī)

149√傳感器39√智能插線板69√建議選用配置價(jià)格預(yù)估（每間房）523“√”為建議增加智能化配置D棟公寓定位某省市微度假居所-市場(chǎng)占位：低區(qū)以低價(jià)吸引客戶；中區(qū)引入酒店式服務(wù)公寓，以穩(wěn)定的投資回報(bào)率給予客戶信心；高區(qū)占據(jù)景觀優(yōu)勢(shì)，用來(lái)產(chǎn)生溢價(jià)；客戶占位：居住客群：針對(duì)到新城旅游度假人群的居家選擇。投資客群：無(wú)閑暇時(shí)間管理租售、希望有穩(wěn)定投資回報(bào)率D棟公寓定位——可比案例分析禪桂新帶返租出售公寓較為普遍，且因有穩(wěn)定投資回報(bào)率大大吸引客戶投資購(gòu)買，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售情況良好。禪桂新地區(qū)返租公寓項(xiàng)目銷售情況區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間產(chǎn)品面積銷售率價(jià)格(元/㎡)返租點(diǎn)數(shù)禪城某著名企業(yè)天璽2013年10月35㎡89%10000(帶精裝)每年返租6%華南金谷2014年10月44-47㎡24%8300帶三年租約每年返租5%華強(qiáng)廣場(chǎng)2015年5月47-78㎡47%10000(帶精裝)帶五年返租每年返租7%明福智富廣場(chǎng)2014年12月24-43㎡99%10000由私享家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以60元/㎡包租，每年9%回報(bào)率萬(wàn)通國(guó)際2015年2月27-90㎡86%11000(帶簡(jiǎn)裝)帶3年返租每年返租6%科明達(dá)商務(wù)中心2014年8月51-68㎡100%610010年返租每年返租8%桂城越秀星匯云錦2014年11月43-91㎡87%22000(帶精裝，送部分家電)帶六年租約17層以上返租5%佛山新城依云國(guó)際2014年4月35㎡77%10000(帶裝修)5年返租星光新翼待售53㎡—25萬(wàn)/套起(帶裝修)帶10年租約每年返租8%D棟公寓定位——可比案例分析越秀星匯云錦：引入友和集團(tuán)托管運(yùn)營(yíng)服務(wù)，瞄準(zhǔn)外籍高管人群，打造高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)公寓，有穩(wěn)定返租回報(bào)，給投資者信心保證。友和服務(wù)公寓廣州首家純?nèi)帐骄频攴?wù)公寓，平均出租率98%以上項(xiàng)目產(chǎn)品：面積涵蓋40-90方單位，層高3米，共46層，4梯12戶設(shè)計(jì)，帶精裝運(yùn)營(yíng)企業(yè)：友和集團(tuán)已有十多年公寓運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)；越秀.星匯云錦引入友和集團(tuán)托管運(yùn)營(yíng)服務(wù)，瞄準(zhǔn)外籍高管人群，打造佛山最高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)公寓，6年后可為投資者帶來(lái)超高的回報(bào)，給投資者信心保證。去化成就：2014年11月16日開(kāi)盤當(dāng)日，越秀星匯云錦銷售350套！去化8成！D棟公寓定位——物業(yè)發(fā)展建議建議中區(qū)18-28F，約209套，引進(jìn)中端酒店式公寓進(jìn)行返租，豐富公寓銷售模式，增加客戶投資選擇，提振投資信心。低區(qū)4-13/15-17F：產(chǎn)品全為43-55㎡平層公寓與中、高區(qū)形成明顯價(jià)差，從而實(shí)現(xiàn)快速走貨，D棟高區(qū)30-41F：43-55㎡平層/LOFT公寓并存作為項(xiàng)目最后推出的公寓產(chǎn)品，同時(shí)具備景觀優(yōu)勢(shì)，以溢價(jià)為目的。41F4-13F15-17F中區(qū)低區(qū)高區(qū)30-41F18-28F中區(qū)區(qū)18-28F：43-55㎡平層公寓為主，建議引進(jìn)中端酒店式公寓品牌（紅璞），按5年（每年8%）進(jìn)行返租，豐富產(chǎn)品銷售模式，增加客戶投資選擇，保障客戶收益穩(wěn)定，提振投資客信心高區(qū)擁有景觀優(yōu)勢(shì)，價(jià)值最高，中區(qū)引入酒店式公寓，提高產(chǎn)品溢價(jià)能力，而低區(qū)以快速走貨為目的，形成明確價(jià)值梯隊(duì)，利用后期銷售及產(chǎn)品溢價(jià)。D棟公寓定位——物業(yè)發(fā)展建議中端酒店式公寓服務(wù)體系：將開(kāi)發(fā)商、投資者、終端用戶串聯(lián)形成封閉的投資鏈條，各自獲得利益訴求，實(shí)現(xiàn)共贏。服務(wù)體系酒店式公寓運(yùn)營(yíng)商為開(kāi)發(fā)商為投資者為租戶提供良好的酒店式服務(wù)提供便利的個(gè)性定制服務(wù)解決收益實(shí)現(xiàn)及管理，形成投資、收益完整鏈條消除投資者及租戶后顧之憂，為銷售溢價(jià)增速提升品牌投資者重復(fù)購(gòu)買實(shí)現(xiàn)投資到收益的落地變現(xiàn)高效管理資產(chǎn)（租客、租約管理），實(shí)現(xiàn)收益最大化資產(chǎn)管理確運(yùn)營(yíng)效率最大化寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展建議02：客戶分析03：物業(yè)定位某省市場(chǎng)分析某省市場(chǎng)分析——量?jī)r(jià)分析2015年前某省市發(fā)展提高了寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展預(yù)期，造成供應(yīng)過(guò)量，投資前景的薄弱及產(chǎn)業(yè)環(huán)境不如預(yù)期，導(dǎo)致某省市場(chǎng)成交遠(yuǎn)低于某省市場(chǎng)庫(kù)存上行，以價(jià)換量明顯。某省市升級(jí)發(fā)展，千燈湖金融高新區(qū)啟動(dòng)、季華路金融街規(guī)劃出臺(tái)、東華里改造、亞藝板塊的完善，為佛山中心城區(qū)商辦物業(yè)發(fā)展提供廣闊某省市場(chǎng)普遍看好寫(xiě)字樓需求會(huì)上量。2012年起開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋找住宅以外的開(kāi)發(fā)出路因此導(dǎo)致供應(yīng)猛漲，而后續(xù)商辦物業(yè)去化未如理想，從而使得原本狹窄的某省市場(chǎng)發(fā)展成現(xiàn)在供過(guò)于求的狀況。成交均價(jià)也隨著部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格的下調(diào)以及低價(jià)產(chǎn)業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的增加而下降。注：數(shù)據(jù)來(lái)源某省市住建局、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)。數(shù)據(jù)更新截至2017-5某省市場(chǎng)分析——項(xiàng)目成交排名商辦物業(yè)某省市場(chǎng)環(huán)境下，2016年開(kāi)發(fā)商采取以價(jià)換量，佛山中心城區(qū)寫(xiě)字樓成交有所回暖，實(shí)現(xiàn)均價(jià)普遍在1-1.2萬(wàn)元/㎡左右。2016年TOP10項(xiàng)目桂城一枝獨(dú)秀，包攬榜單9個(gè)席位；均價(jià)方面則普遍有所下降，在高庫(kù)存某省市場(chǎng)環(huán)境下，以價(jià)換量去庫(kù)存，是各大開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)營(yíng)銷方式之一。2015年禪桂新寫(xiě)字樓成交面積排名TOP10排名區(qū)域樓盤名稱15年成交套數(shù)15年成交面積15年成交價(jià)格1桂城南海某著名企業(yè)廣場(chǎng)9613115135422禪城廣東零壹科技園471209476373桂城方舟一號(hào)55930272374桂城中盛國(guó)際1038332104075桂城天安中心31748996216桂城嘉邦國(guó)金中心29555790387桂城創(chuàng)越時(shí)代65501559898桂城億能國(guó)際廣場(chǎng)214798136649桂城國(guó)際創(chuàng)智園124721776810禪城智慧新城73391108182016年禪桂新寫(xiě)字樓成交面積排名TOP10排名區(qū)域樓盤名稱成交套數(shù)成交面積成交價(jià)格同比15年價(jià)格升降1桂城南海某著名企業(yè)廣場(chǎng)2342966212130↓2桂城天安中心146268249043↓3桂城依云置地中心135991013018——4桂城中盛國(guó)際1271190910070↓5桂城南海御堡國(guó)際產(chǎn)業(yè)園981326811646——6桂城嘉邦國(guó)金中心88152039196↑7桂城創(chuàng)越時(shí)代83664410467↑8桂城億能國(guó)際廣場(chǎng)541285911117↓9佛山新城某著名企業(yè)東灣41458714745——10桂城方舟一號(hào)3759946926↓注：數(shù)據(jù)來(lái)源某省市住建局、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)。數(shù)據(jù)更新截至2017-5某省市場(chǎng)分析——庫(kù)存及未來(lái)供應(yīng)未來(lái)三大商務(wù)區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品預(yù)計(jì)供應(yīng)約300萬(wàn)㎡，按當(dāng)前消化速度，消化時(shí)間約30年某省市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。未來(lái)千燈湖、季華路、佛山新城三大板塊為寫(xiě)字樓主力供應(yīng)點(diǎn)，總供應(yīng)體量達(dá)279.5萬(wàn)㎡（其中佛某省市寫(xiě)字樓供應(yīng)量106萬(wàn)㎡），需求難以承接，未來(lái)幾年佛山寫(xiě)字樓陷入激烈競(jìng)爭(zhēng)格局。區(qū)域?qū)懽謽菐?kù)存及未來(lái)預(yù)計(jì)供應(yīng)量季華路沿線58.5萬(wàn)㎡千燈湖金融高新區(qū)115萬(wàn)㎡佛山新城106萬(wàn)㎡合計(jì)279.5萬(wàn)㎡板塊項(xiàng)目占地總建寫(xiě)字樓總建千燈湖金融高新區(qū)中凱文化用地33625.8141228.36103228.36粵港金融科技園74172.6296690.4161690榮耀國(guó)際金融中心13951.190682.15128000南海發(fā)展大廈14929.58957789577承創(chuàng)大廈25185.488148.963148.9華亞廣場(chǎng)13951.155804.455804.4美華中心13951.190682.1590682.15金融B區(qū)A-08地塊64168.816042280000金融B區(qū)92街區(qū)地塊14929.58957740000城智大廈8774.739486.159486.15青年薈大廈11636.767492.8630000廈19502.587761.2540000南海信社總部22329107179.2107179.2南海農(nóng)商總部974446771.246771.2金融B區(qū)某著名企業(yè)地塊18022.899125.499125.4季華路項(xiàng)目————80000某省市花園29184.83126914.5980000天豐國(guó)際36919126712.7258995.12綠地中心二期63461.68380770200000華粵海灣城8891026741590280聯(lián)誠(chéng)項(xiàng)目39241.21153266.0171084.76影蔭路南側(cè)地塊3594.4316174.9355000某省市場(chǎng)分析——標(biāo)桿項(xiàng)目信息標(biāo)桿項(xiàng)目的打造均為甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以上，綠色生態(tài)成為了寫(xiě)字樓標(biāo)配，但都缺乏創(chuàng)意化設(shè)計(jì)，同質(zhì)化嚴(yán)重。項(xiàng)目佛山某著名企業(yè)廣場(chǎng)綠地中心友邦金融中心（二期）榮耀國(guó)際金融中心地理位置

佛山·季華五路

佛山·季華六路

南海·千燈湖

南?！で艉?/p>

景觀

千畝文華、亞藝雙公園

無(wú)

千燈湖

江景面積段

100-320㎡

100-180㎡

130-250㎡

110-240㎡

建筑面積

8萬(wàn)㎡首推約5萬(wàn)㎡/棟

二期10.8㎡約13萬(wàn)㎡

層數(shù)

41層

24層

34層

38層

樓高

180m

共4棟，2棟220m168m180m

大堂層高

14m

11m大于10m15.5m標(biāo)準(zhǔn)層高

4.05m

4.1m4.35m4.35m

標(biāo)準(zhǔn)層面積

約2100㎡

約1950㎡

2200㎡

1800-2400㎡

空調(diào)

水冷式中央空調(diào)

分戶式VRV中央空調(diào)中央空調(diào)系統(tǒng)VAV變風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)電梯

18臺(tái)，日立電梯（高中低分區(qū)管理）,梯速最高6m/s18臺(tái)，日本三菱鋒速電梯24臺(tái)，迅達(dá)電梯（高中低區(qū)管理）梯速：4m/s；

26臺(tái)，迅達(dá)電梯（高中低區(qū)管理），梯速最高6m/s物管

某著名企業(yè)物管，13元/㎡·月（不包公攤）1、2號(hào)寫(xiě)字樓：15元/㎡·月，3、4號(hào)寫(xiě)字樓：22元/㎡·月第一太平某著名企業(yè)，25元/㎡

第一太平某著名企業(yè)，25元/㎡

車位

600多個(gè)，車位配比120:1。還有三期2200多個(gè)車位

2450個(gè)（全項(xiàng)目）

618個(gè)644個(gè)環(huán)保標(biāo)志

綠色三星

LEED認(rèn)證LEED認(rèn)證LEED認(rèn)證

寫(xiě)字樓客戶分析——客戶關(guān)注點(diǎn)無(wú)論是投資還是使用客戶，區(qū)位、交通都是首要關(guān)注點(diǎn)，既有升值空間，也能吸引優(yōu)質(zhì)人才，而優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境也是重點(diǎn)需求要素。寫(xiě)字樓使用客戶，首要關(guān)注通環(huán)境、區(qū)位等因素；綜合來(lái)看，物業(yè)水平和費(fèi)用、辦公環(huán)境、產(chǎn)品多變性也是很受關(guān)注。寫(xiě)字樓投資客戶，首要關(guān)注區(qū)位、務(wù)環(huán)境等因素；綜合來(lái)看，售價(jià)、辦公環(huán)境和交通環(huán)境也是購(gòu)買者關(guān)注的方面。某省市場(chǎng)與客戶總結(jié)A市場(chǎng)分析：B客戶分析：某省市場(chǎng)火爆，投資資金被分流，嚴(yán)重沖擊某省市場(chǎng)，量?jī)r(jià)齊跌；目前佛山寫(xiě)字樓的租金天花板集聚在金融高新區(qū)，佛山新城仍處于起步階段；三大商務(wù)板塊巨量庫(kù)存，近3年年均58萬(wàn)㎡持續(xù)供應(yīng)遠(yuǎn)超19萬(wàn)㎡去化量，消化壓力大；高端寫(xiě)字樓在規(guī)模、硬件配套等基礎(chǔ)配套同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)意化設(shè)計(jì)。佛山新城打造生物醫(yī)藥、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、機(jī)器人產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)支柱，金融、貿(mào)產(chǎn)性服務(wù)業(yè)扎堆進(jìn)駐幾大商務(wù)區(qū)域?qū)懽謽?；客戶關(guān)注點(diǎn)明確，無(wú)論是投資者還是使用者，區(qū)位、通環(huán)境、辦公環(huán)境等是最迫切的需求，客戶同樣十分關(guān)注物業(yè)管理、務(wù)環(huán)境、產(chǎn)品多變性等。某省市場(chǎng)缺乏創(chuàng)新性產(chǎn)品，生態(tài)化辦公是未來(lái)趨勢(shì)，客戶需求綠色辦公環(huán)境，渴望工作之余能顧及生活。物業(yè)打造可往人性化、生態(tài)化、創(chuàng)意化設(shè)置。寫(xiě)字樓定位高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地-佛山首個(gè)服務(wù)式生態(tài)創(chuàng)意寫(xiě)字樓-從5A轉(zhuǎn)變?yōu)?O產(chǎn)品生態(tài)化空間人性化服務(wù)創(chuàng)意化形象寫(xiě)字樓——功能劃分中低層辦公的6-20層按照分戶面積銷售，20-28層以多套、半層及整層銷售；高層辦公30-39層作為自持部分。低區(qū)分戶建筑面積為110-150m2，高區(qū)分戶建筑面積為130-220m2，屬于合理的分割范圍，建議不需再進(jìn)行產(chǎn)品切割。中低層辦公區(qū)考慮到擴(kuò)大客戶面，保證項(xiàng)目的資金流，多種銷售方式結(jié)合，建議6-20F以單套獨(dú)立的中小面積寫(xiě)字樓產(chǎn)品銷售，20-28F以多套或半、整層銷售。高層辦公區(qū)占據(jù)佛山新城最好的景觀資源，視野更遼闊，建議占位高端寫(xiě)字樓需求，及較大的辦公空間留給有樹(shù)立形象或大集團(tuán)化辦公需求的企業(yè)，作為自持部分。低區(qū)：110-150m2高區(qū)：130-220m241-60層，引入頂級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)6-28層，中低層辦公區(qū)域1-3層，寫(xiě)字樓、酒店大堂4層，健身室，酒店水療等休閑配套等1626304130-39層，高層辦公區(qū)域3928560寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展——可比案例分析友邦金融中心：推出“有機(jī)商務(wù)”理念某省市首個(gè)榮獲國(guó)際LEED綠色環(huán)保認(rèn)證的商務(wù)大廈。名稱AIA一期AIA二期地址某省市某省市南海區(qū)桂城燈湖東路1號(hào)某省市某省市南海區(qū)桂城燈湖東路1號(hào)開(kāi)發(fā)商佛某著名企業(yè)佛某著名企業(yè)經(jīng)營(yíng)商高力國(guó)際高力國(guó)際物業(yè)管理第一太平某著名企業(yè)第一太平某著名企業(yè)總建筑面積83000㎡108050㎡面積區(qū)間130-250㎡130-250㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積2100-2250㎡2200㎡租金100元/㎡80-100元/㎡管理費(fèi)25元25元標(biāo)準(zhǔn)層高4.5m4.35m標(biāo)準(zhǔn)層凈高2.95m2.95m整體層數(shù)27層（141m）34層(168米)電梯數(shù)量共18臺(tái)，高區(qū)8臺(tái)，低區(qū)6臺(tái)，裙樓4臺(tái)共24臺(tái)，高區(qū)8臺(tái)，低區(qū)8臺(tái)，裙樓6臺(tái)車位400618入駐率95%

備注

招租中寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展——生態(tài)化打造增加綠植和打造綠色建筑節(jié)能認(rèn)證體系，增強(qiáng)項(xiàng)目的舒適度，滿足客戶生態(tài)、高效的需求，同時(shí)節(jié)約未來(lái)運(yùn)營(yíng)成本，提升物業(yè)價(jià)值。公共空間垂直綠化辦公空間綠化生態(tài)化空間-三維綠色花園出入口大堂綠化生態(tài)化空間-【LEED認(rèn)證】LEED認(rèn)證效益（綠色建筑認(rèn)證）：降低運(yùn)營(yíng)成本：臺(tái)北101獲得LEED認(rèn)證后，與以前相比，某省市330萬(wàn)千瓦時(shí)，減少10%用水，某省市人民幣425萬(wàn)；提升項(xiàng)目品質(zhì)感和檔次感，受國(guó)際型企業(yè)、金融、咨詢等高端企業(yè)歡迎；綠色生態(tài)，提供健康環(huán)境，降低環(huán)境影響，增強(qiáng)項(xiàng)目的某省市場(chǎng)口碑；對(duì)于持有型物業(yè)來(lái)講，能夠提升資產(chǎn)價(jià)值。寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展——人性化打造人性化的功能區(qū)設(shè)計(jì)，為寫(xiě)字樓租戶提供便捷式服務(wù)。層數(shù)功能劃分面積第六層膠囊博物館&員工餐廳&免費(fèi)健身房整層，約1500㎡第三十層企業(yè)展示平臺(tái)&多媒體會(huì)議室整層，約1800㎡企業(yè)展示平臺(tái)多媒體會(huì)議室膠囊博物館免費(fèi)健身房員工餐廳寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展——?jiǎng)?chuàng)意性打造針對(duì)項(xiàng)目高層區(qū)域定位供應(yīng)高端客戶，建議增加空間尺度，避難層上下設(shè)置5m層高的交，以及預(yù)留可拓展空間。

功能：交闊綽的空間尺度，對(duì)世界500強(qiáng)等高端大客戶有較高的吸引力，會(huì)形成高端圈層的群聚效應(yīng)；

設(shè)置位置：建議在寫(xiě)字樓高區(qū)避難層附近設(shè)置交，可達(dá)性好，設(shè)備空間可以結(jié)合避難層設(shè)置；

層高要求：層高5m；

架空地臺(tái)：網(wǎng)絡(luò)架空地板加高到40cm；

樓板承重：樓板承重要加大至400公斤/平米（一般寫(xiě)字樓層200公斤/平米）；

電路要求：雙回路電路。避難層上設(shè)置5m層高的交在樓體結(jié)構(gòu)上，預(yù)留可拆式樓板，便于擴(kuò)充辦公環(huán)境的空間感。后期可根據(jù)客戶需求，打造尊屬企業(yè)大堂，或?qū)倨髽I(yè)透空空中花園。預(yù)留可拓展空間寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展——物業(yè)管理基于客戶需求以及服務(wù)的專業(yè)度與對(duì)體系的熟悉度。建議沿用蘇寧集團(tuán)旗下銀河物業(yè)作為寫(xiě)字樓物業(yè)管理公司。公司業(yè)態(tài)覆蓋綜合商業(yè)、科技辦公、工業(yè)物流、高端住宅等四大類十小類項(xiàng)目產(chǎn)品。項(xiàng)目管理區(qū)域覆蓋某省市、200某省市。國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目覆蓋某省市200某省市面積逾2500萬(wàn)㎡寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展——自持物業(yè)建議對(duì)于需自持的1/3寫(xiě)字樓物業(yè)，建議自持除酒店外的高區(qū)部分。地標(biāo)塔樓低區(qū)中區(qū)低區(qū)酒店酒店中區(qū)高區(qū)高區(qū)分區(qū)物業(yè)銷售建議：有利于對(duì)價(jià)值最高區(qū)的引進(jìn)企業(yè)的把控，保持項(xiàng)目形象，將來(lái)待佛山新城商務(wù)氛圍逐漸成熟，也可以作銷售，實(shí)現(xiàn)更高溢價(jià)另外，低層辦公區(qū)考慮到擴(kuò)大客戶面，保證項(xiàng)目的資金流，建議以單套獨(dú)立的中小面積寫(xiě)字樓產(chǎn)品銷售。中層辦公區(qū)視野較好，建議多套或半層銷售。給予有樹(shù)形象需求的企業(yè)更大的改動(dòng)空間寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展——交房標(biāo)準(zhǔn)因客戶對(duì)辦公區(qū)域的面積大小及行業(yè)需求不一，因此辦公區(qū)域建議毛坯交付，便于客戶靈活改動(dòng)，而公共區(qū)域全裝交付，保持寫(xiě)字樓品質(zhì)一致性。類別交樓標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)域外墻裝飾樓體外墻采用Low-e低輻射雙層中空玻璃慕墻及鋁板慕墻大堂地面鋪設(shè)高級(jí)石材，墻身鋪設(shè)高級(jí)石材/鋁合金/不銹鋼/木飾面作搭配，局部造型天花，配照明燈飾；設(shè)有接待查詢服務(wù)臺(tái)，公司水牌電梯廳墻面采用高級(jí)石材/不銹鋼/鏡裝飾，地面鋪設(shè)高檔石材公共走道墻身為高級(jí)石材/鋁合金/不銹鋼裝飾，部分鋪設(shè)高級(jí)墻紙，配石膏板天花，部分地面鋪設(shè)OA網(wǎng)絡(luò)架高地板和高級(jí)地毯消防樓梯樓梯地面鋪防滑耐磨磚，墻身為水泥砂漿批蕩，刷高級(jí)乳膠漆，天花掛設(shè)吸頂燈樓梯前室樓梯地面鋪耐磨磚，墻身為耐磨磚踢腳、水泥砂漿批蕩刷高級(jí)乳膠漆衛(wèi)生間各層設(shè)男女公共衛(wèi)生間，地面和墻身鋪設(shè)高檔石材/高級(jí)瓷磚，墻身局部玻璃造型設(shè)計(jì)，配高級(jí)潔具，另配廁紙箱、手紙箱、干手機(jī)及空氣清新機(jī)等茶水間辦公層均設(shè)有茶水處，地面鋪設(shè)防滑耐磨磚，設(shè)地漏，茶水處配電熱開(kāi)水器類別交樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備配置供電系統(tǒng)提供10KV雙回路供電，另配備應(yīng)急發(fā)電機(jī)組供緊急照明及電梯和消防要求空調(diào)系統(tǒng)選用名牌空調(diào)主機(jī)，末端設(shè)備為風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，按30立方/小時(shí)/人提供新風(fēng)，每個(gè)單元設(shè)獨(dú)立控制板電梯系統(tǒng)原裝進(jìn)口高速電梯，電梯載重1600kg，最高速度可達(dá)8米/秒以上，客梯轎廂內(nèi)配豪華裝修并裝設(shè)空調(diào)系統(tǒng)，所有電梯轎廂內(nèi)均設(shè)閉路電視監(jiān)控探頭。消防電梯載重1350kg的消防電梯通達(dá)各層數(shù)據(jù)通訊系統(tǒng)垂直主干管井引入光纖和大對(duì)數(shù)電纜，確保用戶擁有100兆光纖入戶帶寬樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)設(shè)立機(jī)電設(shè)備樓宇管理監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)各主要出入口、通道及停車場(chǎng)、電梯轎廂配置24小時(shí)監(jiān)控錄像，防盜報(bào)警系統(tǒng)，無(wú)線巡更系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)，集成式安全防范系統(tǒng)音響系統(tǒng)大堂裝配背景音樂(lè)及公共播放器消防系統(tǒng)配備齊全的自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，煙感、消防栓、防火卷閘分區(qū)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)配備智能化停車管理系統(tǒng)商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議02：客戶分析03：物業(yè)定位某省市場(chǎng)分析某省市場(chǎng)分析——量?jī)r(jià)分析中心區(qū)商鋪明顯供大于求，價(jià)格波動(dòng)明顯，佛山新城量?jī)r(jià)均落后禪桂，但隨著軌道交通完善、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)落地，預(yù)計(jì)未來(lái)商鋪投資價(jià)值將回升。新建項(xiàng)目以裙樓街鋪為主，小部分是集中商業(yè)商鋪。16年8-9月和17年3-5某省市新增商鋪供應(yīng)集中放量，達(dá)到近1年半以來(lái)新高，商鋪明顯供大于求，價(jià)格波動(dòng)明顯。禪城受到季華西和南莊等非核心區(qū)板塊的商鋪成交影響，拉低了16年整體價(jià)格；桂城板塊以其較為成熟的商業(yè)氛圍支撐和火爆某省市場(chǎng)，成交量?jī)r(jià)均較為平穩(wěn)；佛山新城前期商業(yè)氛圍較為淡薄，成交量最低，均價(jià)也低于禪桂，但年底廣佛地鐵延長(zhǎng)線的開(kāi)通，多個(gè)住宅地塊進(jìn)入開(kāi)發(fā)期，新城人氣漸旺，及新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的逐漸明朗，未來(lái)的社區(qū)商鋪投資價(jià)值將有所回升。某省市場(chǎng)分析——成交情況重點(diǎn)項(xiàng)目的商業(yè)多為開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)后出售，去化較好；而住宅項(xiàng)目的街區(qū)底商則以業(yè)主自購(gòu)為主，去化相對(duì)緩慢。中心城區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)成交情況項(xiàng)目開(kāi)賣時(shí)間產(chǎn)品面積成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）月均走速明福智富廣場(chǎng)2014年9月負(fù)一層商鋪，5-40㎡66787721963820.2中海寰宇天下2015年11月商業(yè)街商鋪，住宅底商，40-120㎡504330853178031.5綠地璀璨天城2016年6月住宅首層商鋪，41-110㎡332013445491.9招商臻園2016年4月住宅首層商鋪，41-150㎡452611361293.5禪城綠地中心2014年開(kāi)賣住宅及商業(yè)街商鋪，22-152㎡總供應(yīng)137套，14年成交60套，均價(jià)3-4萬(wàn)元/㎡，15年成交16套，均價(jià)3.3-4.3萬(wàn)元/㎡，16年成交5套，均價(jià)2.9萬(wàn)元/㎡。余貨56套。大部分產(chǎn)品為1拖2，少量單層及1拖3佛山某著名企業(yè)廣場(chǎng)2013年開(kāi)賣住宅首層商鋪，22-93㎡總供應(yīng)66套，13年成交28套，均價(jià)4-5萬(wàn)元/㎡，14年成交35套，均價(jià)2.3-2.7萬(wàn)元/㎡,16年成交3套，單價(jià)2.6萬(wàn)元/㎡，余貨商鋪0套商業(yè)客戶分析——特征及關(guān)注點(diǎn)客戶來(lái)源以禪城、樂(lè)從為主，未來(lái)廣州和鎮(zhèn)街客戶占比將呈上升趨勢(shì)，純投資為主的客戶重點(diǎn)關(guān)注投資回報(bào)率及項(xiàng)目升值潛力。客戶置業(yè)目的：純投資（69%）>兼顧型投資（19%）>自用（12%）。客戶來(lái)源占比：禪城>樂(lè)從>廣州>其他鎮(zhèn)街。未來(lái)隨著佛山新城的逐漸成熟，以及地鐵線路的開(kāi)通，廣州客戶和桂城、北滘、陳村的客戶將會(huì)增多。黃先生，46歲：居住在星星華園國(guó)際，工作區(qū)域在千燈湖，企業(yè)高管1

、商鋪一直都有關(guān)注，希望能在一些核心區(qū)域購(gòu)買，物業(yè)的升值潛力會(huì)更大一點(diǎn)，所在區(qū)域的商業(yè)氛圍濃厚一些，這樣人流量才會(huì)高。2、“對(duì)于銷售價(jià)格，我個(gè)人不是很敏感，我最關(guān)注的是這個(gè)值不值，這個(gè)地方未來(lái)發(fā)展的空間大不大，投資回報(bào)率高不高。”，38歲：居住在天湖酈都，工作區(qū)域在季華路，銀行經(jīng)理1

、“由于我工作十分忙，所以我買商鋪主要是為了投資，自己肯定是沒(méi)有時(shí)間去經(jīng)營(yíng)打理的。如果我買了商鋪，希望能找到長(zhǎng)期合作的租戶，這樣投資回報(bào)率可以穩(wěn)定一點(diǎn)，我也不用花太多的時(shí)間。”2、“我個(gè)人還是挺看好佛山新城，感覺(jué)那里的發(fā)展前景挺好的，如果那里有商鋪會(huì)關(guān)注一下。雖然現(xiàn)在比不上金融高新區(qū)，但是畢竟剛起步，聽(tīng)說(shuō)那邊已經(jīng)有很多企業(yè)進(jìn)駐了，我覺(jué)得未來(lái)是不亞于金融高新區(qū)的。某省市場(chǎng)與客戶總結(jié)A市場(chǎng)分析：B客戶情況：佛山中心區(qū)商鋪明顯供大于求，價(jià)格集中在1.5-2.5萬(wàn)/㎡之間；佛山新城量?jī)r(jià)均落后禪城、桂城，但隨著年底地鐵的開(kāi)通、住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以及商業(yè)項(xiàng)目的落地，未來(lái)商鋪投資價(jià)值將回升；商業(yè)多為開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)后出售，去化較好；而住宅項(xiàng)目的街區(qū)底商則以業(yè)主自購(gòu)為主，去化相對(duì)緩慢。目前以禪城、樂(lè)從為主，未來(lái)廣州和其他鎮(zhèn)街的客戶占比將會(huì)增多；置業(yè)目的以純投資為主。商業(yè)街區(qū)的客戶關(guān)注點(diǎn)主要集中在投資回報(bào)率、片區(qū)未來(lái)的發(fā)展前景以及升值潛力。啟示某省市場(chǎng)缺乏成型的目的型商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的商業(yè)以明確的主題化打造，服務(wù)日俱增的消費(fèi)客戶，提升商業(yè)價(jià)值。商業(yè)物業(yè)定位——案例啟示某著名企業(yè)若比鄰中心以便捷和雙核心功能，作為社區(qū)型生活服務(wù)商業(yè)中心，打造社區(qū)O2O生活社交空間。社區(qū)型生活服務(wù)商業(yè)中心——若比鄰中心，以便捷和雙核心功能，致力于滿足社區(qū)居民的便利型購(gòu)物休閑需求；同時(shí)倡導(dǎo)鄰里和諧、密的交往方式，鼓勵(lì)鄰里交流，通過(guò)線上線下相結(jié)合的O2O模式，為社區(qū)構(gòu)建一個(gè)便捷、生活空間。若比鄰中心總體定位：社區(qū)

O2O生活社交空間輻射區(qū)域：社區(qū)目標(biāo)客群：社區(qū)居民產(chǎn)品功能：便捷購(gòu)物、交運(yùn)營(yíng)模式：O2O建筑結(jié)構(gòu)：裙樓、Box

商業(yè)物業(yè)定位——案例啟示某著名企業(yè)若比鄰中心核心功能：滿足消費(fèi)者“日常生活一站式”的功能需求、“高頻次便捷”的行為需求及“生活用品”的品類需求。以自營(yíng)的某省市“某省市”為核心驅(qū)動(dòng)，搭配其他內(nèi)外部延展商家的十二項(xiàng)社區(qū)基本功能，為社區(qū)居民提供便捷、高品質(zhì)的購(gòu)物休閑環(huán)境。若比鄰實(shí)體店里特設(shè)社區(qū)客廳“鄰空間”為社交核心基點(diǎn)，依托APP社區(qū)信息平臺(tái)社交聚合能力，通過(guò)線上線下資源的整合，將式延伸到社區(qū)內(nèi)外，引導(dǎo)社區(qū)居民間的動(dòng)、親密交流。商業(yè)物業(yè)定位——案例啟示“若比鄰”采用“1+X”，打造社區(qū)O2O運(yùn)營(yíng)模式，以某省市為核心驅(qū)動(dòng)，搭配其他內(nèi)外部延展商家的十二項(xiàng)社區(qū)基本功能。運(yùn)營(yíng)模式：通過(guò)線上線下聯(lián)動(dòng)的“若比鄰”商業(yè)品牌打造社區(qū)O2O，建立標(biāo)準(zhǔn)化、可快速?gòu)?fù)制的社區(qū)商業(yè)模型。運(yùn)營(yíng)模式：在生活配套、購(gòu)物休閑方面，“若比鄰”采用“1+X”模式，是以自營(yíng)的某省市為核心驅(qū)動(dòng)，搭配其他內(nèi)外部延展商家的十二項(xiàng)社區(qū)基本功能。

業(yè)態(tài)設(shè)置：若比鄰社區(qū)X便利功能還有藥店、面包、中西式快餐、健身、美容美發(fā)、兒童娛樂(lè)、家政服務(wù)、沖印、五金維修、銀行等。

商業(yè)物業(yè)定位——案例啟示若比鄰中心按照體量，劃分為三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模型，根據(jù)本案的實(shí)際情況，建議打造為模型一：小型商業(yè)mall，建筑層高1層。維度模型一模型二模型三體量2000㎡5000㎡1.5萬(wàn)㎡樓層數(shù)1層2層3層超市面積500㎡1000㎡3000㎡城市要求零售商業(yè)較繁榮的一某省市人口要求（開(kāi)業(yè)時(shí)）半徑600m范圍內(nèi),居住人口1萬(wàn)人以上半徑1.0km范圍內(nèi),居住人口3萬(wàn)人以上半徑2.0km范圍內(nèi),居住人口13萬(wàn)人以上可覆蓋人口數(shù)量3萬(wàn)人5萬(wàn)人15萬(wàn)人物業(yè)條件處于地塊金角銀邊位置，臨近主干道與公交站點(diǎn),不設(shè)地下經(jīng)營(yíng)面積、預(yù)留餐飲功能、Box預(yù)留中央空調(diào)、街區(qū)預(yù)留小廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)定位『佛山最有范的』

某省市

創(chuàng)意

游憩

第一站-依托佛山新城區(qū)域整體規(guī)劃O2O品質(zhì)便捷娛樂(lè)休閑消費(fèi)者第一選擇商業(yè)物業(yè)定位——物業(yè)發(fā)展建議功能定位：輻射半徑1.0km范圍內(nèi)的人口，滿足客戶需求的便利型休閑購(gòu)物場(chǎng)地，構(gòu)建一個(gè)便捷、有格調(diào)的生活空間以項(xiàng)目為中心，輻射半徑1.0km范圍內(nèi)，針對(duì)本案和區(qū)形成的常駐人口以及中歐中心、新聞中某省市辦公人口：滿足客戶“日常生活一站式”的功能需求、“高頻次便捷”的行為需求及“家庭生活用品”的品類需求。某著名企業(yè)東灣金海M-City怡翠晉盛某著名企業(yè)海德公園1km本案中歐中心新聞中心世紀(jì)蓮體育館佛山圖書(shū)館商業(yè)物業(yè)定位——物業(yè)發(fā)展建議業(yè)態(tài)規(guī)劃：以某省市作為核心驅(qū)動(dòng)吸引人流，針對(duì)群引入滿足其便捷型生活消費(fèi)的品牌商家。酒窩甜品店華潤(rùn)B某省市面包新語(yǔ)樂(lè)凱撒比薩小型mall業(yè)態(tài)設(shè)置建議業(yè)態(tài)部分建議店鋪建議面積（㎡）中小型餐飲（2100㎡）主題咖啡店咖啡陪你200面包店面包新語(yǔ)150特色餐館砂師弟、樂(lè)凱撒榴蓮比薩等450西餐——300中餐——1000休閑配套（1100㎡）親子樂(lè)園——350生活館大創(chuàng)400spa養(yǎng)生——350零售（1550㎡）通信——150藥店健民藥房300煙酒——80銀行——470美容美發(fā)——150數(shù)碼——150精品店——120文具——130超市（2000㎡）

華潤(rùn)blt2000總計(jì)6750運(yùn)營(yíng)與業(yè)態(tài)：建議統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，商業(yè)物業(yè)定位——物業(yè)發(fā)展建議公共部分打造：通過(guò)雕塑、景觀帶、入口設(shè)置地標(biāo)性建筑，聚集人流，營(yíng)造休閑舒適商業(yè)的文化氛圍。街區(qū)氛圍營(yíng)造原則：引導(dǎo)性原則：通過(guò)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)引導(dǎo)人流，引起路人關(guān)注；休閑舒適性原則：通過(guò)雕塑、景觀帶、休息位等的設(shè)置，給消費(fèi)者提供一個(gè)舒適的休息空間。商業(yè)物業(yè)定位——銷售策略建議采用售