房屋日常維修保養(yǎng)方案

目錄

一、維修內(nèi)容.....................................................................3

二、施工準備工作和技術(shù)措施......................................................3

三、施工技術(shù)措施.................................................................4

四、施工步驟.....................................................................6

五、安全措施.....................................................................8

六、節(jié)約措施....................................................................14

七、主要維修標準.................................................................8

八、施工安全管理措施.........................................................13

一、維修內(nèi)容

房屋日常維護與維修，負責制定規(guī)定區(qū)域內(nèi)

的房屋設備設施安全管理措施、應急措施

及管理方案，并組織實施。負責規(guī)定區(qū)域內(nèi)

的房屋設備設施日常維護工作。負責建立

房屋設備設施日常維護管理臺帳、檔案。

二、施工準備工作

施工準備是為工程提供必要的技術(shù)和物資條件，統(tǒng)籌安排施工力量和施工

現(xiàn)場，是工程施工順利進行的根本保證。

1.組織技術(shù)準備

（1）成立施工現(xiàn)場指揮領導班子：

即明確指揮小組、生產(chǎn)技術(shù)、材料供應、勞資保衛(wèi)及其下屬施工隊伍等的

人員組成和任務；

（2）熟悉現(xiàn)場環(huán)境，完成編制施工工作，并對施工中的難點和重點及關(guān)鍵

技術(shù)作出科學、詳細、周密的施工方案。

（3）編制施工圖預算：

做出勞動力和主要材料需用量及進場計戈人

（4）完善施工組織設計，確實作好三級技術(shù)交底工作。

（5）建立工程項目質(zhì)量控制體系和技術(shù)保證體系。

2.施工現(xiàn)場準備

（1）針對施工現(xiàn)場的特點，為保證施工現(xiàn)場的管理有序有力，進行封閉管

理，現(xiàn)場管理人員、施工人員穿戴規(guī)定的勞動保擔著裝，憑甲方頒發(fā)的出入證

出入施工現(xiàn)場。

（2）區(qū)域獨立封閉進行施工，對有關(guān)設施、設備進行成品保護，對特殊部

位的維修施工，要求甲方派專人帶領，在甲方監(jiān)督下施工。

（3）制定施工機具需用動態(tài)計劃，按施工平面的要求組織施工機械設備和

工具進退場。

（4）建立與周邊環(huán)境的聯(lián)系渠道，確保施工正常運轉(zhuǎn)。

（5）施工隊伍統(tǒng)一在外安排食宿住行，做到整齊統(tǒng)一，絕對消除臟、亂、

散、游現(xiàn)象。

3.勞動力準備

我司擬配備高級電工5名，水電工5名；泥工6名、木工6名、其他服務

人員3名。

做好勞動力的培訓及技術(shù)咨詢工作，對所有進場的施工人員進行施工管理

教育，所有特殊工種人員必須持證上崗。

根據(jù)施工進度，合理安排各分項施工人員的進出場，優(yōu)化組合施工人員，

避免施工現(xiàn)場出現(xiàn)人員閑置、窩工或少工、斷工現(xiàn)象，使整個施工有序有節(jié)交

又進行，以最快的速度解決甲方安排的任務。

4.材料機具準備

（1）按照編制的材料用量計劃，落實施工材料的貨源和運輸工具，組織前

期進貨準備；

（2）組織施工機具配備和維修保養(yǎng)工作；

（3）安排預制構(gòu)件和各種加工件的的生產(chǎn)工作；

（4）對周轉(zhuǎn)性材料，按照計劃組織進場。

5.其它準備

（1）密切與材料供應商、加工部門、生產(chǎn)

單位聯(lián)系，保證供應。

（2）組織調(diào)配勞力，進行施工前的技術(shù)、

質(zhì)量、安全、文明施工等各項教育，并分工

種進行技術(shù)操作規(guī)程的培訓。

三、施工技術(shù)措施

我公司對項目部資金實行?？顚Ｓ玫墓芾磙k法，確保本工程資金?？顚?/p>

用。

（一）施工管理體制的設置原則

1.形成有一定權(quán)威性的統(tǒng)一指揮，協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，確保工程按要求順

利完成。

2.根據(jù)本工程規(guī)模、技術(shù)復雜程度等因素建立管理組織。

3、采用項目管理體制的同時，經(jīng)濟合同手段輔助以部分行政手段，明確各

方面責、權(quán)、利。

（二）組建項目經(jīng)理部

1.成立本工程項目小組，由經(jīng)理室主要負責人擔任組長，在全公司范圍內(nèi)

對該工程的施工做到〃政令暢通〃。建立本工程項目部，嚴格執(zhí)行項目經(jīng)理責任

制，擔任該工程的項目經(jīng)理須做到善始善終完成該項目。

2、作業(yè)層人員的配備：施工人員均挑選有豐富施工經(jīng)驗和勞動技能的正式

工和合同工，挑選技術(shù)過硬、思想素質(zhì)好的職工帶班。要求簽發(fā)人和執(zhí)行人簽

字，項目經(jīng)理層作為執(zhí)行的監(jiān)督者。

（二）組建項目經(jīng)理部

本工程委派我公司實踐經(jīng)驗豐富和管理水平高的同志擔任項目部主要負責

人，選聘技術(shù)、管理水平高的技術(shù)員、管理人員、專業(yè)工長組建項目部。項目

管理層由建造師、技術(shù)負責人、施工員、技術(shù)員、質(zhì)檢員、安全員、材料員和

預算員等成員組成，在建設單位、監(jiān)理單位和公司的指導下，負責對本工程的

工期、質(zhì)量、安全、成本等實施計劃。組織、協(xié)調(diào)、控制和決策，對各生產(chǎn)施

工要素實施全過程的動態(tài)管理。施工人員均挑選有豐富施工經(jīng)驗和勞動技能的

員工，分工種組成作業(yè)班組，挑選技術(shù)過硬、思想素質(zhì)好的職工帶班。

（三）技術(shù)和管理措施：

1.每段工程完成，及時進行隱蔽驗收，以便及時進行下道工序，縮短工

期。

2.加強成本管理，嚴格核算成本，確定計劃成本、成本的降低額和降低率,

節(jié)約人力、物力和財力的消耗，不斷降低成本，增加盈利、控制成本開支管理

和劃清成本界限，并有利于加強計劃管理。

3.節(jié)約間接費用，堅持艱苦奮斗、勤儉節(jié)約的方針，實行指標分管，減少

非生產(chǎn)人員，節(jié)約費用開支。

4.提高機械設備利用率，降低機械費用開

支,管好施工機械，提高其完好率，充分發(fā)

揮其效能，不但可以加快工程進度，完成更

多的工作量，而且可以減少勞動量，從而降

低工程成本。

5、節(jié)約材料消耗，從材料的采購、運輸、

使用以及竣工后的回收環(huán)節(jié)，認真采取措

施，同時要不斷的改進施工技術(shù)，加強材料

管理，制定合理的材料消耗定額，有計劃、

合理地、積極地進行材料的綜合利用和修

舊利廢，這樣就能從材料的采購、運輸、使

用三個環(huán)節(jié)上節(jié)約材料的消耗。

6、加強平面管理、計劃管理，合理配料,

合理堆放，減少場內(nèi)二次搬運費用。

!1!、施工步2

重點控制細部的施工質(zhì)量，以提高整體裝飾質(zhì)量效果。

（一）細部質(zhì)量控制:工程細部是不易控制質(zhì)量常犯質(zhì)量通病的地方，細部

質(zhì)量的好壞關(guān)系工程質(zhì)量的優(yōu)劣。細部施工應重點抓好施工的工藝措施、跟蹤

作業(yè)指導、跟蹤質(zhì)量檢查、加強成品保護等工作。

（二）樓梯抹灰

1.樓梯間墻面抹灰，采用水泥砂漿抹面，養(yǎng)十不少于7天，方法同內(nèi)墻抹

灰。

2、梯段抹灰：一是利用工程人員較少時進行；二是采用抹一樓梯封閉一樓

梯，由專人看護的方法；三是樓梯踏步全部加鐵處理，細部作法執(zhí)行市質(zhì)監(jiān)站

的規(guī)定；四是加強養(yǎng)護，搞好成品保護，專人負責。

（三）抹灰工程

1.本工程內(nèi)墻為混合砂漿墻面，因此采用原漿收光工藝；內(nèi)墻抹灰前應檢

查安裝工程預埋的管線有無遺漏，并沖筋、規(guī)方；施工中重點注意對門窗洞口

與陰陽角以及電氣箱、盒等細部的處理。室外抹灰應重點注意對腳手眼和接槎

的處理。

2.抹灰工程的重點是防止墻面開裂。煤肝破吸水，抹灰前應用界面處理劑

進行處理。門窗洞口抹灰工藝復雜，必須細化其抹灰工藝。墻面（特別是外墻

面）抹灰在氣溫較高或風較大時，應加強養(yǎng)護，防止墻面風裂。

3、樓地面工程：在內(nèi)墻抹灰結(jié)束后及時插

入作業(yè)。本工程包括水泥砂漿，樓地面施工

前徹底將基層上的施工垃圾清理干凈，然后

澆水濕潤，并滿刷水泥漿，以增強與基層的

粘結(jié)力。

4、油漆工程：油漆時基層應干燥、干凈,

根據(jù)油漆的性質(zhì)決定溫度、濕度及空氣流

通程度。油膩子干燥后用砂紙打磨光滑，但

不能磨穿油底，不可磨損棱角。油漆的工作

稠度應加以控制，以涂刷時不流淌、不顯痕

為宜，涂刷每遍油漆時，應在前一遍油漆干

燥后進行，涂刷最后一遍時，不得在油漆中

加入催干劑。

五.主要維修標準

（一）樓地面工程零星維修

1.基層必須堅實、清潔（無油污、浮漿、殘灰以及雜物等）。做底層前，必

須提前一天用清水洗擦干凈基層，保持濕潤；影響面層厚度的凸出部位要鑿平

并洗擦干凈；過度凹陷部位應事先用設計配比相同的砂漿分層抹壓找平。

2.施工前應在四周墻身彈好+500的水平墨線。門框和樓地面預埋件、水電

設備管線等均應施工完畢并經(jīng)檢杳合格。

3.原材料一定要經(jīng)試驗合格才可使用；嚴格控制水灰比。

4、掌握好面層的壓光時間。地面的壓光一般不應少于三遍。第一遍隨鋪隨

進行，第二遍壓光應在初凝后終凝前完成，第三遍主要是消除抹痕和閉塞細毛

孔，亦切忌在水泥終凝后進行，連續(xù)養(yǎng)護時間不應少于7晝夜。

5、在面層水泥砂漿施工前應嚴格處理好底層（清潔、平整、濕潤），重視原

材料質(zhì)量，素水泥漿應與鋪設面層緊密配合，嚴格做好隨刷隨鋪。

（二）屋面防水工程零星維修

目前屋面滲漏水仍是建筑工程質(zhì)量最突出的通病之一，其原因除屋面防水

材料的優(yōu)差這一因素外，施工質(zhì)量的好環(huán)是最主要的因素，因此，屋面施工仍

是本工程的質(zhì)量重點之一，必須嚴格按照操作規(guī)程施工，做到無任何滲漏發(fā)

生。

1.防水卷材鋪設

（1）屋面防水由專業(yè)隊伍施工，施工人員持證上崗，施工前向工程師申

報。卷材及配套材料有產(chǎn)品合格證，材料進廠進行復試?；鶎颖砻骓樒?、干燥,

陰陽角處做成圓弧形。

（2）防水操作流程：清理基層一涂刷基層處理劑一鋪貼卷材附加層一鋪貼

卷材一熱熔封邊一蓄水試驗一做保護層。

（3）基層處理劑涂刷均勻，不能有漏刷和麻點。鋪貼卷材附加層符合規(guī)范

的規(guī)定（位置一般在女兒墻、水落管、檐口、管根、陰陽角）。

（4）卷材鋪貼前，大面積防水層的鋪貼方向根據(jù)流水方向而定，不允許水

沖方向和卷材逆茬情況的發(fā)生。上下兩層卷材的鋪貼方向一致。卷材搭接寬

度：長邊100mm,短邊150mm。立面與平面的轉(zhuǎn)角處,卷材的接縫留在平面上,

距立面不小于600mm,陰陽角處作成圓弧型，大于150nlm。上下兩層卷材間搭接

錯開1/3?1/2幅寬，熱熔封邊以邊緣擠出瀝青為度。防水層完畢后進行蓄水試

驗，經(jīng)24小時不滲漏才能進行屋面保護層施工。

2.成品保護

嚴禁在卷材防水層上進行施工作業(yè)和運輸，并及時作好保護層，屋面施工

時不得污染墻面、檐口側(cè)面及其它已施工完的成品。

（三）給排水系統(tǒng)零星維修

1.維護目的

維護給排水系統(tǒng)設備設施保養(yǎng)工作，確保給排水設備設施各項性能完

好。二、維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；

給水水泵機組維修保養(yǎng).每季度對所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)，檢

查給排水管道的運行情況。

2.給水泵電動機維修保養(yǎng)：

（1）用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MC以上，否則應烘

干處理或修復；

（2）檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸

承；（3）檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應修整處理；

（4）清潔電動機外殼；

（5）檢查電動機外殼油漆是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層

油漆后重新油漆。

3.給水泵維修保養(yǎng)：

（1）檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常

磨擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承；

（2）轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應拆換同規(guī)格水泵葉輪；如

果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸；

（3）檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

（4）清潔水泵外表；如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆,

重新刷上油漆。

（5）檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換。

（6）檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

（7）緊固所有螺母。

4.給水管道的維護保養(yǎng)管理：

給水管道系統(tǒng)經(jīng)常出現(xiàn)的故障之一是漏水，漏水造成供水壓力和流量達不

到用戶的要求，同時增加經(jīng)常性運行費用。因此給水管道系統(tǒng)維修管理工作任

務就在于查漏、給水附件、控制附件的維修，壞管的檢修，水管防凍及管道清

理等。

（1）檢漏

1）每季度現(xiàn)場實地檢漏，檢漏的方法有查漏、聽漏、校漏等，一般根據(jù)具

體條件選用。

2）查漏就是查看漏水現(xiàn)象"明裝給水管道只需檢查樓板、墻壁、地面等管

道經(jīng)過的地方有無滴水、濕潤等現(xiàn)象，便可很快查出漏水點，及時進行修理。

埋地給水管漏水量較大時，一般在漏水處都有泉眼般的小股水流從地下往上冒,

或者出現(xiàn)局部地面下陷，晴天出現(xiàn)潮濕的路面，冬季局部地方冰雪融化比周圍

早等現(xiàn)象。

3）聽漏是用一根金屬聽漏棒，在夜深人靜的時候?qū)⒙犅┌粢活^插入管道

可能經(jīng)過的地面，或觸在閥門及消火栓上，另一頭貼近耳朵，憑經(jīng)驗細心辨聽

漏水聲，越靠近漏水點，漏水聲會越大。聽漏時，可沿管線經(jīng)過的地方每隔4-

8m聽一次。特殊情況下將動用半導體，超聲波等探測檢漏儀表等設備。

4）校漏就是借用水表查找漏水點和漏水量，校漏工作應分區(qū)進行。校漏

時，需關(guān)閉該區(qū)管網(wǎng)四周的所有閥門并不許用戶用水，只有一條有水表的管線

和該區(qū)管網(wǎng)接通，如果水表指針轉(zhuǎn)動，就說明該區(qū)管網(wǎng)漏水。

（2）檢修

1）當管網(wǎng)漏水位置找出以后，分析漏水原因，根據(jù)情況采用不同方法及時

檢修。

2）室內(nèi)給水管道漏水或滲水的原因一般是管道接頭不嚴，或者腐蝕嚴重等

因素造成。腐蝕嚴重多發(fā)生在絲接頭處或暗理部位。如果是螺紋接頭或管件不

嚴引起漏水時，應將局部管段拆下，重加填料擰緊，或更換管道；焊接連接管

道可采用補焊方法堵漏；腐蝕嚴重的管道應立即更換。

3）室外埋地給水管道漏水或滲水原因，一般是管道接頭不嚴，外部荷載

或管基下沉引起局部管段破損等。管道接頭漏水時，如果是青鉛接口，可重新

打口，或?qū)⒔涌趦?nèi)青鉛剔除一部分加鉛條重打；水泥、石棉水泥或純橡膠圈接

口漏水時，應將接口內(nèi)填塞材料摳除刷凈，更換材料，重新打口。由于外部荷

載或管基下沉引起管道破損漏水時，直管段上較小裂縫可采用鋼板夾卡緊裂紋

處，或用焊接鋼套管澆注接口進行修復，對于較大裂紋，或管件處裂縫，應將

損壞管段或管件更換掉。

5.排水管道的維護保養(yǎng)：

（1）排水管道系統(tǒng)常見的故障是漏水或管道堵塞。因此，排水管道的三常

維修管理工作就在于排除漏水點，疏通堵塞管段c

1）排水管道漏水的檢修室內(nèi)排水管道漏水時，管道附近的墻壁面或樓板濕

潤，嚴重時天棚滴水；室外排水管道漏水時，管道附近土壤出現(xiàn)下沉或濕潤現(xiàn)

象。

2）排水管道堵塞的檢修引起排水管道堵塞的原因一般有以下幾方面：

3）原先施工質(zhì)量有問題，管道鋪設坡度太小或有倒坡現(xiàn)象，引起管內(nèi)水流

速度過慢，水中雜質(zhì)在管內(nèi)沉積下來，使管道堵塞；

4）使用者不注意，將硬塊、破布、棉紗等掉人管內(nèi)，引起管道堵塞；

5）管道鋪設坡度有問題時，應按有關(guān)要求，對管道坡度進行調(diào)整。

6）當室內(nèi)排水管道被堵塞時，會引起地漏和衛(wèi)生器具下部冒水，或從低器

具向外返水。修理時，先應判斷堵塞物的位置，然后決定排除方法。

7）室外排水管道堵塞時，檢查井內(nèi)產(chǎn)生積水或往外溢水，室內(nèi)衛(wèi)生器具排

水也不暢通。

6.排水管道的管理

排水管道的管理包括定期對管道系統(tǒng)進行檢杳和清掃兩項內(nèi)容。

（1）排水管道的檢查對排水管道進行經(jīng)常性維護檢查，是保證排水暢通的

重要措施。維護管理人員，應經(jīng)常檢查排水井口封閉是否嚴密，防止物品落入,

給修理帶來麻煩；室外雨水口附近不應堆放砂子、碎石、垃圾等，以免下雨時,

隨雨水進入管道內(nèi)，造成管道堵塞。

(2)排水管道的清掃室外排水管道和檢查

井應定期進行清掃、疏通,確保水流暢通。

清掃排水管道時，常用的方法有人工清掃和

機械清掃等。

六、施工安全管理措施

(一)安全管理

1.認真開展安全生產(chǎn)大檢查，加大安全整治力度。

在安全生產(chǎn)檢查活動中，認真開展月度安全檢查和日常性安全巡視檢查記

錄，同時順利完成公司組織的春、秋季安全生產(chǎn)大檢查組織的專項隱患排查工

作。

2.安環(huán)體系標準化建設

在公司統(tǒng)一的部署下，參與安環(huán)體系標準化建設工作，派人員參加安環(huán)體

系標準化培訓，建立標準化安環(huán)工作體系，在今后工作中，進一步完善各項工

作流程，努力確保體系工作符合外審相關(guān)要求。

3.強化安全生產(chǎn)責任制的落實

我公司高度重視安全生產(chǎn)工作，制定安全工作目標，按照公司統(tǒng)一要求，

工區(qū)各級人員均簽訂安全生產(chǎn)責任書，強化各級人員安全責任意識，一級一級,

層層抓落實。建立和完善安全生產(chǎn)責任體系，嚴格執(zhí)行安全生產(chǎn)規(guī)程、規(guī)范和

技術(shù)標準，加大安全投入，加強基礎管理，加大安全培訓教育力度。努力實現(xiàn)

工區(qū)安全工作規(guī)范化管理。

4.加強安全生產(chǎn)