房屋租賃合同模板及法律風(fēng)險防范指南房屋租賃是日常生活與商業(yè)活動中常見的民事行為，一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖赓U合同不僅能明確雙方權(quán)利義務(wù)，更能有效規(guī)避糾紛。本文結(jié)合《民法典》合同編及司法實踐，提供房屋租賃合同核心條款模板，并從簽約前、簽約時、履約中、解約時四個階段拆解法律風(fēng)險及應(yīng)對策略，為出租人與承租人提供實操指引。一、房屋租賃合同核心條款模板（附法律要點解析）（一）當(dāng)事人與房屋基本信息條款示例：>出租人（甲方）：姓名/名稱，身份證號/統(tǒng)一社會信用代碼：XXX；聯(lián)系地址：XXX；聯(lián)系電話：XXX。>承租人（乙方）：姓名/名稱，身份證號/統(tǒng)一社會信用代碼：XXX；聯(lián)系地址：XXX；聯(lián)系電話：XXX。>房屋坐落：XXX市XXX區(qū)XXX路XXX號XXX單元XXX室；產(chǎn)權(quán)證號：XXX（無產(chǎn)權(quán)證的，注明“房屋為甲方合法自建/繼承/受贈，權(quán)屬無爭議”）；房屋用途：居住/商用；建筑面積：XXX平方米。法律要點：明確當(dāng)事人身份（自然人需身份證，法人需營業(yè)執(zhí)照），避免“無權(quán)出租”（如房屋為共有，需共有人書面同意）。房屋用途約定需合規(guī)（如商用房屋需符合規(guī)劃，住宅改商用需經(jīng)物業(yè)、居委會同意）。（二）租賃期限與續(xù)租約定條款示例：>租賃期限自202X年X月X日起至202X年X月X日止，共計X年。租賃期滿，乙方如需續(xù)租，應(yīng)于租期屆滿前30日書面通知甲方，在同等條件下乙方享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。續(xù)租租金由雙方另行協(xié)商，協(xié)商一致的，簽訂書面續(xù)租合同；協(xié)商不成的，本合同終止。法律要點：租賃期限不得超過20年（《民法典》第705條），超過部分無效；若需長期租賃，可約定“租期屆滿后自動續(xù)租X年（不超過20年）”。優(yōu)先續(xù)租權(quán)需書面約定行使條件（如“同等條件”的定義：租金、付款方式、租期一致），避免口頭約定無據(jù)。（三）租金、押金與支付方式條款示例：>租金標(biāo)準(zhǔn)為每月人民幣XXX元（大寫：XXX圓整），租金按[月/季/半年/年]支付。首期租金于合同簽訂后3日內(nèi)支付，后續(xù)租金支付時間為每期首月5日前。乙方應(yīng)向甲方支付押金人民幣XXX元（大寫：XXX圓整），租賃期滿或合同解除后，扣除乙方應(yīng)承擔(dān)的費用、違約金及賠償金后，剩余押金無息退還。法律要點：租金支付需明確周期、時間、方式（建議銀行轉(zhuǎn)賬，備注“XX房屋X期租金”），避免“押一付三”等模糊表述。押金性質(zhì)為履約擔(dān)保（《民法典》第586條），需約定退還條件（如“無損壞、無欠費”），避免出租人無故扣留。（四）房屋使用與維護條款示例：>乙方應(yīng)按約定用途使用房屋，不得擅自改變結(jié)構(gòu)、用途（如需改變，應(yīng)書面征得甲方同意并辦理手續(xù)）。租賃期內(nèi)，房屋及附屬設(shè)施因自然損耗產(chǎn)生的維修責(zé)任由甲方承擔(dān)，但乙方因使用不當(dāng)或故意造成損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。乙方裝修裝飾的，應(yīng)提前書面征得甲方同意，且不得破壞主體結(jié)構(gòu)；租賃期滿后，除雙方另有約定外，裝修裝飾部分[無償歸甲方所有/乙方自行拆除（恢復(fù)原狀）]。法律要點：維修責(zé)任區(qū)分：自然損耗（如水管老化）由甲方承擔(dān)（《民法典》第712條），人為損壞由乙方承擔(dān)。裝修約定需書面明確：未經(jīng)同意裝修，甲方可要求恢復(fù)原狀（《民法典》第715條）；經(jīng)同意裝修的，解約時按約定處理（無約定的，根據(jù)裝修是否形成附合、解約原因分擔(dān)損失）。（五）轉(zhuǎn)租與分租限制條款示例：>未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得將房屋全部或部分轉(zhuǎn)租、分租給第三人。經(jīng)甲方同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限不得超過本合同剩余租期，且乙方應(yīng)就次承租人的行為向甲方承擔(dān)連帶責(zé)任。法律要點：轉(zhuǎn)租需經(jīng)甲方書面同意（《民法典》第716條），否則甲方可解除合同；次承租人造成損失的，乙方與次承租人承擔(dān)連帶責(zé)任。（六）合同解除與終止條款示例：>有下列情形之一的，本合同解除：（1）雙方協(xié)商一致；（2）因不可抗力致使合同目的無法實現(xiàn)；（3）甲方未按約定交付房屋或維修義務(wù)導(dǎo)致乙方無法正常使用，經(jīng)催告后15日內(nèi)仍未履行；（4）乙方拖欠租金累計超過1個月，或擅自轉(zhuǎn)租、改變用途等嚴(yán)重違約。合同解除后，乙方應(yīng)在5日內(nèi)騰退房屋，返還附屬設(shè)施，結(jié)清費用。法律要點：法定解除情形需明確催告期限（如“催告后15日”），避免解約后乙方占用房屋（可約定“逾期騰退的，按日支付雙倍租金”）。（七）違約責(zé)任條款示例：>甲方未按約定交付房屋或擅自解除合同的，應(yīng)向乙方雙倍返還押金；乙方未按約定支付租金或擅自解除合同的，甲方有權(quán)沒收押金，且乙方應(yīng)按未履行租期租金的20%支付違約金。因一方違約導(dǎo)致合同解除的，違約方應(yīng)賠償對方損失（包括裝修損失、另行租房差價、律師費等合理維權(quán)費用）。法律要點：違約金約定需合理（避免過高或過低，《民法典》第585條），損失賠償包括直接損失+可得利益損失（如商用房屋的經(jīng)營損失）。（八）爭議解決與其他約定條款示例：>本合同履行中發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交房屋所在地有管轄權(quán)的人民法院訴訟（或約定“提交XX仲裁委員會仲裁”）。本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自簽字（或蓋章）之日起生效。法律要點：爭議解決方式需明確選擇訴訟或仲裁（仲裁需約定具體機構(gòu)，一裁終局）；補充協(xié)議需書面簽訂，避免口頭約定。二、房屋租賃法律風(fēng)險防范全流程指引（一）簽約前：風(fēng)險排查與信息核實1.房屋權(quán)屬與權(quán)利限制核查要求：查看房產(chǎn)證/不動產(chǎn)權(quán)證，確認(rèn)所有權(quán)人（或有權(quán)出租人，如承租人轉(zhuǎn)租需看原合同是否允許）；核查房屋是否被抵押、查封（可通過不動產(chǎn)登記中心查詢）。風(fēng)險：若出租人無權(quán)出租（如房屋為共有，未經(jīng)其他共有人同意），或房屋被查封，合同可能無效（《民法典》第153條）。應(yīng)對：要求出租人提供權(quán)屬證明，共有人簽署《同意出租聲明》，查詢不動產(chǎn)登記信息。2.出租人身份與履約能力核實要求：自然人查看身份證，法人查看營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明；了解出租人是否有債務(wù)糾紛（可通過企查查、裁判文書網(wǎng)查詢）。風(fēng)險：出租人失聯(lián)或無履約能力，后續(xù)維修、押金退還可能無保障。應(yīng)對：留存出租人身份證明復(fù)印件，約定租金支付至對公賬戶（法人）或本人賬戶（自然人），避免現(xiàn)金交易。3.房屋安全與合規(guī)性檢查要求：檢查房屋結(jié)構(gòu)安全（如是否為危房）、消防設(shè)施（商用房屋）、租賃備案情況（部分城市要求備案，否則可能影響權(quán)益，如享受政策）。風(fēng)險：房屋存在安全隱患，導(dǎo)致人身財產(chǎn)損失（《民法典》第731條：租賃物危及承租人安全或健康的，承租人可隨時解除合同）。應(yīng)對：拍照留存房屋現(xiàn)狀，要求出租人提供房屋安全檢測報告（如需），商用房屋確認(rèn)消防驗收合格。（二）簽約時：條款細化與風(fēng)險規(guī)避1.明確關(guān)鍵條款細節(jié)租金：明確金額、支付周期、時間、方式（銀行轉(zhuǎn)賬，備注清晰）、逾期違約金（如“每逾期一日，按未付租金的0.5%支付違約金”）。維修：區(qū)分自然損耗與人為損壞，約定維修響應(yīng)時間（如“甲方應(yīng)在接到維修通知后24小時內(nèi)到場”）。轉(zhuǎn)租：禁止轉(zhuǎn)租的，明確“乙方不得轉(zhuǎn)租，否則甲方有權(quán)解除合同，乙方支付違約金”；允許轉(zhuǎn)租的，約定次承租人篩選條件（如“次承租人需經(jīng)甲方書面同意，且信用良好”）。2.規(guī)避格式條款陷阱注意：出租人提供的格式合同中，若有“甲方單方有權(quán)調(diào)整租金”“乙方放棄一切索賠權(quán)利”等加重乙方責(zé)任、排除乙方主要權(quán)利的條款，可要求修改（《民法典》第496條：格式條款提供者應(yīng)履行提示說明義務(wù)，否則條款不成為合同內(nèi)容）。應(yīng)對：仔細閱讀合同，對模糊或不公平條款提出修改，必要時咨詢律師。3.書面確認(rèn)與證據(jù)留存要求：所有約定（如房屋現(xiàn)狀、家具清單、維修承諾）以書面形式記錄，雙方簽字確認(rèn)；租金支付保留轉(zhuǎn)賬憑證，備注清晰；合同簽訂后，辦理租賃備案（部分城市可在線辦理）。風(fēng)險：口頭約定無證據(jù)，糾紛時難以舉證（《民事訴訟法》第67條：當(dāng)事人對自己的主張有責(zé)任提供證據(jù)）。應(yīng)對：制作《房屋交接清單》，列明房屋及設(shè)施狀況、數(shù)量，雙方簽字；租金轉(zhuǎn)賬備注“XX房屋X年X月-X年X月租金”。（三）履約中：動態(tài)管理與風(fēng)險應(yīng)對1.房屋使用與維護的合規(guī)性承租人：按約定用途使用，不得擅自改變結(jié)構(gòu)（如住宅改民宿需經(jīng)物業(yè)、規(guī)劃部門同意）；發(fā)現(xiàn)房屋隱患及時通知出租人，留存通知記錄（如短信、微信記錄）。出租人：履行維修義務(wù)，若委托乙方維修，需書面約定費用承擔(dān)（如“甲方委托乙方維修，費用憑發(fā)票由甲方報銷，最高不超過XXX元”）。2.租金支付與憑證管理要求：嚴(yán)格按合同約定時間支付，逾期前與出租人溝通并留存記錄；支付后索要收據(jù)（或在轉(zhuǎn)賬備注中注明），避免出租人否認(rèn)收款。風(fēng)險：出租人以“未收到租金”為由解除合同，乙方因無證據(jù)敗訴。應(yīng)對：設(shè)置租金支付提醒，使用銀行轉(zhuǎn)賬并備注，保存聊天記錄（如“已支付本月租金，轉(zhuǎn)賬截圖如下”）。3.裝修與添附的風(fēng)險控制承租人：裝修前書面征得出租人同意，明確裝修范圍、預(yù)算、工期，約定解約時的處理方式（如“租賃期滿，裝修歸甲方所有，甲方無需補償；因甲方違約解除合同的，甲方按裝修剩余價值補償乙方”）。風(fēng)險：未經(jīng)同意裝修，出租人要求恢復(fù)原狀或賠償（《民法典》第715條：承租人經(jīng)同意可改善或增設(shè)他物，否則出租人可要求恢復(fù)或賠償）。應(yīng)對：簽訂《裝修協(xié)議》，明確雙方權(quán)利義務(wù)，保留裝修合同、發(fā)票等憑證。（四）解約時：合法解除與權(quán)益保障1.法定解除情形的運用承租人：因出租人違約（如房屋漏水不修、擅自漲租），可催告后解除合同（《民法典》第724條：租賃物被查封、出賣，或出租人故意隱瞞瑕疵，承租人可解除）；因自身原因（如工作調(diào)動），可與出租人協(xié)商，或?qū)ふ倚鲁凶馊恕稗D(zhuǎn)租”（需經(jīng)同意）。出租人：因承租人違約（如拖欠租金、擅自轉(zhuǎn)租），可解除合同，但需履行催告義務(wù)（如“書面通知乙方，限3日內(nèi)支付租金，否則解除合同”），并留存催告證據(jù)。2.解約后的騰退與結(jié)算騰退：合同解除后，乙方應(yīng)在約定時間內(nèi)騰退，清空個人物品，恢復(fù)房屋原狀（除非合同約定無需恢復(fù)）；騰退時雙方共同驗收，簽署《房屋交接確認(rèn)書》。結(jié)算：結(jié)清租金、水電費、物業(yè)費等費用，扣除應(yīng)承擔(dān)的違約金、賠償金后，退還押金（如“甲方應(yīng)在騰退驗收后3日內(nèi)退還押金，逾期按日支付押金的0.5%作為違約金”）。3.糾紛解決的策略選擇協(xié)商：優(yōu)先協(xié)商，達成書面和解協(xié)議，明