PAGE前期部內(nèi)控制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司前期部的管理，規(guī)范前期部各項工作流程，防范風(fēng)險，確保公司前期工作的順利開展，提高工作效率和質(zhì)量，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及公司實際情況，特制定本內(nèi)控制度。（二）適用范圍本制度適用于公司前期部全體員工，包括部門負(fù)責(zé)人、各專業(yè)崗位人員等。（三）基本原則1.合法性原則：前期部的各項工作必須遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保公司運營合法合規(guī)。2.全面性原則：內(nèi)控制度涵蓋前期部工作的各個環(huán)節(jié)，包括項目信息收集、項目策劃、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、土地獲取等，做到全過程、全方位控制。3.制衡性原則：明確各崗位的職責(zé)權(quán)限，形成相互制約、相互監(jiān)督的工作機(jī)制，避免權(quán)力過度集中。4.適應(yīng)性原則：內(nèi)控制度應(yīng)根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略、市場環(huán)境變化及行業(yè)特點，適時進(jìn)行調(diào)整和完善，以適應(yīng)公司實際需求。5.成本效益原則：在保證內(nèi)控制度有效執(zhí)行的前提下，合理控制成本，提高工作效率，實現(xiàn)公司效益最大化。二、崗位設(shè)置與職責(zé)分工（一）部門負(fù)責(zé)人職責(zé)1.全面負(fù)責(zé)前期部工作，制定部門工作計劃和目標(biāo)，并組織實施。2.協(xié)調(diào)與公司其他部門的工作關(guān)系，確保前期工作與公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)相一致。3.負(fù)責(zé)項目前期各項工作的統(tǒng)籌安排，審核重要文件和報告，對項目前期工作的進(jìn)度、質(zhì)量和風(fēng)險負(fù)責(zé)。4.負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門、合作伙伴等進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，維護(hù)公司良好的外部關(guān)系。5.組織部門員工培訓(xùn)和考核，提升團(tuán)隊整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。（二）項目主管職責(zé)1.負(fù)責(zé)具體項目的前期工作策劃和組織實施，制定項目工作計劃和時間表。2.組織收集項目相關(guān)信息，進(jìn)行市場調(diào)研和分析，為項目決策提供依據(jù)。3.協(xié)調(diào)項目團(tuán)隊成員之間的工作，確保各項工作按計劃推進(jìn)，及時解決項目中出現(xiàn)的問題。4.負(fù)責(zé)與設(shè)計單位、咨詢機(jī)構(gòu)等合作單位的溝通協(xié)調(diào)，跟蹤項目設(shè)計進(jìn)度和質(zhì)量，審核設(shè)計文件。5.組織編寫項目可行性研究報告、項目建議書等文件，參與項目評審和決策過程。（三）土地拓展專員職責(zé)1.負(fù)責(zé)收集土地市場信息，分析土地供應(yīng)和需求情況，尋找潛在的土地資源。2.與土地所有者、政府相關(guān)部門及中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通聯(lián)系，獲取土地出讓、轉(zhuǎn)讓等相關(guān)信息。3.參與土地項目的洽談、談判工作，協(xié)助制定土地獲取方案，分析土地成本和收益。4.負(fù)責(zé)辦理土地獲取過程中的相關(guān)手續(xù)，如土地競買、簽約、過戶等，確保土地獲取合法合規(guī)。5.建立和維護(hù)土地資源信息庫，跟蹤土地項目進(jìn)展情況，及時更新信息。（四）規(guī)劃設(shè)計專員職責(zé)1.負(fù)責(zé)項目規(guī)劃設(shè)計的前期溝通和協(xié)調(diào)工作，與設(shè)計單位對接項目需求和要求。2.參與項目規(guī)劃設(shè)計方案的討論和評審，提出專業(yè)意見和建議，確保設(shè)計方案符合項目定位和相關(guān)規(guī)范要求。3.協(xié)助設(shè)計單位進(jìn)行現(xiàn)場勘查，提供相關(guān)基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)，配合設(shè)計單位完成設(shè)計文件編制工作。4.跟蹤設(shè)計進(jìn)度，審核設(shè)計圖紙和文件，及時發(fā)現(xiàn)并解決設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題，確保設(shè)計質(zhì)量和進(jìn)度。5.負(fù)責(zé)與相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)規(guī)劃設(shè)計方案的審批事宜，協(xié)助辦理規(guī)劃許可證等相關(guān)手續(xù)。（五）造價專員職責(zé)1.負(fù)責(zé)項目前期的成本估算和預(yù)算編制工作，根據(jù)項目規(guī)劃和設(shè)計要求，合理確定項目成本目標(biāo)。2.參與項目可行性研究報告中投資估算部分的編制，對項目投資進(jìn)行分析和評估，為項目決策提供成本依據(jù)。3.協(xié)助土地拓展專員進(jìn)行土地成本核算，分析土地價格對項目成本的影響。4.跟蹤項目設(shè)計變更情況，及時調(diào)整成本預(yù)算，對項目成本進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控和控制。5.參與項目招標(biāo)工作，審核招標(biāo)文件中的造價條款，協(xié)助制定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，對投標(biāo)報價進(jìn)行分析和評審。三、項目前期工作流程（一）項目信息收集與篩選1.信息來源政府部門發(fā)布的土地出讓、項目招標(biāo)等信息。房地產(chǎn)市場研究機(jī)構(gòu)、咨詢公司提供的行業(yè)報告和市場動態(tài)信息。合作伙伴、業(yè)內(nèi)人士推薦的項目信息。公司內(nèi)部其他部門反饋的相關(guān)項目線索。網(wǎng)絡(luò)媒體、報紙雜志等公開渠道獲取的信息。2.信息收集土地拓展專員負(fù)責(zé)定期收集各類土地信息，包括土地位置、面積、用途、規(guī)劃條件、出讓方式、出讓價格等，并進(jìn)行詳細(xì)記錄。項目主管關(guān)注房地產(chǎn)市場動態(tài)和行業(yè)趨勢，收集與公司業(yè)務(wù)相關(guān)的項目信息，如項目定位、規(guī)模、銷售情況等，并整理分析。鼓勵全體員工積極關(guān)注項目信息，及時向部門負(fù)責(zé)人或相關(guān)崗位人員反饋有價值的線索。3.信息篩選項目主管組織對收集到的項目信息進(jìn)行初步篩選，根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略、市場定位和資源狀況，評估項目的可行性和潛在價值。對于符合公司要求的項目信息，填寫《項目信息登記表》，詳細(xì)記錄項目基本情況、信息來源、聯(lián)系人等，并提交部門負(fù)責(zé)人審核。部門負(fù)責(zé)人對篩選后的項目信息進(jìn)行最終審核，確定是否列為重點跟蹤項目。（二）項目策劃與可行性研究1.項目策劃對于確定為重點跟蹤的項目，項目主管組織成立項目策劃小組，成員包括項目主管、土地拓展專員、規(guī)劃設(shè)計專員、造價專員等相關(guān)崗位人員。項目策劃小組根據(jù)項目信息和公司戰(zhàn)略目標(biāo)，對項目進(jìn)行全面策劃，明確項目定位、產(chǎn)品類型、目標(biāo)客戶群體、開發(fā)周期、銷售策略等內(nèi)容。編寫項目策劃報告，詳細(xì)闡述項目策劃思路、市場分析、產(chǎn)品規(guī)劃、營銷策略等，為項目可行性研究提供基礎(chǔ)依據(jù)。2.可行性研究造價專員根據(jù)項目策劃報告，結(jié)合市場價格水平和項目規(guī)劃要求，進(jìn)行項目投資估算和成本分析，編制項目投資估算表。規(guī)劃設(shè)計專員協(xié)助項目主管對項目規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行初步構(gòu)思，分析項目規(guī)劃指標(biāo)、建筑風(fēng)格、配套設(shè)施等對項目成本和銷售的影響。項目主管組織項目策劃小組對項目進(jìn)行可行性研究，編寫項目可行性研究報告，內(nèi)容包括項目背景、市場分析、項目規(guī)劃、技術(shù)方案、投資估算、財務(wù)評價、風(fēng)險分析等。項目可行性研究報告完成后，提交部門負(fù)責(zé)人審核，部門負(fù)責(zé)人組織相關(guān)部門和專家進(jìn)行評審，根據(jù)評審意見對報告進(jìn)行修改完善。（三）土地獲取1.制定土地獲取方案根據(jù)項目可行性研究報告和公司土地儲備計劃，土地拓展專員制定土地獲取方案，明確土地獲取方式（如招標(biāo)、拍賣、掛牌等）、土地價格上限、付款方式、開發(fā)進(jìn)度要求等。土地獲取方案需經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核后，提交公司管理層審批。2.土地競買與談判土地拓展專員按照土地獲取方案，組織參與土地競買或談判工作。在競買過程中，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)和交易規(guī)則，確保競買程序合法合規(guī)。與土地所有者、政府相關(guān)部門及中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，了解土地出讓條件和各方訴求，爭取有利的土地獲取條件。及時向部門負(fù)責(zé)人匯報土地競買或談判進(jìn)展情況，根據(jù)實際情況調(diào)整土地獲取策略。3.簽訂土地出讓合同土地競買成功或談判達(dá)成一致后，土地拓展專員負(fù)責(zé)起草土地出讓合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)、土地交付條件、付款方式、違約責(zé)任等條款。土地出讓合同初稿提交部門負(fù)責(zé)人審核，審核通過后提交公司法律顧問進(jìn)行合法性審查。根據(jù)法律顧問意見修改完善土地出讓合同，報公司管理層審批后，與土地所有者簽訂土地出讓合同。4.辦理土地相關(guān)手續(xù)土地拓展專員負(fù)責(zé)辦理土地獲取過程中的各項手續(xù)，如繳納土地出讓金、契稅、印花稅等稅費，辦理土地產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證等。及時跟進(jìn)手續(xù)辦理進(jìn)度，確保土地獲取手續(xù)合法合規(guī)、及時完成，為項目后續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。（四）規(guī)劃設(shè)計1.確定設(shè)計單位根據(jù)項目規(guī)模、性質(zhì)和設(shè)計要求，項目主管組織進(jìn)行設(shè)計單位招標(biāo)或比選工作。制定設(shè)計招標(biāo)文件或比選文件，明確設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計周期、設(shè)計費用、設(shè)計質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等要求。組織相關(guān)人員對投標(biāo)單位或參選單位的資質(zhì)、業(yè)績、設(shè)計方案等進(jìn)行評審，選定中標(biāo)單位或入圍單位。與中標(biāo)單位或入圍單位簽訂設(shè)計合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)和設(shè)計費用支付方式。2.設(shè)計方案溝通與評審規(guī)劃設(shè)計專員負(fù)責(zé)與設(shè)計單位溝通項目需求和要求，協(xié)助設(shè)計單位進(jìn)行現(xiàn)場勘查，提供相關(guān)基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)。設(shè)計單位根據(jù)項目要求編制設(shè)計方案，項目主管組織項目策劃小組、公司相關(guān)部門及專家對設(shè)計方案進(jìn)行溝通和評審。評審過程中，各專業(yè)人員從項目定位、規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計、配套設(shè)施、成本控制、技術(shù)可行性等方面提出意見和建議，設(shè)計單位根據(jù)評審意見對設(shè)計方案進(jìn)行修改完善。3.設(shè)計文件審核與報批設(shè)計單位完成設(shè)計文件初稿后，規(guī)劃設(shè)計專員負(fù)責(zé)審核設(shè)計圖紙和文件，重點審核設(shè)計是否符合項目規(guī)劃要求、相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)以及成本控制目標(biāo)。審核通過的設(shè)計文件提交部門負(fù)責(zé)人審核，部門負(fù)責(zé)人審核后提交公司管理層審批。根據(jù)公司管理層審批意見，規(guī)劃設(shè)計專員負(fù)責(zé)與設(shè)計單位溝通修改設(shè)計文件，并協(xié)助辦理規(guī)劃設(shè)計方案的報批手續(xù)，確保項目規(guī)劃設(shè)計符合政府部門要求。（五）項目前期手續(xù)辦理1.項目立項項目主管組織編寫項目立項申請報告，內(nèi)容包括項目背景、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、投資估算、資金來源、經(jīng)濟(jì)效益分析等。將項目立項申請報告提交公司管理層審批后，報政府相關(guān)部門辦理項目立項手續(xù)。跟蹤項目立項審批進(jìn)度，及時協(xié)調(diào)解決立項過程中出現(xiàn)的問題，確保項目立項順利完成。2.環(huán)境影響評價根據(jù)項目特點和相關(guān)環(huán)保要求，項目主管委托有資質(zhì)的環(huán)境影響評價機(jī)構(gòu)編制環(huán)境影響評價報告。協(xié)助環(huán)境影響評價機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目現(xiàn)場勘查和環(huán)境現(xiàn)狀監(jiān)測，提供相關(guān)資料和數(shù)據(jù)。組織相關(guān)部門和專家對環(huán)境影響評價報告進(jìn)行評審，根據(jù)評審意見修改完善報告。將環(huán)境影響評價報告報政府環(huán)保部門審批，配合環(huán)保部門做好項目環(huán)保驗收工作。3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理規(guī)劃設(shè)計專員負(fù)責(zé)整理項目規(guī)劃設(shè)計文件和相關(guān)資料，向政府規(guī)劃部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。按照規(guī)劃部門要求，提供準(zhǔn)確、完整的申報材料，配合規(guī)劃部門進(jìn)行現(xiàn)場核查和審核。跟蹤建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理進(jìn)度，及時領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，確保項目建設(shè)合法合規(guī)。4.施工許可證辦理造價專員根據(jù)項目投資估算和資金落實情況，編制項目資金證明文件。項目主管組織整理項目立項批復(fù)文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工圖設(shè)計文件審查合格書、施工招標(biāo)備案文件等相關(guān)資料，向政府建設(shè)行政主管部門申請辦理施工許可證。按照建設(shè)行政主管部門要求，提交申報材料，配合進(jìn)行現(xiàn)場核查和審核。跟蹤施工許可證辦理進(jìn)度，及時領(lǐng)取施工許可證，為項目正式開工建設(shè)做好準(zhǔn)備。四、內(nèi)部控制措施（一）授權(quán)審批控制1.明確前期部各項工作的審批權(quán)限，按照不同事項的重要程度和金額大小，規(guī)定相應(yīng)的審批層級和流程。2.所有涉及項目前期工作的文件、報告、合同等必須經(jīng)過授權(quán)審批后方可生效執(zhí)行。審批人應(yīng)在授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行審批，不得越權(quán)審批。3.建立審批記錄制度，對每一項審批事項進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括審批時間、審批人、審批意見等，以便于追溯和監(jiān)督。（二）不相容職務(wù)分離控制1.合理設(shè)置前期部崗位，明確各崗位職責(zé)權(quán)限，確保不相容職務(wù)相互分離。不相容職務(wù)主要包括項目策劃與可行性研究、土地獲取與合同簽訂、規(guī)劃設(shè)計與審核、造價核算與成本控制等。2.嚴(yán)禁同一人兼任不相容職務(wù)，避免因職責(zé)不清、權(quán)力過度集中而導(dǎo)致的風(fēng)險。（三）文件記錄控制1.建立健全前期部文件管理制度，對項目前期工作過程中形成的各類文件、報告、合同、圖紙等進(jìn)行規(guī)范管理。文件應(yīng)分類編號、妥善保管，便于查閱和追溯。2.明確文件的起草部門、審核部門、批準(zhǔn)部門和保管期限，確保文件的真實性、完整性和有效性。3.定期對文件進(jìn)行清理和歸檔，對過期或無用的文件進(jìn)行銷毀處理，防止文件丟失或泄露。（四）預(yù)算控制1.造價專員根據(jù)項目前期工作計劃和目標(biāo)，編制項目前期預(yù)算，明確各項工作的費用支出范圍和標(biāo)準(zhǔn)。2.項目前期預(yù)算經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核后，報公司管理層審批。審批后的預(yù)算作為項目前期費用控制的依據(jù)。3.嚴(yán)格執(zhí)行項目前期預(yù)算，控制費用支出，對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行定期監(jiān)控和分析。如遇預(yù)算調(diào)整，應(yīng)按照規(guī)定的審批程序進(jìn)行審批。（五）風(fēng)險控制1.建立項目前期風(fēng)險評估機(jī)制，對項目前期工作過程中可能面臨的風(fēng)險進(jìn)行識別、評估和分析，如政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、法律風(fēng)險等。2.根據(jù)風(fēng)險評估結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施，如風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險降低、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險接受等。3.定期對項目前期風(fēng)險狀況進(jìn)行跟蹤和監(jiān)控，及時調(diào)整風(fēng)險應(yīng)對措施，確保項目前期工作順利進(jìn)行。五、監(jiān)督與檢查（一）內(nèi)部審計監(jiān)督1.公司內(nèi)部審計部門定期對前期部內(nèi)控制度的執(zhí)行情況進(jìn)行審計監(jiān)督，檢查各項工作流程是否合規(guī)、各項內(nèi)部控制措施是否有效執(zhí)行。2.審計部門通過查閱文件資料、實地走訪、訪談相關(guān)人員等方式，對前期部項目前期工作進(jìn)行全面審計，發(fā)現(xiàn)問題及時提出整改意見，并跟蹤整改落實情況。（二）部門自查自糾1.前期部定期開展自查自糾工作，對本部門內(nèi)控制度執(zhí)行情況進(jìn)行自我檢查和評估。2.自查內(nèi)容包括崗位設(shè)置與職責(zé)分工是否合理、工作流程是否順暢、內(nèi)部控制措施是否落實到位等。3.對自查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時制定整改措施，明確整改責(zé)任人，限期整改，并將整改情況上報公司管理層。（三）績效