(2025年)物業(yè)管理師考試練習題及答案一、單項選擇題（共20題，每題2分，共40分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》及2024年修訂的《住宅專項維修資金管理辦法》，下列關于住宅專項維修資金使用的表述中，正確的是（）。A.小區(qū)電梯大修需經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上且人數(shù)1/2以上的業(yè)主同意B.維修資金使用方案應當在小區(qū)顯著位置公示不少于10日C.業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交D.未成立業(yè)主大會的小區(qū)，維修資金使用由物業(yè)服務企業(yè)直接向主管部門申請答案：C解析：根據(jù)2024年修訂的《住宅專項維修資金管理辦法》第二十一條，業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交（C正確）。電梯大修屬于涉及全體業(yè)主的重大事項，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)同意（A錯誤）；維修資金使用方案公示期不少于7日（B錯誤）；未成立業(yè)主大會的，需由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責，提出使用申請（D錯誤）。2.某小區(qū)物業(yè)服務合同約定“物業(yè)服務費按建筑面積每月3.5元/㎡收取”，業(yè)主王某以“未享受電梯服務（居住1樓）”為由拒交費用。根據(jù)《民法典》及相關規(guī)定，正確的處理方式是（）。A.王某有權(quán)拒交電梯相關費用，但需繳納公共區(qū)域清潔等基礎服務費B.王某應全額繳納物業(yè)費，因電梯屬于公共設施，費用已分攤至全體業(yè)主C.物業(yè)服務企業(yè)需單獨核算電梯運行成本，向非1樓業(yè)主另行收取D.雙方協(xié)商不成時，王某可向價格主管部門申請行政裁決答案：B解析：《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。電梯作為小區(qū)公共設施，其維護、運行費用已包含在物業(yè)服務費中，由全體業(yè)主共同分攤（B正確）。單獨核算并向部分業(yè)主收取不符合合同約定及法律規(guī)定（C錯誤）；行政裁決非法定必經(jīng)程序（D錯誤）。3.某小區(qū)發(fā)生業(yè)主車輛被剮蹭事件，監(jiān)控顯示系外來車輛所為，但物業(yè)監(jiān)控設備因故障未記錄清晰車牌。業(yè)主要求物業(yè)賠償，依據(jù)《物業(yè)管理服務標準》（GB/T29490-2023），下列責任認定正確的是（）。A.物業(yè)未履行安全防范義務，應承擔全部賠償責任B.物業(yè)僅需承擔監(jiān)控設備維護不力的部分責任C.業(yè)主自行承擔損失，因侵權(quán)方為外來車輛D.物業(yè)無責，因監(jiān)控故障屬不可抗力答案：B解析：《物業(yè)管理服務標準》5.3.2條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應保持監(jiān)控設備正常運行，故障時應及時維修。本案中物業(yè)未盡設備維護義務，導致無法追蹤侵權(quán)方，需承擔部分責任（B正確）；但直接侵權(quán)方為外來車輛，業(yè)主可向侵權(quán)方主張賠償，物業(yè)不承擔全部責任（A錯誤）；不可抗力指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，監(jiān)控故障不屬于不可抗力（D錯誤）。4.某小區(qū)業(yè)主大會擬表決“調(diào)整物業(yè)服務費標準”事項，根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（2024年修訂），下列程序符合規(guī)定的是（）。A.業(yè)主委員會提前7日將表決事項通知全體業(yè)主B.采用書面征求意見形式，未參與表決的業(yè)主視為反對C.表決結(jié)果經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上且人數(shù)1/2以上的業(yè)主同意D.表決結(jié)果在小區(qū)公告欄公示15日，并同步在業(yè)主群發(fā)布答案：D解析：2024年修訂的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第二十九條規(guī)定，業(yè)主大會會議應當于會議召開15日前通知全體業(yè)主（A錯誤）；未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)，需在管理規(guī)約中明確，無約定則不計入（B錯誤）；調(diào)整物業(yè)費屬于重大事項，需經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意（C錯誤）；表決結(jié)果需公示不少于15日，并通過多種方式告知業(yè)主（D正確）。5.某物業(yè)服務企業(yè)擬將小區(qū)公共區(qū)域廣告收益用于補充維修資金，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及《民法典》，需履行的必要程序是（）。A.經(jīng)業(yè)主委員會同意即可B.經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意C.經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意D.只需在小區(qū)內(nèi)公示30日，無異議后實施答案：C解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，利用共有部分產(chǎn)生的收入，屬于業(yè)主共有，其使用需由業(yè)主共同決定。該事項屬于“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”，需經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意；但用于補充維修資金屬于“使用共有部分的收入”，需經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（C正確）。二、案例分析題（共4題，每題15分，共60分）案例1：電梯故障應急處理某小區(qū)2號樓電梯因主板故障停運，50戶業(yè)主受影響。物業(yè)服務企業(yè)接到報修后，聯(lián)系電梯維保單位，對方表示需3個工作日才能到場維修。部分業(yè)主情緒激動，聚集在物業(yè)辦公室要求立即解決，并稱“若24小時內(nèi)不修，就拒交物業(yè)費”。問題：（1）物業(yè)服務企業(yè)在電梯故障處理中存在哪些違規(guī)或疏漏？（5分）（2）針對業(yè)主聚集事件，物業(yè)應如何妥善處理？（10分）答案：（1）違規(guī)或疏漏：①未履行電梯日常維護義務。根據(jù)《特種設備安全法》，電梯應每15日進行一次維護保養(yǎng)，本案中突發(fā)主板故障可能與日常維護不到位有關；②應急響應不及時。電梯屬于特種設備，故障后應立即啟動應急預案，聯(lián)系備用維保單位或請求技術(shù)支援，而非等待原維保單位3個工作日；③未及時向業(yè)主通報情況。故障發(fā)生后應第一時間通過公告、業(yè)主群等方式告知業(yè)主故障原因及預計修復時間，避免信息不對稱引發(fā)矛盾。（2）處理措施：①現(xiàn)場安撫。安排專人接待業(yè)主，耐心傾聽訴求，說明故障原因及已采取的補救措施（如聯(lián)系其他維保單位加急維修），承諾24小時內(nèi)給出明確修復時間；②應急保障。為行動不便的業(yè)主（如老人、兒童）提供臨時上下樓協(xié)助（如攙扶、借用輪椅），在樓梯間增設照明和防滑提示；③信息公開。通過公告欄、業(yè)主群實時更新維修進度，避免謠言傳播；④法律解釋。向業(yè)主說明拒交物業(yè)費無法律依據(jù)（《民法典》第九百四十四條），引導通過合理途徑表達訴求；⑤事后整改。完善電梯維保監(jiān)督機制，與2家以上維保單位簽訂應急合作協(xié)議，定期組織電梯安全培訓。案例2：物業(yè)糾紛調(diào)解業(yè)主李某因房屋外墻滲水問題多次向物業(yè)報修，物業(yè)以“過保修期，需動用維修資金”為由未處理。李某自行維修花費8000元，后拒交2年物業(yè)費（共計12000元）。物業(yè)起訴李某支付物業(yè)費，李某反訴物業(yè)賠償維修費用。問題：（1）法院對本訴和反訴的判決依據(jù)是什么？（8分）（2）從物業(yè)管理角度，如何避免此類糾紛？（7分）答案：（1）判決依據(jù)：①本訴（物業(yè)起訴李某）：根據(jù)《民法典》第九百四十四條，業(yè)主不得以未接受或無需接受服務為由拒交物業(yè)費。李某拒交物業(yè)費無合法理由，法院應判決李某支付12000元物業(yè)費（但可協(xié)商減免滯納金）。②反訴（李某起訴物業(yè)）：外墻屬于建筑物共有部分，物業(yè)負有維修義務。若房屋已過保修期，物業(yè)應啟動維修資金申請程序；若未積極履行申請義務導致?lián)p失擴大，需承擔部分賠償責任。法院將根據(jù)物業(yè)是否盡到“及時申請、協(xié)助維修”義務，判決物業(yè)賠償李某部分費用（如30%-50%）。（2）預防措施：①明確保修責任。在業(yè)主入住時書面告知房屋各部位保修期，外墻防水工程保修期一般為5年，到期前6個月提醒業(yè)主委員會或社區(qū)居委會啟動維修資金儲備；②主動排查隱患。定期檢查外墻、屋頂?shù)裙灿貌课?，發(fā)現(xiàn)滲水跡象及時記錄并上報，避免問題惡化；③維修資金使用指導。協(xié)助業(yè)主委員會完成維修資金申請流程（如制定方案、組織業(yè)主表決、對接主管部門），縮短審批時間；④建立溝通機制。對業(yè)主報修事項實行“接單-處理-反饋”閉環(huán)管理，每3日向業(yè)主通報進展，避免因信息不暢引發(fā)誤解；⑤法律宣傳。通過業(yè)主大會、宣傳欄普及《民法典》《物業(yè)管理條例》中關于共有部分維修責任的規(guī)定，明確業(yè)主與物業(yè)的權(quán)利義務。案例3：消防演練問題整改某小區(qū)年度消防演練中，暴露出以下問題：①部分業(yè)主拒絕參與，稱“浪費時間”；②消防栓水壓不足，無法噴射至15層；③演練后未清理現(xiàn)場遺留的消防器材；④監(jiān)控室值班人員未實時記錄演練過程。問題：（1）分析上述問題反映的物業(yè)管理漏洞。（9分）（2）提出針對性整改措施。（6分）答案：（1）漏洞分析：①業(yè)主參與度低，反映日常消防宣傳不足，業(yè)主缺乏安全意識；②消防栓水壓不足，說明消防設施維護不到位，未定期檢測供水系統(tǒng)（《建筑消防設施維護管理》GB25201-2021要求每季度檢測水壓）；③現(xiàn)場清理不及時，暴露出演練后未制定明確的物資歸位流程；④監(jiān)控記錄缺失，表明監(jiān)控室人員培訓不足，未執(zhí)行“重大活動全程錄像”的規(guī)定（《物業(yè)管理服務標準》6.2.3條）。（2）整改措施：①加強消防宣傳。通過入戶發(fā)放手冊、播放案例視頻、組織“消防開放日”等方式，說明演練對保障生命財產(chǎn)安全的重要性，提高業(yè)主參與意愿；②設施維護升級。委托專業(yè)機構(gòu)檢測消防供水系統(tǒng)，修復或更換老化管道，增設增壓泵確保高層水壓達標，每月進行一次水壓測試并記錄；③規(guī)范演練流程。制定《消防演練操作手冊》，明確演練前物資準備、演練中分工、演練后清理（器材歸位、現(xiàn)場清掃）等環(huán)節(jié)的責任人；④強化人員培訓。對監(jiān)控室值班人員開展操作培訓，要求演練期間開啟錄像功能并保存記錄至少30日，納入月度考核。案例4：停車管理矛盾化解某小區(qū)停車位不足，部分業(yè)主將車輛停放在消防通道，物業(yè)張貼《違規(guī)停車告知書》后仍有業(yè)主無視警告。業(yè)主委員會提出“增設地鎖、限制外來車輛”方案，但部分業(yè)主反對，認為“占用公共區(qū)域”“影響訪客”。問題：（1）物業(yè)在停車管理中存在哪些不足？（6分）（2）如何通過多方協(xié)商制定合理的停車管理方案？（9分）答案：（1）不足：①前期規(guī)劃參與缺失。小區(qū)停車位不足可能與物業(yè)未在規(guī)劃階段向開發(fā)商提出優(yōu)化建議有關；②管理手段單一。僅通過張貼告知書缺乏強制力，未采取“監(jiān)控抓拍+聯(lián)系車主”“聯(lián)合交警貼單”等綜合措施；③業(yè)主溝通不足。未提前收集業(yè)主停車需求（如租戶、訪客數(shù)量），導致業(yè)委會方案引發(fā)爭議。（2）協(xié)商步驟：①需求調(diào)研。物業(yè)聯(lián)合業(yè)委會發(fā)放《停車需求調(diào)查表》，統(tǒng)計業(yè)主車輛數(shù)、常用停車時段、對訪客停車的建議等數(shù)據(jù)，形成《小區(qū)停車現(xiàn)狀分析報告》；②召開協(xié)商會議。邀請業(yè)主代表、社區(qū)居委會、交警部門、消防部門參與，通報調(diào)研結(jié)果，說明消防通道停車的安全隱患（依據(jù)《消防法》第二十八條）；③方案比選。提出備選方案：a.錯時共享周邊單位停車位（需協(xié)商費用）；b.利用小區(qū)邊角地增設臨時停車位（需評估是否影響綠化）；c.實行“業(yè)主車輛登記+外來車輛收費”管理（明確收費標準及用途）；④表決實施。將修改后的方案提交業(yè)主大會表決（需符合《民法典》第二百七十八條表決規(guī)則），通過后公示并執(zhí)行；⑤動態(tài)調(diào)整。每季度收集業(yè)主反饋，根據(jù)實際情況優(yōu)化停車時段、收費標準等細節(jié)，確保方案合理性。三、綜合應用題（共1題，30分）題目：老舊小區(qū)改造后物業(yè)管理方案設計某城市老城區(qū)A小區(qū)建成于2000年，共6棟6層住宅，120戶，無電梯，原由社區(qū)代管，設施老化（屋頂漏水、道路破損）。2025年完成改造（加裝電梯、更新管網(wǎng)、增設停車位），需引入專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)。要求：設計一份物業(yè)管理方案，內(nèi)容包括服務內(nèi)容、收費標準、業(yè)主參與機制、運營保障措施，字數(shù)不少于800字。答案：A小區(qū)物業(yè)管理方案（2025-2028）一、服務內(nèi)容1.基礎服務：①房屋管理。建立房屋檔案，每季度檢查外墻、屋頂?shù)炔课?，發(fā)現(xiàn)滲漏及時上報維修；②設施維護。電梯每日巡查2次（早7:00、晚19:00），與專業(yè)維保單位簽訂年度合同（含24小時應急響應）；管網(wǎng)每月疏通1次，雨污分流系統(tǒng)汛期前全面檢查；③環(huán)境管理。垃圾每日清運2次（早6:00、晚18:00），公共區(qū)域綠化每周修剪1次，定期消殺蚊蠅；④秩序維護。門崗24小時值班，外來車輛登記，消防通道設置禁停標識并安裝監(jiān)控抓拍設備。2.特色服務：①適老化服務。為60歲以上業(yè)主提供代買藥品、代繳費用等便民服務；②社區(qū)文化。每季度組織“鄰里節(jié)”“消防演練”等活動，促進業(yè)主互動；③智慧管理。安裝智能門禁（支持刷卡、人臉識別），在業(yè)主群開通“物業(yè)報修”小程序，實現(xiàn)故障上報-處理-評價閉環(huán)。二、收費標準根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》及本地物價部門指導，結(jié)合小區(qū)改造后服務標準，擬定物業(yè)服務費為1.8元/㎡·月（建筑面積）。具體構(gòu)成：①人員工資（40%）：客服、維修、安保、保潔共8人，人均月薪4000元；②設施維護（25%）：電梯維保、管網(wǎng)維修等年度預算15萬元；③公共能耗（15%）：路燈、電梯用電等，按實際支出分攤；④管理成本（10%）：辦公費用、稅費等；⑤利潤（10%）：合理利潤保障服務可持續(xù)性。三、業(yè)主參與機制1.定期溝通：每月第一個周六召開“業(yè)主接待日”，物業(yè)經(jīng)理現(xiàn)場解答問題；每季度發(fā)布《物業(yè)服務報告》，公示收支明細、維修進展等。2.決策參與：涉及重大事項（如調(diào)整物業(yè)費、使用公共收益）時，通過“線上+線下”表決（小程序投票+書面簽字），需經(jīng)參與表決業(yè)主雙過半同意。3.監(jiān)督平臺：成立由5-7名業(yè)主組成的“物業(yè)服務監(jiān)督委員會”，每月抽查衛(wèi)生、安保等服務質(zhì)量，結(jié)果在公告欄公示。四、運營保障措施1.人員培訓：維修人員需持電梯操作證、高壓電工證上崗，每季度參加專業(yè)培訓；客服人員接受溝通技巧