2025年《物業(yè)管理師》三級(jí)試題(含參考答案)一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，共20分。每題只有一個(gè)正確選項(xiàng)）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，下列哪項(xiàng)不屬于業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)確定依據(jù)？A.業(yè)主專(zhuān)有部分建筑面積B.業(yè)主入住時(shí)間C.業(yè)主人數(shù)D.管理規(guī)約的特別約定答案：B2.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“公共區(qū)域照明電費(fèi)由全體業(yè)主分?jǐn)偂?，但未明確分?jǐn)偡绞?。?shí)際執(zhí)行中，物業(yè)公司按戶均攤，部分高層業(yè)主以“高層公共照明使用頻率更高”為由反對(duì)。根據(jù)《民法典》，正確的處理方式是：A.按戶均攤，合同未明確則默認(rèn)平均B.按專(zhuān)有面積比例分?jǐn)侰.由物業(yè)公司自行決定分?jǐn)偡绞紻.召開(kāi)業(yè)主大會(huì)重新約定答案：D3.某小區(qū)電梯維保單位未按約定對(duì)3號(hào)樓電梯進(jìn)行月度檢查，導(dǎo)致電梯突發(fā)故障困人30分鐘。根據(jù)《特種設(shè)備安全法》，首要責(zé)任主體是：A.物業(yè)公司B.電梯維保單位C.電梯制造單位D.業(yè)主委員會(huì)答案：B4.業(yè)主王某將住宅改為棋牌室對(duì)外經(jīng)營(yíng)，鄰居投訴噪音擾民。物業(yè)公司應(yīng)首先采取的措施是：A.直接斷水?dāng)嚯娭浦笲.向環(huán)保部門(mén)報(bào)告C.要求王某提供利害關(guān)系業(yè)主同意證明D.張貼整改通知并記錄答案：C5.某小區(qū)公共區(qū)域景觀池因年久失修漏水，維修需動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。正確的申請(qǐng)流程是：A.物業(yè)公司制定方案→業(yè)主委員會(huì)審核→報(bào)主管部門(mén)備案→使用B.業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)→業(yè)主大會(huì)表決→主管部門(mén)審核→使用C.物業(yè)公司提出申請(qǐng)→業(yè)主大會(huì)表決（雙過(guò)半同意）→主管部門(mén)備案→使用D.業(yè)主聯(lián)名提出申請(qǐng)→物業(yè)公司核實(shí)→主管部門(mén)審批→使用答案：C6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防檢查中發(fā)現(xiàn)某商鋪違規(guī)存放易燃物品，正確的處理流程是：A.立即沒(méi)收物品并罰款B.當(dāng)場(chǎng)拍照取證，下發(fā)《隱患整改通知書(shū)》，24小時(shí)內(nèi)復(fù)查C.通知消防部門(mén)到場(chǎng)處理D.聯(lián)系業(yè)主說(shuō)明情況，3日內(nèi)整改答案：B7.業(yè)主李某因房屋外墻滲水未解決拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司起訴至法院。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，法院應(yīng)重點(diǎn)審查的是：A.李某是否有其他拒交理由B.滲水是否屬于物業(yè)維修范圍C.物業(yè)公司是否書(shū)面催繳D.李某是否已自行維修答案：B8.某小區(qū)停車(chē)場(chǎng)因暴雨積水導(dǎo)致車(chē)輛被淹，業(yè)主要求物業(yè)公司賠償。若物業(yè)公司已提前發(fā)布預(yù)警通知、設(shè)置擋水板并安排人員值守，責(zé)任判定應(yīng)為：A.物業(yè)公司承擔(dān)全部賠償責(zé)任B.業(yè)主自行承擔(dān)損失C.雙方按過(guò)錯(cuò)比例分擔(dān)D.保險(xiǎn)公司承擔(dān)答案：B9.物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)公司拒不移交資料和場(chǎng)地，新物業(yè)公司應(yīng)采取的合法措施是：A.強(qiáng)行接管并更換門(mén)鎖B.向業(yè)主委員會(huì)投訴C.向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)報(bào)告D.組織業(yè)主圍堵原物業(yè)辦公室答案：C10.某小區(qū)業(yè)主大會(huì)擬解聘現(xiàn)物業(yè)公司，需滿足的表決條件是：A.專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意B.專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意C.專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意D.全體業(yè)主一致同意答案：A11.物業(yè)公司對(duì)小區(qū)綠化進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)某棵香樟樹(shù)出現(xiàn)枯枝下垂，可能砸傷行人。正確的處理措施是：A.設(shè)立警示標(biāo)志，3日內(nèi)聯(lián)系專(zhuān)業(yè)綠化單位修剪B.立即自行修剪，無(wú)需報(bào)備C.通知業(yè)主自行處理D.拍照記錄，待季度綠化養(yǎng)護(hù)時(shí)統(tǒng)一處理答案：A12.某業(yè)主裝修時(shí)擅自拆除承重墻，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后應(yīng)立即：A.要求業(yè)主恢復(fù)原狀，拒不改正的報(bào)告建設(shè)行政主管部門(mén)B.罰款5000元并責(zé)令停工C.斷水?dāng)嚯娖仁雇９.聯(lián)系相鄰業(yè)主共同施壓答案：A13.物業(yè)服務(wù)成本中“公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)”不包括：A.電梯年檢費(fèi)用B.路燈更換電費(fèi)C.消防系統(tǒng)維修材料費(fèi)用D.綠化用水費(fèi)用答案：D14.某小區(qū)發(fā)生盜竊事件，監(jiān)控錄像顯示門(mén)禁系統(tǒng)未正常關(guān)閉。若物業(yè)公司已按合同約定每2小時(shí)巡查一次，且監(jiān)控設(shè)備定期維護(hù)，責(zé)任認(rèn)定應(yīng)為：A.物業(yè)公司承擔(dān)全部責(zé)任B.業(yè)主自行承擔(dān)損失C.物業(yè)公司因未盡到安全保障義務(wù)承擔(dān)部分責(zé)任D.保安人員個(gè)人承擔(dān)答案：C15.業(yè)主大會(huì)決定利用公共區(qū)域設(shè)置快遞柜，收益歸屬應(yīng)為：A.物業(yè)公司B.業(yè)主委員會(huì)C.全體業(yè)主D.快遞企業(yè)答案：C16.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需履行的法定程序是：A.直接公示新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并執(zhí)行B.與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商一致后執(zhí)行C.召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決（雙過(guò)半同意）后備案執(zhí)行D.報(bào)價(jià)格主管部門(mén)審批后執(zhí)行答案：C17.電梯困人時(shí)，物業(yè)管理人員的正確處置流程是：A.立即通知維保單位→安撫乘客→記錄事件→事后總結(jié)B.自行嘗試開(kāi)鎖救人→通知維保單位→安撫乘客C.撥打119求助→等待救援→記錄過(guò)程D.聯(lián)系業(yè)主家屬→等待維保人員→不做其他操作答案：A18.某小區(qū)因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題導(dǎo)致污水管網(wǎng)堵塞，物業(yè)公司應(yīng)首先：A.動(dòng)用維修資金維修B.聯(lián)系開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決C.向業(yè)主分?jǐn)偩S修費(fèi)用D.自行維修后向開(kāi)發(fā)商追償答案：B19.業(yè)主張某未按約定時(shí)間收房，期間產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由：A.張某承擔(dān)B.開(kāi)發(fā)商承擔(dān)C.物業(yè)公司減免50%D.雙方協(xié)商解決答案：A20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情期間對(duì)公共區(qū)域消毒，記錄應(yīng)至少保存：A.1個(gè)月B.3個(gè)月C.6個(gè)月D.1年答案：C二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題有2-4個(gè)正確選項(xiàng)，錯(cuò)選、多選、少選均不得分）1.下列屬于業(yè)主權(quán)利的有：A.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議B.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同C.決定選聘和解聘物業(yè)公司D.對(duì)物業(yè)共用部位使用情況提出質(zhì)詢答案：ABD2.前期物業(yè)服務(wù)合同的特征包括：A.具有過(guò)渡性B.由建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂C.服務(wù)期限明確D.業(yè)主大會(huì)成立后自動(dòng)終止答案：AB3.物業(yè)共用部位包括：A.屋頂平臺(tái)B.業(yè)主入戶門(mén)C.公共走廊D.小區(qū)圍墻答案：ACD4.安全防范服務(wù)的內(nèi)容包括：A.門(mén)禁管理B.監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)C.突發(fā)事件應(yīng)急處置D.業(yè)主家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)答案：ABC5.物業(yè)檔案管理應(yīng)包括：A.業(yè)主入住資料B.設(shè)施設(shè)備維修記錄C.物業(yè)服務(wù)合同D.業(yè)主投訴處理記錄答案：ABCD6.綠化養(yǎng)護(hù)的基本要求有：A.定期修剪整形B.及時(shí)清除枯枝落葉C.病蟲(chóng)害防治達(dá)標(biāo)D.隨意更改綠化布局答案：ABC7.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用程序包括：A.制定使用方案B.業(yè)主大會(huì)表決（雙過(guò)半同意）C.主管部門(mén)備案D.公示使用情況答案：ABCD8.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估應(yīng)包含的維度有：A.服務(wù)響應(yīng)速度B.設(shè)施設(shè)備完好率C.業(yè)主滿意度D.物業(yè)公司利潤(rùn)率答案：ABC9.處理業(yè)主投訴的原則包括：A.及時(shí)響應(yīng)B.首問(wèn)負(fù)責(zé)C.推諉拖延D.書(shū)面記錄答案：ABD10.節(jié)能管理的措施包括：A.更換LED照明燈具B.綠化灌溉采用滴灌系統(tǒng)C.公共區(qū)域24小時(shí)全開(kāi)空調(diào)D.電梯設(shè)置單雙號(hào)運(yùn)行答案：ABD三、案例分析題（共5題，每題12分，共60分）案例一：某小區(qū)2號(hào)樓3單元電梯于2024年12月15日19:30突發(fā)故障困人，業(yè)主王某（70歲）被困25分鐘后被維保人員救出。事后王某稱(chēng)因受驚嚇導(dǎo)致血壓升高，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)800元及精神損失費(fèi)2000元。經(jīng)查，物業(yè)公司與A電梯維保公司簽訂了年度維保合同，約定維保公司每月1-5日對(duì)電梯進(jìn)行檢查，12月維保記錄顯示12月3日已完成檢查。故障原因?yàn)殡娞蓍T(mén)鎖接觸器老化，屬于隱蔽性故障。問(wèn)題：1.王某的賠償請(qǐng)求是否合理？說(shuō)明法律依據(jù)。（4分）2.物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？若承擔(dān)，可向哪方追償？（4分）3.物業(yè)公司應(yīng)如何改進(jìn)電梯管理以避免類(lèi)似事件？（4分）參考答案：1.部分合理。根據(jù)《民法典》第1198條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)造成他人損害的應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。王某因電梯困人受驚嚇產(chǎn)生的醫(yī)療費(fèi)屬于直接損失，應(yīng)獲賠償；精神損失費(fèi)因未達(dá)到嚴(yán)重精神損害標(biāo)準(zhǔn)（《民法典》第1183條），一般不予支持。2.物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。雖維保公司按約檢查，但物業(yè)公司作為電梯使用管理單位（《特種設(shè)備安全法》第38條），未完全履行安全保障義務(wù)（如未安裝電梯困人自動(dòng)報(bào)警裝置），需承擔(dān)賠償責(zé)任后，可依據(jù)維保合同向A公司追償（因合同約定維保范圍包含設(shè)備隱患排查）。3.改進(jìn)措施：①加裝電梯困人自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（直接連通物業(yè)監(jiān)控室）；②增加電梯日常巡查頻次（如每日1次運(yùn)行狀態(tài)檢查）；③與維保公司約定隱蔽性故障的排查責(zé)任；④對(duì)老年人等特殊群體建立困梯應(yīng)急安撫預(yù)案。案例二：某小區(qū)2023年交付，開(kāi)發(fā)商與B物業(yè)公司簽訂了為期3年的前期物業(yè)服務(wù)合同。2024年10月，業(yè)主大會(huì)成立并表決通過(guò)解聘B公司、選聘C公司的決議。B公司以“合同未到期”為由拒絕移交物業(yè)資料和場(chǎng)地，且繼續(xù)收取2025年1-3月物業(yè)費(fèi)。問(wèn)題：1.業(yè)主大會(huì)解聘B公司的決議是否有效？說(shuō)明理由。（4分）2.B公司拒絕移交的行為是否違法？法律依據(jù)是什么？（4分）3.業(yè)主已繳納的2025年1-3月物業(yè)費(fèi)應(yīng)如何處理？（4分）參考答案：1.有效。根據(jù)《民法典》第946條，業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只需滿足“專(zhuān)有部分面積和人數(shù)雙過(guò)半同意”的表決條件（題干未提及程序瑕疵，默認(rèn)有效）。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限不影響業(yè)主大會(huì)解聘權(quán)。2.違法?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第38條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)資料、場(chǎng)地等移交給業(yè)主委員會(huì)或新物業(yè)公司。B公司無(wú)正當(dāng)理由拒不移交，違反法定義務(wù)。3.業(yè)主可要求B公司返還已收取的2025年1-3月物業(yè)費(fèi)。因業(yè)主大會(huì)決議解聘后，B公司已無(wú)合法依據(jù)繼續(xù)提供服務(wù)并收費(fèi)（《民法典》第949條），構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，?yīng)全額返還。案例三：某小區(qū)3號(hào)樓502室業(yè)主李某裝修時(shí)，未經(jīng)申報(bào)擅自將廚房改至陽(yáng)臺(tái)（原廚房位置改做儲(chǔ)藏室），導(dǎo)致樓下402室廚房天花板滲水。402室業(yè)主張某要求李某修復(fù)并賠償損失，李某稱(chēng)“滲水是開(kāi)發(fā)商防水質(zhì)量問(wèn)題”，拒絕承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司巡查發(fā)現(xiàn)后僅口頭提醒李某停止施工，未做書(shū)面記錄。問(wèn)題：1.李某的裝修行為是否違規(guī)？違反了哪些規(guī)定？（4分）2.滲水責(zé)任應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？說(shuō)明理由。（4分）3.物業(yè)公司在此次事件中存在哪些管理疏漏？應(yīng)如何改進(jìn)？（4分）參考答案：1.違規(guī)。根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第13條，裝修人需向物業(yè)公司申報(bào)登記；第5條規(guī)定，禁止將沒(méi)有防水要求的房間（陽(yáng)臺(tái)）改為廚房。李某未申報(bào)且改變房屋使用功能，違反上述規(guī)定。2.李某承擔(dān)主要責(zé)任，開(kāi)發(fā)商可能承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。李某擅自改造廚房破壞原有防水結(jié)構(gòu)（《民法典》第1165條），是滲水直接原因；若經(jīng)鑒定原開(kāi)發(fā)商防水工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)（《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條），開(kāi)發(fā)商需在責(zé)任范圍內(nèi)承擔(dān)連帶責(zé)任。3.疏漏：未按《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第14條要求李某提交裝修方案并登記；未下發(fā)《裝修違規(guī)整改通知書(shū)》（第16條）；未留存書(shū)面記錄。改進(jìn)措施：①嚴(yán)格執(zhí)行裝修申報(bào)制度（查驗(yàn)裝修圖紙、簽訂《裝修管理協(xié)議》）；②發(fā)現(xiàn)違規(guī)立即下發(fā)書(shū)面整改通知并留存證據(jù)；③聯(lián)合社區(qū)、城管部門(mén)加強(qiáng)裝修監(jiān)管。案例四：某小區(qū)公共區(qū)域廣告位出租年收益20萬(wàn)元，物業(yè)公司將其中15萬(wàn)元用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)缺口，5萬(wàn)元用于節(jié)日布置。業(yè)主質(zhì)疑收益使用未公示，要求公開(kāi)收支明細(xì)并返還侵占部分。問(wèn)題：1.公共區(qū)域廣告收益的歸屬如何？法律依據(jù)是什么？（4分）2.物業(yè)公司的使用行為是否合法？說(shuō)明理由。（4分）3.業(yè)主可通過(guò)哪些途徑維護(hù)權(quán)益？（4分）參考答案：1.歸全體業(yè)主所有。《民法典》第282條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。2.不合法。公共收益使用需經(jīng)業(yè)主共同決定（《民法典》第278條），物業(yè)公司無(wú)權(quán)自行決定用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)或節(jié)日布置。且未按《物業(yè)管理?xiàng)l例》第63條要求公示收支情況，構(gòu)成侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。3.維權(quán)途徑：①向業(yè)主委員會(huì)反映，要求物業(yè)公司公示并追回款項(xiàng)；②向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)投訴（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第63條）；③聯(lián)合業(yè)主向法院提起訴訟，要求返還收益并賠償損失。案例五：某老舊小區(qū)未安裝電梯，6樓業(yè)主王某聯(lián)合其他5-6樓業(yè)主提出加裝電梯申請(qǐng)，1-2樓業(yè)主以“影響采光、增加公攤”為由反對(duì)。經(jīng)多次協(xié)商未果，5-6樓業(yè)主向物業(yè)公司施壓，要求協(xié)助辦理手續(xù)。問(wèn)題：1.加裝電梯需滿足的表決條件是什么？（4分）2.物業(yè)公司在加裝電梯過(guò)程中應(yīng)履行哪些義務(wù)？（4分）3.針對(duì)業(yè)主分歧，物業(yè)公司可采取哪些調(diào)解措施？（4分）參考答案：1.根據(jù)《民法典》第278條，加裝電梯屬于“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，