(2025年)物業(yè)管理政策與法規(guī)試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.根據(jù)2023年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，下列哪項(xiàng)不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的基本義務(wù)？A.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生B.對(duì)業(yè)主違規(guī)裝修行為進(jìn)行制止并報(bào)告C.定期公開(kāi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支明細(xì)D.代業(yè)主決定公共區(qū)域廣告投放方案2.某小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)時(shí)，專(zhuān)有部分占建筑物總面積55%且占總?cè)藬?shù)50%的業(yè)主參與表決，關(guān)于業(yè)主大會(huì)成立條件，正確的判斷是？A.未達(dá)到“雙過(guò)半”，不能成立B.面積過(guò)半但人數(shù)未過(guò)半，需二次表決C.已滿足“雙過(guò)半”，可以成立D.需全體業(yè)主參與表決方可成立3.業(yè)主未按約定繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)催告后仍未繳納，根據(jù)《民法典》第九百四十四條，企業(yè)可采取的合法措施是？A.停止供電、供水B.提起訴訟或申請(qǐng)仲裁C.扣押業(yè)主個(gè)人物品D.在小區(qū)內(nèi)公開(kāi)辱罵業(yè)主4.某小區(qū)電梯故障需緊急維修，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用程序中，正確的操作是？A.需經(jīng)全體業(yè)主同意后使用B.由業(yè)主委員會(huì)直接決定使用C.向物業(yè)所在地街道辦事處申請(qǐng)應(yīng)急使用D.先維修后補(bǔ)辦業(yè)主表決手續(xù)5.根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，下列哪類(lèi)費(fèi)用不得從維修資金中列支？A.電梯鋼絲繩更換費(fèi)用B.小區(qū)圍墻倒塌修復(fù)費(fèi)用C.物業(yè)共用部位日常清潔費(fèi)用D.消防設(shè)施系統(tǒng)改造費(fèi)用6.業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，除遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約外，還需取得？A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面同意B.有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意C.社區(qū)居委會(huì)備案D.市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)審批7.某物業(yè)服務(wù)合同約定服務(wù)期限為5年，到期前3個(gè)月，業(yè)主大會(huì)未作出續(xù)聘或另聘決定，原企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)，此時(shí)合同性質(zhì)為？A.無(wú)效合同B.固定期限合同C.不定期合同D.可撤銷(xiāo)合同8.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位未售出的空置房，其物業(yè)費(fèi)繳納責(zé)任主體是？A.建設(shè)單位B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)C.已入住業(yè)主分?jǐn)侱.由社區(qū)居委會(huì)協(xié)調(diào)減免9.業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益，受侵害業(yè)主可采取的救濟(jì)措施是？A.直接罷免業(yè)委會(huì)全體成員B.向人民法院請(qǐng)求撤銷(xiāo)該決定C.拒絕執(zhí)行并破壞相關(guān)設(shè)施D.組織業(yè)主圍堵業(yè)委會(huì)辦公場(chǎng)所10.根據(jù)2025年新施行的《智慧物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需在小區(qū)公共區(qū)域安裝的智能設(shè)備中，不屬于強(qiáng)制要求的是？A.人臉識(shí)別門(mén)禁系統(tǒng)B.消防設(shè)施智能監(jiān)測(cè)終端C.垃圾分類(lèi)智能稱(chēng)重設(shè)備D.電梯運(yùn)行狀態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)控裝置二、多項(xiàng)選擇題（每題3分，共30分，少選、錯(cuò)選均不得分）1.下列屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)的有？A.選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員B.制定和修改管理規(guī)約C.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.決定小區(qū)內(nèi)停車(chē)位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控期間應(yīng)履行的義務(wù)包括？A.配合社區(qū)開(kāi)展人員排查登記B.對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行定期消毒C.限制業(yè)主出入小區(qū)D.向業(yè)主免費(fèi)發(fā)放防疫物資3.關(guān)于公共收益的管理，符合規(guī)定的有？A.公共收益歸全體業(yè)主共有B.需單獨(dú)列賬，定期公示收支情況C.可直接用于抵扣物業(yè)服務(wù)費(fèi)D.使用前需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意4.業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利包括？A.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作B.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議C.對(duì)物業(yè)共用部位使用情況提出質(zhì)詢D.擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)5.前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別在于？A.簽訂主體不同（前者為建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)，后者為業(yè)主大會(huì)與物業(yè)企業(yè)）B.合同期限不同（前者有固定期限，后者可約定或不定期）C.服務(wù)內(nèi)容不同（前者僅含基礎(chǔ)服務(wù)，后者含增值服務(wù)）D.終止條件不同（前者可因業(yè)主大會(huì)選聘新企業(yè)而終止，后者需按約定解除）6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三方，可能承擔(dān)的法律責(zé)任有？A.由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正B.處委托合同價(jià)款30%-50%的罰款C.給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任D.情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)7.下列行為中，屬于《物業(yè)管理?xiàng)l例》禁止的有？A.業(yè)主在公共綠地上種植蔬菜B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將公共收益用于發(fā)放員工獎(jiǎng)金C.建設(shè)單位在銷(xiāo)售房屋時(shí)未明示前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容D.業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)表決將小區(qū)電梯廣告收益用于購(gòu)買(mǎi)辦公設(shè)備8.根據(jù)《民法典》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的高空拋物事件應(yīng)履行的義務(wù)包括？A.及時(shí)調(diào)查并確定具體侵權(quán)人B.采取必要的安全保障措施防止損害發(fā)生C.未采取必要措施的，承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任D.對(duì)難以確定具體侵權(quán)人的，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償9.關(guān)于物業(yè)費(fèi)調(diào)整，符合規(guī)定的程序有？A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出調(diào)整方案B.召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決，需“雙過(guò)半”業(yè)主同意C.在小區(qū)內(nèi)公示調(diào)整依據(jù)及表決結(jié)果D.直接按新標(biāo)準(zhǔn)收取，事后告知業(yè)主10.2025年某城市出臺(tái)《物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解辦法》，規(guī)定的糾紛解決途徑包括？A.業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商B.社區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解C.向物業(yè)行政主管部門(mén)投訴D.向人民法院提起訴訟三、判斷題（每題2分，共20分，正確填“√”，錯(cuò)誤填“×”）1.業(yè)主委員會(huì)是獨(dú)立法人，可以以自己名義對(duì)外簽訂合同。（）2.建設(shè)單位未出售的車(chē)位，無(wú)需分?jǐn)偽飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共能耗費(fèi)用。（）3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將電梯維護(hù)等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)公司，但不得將全部服務(wù)轉(zhuǎn)委托。（）4.業(yè)主逾期未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將欠費(fèi)信息在小區(qū)內(nèi)公開(kāi)曝光。（）5.管理規(guī)約對(duì)承租人無(wú)約束力，承租人僅需遵守租賃合同約定。（）6.小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。（）7.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)，但需有業(yè)主本人簽字確認(rèn)。（）8.專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。（）9.物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)裝修，應(yīng)當(dāng)立即停水停電制止。（）10.2025年起，新建住宅項(xiàng)目需配套建設(shè)智慧物業(yè)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)數(shù)據(jù)與政府監(jiān)管系統(tǒng)對(duì)接。（）四、簡(jiǎn)答題（每題6分，共30分）1.簡(jiǎn)述業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。2.前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有哪些？3.公共收益的使用和管理需遵守哪些規(guī)定？4.業(yè)主違規(guī)飼養(yǎng)大型犬只，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何處理？5.2025年某小區(qū)因臺(tái)風(fēng)導(dǎo)致圍墻倒塌，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行哪些應(yīng)急管理義務(wù)？五、案例分析題（共30分）案例一（10分）：2025年3月，某小區(qū)2號(hào)樓電梯頻繁故障，業(yè)主多次反映后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢測(cè)發(fā)現(xiàn)需更換電梯主板，費(fèi)用約8萬(wàn)元。業(yè)委會(huì)認(rèn)為應(yīng)使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，但部分業(yè)主反對(duì)，認(rèn)為費(fèi)用過(guò)高且未參與表決。問(wèn)題：（1）使用維修資金的法定程序是什么？（2）若業(yè)主反對(duì)意見(jiàn)集中，可通過(guò)哪些途徑解決爭(zhēng)議？案例二（10分）：某小區(qū)將公共區(qū)域電梯廣告位出租，年收益20萬(wàn)元。業(yè)委會(huì)未公示收支明細(xì)，直接將15萬(wàn)元用于補(bǔ)充維修資金，5萬(wàn)元用于業(yè)委會(huì)成員津貼發(fā)放。業(yè)主發(fā)現(xiàn)后要求公開(kāi)賬目并追回津貼。問(wèn)題：（1）業(yè)委會(huì)的行為違反了哪些規(guī)定？（2）業(yè)主可通過(guò)哪些法律途徑維護(hù)權(quán)益？案例三（10分）：2025年5月，某小區(qū)實(shí)行垃圾分類(lèi)強(qiáng)制管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公告中明確“未按分類(lèi)投放垃圾的業(yè)主，每次罰款50元”。業(yè)主王某因未分類(lèi)投放被罰款，認(rèn)為物業(yè)無(wú)處罰權(quán)，拒絕繳納并起訴。問(wèn)題：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)對(duì)業(yè)主罰款？法律依據(jù)是什么？（2）若物業(yè)無(wú)權(quán)罰款，可采取哪些合法措施督促業(yè)主分類(lèi)？答案一、單項(xiàng)選擇題1.D（解析：公共區(qū)域廣告投放需經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)無(wú)權(quán)代業(yè)主決定）2.C（解析：首次業(yè)主大會(huì)需專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且業(yè)主人數(shù)過(guò)半數(shù)參與表決）3.B（解析：《民法典》禁止物業(yè)以停水停電等方式催繳，可通過(guò)訴訟或仲裁解決）4.C（解析：緊急維修可申請(qǐng)應(yīng)急使用維修資金，無(wú)需全體業(yè)主表決）5.C（解析：日常清潔屬于物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)費(fèi)列支）6.B（解析：《民法典》第279條規(guī)定，住改商需有利害關(guān)系業(yè)主一致同意）7.C（解析：服務(wù)期滿未續(xù)聘且繼續(xù)服務(wù)的，視為不定期合同）8.A（解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，已竣工但未出售的房屋，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位繳納）9.B（解析：《民法典》第280條規(guī)定，業(yè)主可向法院請(qǐng)求撤銷(xiāo)業(yè)委會(huì)侵害權(quán)益的決定）10.A（解析：《智慧物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》未強(qiáng)制要求人臉識(shí)別，需尊重業(yè)主隱私）二、多項(xiàng)選擇題1.ABCD（解析：均屬《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定的業(yè)主共同決定事項(xiàng)）2.AB（解析：限制出入需依法，免費(fèi)發(fā)放物資非強(qiáng)制）3.ABD（解析：公共收益需經(jīng)業(yè)主同意方可使用，不可直接抵扣物業(yè)費(fèi)）4.ABC（解析：擅自改變承重結(jié)構(gòu)屬禁止行為）5.ABD（解析：服務(wù)內(nèi)容無(wú)本質(zhì)區(qū)別，均含基礎(chǔ)服務(wù)）6.ABC（解析：2023年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求）7.ABCD（解析：均違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于公共區(qū)域使用、收益管理的規(guī)定）8.BC（解析：物業(yè)無(wú)調(diào)查義務(wù)，難以確定侵權(quán)人時(shí)由可能加害人補(bǔ)償屬業(yè)主責(zé)任）9.ABC（解析：調(diào)整需業(yè)主表決，不可直接執(zhí)行）10.ABCD（解析：多元化解包括協(xié)商、調(diào)解、投訴、訴訟）三、判斷題1.×（解析：業(yè)主委員會(huì)一般不具備法人資格，需依章程或備案確認(rèn)）2.×（解析：未出售車(chē)位的建設(shè)單位需分?jǐn)偣材芎模?.√（解析：《民法典》第941條允許專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)轉(zhuǎn)委托，但不得全部轉(zhuǎn)委托）4.×（解析：公開(kāi)欠費(fèi)信息可能侵犯隱私，需通過(guò)合法途徑催繳）5.×（解析：管理規(guī)約對(duì)物業(yè)使用人（如承租人）具有約束力）6.√（解析：《民法典》第276條規(guī)定車(chē)位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要）7.√（解析：書(shū)面征求意見(jiàn)需業(yè)主簽字確認(rèn)，符合《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》）8.×（解析：一般維修需“雙過(guò)半”同意，緊急維修可簡(jiǎn)化程序）9.×（解析：物業(yè)可制止并報(bào)告，但不得停水停電）10.√（解析：2025年智慧物業(yè)政策要求數(shù)據(jù)對(duì)接監(jiān)管系統(tǒng)）四、簡(jiǎn)答題1.業(yè)主大會(huì)職責(zé)包括：制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉業(yè)主委員會(huì)或更換其成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條）。2.主要區(qū)別：（1）簽訂主體：前期合同由建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂，普通合同由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)企業(yè)簽訂；（2）合同期限：前期合同可約定期限，但期限未滿、業(yè)主大會(huì)選聘新企業(yè)的，前期合同終止；普通合同期限由雙方約定，可定期或不定期；（3）終止條件：前期合同可因業(yè)主大會(huì)選聘新企業(yè)而提前終止，普通合同需按約定或法定條件解除。3.公共收益管理規(guī)定：（1）所有權(quán)歸全體業(yè)主共有；（2）需單獨(dú)列賬，每半年至少公示一次收支明細(xì)（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第63條）；（3）使用前需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，未表決的可用于補(bǔ)充維修資金或業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)；（4）禁止挪用，挪用需承擔(dān)返還及賠償責(zé)任（《民法典》第282條）。4.處理措施：（1）立即制止并告知業(yè)主違規(guī)行為（《動(dòng)物防疫法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》）；（2）向業(yè)主宣傳相關(guān)法規(guī)及管理規(guī)約；（3）若業(yè)主拒不改正，向公安部門(mén)或社區(qū)居委會(huì)報(bào)告；（4）造成他人損害的，協(xié)助受害人主張賠償（《民法典》第1245條）。5.應(yīng)急義務(wù)：（1）立即組織人員設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，防止二次傷害；（2）向街道辦事處、應(yīng)急管理部門(mén)報(bào)告災(zāi)情；（3）對(duì)危險(xiǎn)區(qū)域?qū)嵤┡R時(shí)管控；（4）配合政府部門(mén)開(kāi)展搶險(xiǎn)救災(zāi)；（5）事后及時(shí)維修圍墻，并公示維修費(fèi)用及資金來(lái)源（《突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》）。五、案例分析題案例一：（1）程序：①物業(yè)或業(yè)委會(huì)提出使用方案；②公示方案（不少于7日）；③業(yè)主大會(huì)表決（專(zhuān)有部分占比過(guò)半且人數(shù)過(guò)半同意）；④向物業(yè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)列支；⑤資金劃轉(zhuǎn)至維修單位（《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第22條）。（2）爭(zhēng)議解決途徑：①召開(kāi)業(yè)主大會(huì)重新表決；②向物業(yè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)調(diào)解；③向人民法院提起訴訟。案例二：（1）違規(guī)行為：①未公示公共收益收支明細(xì)（違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第63條）；②將公共收益用于業(yè)委會(huì)成員津貼（需業(yè)主大會(huì)同意，