PAGE規(guī)范公辦物業(yè)管理制度一、總則（一）目的為加強公辦物業(yè)的管理，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保障物業(yè)的正常使用，維護公共利益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所承接的公辦物業(yè)項目，包括但不限于政府機關(guān)辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、公共圖書館、博物館等。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保物業(yè)管理活動合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以滿足公辦單位需求為出發(fā)點，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公開透明原則：管理過程和服務(wù)內(nèi)容應(yīng)公開透明，接受監(jiān)督。4.安全第一原則：保障物業(yè)區(qū)域內(nèi)人員和財產(chǎn)的安全，預(yù)防各類安全事故。二、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（一）房屋及附屬設(shè)施設(shè)備管理1.定期對房屋建筑進行檢查，包括外觀、結(jié)構(gòu)、屋面、墻面等，及時發(fā)現(xiàn)并處理損壞問題。2.對附屬設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防設(shè)備、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等進行日常巡查、維護保養(yǎng)和定期檢修，確保設(shè)備正常運行。3.建立設(shè)備檔案，記錄設(shè)備的型號、規(guī)格、維修保養(yǎng)情況等信息。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.制定詳細的保潔計劃，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域進行定時清掃，包括樓道、走廊、大廳、電梯轎廂等。2.及時清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，保持環(huán)境整潔。3.做好垃圾分類工作，引導(dǎo)正確投放。4.定期對公共區(qū)域進行消毒，預(yù)防疾病傳播。（三）綠化養(yǎng)護管理1.根據(jù)物業(yè)區(qū)域的綠化布局，制定養(yǎng)護方案。2.定期對花草樹木進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作，保持綠化景觀美觀。3.及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜物，維護綠化環(huán)境。（四）秩序維護管理1.設(shè)立門崗，對進出人員和車輛進行登記、詢問和檢查，防止無關(guān)人員和車輛進入。2.定時巡邏物業(yè)區(qū)域，重點關(guān)注安全隱患部位，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告并處理。3.協(xié)助做好消防安全工作，確保消防通道暢通，消防設(shè)施完好。4.配合相關(guān)部門做好治安防范工作，維護公共秩序。（五）其他服務(wù)1.根據(jù)公辦單位的需求，提供會議服務(wù)、活動組織等臨時性服務(wù)。2.協(xié)助處理各類突發(fā)事件，如自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件等，做好應(yīng)急保障工作。三、人員管理（一）人員配置1.根據(jù)物業(yè)項目的規(guī)模和服務(wù)需求，合理配置管理人員、保潔人員、綠化養(yǎng)護人員、秩序維護人員等。2.明確各崗位的職責(zé)和工作標(biāo)準(zhǔn)，確保人員分工合理，工作有序開展。（二）招聘與培訓(xùn)1.制定招聘計劃，招聘具備相應(yīng)專業(yè)知識和技能的人員。2.定期組織員工培訓(xùn)，包括業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)（如物業(yè)管理法規(guī)、服務(wù)技能等）、安全知識培訓(xùn)、職業(yè)道德培訓(xùn)等，提高員工素質(zhì)和服務(wù)水平。（三）考核與獎懲1.建立員工考核制度，定期對員工的工作表現(xiàn)進行考核，考核內(nèi)容包括工作業(yè)績、工作態(tài)度、專業(yè)技能等。2.根據(jù)考核結(jié)果，對表現(xiàn)優(yōu)秀的員工給予獎勵，如獎金、榮譽證書等；對表現(xiàn)不佳的員工進行批評教育、警告、調(diào)崗或辭退等處理。四、財務(wù)管理（一）收費管理1.按照物價部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)，向公辦單位收取物業(yè)管理費用。2.明確收費項目和標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)進行公示，做到收費透明。3.及時催繳欠費，確保費用足額收取。（二）成本控制1.制定成本預(yù)算，合理控制各項費用支出，如人員工資、物料采購、設(shè)備維修等。2.加強成本核算，定期對成本支出進行分析，查找節(jié)約成本的途徑和方法。3.嚴(yán)格控制非必要開支，杜絕浪費現(xiàn)象。（三）財務(wù)審計1.定期進行財務(wù)審計，確保財務(wù)管理規(guī)范、賬目清晰。2.接受相關(guān)部門的審計監(jiān)督，及時整改審計中發(fā)現(xiàn)的問題。五、質(zhì)量管理（一）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定1.依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合公辦物業(yè)的特點，制定詳細的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)涵蓋物業(yè)服務(wù)各個環(huán)節(jié)，明確服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量要求、考核指標(biāo)等。（二）質(zhì)量監(jiān)督與檢查1.建立質(zhì)量監(jiān)督機制，定期對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行檢查。2.檢查方式包括日常巡查、定期抽查、業(yè)主滿意度調(diào)查等。3.對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時下達整改通知，要求責(zé)任部門限期整改。（三）持續(xù)改進1.根據(jù)質(zhì)量監(jiān)督檢查結(jié)果，分析存在的問題，制定改進措施。2.不斷優(yōu)化服務(wù)流程和標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。六、合同管理（一）合同簽訂1.在承接公辦物業(yè)項目前，與委托方簽訂詳細的物業(yè)服務(wù)合同。2.合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、收費標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等條款。3.確保合同條款符合法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，維護公司合法權(quán)益。（二）合同履行1.嚴(yán)格按照合同約定履行服務(wù)義務(wù)，確保服務(wù)質(zhì)量達到合同要求。2.定期對合同履行情況進行自查，及時發(fā)現(xiàn)并解決存在的問題。（三）合同變更與終止1.如因客觀原因需要變更合同內(nèi)容，應(yīng)與委托方協(xié)商一致，并簽訂補充協(xié)議。2.合同期滿或因其他原因需要終止合同的，應(yīng)提前按照合同約定通知委托方，并做好相關(guān)交接工作。七、應(yīng)急管理（一）應(yīng)急預(yù)案制定1.針對可能發(fā)生的突發(fā)事件，如火災(zāi)、地震、水浸、治安事件等，制定完善的應(yīng)急預(yù)案。2.應(yīng)急預(yù)案應(yīng)包括應(yīng)急組織機構(gòu)、應(yīng)急響應(yīng)程序、應(yīng)急處置措施、物資保障等內(nèi)容。（二）應(yīng)急演練1.定期組織員工進行應(yīng)急演練，提高員工的應(yīng)急處置能力。2.演練內(nèi)容應(yīng)包括火災(zāi)撲救、人員疏散、設(shè)備搶修等，確保員工熟悉應(yīng)急流程和職責(zé)。（三）應(yīng)急處置1.突發(fā)事件發(fā)生時，應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，迅速組織人員進行應(yīng)急處置。2.及時向上級主管部門和相關(guān)部門報告事件情況，配合做好后續(xù)處理工作。八、檔案管理（一）檔案分類1.將物業(yè)管理過程中形成的各類文件、資料進行分類，包括合同檔案、人員檔案、設(shè)備檔案、財務(wù)檔案、質(zhì)量檔案、應(yīng)急檔案等。（二）檔案收集與整理1.明確檔案收集的責(zé)任部門和人員，及時收集各類檔案資料。2.對收集到的檔案資料進行整理、編號、裝訂，確保檔案資料完整、規(guī)范。（三）檔案保管與查閱1.設(shè)立專門的檔案保管場所，配備必