PAGE小區(qū)物業(yè)費制度規(guī)范一、總則（一）制定目的本制度旨在規(guī)范小區(qū)物業(yè)費的收取、使用與管理，保障小區(qū)物業(yè)服務(wù)的正常運行，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔、和諧的居住環(huán)境。（二）適用范圍本制度適用于本小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主及使用人，以及為本小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家及地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、政策規(guī)定，確保物業(yè)費制度的合法性和合規(guī)性。2.公平公正原則：物業(yè)費的收取、使用和管理應(yīng)公平合理，充分考慮業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的利益，不得偏袒任何一方。3.公開透明原則：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公開物業(yè)費的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督，確保費用使用透明化。4.質(zhì)價相符原則：根據(jù)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和成本核算，合理確定物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)主所支付的費用與所享受的服務(wù)質(zhì)量相匹配。二、物業(yè)費的構(gòu)成與標(biāo)準(zhǔn)（一）物業(yè)費構(gòu)成1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等：包括物業(yè)服務(wù)人員的基本工資、獎金、加班工資、社會保險費用（養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險）以及按照國家規(guī)定提取的福利費等，用于支付物業(yè)服務(wù)人員的勞動報酬和福利保障。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用：涵蓋小區(qū)內(nèi)房屋建筑的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等共用部位的日常巡查、保養(yǎng)、維修費用；以及電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護、保養(yǎng)、檢測費用，確保其正常運行，保障業(yè)主的生活需求。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用：包含小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的日常清掃、消毒、垃圾分類處理費用，樓道、電梯轎廂的定期清潔費用，以及化糞池清掏費用等，保持小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用：用于小區(qū)內(nèi)公共綠地、樹木、花卉的澆水、施肥、修剪、病蟲害防治、補植等養(yǎng)護工作，營造優(yōu)美的綠化環(huán)境。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用：包括小區(qū)門崗的值班、巡邏費用，監(jiān)控系統(tǒng)的運行維護費用，以及安全防范設(shè)施設(shè)備的更新、維修費用等，保障小區(qū)的安全秩序。6.辦公費用：物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于日常辦公的費用支出，如辦公用品購置、水電費、通訊費、差旅費、會議費等。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊：對物業(yè)服務(wù)企業(yè)為開展小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)所購置的固定資產(chǎn)，按照規(guī)定進(jìn)行折舊計算的費用，如辦公設(shè)備、交通工具、維修工具等。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用：為物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可能發(fā)生的公眾責(zé)任事故購買保險所支付的費用，以降低風(fēng)險損失。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用：經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，用于小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的其他合理費用支出，如小區(qū)文化活動費用、特殊設(shè)施設(shè)備的更新改造費用等。（二）物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)制定1.成本核算：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的各項成本進(jìn)行核算，包括人員費用、設(shè)施設(shè)備維護費用、清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護費用、秩序維護費用、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊、保險費用等，準(zhǔn)確計算出維持小區(qū)正常物業(yè)服務(wù)所需的總成本。2.市場調(diào)研：參考周邊類似小區(qū)的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，了解同區(qū)域、同類型小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費水平，分析市場行情，確保本小區(qū)的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)具有市場競爭力。3.業(yè)主意見征求：通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主微信群、問卷調(diào)查等方式廣泛征求業(yè)主對物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)的意見和建議，充分了解業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和費用的期望與承受能力。4.綜合評估：綜合考慮成本核算結(jié)果、市場調(diào)研情況以及業(yè)主意見，結(jié)合小區(qū)的實際情況和發(fā)展需求，制定合理的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的檔次、服務(wù)質(zhì)量要求以及物價指數(shù)等因素適時進(jìn)行調(diào)整。5.公示與備案：制定的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期不少于[X]個工作日，接受業(yè)主的監(jiān)督。公示無異議后，報當(dāng)?shù)貎r格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案。三、物業(yè)費的收?。ㄒ唬┦召M方式1.現(xiàn)金繳納：業(yè)主可前往物業(yè)服務(wù)中心，以現(xiàn)金形式繳納物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)配備專業(yè)的收費人員，確?，F(xiàn)金收取的安全與準(zhǔn)確，并及時開具正規(guī)發(fā)票。2.銀行轉(zhuǎn)賬：鼓勵業(yè)主通過銀行轉(zhuǎn)賬方式繳納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供詳細(xì)的銀行賬號信息，并告知業(yè)主轉(zhuǎn)賬時需注明房號、業(yè)主姓名等相關(guān)信息。業(yè)主轉(zhuǎn)賬成功后，應(yīng)及時將轉(zhuǎn)賬憑證復(fù)印件提交至物業(yè)服務(wù)中心，以便核對。3.電子支付：支持業(yè)主使用微信支付、支付寶支付等電子支付方式繳納物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在小區(qū)內(nèi)張貼電子支付操作指南，并在物業(yè)服務(wù)中心設(shè)置電子支付引導(dǎo)人員，協(xié)助業(yè)主完成支付流程。（二）收費周期物業(yè)費原則上按[月/季/年]收取，具體收費周期由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前向業(yè)主告知收費周期和繳費時間，確保業(yè)主按時繳納物業(yè)費。（三）收費時間1.正常收費時間：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在每月/季/年的[具體日期]開始收取當(dāng)月/季/年的物業(yè)費，收費時間為[X]個工作日。業(yè)主應(yīng)在規(guī)定的收費時間內(nèi)繳納物業(yè)費，逾期未繳納的，將按照本制度相關(guān)規(guī)定收取滯納金。2.特殊情況收費時間：如遇節(jié)假日或其他特殊情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)實際情況調(diào)整收費時間，并提前在小區(qū)內(nèi)公告通知業(yè)主。（四）欠費處理1.催繳通知：業(yè)主逾期未繳納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在逾期后的[X]個工作日內(nèi)，通過書面通知、電話通知、短信通知等方式向業(yè)主發(fā)出催繳通知，明確告知業(yè)主欠費金額、繳費期限以及逾期未繳的后果。2.滯納金收?。鹤杂馄谥掌?，每日按照欠費金額的[X%]收取滯納金。滯納金的收取應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，并向業(yè)主進(jìn)行公示。3.法律途徑：經(jīng)多次催繳仍未繳納物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法通過法律途徑追討欠費，如向人民法院提起訴訟等。在訴訟過程中，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)因欠費產(chǎn)生的一切法律責(zé)任和費用，包括但不限于訴訟費、律師費、執(zhí)行費等。四、物業(yè)費的使用（一）使用原則1.?？顚Ｓ迷瓌t：物業(yè)費應(yīng)專項用于本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，不得挪作他用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)費的收支進(jìn)行獨立核算，確保費用使用的合規(guī)性和透明度。2.合理支出原則：物業(yè)費的使用應(yīng)根據(jù)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的實際需求，按照合理、節(jié)約、有效的原則進(jìn)行安排，確保每一筆費用都能發(fā)揮最大效益，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。3.效益優(yōu)先原則：在保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，優(yōu)化費用支出結(jié)構(gòu)，提高資金使用效益，避免不必要的浪費和開支。（二）使用范圍1.人員費用支出：按照本制度“物業(yè)費的構(gòu)成與標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等”規(guī)定的范圍，支付物業(yè)服務(wù)人員的工資、獎金、加班工資、社會保險費用以及福利費等。2.設(shè)施設(shè)備維護費用支出：用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護、保養(yǎng)、檢測、更新改造等費用支出，確保設(shè)施設(shè)備的正常運行和安全使用。3.清潔衛(wèi)生費用支出：包括小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃、消毒、垃圾分類處理、樓道電梯清潔、化糞池清掏等費用支出，保持小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。4.綠化養(yǎng)護費用支出：用于小區(qū)內(nèi)公共綠地、樹木、花卉的澆水、施肥、修剪、病蟲害防治、補植等養(yǎng)護工作的費用支出，營造優(yōu)美的綠化環(huán)境。5.秩序維護費用支出：涵蓋小區(qū)門崗值班、巡邏、監(jiān)控系統(tǒng)運行維護、安全防范設(shè)施設(shè)備更新維修等費用支出，保障小區(qū)的安全秩序。6.辦公費用支出：物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常辦公所需的辦公用品購置、水電費、通訊費、差旅費、會議費等費用支出。7.固定資產(chǎn)折舊費用支出：按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)為開展小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)所購置的固定資產(chǎn)進(jìn)行折舊計算的費用支出。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用支出：為物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可能發(fā)生的公眾責(zé)任事故購買保險所支付的費用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用支出：經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，用于小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的其他合理費用支出，如小區(qū)文化活動費用、特殊設(shè)施設(shè)備的更新改造費用等。（三）使用審批1.日常費用審批：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全費用審批制度，對于金額較小的日常費用支出，如辦公用品購置、小額維修費用等，由部門負(fù)責(zé)人審核后報財務(wù)負(fù)責(zé)人審批。2.較大金額費用審批：對于金額較大的費用支出，如設(shè)施設(shè)備更新改造費用、重大維修項目費用等，應(yīng)經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理層集體研究決定，并報業(yè)主委員會備案。業(yè)主委員會有權(quán)對重大費用支出進(jìn)行監(jiān)督和審核，確保費用使用合理、合規(guī)。3.費用報銷流程：費用支出發(fā)生后，相關(guān)人員應(yīng)及時填寫費用報銷單，附上有效的發(fā)票、收據(jù)等憑證，按照審批流程依次進(jìn)行審批。財務(wù)部門應(yīng)嚴(yán)格審核費用報銷憑證的真實性、合法性和完整性，對不符合規(guī)定或手續(xù)不全的報銷申請予以退回。（四）使用監(jiān)督1.內(nèi)部監(jiān)督：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立內(nèi)部審計制度，定期對物業(yè)費的使用情況進(jìn)行審計，檢查費用支出是否符合規(guī)定的使用范圍和審批程序，確保資金使用安全、合理、有效。2.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)對物業(yè)費的使用情況進(jìn)行監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公開物業(yè)費的收支情況，包括收入明細(xì)、支出項目、金額等，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè)主委員會可代表業(yè)主對物業(yè)費的使用情況進(jìn)行檢查和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。3.社會監(jiān)督：鼓勵業(yè)主通過業(yè)主論壇、社區(qū)媒體等渠道對物業(yè)費的使用情況進(jìn)行討論和監(jiān)督，形成良好的社會監(jiān)督氛圍。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合政府相關(guān)部門的監(jiān)督檢查，及時提供有關(guān)物業(yè)費使用情況的資料和信息。五、財務(wù)管理制度（一）財務(wù)人員職責(zé)1.財務(wù)負(fù)責(zé)人職責(zé)：全面負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)管理工作，制定財務(wù)管理制度和財務(wù)計劃，組織財務(wù)核算和財務(wù)分析，監(jiān)督財務(wù)收支情況，確保財務(wù)工作的規(guī)范運行。2.會計人員職責(zé)：按照國家財務(wù)法規(guī)和會計準(zhǔn)則，負(fù)責(zé)編制會計憑證、登記賬簿、編制財務(wù)報表等會計核算工作，準(zhǔn)確記錄和反映物業(yè)費的收支情況，為財務(wù)管理提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。3.出納人員職責(zé)：負(fù)責(zé)辦理現(xiàn)金收付、銀行結(jié)算等出納業(yè)務(wù)，保管庫存現(xiàn)金、有價證券和財務(wù)印章，確保資金的安全與完整。嚴(yán)格按照財務(wù)制度審核報銷憑證，辦理費用報銷手續(xù)。（二）財務(wù)核算1.會計核算方法：采用權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行會計核算，按照收入與費用配比原則，準(zhǔn)確計算和記錄物業(yè)費的收支情況。2.賬簿設(shè)置：設(shè)置總賬、明細(xì)賬、日記賬等賬簿，對物業(yè)費的收入、支出、往來款項等進(jìn)行詳細(xì)記錄?？傎~應(yīng)定期與明細(xì)賬、日記賬進(jìn)行核對，確保賬賬相符。3.財務(wù)報表編制：每月/季/年編制財務(wù)報表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等，如實反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。財務(wù)報表應(yīng)經(jīng)財務(wù)負(fù)責(zé)人審核后報業(yè)主委員會備案。（三）財務(wù)審計1.內(nèi)部審計：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期進(jìn)行內(nèi)部審計，對物業(yè)費的收支情況、財務(wù)管理制度執(zhí)行情況等進(jìn)行全面審計。內(nèi)部審計由企業(yè)內(nèi)部審計人員或委托專業(yè)審計機構(gòu)進(jìn)行，審計結(jié)果應(yīng)向企業(yè)管理層報告，并提出改進(jìn)建議。2.外部審計：每年聘請具有資質(zhì)的會計師事務(wù)所對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行審計，出具審計報告。審計報告應(yīng)向業(yè)主公開，接受業(yè)主的監(jiān)督。六、信息公開與溝通（一）信息公開內(nèi)容1.物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)：在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示本小區(qū)的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，包括收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費周期等內(nèi)容，確保業(yè)主清楚了解應(yīng)繳納的費用情況。2.物業(yè)費收支情況：定期向業(yè)主公開物業(yè)費的收支情況，包括收入明細(xì)（如業(yè)主繳費金額、繳費方式、繳費時間等）、支出項目（如人員費用、設(shè)施設(shè)備維護費用、清潔衛(wèi)生費用等）、金額等，公開周期不少于[月/季/年]。3.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)：公示本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供的服務(wù)項目和質(zhì)量要求，便于業(yè)主監(jiān)督和評價物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。4.重大事項決策：對于涉及物業(yè)費使用的重大事項決策，如設(shè)施設(shè)備更新改造、物業(yè)服務(wù)合同變更等，應(yīng)及時向業(yè)主公開決策過程和結(jié)果，征求業(yè)主的意見和建議。（二）信息公開方式1.公告欄公示：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置專門的公告欄，將物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)、收支情況、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、重大事項決策等信息進(jìn)行張貼公示，方便業(yè)主隨時查看。2.業(yè)主微信群發(fā)布：利用業(yè)主微信群及時發(fā)布物業(yè)費相關(guān)信息，確保業(yè)主能夠及時了解最新動態(tài)。發(fā)布的信息應(yīng)簡潔明了、準(zhǔn)確無誤，并提供必要的解釋和說明。3.小區(qū)官網(wǎng)或公眾號發(fā)布：建立小區(qū)官網(wǎng)或公眾號，將物業(yè)費相關(guān)信息在網(wǎng)站或公眾號上進(jìn)行發(fā)布，方便業(yè)主通過網(wǎng)絡(luò)查詢。同時，應(yīng)確保網(wǎng)站和公眾號的信息更新及時，內(nèi)容真實可靠。（三）溝通機制1.業(yè)主意見反饋渠道：建立多種業(yè)主意見反饋渠道，如設(shè)立意見箱、開通投訴熱線、設(shè)置網(wǎng)上投訴平臺等，方便業(yè)主對物業(yè)費相關(guān)問題提出意見和建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時受理業(yè)主的反饋信息，并在規(guī)定時間內(nèi)給予答復(fù)。2.業(yè)主大會與業(yè)主委員會：定期召開業(yè)主大會，向業(yè)主報告物業(yè)費的收支情況、物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)展等情況，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)督作用，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，維護業(yè)主的合法權(quán)益。3.溝通會議：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期組織與業(yè)主的溝通會議，就物業(yè)費相關(guān)問題進(jìn)