PAGE工程物業(yè)部制度規(guī)范一、總則（一）目的為加強(qiáng)工程物業(yè)部的管理，規(guī)范部門各項(xiàng)工作流程，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，保障物業(yè)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，維護(hù)物業(yè)區(qū)域的安全與整潔，特制定本制度規(guī)范。（二）適用范圍本制度適用于工程物業(yè)部全體員工，包括但不限于工程維修人員、設(shè)施設(shè)備管理人員、安全保衛(wèi)人員、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)人員等。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保各項(xiàng)工作合法合規(guī)開展。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、及時(shí)的服務(wù)。3.安全第一原則：始終將安全工作放在首位，保障物業(yè)區(qū)域內(nèi)人員和財(cái)產(chǎn)的安全。4.質(zhì)量保障原則：建立健全質(zhì)量管理體系，確保各項(xiàng)工作達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。二、崗位職責(zé)（一）部門經(jīng)理職責(zé)1.全面負(fù)責(zé)工程物業(yè)部的管理工作，制定部門工作計(jì)劃和目標(biāo)，并組織實(shí)施。2.負(fù)責(zé)與公司其他部門及外部相關(guān)單位的溝通協(xié)調(diào)，確保工作順利開展。3.組織制定和完善部門各項(xiàng)規(guī)章制度、工作流程和操作規(guī)范。4.負(fù)責(zé)部門員工的招聘、培訓(xùn)、考核、晉升等工作，合理調(diào)配人員。5.監(jiān)督檢查部門各項(xiàng)工作的執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決。6.負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的更新改造、大中修計(jì)劃的制定和實(shí)施。7.定期向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作進(jìn)展情況，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（二）工程維修人員職責(zé)1.負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)各類設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)和巡檢工作，及時(shí)排除故障。2.按照維修操作規(guī)程進(jìn)行維修作業(yè)，確保維修質(zhì)量和安全。3.負(fù)責(zé)維修工具和設(shè)備的保管、維護(hù)和正確使用。4.協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備的更新改造、大中修計(jì)劃，并參與實(shí)施。5.對(duì)維修工作中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)記錄，并向上級(jí)匯報(bào)。6.完成上級(jí)交辦的其他臨時(shí)性維修任務(wù)。（三）設(shè)施設(shè)備管理人員職責(zé)1.負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的臺(tái)賬建立和檔案管理，記錄設(shè)備的基本信息、運(yùn)行狀況、維修保養(yǎng)記錄等。2.制定設(shè)施設(shè)備的年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施。3.定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查評(píng)估，掌握設(shè)備性能和運(yùn)行情況，及時(shí)提出維修、更新改造建議。4.負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的申購、驗(yàn)收、安裝調(diào)試等工作。5.協(xié)助工程維修人員進(jìn)行設(shè)備故障排除和維修工作。6.組織開展設(shè)施設(shè)備操作人員的培訓(xùn)工作，確保其熟悉操作規(guī)程。（四）安全保衛(wèi)人員職責(zé)1.負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域的安全保衛(wèi)工作，維護(hù)秩序，防止各類安全事故和治安案件的發(fā)生。2.嚴(yán)格執(zhí)行門禁制度，對(duì)進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行登記檢查。3.定時(shí)巡邏物業(yè)區(qū)域，重點(diǎn)檢查安全設(shè)施設(shè)備、消防通道等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理安全隱患。4.協(xié)助處理各類突發(fā)事件，如火災(zāi)、盜竊、打架斗毆等，并及時(shí)報(bào)告上級(jí)。5.負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的日常檢查、維護(hù)和管理，確保其處于良好運(yùn)行狀態(tài)。6.組織開展消防安全宣傳教育工作，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識(shí)。（五）環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)人員職責(zé)1.負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，包括樓道、電梯、停車場(chǎng)、綠化帶等。2.定期對(duì)垃圾桶進(jìn)行清理和消毒，確保垃圾日產(chǎn)日清。3.負(fù)責(zé)公共區(qū)域的衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，如清潔工具、垃圾清運(yùn)車輛等。4.協(xié)助做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作，如澆水、施肥、修剪等。5.及時(shí)清理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各類雜物和廢棄物，保持環(huán)境整潔美觀。6.完成上級(jí)交辦的其他環(huán)境衛(wèi)生相關(guān)工作。三、工作流程（一）維修工作流程1.維修申請(qǐng)：業(yè)主或使用人通過電話、微信公眾號(hào)、現(xiàn)場(chǎng)報(bào)修等方式提出維修申請(qǐng)，客服人員接到申請(qǐng)后進(jìn)行記錄，并及時(shí)轉(zhuǎn)交給工程維修人員。2.維修派單：工程維修人員接到維修任務(wù)后，根據(jù)維修內(nèi)容和緊急程度進(jìn)行派單，明確維修責(zé)任人。3.現(xiàn)場(chǎng)勘查：維修責(zé)任人接到派單后，及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘查，了解故障情況，確定維修方案。4.維修實(shí)施：維修責(zé)任人按照維修方案進(jìn)行維修作業(yè)，在維修過程中要注意安全，確保維修質(zhì)量。5.維修驗(yàn)收：維修完成后，由業(yè)主或使用人對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后在維修記錄上簽字確認(rèn)。如驗(yàn)收不合格，維修人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改，直至驗(yàn)收合格。6.維修記錄：維修人員完成維修任務(wù)后，要及時(shí)填寫維修記錄，包括維修時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、維修人員等信息，并將維修記錄歸檔保存。（二）設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)工作流程1.保養(yǎng)計(jì)劃制定：設(shè)施設(shè)備管理人員根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限、運(yùn)行狀況等制定年度保養(yǎng)計(jì)劃，明確保養(yǎng)內(nèi)容和時(shí)間安排。2.保養(yǎng)任務(wù)下達(dá)：設(shè)施設(shè)備管理人員將保養(yǎng)計(jì)劃下達(dá)給工程維修人員，維修人員按照保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)作業(yè)。3.保養(yǎng)實(shí)施：維修人員按照保養(yǎng)操作規(guī)程對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)，包括清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)試等工作。4.保養(yǎng)記錄：維修人員在保養(yǎng)完成后，要及時(shí)填寫保養(yǎng)記錄，記錄保養(yǎng)時(shí)間、內(nèi)容、設(shè)備運(yùn)行狀況等信息，并將保養(yǎng)記錄歸檔保存。5.保養(yǎng)監(jiān)督檢查：設(shè)施設(shè)備管理人員定期對(duì)保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保保養(yǎng)工作按時(shí)、按質(zhì)完成。（三）安全保衛(wèi)工作流程1.人員出入管理：安全保衛(wèi)人員對(duì)進(jìn)出物業(yè)區(qū)域的人員進(jìn)行登記檢查，核實(shí)身份信息，對(duì)來訪人員進(jìn)行詢問并通知被訪人。2.車輛出入管理：對(duì)進(jìn)出物業(yè)區(qū)域的車輛進(jìn)行登記檢查，發(fā)放臨時(shí)停車證，引導(dǎo)車輛有序停放。3.巡邏檢查：安全保衛(wèi)人員按照規(guī)定的巡邏路線和時(shí)間間隔進(jìn)行巡邏檢查，重點(diǎn)檢查安全設(shè)施設(shè)備、消防通道、公共區(qū)域衛(wèi)生等情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并報(bào)告。4.突發(fā)事件處理：遇到突發(fā)事件時(shí)（如火警、盜竊、打架斗毆等），安全保衛(wèi)人員應(yīng)立即采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理，如報(bào)警、疏散人員、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)等，并及時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。5.安全記錄：安全保衛(wèi)人員要及時(shí)填寫安全記錄，記錄巡邏時(shí)間、地點(diǎn)、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況等信息，并將安全記錄歸檔保存。（四）環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工作流程1.清掃保潔計(jì)劃制定：環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)人員根據(jù)物業(yè)區(qū)域的面積、人流量等情況制定清掃保潔計(jì)劃，明確清掃保潔區(qū)域、時(shí)間和頻次。2.清掃保潔實(shí)施：環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)人員按照清掃保潔計(jì)劃對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，包括樓道、電梯、停車場(chǎng)、綠化帶等，保持環(huán)境整潔。3.垃圾清運(yùn)：定時(shí)對(duì)垃圾桶進(jìn)行清理，將垃圾運(yùn)至指定的垃圾處理地點(diǎn)，確保垃圾日產(chǎn)日清。4.衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備維護(hù)：定期對(duì)衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，如清潔工具、垃圾清運(yùn)車輛等，確保其正常使用。5.衛(wèi)生檢查：環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)人員定期對(duì)清掃保潔工作進(jìn)行自查，部門負(fù)責(zé)人不定期進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。6.衛(wèi)生記錄：環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)人員要及時(shí)填寫衛(wèi)生記錄，記錄清掃保潔時(shí)間、區(qū)域、內(nèi)容等信息，并將衛(wèi)生記錄歸檔保存。四、質(zhì)量控制（一）維修質(zhì)量控制1.維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照維修操作規(guī)程進(jìn)行維修作業(yè)，確保維修質(zhì)量。維修完成后，要進(jìn)行自我檢查，合格后方可通知業(yè)主或使用人驗(yàn)收。2.對(duì)于復(fù)雜的維修項(xiàng)目，維修人員應(yīng)制定詳細(xì)的維修方案，并報(bào)部門經(jīng)理審核批準(zhǔn)后實(shí)施。3.業(yè)主或使用人驗(yàn)收維修質(zhì)量時(shí)，如發(fā)現(xiàn)問題，維修人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改，直至驗(yàn)收合格。整改完成后，要再次請(qǐng)業(yè)主或使用人驗(yàn)收，確保維修質(zhì)量符合要求。4.部門經(jīng)理定期對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行檢查，對(duì)維修質(zhì)量高、業(yè)主滿意度好的維修人員進(jìn)行表揚(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)維修質(zhì)量差、多次出現(xiàn)問題的維修人員進(jìn)行批評(píng)教育，并采取相應(yīng)的處罰措施。（二）設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)質(zhì)量控制1.設(shè)施設(shè)備管理人員應(yīng)按照保養(yǎng)計(jì)劃和操作規(guī)程對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)，確保保養(yǎng)質(zhì)量。保養(yǎng)完成后，要進(jìn)行自我檢查，并填寫保養(yǎng)記錄。2.定期對(duì)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查評(píng)估，通過設(shè)備運(yùn)行參數(shù)、性能指標(biāo)等方面來判斷保養(yǎng)效果。對(duì)于保養(yǎng)不到位的情況，要及時(shí)督促維修人員進(jìn)行整改。根據(jù)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況和保養(yǎng)效果，適時(shí)調(diào)整保養(yǎng)計(jì)劃和內(nèi)容。3.部門經(jīng)理定期對(duì)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)質(zhì)量進(jìn)行抽查，對(duì)保養(yǎng)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、設(shè)備運(yùn)行良好的設(shè)施設(shè)備管理人員進(jìn)行表揚(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)保養(yǎng)工作不力、設(shè)備出現(xiàn)故障的管理人員進(jìn)行批評(píng)教育，并采取相應(yīng)的處罰措施。（三）安全保衛(wèi)質(zhì)量控制1.安全保衛(wèi)人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行安全保衛(wèi)制度和操作規(guī)程，確保物業(yè)區(qū)域的安全。巡邏檢查要認(rèn)真細(xì)致，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理安全隱患。2.定期對(duì)安全保衛(wèi)人員的工作進(jìn)行檢查，包括巡邏記錄、門禁管理、突發(fā)事件處理等方面。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、未發(fā)生安全事故的安全保衛(wèi)人員進(jìn)行表揚(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)工作不力、出現(xiàn)安全問題的人員進(jìn)行批評(píng)教育，并采取相應(yīng)的處罰措施。3.組織開展安全保衛(wèi)工作質(zhì)量考核，通過業(yè)主滿意度調(diào)查、安全事故發(fā)生率等指標(biāo)來評(píng)估安全保衛(wèi)工作質(zhì)量。根據(jù)考核結(jié)果，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀的安全保衛(wèi)人員進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)不達(dá)標(biāo)的人員進(jìn)行培訓(xùn)或調(diào)整崗位。（四）環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)質(zhì)量控制環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)人員應(yīng)按照清掃保潔計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行作業(yè)，確保物業(yè)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生整潔。定期對(duì)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工作進(jìn)行檢查，包括清掃保潔效果、垃圾清運(yùn)情況、衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備維護(hù)等方面。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、環(huán)境衛(wèi)生良好的人員進(jìn)行表揚(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)工作不力、環(huán)境衛(wèi)生不達(dá)標(biāo)的人員進(jìn)行批評(píng)教育，并采取相應(yīng)的處罰措施。五、培訓(xùn)與考核（一）培訓(xùn)計(jì)劃1.根據(jù)部門員工的崗位需求和技能水平，制定年度培訓(xùn)計(jì)劃。培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)包括培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)時(shí)間、培訓(xùn)方式等。2.培訓(xùn)內(nèi)容主要包括專業(yè)知識(shí)、操作技能、安全知識(shí)、服務(wù)意識(shí)等方面。培訓(xùn)方式可采用內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)操等多種形式結(jié)合。（二）培訓(xùn)實(shí)施1.按照培訓(xùn)計(jì)劃組織開展培訓(xùn)工作，確保培訓(xùn)按時(shí)、按質(zhì)完成。內(nèi)部培訓(xùn)由部門經(jīng)理或業(yè)務(wù)骨干擔(dān)任講師，外部培訓(xùn)可邀請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的專家進(jìn)行授課。2.在培訓(xùn)過程中，要注重理論與實(shí)踐相結(jié)合，可以通過案例分析、實(shí)際操作等方式提高員工的學(xué)習(xí)效果。同時(shí)，要鼓勵(lì)員工積極參與培訓(xùn)，提出問題和建議，共同提高培訓(xùn)質(zhì)量。（三）考核方式1.定期對(duì)員工進(jìn)行考核，考核方式包括理論考試、實(shí)際操作考核、工作業(yè)績(jī)考核等?？己顺煽?jī)應(yīng)與員工的薪酬、晉升、獎(jiǎng)勵(lì)等掛鉤。2.理論考試主要考核員工對(duì)專業(yè)知識(shí)的掌握程度；實(shí)際操作考核主要考核員工的操作技能水平；工作業(yè)績(jī)考核主要考核員工在工作中的表現(xiàn)，如工作任務(wù)完成情況、工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主滿意度等。（四）考核結(jié)果應(yīng)用1.根據(jù)考核結(jié)果，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀的員工進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，如頒發(fā)榮譽(yù)證書、獎(jiǎng)金、晉升等。2.對(duì)考核不合格的員工，要進(jìn)行補(bǔ)考或重新培訓(xùn)。如多次考核不合格，可根據(jù)公司規(guī)定進(jìn)行降職、調(diào)崗或辭退處理。六、物資管理（一）物資采購1.根據(jù)工作需要，由各崗位人員提出物資采購申請(qǐng)，經(jīng)部門經(jīng)理審核后報(bào)公司相關(guān)部門進(jìn)行采購。2.物資采購應(yīng)遵循公開、公平、公正的原則，選擇合格的供應(yīng)商，確保物資質(zhì)量和價(jià)格合理。3.采購的物資應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可入庫使用。驗(yàn)收內(nèi)容包括物資的數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量等方面。（二）物資庫存管理1.建立物資庫存管理制度，對(duì)物資進(jìn)行分類存放，標(biāo)識(shí)清晰，便于查找和管理。2.定期對(duì)物資庫存進(jìn)行盤點(diǎn)，確保賬物相符。如發(fā)現(xiàn)物資短缺或損壞，要及時(shí)查明原因并進(jìn)行處理。3.物資庫存應(yīng)保持合理的數(shù)量，避免積壓或缺貨。對(duì)于積壓物資，要及時(shí)進(jìn)行處理，如調(diào)劑、報(bào)廢等。（三）物資領(lǐng)用1.員工因工作需要領(lǐng)用物資時(shí)，應(yīng)填寫物資領(lǐng)用申請(qǐng)表，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后到倉庫領(lǐng)取。2.倉庫管理人員應(yīng)按照申請(qǐng)表發(fā)放物資，并做好領(lǐng)用記錄，包括領(lǐng)用時(shí)間、人員、物資名稱、數(shù)量等信息。3.對(duì)于貴重物資或限量領(lǐng)用的物資，要嚴(yán)格控制領(lǐng)用數(shù)量和用途，確保物資的合理使用。七、應(yīng)急預(yù)案（一）火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案1.制定火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，明確火災(zāi)發(fā)生時(shí)的應(yīng)急處置流程和各部門、人員的職責(zé)分工。2.定期組織員工進(jìn)行火災(zāi)應(yīng)急演練，提高員工的火災(zāi)應(yīng)急處置能力和逃生自救能力。3.在物業(yè)區(qū)域內(nèi)配備充足的消防設(shè)施設(shè)備，并定期進(jìn)行檢查維護(hù)，確保其處于良好運(yùn)行狀態(tài)。4.火災(zāi)發(fā)生時(shí)，安全保衛(wèi)人員應(yīng)立即撥打火警電話報(bào)警，并組織人員疏散；工程維修人員應(yīng)切斷電源，啟動(dòng)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行滅火；環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)人員應(yīng)協(xié)助疏散人員和清理現(xiàn)場(chǎng)。（二）盜竊應(yīng)急預(yù)案1.制定盜竊應(yīng)急預(yù)案，明確盜竊發(fā)生時(shí)的應(yīng)急處置流程和各部門、人員的職責(zé)分工。2.加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域的安全防范措施，如安裝監(jiān)控設(shè)備、設(shè)置門禁系統(tǒng)等，提高盜竊防范能力。3.盜竊發(fā)生時(shí)，安全保衛(wèi)人員應(yīng)立即封鎖現(xiàn)場(chǎng)，保護(hù)證據(jù)，并及時(shí)報(bào)警。同時(shí)，要對(duì)