2025年物業(yè)消防安全檢查自查報告第一章檢查背景與法定依據(jù)1.1項目主體本報告由深圳市南山區(qū)“云璽灣”城市綜合體（住宅8棟、商業(yè)3層、地下車庫2層，總建筑面積28.7萬㎡）物業(yè)管理中心編制，代表主體為深圳市云璽灣物業(yè)服務(wù)有限公司（統(tǒng)一社會信用代碼91440300MA5FXXXXXX）。1.2檢查觸發(fā)條件①《中華人民共和國消防法》第十六條“機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)等單位應(yīng)當至少每年進行一次消防安全檢查”；②《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》應(yīng)急〔2021〕5號第四十二條“高層公共建筑每年至少組織一次全要素自查”；③《深圳市消防安全責(zé)任制實施辦法》深消安委〔2023〕18號“物業(yè)服務(wù)企業(yè)每季度完成一次防火巡查、每年完成一次全面檢測”。1.3檢查時間窗口2025年3月1日至2025年3月31日，歷時31天，其中現(xiàn)場實測22天、整改復(fù)查7天、報告編制2天。第二章組織架構(gòu)與職責(zé)分工2.1三級責(zé)任鏈（1）總指揮：項目總經(jīng)理劉斌，全面負責(zé)資源調(diào)配與重大隱患拍板；（2）執(zhí)行組長：物業(yè)運營部副經(jīng)理陳嵐，負責(zé)方案落地、進度節(jié)點、對外對接消防大隊；（3）專業(yè)分組：①建筑防火組4人——負責(zé)防火分區(qū)、防煙分區(qū)、安全出口、防火門封堵；②消防設(shè)施組6人——負責(zé)消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、應(yīng)急照明與疏散指示；③電氣燃氣組3人——負責(zé)高低壓配電房、柴油發(fā)電機房、燃氣管道、廚房滅火系統(tǒng)；④管理檔案組2人——負責(zé)制度、培訓(xùn)、演練、維保記錄、法律文書歸檔；⑤后勤保障組2人——負責(zé)檢測設(shè)備、勞保用品、車輛、拍照取證器材。2.2外部支撐①第三方技術(shù)服務(wù)機構(gòu)：廣東建安消防檢測有限公司（資質(zhì)粵消技2024078），提供8名一級注冊消防工程師、2套煙槍、2套溫槍、1套超聲波流量計；②南山區(qū)消防救援大隊：派出1名監(jiān)督員全程列席，提供執(zhí)法記錄儀同步錄像。第三章檢查范圍與抽樣原則3.1全覆蓋清單（1）地上1–48層住宅塔樓8棟，共1632戶；（2）商業(yè)裙樓1–3層，共312間商鋪；（3）地下車庫–1F、–2F，車位2180個；（4）設(shè)備機房27間（消防泵房、水池、水箱、風(fēng)機房、配電房、發(fā)電機房、鍋爐房、電梯機房）；（5）屋面直升機停機坪1處；（6）室外市政消火栓6座、水泵接合器8組。3.2抽樣比例①住宅樓層：隨機抽取30%，每棟不少于5層；②商鋪：按防火分區(qū)抽樣50%，且必須包含餐飲、影院、兒童培訓(xùn)等高危業(yè)態(tài)；③設(shè)備機房：100%檢查；④地下車庫：按防火分區(qū)抽樣40%，且必須覆蓋充電樁區(qū)域（占比≥15%）。第四章檢查工具與校準記錄4.1硬件（1）超聲波流量計（型號：TUF2000M，證書編號：GDJL20241123，校準有效期至20251205）；（2）數(shù)字微壓計（Testo510，證書編號：CST2025032）；（3）煙槍（FireGunⅣ，發(fā)煙量0–100%可調(diào)，粒徑0.3–10μm）；（4）照度計（TES1339，量程0–99990lx）；（5）紅外熱像儀（FLIRE8XT，測溫范圍–20℃–550℃）；（6）防爆相機（CanonXF705，防爆標志ExibIICT4Gb）。4.2軟件①云璽灣消防巡檢APP（V3.2.7），離線緩存、GPS打卡、NFC標簽防作弊；②BIMFire三維模型（2025版），實時比對設(shè)計參數(shù)與現(xiàn)場實測值，誤差>5%自動標紅。第五章檢查流程（可直接照做）5.1前期準備（D7至D1日）步驟1：登錄“廣東省消防技術(shù)服務(wù)管理系統(tǒng)”→新建年度自查任務(wù)→上傳建筑消防驗收意見書（2019年12月取得，文號：深消驗字〔2019〕第188號）。步驟2：導(dǎo)出歷史缺陷清單（2024年38項），按“已整改、未整改、重復(fù)出現(xiàn)”三色分類。步驟3：打印NFC標簽420枚，對應(yīng)420個必查點位；標簽編碼規(guī)則：樓棟樓層設(shè)備序號，如T518Sprinkler03。步驟4：召開1次全員交底會，發(fā)放《2025年度自查紀律承諾書》17份，現(xiàn)場簽字、按手印、錄視頻存檔。5.2現(xiàn)場實測（D日）步驟1：08:30集合，檢查個人防護（防靜電服、安全帽、絕緣鞋、防爆手電、四合一氣體儀）。步驟2：08:45拍攝“首張照片”——全員手持身份證與當日《深圳特區(qū)報》頭版合影，防篡改。步驟3：09:00開始“消火栓系統(tǒng)”專項①使用超聲波流量計接入泵房出口主管，記錄額定工況Q=30L/s、P=0.85MPa；②隨機開啟T3棟15層試驗消火栓，實測水槍充實水柱13.2m（規(guī)范≥10m），栓口靜壓0.21MPa（規(guī)范≤0.50MPa），拍照+APP自動上傳；③檢查消火栓箱內(nèi)配件：水帶25m無霉變、卡扣無銹蝕、報警按鈕紅燈3s內(nèi)點亮；④核對“月度巡檢卡”最近一次簽名日期為20250228，與今日間隔1天，符合≤7天要求。步驟4：10:30開始“火災(zāi)自動報警系統(tǒng)”專項①在T7棟27層電梯前室，使用煙槍向1只光電感煙探測器持續(xù)發(fā)煙30s，主機4s收到火警信號、圖形工作站上該點位由綠變紅并發(fā)出連續(xù)蜂鳴；②手動按下同層手報按鈕，消防廣播自動切入“火警語音”，聲壓級實測72dB（規(guī)范≥65dB），使用聲級計距揚聲器3m處測量；③檢查CRT圖形軟件“歷史記錄”欄目，確認火警、故障、屏蔽信息各1000條，無丟失，與主機時間誤差<5s。步驟5：12:00午餐（現(xiàn)場盒飯，禁止飲酒），12:30繼續(xù)。步驟6：12:30開始“噴淋系統(tǒng)末端試水”專項①選擇商業(yè)裙樓2層餐飲區(qū)最不利點，打開末端試水裝置，水流指示器15s內(nèi)動作，壓力開關(guān)20s啟動噴淋泵，穩(wěn)壓泵自動停泵；②使用秒表+量桶實測出水量1.2L/s（規(guī)范≥1.0L/s），壓力表讀數(shù)0.05MPa（規(guī)范≥0.05MPa）；③檢查試水閥排水是否暢通，地漏無反涌，地面無積水，拍照存檔。步驟7：14:00開始“防排煙系統(tǒng)”專項①在T2棟32層走道，遠程手動啟動該層加壓送風(fēng)機，實測風(fēng)壓45Pa（規(guī)范40–50Pa），使用數(shù)字微壓計測量前室與走道壓差；②在地下車庫B1防火分區(qū)3，啟動兩臺排煙風(fēng)機，實測排煙量63000m3/h（設(shè)計值60000m3/h），風(fēng)速12.8m/s（規(guī)范≤20m/s），無異常振動；③檢查排煙防火閥280℃熔斷功能，現(xiàn)場使用熱風(fēng)槍升溫至285℃，閥門55s關(guān)閉，反饋信號正常。步驟8：16:00開始“應(yīng)急照明與疏散指示”專項①切斷本層正常照明，使用照度計測量樓梯間地面最低照度5.8lx（規(guī)范≥5.0lx）；②檢查集中電源主機，電池組表面溫度28℃，無鼓包漏液；③抽查3處疏散指示標志燈，使用照度計距標志燈0.5m處測量，亮度310cd/m2（規(guī)范≥300cd/m2）。步驟9：17:30現(xiàn)場復(fù)核，隨機抽取10%點位二次復(fù)測，誤差均<3%，視為數(shù)據(jù)有效。步驟10：18:00拍攝“末張照片”——全員與當日檢查匯總白板合影，結(jié)束當日現(xiàn)場工作。5.3缺陷判定與分級采用《消防設(shè)施設(shè)備故障分類導(dǎo)則》T/CFPA0052023：A級（致命）：直接關(guān)停系統(tǒng)或?qū)е禄馂?zāi)蔓延，如噴淋泵無法啟動、防火卷簾不能降落；B級（嚴重）：降低系統(tǒng)效率，如末端試水壓力0.04MPa、排煙量低于設(shè)計值10%；C級（一般）：不影響主要功能，如應(yīng)急照明照度4.9lx、滅火器箱門關(guān)閉不嚴。5.4整改閉環(huán)（D+1至D+7日）①出具《消防缺陷整改通知單》編號XFW202503XX，一式三份：業(yè)主、維保、物業(yè)存檔；②設(shè)定整改時限：A級24h、B級3d、C級7d；③維保單位深圳市安泰消防工程有限公司簽收后，立即采購備件：噴淋泵控制柜接觸器1個（型號LC1D205M7C），到貨4h；④整改后由第三方復(fù)測，使用同一臺設(shè)備、同一人員、同一工況，復(fù)測合格后在APP點擊“銷項”，自動生成二維碼，掃碼可查前后對比照片及數(shù)值。第六章發(fā)現(xiàn)的主要隱患與整改結(jié)果6.1A級隱患（共2項）（1）柴油發(fā)電機房儲油間油箱呼吸閥未設(shè)置阻火器，違反《建規(guī)》GB5001620225.4.15條；整改：20250318更換為FM認證阻火器（型號PROTEGOBR/TS80IA），復(fù)測合格。（2）T4棟屋面穩(wěn)壓泵控制柜主備泵無法自動切換，繼電器損壞；整改：20250319更換歐姆龍繼電器MY4NJ220VAC，模擬主泵故障3次，備泵均8s內(nèi)啟動。6.2B級隱患（共7項）示例：商業(yè)3層電影院3號排煙口遠控執(zhí)行器脫扣力不足，實測開啟角度55°（設(shè)計90°），排煙量下降18%；整改：調(diào)整執(zhí)行器限位螺栓，加涂二硫化鉬潤滑，復(fù)測角度88°，排煙量恢復(fù)至59800m3/h。6.3C級隱患（共23項）示例：地下車庫–2F防火卷簾導(dǎo)軌積塵3mm，不影響降落但不符合6S管理；整改：使用工業(yè)吸塵器清理并涂刷導(dǎo)軌潤滑油，拍照前后對比。第七章制度與操作規(guī)程修訂7.1新增《電動自行車集中充電區(qū)消防安全管理規(guī)定》（1）充電區(qū)須采用耐火極限≥2.00h防火隔墻與其他區(qū)域分隔；（2）每50輛配置1具4kg干粉滅火器+1具60L推車水基滅火器；（3）充電插座須具備定時斷電、過載保護、漏電保護功能，技術(shù)參數(shù)：漏電動作電流≤30mA、動作時間≤0.1s；（4）24h專人值守，每2h巡查一次，使用熱像儀測溫，電池表面溫度>65℃立即斷電并轉(zhuǎn)移至防爆桶。7.2修訂《消防控制室值班制度》（1）值班人數(shù)：≥2人/班，且其中1人必須持中級消防設(shè)施操作員證；（2）值班電話錄音保存≥90天，硬盤容量≥4T，RAID1熱備；（3）火警信號確認流程：收到信號→10s內(nèi)消音→60s內(nèi)電話通知巡邏崗現(xiàn)場確認→180s內(nèi)反饋結(jié)果→如屬實立即啟動應(yīng)急預(yù)案并撥打119；（4）嚴禁值班期間玩手機、睡覺、飲酒，違反一次罰款500元并記大過一次。第八章培訓(xùn)與演練8.1培訓(xùn)統(tǒng)計2025年1–3月共完成6次培訓(xùn)，累計18課時，參訓(xùn)267人次，考核通過率100%。（1）新員工入職培訓(xùn)：使用“國家消防救援局教學(xué)平臺”線上理論+現(xiàn)場實操，學(xué)時4h；（2）特種作業(yè)人員復(fù)審：高低壓電工23人、燃氣操作工7人，全部持證；（3）“一懂三會”專項：懂所在場所火災(zāi)危險性，會報警、會撲救初起火災(zāi)、會逃生，現(xiàn)場隨機提問5題，答對<4題視為不合格，補訓(xùn)2h。8.2滅火與應(yīng)急疏散演練2025032615:00–15:45舉行“商業(yè)裙樓2層餐飲廚房油鍋起火”無腳本演練：（1）火情設(shè)定：廚房油鍋過熱引燃排煙罩，火勢30s內(nèi)擴大至2m2；（2）報警：廚師長按下手動報警按鈕，消防控制室6s收到信號；（3）滅火：廚房自動滅火裝置（F200型食用油專用）12s噴放，藥劑噴灑30L，火焰25s熄滅；（4）疏散：商業(yè)2層128人全部撤離至1層室外廣場，用時3min40s，無人員滯留；（5）評估：南山區(qū)消防救援大隊出具演練評估表，得分92分（滿分100），扣分項為“部分員工未沿疏散通道右側(cè)快速撤離”。第九章維保與年度檢測9.1維保單位深圳市安泰消防工程有限公司（資質(zhì)粵消維2024015），合同期限20240401至20260331，年度費用98萬元。9.2維保頻次（1）日常巡查：每日1次，由物業(yè)消防值班員完成；（2）月度維保：每月1次，由維保單位技術(shù)員完成，出具《月度維保報告》；（3）年度檢測：每年1次，由第三方檢測機構(gòu)完成，出具《年度檢測報告》。9.3關(guān)鍵設(shè)備更換記錄2025年1–3月共更換：①感煙探測器47只（型號JTYGDFSP851C）；②噴淋頭12只（68℃玻璃球型）；③滅火器35具（4kg干粉，出廠滿5年）；④應(yīng)急照明燈蓄電池108塊（12V1.3Ah）。第十章費用與資源投入10.1自查直接成本（1）第三方檢測費：28.7萬㎡×2.5元/㎡=71,750元；（2）備品備件：A級隱患整改2項+B級7項，合計26,480元；（3）人員加班及餐補：17人×22天×150元/人·天=56,100元；（4）培訓(xùn)與演練：講師費、場地布置、宣傳物料18,200元；總計：172,530元，由物業(yè)公司年度預(yù)算“消防專項”列支。10.2隱性收益①火災(zāi)保險費下調(diào)：經(jīng)中國人保財險深圳分公司重新評估，保費由98萬元降至87萬元，節(jié)省11萬元；②商鋪租金溢價：消防評級保持A級，平均租金提升3%，年增收約210萬元。第十一章后續(xù)改進計劃11.1技術(shù)升級2025年6月前完成“消防物聯(lián)網(wǎng)平臺”二期：（1）加裝420只NBIoT無線壓力傳感器到噴淋末端、屋頂水箱、消火栓主管，數(shù)據(jù)5min上傳一次；（2）AI視頻分析：在6部消防電梯前室新增熱成像+可見光雙光譜攝像頭，識別吸煙、電動車進入，識別率≥95%，誤報率≤2%；（3）數(shù)字孿生：基于BIMFire模型接入實時數(shù)據(jù)，實現(xiàn)“紅、黃、綠”風(fēng)險一張圖。11.2管理優(yōu)化（1）推行“消防安全紅黃牌”