PAGE天津大廈管理制度規(guī)范一、總則（一）目的本管理制度規(guī)范旨在確保天津大廈的安全、有序運營，為入駐企業(yè)和人員提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)環(huán)境，保障大廈設(shè)施設(shè)備的正常運行，維護(hù)大廈的良好形象，促進(jìn)大廈的可持續(xù)發(fā)展。（二）適用范圍本規(guī)范適用于天津大廈內(nèi)的所有區(qū)域，包括辦公區(qū)域、公共區(qū)域、附屬設(shè)施等；適用于大廈內(nèi)的所有入駐企業(yè)、租戶以及大廈管理方的全體工作人員。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保大廈管理活動合法合規(guī)。2.安全第一原則：把安全放在首位，建立健全安全管理制度，預(yù)防各類安全事故的發(fā)生，保障人員生命財產(chǎn)安全。3.服務(wù)至上原則：以入駐企業(yè)和人員的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和水平。4.統(tǒng)一管理原則：實行統(tǒng)一的管理模式，確保大廈管理工作的協(xié)調(diào)性、一致性和高效性。5.可持續(xù)發(fā)展原則：注重資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)，推動大廈的可持續(xù)發(fā)展。二、入駐管理（一）入駐流程1.意向洽談：潛在入駐企業(yè)與大廈管理方進(jìn)行初步溝通，了解大廈情況及入駐條件。2.提交申請：企業(yè)填寫入駐申請表，提交相關(guān)資料，包括營業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人身份證明、企業(yè)簡介、入駐需求等。3.資格審核：大廈管理方對企業(yè)提交的申請資料進(jìn)行審核，核實企業(yè)資質(zhì)、信譽等情況。4.合同簽訂：審核通過后，雙方簽訂租賃合同及相關(guān)協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)。5.入駐交接：企業(yè)按照合同約定辦理入駐手續(xù)，管理方協(xié)助企業(yè)進(jìn)行場地交接、設(shè)施設(shè)備交付等工作。（二）入駐條件1.入駐企業(yè)應(yīng)具有合法的經(jīng)營資質(zhì)，遵守國家法律法規(guī)和大廈管理制度。2.企業(yè)經(jīng)營范圍應(yīng)符合大廈的產(chǎn)業(yè)定位，不得從事違法違規(guī)、污染環(huán)境、存在安全隱患等行業(yè)。3.企業(yè)應(yīng)具備良好的信譽，無不良經(jīng)營記錄。4.按照合同約定按時足額繳納租金、物業(yè)費等費用。（三）變更與退出管理1.變更管理：入駐企業(yè)如需變更企業(yè)名稱、法定代表人、經(jīng)營范圍等信息，應(yīng)提前向大廈管理方提交書面申請，經(jīng)審核同意后辦理相關(guān)變更手續(xù)。2.退出管理：企業(yè)合同期滿或提前解約，應(yīng)提前[X]天向大廈管理方提出書面申請。在辦理退出手續(xù)時，應(yīng)結(jié)清所有費用，歸還租賃場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備，并確保場地及設(shè)施設(shè)備完好無損。管理方在收到企業(yè)申請并完成相關(guān)手續(xù)后，為企業(yè)辦理退場手續(xù)。三、安全管理（一）安全責(zé)任1.管理方責(zé)任：大廈管理方負(fù)責(zé)建立健全安全管理制度，制定安全應(yīng)急預(yù)案，配備安全管理人員，定期組織安全檢查和培訓(xùn)，確保大廈安全設(shè)施設(shè)備完好有效，保障大廈安全運營。2.入駐企業(yè)責(zé)任：入駐企業(yè)應(yīng)遵守大廈安全管理制度，加強對本企業(yè)人員的安全教育，落實安全防范措施，確保本企業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全。（二）人員安全管理1.門禁管理：大廈設(shè)置門禁系統(tǒng)，對人員出入進(jìn)行嚴(yán)格管控。員工憑有效證件刷卡進(jìn)出，外來人員需經(jīng)登記并獲得許可后方可進(jìn)入。2.巡邏管理：安排專人進(jìn)行定時巡邏，重點巡查公共區(qū)域、消防通道、電梯機房等部位，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。3.安全教育培訓(xùn)：定期組織大廈全體人員參加安全教育培訓(xùn)，包括消防安全、治安防范、應(yīng)急逃生等方面的知識和技能培訓(xùn)，提高人員安全意識和應(yīng)急處置能力。（三）消防安全管理1.消防設(shè)施設(shè)備管理：配備完善的消防設(shè)施設(shè)備，包括火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、滅火器等，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備完好有效。2.消防通道管理：保持消防通道暢通無阻，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。3.動火作業(yè)管理：入駐企業(yè)如需進(jìn)行動火作業(yè)，應(yīng)提前向大廈管理方提交動火申請，經(jīng)審批同意并采取相應(yīng)的防火措施后方可作業(yè)。作業(yè)過程中，應(yīng)安排專人監(jiān)護(hù)，確保動火安全。4.消防演練：定期組織消防演練，檢驗和提高消防應(yīng)急預(yù)案的可行性和人員的應(yīng)急處置能力。（四）設(shè)施設(shè)備安全管理1.設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)：建立設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度，定期對大廈內(nèi)的電梯、空調(diào)、供電、供水、排水等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。2.設(shè)施設(shè)備巡查：加強設(shè)施設(shè)備巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)施設(shè)備故障和安全隱患。對重要設(shè)施設(shè)備，應(yīng)安排專人進(jìn)行實時監(jiān)控。3.設(shè)施設(shè)備更新改造：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限和運行狀況，適時進(jìn)行更新改造，提高設(shè)施設(shè)備的安全性和可靠性。四、物業(yè)管理（一）公共區(qū)域管理1.環(huán)境衛(wèi)生管理：制定公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，安排專人負(fù)責(zé)清掃、保潔工作，定期對公共區(qū)域進(jìn)行消毒，保持公共區(qū)域整潔衛(wèi)生。2.綠化管理：做好大廈內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作，定期修剪花草樹木，及時澆水施肥，確保綠化景觀美觀宜人。3.秩序維護(hù)管理：維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序，制止各類違法違規(guī)行為，協(xié)助處理突發(fā)事件，保障人員和財產(chǎn)安全。（二）設(shè)施設(shè)備管理1.設(shè)施設(shè)備運行管理：建立設(shè)施設(shè)備運行管理制度，明確設(shè)施設(shè)備運行操作規(guī)程，安排專業(yè)人員負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的運行操作，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。2.設(shè)施設(shè)備維修管理：設(shè)立維修服務(wù)熱線，及時受理入駐企業(yè)的設(shè)施設(shè)備維修申請。維修人員接到申請后，應(yīng)及時到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修，確保維修質(zhì)量和效率。3.設(shè)施設(shè)備檔案管理：建立設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號、規(guī)格、購置時間、維修保養(yǎng)記錄等信息，便于設(shè)施設(shè)備的管理和維護(hù)。（三）能源管理1.能源消耗統(tǒng)計：安裝能源計量設(shè)備，對大廈的水、電、氣等能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計分析，掌握能源消耗情況。2.節(jié)能措施：制定節(jié)能管理制度，采取節(jié)能措施，如推廣使用節(jié)能燈具、優(yōu)化空調(diào)運行模式、加強設(shè)備節(jié)能改造等，降低能源消耗，節(jié)約能源成本。五、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1.辦公區(qū)域：地面干凈整潔，無雜物、污漬；桌面、文件柜等辦公用品擺放整齊；門窗玻璃干凈明亮。2.公共區(qū)域：走廊、樓梯、電梯間等公共區(qū)域地面清潔，墻面無灰塵、污漬；天花板、燈具無積塵；垃圾桶及時清理，無異味。3.衛(wèi)生間：衛(wèi)生間清潔衛(wèi)生，無異味，地面干燥，洗手臺、便器等設(shè)施設(shè)備干凈整潔。（二）清掃保潔作業(yè)1.定時清掃：每天定時對公共區(qū)域進(jìn)行清掃，包括地面清掃、垃圾清運、衛(wèi)生間清潔等。2.巡回保潔：在非清掃時段，安排保潔人員進(jìn)行巡回保潔，及時清理公共區(qū)域的垃圾和雜物。3.特殊區(qū)域重點保潔：對會議室、貴賓室等特殊區(qū)域，在使用前后及時進(jìn)行重點保潔，確保區(qū)域整潔衛(wèi)生。（三）環(huán)境衛(wèi)生檢查與考核1.定期檢查：大廈管理方定期對環(huán)境衛(wèi)生狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時通知保潔人員進(jìn)行整改。2.考核機制：建立環(huán)境衛(wèi)生考核機制，對保潔人員的工作質(zhì)量進(jìn)行考核，考核結(jié)果與績效掛鉤，激勵保潔人員提高工作質(zhì)量。六、綠化管理（一）綠化規(guī)劃與布局根據(jù)大廈的整體布局和功能需求，合理規(guī)劃綠化區(qū)域，選擇適宜的植物品種進(jìn)行種植，營造美觀、舒適的綠化環(huán)境。（二）綠化養(yǎng)護(hù)措施1.澆水施肥：根據(jù)植物生長需求，定期進(jìn)行澆水施肥，確保植物生長良好。2.修剪整形：定期對植物進(jìn)行修剪整形，保持植物形態(tài)美觀，促進(jìn)植物健康生長。3.病蟲害防治：加強對植物病蟲害的監(jiān)測和防治，采取生物防治、物理防治等措施，減少化學(xué)農(nóng)藥的使用，確保綠化環(huán)境安全。（三）綠化景觀提升根據(jù)季節(jié)變化和大廈整體形象提升需求，適時對綠化景觀進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，增加花卉、綠植品種，打造四季有景的綠化景觀。七、秩序維護(hù)管理（一）人員出入管理嚴(yán)格執(zhí)行門禁制度，對人員出入進(jìn)行嚴(yán)格登記和驗證，防止無關(guān)人員進(jìn)入大廈。對攜帶大件物品外出的人員，進(jìn)行核實和登記。（二）車輛管理1.車輛停放管理：規(guī)劃合理的停車區(qū)域，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識，引導(dǎo)車輛有序停放。對違規(guī)停車行為進(jìn)行及時勸阻和糾正。2.車輛出入管理：對進(jìn)入大廈的車輛進(jìn)行登記，發(fā)放臨時停車證。對離開大廈的車輛進(jìn)行檢查，確保車輛手續(xù)齊全，無異常情況。（三）治安防范措施1.監(jiān)控系統(tǒng)：在大廈內(nèi)安裝監(jiān)控攝像頭，覆蓋公共區(qū)域、重要出入口等部位，實時監(jiān)控大廈內(nèi)的人員和車輛活動情況，及時發(fā)現(xiàn)和處理異常情況。2.報警系統(tǒng)：配備完善的報警系統(tǒng)，包括入侵報警、緊急報警等設(shè)備，并與公安機關(guān)報警中心聯(lián)網(wǎng)，確保在發(fā)生緊急情況時能夠及時報警。3.巡邏防控：加強巡邏防控力度，增加巡邏頻次，特別是在夜間等重點時段，提高大廈的治安防范能力。八、費用管理（一）租金管理1.租金標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)大廈的地理位置、設(shè)施設(shè)備條件、市場行情等因素，制定合理的租金標(biāo)準(zhǔn)，并在租賃合同中明確約定。2.租金收取：入駐企業(yè)應(yīng)按照合同約定按時足額繳納租金。管理方通過多種方式提醒企業(yè)繳納租金，對逾期未繳納的企業(yè)，按照合同約定收取滯納金。3.租金調(diào)整：根據(jù)市場變化和大廈運營成本等因素，適時對租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。租金調(diào)整應(yīng)提前通知入駐企業(yè)，并按照合同約定的程序進(jìn)行。（二）物業(yè)管理費管理1.物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)：制定物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，明確收費項目和服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)合理、透明，并在合同中明確約定。2.物業(yè)費收取：入駐企業(yè)應(yīng)按照合同約定按時足額繳納物業(yè)管理費。管理方定期向企業(yè)公布物業(yè)管理費收支情況，接受企業(yè)監(jiān)督。3.費用使用：物業(yè)管理費主要用于大廈的公共區(qū)域管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及人員薪酬等方面。管理方應(yīng)建立健全費用使用管理制度，確保費用使用合理、合規(guī)。（三）其他費用管理1.水電費管理：對大廈內(nèi)的水電費進(jìn)行單獨計量，入駐企業(yè)按照實際使用量繳納水電費。管理方定期抄表核算，及時向企業(yè)收取水電費。2.裝修管理費：入駐企業(yè)進(jìn)行裝修時，應(yīng)按照規(guī)定繳納裝修管理費。裝修管理費主要用于裝修期間的安全管理、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面。3.其他費用：對因特殊情況產(chǎn)生的其他費用，如臨時設(shè)施使用費、設(shè)備租賃費等，管理方應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定收取，并做好費用核算和管理工作。九、投訴與處理（一）投訴渠道1.設(shè)立投訴電話：在大廈顯著位置公布投訴電話，方便入駐企業(yè)和人員隨時進(jìn)行投訴。2.設(shè)置投訴郵箱：開通投訴郵箱，接受書面投訴。3.現(xiàn)場投訴：設(shè)立專門的投訴接待窗口，受理現(xiàn)場投訴。（二）投訴處理流程1.受理投訴：接到投訴后，及時記錄投訴內(nèi)容，包括投訴事項、投訴人信息等，并向投訴人承諾處理時限。2.調(diào)查核實：安排專人對投訴事項進(jìn)行調(diào)查核實，了解具體情況，收集相關(guān)證據(jù)。3.提出處理意見：根據(jù)調(diào)查核實情況，提出處理意見，報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批。4.反饋處理結(jié)果：將處理結(jié)果及時反饋給投訴人，征求投訴人的意見，確保投訴