上海四大購物中心運(yùn)營案例分析恒隆廣場、港匯廣場、梅隴鎮(zhèn)廣場、某著名企業(yè)泰富廣場作某省市乃至全國奢侈品的標(biāo)桿購物中心，在高端商業(yè)物業(yè)建設(shè)及運(yùn)營具有重要參考意義。本報(bào)告通過資料搜集、業(yè)內(nèi)人士訪談、專業(yè)報(bào)告等渠道，了解到上述購物中心的租金運(yùn)營情況。

綜述—租金恒隆廣場一樓100元/平米·天二樓60元/平米·天三樓40元/平米·天某著名企業(yè)泰富、梅龍鎮(zhèn)廣場一樓80元/平米·天二樓50元/平米·天三樓35元/平米·天港匯廣場一樓80元/平米·天二樓及負(fù)一樓50元/平米·天上述租金不包括物業(yè)費(fèi)通常為3元/平米·天，物業(yè)費(fèi)加上租金大約占各店鋪營業(yè)額的15~20%。

1、根據(jù)商管公司秦總協(xié)助調(diào)研到的四個(gè)SHOPPINGMALL租金數(shù)據(jù)如下：

研究綜述—商圈項(xiàng)目所屬商圈商圈商鋪底層平均租金（元/平/天）商圈寫字樓平均租金（元/平/天）恒隆廣場靜安（南京西路）79.81009.55某著名企業(yè)泰富廣場79.89.55梅龍鎮(zhèn)廣場79.89.55港匯廣場（）67.28.532、根據(jù)DTZ2011年11月上某省市場報(bào)告可知：恒隆、某著名企業(yè)、梅龍鎮(zhèn)廣場所屬的南京西路商圈商鋪?zhàn)饽呈∈兄饕倘ζ骄饨鸶?3%；

恒隆廣場因眾多國際品牌加盟，高出所在商圈平均租金25%，某省市租金80%。一、恒隆地產(chǎn)及恒隆廣場二、和記黃埔及梅龍鎮(zhèn)廣場三、某著名企業(yè)泰富及某著名企業(yè)泰富廣場企業(yè)情況某著名企業(yè)（股份代號：1某著名企業(yè)（股份代號：10）的地產(chǎn)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，前身為淘大置業(yè)。為多元化物業(yè)發(fā)展公司，主要業(yè)務(wù)包括香港多元化地產(chǎn)業(yè)務(wù)及內(nèi)地持有型商業(yè)綜合項(xiàng)目。截止至2011年6月，公司凈資產(chǎn)達(dá)到1149.24億港幣。199290年代前90年代初1999-今地鐵上蓋住宅業(yè)務(wù)為主進(jìn)軍內(nèi)地-上海拋售高估資產(chǎn)、儲備大量現(xiàn)金反地套利住宅物業(yè)出租物業(yè)順張、大規(guī)模融資1992恒隆重組、成立淘大置業(yè)1997數(shù)據(jù)來源：高通智庫報(bào)告企業(yè)戰(zhàn)略整體戰(zhàn)略出租物業(yè)“順”擴(kuò)張，開發(fā)物業(yè)“逆”套利。用穩(wěn)定租金收益來支撐低谷套利和維持股價(jià)，用豐厚的套利收益來推動(dòng)出租物業(yè)擴(kuò)時(shí)激活股價(jià)。商業(yè)地產(chǎn)策略專注開發(fā)以商場為中心的高品質(zhì)綜合物業(yè)，只租不售，利用資產(chǎn)租賃及升值來獲取收益拿地策略只在經(jīng)濟(jì)某省市的現(xiàn)有繁盛商業(yè)區(qū)購入大幅土地；不拿地王，土地價(jià)格占項(xiàng)目花費(fèi)的20%以下，回報(bào)率高于30%；重慶、成都、西安、武漢、中某省市將或?yàn)橄乱徊侥繕?biāo)財(cái)務(wù)策略“零負(fù)債”，拉開項(xiàng)目投資，減少資金集中投入。招商策略（1）前期定位目標(biāo)商戶，與目標(biāo)商戶一起設(shè)計(jì)。（2）與品牌領(lǐng)導(dǎo)者先談，由其協(xié)助招商。（3）名牌不追求保底租金，控制營業(yè)租金。從恒隆地產(chǎn)2002-2010年持有物業(yè)租金情況來看，內(nèi)地租賃業(yè)務(wù)持續(xù)增長，并且租金收入長期保持兩位數(shù)增長。內(nèi)地產(chǎn)生租金收入的項(xiàng)目主要是上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場恒隆地產(chǎn)2002-2010年租賃物業(yè)租金收入情況數(shù)據(jù)來源：高通智庫報(bào)告內(nèi)地項(xiàng)目經(jīng)營情況2010年內(nèi)地租賃業(yè)務(wù)營業(yè)額達(dá)到港幣19.31億元，同比2009年增長14,4%（租金主要來自于上海兩項(xiàng)目商鋪?zhàn)饨穑瑥?010年6月-2011年6月，不計(jì)入2010年6月底開業(yè)的沈陽皇城恒隆廣場）；恒隆地產(chǎn)2002-2010年內(nèi)地租賃物業(yè)租金收入情況數(shù)據(jù)來源：高通智庫報(bào)告內(nèi)地發(fā)展項(xiàng)目19921999.122001.72013港匯廣場·上海開業(yè)2005進(jìn)入上海恒隆廣場·上海開業(yè)進(jìn)入天津沈陽2006進(jìn)入無錫2007進(jìn)入濟(jì)南2009進(jìn)入大連2010進(jìn)入昆明恒隆廣場·沈陽開業(yè)恒隆廣場·濟(jì)南開業(yè)2011恒隆廣場·無錫開業(yè)2015恒隆廣場·大連開業(yè)項(xiàng)目拿地時(shí)間樓面面積（平方米）開工時(shí)間（預(yù)計(jì)）營業(yè)時(shí)間投資額（億港幣）恒隆廣場·上海1993.122133001994.112001.760港匯恒隆廣場·上海1992.1232940019951999.1220皇城恒隆廣場·沈陽2005.92638002006.92010.635市府恒隆廣場·沈陽2006.81130002007.42011.10100恒隆廣場·濟(jì)南2007.21528002007.122011.830恒隆廣場·大連2009.51710002010.9201545恒隆廣場·天津2005.32219002018.5201532恒隆廣場一期·無錫2006.121093002008.12201335恒隆廣場二期·無錫2009.5855100----20某省市尚義巷地塊2010401383-------合計(jì)--2830983----337內(nèi)地項(xiàng)目累計(jì)建筑面積超過283萬方，總投資逾337億港幣；在上海、沈陽、濟(jì)南、大連、天津、無錫、昆明共計(jì)某省市10個(gè)項(xiàng)目；截止目前已在某省市開業(yè)5個(gè)購物中心。數(shù)據(jù)來源：恒隆年報(bào)及官網(wǎng)恒隆廣場·上海位置：靜安區(qū)南京西路1266號總建筑面積：213300m2購物中心53600m2（5層）寫字樓159700m2（66層、48層）建筑設(shè)計(jì)：美國KPF恒隆廣場·上海恒隆廣場的主力店樓層分布情況恒隆廣場·上海恒隆廣場的租金收入呈快速增長態(tài)勢（超過10%），近兩年出租率接近100%；上海恒隆廣場商鋪?zhàn)饨鹗杖?.13億港幣，同比增長32.8%；根悉，恒隆在引進(jìn)LV時(shí)給予的扣點(diǎn)條件為至少按營業(yè)額的10%扣點(diǎn)，視運(yùn)營情況扣點(diǎn)率在10%~25%之間。恒隆廣場·上海2001-2010年租賃物業(yè)租金收入情況數(shù)據(jù)來源：高通智庫報(bào)告港匯廣場·上海位置：虹橋路1號總建筑面積：329400m2購物中心120000m2（6層）寫字樓123800m2（51層）

服務(wù)式公寓20500m2（18層）

住宅65100m2（34層）建筑設(shè)計(jì)：美國凱里恩建筑師事務(wù)所引入與恒隆廣場相比，港匯廣場檔次略低港匯廣場·上海恒隆廣場的主力店樓層分布情況港匯廣場·上海港匯廣場·上海2000-2010年租賃物業(yè)租金收入情況數(shù)據(jù)來源：高通智庫報(bào)告港匯比恒隆廣場入住品牌檔次稍低，但自開業(yè)以來其租金穩(wěn)步增長，平均增長率超過20%；港匯廣場的商鋪?zhàn)饨?010年收入為7.26億港元，同比增長19.8%。

業(yè)態(tài)每年都在調(diào)整，逐步逐步向高檔標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。恒隆購物中心總結(jié)

恒隆商業(yè)模式：以香港物業(yè)開發(fā)銷售回籠資金，在內(nèi)地開發(fā)投資作為商業(yè)持有，獲得租金、物業(yè)增值收益，公司財(cái)務(wù)十分穩(wěn)??；

競爭核心優(yōu)勢：頂級地段、優(yōu)秀設(shè)計(jì)、精致物業(yè)、先進(jìn)管理，公司策略清晰、簡單，但更重要是執(zhí)行能力和經(jīng)驗(yàn)，這種優(yōu)勢內(nèi)地同行是沒有耐心學(xué)習(xí)和模仿的；

企業(yè)耐心：2-3年拿地洽談，3-4年開發(fā)，開業(yè)初期租金收益4%-5%，三份3年租約計(jì)9年時(shí)間商業(yè)培育，租金收益達(dá)到30%，具有足夠耐心培育優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)；

近年來租金收益穩(wěn)定，受政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)影響較??；購物中心商鋪?zhàn)饨鸾陙慝@得20%左右快速增長，增長好某省市場；招商策略：以主力品牌為重點(diǎn)帶動(dòng)其他品牌；花足夠耐心和時(shí)間與主力品牌洽談合作；

擴(kuò)：立志進(jìn)入經(jīng)濟(jì)某省市核心商圈核心地段，由于某省市機(jī)會(huì)很難得，重點(diǎn)在東北、華中、西部某省市布局，如華中武漢、長沙、，西部成都、重慶、西安，但局限于土地機(jī)會(huì)和政府洽談條件，還在伺機(jī)進(jìn)入。要求土地成本很低，平均樓面價(jià)在2-3000元左右。

針對某省市開發(fā)不同檔次，按五級（恒隆廣場）和四級（港匯廣場）進(jìn)行組合。一、恒隆地產(chǎn)及恒隆廣場二、和記黃埔及梅龍鎮(zhèn)廣場三、某著名企業(yè)泰富及某著名企業(yè)泰富廣場企業(yè)簡介一九九二年進(jìn)某省市場。目前在北京、天津、長春、大連、南京、上海、常州、青島、重慶、成都、武漢、西安、長沙、廣州、深圳、東莞、珠海、中山、江門與惠州等地均有多個(gè)項(xiàng)目正在進(jìn)行中，并會(huì)繼續(xù)考慮在內(nèi)某省市市投資。地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要發(fā)展香港及內(nèi)地豪華住宅及地標(biāo)級的商業(yè)辦公項(xiàng)目。此外，集團(tuán)在香港、內(nèi)地與巴哈持有共十二家高級酒店的擁有權(quán)。地產(chǎn)戰(zhàn)略集約產(chǎn)品，打造復(fù)合共生產(chǎn)業(yè)鏈。商業(yè)地產(chǎn)策略保留旗下商住物業(yè)內(nèi)主要的商用樓面，作為長線投資。企業(yè)情況和記黃埔2010年持有物業(yè)租金收入達(dá)到39.49億港幣，其中內(nèi)地部分收入約占16%內(nèi)地持有商業(yè)租金收入2010年，和記黃埔依靠在中國內(nèi)地的3個(gè)持有商業(yè)項(xiàng)目，獲取租金收入共計(jì)6.34億港幣。09年租金收入的顯著下降是由于四季雅苑租賃住宅業(yè)務(wù)的變賣所致。內(nèi)地發(fā)展情況城市項(xiàng)目名稱總建面積（萬平）商業(yè)面積（萬平）投資總額（億）開業(yè)日期主要業(yè)態(tài)租金水平（2011年）上海梅龍鎮(zhèn)廣場1277.581998年商業(yè)（B1-10層）辦公樓（12-37層）商鋪底層：79.8元/平/天寫字樓：10元/平/天北京東方廣場8012--2000－2001年寫字樓8幢（東方經(jīng)貿(mào)城）公寓2座（東方豪廷）商業(yè)中心：東方新天地東方君悅大酒店商鋪：40元/平/天寫字樓：16.2元/平/天重慶大都會(huì)廣場232.5201997年商業(yè)、寫字樓、酒店寫字樓：3.3元/平/天備注：梅龍鎮(zhèn)廣場租金為商圈平均租金

梅龍鎮(zhèn)廣場坐落某省市最繁華的南京西路，占地11767平方米，總建面120000平方米。由購物商場、辦公樓、和停車場組成。其中10層商場，12-37層為甲級寫字樓。mall入口百貨主入口平面圖：樓層梅龍鎮(zhèn)廣場各樓層主題B2、B3停車場B1美食廣場某省市場1F化妝品2F少女包、服飾3F淑女裝、飾品4F名牌精品專柜及珠寶、鐘表、美容院5F男裝、皮鞋、飾品6F運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、孕婦裝、童裝、玩具7F文具、家用電器、家庭用品、洗衣店、彩擴(kuò)、日本食品8F美國領(lǐng)事館簽證處9F華爾街英語、中宏保險(xiǎn)10F環(huán)藝電影城梅龍鎮(zhèn)廣場·上海東方廣場坐落某省市最繁華的/東長安街商圈，占地10萬平方米，是目前亞洲最大的商業(yè)建筑群之一。樓層各樓層主題各主題區(qū)主要經(jīng)營品牌地鐵層分為5個(gè)購物區(qū)繽紛新天地都市新天地庭院新天地寰宇新天地活力新天地首層晨曦百貨、某省市、Esprit、數(shù)碼廣場休閑品牌及珠寶首飾匯集世界各地頂級品牌為主時(shí)尚服飾和飾品擁有北京最大、種類最全的體育用品中心尊萃時(shí)光別館名表珠寶匯聚地天空大道休閑餐飲尊萃時(shí)光別館：位于東方君悅大酒店與東方新天地首層連接處天空大道：位于東方廣場平臺層，連接?xùn)|方經(jīng)貿(mào)城與東方新天地的紐帶東方廣場·北京租賃物業(yè)所屬行業(yè)類型租賃面積占比租金收益占比百貨公某省市7%2%時(shí)裝及配飾38%59%手表及珠寶7%13%餐飲25%12%娛樂及展銷13%6%銀行6%5%美容服務(wù)4%3%時(shí)裝及配飾對租賃收益貢獻(xiàn)較高；

而百貨公某省市租金收益貢獻(xiàn)最低。東方廣場·北京物業(yè)類型項(xiàng)目樓面面積（平米）2007收益（億元）2008收益（億元）2009收益（億元）2009年1-10月收益（億元）2010年1-10月收益（億元）商業(yè)東方新天地1301955.886.957.486.176.79租金增長率18.2%7.6%10%辦公東方經(jīng)貿(mào)城3095526.146.956.695.635.42酒店東方君悅大酒店1254207.367.864.5437.24.442002年-09年期間，北京東方廣場在收入及經(jīng)營利潤年復(fù)合增長率分別為14.3%及19.3%。東方廣場·北京東方新天地商鋪平均租金（元/平方米.天）租金2007年2008年2009年2010年平均租金19.3321.8624.0726.74增長率

13.08%10.13%11.09%2007-2010年間，東方天地租金平均單價(jià)年復(fù)合增長11.425%

平均租金:可出租面積單位租金；數(shù)據(jù)來源：和計(jì)黃埔年報(bào)數(shù)據(jù)來源：信托報(bào)告

大都會(huì)廣場坐落某省市最重要的商圈解放碑商圈，總建面約25萬平，包含商業(yè)、寫字樓、酒店。整個(gè)物業(yè)形態(tài)由裙樓和2個(gè)塔樓組成。裙樓1-8層為商業(yè)。一座塔樓為酒店（33層），另一為辦公（34層）。樓層大都會(huì)廣場各樓層主題租金（元/平/天）B2、B3停車場/B1鐘表、珠寶、服飾、飾品、鞋、茶葉、餐飲、飾品331F服裝、配件、珠寶、家電、內(nèi)衣、女包、飾品332F服裝、皮具、影音、皮具飾品、美發(fā)303F服飾、女包、皮具配飾204F童裝、休閑服飾、家居用品、美容護(hù)理135F運(yùn)動(dòng)休閑、保齡球館3.36F餐飲、電玩、電影城、溜冰場2.37F餐飲、美發(fā)、娛樂場所/大都會(huì)廣場·重慶一、恒隆地產(chǎn)及恒隆廣場二、和記黃埔及梅龍鎮(zhèn)廣場三、某著名企業(yè)泰富及某著名企業(yè)泰富廣場企業(yè)簡介一家多元化業(yè)務(wù)的企業(yè)，主營業(yè)務(wù)為特鋼，和鐵礦開采和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為三大主要業(yè)務(wù)。地產(chǎn)業(yè)務(wù)2010年末，房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的25%，其中中國大陸占19%，香港占6%。內(nèi)陸業(yè)務(wù)重要集中在上海、長江三角洲的某省市以某省市的神舟半島。地產(chǎn)戰(zhàn)略進(jìn)入有增長潛力某省市帶動(dòng)業(yè)務(wù)增長商業(yè)地產(chǎn)在核心地段發(fā)展地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目企業(yè)情況2007年2008年2009年2010年利潤（百萬港幣）

大陸197523524583香港534490397377資產(chǎn)（百萬港幣）

大陸

2972837455香港

1109312215截止至2010年，某著名企業(yè)內(nèi)地總利潤達(dá)到5.83億港幣，占其總收入61%，內(nèi)地總資產(chǎn)達(dá)到374億，占其總資產(chǎn)75%。開發(fā)物業(yè)面積中商業(yè)地產(chǎn)面積僅占32%。城市項(xiàng)目名稱總建面積（萬平）商業(yè)面積（萬平）主要業(yè)態(tài)租金上海某著名企業(yè)泰富廣場11.43.45商業(yè)、辦公樓寫字樓：均價(jià)8元/平/天寧波泰富廣場A座4.9

辦公樓、商業(yè)

上海華山公寓3.5

服務(wù)式住宅

上海老西門新苑第一期商場部份2.3

商鋪

隨著于2009年年底落成某省市泰富廣場出租率逐步提升，于2010年末的整體投資物業(yè)平均出租率約85%，而租金收入主要來自某省市的某著名企業(yè)泰富廣場，其出租率接近100%。城市項(xiàng)目名稱地面面積（萬平）總建面積（萬平）竣工日期主要業(yè)態(tài)所占權(quán)益上海虹口地鐵十號線四川北路站項(xiàng)目13,30053,0002011-2012辦公樓、商鋪100%上海虹口海南路十號項(xiàng)目16,40066,0002014辦公樓、商鋪100%上海陸家嘴新金融區(qū)項(xiàng)目249,400847,0002011-2012辦公樓、商鋪、酒店、住宅50%某著名企業(yè)泰富在建商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)地發(fā)展情況某著名企業(yè)泰富運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目某著名企業(yè)泰富廣場坐落某省市最繁華的南京西路，34500平米的商場和71000平米的寫字樓組成。于2000年5月建成。商業(yè)租金部分以租金扣率兩者取高。樓層某著名企業(yè)泰富廣場各樓層主題B2、B3