深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告公司地址：北京市海淀區(qū)復(fù)興路47號(hào)天行建商務(wù)大廈20層2202郵編：100036電話010）51716863資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告目錄 3 6 6 6 45 深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·聲明北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第1頁資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告聲明本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是本公司接受深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司的 深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·聲明北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第2頁深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·摘要北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第3頁深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)事宜涉及的北京三鑫晶品裝飾評(píng)估目的是為深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)事宜涉及的北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股北京三鑫晶品裝飾工程有限公司所有者權(quán)益賬面價(jià)值1,819.94深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·摘要北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第4頁），深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)評(píng)估價(jià)值，即2.北京三鑫晶品裝飾工程有限公司尚欠深圳市三鑫北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第5頁3.深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司持有會(huì)會(huì)議紀(jì)要（2025年第30次會(huì)議），深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司司持有北京三鑫晶品裝飾工程有限公司非經(jīng)營性往來款項(xiàng)債權(quán)的賬深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第6頁深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)事宜涉及的北京三鑫晶品裝飾深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第7頁住所：深圳市南山區(qū)濱海大道深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地5棟E座務(wù)（國家限定或禁止的除外依法須經(jīng)審批的深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第8頁深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第9頁121212深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第10頁內(nèi)設(shè)計(jì)、預(yù)算、施工、材料等于一體的專業(yè)化精裝公司，主要承接5A級(jí)高層建筑、商務(wù)中心別墅會(huì)所、體育場館、機(jī)場、高端酒店、金額單位：人民幣萬元深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第11頁北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第12頁-42.96%-20.85%-17.97%-24.21%-18.93%-9.02%-4.66%-3.37%-41.03%-3.28%125.38%95.09%94.67%57.55%74.96%85.04%87.55%161.24%123.64%106.78%101.66%54.68%38.49%29.72%35.2091.6953.1580.973.047.22——0.49——0.450.98——37.51%39.82%-5.77%123.83%-18.88%-16.49%-21.60%-80.40%169.84%-62.00%-384.50%-39.23%-29.16%9.35%序號(hào)主要稅種計(jì)稅依據(jù)1企業(yè)所得稅25%應(yīng)納稅所得額2增值稅13%/6%/9%按銷售商品或提供勞務(wù)的增值額3城市維護(hù)建設(shè)稅7%應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅額4教育費(fèi)附加3%應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅額5地方教育費(fèi)附加2%應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅額深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第13頁深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第14頁北京三鑫晶品裝飾工程有限公司深圳分公司近年無實(shí)質(zhì)經(jīng)營業(yè)）；含危險(xiǎn)化學(xué)品一般經(jīng)營項(xiàng)目自主經(jīng)營，許可經(jīng)營項(xiàng)目憑相證或者批準(zhǔn)文件經(jīng)營依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第15頁資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委托人和其他評(píng)估報(bào)告使因深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；評(píng)估目的是為深圳市三鑫科技發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)事宜涉及司總經(jīng)理辦公會(huì)會(huì)議紀(jì)要（2025年第30次會(huì)議）實(shí)施的。深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第16頁金額單位：人民幣萬元基準(zhǔn)日賬面價(jià)值流動(dòng)資產(chǎn)13,659.46非流動(dòng)資產(chǎn)963.79其中：固定資產(chǎn)使用權(quán)資產(chǎn)44.74長期待攤費(fèi)用9.28遞延所得稅資產(chǎn)895.1714,623.25流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)負(fù)債12,803.31凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）1,819.94本次委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)u項(xiàng)目概況內(nèi)設(shè)計(jì)、預(yù)算、施工、材料等于一體的專業(yè)化精裝公司。主要承接5A級(jí)高層建筑、商務(wù)中心別墅會(huì)所、體育場館、機(jī)場、高端酒店、u流動(dòng)資產(chǎn)深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第17頁合同資產(chǎn)是流動(dòng)資產(chǎn)的主要組成部分，賬面價(jià)值為9,741.48萬u非流動(dòng)資產(chǎn)u實(shí)物資產(chǎn)深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第18頁夠全面反映評(píng)估對(duì)象各種資產(chǎn)及負(fù)債的整體情況，有利于資產(chǎn)的清本次評(píng)估中采用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行或有效的深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第19頁）；國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第7次會(huì)議修訂）；三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第7次會(huì)議決定修改）；）；深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第20頁）；）；3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估程序》（北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第21頁4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估方法》（中評(píng)協(xié)﹝2016.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估檔案》（中）；深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第22頁深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第23頁分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評(píng)估方法?！狈ㄟx擇的其他因素?！庇眯?，選擇評(píng)估方法?！币陨显u(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估?！鄙钲谑腥慰萍紨M實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第24頁股利折現(xiàn)法是將預(yù)期股利進(jìn)行折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較上市公司比較法是指獲取并分析可比上市公司的經(jīng)營和財(cái)務(wù)數(shù)深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第25頁考慮我國資本市場存在的與被評(píng)估單位可比的同行業(yè)上市公司n資產(chǎn)基礎(chǔ)法深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第26頁重置成本法是用現(xiàn)時(shí)條件下重新購置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的被北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第27頁n收益法股利折現(xiàn)法是將預(yù)期股利進(jìn)行折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體現(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權(quán)自由深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第28頁業(yè)預(yù)期收益的量化指標(biāo)，并使用與之匹配的加權(quán)平均資本成本模型r—折現(xiàn)率深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第29頁n—明確預(yù)測期后末年北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第30頁及其他相關(guān)當(dāng)事人與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員工作配合和深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第31頁深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第32頁資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是指評(píng)估時(shí)需根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第33頁）；深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第34頁產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法對(duì)北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第35頁股東全部權(quán)益評(píng)估價(jià)值1,826.85萬元，評(píng)估增值6.91萬元，增值率金額單位：人民幣萬元增值率%AB其中：固定資產(chǎn)使用權(quán)資產(chǎn)長期待攤費(fèi)用遞延所得稅資產(chǎn)深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第36頁2.北京三鑫晶品裝飾工程有限公司屬于建筑3.相對(duì)而言，資產(chǎn)基礎(chǔ)法是從資產(chǎn)的），深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第37頁以下為在評(píng)估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非資產(chǎn)評(píng)估專中審定財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為評(píng)估對(duì)象的賬面價(jià)值并承擔(dān)引用不當(dāng)?shù)南嚓P(guān)責(zé)序號(hào)12司3深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第38頁限公司向北京三鑫晶品裝飾工程有限公司支付工程欠款人民幣7月27日起至實(shí)際付清之日止，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布向運(yùn)泰建業(yè)置業(yè)（深圳）有限公司支付工期延誤違約金人民幣2023年7月承租方）北京三鑫晶品裝飾工程有限公司與海深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第39頁(五)評(píng)估基準(zhǔn)日至資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日之序號(hào)1結(jié)2深圳市三鑫科技擬實(shí)施股權(quán)及債權(quán)置換房地產(chǎn)涉及北京三鑫晶品裝飾工程有限公司97.9119%股權(quán)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文北京亞超資產(chǎn)評(píng)估有限公司第40