荷蘭家樂(lè)福（中國(guó)）控股有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的山西悅家商業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司I 1 2 4一、委托人、被評(píng)估單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人 4二、評(píng)估目的 6三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 7 7五、評(píng)估基準(zhǔn)日 7六、評(píng)估依據(jù) 8七、評(píng)估方法 9八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 九、評(píng)估假設(shè) 十、評(píng)估結(jié)論 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 17江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司1一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估二、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)三、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估師不本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人及資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其確認(rèn)；委托托資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)依法提供資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬等資料,并保證其真實(shí)性、完整性、合法性；資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任是對(duì)該資料及其來(lái)源進(jìn)行必要的查驗(yàn)和披露，不代表對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬提供任何保證，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬進(jìn)六、資產(chǎn)評(píng)估師已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司2本摘要內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和正確江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法西悅家商業(yè)有限公司股東全部權(quán)益在評(píng)估基準(zhǔn)日21、評(píng)估目的：確定山西悅家商業(yè)有限公司股東全部權(quán)益的市-22,708.46萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值-22,708項(xiàng)目賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率%ABC=B-AD=C/A×100%流動(dòng)資產(chǎn)1273.81273.81非流動(dòng)資產(chǎn)2資產(chǎn)總計(jì)3273.81273.81流動(dòng)負(fù)債422,982.2722,982.27非流動(dòng)負(fù)債5負(fù)債總計(jì)622,982.2722,982.27凈資產(chǎn)7-22,708.46-22,708.46江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司3采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后山西悅家商業(yè)有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值為本資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論僅為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考，評(píng)估日出具的天衡專字(2025)01892估方法對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的使用要求對(duì)其進(jìn)行了分析和判斷，但對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表是否公允反映評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)狀況和當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成果、現(xiàn)金流量發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)并非元。于2025年9月30日被評(píng)估單位的流動(dòng)負(fù)債超過(guò)流動(dòng)資產(chǎn)人民幣上述事項(xiàng)或情況均表明可能存在對(duì)被評(píng)估單位持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力產(chǎn)生重大疑慮①被評(píng)估單位將繼續(xù)采取積極措施加快資金回籠、控制經(jīng)營(yíng)開(kāi)支以改善經(jīng)②被評(píng)估單位將持續(xù)與相關(guān)供應(yīng)商及其他債權(quán)人進(jìn)行積極溝通，維護(hù)和相③被評(píng)估單位之最終控股公司確認(rèn)將繼續(xù)支持被評(píng)估單位經(jīng)營(yíng)上所需的資（3）截至評(píng)估基準(zhǔn)日，被評(píng)估單位承諾無(wú)抵(質(zhì)或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等情況；同時(shí)至評(píng)估報(bào)告出具日我們也未發(fā)現(xiàn)公司存在對(duì)以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。同時(shí)提請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司4江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，西悅家商業(yè)有限公司股東全部權(quán)益在評(píng)估基準(zhǔn)日2一、委托人、被評(píng)估單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告KWUNTONG,KLN,HONG(二)被評(píng)估單位簡(jiǎn)介江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司5計(jì)與施工。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）金額單位：萬(wàn)元股東名稱認(rèn)繳出資認(rèn)繳出資比例實(shí)繳出資實(shí)繳出資比例荷蘭家樂(lè)福（中國(guó)）控股有限公司1,650.0055.00%1,650.0055.00%江蘇欣福正商貿(mào)有限公司1,350.0045.00%1,350.0045.00%合計(jì)3,000.00100.00%3,000.00100.00%項(xiàng)目2023/12/312024/12/312025/9/30流動(dòng)資產(chǎn)402.03305.51273.81非流動(dòng)資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)402.03305.51273.81流動(dòng)負(fù)債23,007.4622,989.2022,982.27非流動(dòng)負(fù)債負(fù)債合計(jì)23,007.4622,989.2022,982.27所有者權(quán)益合計(jì)-22,605.43-22,683.69-22,708.46江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司6項(xiàng)目2023年2024年2025年1-9月一、營(yíng)業(yè)收入-1.57減：營(yíng)業(yè)成本0.04營(yíng)業(yè)稅金及附加0.000.00銷售費(fèi)用-251.40-0.91管理費(fèi)用-8.230.54研發(fā)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用605.050.020.02加：其他收益信用減值損失0.57-40.12-1.71資產(chǎn)減值損失-49.64-22.50資產(chǎn)處置收益二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-344.89-91.48-24.77加：營(yíng)業(yè)外收入-8.1813.22減：營(yíng)業(yè)外支出62.66三、利潤(rùn)總額-415.73-78.26-24.77減：所得稅費(fèi)用四、凈利潤(rùn)-415.73-78.26-24.77荷蘭家樂(lè)福（中國(guó)）控股有限公司為被評(píng)估單位山西悅家商業(yè)有(三)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司7項(xiàng)目賬面價(jià)值(萬(wàn)元)流動(dòng)資產(chǎn)273.81非流動(dòng)資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)273.81流動(dòng)負(fù)債22,982.27非流動(dòng)負(fù)債負(fù)債總計(jì)22,982.27凈資產(chǎn)-22,708.46企業(yè)未申報(bào)表外資產(chǎn)，評(píng)估人員核實(shí)后亦未發(fā)現(xiàn)需納入評(píng)估范圍的表外資江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司8）；11、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—利用專家工作及相關(guān)報(bào)告》（中評(píng)協(xié)[2017]35號(hào)）；江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司9）；3、《資產(chǎn)評(píng)估專家指引第8號(hào)——資產(chǎn)評(píng)估中的核查驗(yàn)證》(中評(píng)協(xié)江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的4、其他流動(dòng)資產(chǎn)：為待抵扣稅款。評(píng)估人員江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司4、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債：評(píng)估人員查5、其他流動(dòng)負(fù)債：評(píng)估人員查閱了相關(guān)合同、憑證，核實(shí)了費(fèi)用的預(yù)提依估基準(zhǔn)日等評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，以及各方的權(quán)利、義務(wù)等達(dá)成一致，并與委托接受委托后，項(xiàng)目組根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)以及時(shí)間計(jì)劃，擬定了具體的評(píng)估工作方案，組建評(píng)估團(tuán)隊(duì)。同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要擬定評(píng)估所及的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的清查核實(shí)，對(duì)被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)管理狀況等進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員指導(dǎo)被評(píng)估單位的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表”及其填寫(xiě)要求、資料清單等，對(duì)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確地填報(bào)，同時(shí)收集準(zhǔn)備資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員通過(guò)查閱有關(guān)資料，了解納入評(píng)估范圍的具體資產(chǎn)的詳細(xì)狀況，然后仔細(xì)審查各類“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表”，檢查有無(wú)填項(xiàng)不全、錯(cuò)填、資產(chǎn)項(xiàng)目不明確等情況，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，檢查“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表”有無(wú)漏項(xiàng)等，同時(shí)反饋給被評(píng)估單位對(duì)“資根據(jù)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量和分布狀況，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在被評(píng)估單位相關(guān)人員的配合下，按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件資料進(jìn)行查資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員為了充分了解被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)管理狀況及其面臨的風(fēng)(1)被評(píng)估單位的歷史沿革、主要股東及持股比例、必要的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行了評(píng)估資料收集，包括直接從市場(chǎng)等渠道獨(dú)立獲取的資料，從委托人等相關(guān)當(dāng)事方獲取的資料，以及從政府部門(mén)、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門(mén)獲取的資料，并對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員針對(duì)各類資產(chǎn)的具體情況，根據(jù)選用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成了初步評(píng)估結(jié)論。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)各類資產(chǎn)評(píng)估初步結(jié)論進(jìn)行匯總，撰寫(xiě)并形成資產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人完成資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告初稿提交簽字人復(fù)核，形成初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在內(nèi)部審核完成后，與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當(dāng)事人就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通，根據(jù)反饋意見(jiàn)進(jìn)行獨(dú)立分析并合理修改江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司2、假設(shè)在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的4、針對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的實(shí)際狀況，假設(shè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)，納入6、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位的管理層是負(fù)9、被評(píng)估單位及相關(guān)責(zé)任方提供的有關(guān)本次評(píng)估10、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位采用的會(huì)計(jì)政策和編寫(xiě)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時(shí)，簽名資產(chǎn)評(píng)估師及本評(píng)估機(jī)構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條-22,708.46萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值-22,708江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司項(xiàng)目賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率%ABC=B-AD=C/A×100%流動(dòng)資產(chǎn)1273.81273.81非流動(dòng)資產(chǎn)2資產(chǎn)總計(jì)3273.81273.81流動(dòng)負(fù)債422,982.2722,982.27非流動(dòng)負(fù)債5負(fù)債總計(jì)622,982.2722,982.27凈資產(chǎn)7-22,708.46-22,708.46采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后山西悅家商業(yè)有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值為本資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論僅為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考，評(píng)估以下為在評(píng)估過(guò)程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)出具的天衡專字(2025)01892方法對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的使用要求對(duì)其進(jìn)行了分析和判斷，但對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表是否公允反映評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)狀況和當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成果、現(xiàn)金流量發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)并非資(二)截至2025年9月30日止，被評(píng)估單位累計(jì)虧損為人民幣257,084,597.28元。于2025年9月30日被評(píng)估單位的流動(dòng)負(fù)債超過(guò)流動(dòng)資產(chǎn)人民幣上述事項(xiàng)或情況均表明可能存在對(duì)被評(píng)估單位持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力產(chǎn)生重大疑慮①被評(píng)估單位將繼續(xù)采取積極措施加快資金回籠、控制經(jīng)營(yíng)開(kāi)支以改善經(jīng)②被評(píng)估單位將持續(xù)與相關(guān)供應(yīng)商及其他債權(quán)人進(jìn)行積極溝通，維護(hù)和相③被評(píng)估單位之最終控股公司確認(rèn)將繼續(xù)支持被評(píng)估單位經(jīng)營(yíng)上所需的資江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司(三)截至評(píng)估基準(zhǔn)日，被評(píng)估單位承諾無(wú)抵(質(zhì))押、對(duì)外擔(dān)保、保證及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等情況；同時(shí)至評(píng)估報(bào)告出具日我們也未發(fā)現(xiàn)公