本報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值中廣信評(píng)報(bào)字[2025]第152號(hào)(共一冊(cè)，第一冊(cè))廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司二○二五年十一月十九日中廣信評(píng)約字[2025]第131號(hào)法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中廣信評(píng)報(bào)字[2025]第152號(hào)及的位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值110,433,500.00元2025年11月19日廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司陸順勇(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)正式會(huì)員編號(hào)：44190103正式會(huì)員編號(hào)：44200227(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年11月25日ICP備案號(hào)京ICP備2020034749號(hào)廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第1頁廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估師聲明 2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 3 5 6 6 9 9 9 十二、特別事項(xiàng)說明 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說明 23十四、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 23 廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的 位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第2頁資產(chǎn)評(píng)估師聲明一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。三、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、購買方、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。四、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政客觀、公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。六、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。八、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬的真實(shí)性做任何形式的保證。九、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估目的：根據(jù)廣州工控科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司《工控科產(chǎn)2025年第16次辦位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。評(píng)估對(duì)象與范圍：本次評(píng)估對(duì)象為萬力地產(chǎn)位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值；本次評(píng)估范圍是萬力地產(chǎn)位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)，建筑面積共計(jì)4485.0223m2,賬面價(jià)值(不含稅)合計(jì)10,197.15萬元。評(píng)估基準(zhǔn)日：2025年6月30日。協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的 位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第4頁房、2301房共三層物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣11,043.35萬元(大寫：人民幣壹億壹仟零肆拾叁萬叁仟伍佰元整)(含增值稅，增值稅稅率為9%),比其賬面價(jià)值(不含增值稅)10,197.15萬元，增值846.20萬元，增值率為8.30%。(詳見評(píng)估明細(xì)表)。期為2025年6月30日起至2026年6月29日。1、本次評(píng)估時(shí)，評(píng)估專業(yè)人員視察了建(構(gòu))筑物的外貌，在可能的情況下勘察了量。已取得產(chǎn)權(quán)證的建(構(gòu))筑物建筑面積或土地面積計(jì)算依據(jù)來源于產(chǎn)權(quán)證件記載，2、評(píng)估對(duì)象均已辦理抵押登記，根據(jù)萬力地產(chǎn)介紹：評(píng)估對(duì)象3層辦公在落實(shí)轉(zhuǎn)讓出售前30天發(fā)函告知交行，由交行配合解除出售物業(yè)的抵押手續(xù)。廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第5頁廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的 位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值序，對(duì)擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)在2025年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。(一)委托人暨產(chǎn)權(quán)持有單位住所：廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)大院自編7棟自編213之一注冊(cè)資本：55115萬元人民幣企業(yè)類型：有限責(zé)任公司(法人獨(dú)資)法律法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目不得經(jīng)營(yíng));房地產(chǎn)投資(不含許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，法律法規(guī)禁止經(jīng)廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的 位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第6頁營(yíng)的項(xiàng)目不得經(jīng)營(yíng));投資、開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理物流設(shè)施；工程項(xiàng)目管理服務(wù)(二)委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位關(guān)系委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位為同一單位。(三)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人本評(píng)估報(bào)告的使用人為委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位、購買方和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用人。除此之外，資產(chǎn)評(píng)估委托合同無約定其他評(píng)估報(bào)告使用人。除國(guó)家法律、法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能成為本評(píng)估報(bào)告使用人。根據(jù)廣州工控科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司《工控科產(chǎn)2025年第16次辦公會(huì)議紀(jì)要》、《工控科產(chǎn)黨委2025年第16次會(huì)議紀(jì)要》,萬力地產(chǎn)擬將工控科創(chuàng)大廈21-23樓三層物業(yè)出售給廣州廣日股份有限公司，需確定工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，該經(jīng)濟(jì)行為已經(jīng)廣州工控科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司總辦會(huì)批準(zhǔn)。根據(jù)上述經(jīng)濟(jì)行為，本次評(píng)估目的為：萬力地產(chǎn)擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)，需對(duì)位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。四、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍(一)評(píng)估對(duì)象本次評(píng)估對(duì)象為萬力地產(chǎn)位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值。(二)評(píng)估范圍本次評(píng)估范圍是萬力地產(chǎn)位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)，建筑面積共計(jì)4485.0223m2,會(huì)計(jì)核算在投資性房地產(chǎn)科目，按照公允價(jià)值模式計(jì)量。未經(jīng)專項(xiàng)審計(jì)的賬面原值9,518.97萬元(成本),公允價(jià)值變動(dòng)損益678.18萬元，賬面價(jià)值(不含稅)合計(jì)10,197.15萬元，詳細(xì)如下：廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第7頁位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值(萬元)1海珠區(qū)金沙路9號(hào)2101房2海珠區(qū)金沙路9號(hào)2201房3海珠區(qū)金沙路9號(hào)2301房評(píng)估對(duì)象位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)，已辦理粵(2023)廣州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第00108602號(hào)、粵(2023)廣州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第00108603號(hào)、粵(2023)廣州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第00108605號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》,證載權(quán)屬人為廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司，共有情況為市場(chǎng)化商品房，用途為房屋：辦公，共有宗地面積8649.24m2,房屋建筑面積合計(jì)4485.0223m2,已征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，使用年限50年，從2017年3月29日起，至2067年3月28日止。2、實(shí)物狀況評(píng)估對(duì)象位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑物外裝修主要以玻璃墻為主，室內(nèi)裝修情況為精裝修，所在樓宇配置有3部高層電梯，水電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等，配套設(shè)施較齊全，維護(hù)保養(yǎng)情況良好，設(shè)有地下停車場(chǎng)。3、區(qū)位狀況評(píng)估對(duì)象位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)，周邊有建設(shè)銀行、光大銀行，凱德樂峰廣4、他項(xiàng)權(quán)利狀況(1)評(píng)估對(duì)象目前已出租萬力地產(chǎn)與廣州廣日股份有限公司(下稱：廣日股份)簽訂了《物業(yè)租賃合同》及元(含稅，稅率9%),詳細(xì)情況見下表：廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第8頁含稅月租金(元)租期內(nèi)含稅租金總額(元)2023/9/1至2024/8/312024/9/1至2025/8/312025/9/1至2026/8/312026/9/1至2027/8/312027/9/1至2028/8/312028/9/1至2029/8/31工控穗東與廣州數(shù)界溯源文化傳播有限公司(下稱：溯源文化)簽訂了《物業(yè)租賃合同》。根據(jù)協(xié)議，溯源文化租賃工控科創(chuàng)大廈21層用于辦公，租賃期限從2024年11月1日起至2030年10月31日止，免租期自2024年12月1日至2025年4月30日，6年租金總額共853.8621萬元(含稅，稅率9%),詳細(xì)情況見下表：含稅月租金(元)租期內(nèi)含稅租金總額(元)2025/5/1至2025/10/312025/11/1至2026/10/312026/11/1至2028/10/312028/11/1至2030/10/31萬力地產(chǎn)經(jīng)與廣日股份初步溝通，廣日股份有意向購買工控科產(chǎn)大廈21-23樓三層物業(yè)，受讓后終止租約。萬力地產(chǎn)經(jīng)與溯源文化溝通，溯源文化確定放棄優(yōu)先購買21層物業(yè)權(quán)利，同意該物業(yè)“帶租轉(zhuǎn)讓”。物業(yè)交易過戶后，三方將簽訂權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，租約仍然續(xù)存。(2)評(píng)估對(duì)象已全部抵押為開發(fā)建設(shè)工控科創(chuàng)大廈，萬力地產(chǎn)向交通銀行海珠支行(以下簡(jiǎn)稱，交行)申請(qǐng)了項(xiàng)目貸款，并以大廈全部物業(yè)作為抵押。根據(jù)已簽訂的貸款及抵押擔(dān)保合同約定，以及交行業(yè)務(wù)的溝通反饋：在落實(shí)轉(zhuǎn)讓出售前30天發(fā)函告知交行，由交行配合解除出售物業(yè)的抵押手續(xù)。5、出售方式根據(jù)《工控科產(chǎn)關(guān)于科創(chuàng)大廈21-23樓三層物業(yè)擬出售給廣日股份的請(qǐng)示》顯示，萬力地產(chǎn)擬將工控科創(chuàng)大廈21-23樓三層物業(yè)以非公開協(xié)議方式出售給廣州廣日股份有限公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格不低于經(jīng)備案的評(píng)估結(jié)果。6、法律屬性廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第9頁 位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(三)引用其他機(jī)構(gòu)出具報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)未引用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告。(一)價(jià)值類型的定義(二)本次評(píng)估的價(jià)值類型六、評(píng)估基準(zhǔn)日(一)根據(jù)委托人要求，本次評(píng)估的基準(zhǔn)日為2025年6月30日。(二)評(píng)估基準(zhǔn)日是委托人擇定的。(三)本次資產(chǎn)評(píng)估工作中，資產(chǎn)評(píng)估范圍的界定、評(píng)估價(jià)值的確定、評(píng)估參數(shù)的七、評(píng)估依據(jù)(一)行為依據(jù)廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第10頁 位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(二)法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常2、《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議通過);(1)《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過);(2)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(1991年11月16日國(guó)務(wù)院令第91號(hào)發(fā)布，2020年11月29日國(guó)務(wù)院令第732號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修訂);(3)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》(1992年7月18日國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資辦發(fā)[1992]36號(hào));(4)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(2003年5月13日國(guó)務(wù)院令第378號(hào)發(fā)布，2019年3月2日國(guó)務(wù)院令第709號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂);(5)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部<關(guān)于改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式、加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理工作的意見>》(2001年12月31日國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā)[2001]102號(hào));(6)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問題的規(guī)定》(2001年12月31日財(cái)政部令第14號(hào));(7)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(2005年8月25日國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)令第12號(hào));(8)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》(2006年12月12日國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)國(guó)資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào));(9)《關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》(2009年9月11日國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)國(guó)資產(chǎn)權(quán)[2009]941號(hào));(10)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(2016年6月24日國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、財(cái)政部令第32號(hào));(11)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案管理辦法》(2001年財(cái)企(2001)802號(hào))及財(cái)政部關(guān)于《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案管理辦法》的補(bǔ)充通知(2017年財(cái)資(2017)70號(hào));(12)廣州市國(guó)資委關(guān)于印發(fā)《廣州市國(guó)資委監(jiān)管企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》的通知(穗國(guó)資產(chǎn)權(quán)〔2021〕15號(hào))。廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第11頁 位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(1)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修正);(1)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(2017年11月19日《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例>的決定》第二次修訂);(2)《中華人民共和國(guó)印花稅法》(2021年6月10日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常(3)《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào))。(三)準(zhǔn)則依據(jù)1、資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則(1)《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資[2017]43號(hào));2、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則(1)《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)(2017)30號(hào));(2)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)(2017)33號(hào));(3)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)(2018)36號(hào));(4)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)(2019)35號(hào));(5)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)(2018)35號(hào));(6)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)(2018)37號(hào));(7)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)(2017)38號(hào));3、資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(1)《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)(2017)47號(hào));(2)《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)(2017)48號(hào));4、資產(chǎn)評(píng)估指南(1)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)(2017)42號(hào));(2)《評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)(2017)46號(hào));5、其他行業(yè)準(zhǔn)則依據(jù) (四)產(chǎn)權(quán)依據(jù)(五)取價(jià)依據(jù)(六)參考資料及其它1、《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》;3、資產(chǎn)評(píng)估專家指引(1)《資產(chǎn)評(píng)估專家指引第8號(hào)——資產(chǎn)評(píng)估中的核查驗(yàn)證》(中評(píng)協(xié)(2019)39(一)資產(chǎn)評(píng)估的基本方法生方法。2、收益法評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。收益法適用的評(píng)估對(duì)象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第13頁 位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告3、成本法評(píng)估對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的評(píng)估對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。(二)評(píng)估方法的選擇益法、成本法等三種評(píng)估方法的適用性進(jìn)行了分析判斷(對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法的分析判斷情況見下段論述),并采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估委估資產(chǎn)的價(jià)值。1、市場(chǎng)法適用性分析1)存在一個(gè)充分發(fā)展且活躍的二手交易市場(chǎng)；2)市場(chǎng)上存在相同或類似的參照物，或存在著足夠的交易案例；2、收益法適用性分析1)資產(chǎn)購買者的購買價(jià)格不會(huì)超過資產(chǎn)未來預(yù)期收益折算成的現(xiàn)值；2)被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；3)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量；4)被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的 位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告本次評(píng)估對(duì)象位于廣州市海珠區(qū)，區(qū)域市場(chǎng)同類物業(yè)租賃交易活躍，可獲取評(píng)估對(duì)象出租的市場(chǎng)收益數(shù)據(jù)，故適宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估。3、成本法適用分析本次評(píng)估對(duì)象為辦公用途房地產(chǎn)，利用成本法通過各成本因素加和方式求得的結(jié)果較難體現(xiàn)客觀市場(chǎng)價(jià)值，故不采用成本法進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)上述綜合分析，本次對(duì)委估資產(chǎn)采用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行評(píng)估。(三)市場(chǎng)法的具體應(yīng)用市場(chǎng)法即在同一供求圈內(nèi)選取三個(gè)以上與評(píng)估對(duì)象條件相似的成交案例并與之比較，對(duì)案例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況因素修正，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)格。式中：P---待估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值PI---可比交易案例價(jià)格C---區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)D---實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)(四)收益法的具體應(yīng)用收益法是在求取評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到評(píng)估基準(zhǔn)日上的現(xiàn)值，求其之和來確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種評(píng)估方法。收益法計(jì)算公式為：公式：其中：V—表示評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的收益價(jià)格，即市場(chǎng)價(jià)格；a1、a2—表示租期內(nèi)、外凈收益；t—表示租約期年限；n—表示房地產(chǎn)的收益年限；s—表示租期外收益增長(zhǎng)率。廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第15頁廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的 位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(五)大宗交易折扣涉及多樓層及大面積交易，達(dá)到大宗交易的標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員于2025年7月15日至2025年11月19日對(duì)評(píng)估對(duì)象實(shí)施了評(píng)估，主(一)接受委托(二)制定評(píng)估計(jì)劃根據(jù)本評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)、規(guī)模和復(fù)雜程度，編制合理的資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃(三)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及收集資料評(píng)估專業(yè)人員于2025年7月16日對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，在產(chǎn)權(quán)持有單位開展(1)指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)提(2)審查和完善企業(yè)提供的資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)申報(bào)表廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第16頁廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的 位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估專業(yè)人員通過查閱有關(guān)資料，了解涉及評(píng)估范圍內(nèi)具體對(duì)象的詳細(xì)狀況。然后，審查資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表，檢查有無填列不全、資產(chǎn)項(xiàng)目不明確現(xiàn)象，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，檢查資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表有無漏項(xiàng)等，根據(jù)調(diào)查核實(shí)的資料，對(duì)評(píng)估明細(xì)表進(jìn)行完善。(3)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表，評(píng)估專業(yè)人員對(duì)申報(bào)的資產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地核驗(yàn)。(4)補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表(5)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證明文件資料對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)權(quán)屬資料不完善、權(quán)屬資料不清晰的情況，提請(qǐng)產(chǎn)權(quán)持有單位核實(shí)。(四)收集分析市場(chǎng)信息等評(píng)估資料根據(jù)委托評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，結(jié)合評(píng)估方法，通過多種途徑收集工程造價(jià)信息等評(píng)估依據(jù)，以保證評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量。(五)評(píng)定估算、匯總評(píng)估專業(yè)人員對(duì)評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行分析估算，得出市場(chǎng)法和收益法的評(píng)估結(jié)果。本評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人匯總、分析評(píng)估結(jié)果和評(píng)估說明，在此基礎(chǔ)上，按照有關(guān)規(guī)定要求，最終撰寫評(píng)估報(bào)告和評(píng)估說明送交內(nèi)部審核。(六)內(nèi)部審核和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和公司內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在內(nèi)部審核完成后，與委托人或者委托人許可的其他相關(guān)當(dāng)事方就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通，根據(jù)反饋意見進(jìn)行合理修改后，由法定代表人簽發(fā)，最終完成正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提交委托人。(一)基本假設(shè)1、交易假設(shè)：假設(shè)所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評(píng)估師根據(jù)待估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估。2、公開市場(chǎng)假設(shè)：公開市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及資產(chǎn)在這樣的廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的 位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第17頁市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是一個(gè)有自愿的買者和賣者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制的或不受限制的條件下進(jìn)行的。3、繼續(xù)使用假設(shè)：是指資產(chǎn)在一定市場(chǎng)條件、工作環(huán)境和利用方式下繼續(xù)使用，包括按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用或者轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，原地繼續(xù)使用或者移地繼續(xù)使用。(1)現(xiàn)有用途假設(shè)是指假設(shè)資產(chǎn)將按當(dāng)前的使用用途持續(xù)使用。(2)改變用途假設(shè)是指假設(shè)資產(chǎn)將不再按當(dāng)前用途使用，而是改變?yōu)槠渌猛境掷m(xù)使用。(3)原地使用假設(shè)是指假設(shè)資產(chǎn)將保持在原所在地或者原安裝地持續(xù)使用。(4)移地使用假設(shè)是指假設(shè)資產(chǎn)不在原所在地或者原安裝地繼續(xù)使用，而是改變使用地點(diǎn)在其他地方繼續(xù)使用。本次評(píng)估采用現(xiàn)有用途假設(shè)和原地使用假設(shè)。(二)一般性假設(shè)1、法律法規(guī)政策穩(wěn)定假設(shè)：國(guó)家對(duì)產(chǎn)權(quán)持有單位所處行業(yè)的有關(guān)法律法規(guī)和政策在預(yù)期無重大變化；2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定假設(shè)：是假定評(píng)估基準(zhǔn)日后國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無重大變化；3、經(jīng)濟(jì)政策無重大變化假設(shè)：是假定國(guó)家有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化；4、無不利影響假設(shè)：是假定無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對(duì)產(chǎn)權(quán)持有單位及其委估資產(chǎn)造成重大不利影響；5、無瑕疵假設(shè)：是假定委估資產(chǎn)無權(quán)屬瑕疵事項(xiàng)，或存在的權(quán)屬瑕疵事項(xiàng)已全部揭(三)特殊性假設(shè)(1)假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及資產(chǎn)的購置、取得等過程均符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定；(2)除已披露情況外，企業(yè)所擁有的資產(chǎn)按目前的或既定用途、目的和使用的方式、規(guī)模、頻率繼續(xù)使用；(3)除已披露情況外，企業(yè)所擁有的資產(chǎn)不存在訴訟查封等情況；(4)企業(yè)所擁有的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，為產(chǎn)權(quán)持有單位所有，不涉及任何留置權(quán)、地役權(quán)，沒有受侵犯或無其他負(fù)擔(dān)性限制，沒有可能存在未支付購置款等連帶負(fù)債及評(píng)估范廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第18頁廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的 圍以外的法律問題；(5)除被告知或披露的情況以外，評(píng)估對(duì)象無影響其持續(xù)使用的重大技術(shù)故障，該等資產(chǎn)中不存在對(duì)其價(jià)值有不利影響物質(zhì)，該等資產(chǎn)所在地?zé)o危險(xiǎn)物及其他有害環(huán)境條件對(duì)該等資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生不利影響。(6)假設(shè)評(píng)估對(duì)象的使用合法合規(guī)。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，認(rèn)定上述假設(shè)條件在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)論的責(zé)任。(一)評(píng)估結(jié)果1、市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果通過市場(chǎng)法測(cè)算萬力地產(chǎn)擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)的含稅(稅率9%)市場(chǎng)價(jià)值為人民幣11,043.35萬元。2、收益法評(píng)估結(jié)果通過收益法測(cè)算萬力地產(chǎn)擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)的含稅(稅率9%)市場(chǎng)(二)評(píng)估結(jié)果分析通過市場(chǎng)法測(cè)算出委估資產(chǎn)含稅市場(chǎng)價(jià)值為11,043.35萬元；通過收益法測(cè)算出委估資產(chǎn)含稅市場(chǎng)價(jià)值為8,629.27萬元。經(jīng)過對(duì)比，市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果與收益法評(píng)估結(jié)果相差2,414.08萬元，差異比例27.98%。差異的原因主要是：收益法受房地產(chǎn)發(fā)展階段及發(fā)展預(yù)期的不確定性因素影響更為明顯，同時(shí)廣州市辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)目前以轉(zhuǎn)讓為獲利的主要手段，持有成本相對(duì)較高，特別是辦公市場(chǎng)租金回報(bào)率相對(duì)較低，收益年限短，受目前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不利影響，現(xiàn)狀空置率存有逐年提高現(xiàn)象，租售比例不合理等，未來持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力及收益和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)存在較大的不確定性，收益法測(cè)算所得結(jié)果未能反映實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格；而市場(chǎng)法是選取市場(chǎng)同類物業(yè)掛牌案例進(jìn)行比對(duì)修正得出結(jié)論，這種方法更能直接反映客觀市場(chǎng)價(jià)格水平。經(jīng)綜合分析，評(píng)估人員認(rèn)為以市場(chǎng)法得出的評(píng)估值更能科學(xué)合理地反映房地產(chǎn)的市 位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(三)最終評(píng)估結(jié)論于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)在評(píng)估基準(zhǔn)日2025年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，本次評(píng)估的最終評(píng)估結(jié)論根據(jù)以上評(píng)估工于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣11,043.35萬元(大寫：人民幣壹億壹仟零肆拾叁萬叁仟伍佰元整)(含增值稅，增值稅稅率為9%)(未扣除產(chǎn)權(quán)持有人在交易過程中應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)),比其賬面價(jià)值(不含增值稅)10,197.15萬元，增值846.20萬元，增值率為8.30%。(詳見評(píng)估明細(xì)表)。元)(不含稅)評(píng)估值(萬元)(含稅)(萬元)1231、賬面價(jià)值為不含稅歷史成本價(jià)格，而評(píng)估值是含增值稅的市場(chǎng)價(jià)值(增值稅率9%),因此產(chǎn)生的稅賦差異導(dǎo)致評(píng)估增值。委估資產(chǎn)不含稅評(píng)估價(jià)值合計(jì)為10,131.52萬元，比其賬面價(jià)值(不含增值稅)10,197.15萬元，減值65.63萬元，減值率為0.64%。2、評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r、供需狀況和城市規(guī)劃的調(diào)整估價(jià)值合計(jì)為10,131.52萬元，比其賬面價(jià)值(不含增值稅)10,197.15萬元，減值65.63萬廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的 位于廣州市海珠區(qū)金沙路9號(hào)工控科創(chuàng)大廈2101房、2201房、2301房共三層物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第20頁元，減值率為0.64%。(四)評(píng)估結(jié)論使用有效期2025年6月30日起至2026年6月29日止。十二、特別事項(xiàng)說明(一)引用其他機(jī)構(gòu)出具報(bào)告結(jié)論的情況(二)權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形(三)評(píng)估程序受到限制的情形(四)評(píng)估資料不完整的情形(五)評(píng)估基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)(六)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)象的關(guān)系1、評(píng)估對(duì)象已出租。萬力地產(chǎn)與廣州廣日股份有限公司(下稱：廣日股份)簽訂了控科創(chuàng)大廈22、23層用于辦公，租賃期限從2023年9月1日起至2029年8月31日止，6年租金總額共2,471.745萬元(含稅),詳細(xì)情況見下表：含稅月租金(元)租期內(nèi)含稅租金總額(元)2023/9/1至2024/8/312024/9/1至2025/8/312025/9/1至2026/8/31廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第21頁含稅月租金(元)租期內(nèi)含稅租金總額(元)2026/9/1至2027/8/312027/9/1至2028/8/312028/9/1至2029/8/31工控穗東與廣州數(shù)界溯源文化傳播有限公司(下稱：溯源文化)簽訂了《物業(yè)租賃日起至2030年10月31日止，免租期自2024年12月1日至2025年4月30日，6年租金總額共853.8621萬元(含稅),詳細(xì)情況見下表：含稅月租金(元)租期內(nèi)含稅租金總額(元)2025/5/1至2025/10/312025/11/1至2026/10/312026/11/1至2028/10/312028/11/1至2030/10/31萬力地產(chǎn)經(jīng)與廣日股份初步溝通，廣日股份有意向購買工控科產(chǎn)大廈21-23樓三層2、評(píng)估對(duì)象均已辦理抵押登記，根據(jù)萬力地產(chǎn)介紹：評(píng)估對(duì)象3層辦公在落實(shí)轉(zhuǎn)讓出售前30天發(fā)函告知交行，由交行配合解除出售物業(yè)的抵押手續(xù)。除上述情況外，無其他擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)。(七)評(píng)估基準(zhǔn)日至資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日之間可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的事項(xiàng)(八)本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形(九)其他需要說明的事項(xiàng)廣州萬力集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司擬以非公開協(xié)議方式出售物業(yè)所涉及的廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第22頁 出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。2、本次評(píng)估時(shí)，評(píng)估專業(yè)人員視察了建(構(gòu))筑物的外貌，在可能的情況下勘察了其內(nèi)部，并獲得了評(píng)估所需的資料，但未作結(jié)構(gòu)測(cè)試和設(shè)施檢驗(yàn)；對(duì)隱蔽工程，由于資產(chǎn)的特殊性，評(píng)估專業(yè)人員僅能通過向產(chǎn)權(quán)持有單位工作人員了解其使用情況等替代程序進(jìn)行勘察，評(píng)估時(shí)所依據(jù)的數(shù)據(jù)資料由委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位提供，其合法性、真實(shí)性、完整性由委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位負(fù)責(zé)，評(píng)估專業(yè)人員沒有也無法對(duì)上述資產(chǎn)進(jìn)行丈量。已取得產(chǎn)權(quán)證的建(構(gòu))筑物建筑面積或土地面積計(jì)算依據(jù)來源于產(chǎn)權(quán)證件記載，若在本報(bào)告提出日后取得相關(guān)面積測(cè)繪數(shù)據(jù)與本次評(píng)估時(shí)所依據(jù)的建筑面積數(shù)有出入，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整評(píng)估結(jié)果。3、本評(píng)估結(jié)論以委托人提供的有關(guān)權(quán)屬證明材料為依據(jù)。根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》,評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)僅對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意