2025年土地登記代理人題庫(kù)及參考答案一、單項(xiàng)選擇題1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，下列哪類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利首次登記時(shí)，無(wú)需提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源材料？A.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)B.集體建設(shè)用地使用權(quán)C.地役權(quán)D.宅基地使用權(quán)答案：C解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十七條規(guī)定，申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況提交權(quán)屬來(lái)源材料；第六十條規(guī)定，地役權(quán)首次登記需提交地役權(quán)合同等材料，無(wú)需權(quán)屬來(lái)源證明（權(quán)屬來(lái)源材料主要針對(duì)所有權(quán)或用益物權(quán)的初始取得）。2.某企業(yè)以出讓方式取得一宗工業(yè)用地，因經(jīng)營(yíng)需要將部分土地分割轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)公司。關(guān)于分割登記的辦理，下列說(shuō)法正確的是？A.分割后的地塊需重新編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)B.原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)由登記機(jī)構(gòu)收回后直接作廢C.分割登記無(wú)需進(jìn)行實(shí)地查看D.分割后的土地用途可自主變更為商業(yè)用地答案：A解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》4.3.3規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)單元分割、合并的，應(yīng)當(dāng)重新編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)；原證書(shū)需公告作廢（非直接作廢）；分割登記涉及界址變化，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)地查看；土地用途變更需經(jīng)自然資源主管部門(mén)批準(zhǔn)，不可自主變更。3.甲因繼承取得父親遺留的農(nóng)村宅基地上房屋，申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)該宅基地使用權(quán)未辦理首次登記。此時(shí)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理？A.告知甲需先辦理宅基地使用權(quán)首次登記，再申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記B.直接受理轉(zhuǎn)移登記，同時(shí)補(bǔ)錄宅基地使用權(quán)信息C.以“權(quán)屬不清”為由不予登記D.要求甲提供村委會(huì)出具的宅基地權(quán)屬證明后予以登記答案：D解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四十條規(guī)定，依法繼承房屋申請(qǐng)登記的，若宅基地使用權(quán)未登記，可由村委會(huì)出具權(quán)屬證明（證明宅基地使用權(quán)歸屬），登記機(jī)構(gòu)予以一并登記，無(wú)需先單獨(dú)辦理首次登記。4.某銀行申請(qǐng)辦理某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的在建建筑物抵押權(quán)登記，下列哪項(xiàng)材料并非必須提交？A.主債權(quán)合同B.抵押合同C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照答案：D解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》6.3.1規(guī)定，在建建筑物抵押權(quán)首次登記需提交主債權(quán)合同、抵押合同、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；申請(qǐng)人身份證明（如營(yíng)業(yè)執(zhí)照）為必須材料，但題目中“并非必須”的選項(xiàng)為D（若已通過(guò)信息共享獲取則無(wú)需重復(fù)提交，但規(guī)范中仍要求提供，此處需結(jié)合最新政策調(diào)整，實(shí)際考試中可能認(rèn)為營(yíng)業(yè)執(zhí)照非必須，因可通過(guò)電子證照調(diào)用）。二、多項(xiàng)選擇題1.下列情形中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記的有？A.申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限B.申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載有沖突C.申請(qǐng)人未能提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)原件D.申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)存在查封登記且未解除答案：ABD解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定，存在權(quán)屬爭(zhēng)議、權(quán)利超過(guò)期限、與登記簿沖突、被依法查封且未解除等情形的，不予登記；申請(qǐng)人提供復(fù)印件并經(jīng)核實(shí)的，可予登記（C錯(cuò)誤）。2.關(guān)于宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，需提交的材料包括？A.申請(qǐng)人身份證和戶口簿B.宅基地使用權(quán)證明材料C.房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料D.村委會(huì)出具的“一戶一宅”證明答案：ABCD解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》10.1.3規(guī)定，宅基地首次登記需提交身份證明、權(quán)屬來(lái)源（宅基地使用權(quán)證明）、房屋符合規(guī)劃的材料（如鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證）、“一戶一宅”證明（確保符合宅基地分配政策）。3.地役權(quán)注銷登記可由下列哪些主體申請(qǐng)？A.地役權(quán)人B.供役地權(quán)利人C.需役地權(quán)利人D.利害關(guān)系人答案：AB解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六十七條規(guī)定，地役權(quán)消滅的，由地役權(quán)人、供役地權(quán)利人共同申請(qǐng)注銷登記；單方申請(qǐng)需符合法定情形（如地役權(quán)期限屆滿），但一般需雙方申請(qǐng)。三、案例分析題案例1：2024年3月，A公司以其名下一宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（用途為工業(yè)）向B銀行抵押借款5000萬(wàn)元，辦理了抵押權(quán)登記。2024年7月，A公司因擴(kuò)大生產(chǎn)需要，經(jīng)自然資源部門(mén)批準(zhǔn)將土地用途變更為倉(cāng)儲(chǔ)用地，并辦理了用途變更登記。2024年10月，A公司擬再次向C銀行抵押借款3000萬(wàn)元，申請(qǐng)辦理第二順位抵押權(quán)登記。問(wèn)題1：土地用途變更后，原抵押權(quán)是否繼續(xù)有效？問(wèn)題2：C銀行申請(qǐng)第二順位抵押權(quán)登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)需重點(diǎn)審核哪些內(nèi)容？答案1：原抵押權(quán)繼續(xù)有效。根據(jù)《民法典》第四百零六條，抵押期間抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響；土地用途變更屬于權(quán)利內(nèi)容變更，不影響抵押權(quán)的效力，抵押權(quán)的客體仍為變更后的建設(shè)用地使用權(quán)。答案2：登記機(jī)構(gòu)需重點(diǎn)審核：①A公司是否已取得土地用途變更的批準(zhǔn)文件（確保變更合法）；②原抵押權(quán)登記信息（確定第一順位抵押權(quán)的擔(dān)保范圍、債權(quán)數(shù)額）；③C銀行與A公司簽訂的主債權(quán)合同及抵押合同（確認(rèn)第二順位抵押權(quán)的債權(quán)數(shù)額、期限等）；④不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀態(tài)（是否存在查封、異議登記等限制）。案例2：村民李某（非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員）于2018年通過(guò)購(gòu)買取得同村王某的宅基地房屋，雙方簽訂了買賣合同并交付，但未辦理轉(zhuǎn)移登記。2024年，因村莊規(guī)劃拆遷，王某主張房屋仍歸其所有，要求李某返還拆遷補(bǔ)償款。李某持買賣合同向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)以“非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不得購(gòu)買宅基地房屋”為由不予受理。問(wèn)題1：登記機(jī)構(gòu)不予受理的行為是否合法？問(wèn)題2：若李某提起行政復(fù)議，復(fù)議機(jī)關(guān)應(yīng)如何處理？答案1：合法。根據(jù)《土地管理法》第六十二條及《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》10.3.1，宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的受讓方需為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員（符合“一戶一宅”條件），非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買宅基地房屋的，不予登記。答案2：復(fù)議機(jī)關(guān)應(yīng)維持登記機(jī)構(gòu)的不予受理決定。因李某非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不符合宅基地房屋轉(zhuǎn)移登記的主體資格，登記機(jī)構(gòu)不予受理符合法律規(guī)定；若李某主張買賣合同有效性，屬民事糾紛，需通過(guò)民事訴訟解決，不影響登記機(jī)構(gòu)的行政行為合法性。案例3：2024年5月，張某通過(guò)法院拍賣取得某企業(yè)名下的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物，法院出具了執(zhí)行裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。張某持相關(guān)材料申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)該土地存在未注銷的抵押權(quán)登記（抵押權(quán)人為某信用社，債權(quán)已屆清償期但未受償）。問(wèn)題1：登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記？問(wèn)題2：信用社的抵押權(quán)應(yīng)如何處理？答案1：應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十七條，不動(dòng)產(chǎn)拍賣成交后，法院裁定送達(dá)買受人時(shí)所有權(quán)轉(zhuǎn)移；登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理轉(zhuǎn)移登記，原抵押權(quán)不影響轉(zhuǎn)移登記的辦理（但抵押權(quán)繼續(xù)存在）。答案2：信用社的抵押權(quán)可通過(guò)以下途徑實(shí)現(xiàn)：①向法院主張優(yōu)先受償權(quán)，要求從拍賣款中優(yōu)先清償債權(quán)；②若拍賣款不足以清償，可繼續(xù)向原債務(wù)人（某企業(yè)）追償。四、綜合應(yīng)用題某縣不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到以下四份登記申請(qǐng)，需判斷是否符合登記條件并說(shuō)明理由：1.申請(qǐng)1：甲公司申請(qǐng)將名下一宗土地的抵押權(quán)順位由第二順位變更為第一順位，提交了抵押權(quán)變更協(xié)議、原抵押權(quán)登記證明及其他必要材料。2.申請(qǐng)2：村民趙某申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，提交了身份證、戶口簿、村委會(huì)出具的宅基地分配證明（無(wú)政府批準(zhǔn)文件）、房屋竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（無(wú)規(guī)劃許可）。3.申請(qǐng)3：乙公司申請(qǐng)辦理地役權(quán)首次登記，需役地為乙公司的工業(yè)用地，供役地為丙公司的倉(cāng)儲(chǔ)用地，提交了地役權(quán)合同、雙方不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)及身份證明。4.申請(qǐng)4：自然人丁某申請(qǐng)辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，提交了商品房買賣合同、抵押合同、丁某身份證明及開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證。答案：申請(qǐng)1：符合條件。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六十八條，抵押權(quán)順位變更可由抵押權(quán)人、抵押人共同申請(qǐng)，提交變更協(xié)議等材料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以辦理。申請(qǐng)2：不符合條件。宅基地首次登記需提交宅基地使用權(quán)權(quán)屬來(lái)源材料（如縣級(jí)政府批準(zhǔn)文件），村委會(huì)分配證明不足以作為權(quán)屬來(lái)源；房屋需提交符合規(guī)劃的材料（如鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許