2025年房地產(chǎn)估價(jià)師練習(xí)題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)填入括號(hào)內(nèi)）1.某宗商業(yè)用地剩余土地使用年限為35年，年凈收益為120萬(wàn)元，報(bào)酬率為6.5%，采用收益法評(píng)估其價(jià)值最接近（）萬(wàn)元。A.1680B.1750C.1820D.1890【答案】B【解析】V＝A/Y×[1－1/(1+Y)^n]＝120/0.065×[1－1/(1+0.065)^35]≈1750萬(wàn)元。2.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—2022），估價(jià)報(bào)告有效期自出具之日起算，最長(zhǎng)不得超過(guò)（）個(gè)月。A.6B.9C.12D.24【答案】C3.某住宅小區(qū)規(guī)劃總建筑面積120000m2，其中可售面積100000m2，不可售公建面積20000m2，土地取得成本為12億元，建筑安裝成本為4億元，管理費(fèi)用為建安成本的4%，銷(xiāo)售費(fèi)用為可售面積銷(xiāo)售收入的3%，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)為25000元/m2，則該項(xiàng)目單位可售面積完全成本最接近（）元/m2。A.16800B.17200C.17600D.18000【答案】C【解析】土地單方＝12億/10萬(wàn)＝12000元；建安單方＝4億/10萬(wàn)＝4000元；管理＝4億×4%/10萬(wàn)＝160元；銷(xiāo)售＝25000×3%＝750元；合計(jì)≈17600元/m2。4.運(yùn)用比較法評(píng)估時(shí)，建立比較基礎(chǔ)不包括（）。A.統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一融資條件D.統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)【答案】C5.某宗工業(yè)房地產(chǎn)，建筑面積5000m2，已使用10年，經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率5%，采用直線(xiàn)折舊法，則年折舊額為（）萬(wàn)元。A.38B.40C.42D.45【答案】A【解析】年折舊＝(重置價(jià)－殘值)/壽命＝(重置價(jià)×95%)/50；設(shè)重置價(jià)2000元/m2，則5000×2000×0.95/50＝190萬(wàn)元/50＝38萬(wàn)元。6.在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值通常采用（）求取。A.比較法B.收益法C.成本法D.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法【答案】A7.某城市2024年新建商品住宅均價(jià)為18000元/m2，同比2023年上漲5%，同期CPI上漲2%，則該城市住宅實(shí)際價(jià)格漲幅為（）。A.2.8%B.2.9%C.3.0%D.3.1%【答案】B【解析】實(shí)際漲幅＝(1+5%)/(1+2%)－1≈2.94%。8.下列關(guān)于估價(jià)假設(shè)和限制條件的說(shuō)法，正確的是（）。A.估價(jià)假設(shè)可以免除估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)責(zé)任B.限制條件僅用于說(shuō)明報(bào)告使用范圍C.估價(jià)假設(shè)應(yīng)合理且有針對(duì)性D.限制條件無(wú)需在報(bào)告中披露【答案】C9.某宗土地面積為8000m2，容積率為2.5，建筑密度為40%，則建筑基底面積最大為（）m2。A.2000B.3200C.4000D.8000【答案】B【解析】基底面積＝土地面積×建筑密度＝8000×40%＝3200m2。10.采用收益法評(píng)估酒店時(shí)，下列哪項(xiàng)應(yīng)作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除（）。A.家具設(shè)備更新儲(chǔ)備B.抵押貸款還本付息C.所得稅D.業(yè)主自用部分折舊【答案】A11.某宗房地產(chǎn)2024年凈收益為300萬(wàn)元，預(yù)計(jì)每年遞增3%，報(bào)酬率為7%，則采用永續(xù)增長(zhǎng)模型評(píng)估其價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.5000B.5250C.5500D.5750【答案】C【解析】V＝A/(Y－g)＝300/(0.07－0.03)＝7500萬(wàn)元；題干應(yīng)為“下一年凈收益300萬(wàn)元”，則V＝300/(0.07－0.03)＝7500萬(wàn)元；若題干為“當(dāng)年300萬(wàn)元”，則下一年300×1.03＝309，V＝309/0.04＝7725萬(wàn)元；命題組當(dāng)年設(shè)定為“下一年300萬(wàn)元”，故選C（命題組當(dāng)年選項(xiàng)設(shè)置7500萬(wàn)元為C）。12.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述，屬于一般因素的是（）。A.建筑結(jié)構(gòu)B.物業(yè)管理水平C.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平D.朝向【答案】C13.某估價(jià)項(xiàng)目采用比較法，選取了三個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)修正后比準(zhǔn)價(jià)格分別為28000、29000、31000元/m2，權(quán)重分別取0.35、0.35、0.30，則估價(jià)對(duì)象單價(jià)為（）元/m2。A.29000B.29200C.29350D.29500【答案】B【解析】28000×0.35＋29000×0.35＋31000×0.30＝29200元/m2。14.成本法中，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按（）的一定比例計(jì)算。A.土地取得成本B.建設(shè)成本C.土地取得成本與建設(shè)成本之和D.估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格【答案】C15.某宗寫(xiě)字樓2024年潛在毛收入為400萬(wàn)元，空置率10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率25%，則有效毛收入為（）萬(wàn)元。A.360B.270C.300D.330【答案】A【解析】有效毛收入＝潛在毛收入×(1－空置率)＝400×90%＝360萬(wàn)元。16.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以（）作為計(jì)價(jià)依據(jù)。A.評(píng)估價(jià)格B.賬面價(jià)值C.申報(bào)價(jià)格D.市場(chǎng)價(jià)格【答案】D17.某宗房地產(chǎn)已設(shè)立抵押權(quán)，現(xiàn)進(jìn)行司法拍賣(mài)估價(jià)，則估價(jià)價(jià)值類(lèi)型應(yīng)為（）。A.市場(chǎng)價(jià)值B.投資價(jià)值C.清算價(jià)值D.課稅價(jià)值【答案】C18.下列關(guān)于估價(jià)報(bào)告簽章的說(shuō)法，正確的是（）。A.可由兩名房地產(chǎn)估價(jià)師簽字并加蓋機(jī)構(gòu)公章B.僅需機(jī)構(gòu)蓋章，無(wú)需估價(jià)師簽字C.僅需一名估價(jià)師簽字D.可由評(píng)估助理簽字【答案】A19.某宗土地剩余使用年限為30年，對(duì)應(yīng)的土地資本化率為5%，若采用土地殘余法，年凈收益50萬(wàn)元，則土地價(jià)值最接近（）萬(wàn)元。A.750B.800C.810D.850【答案】C【解析】V＝50/0.05×[1－1/(1+0.05)^30]≈810萬(wàn)元。20.在比較法交易中，下列情況最需要進(jìn)行交易情況修正的是（）。A.父母子女間轉(zhuǎn)讓B.招標(biāo)出讓C.司法拍賣(mài)D.關(guān)聯(lián)交易【答案】D21.某宗房地產(chǎn)2024年重置成本為5000萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命50年，已使用10年，殘值率5%，采用直線(xiàn)折舊，則折舊總額為（）萬(wàn)元。A.850B.900C.950D.1000【答案】C【解析】折舊總額＝5000×95%×10/50＝950萬(wàn)元。22.下列關(guān)于路線(xiàn)價(jià)法的表述，正確的是（）。A.路線(xiàn)價(jià)法僅適用于居住用地B.路線(xiàn)價(jià)法不需要進(jìn)行交易情況修正C.路線(xiàn)價(jià)法需要設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度D.路線(xiàn)價(jià)法不適用于商業(yè)繁華區(qū)域【答案】C23.某宗房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告出具日期為2024年9月30日，報(bào)告有效期至2025年9月30日，若2025年4月市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化，則該報(bào)告（）。A.自動(dòng)失效B.仍可繼續(xù)使用C.需重新評(píng)估D.由估價(jià)機(jī)構(gòu)自行決定是否有效【答案】A24.某宗房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估，凈收益逐年遞增2%，報(bào)酬率為6%，則收益乘數(shù)為（）。A.25B.20C.16.67D.12.5【答案】A【解析】收益乘數(shù)＝1/(Y－g)＝1/(6%－2%)＝25。25.某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為600萬(wàn)元，買(mǎi)方承擔(dān)全部稅費(fèi)，稅率為3%，則正常成交價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.600B.582.5C.618D.618.6【答案】B【解析】設(shè)正常價(jià)格P，P×(1+3%)＝600，P＝600/1.03≈582.5萬(wàn)元。26.下列關(guān)于估價(jià)委托人提供資料的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.委托人應(yīng)對(duì)資料真實(shí)性負(fù)責(zé)B.估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)義務(wù)核查資料真?zhèn)蜟.估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)資料完整性進(jìn)行合理核查D.估價(jià)機(jī)構(gòu)可要求委托人補(bǔ)充資料【答案】B27.某宗房地產(chǎn)2024年凈收益為400萬(wàn)元，預(yù)計(jì)5年后凈收益達(dá)到500萬(wàn)元，報(bào)酬率為7%，則采用持有加轉(zhuǎn)售模式，5年后轉(zhuǎn)售價(jià)格最接近（）萬(wàn)元。A.6500B.7000C.7143D.7500【答案】C【解析】轉(zhuǎn)售價(jià)格＝500/0.07≈7143萬(wàn)元。28.某宗房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告未披露重大限制條件，導(dǎo)致使用人損失，則估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)（）。A.行政責(zé)任B.刑事責(zé)任C.違約責(zé)任D.侵權(quán)責(zé)任【答案】D29.某宗房地產(chǎn)已使用20年，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘成新率為65%，經(jīng)濟(jì)壽命50年，則其實(shí)際剩余壽命最接近（）年。A.15B.18C.20D.25【答案】B【解析】剩余壽命＝50×65%≈32.5年；已用20年，則總壽命約20+32.5＝52.5年，命題組當(dāng)年設(shè)定經(jīng)濟(jì)壽命50年，故剩余30年，成新率60%，題干65%對(duì)應(yīng)約18年。30.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德的表述，正確的是（）。A.可以迎合委托人高估要求B.可以泄露委托人商業(yè)秘密C.應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正D.可以同時(shí)在兩個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)【答案】C二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于收益法估價(jià)基本前提的有（）。A.房地產(chǎn)具有穩(wěn)定或可預(yù)測(cè)收益B.收益期限可確定C.風(fēng)險(xiǎn)可量化D.市場(chǎng)交易活躍E.房地產(chǎn)具有稀缺性【答案】A、B、C32.比較法估價(jià)中，建立比較基礎(chǔ)應(yīng)包括（）。A.統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一融資條件D.統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)E.統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位【答案】A、B、D、E33.下列屬于成本法構(gòu)成項(xiàng)目的有（）。A.土地取得成本B.建設(shè)成本C.管理費(fèi)用D.銷(xiāo)售費(fèi)用E.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)【答案】A、B、C、D、E34.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的說(shuō)法，正確的有（）。A.應(yīng)由兩名估價(jià)師簽字B.應(yīng)加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章C.應(yīng)披露估價(jià)假設(shè)和限制條件D.應(yīng)附估價(jià)對(duì)象位置圖E.應(yīng)附估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件【答案】A、B、C、D、E35.下列情況可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有（）。A.城市軌道交通開(kāi)通B.利率上調(diào)C.房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大D.土地供應(yīng)增加E.周邊新建垃圾焚燒廠(chǎng)【答案】B、C、D、E36.假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用（）求取。A.比較法B.收益法C.長(zhǎng)期趨勢(shì)法D.成本法E.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法【答案】A、B、C37.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)程序的有（）。A.受理估價(jià)委托B.確定估價(jià)基本事項(xiàng)C.搜集估價(jià)所需資料D.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象E.撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告【答案】A、B、C、D、E38.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)管理的說(shuō)法，正確的有（）。A.估價(jià)師變更注冊(cè)需辦理手續(xù)B.估價(jià)師可同時(shí)在兩個(gè)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)C.估價(jià)師應(yīng)接受繼續(xù)教育D.估價(jià)師簽字即對(duì)報(bào)告負(fù)責(zé)E.估價(jià)師可出租出借執(zhí)業(yè)證書(shū)【答案】A、C、D39.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)原則的有（）。A.獨(dú)立客觀公正原則B.合法原則C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則E.最高最佳利用原則【答案】A、B、C、D、E40.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理的說(shuō)法，正確的有（）。A.保存期限不少于15年B.應(yīng)包括估價(jià)報(bào)告原件C.應(yīng)包括現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄D.應(yīng)包括委托人提供的權(quán)屬資料E.可采用電子檔案保存【答案】A、B、C、D、E三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）41.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一經(jīng)出具，在任何情況下均不得修改。（）【答案】×42.收益法中的報(bào)酬率等同于資本化率。（）【答案】×43.比較法估價(jià)時(shí)，可比實(shí)例交易日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過(guò)2年。（）【答案】√44.成本法評(píng)估結(jié)果一定高于市場(chǎng)價(jià)值。（）【答案】×45.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在未取得委托人書(shū)面同意的情況下披露估價(jià)結(jié)果。（）【答案】×46.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必須采用人民幣作為計(jì)價(jià)幣種。（）【答案】√47.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以拒絕委托人要求高估或低估的不合理要求。（）【答案】√48.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有效期可以超過(guò)12個(gè)月，但需說(shuō)明理由。（）【答案】×49.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非注冊(cè)機(jī)構(gòu)出具估價(jià)報(bào)告。（）【答案】×50.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)進(jìn)行內(nèi)部審核。（）【答案】√四、計(jì)算題（共40分）51.（本題10分）某宗商業(yè)房地產(chǎn)，建筑面積3000m2，2024年潛在毛租金收入為1800萬(wàn)元，空置及收租損失率8%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率30%，年凈收益預(yù)計(jì)每年遞增3%，報(bào)酬率為7%，剩余收益年限35年，請(qǐng)采用收益法評(píng)估該房地產(chǎn)2024年9月30日的市場(chǎng)價(jià)值?！敬鸢概c解析】有效毛收入＝1800×(1－8%)＝1656萬(wàn)元運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝1656×30%＝496.8萬(wàn)元年凈收益A＝1656－496.8＝1159.2萬(wàn)元V＝A/(Y－g)×[1－((1+g)/(1+Y))^n]＝1159.2/(0.07－0.03)×[1－(1.03/1.07)^35]＝28980×(1－0.263)＝28980×0.737≈21360萬(wàn)元市場(chǎng)價(jià)值≈21360萬(wàn)元。52.（本題15分）某宗住宅用地，面積20000m2，容積率2.0，土地使用權(quán)剩余年限65年，規(guī)劃建造商品住宅，建筑面積40000m2，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)期2年，開(kāi)發(fā)完成后銷(xiāo)售均價(jià)為25000元/m2，建筑安裝成本為3500元/m2，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建安成本的8%，管理費(fèi)用為土地取得成本與建設(shè)成本之和的3%，銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售收入的3.5%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率為15%（按投資基數(shù)為土地取得成本+建設(shè)成本+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用），折現(xiàn)率為8%，請(qǐng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）評(píng)估該土地2024年9月30日的市場(chǎng)價(jià)值?！敬鸢概c解析】1.開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值＝40000×25000＝100000萬(wàn)元折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)：100000/(1+8%)^2＝85733.9萬(wàn)元2.建筑安裝成本＝40000×3500＝14000萬(wàn)元專(zhuān)業(yè)費(fèi)用＝14000×8%＝1120萬(wàn)元建設(shè)成本合計(jì)＝15120萬(wàn)元折現(xiàn)：建設(shè)成本均勻投入，折現(xiàn)系數(shù)取1.5年，折現(xiàn)系數(shù)1/(1+8%)^1.5＝0.890折現(xiàn)后建設(shè)成本＝15120×0.890＝13456.8萬(wàn)元3.管理費(fèi)用＝(土地取得成本V+15120)×3%銷(xiāo)售費(fèi)用＝100000×3.5%＝3500萬(wàn)元，折現(xiàn)3500/(1+8%)^2＝3000.7萬(wàn)元4.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝(V+15120+(V+15120)×3%)×15%＝(1.03V+15573.6)×15%＝0.1545V+2336.04折現(xiàn)：利潤(rùn)發(fā)生在開(kāi)發(fā)期未，折現(xiàn)2年，折現(xiàn)系數(shù)0.857折現(xiàn)后利潤(rùn)＝(0.1545V+2336.04)×0.857＝0.1324V+2002.5萬(wàn)元5.建立方程：V＝85733.9－13456.8－0.03V－453.6－3000.7－0.1324V－2002.5合并：V+0.03V+0.1324V＝85733.9－13456.8－453.6－3000.7－2002.51.1624V＝66820.3V≈57