之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告2026年1月出版方：戴德梁行中聯(lián)基金瑞思不動產(chǎn)金融研究院CUSHMAN&WAKEFIELD中聯(lián)基金 22025年中國內(nèi)地不動產(chǎn)大宗交易市場概覽2 4新加坡、中國香港REITs在內(nèi)地大宗交易案例分析 5不動產(chǎn)資本化率調(diào)研成果14 2中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）是不動產(chǎn)投融資體系中的重要金融REITs試點產(chǎn)品自2021年正式發(fā)行，截至2025年12月底，滬深交易所上市的保障性租賃住房、消費基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心以及交通、能源、環(huán)保等多個行業(yè)，累計發(fā)行規(guī)模達到2,100億元人民幣。中國內(nèi)地公募REITs的市場表現(xiàn)和資產(chǎn)定2025年，公募REITs市場擴容增類、穩(wěn)步發(fā)展，市場價格機制的引導對激發(fā)不動產(chǎn)投資市場活力、提升投資效率起到了積極作用，多層次的不動產(chǎn)金融市場正在逐漸完善成熟。機構(gòu)間REITs市場在這一年實現(xiàn)了跨越式的發(fā)展，產(chǎn)品申報單不動產(chǎn)投資市場正依托各類機構(gòu)的廣泛參與、多層次REITs產(chǎn)品的高效賦能，充分實現(xiàn)行業(yè)交流與機會挖掘，在價值重塑的過程中煥發(fā)生機與活力。在此背景下，戴德梁行、中聯(lián)基金和瑞思不動產(chǎn)金融研究院，聯(lián)合發(fā)起了“中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)查研究”，并得到了北大光華張崢教授研究團隊自2019年至2024年，我們連續(xù)發(fā)布了五期《中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告》，受到了國內(nèi)不動產(chǎn)投資行業(yè)、REITs市場監(jiān)管機構(gòu)和參與機構(gòu)的廣泛關(guān)注和認可。在公募REITs市場穩(wěn)步邁入第五年之際，戴德梁行、中聯(lián)基金和瑞思不動產(chǎn)金融研究院聯(lián)合發(fā)布2025年度不動產(chǎn)資本化率調(diào)查研究結(jié)果，旨最后，誠摯感謝參與中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研的112家機構(gòu)及行業(yè)專家，期待與各位保持長期合作，共同推動中國不動產(chǎn)金融行業(yè)的研究、交流、中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告122025年中國內(nèi)地不動產(chǎn)大宗交易市場概覽2025年前三季度北上廣深成交總額和成交單數(shù)分別為640億元及105單，成交額僅為去年全年的42%，成交單數(shù)則為去年全年水平的48%左右。市場交易情緒仍舊處于謹慎觀望狀態(tài)，尤其是外資目前信心欠佳，市場以內(nèi)資為絕對主導；機構(gòu)投資者仍以險資為主，同時出現(xiàn)“撿漏”法拍資產(chǎn)或外資基金急切退出項目的內(nèi)資基金或私人投資者；自用及化債占使得投資者在大宗交易上的決策更加謹慎。同時，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的持續(xù)作用，也對商業(yè)地產(chǎn)等大宗交易標的的活躍度產(chǎn)生了抑制。因此，無論是城市間的交易規(guī)模變化，還是資金來源方面的占比調(diào)整，都反映出整個大中華區(qū)的大宗交易從買家類型上看，內(nèi)資機構(gòu)在全國商業(yè)地產(chǎn)投資市場的主導地資額占總投資的71%，這一比例在2025年前三季度突破至96%的歷史峰值，幾乎包攬市場主流交易，成為支撐行業(yè)流2025年前三季度中國內(nèi)地不動產(chǎn)大宗交易市場-買家類型（按交易額）3,50035%3,0002,5002,0001,5001,000500028%28%23%24%25%24%4%2018201920202021202220232024Q1-Q3202530%25%20%0%2中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告3外資基金早期在內(nèi)地投資的基金多面臨到期，項目尋求退出。核心原因在于內(nèi)外因的雙重壓力：一方面，2022-2023年美元加息周期下利率攀升，外資機構(gòu)融資成本顯著抬升，盡管2025年下半年啟動降息，但當前外資付息壓力仍然較重；甚至低于融資利率，疊加美元基金LP（有限合伙人）到期退出的剛性需求，最終迫使外資選擇“割肉離場式和布局上都有了明顯調(diào)整。從交易模式來看，隨著公募REITs的快速擴容，帶動私募交易的快速發(fā)展。險資在交易結(jié)構(gòu)上突破傳統(tǒng)直接收購模式，更多的選擇”基金收購+專業(yè)運營+REITs退出”的交易模式，既降低直接持有資產(chǎn)的運營管理壓力，又提升資金周轉(zhuǎn)效率與流動性。從實際交易情況來看，近幾年聚焦商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心賽道，落地多個標志性資產(chǎn)包大宗交易，標的覆蓋多能級城市與成熟運營項目。例如2025年，陽光人壽通過私募基金參與聯(lián)合收購，拿下48座萬達廣場資產(chǎn)包，標的覆蓋北京、廣州等一二線城市及榆林、泉州等三四線城市核心商圈，資產(chǎn)具備成熟的運營基礎(chǔ)與現(xiàn)金流支撐；2024年四季度，中郵保險參與的“京東-鼎暉物流資產(chǎn)包”交易，以50億元收購長三角、大灣區(qū)約100萬平方米倉儲資產(chǎn)。地方國有企業(yè)背景的買家占比有所提升，主要為配合其主業(yè)在一線城2024年上海天主教青年會14.9億元收購上海美呈大廈，2025年初，國家開放大學斥資近30億購買首程國際中心A座資產(chǎn)。延續(xù)2024年趨勢，2025年前三季度法拍市場仍為買家，尤其是自用型買家的“抄底”渠道。分地區(qū)看，上海依然是內(nèi)地大宗交易的最主要的城市。2025年前三季度，上海市成交總額為316億元，北京為101億2025年前三季度中國內(nèi)地不動產(chǎn)大宗交易市場-城市（按交易額）3,5003,0002,5002,0001,5001,000500020172018201920202021202220232024Q1-Q32025按物業(yè)類型看，2022-2024年寫字樓或商務(wù)園區(qū)為大宗交易的主力，占總體大宗交易在40%以上，是機構(gòu)投資者配置核心資產(chǎn)的首要選擇。2025年前三季度，受到辦公市場低迷的影響，寫字樓及商務(wù)園區(qū)交易占比大幅下降。與之對比，工業(yè)物流在同期表現(xiàn)出較強的市場韌性，大宗交易占比較為穩(wěn)定，除2023年略有下降外，占比一般維持在20%。零售及綜合體的占比有所上升，2025年前三季度，零售和綜合體占比分別為10%及15%。2025年前三季度中國內(nèi)地不動產(chǎn)大宗交易市場-物業(yè)類型（按交易額）20222024 20232023Q1-Q32025Q1-Q32025公寓/4中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告52025年上半年中國內(nèi)地一線城市大宗交易市場分析北京：自用型買家崛起，機構(gòu)買家青睞數(shù)據(jù)中2025上半年，北京大宗物業(yè)市場投資共錄得15宗交易。小規(guī)模交易占主流，5億以下成交宗數(shù)占總成交宗數(shù)的比例為60%?？偨灰捉痤~為人民幣96.3億元，同比下降5從物業(yè)類型來看，寫字樓成交占比仍領(lǐng)先其他資產(chǎn)類型。成交額為26.54億元，占上半年總成交額的27.6%。除此之外，上半年機構(gòu)投資人對大型商業(yè)購物中心、租賃住房以及數(shù)據(jù)中心也展現(xiàn)出濃厚的投資興趣，成交額分別占總成交額的成交額占總成交額的比例較2024年全年上升近3.1個百分點達39.6%。從買家類型上看，內(nèi)資買家依舊是市場交易主流，成交額為78.81億元，約占上半年總成交額的81.8%。除此之外，非機構(gòu)類買家依舊表現(xiàn)活躍，成交宗數(shù)占上半年總成交宗數(shù)的一半以上，成此外，自用型買家成為北京商業(yè)不動產(chǎn)法拍市場的跨界企業(yè)新力量，同時抄底投資型買家聚焦高折價核心資產(chǎn)。醫(yī)藥、科技等非地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)成為核心區(qū)商業(yè)標的重要買家，其購置目的多為自用辦公或戰(zhàn)略布局。典型如揚子江藥業(yè)集團通過全資孫公司以22.54億元收購世茂大廈。這類買家資金實力雄厚，更關(guān)注物業(yè)區(qū)位、建筑品質(zhì)等長期價值，對短期租金回報展望未來，從買家類型上看，內(nèi)資買家主導地位不變；自用買家成為市場去化關(guān)鍵；隨著資產(chǎn)價格的下降，買家來源跳出傳統(tǒng)行業(yè)，新型投資買家提振市場信心；險資買家繼續(xù)熱衷長租公寓賽道。從物業(yè)類型上看，寫字樓成交仍為交易主流；同時，能源行業(yè)大鱷出于穩(wěn)定現(xiàn)金流、資產(chǎn)傳承等原因?qū)⒗^續(xù)搶購五星、超五星級酒店；隨著人工智能技術(shù)的發(fā)展，算力需求的激增，數(shù)據(jù)中心投資機會得到關(guān)注。最后，隨著資金成本和寫字樓市場承租壓力的加大，一些外資基金持有的辦公2025年上半年成交總額和成交單數(shù)分別為158億元及37單，成交總額同比去年上半年下降57%，投資者展現(xiàn)出了更為謹慎的投資態(tài)度。辦公/研發(fā)辦公業(yè)態(tài)仍居首位，成交總額48.9億，占成交總額的31%，與去年同期相比呈下降趨勢。資產(chǎn)類別來看，2025年上半年按成交金額比重排名前三位的物業(yè)依次是：辦公/研發(fā)辦公（31%公寓/住宅（26.5%）和零售（17.6%）。公寓/住宅板塊持續(xù)受到機構(gòu)及私人投資者的追捧，躍居第二，主要由于公募REITs市場的持續(xù)熱度推動了一季度錄得兩宗保障性租賃住房成交，合計32億元。商業(yè)項目共錄得11宗，典型交易為城隍廟廣場以12.09億元6中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告買家類別來看，內(nèi)外資成交額差距進一步擴大，內(nèi)資占盡大宗交易市場全數(shù)份額。內(nèi)資中非機構(gòu)客戶成交額占比62%，二季度非機構(gòu)買家主要成交為：西子聯(lián)合體收購靜徠坊，樂鑫科技收購御北路235弄3號研發(fā)樓，以及自用企業(yè)收購BFC三個樓面。機構(gòu)投資人成交額占比38%，追求性價比高的壓力資產(chǎn)，或商業(yè)、公寓等適合長期持有的穩(wěn)定資產(chǎn)，上半年主以及現(xiàn)金充沛的高科技企業(yè)布局核心產(chǎn)業(yè)區(qū)，如樂鑫科技購買張江御橋研發(fā)物業(yè)等。此外，法拍占成交宗數(shù)的30%、成交杠桿，前期盈利良好的實力企業(yè)將持續(xù)將上海作為首選資產(chǎn)配置地。長租公寓、保障性租賃住房、商場等公募REITs底層2025年上半年，深圳大宗物業(yè)交易市場活躍度較上年有所提升，單筆超過億元的交易錄得118.5億元，較上年同期增長109.8%。上半年共錄得23筆大宗交易，平均每筆交易金額為5.2億元，如扣除其中一單金額超過60億元的交易影響，其余22宗交易平均每筆僅2.38億元，小體量、低總價的交易主導深圳市場。上半年交易全部來自內(nèi)資買家，其中以投資為目的交易共錄得13筆共計24.5億元，平均每筆交易1.88億元，而自用型交易平均每筆3.1億元。當前市場投資決策謹慎，對比之下投資型交易對回報提出更高要求，資產(chǎn)估值及風險偏好也更趨保守；反觀以實業(yè)類企業(yè)及私人投資者為代表的自用型買家，在當前資產(chǎn)價格下行的窗口期抄底入市，表現(xiàn)更為活躍。另外，法拍房上半年成交金額較上年同期增加從資產(chǎn)類別來看，興業(yè)銀行以66億元收購深圳灣超級總部基地B塔的底商及中高區(qū)寫字樓部分，令綜合體類資產(chǎn)交易額續(xù)走低，機構(gòu)型投資人普遍謹慎。而伴隨當前資產(chǎn)價格的一路走低，自用型買家結(jié)合自身發(fā)展需要，擇機收購成熟區(qū)域?qū)懥硪环矫?，有穩(wěn)定租約且位于商業(yè)氛圍相對成熟片區(qū)的底商類資產(chǎn)，更易實現(xiàn)較高的投資回報率，吸引很多投資人關(guān)注的同時交易也相對活躍。而大體量的集中型購物中心則更多吸引機構(gòu)型投資人，旨在依托消費類REITs產(chǎn)品實現(xiàn)工業(yè)類交易金額占比較高達到18.6%，主要通過法拍渠道且多數(shù)以萬元以內(nèi)的單價成交，主要由非傳統(tǒng)投資機構(gòu)及個人抄短期來看，購物中心、社區(qū)底商等商業(yè)類資產(chǎn)放盤量將有所增加，伴隨房企資金壓力，部分集中商業(yè)及辦公類資產(chǎn)價格仍有下行可能。機構(gòu)型投資人也將持續(xù)出售手中資產(chǎn)，特別是物流及產(chǎn)業(yè)用房等?？紤]到近年這類資產(chǎn)供應量較大，租賃市場持續(xù)承壓，業(yè)主或?qū)⒄蹆r加速去化，同時以內(nèi)資的險資為代表的長線資金也將持續(xù)收購這類有明確退出路徑且回報明確2025年上半年，廣州大宗物業(yè)投資市場共錄得7宗交易，成交宗數(shù)與去年同期持平；總成交額為32.5億元，同比下降41.8%，交易規(guī)模呈現(xiàn)明顯收縮趨勢。在資產(chǎn)價格承壓的環(huán)境中，小規(guī)模交易成為市場主流，年內(nèi)4宗交易單筆成交金額低于5億元，其余3宗亦未突破10億元門檻。資產(chǎn)類型方面，寫字樓、工業(yè)和商業(yè)資產(chǎn)構(gòu)成市場成交的主要支撐，其成交金額占比分別為45.8%、39.7%和14.5%。從買家結(jié)構(gòu)來看，上半年所有交易均由境內(nèi)投資者完成。其中，投資型交易共完成3宗，交易總額占比20.3%，交易標的均為總價在1-3億元的項目。資產(chǎn)價格調(diào)整周期中，更具增值潛力的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)受到關(guān)注。同時，有自用需求的內(nèi)資企業(yè)此外，國有企業(yè)在產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)配置中持續(xù)表現(xiàn)活躍，上半年3宗工業(yè)物業(yè)成交均由國有企業(yè)主導。其中，2宗通過司法拍賣完成交易，標的物涵蓋番禺區(qū)某包裝廠、黃埔區(qū)某工業(yè)用地使用權(quán)及上蓋物業(yè)。司法拍賣等不良資產(chǎn)處置渠道的關(guān)注度持從區(qū)域分布來看，上半年，廣州大宗物業(yè)投資市場成交標的覆蓋天河、海珠、黃埔、番禺等多個區(qū)域。值得注意的是，琶2025年二季度，廣州甲級寫字樓市場及優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金仍處于下行區(qū)間。在當前租賃市場偏弱的背景下，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價值屬性將更為突出，具備價值修復潛力的高性價比資產(chǎn)亦將持續(xù)受到市場關(guān)注。短期來看，租賃需求和價中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告78中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告億元，占比54%。4隨著公募REITs從試點階段邁入常態(tài)化發(fā)行階段，2024年行業(yè)審批效率與發(fā)行節(jié)奏顯著提升，全年共成功發(fā)行29單公募REITs，發(fā)行數(shù)量創(chuàng)下過去四年以來的峰值。步入2025年，中國內(nèi)地C-REITs市場在產(chǎn)品數(shù)量維度已實現(xiàn)對日本J-REITs市場的超越，行業(yè)規(guī)模與影響力持續(xù)擴容。從產(chǎn)品類型分化來看，產(chǎn)權(quán)型REITs憑借底層資產(chǎn)標準化程度較高、原始權(quán)益人搭建資產(chǎn)運營平臺的動力較強等核心優(yōu)勢，展現(xiàn)出強勁的發(fā)行活力。2024年全年，產(chǎn)權(quán)型REITs共發(fā)行19單，發(fā)行規(guī)模達372億元；2025年，產(chǎn)權(quán)型REITs持續(xù)保持發(fā)行熱度，累計發(fā)行18單，發(fā)行規(guī)模374億元。無論是發(fā)行數(shù)量還是發(fā)行規(guī)模，產(chǎn)權(quán)型REITs均大幅領(lǐng)先于經(jīng)營權(quán)型REITs，成為當前公募REITs市場發(fā)行的核心主力。85655622322202120222023產(chǎn)權(quán)型經(jīng)營權(quán)型中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告92025年，中國內(nèi)地公募REITs通過發(fā)行及擴募方式新增底層不動產(chǎn)資產(chǎn)21單，對應36個項目。底層資產(chǎn)估值均采用收益法測算，資產(chǎn)層面的資本化率以招股書披露的預測期首年運營凈收益（NOI）與資產(chǎn)估值的比值計算得出。從統(tǒng)計結(jié)果來看，不同資產(chǎn)類型的估值資本化率呈現(xiàn)顯著分化，這一差異本質(zhì)上反映了各類資產(chǎn)的投資風險特征與運營屬性。即便在同一城市層級內(nèi)，資本化率仍受項目地理位置、空間硬件條件、運營效率及土地使用年限等多重宏觀經(jīng)濟環(huán)境變動下，不同業(yè)態(tài)的抗周期表現(xiàn)存在差異，進而傳導至資本化率調(diào)整。2025年宏觀經(jīng)濟受沖擊背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流類資產(chǎn)運營承壓，新上市及獲批項目的估值資本化率呈現(xiàn)抬升趨勢：產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs中，上海地區(qū)底層資產(chǎn)資本化率約為5.4%，沈陽地區(qū)則達6.3%，較同城市層級早期上市項目明顯上升，凸顯了監(jiān)管層對產(chǎn)業(yè)園類資產(chǎn)估值的壓實導向。倉儲物流領(lǐng)域，大灣區(qū)與華東地區(qū)為大宗交易核心活躍區(qū)域，2025年新上市的昆山富萊德物流項目資本化率5.7%，廣州、東莞安博物流資產(chǎn)包估值資本化率5.6%，均較往年物流倉儲大宗交易資本化率顯著上行。盡管當前物流市場經(jīng)營壓力加大、大宗交易流動性下降，但公募REITs提供消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的估值資本化率受四大核心因素影響：一是消費資產(chǎn)類型，二是城市及商圈能級，三是土地剩余使用年限，四是未來收益增長率預期。其中，土地剩余使用年限對估值的影響尤為顯著。當前消費REITs底層資產(chǎn)上市時的剩余土地年限普遍介于19-32年之間，投資者會一定程度上考量短剩余年限帶來的流動性差異，進而要求更高的風險溢價。這一現(xiàn)象給市場帶來挑戰(zhàn)：隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場擴容，土地剩余年限對估值的約束效應日益凸顯，已傳導至Pre-REITs市場，引發(fā)投資者對剩余年限不足20年項目的交易流動性的擔憂，因此相關(guān)部門加快研究并出臺土地續(xù)期配套政策的需求日益迫切。資產(chǎn)運營的復雜性同樣影響投資者的回報率要求。以消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的寧波杉井奧特萊斯項目為例，其資本化率為7.0%，顯著高于同類城市購物中心項目水平，核心原因在于奧特萊斯業(yè)態(tài)以與商戶銷售額掛鉤的聯(lián)營收入為主要盈利來源，收入波動性較強且對運營能力要求更高，投資者因此要求更高的風險補償。保障性租賃住房領(lǐng)域，投資者普遍認可其運營穩(wěn)定性及抗宏觀經(jīng)濟周期風險的能力，因此該類資產(chǎn)的資本化率在各業(yè)態(tài)中處于低位，區(qū)間為4.6%-4.8%。數(shù)據(jù)中心是2025年公募REITs市場新增的全新業(yè)態(tài)。憑借長期穩(wěn)定的租約結(jié)構(gòu)、持續(xù)增長的租賃需求及租戶較強的付租能力，該類型資產(chǎn)成為2025年投資者青睞的標的。不過，過往成熟數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的大宗交易案例較少，導致市場定價缺乏充分參考。隨著數(shù)據(jù)中心REITs上市，險資等機構(gòu)投資者紛紛布局該賽道，預計將顯著提升數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域的交易流動性，進一步支撐行業(yè)定價體系的完善。10中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告2025年上市產(chǎn)權(quán)型公募REITs底層資產(chǎn)資本化率REIT名稱5.8%-7.0%REIT名稱5.6%-6.8%匯添富九州通REIT中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告11REIT名稱5.4%-9.2%創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT資產(chǎn)估值資本化率為9.2%，主要由于項目剩余土地年限約16年。REIT名稱匯添富上海地產(chǎn)REIT4.5%-4.8%REIT名稱EBITDA倍數(shù)約以上公募REITs底層資產(chǎn)的估值情況，對一級不動產(chǎn)交易市場的定價提供了REITs在不動產(chǎn)大宗交易市場中發(fā)揮著價格發(fā)現(xiàn)和長期價值引導的雙重作用。隨著中國內(nèi)地公募REITs市場的快速擴張，我們期望通過對不動產(chǎn)大宗交易最新市場狀況的研究分析，揭示REITs底層資產(chǎn)的定價規(guī)律。這將為國內(nèi)公募REITs市場及整個基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展提供有力的參考和借鑒。12中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告44新加坡、中國香港REITs在內(nèi)地大宗交易案例分析新加坡與中國香港REITs在內(nèi)地的大宗資產(chǎn)交易活躍周期集中于2019-2021年，期間年均交易宗數(shù)超20筆；2022年交易宗數(shù)驟降至8宗，市場熱度顯著回落。近兩年來，兩地REITs在內(nèi)地的大宗交易以資產(chǎn)出售為主，鮮有新增收購動作，收并購市場整體呈冷淡態(tài)勢。2024年下半年至2025年三季度，公開可查的交易僅三筆：新加坡華聯(lián)房產(chǎn)信托（OUE-REIT）出售上海力寶廣場、豐樹物流信托剝離西安物流園區(qū)、凱德中國信托（CLCT）跨境整合長沙購物中心資產(chǎn)至境內(nèi)公募REITs平臺，其余時2024年12月，新加坡華聯(lián)房產(chǎn)信托（OUE-REIT）發(fā)布收購方為內(nèi)資企業(yè)北京首創(chuàng)置業(yè)。此次物業(yè)交易對價為16.8億元，成交單價約為2.9萬元/平方米。OUE-REIT方面表示，鑒于項目土地使用年限逐年縮減、建筑標準相對陳舊，已對資產(chǎn)估值及市場競爭力產(chǎn)生影響，此次出售旨在優(yōu)化投資組合結(jié)構(gòu)，增強收益彈性。根據(jù)公告，本次交易物業(yè)的凈收益率為5.70%1。2024年11月，豐樹物流信托出售了豐樹物流倉儲（西安）有限公司的100%股權(quán)，而該公司持有豐樹（西安）物流園的全部資產(chǎn)。此次交易對價約7,050萬元人民幣，略高于該物業(yè)此前7,000萬元的估值。這座西安物流園區(qū)包含一座單層倉庫、一座四層辦公樓和一座兩層倉庫，凈可出租面積22,876平方米，截至交易時建筑年限已接近20年。豐樹方面表示，此次出售目的是剝離不再符合其戰(zhàn)略規(guī)劃的資產(chǎn)，進而優(yōu)化自身投資組合，提升財務(wù)靈活性，以便集中資金投向具有更高增長潛力的高規(guī)格現(xiàn)代物流設(shè)施。新加坡交易所上市的凱德中國信托（CLCT）聚焦中國內(nèi)地資產(chǎn)布局，2025年將旗下長沙凱德廣場?雨花亭資產(chǎn)剝離，與廣州凱德廣場?云尚共同納入華夏凱德商業(yè)REIT，并于9月29日在上海證券交易所上市。該操作雖非傳統(tǒng)意義上的資產(chǎn)出售，但實現(xiàn)了新加坡REITs所持內(nèi)地資產(chǎn)向境內(nèi)公募REITs的跨境整合，且CLCT以戰(zhàn)略投資者身份參與該REIT，成為中新REITs市場聯(lián)動的標桿案例?；厮葙Y產(chǎn)數(shù)據(jù)：該物業(yè)2019年收購價7.46億Yield）為6.2%。2025年，該物業(yè)交易在中國內(nèi)地公募REITs上市估值為7.69億元，比資產(chǎn)剩余土地年限縮短到19年，資產(chǎn)凈收益率為7.26%2。1根據(jù)OUE-REIT公告，凈收益率5.70%由2023年NPI除以成交價格得出。22025年長沙凱德廣場·雨花亭資產(chǎn)凈收益率=2025年扣除資本性支出前運營凈收益/資產(chǎn)估值，并做年化計算，與2019年凈收益率中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告13在海外利率高企、中美關(guān)系復雜的宏觀背景下，海外RE-ITs平臺納入新增資產(chǎn)的難度顯著增加，推動發(fā)行人探索招商局集團已在中港兩地構(gòu)建三大REITs平臺：2019年香港聯(lián)交所上市的招商局商業(yè)房托基金（聚焦商辦領(lǐng)域）、2021年深交所上市的博時招商蛇口產(chǎn)園REIT（聚焦產(chǎn)業(yè)園）、2024年深交所上市的招商蛇口租賃住房REIT（聚焦租賃住房）。截至2025年11月末，三支REITs的分派收益率分別達8.6%、4.1%及3.3%，反映出兩地市場融資成本差異顯著，境內(nèi)REITs市場對發(fā)行人的吸引力持順豐于2022年在香港聯(lián)交所上市順豐REIT，2024年在深交所推出南方順豐物流REIT。截至2025年11月末，兩支REIT的分派收益率分別為9.2%及3.9%，同是物流資產(chǎn)在境內(nèi)公募REITs平臺的融資成本顯著低于香港REITs平臺，印證了境內(nèi)市場的資金成本優(yōu)勢。多平臺建設(shè)給發(fā)行人提供了更多的選擇機會，可以根據(jù)市場的利率水平、區(qū)域市場的營商環(huán)境、不同市場投資人需求、不同項目的退出條件等為其匹配更為合適的發(fā)行場所，有利于發(fā)行人獲取更為優(yōu)惠的資金成本，靈活搭配其資產(chǎn)組合并建立戰(zhàn)略性的企業(yè)資本運作路徑。值得注意的是，2024年消費公募REIT賽道放開后，原香港上市商業(yè)地首創(chuàng)鉅大在2024年8月于上交所發(fā)行了華夏首創(chuàng)奧萊REIT。2025年初，首創(chuàng)鉅大（01329.HK）宣布在聯(lián)交所退市，作為華夏首創(chuàng)奧萊REIT的運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)，退市后的首創(chuàng)鉅大能夠更專注于奧特萊斯項目的長期運后續(xù)有望將更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入REITs或通過REITs平臺持續(xù)盤活資產(chǎn)。此外，2024年9月華夏大悅城商業(yè)REIT在深交所上市，2025年7月，作為該REIT發(fā)行人的大悅城控股旗下大悅城地產(chǎn)（00207.HK）發(fā)布公告，提出以協(xié)議安排方式回購股份并申請撤銷其港股上市地位。隨著中國內(nèi)地公募REITs市場的成熟完善，疊加境內(nèi)利率水平持續(xù)下行的趨勢，境內(nèi)發(fā)行人的資本運作邏輯正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變：境內(nèi)公募REITs憑借更低的融資成本、更廣闊的投資者基礎(chǔ)及更靈活的資產(chǎn)證券化路徑，逐漸替代港股上市平臺的部分融資功能與戰(zhàn)略價值，聚焦核心資產(chǎn)運營與輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。而新加坡、中國香港兩地REITs在內(nèi)地的布局也將從傳統(tǒng)收并購轉(zhuǎn)向與境內(nèi)REITs平臺的跨境資產(chǎn)整合，行業(yè)資本運作將更趨多元化、精細化。5不動產(chǎn)資本化率調(diào)研成果第六期中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研以問卷的形過分析受訪者對于不同城市各類資產(chǎn)在大宗交易市場中的專業(yè)判斷，為建設(shè)中國REITs資產(chǎn)定價體系提供合理的基準指數(shù)。本期調(diào)研于2025年第四季度完成，期間收到了比約20%、22%及16%，內(nèi)外資占比約4:1；從對投資期6-9年、9年以上的受訪機構(gòu)分別占到8%、48%、18%及26%。調(diào)查、投資偏好調(diào)查、資本化率調(diào)查和公募REITs預期投投資回報率調(diào)查主要了解受訪者認可的不同公募REITs產(chǎn)考慮到不動產(chǎn)大宗交易市場中買賣雙方對于資產(chǎn)價格的不商務(wù)園區(qū)主要指產(chǎn)業(yè)辦公園區(qū)，用于滿足產(chǎn)業(yè)租戶甲級寫字樓資本化率時細分至核心商圈與非核心商圈兩個酒店、長租公寓/服務(wù)式公寓以北京、上海、深圳、廣環(huán)滬區(qū)域、大灣區(qū)（不含廣深）、成渝區(qū)域、華中區(qū)域共六個維度開展調(diào)研。鑒于市場交易中買賣雙方普遍以EV/EBITDA倍數(shù)作為定價參考依據(jù)，本次調(diào)研問卷中，數(shù)據(jù)中心板塊的定價指標采用EV/EBITDA倍數(shù)。資本化率資本化率運營凈收益NOICapRate=14中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告從城市維度來看，北京、上海各類資產(chǎn)受投資人關(guān)注的比例最高，體現(xiàn)了市場對北、上兩座城市的投資偏好；其次為深圳與廣州，再其次為主要二線城市。在當前宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，二線城市經(jīng)濟展現(xiàn)出較強韌性，其中新一線城市的零售業(yè)態(tài)投隨著一線城市不動產(chǎn)市場存量競爭加劇、核心區(qū)域拿地及運營成本持續(xù)攀升，其投資邊際收益逐步遞減；在此背景下，非一線城市憑借經(jīng)濟增長動能釋放、產(chǎn)業(yè)升級提速、投資收益率相對較高的綜合優(yōu)勢，正從傳統(tǒng)的“投資備選區(qū)域”轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y者的新布局重心。杭州、成都、蘇州、大灣區(qū)（廣、深除外）及南京等城市因其獨特的經(jīng)濟優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ蔀榉且痪€城市中最受關(guān)注的投資目的地。約63%的受訪者選擇了杭州作為投資目的地，首要考慮投資的比例為40%，過往幾年，杭州穩(wěn)居非一線城市關(guān)注度首位。杭州憑借數(shù)字經(jīng)濟、消費服務(wù)業(yè)與先進制造業(yè)的均衡布局，形成了“商辦資產(chǎn)+工業(yè)資產(chǎn)”雙輪驅(qū)動的投資價值?數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集群持續(xù)帶動商辦空間需求擴容，先進制造業(yè)的升級則支撐了工業(yè)資產(chǎn)的租賃與交易活躍度。成都則依托強勁的消費韌性，疊加電競、文創(chuàng)等新經(jīng)濟業(yè)態(tài)的崛起，確立了西南區(qū)域商業(yè)資產(chǎn)投資樞紐的地位；首店經(jīng)濟的落地密度、夜經(jīng)濟的消費活躍度，進一步強化了零售業(yè)態(tài)對投資者的吸引力。大灣區(qū)的發(fā)展也受到了廣深兩地外溢需求的推動，2024年跨境電商業(yè)態(tài)的快速擴容，直接拉動了該區(qū)域倉儲物流的租賃需求規(guī)模增長；使得投資者對大灣區(qū)物流資產(chǎn)后續(xù)的收益穩(wěn)定性普遍持謹慎預期。除上述前五名非一線城市外，武漢、西安、重慶、合肥等城市也憑借區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)集群的培育（如中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告1516中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告杭州成都蘇70%60%50%40%30%20%0%購物中心長租公寓/服務(wù)式公寓奧特萊斯社區(qū)商業(yè)酒店商務(wù)園區(qū)甲級寫字樓百貨商場長租公寓長租公寓/服務(wù)式公寓受投資人青睞，酒店關(guān)注度有所反彈長租公寓/服務(wù)式公寓因其穩(wěn)定的市場需求和政策支持，成為不動產(chǎn)投資的熱點。長租公寓/服務(wù)式落地帶來的市場關(guān)注度，也與兩地長租公寓市場交易活躍度較高、國有資本及資產(chǎn)管理機構(gòu)參與度較2021年國家發(fā)改委將保障性租賃住房納入公募REITs試點，截至2025年12月，已有8單保障性租賃住房REITs成功發(fā)行，底層資產(chǎn)分布在北京、上海股價表現(xiàn)，保租房REITs在二級市場的平均年化分紅率在3%，良好的退出渠道與收益表現(xiàn)，有效打通了長租公寓的“投融管退”閉環(huán)，成為2025年該業(yè)態(tài)關(guān)注度從投資者類型來看，險資機構(gòu)、不動產(chǎn)私募基金為長租公寓/服務(wù)式公寓投資的主力軍。險資偏好有穩(wěn)定現(xiàn)金流、成熟度高、風險低的核心型/核心增值型資產(chǎn)，調(diào)研顯示，近乎所有險資受訪者均表示對長租公寓/服務(wù)式公寓具有投資意愿。長租公寓/服務(wù)式公寓因其租金收益較為穩(wěn)定、運營難度相對較小、資產(chǎn)流動性較好、對沖通脹等因素，是眾多投資人資產(chǎn)配置中必不可少的一部分。不動產(chǎn)私募基金則聚焦“商改租”增值策略?2025年多地出臺商改租項目的稅收減免政策（如增值稅即征即退、房產(chǎn)稅階段性減免），疊加核心城市商辦空置率較高的現(xiàn)狀，這種策略不僅能夠為投資者帶來相較之下，酒店業(yè)態(tài)在機構(gòu)投資人中的關(guān)注度在2025年仍處低位：北京、上海市場的機構(gòu)投資意向這一盈利現(xiàn)狀直接導致機構(gòu)投資者對該業(yè)態(tài)的布局意愿相對有限。然而，當前酒店市場的投資主體仍中國內(nèi)地公募REITs進一步擴圍至城市更新設(shè)施、酒店、體育場館、商業(yè)辦公設(shè)施等更多行業(yè)領(lǐng)域和中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告1718中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告2025年，甲級寫字樓與商務(wù)園區(qū)市場的機構(gòu)投資關(guān)注度延續(xù)下滑態(tài)勢，交易活動進一步向自用買家傾斜，標志著辦公物深圳、廣州的這一比例更是低至10%、6%，相較于疫情前約8成的機構(gòu)關(guān)注度大幅下降；商務(wù)園區(qū)領(lǐng)域，北京、上海的從2025年的市場基本面來看，全國甲級寫字樓、商務(wù)園區(qū)的供應過剩問題進一步凸顯。與此同時，2025年經(jīng)濟形勢的當前經(jīng)濟環(huán)境下，機構(gòu)投資人與自用買家對辦公物業(yè)的投資邏輯有明顯差異，市場從前幾年以機構(gòu)投資者為主，轉(zhuǎn)變?yōu)楫斍耙宰杂觅I家為主。近幾年來，全國甲級寫字樓、商務(wù)園區(qū)市場面臨供應過剩的問題，導致租金增長下降，同時，由于經(jīng)濟形勢的不確定性，企業(yè)對辦公空間的需求也在縮減，這使得尋求穩(wěn)定租金收益的機構(gòu)投資者表達更審慎的投資態(tài)度。但與此同時，自用買家，尤其是那些尋求穩(wěn)定辦公環(huán)境和長期資產(chǎn)持有的企業(yè)，更傾向于直接購買甲級寫字樓、商務(wù)園區(qū)。這些買家通常更注重物業(yè)的長期價值和戰(zhàn)略適配性，而不是短期的市場波動。雖然市場整體面臨挑戰(zhàn)，但自用買家的活躍2025年機構(gòu)投資人與自用買家的辦公物業(yè)投資邏輯呈現(xiàn)顯著分化：機構(gòu)投資者聚焦租金收益率與資產(chǎn)流動性，而2025年甲級寫字樓與商務(wù)園區(qū)出租率與租金下降幅度較大，成為機構(gòu)離場的核心原因；自用買家則以實體企業(yè)為主，2025年寫字樓自用買家以科技行業(yè)、制造業(yè)企業(yè)為主力，其更注重物業(yè)與企業(yè)戰(zhàn)略的長期適配性，而非短期市場波動，企業(yè)通過中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告19從資產(chǎn)類型來看，投資關(guān)注度按業(yè)態(tài)排名：購物中心＞奧特萊斯＞社區(qū)商業(yè)＞百貨商場。購物中心是所有零售細分業(yè)態(tài)中上、深、廣、新一線城市購物中心的受訪者比例分別為59%、63%、57%、51%及56%，一線城市與新一線城市的關(guān)注青島等十余座城市，消費REITs的常態(tài)化發(fā)行有效激活了Pre-REITs市場的投資奧特萊斯業(yè)態(tài)的投資關(guān)注度在2025年實現(xiàn)大幅躍升，這一趨勢既源于其自身的抗周期屬性?在中產(chǎn)群體規(guī)模持續(xù)擴大與消費下行壓力并存的背景下，奧特萊斯2024年已展現(xiàn)出強勁的經(jīng)營反彈，核心項目的客流與銷售額恢復率均超零售行業(yè)平均水平；也得益于2025年標志性的資本動作：中聯(lián)基金通過不動產(chǎn)基金完成成都佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧萊收購，項目匯聚相較之下，社區(qū)商業(yè)與百貨商場的投資關(guān)注度則位居其后，社區(qū)商業(yè)受區(qū)域消費力與運營精細化程度的制約，百貨商場則70%60%50%40%30%20%0%20中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告本次問卷調(diào)查深入探究了參與者對工業(yè)資產(chǎn)投資傾向的看法。調(diào)查結(jié)果顯示倉儲物流領(lǐng)域的投資關(guān)注度心、工業(yè)廠房的投資關(guān)注熱度則顯著提升。投資人對不同細分業(yè)態(tài)的區(qū)域選擇也有明顯差異，在四個60%50%40%30%20%0%(不含廣深)本次問卷調(diào)研中，工業(yè)廠房的投資關(guān)注度相較去年有所下滑，投資關(guān)注度按區(qū)域排名：上海及環(huán)滬區(qū)域>北京及環(huán)京區(qū)域>大灣區(qū)>成渝和華中區(qū)域，約三成受訪者考慮投資上海的工業(yè)廠房資產(chǎn)，環(huán)滬區(qū)域的比例也接近三成。工業(yè)廠房關(guān)注度略有下滑，核心受宏觀經(jīng)濟影響租金下行，但租戶長租期屬性賦予資產(chǎn)較強抗風險能力；加之該類資產(chǎn)與地方投融資、納稅政策深度綁定，大宗可交易標的稀缺，其交易活躍度低于其他工業(yè)類資產(chǎn)。從經(jīng)營及大宗交易表現(xiàn)來看，同區(qū)位下，單2025年國內(nèi)工業(yè)廠房公募REITs市場實現(xiàn)標志性突破。6月中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT上市，底層資產(chǎn)為北京經(jīng)開區(qū)兩處產(chǎn)業(yè)園項目，合計建筑面積12.86萬平方米，聚焦高端汽車及新能源汽車核心零配件賽道，為區(qū)域彈性供地重點項目，也是全國首單汽車制造產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)設(shè)施REITs，上市首日漲停30%，獲市場高度認可。同年12月26日，首單工業(yè)廠房REIT擴募落地，國泰海通東久新經(jīng)濟REIT新增南通、重慶智造園單層標準廠房資產(chǎn)，均適配重工生產(chǎn)需求且滿租運營，經(jīng)營公募REITs退出渠道的完善，有效提振一級市場投資人信心。私募端，中信建投-外高橋集團持有型不動產(chǎn)ABS在上交所發(fā)行，規(guī)模18.3億元，是市場首單工業(yè)廠房底層的持有型不動產(chǎn)ABS、上海地方國企首單機構(gòu)間REITs；其底層為外集聚多家外資企業(yè)區(qū)域總部及分撥中心。私募基金領(lǐng)域，高麓二期工業(yè)物流收益基金于2025年中完成設(shè)立，該基金由多家境內(nèi)知名保險機構(gòu)出資，定位為“并購型基金”?專注收購運營成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)健的標準化工業(yè)與物流園區(qū)，總投資規(guī)模近40億元人民幣，覆蓋建筑面積逾70萬平方米?；鹜顿Y的資產(chǎn)組合主要位于長三角與大灣區(qū)核心發(fā)展區(qū)域。公中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告21資于北京、上海、環(huán)京、環(huán)滬數(shù)據(jù)中心的受訪者比例分別為41%、41%、48%和46%。與往年不同的是，環(huán)京和環(huán)滬兩個市場關(guān)注度比北京上海更高，背后因素在于投資機構(gòu)對于數(shù)據(jù)中心的分布格局有了更清晰的了解。數(shù)據(jù)中心的投資區(qū)位選擇與傳統(tǒng)商業(yè)不動產(chǎn)關(guān)注“地租屬性”不同，投資人更多結(jié)合區(qū)位和項目的傳輸時延來判斷業(yè)務(wù)類型，從業(yè)務(wù)類型出發(fā)環(huán)京和環(huán)滬為核心算力基地圈，IDC需求訂單直接受益于大模型業(yè)務(wù)的快速增長，主要由于其服務(wù)互聯(lián)網(wǎng)/算力客戶，過往幾年整體電力資源穩(wěn)定、當?shù)卣罅χС猪椖拷ㄔO(shè)，且與一線城市的網(wǎng)絡(luò)時延較低，因此環(huán)京環(huán)滬項目可擴容空間往一線城市的資產(chǎn)則是有較強的“地租屬性”，主要由于其客戶群體以金融機構(gòu)/政企客戶為主，客戶對項目地理位置的敏感度更高。然而一線城市電力資源緊缺，其可擴容空間有限，未來發(fā)展方向仍將繼續(xù)聚焦此類長期穩(wěn)定的客戶，但訂單增西北部能源重鎮(zhèn)如烏蘭察布、寧夏中衛(wèi)等則為新興市場，也在2025年進入到投資機構(gòu)的視野里，這類城市的租賃需求基于“成本導向”，大廠主要考慮到電價極低和氣候寒冷帶來的用電成本優(yōu)化，近年激增的彈性算力業(yè)務(wù)主要布局于此，但其風險在于土地和電力資源豐富導致項目可復制性強，近年已呈現(xiàn)出服務(wù)費價格的“內(nèi)卷”，租約的長期穩(wěn)定性為投資人調(diào)研顯示，保險機構(gòu)已成為數(shù)據(jù)中心投資的新增主力軍，近七成險資受訪者明確表達了投資意愿。2025年，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT、南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT兩支數(shù)據(jù)中心公募REITs上市，8月8日同步登陸滬深交易所，首日觸及總功率42.5MW總功率約29MWEBITDA倍數(shù)EBITDA倍數(shù)資料來源：公募REITs招股書及公開資料，戴德梁行與此同時，2025年數(shù)據(jù)中心投資市場動作密集，多層次REITs生態(tài)加速成型：3月，普洛斯中國數(shù)據(jù)中心收益基金一期完成募集，規(guī)模約26億元，由宏源匯智與AIA聯(lián)合出資，底層資產(chǎn)為張家口核心數(shù)據(jù)中心項目；同月，弘毅投資參與國內(nèi)首單數(shù)據(jù)中心持有型不動產(chǎn)ABS“中信證券-萬國數(shù)據(jù)2025年第1期”投資，底層資產(chǎn)為優(yōu)質(zhì)金融數(shù)據(jù)中心，年中4月，中聯(lián)基金與AIA合作搭建專項私募基金，落地華平旗下位于上海的數(shù)據(jù)中心項目投資。CPE源峰同步戰(zhàn)略投資萬國數(shù)據(jù)中心、潤澤科技數(shù)據(jù)中心兩只公募REITs，持續(xù)加碼核心算力資產(chǎn)。鼎暉投資則在1月完成第二支數(shù)據(jù)中心專項基金近10億元首關(guān)（繼2020年20億元國內(nèi)首支人民幣IDC專項基金后），并于12月推動“國金資管-鼎暉-有孚網(wǎng)絡(luò)綜上，2025年數(shù)據(jù)中心投資關(guān)注度全面爆發(fā)，多層次REITs市場格局正式形成，產(chǎn)業(yè)方、險資與私募基金的深度協(xié)同，處于低位區(qū)間，具備擇機抄底布局的價值。成渝區(qū)域因前期新增供應已集中入市，未來市場增量有限，行業(yè)發(fā)展進入供需相對平穩(wěn)的階段。整體來看，倉儲物流市場的投資區(qū)位選核心原因在于全國多區(qū)域倉儲物流市場呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢，疊加宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，全國倉儲物流資產(chǎn)的租金水平與出租率同步下行，直接導致投資人對該業(yè)態(tài)的投資信心有所減弱。倉儲物流的投資熱度呈現(xiàn)鮮明的區(qū)域分化特征，區(qū)域投資關(guān)注度排序為：上海及環(huán)滬區(qū)域>大灣區(qū)>北京及環(huán)京區(qū)域>成渝區(qū)域>華中區(qū)域。大灣區(qū)曾為2024年倉儲物流投資的核心焦點，然受過往三年持續(xù)放量的土地供應及未來增量供給預期影響，2025年區(qū)域內(nèi)倉儲物流項目租賃端承壓明顯，投資人對大灣區(qū)市場的投資態(tài)度趨于審慎。上海及環(huán)滬區(qū)域在2024-2025年同樣面臨租金下行壓力，投資人整體處于低位區(qū)間，具備擇機抄底布局的價值。成渝區(qū)域因前期新增供應已集中入市，未來市場增量有限，行業(yè)發(fā)展進入供需相對平穩(wěn)的階段。整體來看，倉儲物流市場的投資區(qū)位選2025年，養(yǎng)老設(shè)施的投資關(guān)注度顯著提升，核心驅(qū)動力源于人口老齡化加深、生育率下降的基本面變化。本次問卷調(diào)研顯示，養(yǎng)老設(shè)施投資關(guān)注度高度集中于一線城市，其中北京、上海尤為突出?深圳、廣州的投資意向占比則分別為27%、23%。從區(qū)域維度看，投資關(guān)注度排序為：北京、上海＞深圳、廣州22中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告232028年及之后2027年2027年2026年濟環(huán)境下，對未來交易復蘇的信心以及投資策盡管當前資產(chǎn)價格有所下降帶來投資進入機會，但在當前經(jīng)濟環(huán)境下，本期調(diào)研受訪者普遍呈現(xiàn)對未來交易復蘇信心不足，約51%受訪者表示預計不動產(chǎn)交易活躍度恢復時間在2028年及以后，約41%受訪者表示將在2027年恢復活躍。在當前中國經(jīng)濟格局持續(xù)調(diào)整的背景下，不動產(chǎn)投資者的策略選擇，綜合受市場行情、風險承受能力、收益預期及宏觀經(jīng)濟走勢等多重因素影響。本次調(diào)研顯示，核心增值型策略最受投資者青睞，六成的受訪者計劃于未來布局該策略；該策略聚焦具備價值提升空間的資產(chǎn)，通過硬件煥新、運營管理優(yōu)化實現(xiàn)資產(chǎn)價值增2024年2025年60%54%60%32%32%43%4%46%4%備注：2024年問卷未設(shè)置“夾層策略”選項此外，特殊機會與困境資產(chǎn)策略的吸引力顯著，獲約32%受訪者認可，反映在資產(chǎn)價境下，具備高風險承受能力的投資者，更傾向把握此類高風險高收益的投資機會。在經(jīng)濟不確定性加劇的背景下，保險資金對穩(wěn)健型配置的訴求凸顯，約三成的受訪險資投資人傾向選擇夾層策略。而核心型策略的選擇占比大幅回落，由去年的近五成降至本年度不足10%，這一趨勢充分表明，在市場收益預期分化、資產(chǎn)估值持續(xù)調(diào)整的環(huán)境下，投資者對低收益穩(wěn)從機構(gòu)類型的策略偏好差異來看，不動產(chǎn)私募基金受訪者，更傾向布局高風險、高收益屬性的特殊機會與困境資產(chǎn)策略、核心增值型策略及機會型策略，體現(xiàn)出這類機構(gòu)對于市場復蘇周期中潛在高收益機會的積極布局心態(tài)。與之相對，保險機構(gòu)受訪者則更偏好低波動的穩(wěn)健型策略，以核心增值型策略與夾層策略為主，這一選擇與其追求長期穩(wěn)定現(xiàn)金流及收益的值得注意的是，具備境外資金背景的機構(gòu)受訪者，同樣偏好特殊機會、困境資產(chǎn)及機會型策略。這一特征也反映出，在當24中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告本期調(diào)研中，我們對資本化率的定義為：資本化率=營運凈收入/物業(yè)價值。其中，營運凈收入（NOI）為預計未來第一年穩(wěn)定的營運凈收入，運營凈收入對應的租金收入水平為市場租金，而非當前實際簽約租金水平；營運凈收入為物業(yè)營運5.2%-6.5%5.7%-6.9%5.6%-6.6%5.3%-6.4%5.6%-6.8%5.6%-6.6%5.3%-6.5%5.7%-6.8%5.8%-6.8%5.6%-6.8%5.9%-7.0%6.0%-7.2%7.0%-8.2%8.0%-9.3%城市/區(qū)域數(shù)據(jù)中心EBITDAx5.4%-6.3%5.7%-6.8%5.9%-6.7%5.9%-6.4%8.8x-10.6x6.8%-7.4%7.4%-8.2%8.9x-10.9x5.0%-5.9%5.9%-6.8%5.6%-6.7%5.0%-6.0%5.8%-6.7%5.5%-6.7%5.2%-6.3%5.7%-6.8%5.6%-6.7%6.0%-7.2%長租公寓/服務(wù)式公寓5.7%-6.8%4.9%-5.5%5.7%-6.7%5.0%-5.5%5.7%-6.8%5.8%-6.9%5.3%-6.4%5.9%-7.0%中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告259.0%7.8%8.0%7.8%6.7%6.7%6.7%6.8%6.3%7.0%6.7%6.7%6.7%6.8%6.3%5.9%6.0%5.9%6.8%6.0%6.8%5.7%6.0%5.7%5.6%5.6%5.0%5.6%5.6%5.0%5.0%4.0%5.0%5.0%3.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%6.8%5.9%6.7%5.8%6.9%6.3%7.8%6.9%4.0%3.0%北京上海9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%6.5%6.4%5.3%6.5%5.3%6.8%5.6%6.0%7.8%6.5%8.7%4.0%3.0%26中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告9.2%9.2%8.5%9.0%8.5%7.6%8.0%7.6%6.8%6.8%7.9%6.9%6.8%6.8%7.9%7.0%6.5%6.0%6.5%5.7%5.7%5.6%5.0%5.7%5.7%5.6%4.0%3.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%6.6%5.6%6.6%5.6%6.8%5.8%7.0%5.9%6.4%8.2%7.0%9.3%8.0%4.0%3.0%北京上9.0%7.8%8.0%7.8%6.8%6.8%6.7%6.9%6.8%6.8%6.7%7.0%6.8%6.0%6.8%5.7%5.7%5.7%5.8%5.0%5.7%5.7%5.7%5.8%4.0%3.0%中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告27長租公寓/服務(wù)式公寓資本化率7.0%7.0%6.4%7.0%6.4%6.2%6.5%6.2%6.0%5.9%5.9%5.3%5.0%5.3%5.0%4.9%4.5%5.0%4.9%4.0%3.5%3.0%7.0%6.7%7.0%6.7%6.4%!6.4%!6.5%6.3%6.8%6.5%6.8%6.0%5.9%5.9%5.9%5.9%5.4%5.0%5.4%4.5%4.0%3.5%3.0%8.2%9.0%8.2%7.8%8.0%7.8%6.8%7.0%6.5%6.3%6.0%6.5%6.3%6.2%5.7%5.0%5.7%4.0%3.0%28中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告數(shù)據(jù)中心EBITDA倍數(shù)10.09.08.07.06.05.09.69.29.2o8.88.914.014.01.本期調(diào)研分別以買方、賣方視角調(diào)研了各類資產(chǎn)在交易環(huán)節(jié)中合理的資本化率范圍，并取兩者重疊部分形成以上資本2.當前市場環(huán)境下，寫字樓及酒店類資產(chǎn)的成交主體以個人買家（實業(yè)企業(yè)自用型買家）為主；本次調(diào)研樣本以機構(gòu)買家為核心范圍，機構(gòu)買家對于資本化率的研判邏輯與個人買家存在一定差異。中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告29調(diào)研結(jié)果顯示，寫字樓作為國內(nèi)不動產(chǎn)大宗交易市場中流動性最強、受關(guān)注度最高的業(yè)態(tài)，市場參與機構(gòu)對它的定價已形成基本共識。投資人也往往將其作為基準，通過對比其他物業(yè)類型的資本化率來反映因業(yè)態(tài)不同所帶來的投資風險與回報在一線城市中，北京和上海核心區(qū)的甲級寫字樓資本化率相對較低，分別為5.0%-5.9%和5.0%-6.0%，非核心區(qū)的項目資本化率則高出約70個基點。深圳和廣州的核心區(qū)甲級寫字樓資本化率略高于北京和上海，分別為5.2%-6.3%和5.6%-6.7%。對于主要二線城市，受訪者對甲級寫字樓的收益要求反映了城市級別的風險溢價，資本化率范圍為6.8%-7.8%與2024年相比，2025年甲級寫字樓的資本化率區(qū)間上升了約50個基點，這反映了經(jīng)濟面不確定性影響企業(yè)寫字樓選址需求，甲級寫字樓凈吸納量低位趨穩(wěn)，需求端近年表現(xiàn)相對疲軟，大規(guī)模在途供應或?qū)е驴罩寐噬闲袎毫υ龃?。在資本化率的判斷上，賣方提供的區(qū)間通常比買方更高，顯示出賣方對價格心理預期的下調(diào)。這可能源于兩個原因：首先，買方2025vs2024甲級寫字樓平均出租率/資本化率變動6.6%6.4%6.4%6.2%6.0%廣州6.0%深圳5.8%5.8%5.8%5.6%5.4%5.6%5.4%5.6%北京5.0%70%72%74%76%78%80%82%84%86%●甲級寫字樓-2025o甲級寫字樓-2024備注：資本化率數(shù)據(jù)為該城市核心區(qū)與非核心區(qū)平均結(jié)果值得注意的是，當前甲級寫字樓市場以自用買家為主。與機構(gòu)投資者不同，自用買家在投資決策時并不將資本化率作為關(guān)鍵指標，而是更關(guān)注自身的使用需求和寫字樓作為企業(yè)總部的標志性作用。這種差異反映了不同類型投資者在甲級寫字樓市場中的不同策略和考量。北京、上海兩地的商務(wù)園區(qū)資本化率較為接近，約為5.9%-6.8%線城市的商務(wù)園區(qū)資本化率，與同一城市的非核心區(qū)甲級寫字樓資本化率較為接近，差異約20bps。2025年與2024年的數(shù)據(jù)相比，商務(wù)園區(qū)的資本化率區(qū)間整體上升了30-40個基點。這一變化主要是由于辦公產(chǎn)品供應過也拓寬了投資者對二線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其對商務(wù)園區(qū)經(jīng)營帶動作用的認識。在主要二線城市，商務(wù)園區(qū)的資本化核心原因在于甲級寫字樓因市場供應過剩導致定價優(yōu)勢削弱，其雖具備更高的建設(shè)標準與成本，卻不及商務(wù)園區(qū)零售物業(yè)：購物中心資本化率與去年持平，奧特萊斯北京購物中心的資本化率在所有城市及區(qū)域中為最低且較接近，分別為5.2%-6.5%、5.3%-6.4%，深圳、廣州則賣方給出的區(qū)間普遍低于買方，這一特征與疫情結(jié)束后賣方普遍偏悲觀的心態(tài)形成明顯反轉(zhuǎn)，也反映出當前賣方對于零售物業(yè)，新一線城市主要指成都、杭州、南京、武漢、成都、西安等。根據(jù)2024年調(diào)研，投資人給出新一線城市購物中心資本化率為5.8%-7.1%，而2025年調(diào)研顯示，投資人給出新一線城市資本化率區(qū)間為6.0%-7.2%，提升了10bps。而二線城市的購物中心資本化率則到達6.5%-7.8%區(qū)間，三四線城市則是在7.4%-8.7%抗風險能力強，成為投資機構(gòu)關(guān)注的資產(chǎn)類型。本次調(diào)研發(fā)現(xiàn)，考慮到資產(chǎn)交易流動性、稀缺性等，投資人普遍認為社區(qū)商業(yè)資本化率比同城市的購物中心高出40bps。在一線城市、新一線城市，2025年有成熟運營的奧特萊斯項目交易案例，但交易流動性整體比購物中心更低。本次調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一線城市奧萊5.6%-7.0%，新一線城市6.4%-7.5%，投資人普遍認為奧特萊斯資本化率比同區(qū)位購物中心高約50bps。隨著更多奧特萊斯資產(chǎn)發(fā)行公募REITs，資產(chǎn)流動性提高，以及在當前消費環(huán)境下奧特萊斯運營優(yōu)勢凸顯，投資人或進一步壓縮奧特萊斯和購物中心資本化率要求的差異。根據(jù)調(diào)研，投資人給出北上廣深奧特萊斯資產(chǎn)資本化率區(qū)間較為接近，在5.6%-6.6%，比2024年下降20-30bps，新一線城市比一線城市高出約70bps，在6.4%-7.5%，二線城市則在7.0%-8.2%，三四線城市則在8.0%-9.3%。30中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告長租公寓/服務(wù)式公寓：買家青睞一線城市資產(chǎn)，資本化率低于核心區(qū)甲級寫字樓在經(jīng)濟波動的宏觀背景下，長租公寓/服務(wù)式公寓凸顯出較為強勁的租賃基本面，抗風險能力強，因此成為投資機構(gòu)尤為青睞的資產(chǎn)類型。一線城市長租公寓/服務(wù)式公寓的資本化率范圍首次低于核心區(qū)甲級寫字樓的資本化北京、上海處于同一梯隊，為4.9%-5.5%區(qū)間；其中投資人對北京該類資產(chǎn)給出的資本化率略低于上海，核心原因在于北京可交易標的資產(chǎn)稀缺、市場供應規(guī)模有限，相較上海持續(xù)放量的R4用地租賃住房項目，北京的市場供需結(jié)構(gòu)更利于資產(chǎn)運營穩(wěn)定性，也支撐了估值端的優(yōu)勢。深圳、廣州則在5.1%-6.4%區(qū)間范圍內(nèi)，比2024年提升了30-40bps。從交易流動性來看，上海長租公寓/服務(wù)式公寓交易量最高，其次為北京，大宗交易市場主力投資機構(gòu)為內(nèi)資基金和外資機構(gòu)。同時，一些私募基金也開始關(guān)注二線城市的機會。二線城市的資本化率較一酒店：北京、上海處于同一梯隊，與長租公寓/服務(wù)式公寓的資本化率拉開較大差距后疫情時代，國內(nèi)商旅出行需求持續(xù)復蘇回暖，直接帶動商務(wù)型酒店經(jīng)營業(yè)績顯著反彈，市場租金水平與客房入住率實現(xiàn)雙向回升。其中，一線城市高端酒店憑借優(yōu)異的抗通脹屬性與資產(chǎn)保值能力，成為個人買家（以私營企業(yè)主、家族式投資人為主）的核心避險類資產(chǎn)配置選擇；但該類資產(chǎn)的交易市場中，機構(gòu)投資人參與度極低，也從投資邏輯來看，個人買家與機構(gòu)投資人對酒店資產(chǎn)的研判邏輯存在顯著差異。個人買家在酒店資產(chǎn)的篩選上，核心考量核心區(qū)位價值與國際品牌的標桿效應，以及該類資產(chǎn)對家族聲譽、企業(yè)形象的賦能價值；同時，依托國際酒店管理品牌的專業(yè)委托運營模式，可有效降低資產(chǎn)持有后的運營管理負擔，因此其投資標的高度集中于一線反觀機構(gòu)投資人，其投資決策核心錨定投資回報率水平與資產(chǎn)長期運營穩(wěn)定性兩大維度。酒店業(yè)態(tài)本身的經(jīng)營特性決定其毛利率（GOPMargin）普遍維持在30%-40%區(qū)間，資產(chǎn)持有方除承擔常規(guī)運營成本外，還需支付酒需持續(xù)計提較高的資本性支出（Capex）用于硬件翻新、設(shè)施維護及產(chǎn)品迭代，綜合經(jīng)營風險與運營成本均處于較高水平?；诖?，從風險收益匹配的角度考量，機構(gòu)投資人對酒店資產(chǎn)的要求回報率，通常顯著高于寫字樓、中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告3132中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告2015-2025美國全服務(wù)(Full-Service)酒店交易資本化率9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%BottomQuartileMedianTopQuartile資料來源：RCA2015-2025美國有限服務(wù)(Limited-Service)酒店交易資本化率9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%BottomQuartileMedianTopQuartile資料來源：RCA除此之外，酒店類資產(chǎn)的流動性短板也成為制約機構(gòu)入場的重要因素。從市場交易規(guī)模來看，國內(nèi)酒店大宗資產(chǎn)交易額占全年商業(yè)不動產(chǎn)總交易額的比重常年不足10%，其資產(chǎn)流轉(zhuǎn)效率顯著弱于購物中心、甲級寫字樓等主流商辦業(yè)態(tài)，這一屬性也進一步加劇了機構(gòu)投資人的配置顧慮。調(diào)研數(shù)據(jù)指出，對于機構(gòu)投資者而言，一線城市酒店資產(chǎn)的資本化率大約在5.7%-6.9%。調(diào)查顯示，與一線城市相比，主要二線城市酒店的資本化率高出110bps左右。同城市級別下，酒店的資本化率普遍比長租公寓/服務(wù)式公寓高出60至100個基點。值得注意的是，當前市場上的酒店資產(chǎn)購買者主要是國有企業(yè)、私營企業(yè)和家族投資者，他們在做出投資決策時，更側(cè)重于資產(chǎn)的地理位置是否符合其投資策略，而非單純依賴資本化率的高低。在宏觀經(jīng)濟波動和市場供應過剩的雙重影響下，倉儲物流資產(chǎn)的資本化率較以往有顯著上升，這反映了投資者對此類資產(chǎn)的信心有所減弱。最新調(diào)研數(shù)據(jù)揭示，買賣雙方對一線城市高標準物流設(shè)施的資本化率預期介于5.4%至6.3%之間，比2024年上升約40bps。2025年全國物流倉儲整體供過于求，需求有所萎縮，市場下行壓力加大，但賣方對價格的心理至6.7%之間。緊隨其后的是環(huán)京區(qū)域，資本化率為6.1%-7.0%。而成渝區(qū)域、華中區(qū)域的資本化率分別為6.5%-7.36.8%-7.4%。本期調(diào)研顯示，一線城市工業(yè)廠房資本化率區(qū)間為5.7%-6達到6.5%-7.5%。環(huán)一線城市區(qū)域工業(yè)廠房的資本化率比2024年整體上升約50bps。相比產(chǎn)品標準化程度較高的倉儲物同一城市等級下的工業(yè)廠房資本化率高出約40bps，該價差相比往年有所上升。本次調(diào)研選取EBITDA倍數(shù)作為數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)買賣雙方的核心定價指標，該指標為資產(chǎn)價值與項目穩(wěn)定運營期EBITDA的比值，核心原因在于實操交易環(huán)節(jié)中，買賣雙方均普遍將該指標作為核心定價研判依據(jù)。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，機構(gòu)投資人對數(shù)據(jù)中心EBITDA倍數(shù)的估值判斷仍存在分歧，但買賣雙方給出的估值區(qū)間已呈現(xiàn)收窄趨同的特征；這一態(tài)勢反映出，隨著國內(nèi)多層次REITs市場體系逐步建立完善，數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的市場交易活躍度持續(xù)提升、定價機制更趨透明，進而推動市場交易意愿增強，也印證了行業(yè)對成熟數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的投資熱度正逐步升溫。本次調(diào)研中買賣雙方提供的EBITDA倍數(shù)區(qū)間，投資機構(gòu)給出的數(shù)據(jù)中心交易EBITDA倍數(shù)普遍低于賣方報價，核心系機構(gòu)端充分考量了數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)組合的復雜性、運營管理的實操難度、市場大宗交易活躍度偏低的現(xiàn)狀、服務(wù)費定價的下行風險，以及合規(guī)性風險的排查與管控難度等多重利空因素。而賣方的估值預期普遍高于買方，主要依托于核心能源指標的稀缺性溢價，疊加資本市場中數(shù)據(jù)中心上市企業(yè)的高估值錨點支撐，由此形成買賣雙方在EBITDA倍數(shù)上的估值整體來看，2025年數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)買賣雙方的EBITDA倍數(shù)預期區(qū)間持續(xù)收窄、逐步趨近，充分體現(xiàn)出市場成交意愿顯著增強。為保障調(diào)研結(jié)果的客觀準確性，本次調(diào)研樣本均篩選具備數(shù)據(jù)中心相關(guān)投資經(jīng)驗的專業(yè)受訪主體。從調(diào)研結(jié)果來EBITDA倍數(shù)為9.6x-11.5x，大灣區(qū)為9.2x-11.3x，成渝及華中區(qū)域則為8.8x-10.9x。上述區(qū)域估值差異的核心成因，系各區(qū)域市場的實際需求體量不同，疊加互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)研發(fā)總部的區(qū)位布局差異，以及氣候條件帶來的能源成本分化，最終形此外，本次調(diào)研亦對比了數(shù)據(jù)中心與倉儲物流類資產(chǎn)的資本化率差異，數(shù)據(jù)中心資本化率較倉儲物流類資產(chǎn)高出約2-3個中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告33未來一年資本化率展望：市場整體持審慎態(tài)度，零售、長租公寓/服務(wù)式公寓及數(shù)據(jù)中心的2025年全球貨幣政策延續(xù)寬松基調(diào)，美聯(lián)儲降息節(jié)奏持續(xù)推進。截至2025年末，美聯(lián)儲已完成累計六次降息，其中2025年年內(nèi)三次降息合計達75個基點，末次降息于12月落地，將聯(lián)邦基金上述寬松政策持續(xù)重塑全球資本市場預期，對國際資本流動格局及各類資產(chǎn)定價邏輯均形成深遠影響。與此同時，中國內(nèi)地貸款市場報價利率（LPR）于2025年保持穩(wěn)健調(diào)降態(tài)勢，截至2025年12月末最新報價，1年期LPR降至3.0%、5一方面降低市場融資成本，另一方面提升不動產(chǎn)資產(chǎn)的避險投資屬性與配置吸引力。但本輪降息對中國內(nèi)地不動產(chǎn)市場的傳導效應，仍需結(jié)合基本面進行綜合研判：一方面，國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、消費等核心行業(yè)承壓，直接導致不動產(chǎn)市場租賃及交易需求收縮，行業(yè)經(jīng)營基本面持續(xù)受抑；另一方面，全球降息潮亦加劇了市場對經(jīng)濟下行的預期，本次調(diào)研結(jié)果顯示，針對各業(yè)態(tài)未來一年資本化率的走勢預判，受訪投資人整體持審慎偏保守態(tài)度，對國內(nèi)多數(shù)城市的資本化率均形成上行預期。細分業(yè)態(tài)來看，市場對零售物業(yè)、長租公寓/服務(wù)式公寓的資本化率預期保持平穩(wěn)；而對于數(shù)據(jù)中心類資產(chǎn)，投資人普遍預判其資本化率將有所下行、EBITDA估值倍數(shù)同步上行，這一預期充分印證了市場對數(shù)據(jù)中心↑↑→↑→↑↑↓備注：↑代表CapRate上升、→代表CapRate持平、↓代表CapRate下降34中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告3566公募REITs既為不動產(chǎn)金融市場暢通退出渠道、實現(xiàn)資產(chǎn)全生命周期閉環(huán)，同時為一級不動產(chǎn)交易提供定價錨點與合規(guī)導向，對于整個不動產(chǎn)投資融資行業(yè)具有重要意義。截至模合計約2,100億元，產(chǎn)品數(shù)量位列亞洲第一、全球第二，市場規(guī)模位列亞洲第三。年內(nèi)首單供熱、首批數(shù)據(jù)中心REITs成功上市，實現(xiàn)REITs資產(chǎn)擴容，受到市革新，國家發(fā)改委《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》（782號礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，新增商業(yè)辦公設(shè)施、四星級以上酒店、體受境內(nèi)低息環(huán)境影響，REITs指數(shù)自年初持續(xù)上漲，在6月達到年內(nèi)峰值。發(fā)行市場認購熱情水漲