十堰商業(yè)街項(xiàng)目定位報(bào)告第一部分：本體分析本項(xiàng)目位于十堰老城區(qū)繁華香港街，周邊商業(yè)基礎(chǔ)雄厚，為項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值提升奠定了絕佳的基礎(chǔ)本案項(xiàng)目區(qū)位：本項(xiàng)目位于十堰市柳林路北片區(qū)，用地西臨十堰市最為繁華的步行商業(yè)街——香港街。項(xiàng)目距離主要城市標(biāo)志距離項(xiàng)目——五堰商場(chǎng)：9.5km；項(xiàng)目——人民北路：0.2km；項(xiàng)目——北京北路：0.7km；項(xiàng)目——武商人民商場(chǎng)：0.2km；項(xiàng)目——維也納商業(yè)廣場(chǎng)：0.76km；項(xiàng)目2km區(qū)域覆蓋十堰核心區(qū)域北：武商人民商場(chǎng)、萬(wàn)豪國(guó)際酒店等；南：十堰客運(yùn)中心、十堰市農(nóng)科院等；東：十堰市政府、M天下、浙江路等；西：人民醫(yī)院、人民公園、十堰張灣區(qū)政府等。項(xiàng)目區(qū)位及片區(qū)規(guī)劃東靠市政路和紫金花園，西臨香港街，南抵坡溝巷，北接十堰市疾病預(yù)防控制中心與東山苑小區(qū)項(xiàng)目一期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃總用地：15317.27㎡總建筑面積（含車(chē)庫(kù)）：88662.89㎡商業(yè)建筑面積：17964.65㎡

住宅總建筑面積：50963.07㎡

商品房：22237.57㎡停車(chē)位(地下)：310個(gè)容積率：4.5綠地率：17%建筑密度：51.72二期一期東山苑香港街坡溝巷市政路項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至香港街人流如織東山苑坡溝巷香港街尾項(xiàng)目入口項(xiàng)目西面臨香港街人流量較大，但其東面東山苑，南面坡溝巷，北面疾病預(yù)防中心仍有大量老居民區(qū)，且東南兩面道路較窄，通達(dá)性較差，商業(yè)氛圍較差周邊配套設(shè)施齊全，人居環(huán)境良好，具有良好的商業(yè)基礎(chǔ)和氛圍十堰市商務(wù)局幼兒園十堰市第一中學(xué)東山苑寄宿學(xué)院十堰市五堰小學(xué)社區(qū)

五堰北街社區(qū)、南街社區(qū)、東山苑社區(qū)、柳林社區(qū)、錦繡家園、天麟時(shí)代廣場(chǎng)、紫金花園、柳林春曉學(xué)校

十堰市第一中學(xué)、十堰市五堰小學(xué)、十堰市商務(wù)局幼兒園、東山苑寄宿學(xué)院等商業(yè)

五堰商場(chǎng)、寶裕商場(chǎng)、新世紀(jì)女人世界、太和飯莊

五堰北街社區(qū)南街社區(qū)東山苑社區(qū)柳林社區(qū)錦繡家園紫金花園天麟時(shí)代廣場(chǎng)柳林春曉五堰商場(chǎng)新世紀(jì)女人世界太和飯莊寶裕商場(chǎng)周邊“一公里”內(nèi)配套周邊配套項(xiàng)目劣勢(shì)規(guī)劃劣勢(shì)：項(xiàng)目處于香港街結(jié)尾部分，南面，北面和東面尚未成型，成為斷頭路，不利于商業(yè)人流貫通；外部劣勢(shì)：項(xiàng)目一期臨街面較窄，不利于整體形象面展示，且香港街部分，無(wú)大型車(chē)道，不利于車(chē)流進(jìn)入。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于十堰老城區(qū)傳統(tǒng)的繁華商業(yè)街——香港街地帶，位于十堰中心位置；交通優(yōu)勢(shì)：離十堰市主干道人民北路較近，周邊交通網(wǎng)絡(luò)眾多，故區(qū)位通達(dá)性較好；競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：周邊商業(yè)氛圍濃厚，為本案商業(yè)發(fā)展，提供了必要的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和潛在市場(chǎng)。項(xiàng)目機(jī)會(huì)規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)：項(xiàng)目周邊市政工程完善和中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)的機(jī)遇；政策機(jī)會(huì)：十堰市20年規(guī)劃中表明，到2030年，十堰第三產(chǎn)業(yè)占比達(dá)到50%以上；市場(chǎng)機(jī)會(huì)：隨著周邊人口對(duì)生活質(zhì)量的看重，將帶來(lái)巨大的商業(yè)需求，特別是中高檔次商業(yè)具有廣闊前景。項(xiàng)目威脅競(jìng)爭(zhēng)威脅：周邊同質(zhì)性商業(yè)物業(yè)的開(kāi)工和投放市場(chǎng)，將加劇未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；政策威脅：不排除國(guó)家日益收緊的調(diào)控政策在后期從住宅擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)的可能性，對(duì)本案未來(lái)發(fā)展將存在一定威脅；SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析第二部分：項(xiàng)目整體定位方案最優(yōu)化價(jià)值最大化商業(yè)七步定位法商業(yè)品牌定位運(yùn)營(yíng)模型可持續(xù)發(fā)展能量定位業(yè)態(tài)定位業(yè)種定位格局定位品類(lèi)定位投資定位檔次定位品牌3C價(jià)值定位模型City：城市功能價(jià)值定位Commercial：商業(yè)導(dǎo)向價(jià)值定位Culture：個(gè)性文化價(jià)值定位定位方向十堰商業(yè)模式較為傳統(tǒng)，商業(yè)業(yè)態(tài)有待提升。體驗(yàn)式購(gòu)物、商業(yè)主題景觀是未來(lái)的主流趨勢(shì)

為避免與香港街步行街的業(yè)態(tài)同質(zhì)化，同時(shí)針對(duì)整個(gè)十堰追求追求優(yōu)質(zhì)生活的群體，增加休閑、餐飲、娛樂(lè)，甚至博物館、兒童游樂(lè)設(shè)施、博物館、水族館、體驗(yàn)式運(yùn)動(dòng)城等業(yè)態(tài)，透過(guò)輕松愉悅的購(gòu)物環(huán)境，以實(shí)現(xiàn)對(duì)客流的集聚。營(yíng)造時(shí)尚體驗(yàn)式商業(yè)。同時(shí)打造特色景觀主題購(gòu)物街區(qū)，在購(gòu)物中休閑中可以輕松游玩、拍照留念等，創(chuàng)造十堰全新的體驗(yàn)式購(gòu)物+景觀主題街區(qū)的新商業(yè)模式。十堰首席體驗(yàn)式購(gòu)物+特色景觀街區(qū)City——城市功能價(jià)值定位，即指本商業(yè)項(xiàng)目在城市發(fā)展功能格局中的地位。Commercial——商業(yè)導(dǎo)向價(jià)值定位，即指本商業(yè)項(xiàng)目所代表的商業(yè)核心價(jià)值。Culture——個(gè)性文化價(jià)值定位，即指本商業(yè)項(xiàng)目所體現(xiàn)的特色文化內(nèi)涵。定位方向華爾盟3C模型定位方向City：城市功能價(jià)值定位為十堰的都市時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)調(diào)研表明十堰以傳統(tǒng)商業(yè)為主，新建的人民商場(chǎng)屬于高端商業(yè)購(gòu)物中心，十堰缺乏時(shí)尚主題性商業(yè)街。本案位于十堰城市中心，是十堰未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的地理區(qū)位和商業(yè)規(guī)劃，具備打造成為十堰“都市時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)”的良好基礎(chǔ)。十堰都市時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)定位方向Commercial：商業(yè)導(dǎo)向價(jià)值定位為體驗(yàn)式主題街區(qū)，與傳統(tǒng)商業(yè)形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)體驗(yàn)式主題街區(qū)十堰亟需體驗(yàn)式主題一站式休閑消費(fèi)商街，以提升十堰的城市形象，升級(jí)十堰商業(yè)，項(xiàng)目定位為“體驗(yàn)式主題街區(qū)”具有開(kāi)闊的商業(yè)空間，與十堰老城商業(yè)形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，擁有更廣泛的消費(fèi)群體，具有更強(qiáng)的可持續(xù)發(fā)展力。定位方向Culture：個(gè)性文化價(jià)值定位為“印象香港”，尋求與香港街的共生關(guān)系特色人文景觀商業(yè)街項(xiàng)目位于香港街，我們有意識(shí)的尋求共同點(diǎn)，需求與香港街的共生關(guān)系，利用香港人文（餐飲、酒吧）、景點(diǎn)（海洋公園、迪士尼）、商業(yè)中心等打造“香港印象”的商街，展示香港特色人文景觀。項(xiàng)目整體定位為印象香港主題購(gòu)物街區(qū)項(xiàng)目區(qū)位特征項(xiàng)目地塊特征消費(fèi)者需求競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目位于五堰老商圈的香港街，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目為坡地，項(xiàng)目展示面較差，但東西雙首層，只體驗(yàn)式購(gòu)物才能吸引客戶。商業(yè)核心體驗(yàn)式購(gòu)物追求有城市魅力和內(nèi)涵的生活對(duì)社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關(guān)注程度不斷提高高品質(zhì)追求十堰商業(yè)云集，但都是傳統(tǒng)模式，缺乏亮眼商業(yè)，主題式街區(qū)能很好的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。主題式印象香港主題購(gòu)物街區(qū)定位方向輻射整個(gè)十堰項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于十堰老商圈，依托五堰商圈輻射整個(gè)十堰。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：項(xiàng)目緊鄰的十堰核心商業(yè)街區(qū)，包括大批主力店，業(yè)態(tài)業(yè)種齊全，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。。消費(fèi)客群：本案主打時(shí)尚主題和香港相關(guān)主題，必將面向整個(gè)十堰中高端消費(fèi)者。投資客群：十堰商業(yè)投資者。商業(yè)定位/能量定位能量定位依托五堰老商圈，輻射整個(gè)十堰一級(jí)圈層（核心圈層）項(xiàng)目周邊商圈眾多以項(xiàng)目為中心，1公里范圍內(nèi)的人口；二級(jí)圈層（次級(jí)商圈）覆蓋其他商圈，2公里范圍內(nèi)的人口；三級(jí)商圈（邊緣商圈）十堰大部分所有的縣市區(qū)。從人口層面分為三大商業(yè)圈層，測(cè)算項(xiàng)目輻射范圍六堰商圈火車(chē)站商圈北京路商業(yè)萬(wàn)秀城2公里1公里商業(yè)定位/能量定位*考慮不同圈層人口的重復(fù)消費(fèi)，取不同商業(yè)滲透率：“第一圈層”：70%；“第二圈層”:30%；“第三圈層”:10%按照十堰現(xiàn)有人口計(jì)算，本項(xiàng)目有效輻射人口為51萬(wàn)商業(yè)定位/能量定位圈層有效輻射人口范圍第一圈層10萬(wàn)人*70%=7萬(wàn)人項(xiàng)目1公里范圍，第二圈層（60萬(wàn)-10萬(wàn))*30%=15萬(wàn)人項(xiàng)目2公里范圍第三圈層（350萬(wàn)-60萬(wàn)）*10%=29萬(wàn)人十堰市范圍總輻射7+15+29=51萬(wàn)人商業(yè)定位本案定位體驗(yàn)式購(gòu)物街區(qū)，在業(yè)態(tài)配比上，以餐飲、休閑、生活為主，精品、服飾為輔業(yè)態(tài)內(nèi)容餐飲特色中餐、西餐廳、酒吧、茶藝館、自助餐廳、小吃休閑娛樂(lè)KTV、健身美容、會(huì)所、桌球、桌游、電玩等精品零售超市、化妝品店、數(shù)碼店、珠寶、禮品、煙酒等服裝服飾品牌服飾、箱包鞋帽、活力童裝文化生活親子樂(lè)園、銀行、藥店、音像店、美發(fā)、蛋糕店、孕嬰店等商業(yè)定位業(yè)種與品類(lèi)定位以中高檔餐飲、休閑娛樂(lè)、文化生活為主業(yè)種定位品類(lèi)定位C餐飲類(lèi)中式餐廳、西式餐廳、亞洲餐飲（泰式、日式等）、快餐廳（肯德基）、特色餐飲（港式小吃）、蛋糕店、咖啡、水吧F服飾類(lèi)服裝店、化妝品、飾品、珠寶、鞋店、皮具、皮包F服務(wù)類(lèi)銀行、郵局D電子數(shù)碼類(lèi)視聽(tīng)產(chǎn)品、攝影器材、家電用品、通訊器材G概念店設(shè)計(jì)空間：服裝設(shè)計(jì)、花藝店等新型非主流商業(yè)W文教類(lèi)玩具X休閑運(yùn)動(dòng)類(lèi)美容美發(fā)等Y娛樂(lè)消費(fèi)酒吧、KTV、電動(dòng)游戲場(chǎng)等項(xiàng)目定位/品牌定位印象香港主題購(gòu)物街區(qū)項(xiàng)目位于香港街，巧妙地運(yùn)用其特點(diǎn)，項(xiàng)目整體包裝成香港主題街區(qū)----蘭桂坊。同時(shí)整合香港文化，包括迪士尼、海洋公園、太古廣場(chǎng)、皇后大道等。蘭桂坊位于香港中環(huán)區(qū)的一條呈L型的上坡小徑，名叫“蘭桂坊”（取其蘭桂騰芳之意），也指構(gòu)成的一個(gè)聚集大小酒吧與餐館的中高檔消費(fèi)區(qū)，深受中產(chǎn)階級(jí)、外籍人士及游客的歡迎，是香港的特色旅游景點(diǎn)之一。其地塊與本案相似，有很強(qiáng)烈的共同性。蘭桂坊品牌定位案名蘭桂坊印象香港主題購(gòu)物街區(qū)浪漫、時(shí)尚、海洋項(xiàng)目定位/品牌定位印象香港主題購(gòu)物街區(qū)，代表性地名，皇后大道項(xiàng)目位于香港街，項(xiàng)目整體包裝成香港主題街區(qū)----皇后大道。皇后大道，是香港開(kāi)埠之后建設(shè)的第一條沿海市中心主要道路，位于香港島北岸。它由中西區(qū)的石塘咀，一直延伸至灣仔區(qū)的跑馬地，全長(zhǎng)約5公里，共分為皇后大道西、皇后大道中和皇后大道東三段?；屎蟠蟮酪粠窍愀凼兄行?，所經(jīng)之處都是精華商業(yè)、金融區(qū)。品牌定位案名皇后大道印象香港主題購(gòu)物街區(qū)時(shí)尚、巴士文化、海洋五堰·蘭桂坊項(xiàng)目定位/品牌定位1F香港文化主題區(qū)域---歡樂(lè)谷概念：將香港文化，港式小吃、融入本項(xiàng)目商街。1F主要打造香港人文景觀，游客在逛街的同時(shí)可以游玩拍照。商業(yè)景觀：香港電車(chē)巴士、公仔卡通人物、香港本地微型景觀等。業(yè)態(tài)規(guī)劃：以服飾、箱包、甜品店為主香港文化主題區(qū)域2F餐飲主題---銅鑼灣食街概念：主打香港美食街區(qū)，異國(guó)風(fēng)味，茶餐廳、海鮮。景觀：異國(guó)雕塑、飲食文化長(zhǎng)廊。商業(yè)規(guī)劃：如日本、韓國(guó)、泰國(guó)、意大利、墨西哥及印度等地的風(fēng)味美食。銅鑼灣食街項(xiàng)目定位/品牌定位3F海洋主題區(qū)域----淺水灣概念：親子、旅游區(qū)域設(shè)置海洋主題，命名為“淺水灣”。景觀：海豚灣內(nèi)設(shè)置，帆船、海豚等大型雕塑和海洋魚(yú)類(lèi)展示，體現(xiàn)冒險(xiǎn)和神秘。商業(yè)規(guī)劃：海豚灣內(nèi)規(guī)劃相關(guān)商家，如海洋主題酒店、餐廳、親子樂(lè)園、水族館等。淺水灣項(xiàng)目定位/品牌定位項(xiàng)目定位/外立面設(shè)計(jì)建議本項(xiàng)目的印象香港定位，適合以Artdeco的現(xiàn)在藝術(shù)的風(fēng)格整體控制：整體形象、色彩、風(fēng)格香港是現(xiàn)代藝術(shù)之都，Artdeco風(fēng)格是現(xiàn)代藝術(shù)風(fēng)格的代表臨香港街段，為了吸引客戶入內(nèi)，建議商業(yè)外部體現(xiàn)香港文化和海洋主題，海草、郵輪、魚(yú)類(lèi)等，設(shè)置”皇后號(hào)“郵輪或巴士的雕塑,供游客留念。布局定位方案一物業(yè)配置建議方案一/A區(qū)地下一層A區(qū)地下一層面積7636.36㎡，可考慮直接銷(xiāo)售車(chē)位與規(guī)劃大型超市，通過(guò)多方面對(duì)比，建議直接銷(xiāo)售車(chē)位能快速回現(xiàn)，減低開(kāi)發(fā)壓力建議A區(qū)地下1層直接銷(xiāo)售停車(chē)位，能快速回現(xiàn)降低前期開(kāi)發(fā)壓力根據(jù)調(diào)研周邊住戶對(duì)車(chē)位需求量較大；調(diào)研得到停車(chē)位約為15萬(wàn)/個(gè)；停車(chē)位共有198個(gè)，銷(xiāo)售收益為29,70萬(wàn)元；后期物業(yè)可以收取管理費(fèi)。規(guī)劃大型超市與聯(lián)營(yíng)區(qū)域，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大該區(qū)域無(wú)產(chǎn)權(quán)須持有,其中超市6600㎡，聯(lián)營(yíng)區(qū)域1000㎡；超市租金較低，20元/㎡*6200㎡+160元/㎡*1136㎡，年租金約為350萬(wàn)元，常規(guī)情況第一年為免租期，考慮每年8%的通貨膨脹，20年貼現(xiàn)值后實(shí)際為3549萬(wàn)，難以于與前期直接銷(xiāo)售創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益快；周邊200米內(nèi)有兩家大中型超市，且經(jīng)營(yíng)狀況較差扎堆經(jīng)營(yíng)增加運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)對(duì)三家大型超市的訪談，武商持否定態(tài)度，中百中商持觀望態(tài)度。卸貨平臺(tái)超市1年2年3年4年19年20年合計(jì)0350322296.24….78.0277271.785513549免租期0.920.92….0.920.92單位：萬(wàn)元物業(yè)配置建議方案一/A區(qū)一層A區(qū)一層面積6717.50㎡，主要優(yōu)化商鋪面積，動(dòng)線以三縱四列兩中庭設(shè)置中庭區(qū)域應(yīng)設(shè)置全商鋪，商業(yè)樓梯設(shè)置到后方隱蔽處，拉動(dòng)原樓梯設(shè)置動(dòng)線。建議此處修改為手扶梯，提高人流的流動(dòng)率。觀光梯應(yīng)設(shè)置在街區(qū)外圍，為KTV等業(yè)態(tài)服務(wù)。中間鋪面修改為背靠背鋪面，消減靠墻鋪面的面積，中間商鋪設(shè)置一條走道，提高項(xiàng)目入口的視野通透性。動(dòng)線以三縱四列兩中庭設(shè)置物業(yè)配置建議方案一/A區(qū)二層+B區(qū)地下四層A區(qū)二層面積6217.46㎡，B區(qū)地下4層面積2928.75㎡，考慮到二樓會(huì)被大面積租用，故只調(diào)整第一中庭的商鋪與第二中庭地B區(qū)地下4層規(guī)劃大型主力店該區(qū)域?qū)ο酪筮^(guò)高，B區(qū)層高3.6M，空間壓抑，只能做電玩物業(yè)；中庭區(qū)域應(yīng)設(shè)置全商鋪，商業(yè)樓梯設(shè)置到后方隱蔽處，拉動(dòng)原樓梯設(shè)置動(dòng)線。建議此處修改為手扶梯，提高人流的流動(dòng)率。觀光梯應(yīng)設(shè)置在街區(qū)外圍，為KTV等業(yè)態(tài)服務(wù)。中庭區(qū)域應(yīng)設(shè)置全商鋪，商業(yè)樓梯設(shè)置到后方隱蔽處，拉動(dòng)原樓梯設(shè)置動(dòng)線。建議此處修改為手扶梯，提高人流的流動(dòng)率。觀光梯應(yīng)設(shè)置在街區(qū)外圍，為KTV等業(yè)態(tài)服務(wù)。物業(yè)配置建議方案一/A區(qū)三層A區(qū)三層面積5776.58㎡，考慮到三樓的東門(mén)出口，僅調(diào)整中庭物業(yè)配置建議方案一/商鋪面積1-3F可售商鋪面積表（實(shí)測(cè)面積，未算公攤），數(shù)據(jù)僅供參考1F面積數(shù)量（間）10-30㎡5930-50㎡1850-70㎡870-90㎡1100㎡以上22F面積數(shù)量（間）10-30㎡2330-50㎡3650-70㎡570-90㎡1100㎡以上22F面積數(shù)量（間）10-30㎡2230-50㎡2550-70㎡370-90㎡1100㎡以上11FA區(qū)一層業(yè)態(tài)以精品零售為主，國(guó)際品牌和快時(shí)尚餐飲為輔，搭配少量服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)物業(yè)配置建議方案一/業(yè)態(tài)布局國(guó)際品牌餐飲（麥當(dāng)勞、漢堡王）國(guó)際化妝品連鎖（屈臣氏）皮具箱包（稻草人、賽飛洛）一線時(shí)尚百貨店(哎呀呀)潮流美甲美容美發(fā)（標(biāo)榜）一線服飾（H&M、艾格）皮具箱包（稻草人、賽飛洛）一線服飾（H&M、艾格）一線服飾快時(shí)尚餐飲(曾記鴨脖、項(xiàng)姐豬蹄、紐約瘋薯、元?dú)鈮鬯?、幸福的紫菜包飯、蛋糕?品牌服飾品牌服飾潮流美甲2FA區(qū)二層業(yè)態(tài)以中端餐飲為主，搭配娛樂(lè)、服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)物業(yè)配置建議方案一/業(yè)態(tài)布局餐飲品牌咖啡吧：今典、兩岸咖啡等品牌餐廳：味千拉面、娘惹裙廚、必勝客、半秋山品牌火鍋：火鍋、香鍋店。西式自助時(shí)尚餐飲服務(wù)、娛樂(lè)類(lèi)銀行、郵局、24小時(shí)便利店電玩城、干洗店、藥店品牌咖啡吧（上島、兩岸）品牌餐飲（必勝客、味千）品牌餐飲（茶餐廳）西式自助餐（巴西燒烤、金漢斯））水吧、零食店銀行、郵局品牌餐飲（豪客來(lái)、半秋山）南亞餐飲（娘惹）時(shí)尚餐飲（巴里龍蝦）品牌電玩（城市英雄、阿莎力）24小時(shí)藥店、干洗店品牌火鍋（小肥羊、辣阿婆）3F物業(yè)配置建議方案一/業(yè)態(tài)布局布局定位以服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)為主，教育類(lèi)業(yè)態(tài)為輔。三樓業(yè)態(tài)服務(wù)主要有親子樂(lè)園、兒童樂(lè)園（兒童照相館、服裝、玩具店）娛樂(lè)大型KTV（好聲音KTV）、桌球、桌游。教育美術(shù)、音樂(lè)、體育等培訓(xùn)班，文具店親子樂(lè)園娛樂(lè)大型KTV、桌游、桌球兒童樂(lè)園培訓(xùn)班（音樂(lè)）親子樂(lè)園培訓(xùn)班（美術(shù)）文具店水吧培訓(xùn)班（跆拳道）精品零售業(yè)態(tài)內(nèi)容占比餐飲特色中餐、西餐廳、茶藝館、自助餐廳、小吃35%休閑娛樂(lè)KTV、美容美發(fā)、桌球、桌游、電玩等27%精品零售便利店、化妝品店、禮品、煙酒等3%服裝服飾品牌服飾、箱包鞋帽、活力童裝15%文化生活親子樂(lè)園、兒童樂(lè)園、銀行、蛋糕店、孕嬰店等2%教育音樂(lè)、美術(shù)、語(yǔ)言培訓(xùn)班、文具店8%物業(yè)配置建議方案一/業(yè)態(tài)配比布局定位方案二布局定位方案二/一層布局定位方案二/二層布局定位方案二/三層布局定位方案二/商鋪面積1-3F可售商鋪面積表（實(shí)測(cè)面積，未算公攤），數(shù)據(jù)僅供參考1F面積數(shù)量（間）10-30㎡5930-50㎡1850-70㎡870-90㎡1100㎡以上22F面積數(shù)量（間）10-30㎡2330-50㎡3650-70㎡570-90㎡1100㎡以上23F面積數(shù)量（間）10-30㎡2330-50㎡2650-70㎡470-90㎡1100㎡以上11FA區(qū)一層業(yè)態(tài)以精品零售為主，國(guó)際品牌和快時(shí)尚餐飲為輔，搭配少量服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)，針對(duì)上一版本業(yè)態(tài)規(guī)劃，此區(qū)域提高了餐飲的占比布局定位方案二/業(yè)態(tài)布局大型品牌餐飲（麥當(dāng)勞、漢堡王）國(guó)際化妝品連鎖（屈臣氏）皮具箱包（稻草人、賽飛洛）一線時(shí)尚百貨店(哎呀呀、三福)潮流美甲美容美發(fā)（標(biāo)榜）一線服飾（H&M、艾格）皮具箱包（稻草人、賽飛洛）一線服飾（H&M、艾格）快時(shí)尚餐飲(曾記鴨脖、項(xiàng)姐豬蹄、紐約瘋薯、元?dú)鈮鬯?、幸福的紫菜包飯、蛋糕?品牌服飾潮流美甲主力業(yè)態(tài)：臨主街入口設(shè)置大型品牌業(yè)態(tài)，提高項(xiàng)目昭示性餐飲業(yè)態(tài)：一層設(shè)置快時(shí)尚餐飲，帶動(dòng)周邊較大的人流量。一層設(shè)置中端零售品牌業(yè)態(tài)時(shí)尚百貨、美容美發(fā)2FA區(qū)二層業(yè)態(tài)以中端餐飲為主，搭配娛樂(lè)、服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)布局定位方案二/業(yè)態(tài)布局餐飲品牌咖啡吧：今典、兩岸咖啡等品牌餐廳：味千拉面、娘惹裙廚、必勝客、半秋山品牌火鍋：火鍋、香鍋店。西式自助時(shí)尚餐飲服務(wù)、娛樂(lè)類(lèi)銀行、郵局、24小時(shí)便利店電玩城、干洗店、藥店品牌咖啡吧（上島、兩岸）品牌餐飲（必勝客、味千）品牌餐飲（茶餐廳）西式自助餐（巴西燒烤、金漢斯））水吧、零食店銀行、郵局品牌餐飲（豪客來(lái)、半秋山）南亞餐飲（娘惹）時(shí)尚餐飲（巴里龍蝦）24小時(shí)藥店、干洗店品牌火鍋（小肥羊、辣阿婆）3F布局定位方案二/業(yè)態(tài)布局布局定位以服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)為主，教育類(lèi)業(yè)態(tài)為輔。三樓業(yè)態(tài)服務(wù)主要有親子樂(lè)園、兒童樂(lè)園（兒童照相館、服裝、玩具店）娛樂(lè)大型KTV（好聲音KTV）、桌球、桌游。教育美術(shù)、音樂(lè)、體育等培訓(xùn)班，文具店親子樂(lè)園娛樂(lè)大型KTV、桌游、桌球兒童樂(lè)園培訓(xùn)班（音樂(lè)）培訓(xùn)班（美術(shù)）文具店水吧培訓(xùn)班（跆拳道）精品零售業(yè)態(tài)內(nèi)容占比餐飲特色中餐、西餐廳、茶藝館、自助餐廳、小吃41%休閑娛樂(lè)KTV、美容美發(fā)、桌球、桌游、電玩等27%精品零售便利店、化妝品店、禮品、煙酒等3%服裝服飾品牌服飾、箱包鞋帽、活力童裝9%文化生活親子樂(lè)園、兒童樂(lè)園、銀行、蛋糕店、孕嬰店等2%教育音樂(lè)、美術(shù)、語(yǔ)言培訓(xùn)班、文具店8%布局定位方案二/業(yè)態(tài)配比布局定位方案二/交通動(dòng)線優(yōu)化布局定位方案二/交通動(dòng)線優(yōu)化布局定位方案二/交通動(dòng)線優(yōu)化布局定位方案三1FA區(qū)一層業(yè)態(tài)以精品零售為主，國(guó)際品牌和快時(shí)尚餐飲為輔，搭配少量服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)，針對(duì)上一版本業(yè)態(tài)規(guī)劃，此區(qū)域提高了餐飲的占比布局定位方案三/業(yè)態(tài)布局大型品牌餐飲（麥當(dāng)勞、漢堡王）國(guó)際化妝品連鎖（屈臣氏）皮具箱包（稻草人、賽飛洛）一線時(shí)尚百貨店(哎呀呀、三福)潮流美甲美容美發(fā)（標(biāo)榜）一線服飾（H&M、艾格）皮具箱包（稻草人、賽飛洛）一線服飾（H&M、艾格）快時(shí)尚餐飲(曾記鴨脖、項(xiàng)姐豬蹄、紐約瘋薯、元?dú)鈮鬯尽⑿腋５淖喜税?、蛋糕?品牌服飾潮流美甲主力業(yè)態(tài)：臨主街入口設(shè)置大型品牌業(yè)態(tài)，提高項(xiàng)目昭示性餐飲業(yè)態(tài)：一層設(shè)置快時(shí)尚餐飲，帶動(dòng)周邊較大的人流量。一層設(shè)置中端零售品牌業(yè)態(tài)時(shí)尚百貨、美容美發(fā)2F布局定位方案三/業(yè)態(tài)布局品牌咖啡吧（上島、兩岸）親子樂(lè)園娛樂(lè)大型KTV、桌球培訓(xùn)班文具店水吧零售餐飲今典、兩岸咖啡等服務(wù)主要有親子樂(lè)園、兒童樂(lè)園（兒童照相館、服裝、玩具店）娛樂(lè)大型KTV（好聲音KTV）、桌球教育美術(shù)、音樂(lè)、體育等培訓(xùn)班，文具店A區(qū)二層以教育和娛樂(lè)類(lèi)業(yè)態(tài)為輔。3F布局定位方案三/業(yè)態(tài)布局品牌餐飲（必勝客、味千）品牌餐飲（茶餐廳）西式自助餐（巴西燒烤、金漢斯））銀行、郵局品牌餐飲（豪客來(lái)、半秋山）南亞餐飲（娘惹）時(shí)尚餐飲（巴里龍蝦）24小時(shí)藥店、干洗店品牌火鍋（小肥羊、辣阿婆）餐飲品牌餐廳：味千拉面、娘惹裙廚、必勝客、半秋山品牌火鍋：火鍋、香鍋店。西式自助時(shí)尚餐飲服務(wù)銀行、郵局、24小時(shí)便利店、藥店A區(qū)三層業(yè)態(tài)以中端餐飲為主，搭配生活業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)內(nèi)容占比餐飲特色中餐、西餐廳、茶藝館、自助餐廳、小吃42%休閑娛樂(lè)KTV、美容美發(fā)、桌球、桌游、電玩等28%精品零售時(shí)尚、百貨便利店、化妝品店、禮品、煙酒等8%服裝服飾品牌服飾、箱包鞋帽、活力童裝12%文化生活親子樂(lè)園、兒童樂(lè)園、銀行、蛋糕店、孕嬰店等1%教育音樂(lè)、美術(shù)、語(yǔ)言培訓(xùn)班、文具店8%布局定位方案三/業(yè)態(tài)配比經(jīng)典案例項(xiàng)目名成都寬窄巷子建筑形式仿古街區(qū)及四合院區(qū)位成都市青羊區(qū)，距離成都市中心地區(qū)大約1.2Km左右建筑面積總建筑面積約65000平方米左右，其中地下建筑面積約16000平方米左右項(xiàng)目占地面積5.6公頃左右建筑風(fēng)格古代中式風(fēng)格項(xiàng)目業(yè)態(tài)各式餐飲、品牌商業(yè)購(gòu)物、時(shí)尚休閑娛樂(lè)停車(chē)位數(shù)目地下停車(chē)，480個(gè)成都市中心成都寬窄巷子項(xiàng)目定位/參考案例成都寬窄巷子是一個(gè)通過(guò)古建保護(hù)改造開(kāi)發(fā)的集餐飲、購(gòu)物、休閑于一體的商業(yè)項(xiàng)目寬巷子窄巷子井巷子巷子名商業(yè)主題業(yè)態(tài)分布檔次建筑面積建筑層高寬巷子“閑生活”大中型餐飲類(lèi)及部分大型休閑娛樂(lè)類(lèi)中高檔餐飲類(lèi)：300～600，SPA會(huì)所類(lèi)：450～6004.5米左右窄巷子“慢生活”小型特色休閑餐飲及特色商業(yè)購(gòu)物中檔200～3003.6米～4米井巷子“新生活”中型酒吧、夜店等動(dòng)感時(shí)尚娛樂(lè)中檔酒吧：500～700KTV：70004.5米左右寬巷子歷史為將相所居住，院落建筑面積較大，適合設(shè)置大中型餐飲及休閑會(huì)所。窄巷子歷史為士兵所居住，院落建筑面積相對(duì)較小，適合設(shè)置中小型特色餐飲及一般特色購(gòu)物井巷子由于較多為新建仿古建筑，設(shè)置青年時(shí)尚娛樂(lè)場(chǎng)所。項(xiàng)目定位/參考案例寬窄巷子由于在改建過(guò)程中采取的是只遷不拆的原則，其商業(yè)業(yè)態(tài)及檔次的確定受到較大的限制（來(lái)自于建筑面積及層高），故結(jié)合自身?xiàng)l件合理設(shè)置業(yè)態(tài)及檔次，是其規(guī)劃布局的成功之處項(xiàng)目定位/參考案例在具有鮮明地域特色和濃厚歷史氛圍的寬窄巷子各街區(qū)中，植入以文化為基石的商業(yè)元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活場(chǎng)景，感受“最成都”街道寬巷子窄巷子井巷子功能定位“閑生活”區(qū)以旅游休閑為主題“慢生活”區(qū)以品牌商業(yè)為主題“新生活”區(qū)以時(shí)尚年輕為主題業(yè)態(tài)業(yè)種以精品酒店、私房餐飲、特色民俗餐飲、特色休閑茶館、特色休閑酒館、特色客棧、特色企業(yè)會(huì)所、SPA為主題的情景消費(fèi)游憩區(qū)打造成以各國(guó)西餐、各地品牌餐飲、輕便餐飲、精品飾品、藝術(shù)休閑、特色文化主題店為主的精致生活品味區(qū)以酒吧、夜店、甜品店、婚慶、小型特色零售、輕便餐飲、創(chuàng)意時(shí)尚為主題的時(shí)尚動(dòng)感娛樂(lè)區(qū)目標(biāo)客群針對(duì)懷舊休閑客群針對(duì)主題精品消費(fèi)的目的性消費(fèi)客群針對(duì)都市年輕人客群成都寬窄巷子：定位項(xiàng)目定位/參考案例成都寬窄巷子：店招、導(dǎo)識(shí)項(xiàng)目定位/參考案例定位準(zhǔn)確：寬窄巷子作為成都三大歷史文化保護(hù)區(qū)之一，是成都最有特色的“院落式情景消費(fèi)街區(qū)”和“成都城市懷舊旅游的人文游憩中心”，是具有“老成都底片、新都市客廳”內(nèi)涵的“老成都原真生活情景體驗(yàn)街區(qū)”。修舊如舊：采取“修舊如舊”的原則，在建筑上保留了寬窄巷子傳統(tǒng)四川民居融合外來(lái)文化影響形成的民居結(jié)構(gòu)形態(tài)和特點(diǎn)，在功能上則恢復(fù)了少城作為成都城市文化商業(yè)母體的原始功能。商業(yè)文化：寬窄巷子進(jìn)駐商家大都具有鮮明的文化特色，做到了商業(yè)性與文化特色有機(jī)結(jié)合。中西合璧：寬窄巷子既保留了老成都的原真生活體驗(yàn)，又融入了外地文化，實(shí)現(xiàn)了中西合壁。項(xiàng)目總結(jié)定位策略：十堰近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，但是一直欠缺特色的商業(yè)名片，項(xiàng)目打造“十堰城市休憩商業(yè)名片”能夠填補(bǔ)這一空白。商業(yè)文化：融入特色的文化能夠讓項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中脫穎而出，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。借鑒意義成都寬窄巷子：總結(jié)項(xiàng)目定位/參考案例鋪，鋪鋪朝街，面積在50～100之間，同時(shí)又具備自由組合功能。街，一般商業(yè)街的尺度，都控制在8～12米。所以將一條主街‘打碎’，選擇合適的尺寸，進(jìn)行分割，重組。造成起伏、變化，造就脈絡(luò)、像毛細(xì)血管，將血液引入全身，將商鋪的價(jià)值最大化。由多個(gè)現(xiàn)代院落組成，院本身包含環(huán)繞的概念，由一層環(huán)繞至二層，創(chuàng)造出連選變化的屋頂空間，創(chuàng)造新的院落形態(tài)。北京蘋(píng)果街：平面布局項(xiàng)目定位/參考案例61北京蘋(píng)果街：經(jīng)驗(yàn)借鑒商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)：街區(qū)設(shè)計(jì)商業(yè)街區(qū)價(jià)值的提升：街空間尺度，8－12米的步行空間；街鋪的平面、空間組合，具有可組合的彈性功能；院落形成街區(qū)，更多的鋪臨街與住宅功能的融合商業(yè)街區(qū)與住宅區(qū)分開(kāi)借鑒意義項(xiàng)目定位/參考案例鋪鋪臨街，易于銷(xiāo)售城市的，開(kāi)放的：街區(qū)商業(yè)與道路、與城市保持密切連通廣場(chǎng)效應(yīng)：聚集人氣，能夠形成知名度，帶來(lái)城市名片效應(yīng)商業(yè)氛圍的營(yíng)造：根據(jù)地塊不同融入不同元素，與客戶達(dá)成良好的互動(dòng)空間商業(yè)街區(qū)與住宅互相融合，商業(yè)提升居住品質(zhì)案例對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的啟示項(xiàng)目定位/參考案例項(xiàng)目定位/投資定位本案位于鬧市，房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，為保證項(xiàng)目能長(zhǎng)期持久運(yùn)營(yíng)，避免項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)初期遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)，建議開(kāi)發(fā)商采用帶返租模式經(jīng)營(yíng)，采取5年的短期包租模式返租模式優(yōu)勢(shì)由開(kāi)發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。根據(jù)包租或承租年限的長(zhǎng)短，可分為長(zhǎng)期包租和短期返租兩種方式，能保證項(xiàng)目能長(zhǎng)期持久運(yùn)營(yíng)，避免項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)初期遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)。劣勢(shì)：考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)實(shí)力。帶租約銷(xiāo)售模式優(yōu)勢(shì)：由于開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商鋪前已經(jīng)進(jìn)行招商，因此對(duì)商鋪整體業(yè)態(tài)控制的較好，也有利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位。同時(shí)，對(duì)于投資者而言，商戶的租金真實(shí)反映了商鋪售價(jià)水平。劣勢(shì)：帶租約銷(xiāo)售使投資者承擔(dān)了被動(dòng)接受商家的風(fēng)險(xiǎn)，一旦商家經(jīng)營(yíng)無(wú)力，租金回報(bào)將降低。因此，投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪前一定要充分了解商家的經(jīng)營(yíng)能力、品牌度等等。

第三部分：招商推廣建議整合推廣招商運(yùn)營(yíng)整合推廣整合推廣/logo設(shè)計(jì)推廣設(shè)計(jì)整體推廣以印象香港和海洋主題為主，客群鎖定十堰時(shí)尚年輕客群，色彩以豐富為主=印象香港印象香港主題購(gòu)物街區(qū)整合推廣/物料設(shè)計(jì)整合推廣/戶外設(shè)計(jì)市場(chǎng)推廣渠道建議線上推廣整合推廣

官方平臺(tái)：網(wǎng)站搜索平臺(tái)：百度推廣關(guān)鍵詞傳播平臺(tái)：新浪微博、微信專(zhuān)業(yè)平臺(tái)：十堰房網(wǎng)市場(chǎng)推廣渠道建議整合推廣

戶外廣告（T牌、圍墻）報(bào)紙頭版公交車(chē)廣告電臺(tái)（有車(chē)一族）線下暖場(chǎng)活動(dòng)派單銷(xiāo)售管理推進(jìn)表整合推廣201420155月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月階段定位確認(rèn)售樓部進(jìn)場(chǎng)售樓部開(kāi)業(yè)典禮入市形象期認(rèn)籌期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售管理團(tuán)隊(duì)組建團(tuán)隊(duì)調(diào)整辦公物料齊備制度建設(shè)銷(xiāo)售說(shuō)辭、銷(xiāo)售百問(wèn)培訓(xùn)（產(chǎn)品、銷(xiāo)售、企業(yè)文化）考核人員進(jìn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員持續(xù)招聘，置業(yè)顧問(wèn)末位淘汰每周末提交來(lái)電、來(lái)訪客戶分析現(xiàn)場(chǎng)包裝：現(xiàn)場(chǎng)氛圍塑造整合推廣20142015日期5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月現(xiàn)場(chǎng)包裝定位確認(rèn)售樓部進(jìn)場(chǎng)售樓部開(kāi)業(yè)典禮入市形象期認(rèn)籌期開(kāi)盤(pán)售樓部選址售樓包裝設(shè)計(jì)建議外展點(diǎn)選址家居、辦公用品到位設(shè)計(jì)制作（圍墻、展板、房源表、戶型單頁(yè)、入市傳單等VI設(shè)計(jì)）圍墻更換圍墻更換模型制作宣傳片制作禮品采購(gòu)開(kāi)業(yè)布置教師節(jié)布置萬(wàn)圣節(jié)布置圣誕節(jié)布置元旦新年布置開(kāi)盤(pán)布置市場(chǎng)推廣節(jié)點(diǎn)（暫定）整合推廣20142015日期5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月階段項(xiàng)目定位確認(rèn)售樓部進(jìn)場(chǎng)售樓部開(kāi)業(yè)典禮入市形象期認(rèn)籌期開(kāi)盤(pán)推廣渠道圍墻網(wǎng)絡(luò)五堰戶外報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、派單、短信發(fā)布事件營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)教師節(jié)國(guó)慶節(jié)萬(wàn)圣節(jié)圣誕節(jié)元旦春節(jié)婦女節(jié)清明節(jié)公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)世界杯海盜啤酒節(jié)親子游音樂(lè)節(jié)認(rèn)籌活動(dòng)美食廟會(huì)開(kāi)盤(pán)慶典執(zhí)行任務(wù)奠基儀式年度推廣方案開(kāi)業(yè)方案認(rèn)籌方案開(kāi)盤(pán)方案推廣主題十堰香港街的新地標(biāo)狂歡十堰港派新鮮生活皇后大道入主香港街皇后大道西轉(zhuǎn)皇后大道東黃金旺鋪等您搶羅大佑助陣皇后大道售樓部布置，為了體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特定位，布置兒童游樂(lè)設(shè)施、酒吧、書(shū)吧等小景，烘托售樓部氣氛整合推廣重大節(jié)點(diǎn)，明星助陣整合推廣邀請(qǐng)香港一線明星參加開(kāi)盤(pán)典禮，為項(xiàng)目造勢(shì)。所有渠道用該明星作為主要曝光點(diǎn)。香港巴士游十堰、香港嫩模助威皇后大道整合推廣親子活動(dòng)整合推廣青年活動(dòng)，化妝舞會(huì)、音樂(lè)節(jié)、美食節(jié)、世界杯啤酒節(jié)整合推廣招商推廣建議：項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)項(xiàng)目發(fā)布會(huì)是招商經(jīng)常采用的方式。它是由主辦者在一定的場(chǎng)合公布擬引進(jìn)商業(yè)的項(xiàng)目，闡述招商項(xiàng)目的定位、業(yè)態(tài)、業(yè)種等要求，以期吸引客商。

商業(yè)項(xiàng)目發(fā)布會(huì)活動(dòng)主題：商業(yè)發(fā)布會(huì)活動(dòng)時(shí)間：招商誘導(dǎo)期舉辦方式：針對(duì)性邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)、前期接洽有意向進(jìn)駐的主力商家和品牌商家、投資顧問(wèn)公司及相關(guān)中介公司，社會(huì)各界媒體參與。

整合推廣招商推廣建議：商業(yè)投資研討會(huì)/論壇/辯論會(huì)投資研討會(huì)是一種較小型、時(shí)間較短的招商形式。它通常是由政府部門(mén)、經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)的研究討論會(huì)。十堰商業(yè)投資價(jià)值研討會(huì)活動(dòng)主題：商業(yè)投資研討會(huì)活動(dòng)時(shí)間：招商誘導(dǎo)期舉辦方式：進(jìn)行政府公關(guān)，邀請(qǐng)發(fā)改委、房產(chǎn)局、政府辦公室、工業(yè)信息局等政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)及十堰電視臺(tái)、十堰房產(chǎn)網(wǎng)、十堰房產(chǎn)網(wǎng)等媒體整合推廣推廣費(fèi)用預(yù)算左圖是根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)所提供的推廣費(fèi)用建議比例；戶外廣告費(fèi)用是占據(jù)所有推廣費(fèi)用最重要的部分，占據(jù)比例最大，且該部分費(fèi)用應(yīng)用在項(xiàng)目推廣的前期；報(bào)紙廣告、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)用雖然總量不大，但是卻是最重要的部分，應(yīng)用在項(xiàng)目即將開(kāi)業(yè)的前夕；此外，我們還要預(yù)留一些費(fèi)用（約10%）作為項(xiàng)目后期補(bǔ)充資料的印刷、活動(dòng)禮品費(fèi)用等不確定投入。媒體渠道建議比例戶外（含圍墻、看板、戶外廣告、車(chē)亭車(chē)身及道旗等）52%營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)15%網(wǎng)絡(luò)廣告、廣播廣告、網(wǎng)絡(luò)通信廣告12%平面（報(bào)紙、DM單）5%招商資料4%現(xiàn)場(chǎng)展示與包裝2%其他機(jī)動(dòng)費(fèi)用（禮品、推廣資料補(bǔ)充印刷等）10%招商推廣建議：商業(yè)投資研討會(huì)/論壇/辯論會(huì)招商運(yùn)營(yíng)第一階段第二階段第三階段第四階段招商籌備階段招商執(zhí)行階段開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備階段推廣開(kāi)業(yè)階段待定待定待定待定待定工作團(tuán)隊(duì)組建；定外論證、定位深化和招商總案；物業(yè)規(guī)劃建議和要求；招商道具準(zhǔn)備；推廣執(zhí)行方案；招商及運(yùn)營(yíng)管理方案；入駐招商中心。招商初期計(jì)劃招商中期計(jì)劃招商后期計(jì)劃商戶入場(chǎng)手續(xù)辦理；商戶裝修；商戶資格審查試營(yíng)業(yè)開(kāi)業(yè)策略；開(kāi)業(yè)活動(dòng)策劃及實(shí)施方案；開(kāi)業(yè)典禮招商運(yùn)營(yíng)招商進(jìn)度工作安排目標(biāo)受眾：主力商家及品牌商家主要目的：形象推廣，主要通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目特色、整體形象、利益點(diǎn)傳播吸引投資者和經(jīng)營(yíng)者的關(guān)注。主要工作：組建招商團(tuán)隊(duì)；主力商家聯(lián)系約談；優(yōu)惠措施的落實(shí)；制定具體的招商項(xiàng)目明細(xì)；招商人員、道具的準(zhǔn)備。推廣方式：以系列的軟文、招商海報(bào)、招商傳單的發(fā)放為主；結(jié)合商鋪的命名等重要節(jié)點(diǎn)配以報(bào)紙、橫幅等平面媒體推廣。招商進(jìn)度工作安排——招商籌備階段招商運(yùn)營(yíng)招商進(jìn)度工作安排——招商執(zhí)行階段目標(biāo)受眾：大型主力店商家和散戶主要目的：重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目信息的傳達(dá)，引進(jìn)主力店，帶活整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，為其他商鋪及住宅實(shí)現(xiàn)增值，為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更多的銷(xiāo)售回報(bào)。主要工作：招商營(yíng)銷(xiāo)推廣、重點(diǎn)商家洽談、重點(diǎn)商家談判、品牌商家簽約推廣方式：以招商手冊(cè)、報(bào)紙為主，配以客戶通訊和戶外廣告做功能告知性訴求。同時(shí)配以招商洽談會(huì)、投資研討會(huì)及登門(mén)拜訪的形式進(jìn)行大型主力店商家招商。以戶外廣告、主力店商家簽約會(huì)、工程重要節(jié)點(diǎn)（封頂、竣工等）完成及開(kāi)業(yè)慶典會(huì)等，同時(shí)可在項(xiàng)目外觀包裝上配合一些大商家的進(jìn)駐和試營(yíng)業(yè)掛出橫幅和彩旗，傳遞信息，營(yíng)造商業(yè)氛圍。招商運(yùn)營(yíng)招商進(jìn)度工作安排——開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備階段目標(biāo)受眾：消費(fèi)者主要目的：主要吸引消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)，以穩(wěn)定商家。本階段主要依靠項(xiàng)目周邊的戶外廣告牌維持記憶，在節(jié)點(diǎn)或重大活動(dòng)時(shí)則配合促銷(xiāo)適量投放報(bào)紙廣告和發(fā)放宣傳單頁(yè)。主要工作：物業(yè)改造及裝修進(jìn)場(chǎng)、配合品牌商家進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣、開(kāi)業(yè)籌備和試營(yíng)業(yè)等工作推廣方式：以報(bào)紙、DM為主，配以項(xiàng)目外部包裝做告知性訴求。以試營(yíng)業(yè)、促銷(xiāo)活動(dòng)等告知性的報(bào)紙廣告為主，配以軟性文章報(bào)導(dǎo)，描述濱湖休閑的時(shí)尚風(fēng)情生活；在有重大的推廣活動(dòng)或節(jié)點(diǎn)時(shí)可配合宣傳單頁(yè)，增加投放。招商運(yùn)營(yíng)時(shí)間劃分：開(kāi)業(yè)以后目標(biāo)受眾：消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者主要目的：主要吸引消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)，以穩(wěn)定商家。根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)的情況調(diào)整商業(yè)業(yè)種，并對(duì)退租商戶進(jìn)行重新招商等工作，以維持商業(yè)的順利運(yùn)營(yíng)。主要工作：舉行商業(yè)活動(dòng)宣傳、品牌商家和特色商戶折扣信息和優(yōu)惠活動(dòng)推廣方式：以報(bào)紙、DM為主，以促銷(xiāo)活動(dòng)等告知性的報(bào)紙廣告為主，配以軟性文章報(bào)導(dǎo)，描述濱湖休閑的時(shí)尚風(fēng)情生活；在有重大的推廣活動(dòng)或節(jié)點(diǎn)時(shí)可配合宣傳單葉，增加投放。招商進(jìn)度工作安排——運(yùn)營(yíng)調(diào)整階段招商運(yùn)營(yíng)遵循招商順序，逐步推進(jìn)招商機(jī)會(huì)，并根據(jù)規(guī)劃的商業(yè)區(qū)域進(jìn)行目標(biāo)明確的主題招商。（1）主力店鋪商家→（2）次主力店商家→（3）品牌店→（4）中小商鋪品牌先行：明確招商思路，樹(shù)立長(zhǎng)期品牌，始終注意維護(hù)和管理好已經(jīng)確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。先主力后散戶：核心主力店先行，輔助店隨后的原則。同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)：在招商時(shí)需要有差異，形成互補(bǔ)，如國(guó)際風(fēng)情、產(chǎn)品、檔次差異等，提高消費(fèi)者的消費(fèi)興趣，保持良性競(jìng)爭(zhēng)但又能共榮雙贏。多樣化合作：必要時(shí)可與核心主力店的經(jīng)營(yíng)單位共同投資，在加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度的同時(shí)可加強(qiáng)其它商戶入駐的信心。特殊商戶的優(yōu)惠必要：特殊商戶是指較高文化、藝術(shù)含量，高知名度的經(jīng)營(yíng)單位，邀請(qǐng)入駐本案能夠起到增強(qiáng)文化氛圍、活躍商業(yè)氣氛之作用。先收緊后放松：遵循高品位，低門(mén)坎策略，對(duì)目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶，招商中后期再放松各級(jí)散戶，力求滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)效果。招商運(yùn)營(yíng)招商執(zhí)行措施招商函與招商信息：通過(guò)招商函、手機(jī)短信、電子郵件等方式針對(duì)性發(fā)布招商信息，獲取客戶資源。媒體投放宣傳：吸引意向主力店品牌商家前來(lái)洽談，使我方占主動(dòng)性，增加選擇性，形成一對(duì)多的局面，具備更多的選擇余地，更有利深度挖掘有實(shí)力、有特色品牌商家入駐。帶領(lǐng)客戶項(xiàng)目考察：以保證在短時(shí)間內(nèi)，使客戶了解項(xiàng)目，確定進(jìn)駐意向，形成熱點(diǎn)盡快簽約。登門(mén)拜訪，主動(dòng)出擊：由高素質(zhì)經(jīng)理人員組成特攻團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)項(xiàng)負(fù)責(zé)意向中客戶，主動(dòng)出擊，專(zhuān)人服務(wù)，深度溝通。連鎖營(yíng)銷(xiāo)：鎖定業(yè)種品牌意見(jiàn)領(lǐng)袖，串聯(lián)招商，實(shí)現(xiàn)多贏。經(jīng)營(yíng)研討會(huì)：舉辦商業(yè)經(jīng)營(yíng)投資講座，邀請(qǐng)專(zhuān)家、學(xué)者主講，吸引一些意向客戶參加。投資研討會(huì)：經(jīng)營(yíng)投資研討會(huì)是一種較小型、時(shí)間較短的招商形式?？捎烧块T(mén)、經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)的研究討論會(huì)。其特點(diǎn)是靈活，即是務(wù)虛，又重務(wù)實(shí)，可以利用十堰的投資環(huán)境和利用外資的政策，達(dá)到間接宣傳本項(xiàng)目的效果。招商運(yùn)營(yíng)招商工作流程商戶收集意向溝通初步審核商務(wù)談判綜合評(píng)估審核簽定意向書(shū)專(zhuān)業(yè)審核簽署租約品類(lèi)、品牌需求面積租金/扣點(diǎn)落實(shí)意向提供各式證件復(fù)印件（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、工商、稅務(wù)登記證等）填寫(xiě)《商戶初始登記表》，供品牌評(píng)估和初步審核其他條款招商政策免租期/補(bǔ)貼租期租金/扣點(diǎn)品牌落位填寫(xiě)《綜合評(píng)估審核表》品牌商戶是否滿足商業(yè)規(guī)劃確認(rèn)商務(wù)技術(shù)條件是否滿足收益目標(biāo)招商總監(jiān)決定是否簽署《意向書(shū)》同意/否決作為替補(bǔ)同意/否決再次談判項(xiàng)目總監(jiān)專(zhuān)業(yè)審核總經(jīng)理流程審核招商成果確認(rèn)并報(bào)備內(nèi)部流程首期租金裝修流程相關(guān)手續(xù)資料交付招商部華爾盟商業(yè)公司審核經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、規(guī)模、布點(diǎn)、經(jīng)驗(yàn)、商品、價(jià)格及其租賃意向、填寫(xiě)并確認(rèn)參與談判客戶溝通提出建議執(zhí)行決議確認(rèn)所屬招商成果資料匯總提交審核項(xiàng)目總監(jiān)召集專(zhuān)家組、權(quán)重投票表決、審核優(yōu)惠政策等條款業(yè)績(jī)輸出落實(shí)考核品牌優(yōu)選及審核流程零售品牌初步洽商正式簽約《商戶登記表》及其品牌資料的整理、簡(jiǎn)析和提報(bào)YESNO初步審核招商經(jīng)理負(fù)責(zé)審核：資料是否齊備；資料是否真實(shí)；是否符合業(yè)態(tài)、品牌規(guī)劃要求。招商經(jīng)理負(fù)責(zé)審核：判斷租賃意向；判斷落位意向；是否符合收益目標(biāo)的基本要求。商務(wù)審核零售品牌跟進(jìn)洽商掌握落位意向、租約條款、技術(shù)要求、優(yōu)惠提議等細(xì)節(jié)YESNO商戶及品牌資料匯總《綜合評(píng)估審核表》提報(bào)專(zhuān)業(yè)審核洽商成功流程審核簽定合作意向書(shū)零售品牌簽約洽商提供詳圖、裝規(guī)和公約等NONOYESYESYESNO項(xiàng)目總監(jiān)主持各專(zhuān)家組進(jìn)行會(huì)審：若干專(zhuān)家，項(xiàng)目總監(jiān)任組長(zhǎng)，設(shè)立投票表決；審核評(píng)估意見(jiàn)是否正確；提出該品牌招商事物的具體意見(jiàn)；審核優(yōu)惠政策、協(xié)作、協(xié)助建議。總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核：流程是否履行；是否符合項(xiàng)目目標(biāo)和公司利益最大化；涉及特殊優(yōu)惠政策、協(xié)助、協(xié)作事宜，可再進(jìn)行召集專(zhuān)題會(huì)進(jìn)行復(fù)核，并及時(shí)請(qǐng)示上級(jí)。招商政策：根據(jù)主力店談判條件確定優(yōu)惠政策，其他散戶根據(jù)實(shí)際招商情況酌情處理主力店招商政策租金遞增率、免租期、租賃年限是根據(jù)不同業(yè)態(tài)在市場(chǎng)普遍的行規(guī)所制定的，在招商執(zhí)行中可依據(jù)品牌的知名度給予適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，如半年免租期、三年逐漸回歸正常租金等優(yōu)惠政策。普通店招商政策為吸引優(yōu)質(zhì)品牌的入駐，可給予普通品牌一定免租期及租金優(yōu)惠政策。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，服飾類(lèi)、生活服務(wù)類(lèi)可免2-3個(gè)月租金，餐飲可免3個(gè)月租金，高檔餐飲、休閑娛樂(lè)類(lèi)可免4個(gè)月租金。據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)服飾類(lèi)及普通餐飲類(lèi)的政策是：首年進(jìn)駐免3個(gè)月租金；租賃年限盡量簽短，為調(diào)整品牌和二次招商做好準(zhǔn)備。招商運(yùn)營(yíng)第四部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值估算項(xiàng)目成本估算投資利潤(rùn)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值估算項(xiàng)目以“租售結(jié)合”的方式運(yùn)營(yíng)，在當(dāng)前市場(chǎng)上，為打造項(xiàng)目高端品牌形象，結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種布局定位，項(xiàng)目的售價(jià)與租金分別能達(dá)到多少？首先，根據(jù)市場(chǎng)上其它物業(yè)的售價(jià)與租金，分析比較其優(yōu)劣勢(shì)，即運(yùn)用“市場(chǎng)比較法”來(lái)計(jì)算項(xiàng)目市場(chǎng)“售價(jià)”與“租金”；然后，結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種布局定位，給出項(xiàng)目的行業(yè)租金（一般比正常租金低）；評(píng)估方法項(xiàng)目?jī)r(jià)值估算項(xiàng)目?jī)r(jià)值估算通過(guò)租金反推法：求得項(xiàng)目一樓商鋪均價(jià)約為3.5萬(wàn)/㎡通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，可知香港街租金均價(jià)為310元/㎡/月，考慮一年通貨膨脹等因素，租金漲幅20元/㎡/月，保守估算，取權(quán)重90%，計(jì)取項(xiàng)目租金約為：（310+20）*0.9=297元，取整為300元/㎡/月。通過(guò)租金反推法，按照國(guó)際慣例，計(jì)取12年項(xiàng)目租金為建議售價(jià),但在實(shí)際操作過(guò)程中，考慮到五堰商圈競(jìng)爭(zhēng)壓力大，以及十堰市市場(chǎng)行情不穩(wěn)定等情況影響，保守估算，計(jì)取權(quán)重80%作為建議售價(jià)。則本項(xiàng)目建議售價(jià)為：300元/㎡/月*12月*12年*0.8=34560元/㎡，取整35000元/㎡。故一樓商鋪均價(jià)約為3.5萬(wàn)/㎡，但次價(jià)格為考慮返租情況，故實(shí)際售價(jià)高于此值。項(xiàng)目?jī)r(jià)值估算商鋪價(jià)格評(píng)估（一樓）——35000元/㎡通過(guò)上表租金反推法，得出基準(zhǔn)價(jià)，通過(guò)市場(chǎng)比較法對(duì)此價(jià)格進(jìn)行驗(yàn)證；從考慮業(yè)態(tài)類(lèi)型、體量、銷(xiāo)售模式等可比因素出發(fā)，分別選取萬(wàn)秀城商業(yè)街、柳林春曉鄖里商業(yè)街三期、和昌·國(guó)際城商業(yè)街、華夏公館繽go商街作為一樓售價(jià)的可比案例較為合理；根據(jù)市場(chǎng)比較法，本項(xiàng)目當(dāng)前一樓售價(jià)為：（36145+28571+38462+37037）/4=35053元/㎡，取整為35000元/㎡。通過(guò)租金反推法和市場(chǎng)比較法均得出建議基準(zhǔn)售價(jià)在3.5萬(wàn)/㎡較為合理。定價(jià)影響因素

本案

市場(chǎng)比較對(duì)象

萬(wàn)秀城商業(yè)街

柳林春曉鄖里商業(yè)街三期

和昌·國(guó)際城商業(yè)街華夏公館繽go商街可比一樓售價(jià)（元/m2）30000160002500030000區(qū)位狀況

繁華程度

201581015交通便捷度

1512101112配套設(shè)施

201510913環(huán)境

15129912自身狀況

昭示性

101281112規(guī)模

109699檔次

108568綜合得分

10083566581修正租金價(jià)格

36145285713846237037項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估——二樓、三樓樓層評(píng)估方法評(píng)估售價(jià)1F——售價(jià)為35000元/㎡2F比一樓售價(jià)低40%售價(jià)為21000元/㎡3F比二樓售價(jià)低40%售價(jià)為12600元/㎡*三樓若有大型主力店進(jìn)駐，價(jià)格可上浮20%。此評(píng)估方法主要采用樓層價(jià)格差比來(lái)定，其樓層價(jià)格差參考行業(yè)經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定。評(píng)估結(jié)果為項(xiàng)目作為常規(guī)業(yè)態(tài)組合的市場(chǎng)價(jià)格水平；而本項(xiàng)目會(huì)結(jié)合具體的業(yè)態(tài)業(yè)種布局，售價(jià)會(huì)在此基礎(chǔ)上有所調(diào)整。項(xiàng)目?jī)r(jià)值估算項(xiàng)目市場(chǎng)租金評(píng)估（一樓）——300元/㎡/月本項(xiàng)目周邊具有較好的商業(yè)氛圍，可供對(duì)比的案例較多，主要選取香港街、人民北路、大都會(huì)廣場(chǎng)三處典型商街作為對(duì)比；根據(jù)市場(chǎng)比較法，本項(xiàng)目當(dāng)前一樓租金為：（295+266+329）/3=297元/㎡/月，取整為300元/㎡/月項(xiàng)目?jī)r(jià)值估算定價(jià)影響因素本案市場(chǎng)比較對(duì)象香港街人民北路大都會(huì)廣場(chǎng)可比租金（元/月/m2）310250260業(yè)態(tài)類(lèi)型10988商業(yè)體量10111010周邊商業(yè)氛圍15181312客流狀況15181415客群收入水平10101010市場(chǎng)成熟度101286交通通達(dá)性1010126商街昭示性1010126項(xiàng)目檔次形象10776綜合得分1001059479修正租金價(jià)格295266329項(xiàng)目市場(chǎng)租金評(píng)估（負(fù)一樓）——160元/㎡/月本項(xiàng)目周邊具有較好的商業(yè)氛圍，，主要選取香港街女人街、大都會(huì)廣場(chǎng)地下負(fù)一樓兩處典型商街作為對(duì)比；根據(jù)市場(chǎng)比較法，本項(xiàng)目當(dāng)前負(fù)一樓租金為：（163+152）/2=157元/㎡/月，取整為160元/㎡/月項(xiàng)目?jī)r(jià)值估算定價(jià)影響因素本案市場(chǎng)比較對(duì)象女人街大都會(huì)廣場(chǎng)可比租金（元/月/m2）120140業(yè)態(tài)類(lèi)型1068商業(yè)體量10810周邊商業(yè)氛圍151312客流狀況151214客群收入水平101010市場(chǎng)成熟度1089交通通達(dá)性1099商街昭示性1088項(xiàng)目檔次形象1056綜合得分1007986修正租金價(jià)格152163項(xiàng)目市場(chǎng)租金評(píng)估——二樓、三樓樓層評(píng)估方法評(píng)估租金-1F——租金為160元/㎡1F——租金為300元/㎡2F比一樓租金低50%租金為150元/㎡3F比二樓租金低40%租金為90元/㎡備注：其它樓層由于市場(chǎng)上的售價(jià)數(shù)據(jù)較少，因此評(píng)估方法主要采用樓層價(jià)格差比來(lái)定；其樓層價(jià)格差比參考行業(yè)經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定。評(píng)估結(jié)果為項(xiàng)目作為常規(guī)業(yè)態(tài)組合的市場(chǎng)價(jià)格水平；而本項(xiàng)目會(huì)結(jié)合具體的業(yè)態(tài)業(yè)種布局，租金會(huì)在此基礎(chǔ)上有所調(diào)整。項(xiàng)目?jī)r(jià)值估算項(xiàng)目定位/投資定位地下部分全部持有，一至三層臨香港街段商鋪持有，其余部分全部出售。（地下部分不能銷(xiāo)售，一至三層臨香港街段前期可以作為售樓部，后期招主力店）萬(wàn)秀城回報(bào)為10年1-5年回報(bào)8%、6-10年回報(bào)9%15年1-5年回報(bào)8%、6-10年匯回報(bào)8.5%、11-15回報(bào)年9%本項(xiàng)目位于五堰商業(yè)中心，建議只給投資者5年回報(bào)，每年回報(bào)分別為8、8、9、9、9％；一次性返兩年回報(bào)，同時(shí)保證項(xiàng)目有完整的商業(yè)培育期。投資回報(bào)根據(jù)產(chǎn)權(quán)式商鋪的市場(chǎng)操作規(guī)律和行業(yè)水平，開(kāi)發(fā)商給投資者每年的回報(bào)一般為7%-10%根據(jù)前期商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果顯示，本項(xiàng)目位于內(nèi)街，建議本項(xiàng)目一樓的平均租金取權(quán)重可達(dá)到300元/平方/月。例：一樓均價(jià)每平方35000元，300元/平方/月，按此回報(bào)，以下是租金回報(bào)與返租成本對(duì)比表.(右圖)以此表為例，在售價(jià)不變的基礎(chǔ)上，五年回報(bào)能回收返租成本。項(xiàng)目定位/投資定位租金回報(bào)與返租成本對(duì)比測(cè)算，售價(jià)越高返租成本越高，租金取平均租金，五年內(nèi)可以收回返租成本年限12345售價(jià)3500035000350003500035000回報(bào)率0.080.080.090.090.09回報(bào)金額28002800315031503150年租金240027602980.83219.263476.81盈虧狀況-400-40-169.269.264326.805*租金年遞增率為8%住宅價(jià)格評(píng)估——6500元/㎡選取盛世廣場(chǎng)、京華新天地、柳林春曉三期、華夏公館4個(gè)可比樓盤(pán)，運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果參考性強(qiáng)。根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目當(dāng)前住宅售價(jià)為：（6875+6296+6633+6186）/4=6497元/㎡，取整為6500元/㎡項(xiàng)目?jī)r(jià)值估算定價(jià)影響因素本案市場(chǎng)比較對(duì)象盛世廣場(chǎng)京華新天地柳林春曉三期華夏公館可比售價(jià)（元/m2）6600680065006000區(qū)位狀況繁華程度1512101013交通便捷度1517171617配套設(shè)施1514131415環(huán)境1515181614自身狀況容積率1514151713規(guī)模1011111111檔次1513241414

綜合得分100961089897

修正租金價(jià)格6,8756,2966,6336,186故本案建議售價(jià)和建議租賃價(jià)格如下：商鋪樓層售價(jià)（元/平米）租金（元/平米/月）-1F-1601F350003002F210001503F1260090住宅均價(jià)6500元/平米項(xiàng)目?jī)r(jià)值估算項(xiàng)目成本估算項(xiàng)目成本估算項(xiàng)目投資估算表（一）

項(xiàng)目費(fèi)用金額（萬(wàn)元）測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)一土地費(fèi)用25,3001100萬(wàn)/畝231100二前期工程費(fèi)175

地質(zhì)勘察費(fèi)15按占地面積*10元/㎡15,31710

規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)160按建筑面積*18元/㎡88,66218三土建安裝工程費(fèi)用7,791

住宅5,096框架建筑按建筑面積*1000元/㎡50,9631000

商鋪2,695框架建筑按建筑面積*1500元/㎡17,9641500四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2,305

給排水、供電工程1,330按總建筑面積*150元/㎡88,662150道路89按總建筑面積*10元/平米計(jì)88,66210

綠化景觀798按總建筑面積*90元/平米計(jì)88,66290

智能化89按總建筑面積*10元/㎡88,66210五行政規(guī)費(fèi)1,083

前期規(guī)費(fèi)611

城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)399按總建筑面積*45元/㎡88,66245

檔案整理綜合服務(wù)費(fèi)44合計(jì)約5元/㎡88,6625項(xiàng)目成本估算項(xiàng)目投資估算表（二）

項(xiàng)目費(fèi)用金額（萬(wàn)元）測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)

水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)2水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)按占地面積*1.5元/㎡15,3171.5

水土流失防治費(fèi)3；水土流失防治費(fèi)按占地面積*2元/㎡15,3172

建設(shè)施工安全技術(shù)服務(wù)費(fèi)12按建安工作量的1.5‰7,7910.0015

建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)試驗(yàn)費(fèi)70按建安工作量的9‰7,7910.009

衛(wèi)生監(jiān)督防疫費(fèi)4工程造價(jià)5000萬(wàn)元以上的按0.05%7,7910.0005

工程勘察文件審查19工程造價(jià)5000萬(wàn)元以上的按0.24‰7,7910.0024

施工圖設(shè)計(jì)審查3工程造價(jià)5000萬(wàn)元以上的按0.4‰計(jì)7,7910.0004

抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)1工程造價(jià)5000萬(wàn)元以上的按0.16‰計(jì)7,7910.00016

深基坑工程設(shè)計(jì)專(zhuān)項(xiàng)審查23基坑工程造價(jià)按照0.3%計(jì)7,7910.003

垃圾服務(wù)費(fèi)9按建筑面積*1元/㎡預(yù)繳88,6621

白蟻防治費(fèi)18按建筑面積*2元/㎡預(yù)繳88,6622

建設(shè)用地規(guī)劃論證咨詢(xún)費(fèi)4按建筑面積*0.5元/㎡預(yù)繳88,6620.5

建設(shè)階段規(guī)費(fèi)265

工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)27按照建筑面積*3元/㎡88,6623

工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)93工程造價(jià)1億元的按1.2%7,7910.012

施工招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)3中標(biāo)合同價(jià)的0.4‰7,7910.0004項(xiàng)目成本估算項(xiàng)目投資估算表（三）

項(xiàng)目費(fèi)用金額（萬(wàn)元）測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)

工程定額測(cè)定費(fèi)18按建筑面積*2元/㎡88,6622

散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金62按建筑面積*7元/㎡88,6627

墻體材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用18按建筑面積*2元/㎡88,6622

環(huán)境監(jiān)測(cè)費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)27按建筑面積*3元/㎡88,6623

建筑消防設(shè)施監(jiān)測(cè)服務(wù)費(fèi)18