房地產項目盡職調查報告第第頁聲明本次盡職調查的對象為湖北DDD房地產開發(fā)有限公司項下漢川XXXX商貿城項目，湖北DDD房地產開發(fā)公司其他項目及關聯(lián)企業(yè)未在本次調查范圍內。本報告所述內容依據(jù)湖北DDD房地產開發(fā)有限公司（漢川XXXX商貿城項目）所提供的資料（包括但不限于電子證據(jù)、視頻、存檔紙質文檔、項目方負責人口述等形式）、以及相關行政部門提供的信息為依據(jù)撰寫。本報告依據(jù)收集到的文件內容出具，僅反映所收集文件時的情況。本報告基于以下假設：所有提交的復印件與原件一致；所有簽字、印章真實有效；所有相關人員做出的有關事實闡述、聲明、保證（無論書面或口頭）均為真實和完整?；谝陨蟽热?，出具以下盡職調查報告，供公司相關部門參考。目錄項目規(guī)劃31、總體規(guī)劃32、地塊現(xiàn)狀43、項目合作需求5二、交易對手61、基本情況62、歷史沿革63、股權結構64、高管情況介紹65、關聯(lián)公司66、控股股東/實際控制人7三、公司財務情況8四、項目公司征信情況及訴訟情況12五、項目介紹131、項目概況及現(xiàn)狀132、規(guī)控指標153、設計、施工、監(jiān)理情況及各合作方16六、行業(yè)與市場環(huán)境分析161、房地產行業(yè)政策162、房地產行業(yè)發(fā)展趨勢17漢川區(qū)域經濟與市場情況18項目周邊競品項目市場調研22項目定位分析與投資估算251、一期定位分析與可售商鋪評估252、項目二期項目開發(fā)定位分析263、項目二期商業(yè)和公寓投資估算26項目規(guī)劃1、總體規(guī)劃XXXX商貿城是漢川市政府于2013年1月25日簽約引進漢川市刁東街道的重點招商項目，深圳XXXX文化傳播投資有限公司、湖北DDD房地產開發(fā)有限公司作為項目投資開發(fā)建設方，XXXX商貿城項目掛靠在湖北DDD房地產開發(fā)有限公司下進行開發(fā)。湖北DDD房地產開發(fā)有公司成立于2009年，是經漢川市工商行政管理局注冊的民營企業(yè)。項目地址位于.圖1項目原總體規(guī)劃為多業(yè)態(tài)、全方位、專業(yè)化的商貿綜合市場，主要業(yè)態(tài)包含大型超市購物中心、各類品牌專賣店、建材專業(yè)大賣場、居家裝飾體驗館、倉儲物流及電子商務商住樓等（項目總體規(guī)劃效果圖，見圖1）。項目原總體規(guī)劃用地面積23.13萬㎡（約347畝），規(guī)劃總建筑面積約25萬㎡，規(guī)劃總用地分別為地塊一、地塊二和地塊三（各地塊詳細規(guī)劃指標，詳見下表1）。表1：漢川XXXX商貿城原總體規(guī)劃分地塊規(guī)劃指標序號類別地塊一地塊二地塊三1用地性質R2（二類居住用地）B1（批發(fā)零售商服）B1（批發(fā)零售商服）2規(guī)劃用地面積17913.7㎡（26.87畝）127016.7㎡（190.52畝）85776.4㎡（128.66畝）3凈用地面積15665.1㎡（23.5畝）118624.8㎡（117.94畝）73831.6㎡（110.75畝）4道路用地面積2248.6㎡（3.37畝）8391.9㎡（12.59畝）11944.8㎡（17.92畝）5規(guī)劃建筑面積26655㎡（其中商鋪2651㎡）188823㎡45600㎡6容積率≤1.8≤1.4≤1.47建筑密度≤33%≤50%≤50%8綠地率≥30%≥25%≥25%9建筑退后10m20m15-20m10建筑高度22m50m50m2、地塊現(xiàn)狀漢川XXXX商貿城原總體規(guī)劃用地面積347畝（23.07萬㎡），其中地塊一為拆遷安置地塊，地塊二和地塊三為XXXX商貿城開發(fā)建設使用。目前開發(fā)商已經全額支付地塊二土地款并取得土地使用權證書，地塊一和地塊三均未支付土地款且未取得土地使用權證書。（見圖2地塊分區(qū)圖）地塊一情況：地塊一為居住用地，規(guī)劃為地塊二和地塊三拆遷安置，規(guī)劃用地面積26.87畝，規(guī)劃建筑面積2.67萬㎡，規(guī)劃為8棟住宅。目前已經建好兩棟住宅，完成對地塊二拆遷戶安置。地塊一前期已經承擔拆遷平政土地費用280萬元，目前正在向政府申請土地拆遷安置補償優(yōu)惠，尚未取得實質進展（申請成功后，該地塊實際成本40萬元/畝）。該地塊目前土地款尚未支付且未取得土地使用權證。地塊二情況：地塊二分三次全額支付土地款9970萬元，另外土地交易稅費805.74萬元，拿地總成本為10776萬元，約為57萬/畝，樓面地價606元/㎡。地塊二一期已經建成，土地開發(fā)面積135畝（含道路12.59畝），建筑面積約7萬方，實際使用容積率0.78。一期全部為兩層（單層6米）專業(yè)市場商鋪。目前可售面積2.39萬㎡（144套），已銷售商鋪均價4300元/㎡。地塊二二期用地面積38畝，綜合容積率≤3.0，最大計容建筑面積為7.5萬㎡，為凈地塊未開發(fā)。地塊二三期位于地塊二西南角方形地塊，面積約18畝，綜合容積率2.74，為凈地塊，未開發(fā)建設。地塊三情況：地塊三為原總規(guī)劃計劃拆遷征用地塊，總面積128.66畝。該地塊尚未進行招拍掛流程，地塊存在附作物和居住村民居住建筑物，預計需要還建1萬㎡住宅。不計拆遷安置成本，在成功申請拆遷安置補貼的拿地成本約60萬/畝。無拆遷安置補貼優(yōu)惠情況下，以目前住宅用地性質正常招拍掛拿地成本約260萬/畝，以目前商服用地性質正常招拍掛拿地成本約150萬/畝。圖23、項目合作需求項目開發(fā)商湖北DDD房地產開發(fā)有限公司針對XXXX商貿城地塊二二期開發(fā)進行股權或者債權融資；XXXX商貿城地塊二一期已建成可售商鋪2.39萬㎡（144套）考慮折價打包賣出；目前開發(fā)商對項目地塊三放棄開發(fā)，合作方或者投資方愿意開發(fā)地塊三，開發(fā)商可配合拿地工作。二、交易對手1、基本情況湖北DDD房地產開發(fā)有限公司成立于2009年05月08日，統(tǒng)2、歷史沿革2013年3、股權結構合計持有湖北DDD房地產開發(fā)有限公司股權87.71%，持有9.29%股權，持有3%股權。4、高管層情況介紹法定代表人兼董事長。湖北DDD房地產開發(fā)有限公司財務負責人。5、關聯(lián)公司（1）湖北DDD建設工程有限公司（2）湖北DDD物業(yè)服務有限公司湖北DDD物業(yè)服務有限公司成立于2009年5月8日，經營范圍：物業(yè)管理。（3）湖北DDD勞務有限公司湖北DDD勞務有限公司成立于2009年05月08日，注冊資本500萬元，（4）湖北DDD園林景觀工程有限公司湖北DDD園林景觀工程有限公司成立于2012年01月06日，6、控股股東/實際控制人根據(jù)項目公司提供于不能保證已提供完整債務清單，不排除股東個人仍存在其他隱性民間借貸行為。三、項目公司財務狀況項目公司稅收政策稅收政策稅種稅率稅種稅率增值稅5.00%耕地占用稅30元/平方米城市建設稅/費7.00%契稅4.00%教育和衛(wèi)生附加費3.00%土地增值稅（清算）地方教育費附加2.00%企業(yè)所得稅（預繳）堤防維護費2.00%企業(yè)所得稅（清算）25.00%產權轉移數(shù)據(jù)印花稅0.05%土地使用稅6元/平方米項目公司2016年1月22日取得土地證。本項目方自2016年9月至2017年10月合計開具。2、項目公司財務報表湖北DDD房地產開發(fā)有限公司（XXXX商貿城）2017年10月31日資產負債表湖北DDD房地產開發(fā)有限公司（XXXX商貿城）2017年10月利潤表湖北DDD房地產開發(fā)有限公司（XXXX商貿城）截止2017年10月現(xiàn)金流量表（見附件）（4）2017年10月31日資產負債表主要科目明細資產行次年初數(shù)期末數(shù)負債及所有者權益行次年初數(shù)期末數(shù)流動資產：流動負債：貨幣資金110,683,574.463,547,505.53短期借款68短期投資2應付票據(jù)69應收票據(jù)3應付帳款70應收股利4預收帳款7157,167,319.0030,811,600.00應收利息5應付工資7212,600.00應收帳款612,877,352.0018,771,140.00應付福利費73其他應收款73,419,376.503,419,376.50應付股利74預付帳款829,869,063.0035,611,154.12應交稅金75660,255.114,446,872.92應收補貼款9其他應交款80存貨10其他應付款81185,660,555.60159,595,625.60待攤費用11(15,665.92)預提費用82一年內到期的長期債券投資21預計負債83其他流動資產24一年內到期的長期負債86流動資產合計3156,833,700.0461,349,176.15流動負債合計91243,488,129.71194,866,698.52長期投資：長期負債：長期股權投資32長期借款101長期債權投資34應付債券102長期投資合計38長期應付款103固定資產：專項應付款106固定資產原價39354,767.00354,767.00其他長期應付款108減：累計折舊40長期負債合計110固定資產凈值41遞延稅項：減：固定資產減值準備42遞延稅項貸項111固定資產凈額43負債總計114175,351,129.71194,866,698.52工程物資44429,228.00429,228.00少數(shù)股東權益在建工程45176,470,781.02177,101,037.02固定資產清理46所有者權益:固定資產合計50177,254,776.02177,885,032.02實收資本115無形資產及其他資產：減：已歸還投資116無形資產51實收資本凈額117長期待攤費用52資本公積118其他長期資產53盈余公積119無形資產及其他資產合計60其中：法定公益金120遞延稅項：未分配利潤121(9,399,653.65)44,367,509.65遞延稅款借項61所有者權益合計12258,737,346.3544,367,509.65資產總計67234,088,476.06239,234,208.17負債和所有者權益總計135234,088,476.06239,234,208.17利潤表編制單位：湖北DDD房地產開發(fā)有限公司（XXXX商貿城）項目行次本月數(shù)本年累計數(shù)一、主營業(yè)務收入112,497,724.7371,963,191.19減：主營業(yè)務成本2主營業(yè)務稅金及附加334,932.84二、主營業(yè)務利潤412,462,791.8971,963,191.19加：其他業(yè)務利潤5減：營業(yè)費用66,525,149.962,117,143.00管理費用72,562,797.0748,847.00財務費用812,409,667.8315,969,197.89三、營業(yè)利潤9-9,034,822.9753,828,003.30加：投資收益10營業(yè)外收入11313,760.3560,840.00減：營業(yè)外支出12四、利潤總額13-8,721,062.6253,767,163.30減：所得稅14五、凈利潤15-8,721,062.6253,767,163.30（4）主要科目明細報表科目金額備注貨幣資金3,547,505.48其中：現(xiàn)金941,898.92銀行存款2,605,606.56未提供銀行對賬單核實應收賬款18,771,140.00其中：湖北江豪石材2,000,000.00借款，存續(xù)3年，原因不明。銀行按揭款15,500,000.00蘇文平1,271,140.00其他應收3,419,376.50主要有：孝感大安圖審80,000.00墊付工程方款項工程保險費172,642.00墊付工程方款項工程電費169,955.45墊付工程方款項商混243,800.00墊付工程方款項外墻磚1,186,327.00墊付工程方款項韓顯生226,667.00段志勇173,333.00預付賬款37,158,854.12已支付工程款，未取得發(fā)票或者未辦理竣工決算在建工程177,101,037.02開發(fā)成本預收帳款30,811,600.00預收購房款應交稅金4,446,872.92其他應付款91,458,625.60其中:產業(yè)扶持資金59,830,000.00熊超華10,000,000.00謝世杰20,000,000.00月利息40萬元，利息收取人段再美DDD建設工程1,000,000.00租鋪保證金270,210.00洪淌村358,415.60拆遷款陳早云27,500,000.00股東投資韓顯生23,055,000.00股東投資段志勇17,582,000.00股東投資借款明細表借款方借款金額貸款方借款期限抵押物信息備注湖北DDD房地產開發(fā)有限公司8000萬李紅斌2015.12.23-2017.8.15股權質押已結清股東個人借款2000萬元謝世杰2017.6.19日起未知股東個人借款1000萬元熊超華2017.1.10起未知項目公司。四、項目公司征信及訴訟情況1、查詢人民銀行征信系統(tǒng)；沒有提供湖北DDD房地產開發(fā)有限公司征信報告。查詢被執(zhí)行人執(zhí)行信息；2017年11月3日在中國裁判文書網、中國執(zhí)行信息公開網查詢到情況：備注：經查詢“湖北DDD房地產有限公司”上述案件經公司負責人確認都已結清，無涉訴案件。相關判決書見附件。3、行政處罰五、項目介紹項目概況及現(xiàn)狀本項目自2010年開始征地、拆遷、安置，沒有提供拆遷協(xié)議，根據(jù)項目合伙協(xié)議提到本項目占地230畝，其中原蔣家臺坡地20畝、周邊水塘荒地約40畝。需征用農戶老宅基地40個，拆除居民危房56棟、豬舍及其他附屬物6600平方米，項目建成后第一期還建居民房60套，每套100平方米。本項目自2013年起項目方開始推廣樓盤，2014年1月開始收取購房意向金，2014年4月1日商鋪開工建設，商鋪總規(guī)劃建筑面積68171平方米（由12棟共計428套，兩層樓商鋪構成），2014年12月28日完工。2014年12月31日、2015年3月19日省政府下發(fā)3個紅頭文件，，合計211.32畝。2016年1月6日，湖北DDD房地產開發(fā)有限公司與漢川市國土資源局簽訂本項目國有建設用地使用權出讓合同，2016年1月22日取得土地證（118624.8平方米）。2016年3月3日取得用地規(guī)劃許可證。2016年3月17日取得工程規(guī)劃許可證。2016年3月20日土地開發(fā)面積135畝（含道路12.59畝），建筑面積約7萬方，實際使用容積率0.78。一期全部為兩層（單層6米）專業(yè)市場商鋪，市場定位家居建材批發(fā)市場，上下層一起銷售，單鋪主力面積為93㎡、185㎡。截止到2017年11月，項目一期商鋪累計銷售時間37個月，累計正常銷售244套，抵工程款50套，剩余可售144套，正常銷售月均去化6.6套。目前可售面積23860.81㎡（144套），項目開發(fā)商報的銷售均價6000元/㎡。剩余可售商鋪超過50%集中于市場位置最差樓棟（1-4#），各可售商鋪零散分布于各區(qū)域，主力商鋪面積為158㎡和185㎡。2017年10月，未售144套（2.39萬平方米）還建5套、工程抵款50套、抵押6套、簽合同銷售191套[合計27823.72平方米，總價款12082萬元,均價4342元/平方米]、收定金36套。項目一期2016年3月交付使用，商鋪幾乎全部空置。開發(fā)商2016年10月引入歐亞達招商運營團隊人員進行招商，花費60余萬元開業(yè)獎勵金，并推出招商租金、物業(yè)費優(yōu)惠等政策將一期開業(yè)運營提升至目前狀況。目前市場正常開業(yè)經營商戶53家，開業(yè)面積14650㎡，占總面積的20%，占市場招商部招商托管面積的50%。開業(yè)商戶主要集中于市場內部十字形主道路兩側。目前租金優(yōu)惠政策為3年租期免租27個月，月租金報價12元/㎡/月，計算免租期的實際租金水平為3元/㎡/月，目前歐亞達也為類似招商優(yōu)惠（折算的實際租金水平為2.8元/㎡/月）。項目目前物業(yè)費標準為2元/㎡/月?？匾?guī)指標漢川XXXX商貿城地塊二宗地指標序號項目名稱數(shù)量單位備注1規(guī)劃總用地面積127016.7m2約190.52畝2凈用地面積118624.8m2約177.94畝3總建筑面積188823.38m24計容總建筑面積177823.38m2其中一期總建筑面積70000m2二層，已建成，計容面積二期總建筑面積86000m2二期：商業(yè)建筑面積15000m2計容二期：辦公公寓建筑面積60000m2計容二期：地下停車場11000m2不計容三期計容總建筑面積32823m2綜合容積率2.745容積率≤1.46占地面積153300m27建筑密度≤50%8綠地率≥25%9建筑退后20m210建筑限高50m2項目（地塊二）總占地面積190.52畝，凈用地面積177.94畝，總建筑面積18.9萬㎡（其中計容面積17.8萬㎡）。一期已經建成并開業(yè)運營，總面積約7萬㎡，規(guī)劃為家居建材專業(yè)市場，物業(yè)形態(tài)為兩層方形商鋪。二期占地面積約38畝，尚未開發(fā)，綜合容積率≤3.0，規(guī)劃為6萬㎡公寓+1.5萬㎡商業(yè)+1.1萬㎡地下停車場，建筑限高50米，川劉路退讓20米。項目（地塊二）三期占地面積約18畝，暫不考慮開發(fā)。設計、施工、監(jiān)理情況及各合作方項目實施單位勘察單位設計單位施工總承包商監(jiān)理單位備注：工程施工總承包商是本項目關聯(lián)方。行業(yè)與市場環(huán)境分析1、房地產行業(yè)政策2016年中央經濟工作會議強調商品房居住屬性后，隨后22個熱點城市密集出臺調控政策調控房價過快上漲。2017年，中央政府先后在多次重要會議上強調“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，一二線城市限購、限售、提高首付比例和房貸利率措施開始逐步向三四線城市擴大。限售作為抑制房產投機性需求的調控手段，在本輪調控中逐步擴大。截至11月，分類型來看，一線城市僅廣州實施了限售，二線城市有20個，三四線城市有24個。從地域來看，限售主要集中與東南沿海、京津冀、珠三角、長三角三大都市圈周邊，中西部主要為省會城市。目前湖北省區(qū)域內，武漢和孝感對商品房住宅實施限購限貸政策，襄陽對商品房住宅實施限售政策。武漢2016年重啟限購政策后，截至目前尚未出臺限售政策。2017年9月13日，孝感市政府召開“控房價、穩(wěn)市場”工作專題會議決定，對孝感城區(qū)購房實行限購限貸。孝感限購政策具體內容：對非孝感戶籍居民購房實行限購，對本地戶籍實行限貸；非孝感戶籍居民（引進人才除外）在孝感城區(qū)首次購房的，需提供自購房之日前2年(含2年)連續(xù)繳納社會保險或者個人所得稅證明，禁止在孝感城區(qū)購買第二套住房；本地居民購買二套房，首付比例調高至50%，貸款利率在基準利率基礎上上浮10%以上；停止發(fā)放三套及以上住房商業(yè)貸款和公積金貸款。2017年10月31日，襄陽成為湖北省內首個限售城市，襄陽市區(qū)范圍內（含襄州區(qū)）新購買的新建商品住房和二手住房，須滿兩年后才能上市交易。目前全國范圍內的限售、限購、限貸都只針對新建商品房住宅和二手房住宅，這些政策都沒有對商業(yè)性質的公寓、辦公樓、商鋪進行限制。受銀行提高住房貸款利率影響，商業(yè)性質的商品房貸款利率同步提高。目前孝感限購范圍為孝感城區(qū)，漢川市不在孝感限購范圍內。近期十九大會議中再次強調“房子是用來住的、不是用來炒的”的定調，預計在未來一年房地產調控范圍有可能繼續(xù)擴大，武漢新增限售調控政策的可能性在提高，但孝感房地產調控政策不太可能繼續(xù)擴大。漢川屬于孝感代管縣級市，漢川城區(qū)距離孝感城區(qū)較遠，由于緊鄰武漢蔡甸區(qū)和東西湖區(qū)，所以受武漢房地產市場政策和價格變化的影響更大。目前來看，未來3-5年漢川市區(qū)域商品房住宅實行限購限售相關政策的可能性非常低，商鋪、公寓等商業(yè)商品房政策預計保持不變。2、房地產行業(yè)發(fā)展趨勢根據(jù)國家統(tǒng)計公布的2017年9月房地產市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)，70個大中城市中15個熱點城市房地產市場繼續(xù)保持穩(wěn)定。從環(huán)比看，新建商品住宅價格全部下降或持平；從同比看，漲幅均繼續(xù)回落，回落幅度在1.8至8.8個百分點之間。一線城市新建商品住宅和\o"二手住宅"二手住宅價格環(huán)比均下降0.2%。二線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同；二手住宅價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個百分點。武漢9月房價環(huán)比下降0.1%，同比上漲4.8%。一二線城市受預售價格嚴格管控影響，9月新推住宅供給量同比偏少，商品房成交面積同比大副下降，“金九銀十”遇冷。2016年10月以來，二三線城市房價上漲速度開始超過一線城市。2017年以來三四線城市房價表現(xiàn)強勁，房地產市場呈現(xiàn)量價齊升，三線城市今年9月銷量增速仍保持在10%以上。而2017年以來，一線城市銷量同比大降至-20%左右，二線城市銷量增速減緩至0%左右。本輪地產周期（2015-17年）的特點就是漲價從一線向二線再向三四線城市擴散，投機性房產交易在本輪漲價中的作用非常明顯。隨著房價大幅上漲，重點中心城市的購房需求外溢，向三四線城市擴散，推動其商品房銷售量價齊升。另外棚改貨幣化安置和三四線城市去庫存政策，根據(jù)研究機構的量化評估，貨幣化安置貢獻了三四線城市20%的銷量和7%的銷量增速。而從三四線城市長期人口流動和城市化趨勢來看，其房價長期快速上漲并不具備充足的有效需求。投機性需求和外溢需求驅動三四線城市房價上漲的比重比以往要高，一二線城市房價趨勢性方向變化也將帶動三四線城市房地產市場同向變化。需要重點關注未來一年中，一二線城市房地產市場價格趨勢性向下走的市場風險。截止到2017年9月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國商品房住宅銷售面積累計同比3月從23.7%大降至16.9%，隨后一路下行到9月的7.6%，而住宅新開工面積增速也從3月的18%緩慢降至11.1%，而商品房住宅的開發(fā)投資增速則穩(wěn)定在10.4%。房地產的投資、開工均與銷售關系緊密，銷售下滑、需求下降將降低房地產開發(fā)商的開工意愿，影響房地產開發(fā)投資。地產銷售面積情況與房地產投資同向變化，地產銷售一般領先地產投資2-3個季度。目前，房地產調控政策已經對一二線城市房地產投資影響開始顯現(xiàn)。2017年3月以來，限售限購城市住宅新開工面積增速開始明顯放緩。但是需要注意的一個現(xiàn)象是，2017年以來一二線城市住宅用地供應不足，每次土地招拍掛出現(xiàn)搶地情況，所以房地產投資下滑也受到供應不足影響。目前調控政策持續(xù)收緊，一二線城市新地塊難求仍未緩解，房地產市場投資熱情預計比數(shù)據(jù)反映的情況要高。七、漢川區(qū)域經濟與市場情況1、漢川市區(qū)位漢川市位于湖北省中部，漢水下游。全市國土面積1632平方公里，2016年漢川市年末總人口達107萬，城鎮(zhèn)人口達57萬人，城鎮(zhèn)化率55.42%。漢川市東與武漢市東西湖區(qū)、蔡甸區(qū)毗鄰，西連天門市、南挨仙桃市，北與應城市、云夢縣、孝感市接壤，漢川市區(qū)位優(yōu)勢明顯，地處江漢平原腹地，緊鄰省會武漢，距天河機場45公里。漢江橫穿全境，宜黃、武荊高速公路、漢丹、漢宜鐵路穿境而過。境內資源豐富、土地肥沃，素有“江漢明珠”和江漢平原“魚米之鄉(xiāng)”之美譽。漢川多次位列“中國最具投資潛力中小城市百強”的前50名。漢川市轄2個街道辦事處、13個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)、4個農場、1個高新經濟開發(fā)區(qū)（副縣級）、2大街道辦事處：仙女山街道辦事處，汈東街道辦事處、1個高新技術開發(fā)區(qū)：新河經濟開發(fā)區(qū)（漢川高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)）、13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)：馬口鎮(zhèn)、城隍鎮(zhèn)、分水鎮(zhèn)、楊林溝鎮(zhèn)、脈旺鎮(zhèn)、沉湖鎮(zhèn)、垌冢鎮(zhèn)、新堰鎮(zhèn)、廟頭鎮(zhèn)、劉家隔鎮(zhèn)、麻河鎮(zhèn)、回龍鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)：南河鄉(xiāng)、馬鞍鄉(xiāng)、里潭鄉(xiāng)、西江鄉(xiāng)、韓集鄉(xiāng)、灣潭鄉(xiāng)、4個農場：汈汊湖養(yǎng)殖場、華嚴農場、中洲農場、三星垸農場。2、漢川市交通高速公路的開通和省級道路改擴建，使得漢川成為武漢1+8城市圈內通往鄂西北的中轉站、聯(lián)結點。水運、鐵路交通發(fā)達，隨著城際鐵路的修建運行，發(fā)展趨勢將更為向好。水運交通：漢江流經漢川全境，仙女山、馬口、脈旺、分水4個主要港口，常年可泊300-500噸級貨物，年吞吐量160多萬噸。鐵路交通：漢丹鐵路支線經過漢川邊境；漢宜鐵路穿越漢川市，馬口鎮(zhèn)八大村設有漢川火車站，另有漢川電廠鐵路貨運專線。航空交通：市區(qū)距離天河國際機場約45公里。公共交通：境內有公路14條，全市26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)場辦事處全部通車。3、漢川市經濟情況2016年漢川市全年生產總值（GDP）為454.14億元，按可比價格計算，比上年增長（下同）8.5％。從三次產業(yè)看，第一產業(yè)完成增加值61.64億元，第二產業(yè)完成增加值267.62億元，第三產業(yè)完成增加值124.87億元，按可比價格計算，分別增長2.8％、9.2％和9.8％。從構成情況看，一、二、三產業(yè)的比重由2015年的13.47：59.90：26.63變化到2016年的13.57：58.93：27.50。全市人均生產總值43993.2元，可比增長8.0%。2013-2015年漢川市房地產投資開發(fā)下滑趨于穩(wěn)定，2016年房地產投資達18.1億元同比增速超一倍。預計17-18年當?shù)厣唐贩抗獙⒂瓉砀叻迤凇?、漢川產業(yè)情況漢川老城區(qū)以東為漢川經濟開發(fā)區(qū)，主導產業(yè)為食品醫(yī)藥加工和能源。金鼓家具產業(yè)新城為漢川經濟開發(fā)區(qū)內重新規(guī)劃的家居建材產業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積9.6平方公里，定位為華中地區(qū)家具建材貿易中轉基地，承接東南沿海地區(qū)家具建材產業(yè)轉移。目前該區(qū)域家具建材產業(yè)仍處于培育中，尚未撼動漢川五大主道產業(yè)的地位。預計家具建材專業(yè)市場租金平均水平短期難有提升。XXXX商貿城屬于漢川經濟開發(fā)區(qū)城北金鼓家具產業(yè)新城規(guī)劃區(qū)。5、漢川市規(guī)劃規(guī)劃為四級城鎮(zhèn)體系，即城區(qū)、重點鎮(zhèn)、三級鎮(zhèn)和四級鎮(zhèn)。項目所在區(qū)域為漢川中心城區(qū)城北經濟開發(fā)區(qū)。城區(qū)：包括主城區(qū)（仙女山辦事處和開發(fā)區(qū)）和馬口，主城區(qū)依托霍城大道向新河開發(fā)區(qū)方向聯(lián)片發(fā)展，和開發(fā)區(qū)共同組成的城區(qū)中心；馬口為紡織工業(yè)基地，在空間形態(tài)上形成以漢江水系、新北公路及規(guī)劃道路等多條軸線相關聯(lián)的“主城區(qū)＋組團”的組合結構。主城區(qū)職能為全市的政治、經濟、文化、科教和休閑娛樂中心，以金屬制品、食品、輕工為基礎，適當發(fā)展化工、醫(yī)藥，重點發(fā)展高新技術產業(yè)和第三產業(yè)。馬口分擔中心城市部分功能，發(fā)展紡織業(yè)、電線電纜為主，并適當發(fā)展休閑旅業(yè)。八、項目周邊競品項目市場調研漢川區(qū)域房地產分為老城區(qū)、仙女山板塊、開發(fā)區(qū)板塊三大板塊。老城區(qū)板塊為商業(yè)和住宅項目最為集中區(qū)域，為全市商業(yè)中心和商品房價格標桿，商業(yè)中心為漢正廣場、漢海國際廣場區(qū)域為漢川商業(yè)中心。仙女山板塊位于老城區(qū)西南區(qū)域，主要為住宅居住區(qū)，居住氛圍已經成熟。開發(fā)區(qū)板塊位于漢川老城區(qū)東面和北面經濟開發(fā)區(qū)，以住宅、專業(yè)市場、商業(yè)項目為主，商業(yè)和住宅市場仍在培育中。漢川住宅市場自2017年以來持續(xù)上漲，老城區(qū)板塊作為價格標桿，漲價已經向仙女山板塊和開發(fā)區(qū)板塊蔓延。目前老城區(qū)板塊2017年上半年住宅成交均價達到5500元/㎡，其他板塊住宅均價漲幅700-1000元左右。截止2017年11月，漢川老城區(qū)和仙女山板塊均無現(xiàn)房銷售，預售期房房源已經銷售完。部分大樓盤將在2018年入市。競品項目調研項目名稱項目地址開盤時間總建面項目在售/出租情況DDD小城漢川市刁東街道辦事處正街2014年10月1日12萬方項目一期住宅售罄，一期住宅2017年上半年成交均價3800元/㎡，二期住宅年底開始意向登記，預估4000元/㎡。一期住宅底商商鋪在售中，層高6.3米，臨主道路商鋪1萬元/㎡，次道路商鋪8500元/㎡。歐亞達漢川市106省道新政府大樓斜對面2013年11月一期66萬方，其中家居建材市場18萬方，共2120套商鋪。2015年封盤，約75%左右去化。目前網上參考均價6700元/㎡。目前約60%招商運營，3年租金優(yōu)惠折算的實際租金為2.8元/㎡/月。目前招商租金10-15元/㎡/月，一樓少量空鋪，二樓少量裝修開業(yè)，三樓全部空置。東森9號漢川市經濟開發(fā)區(qū)106省道旁東森產業(yè)園2017年3月兩棟公寓約6萬方，總戶數(shù)1198戶主力戶型40-50平米，可兩戶打通成100平，居民水電帶天然氣入戶。2017年12月交房，首付五成，可按揭商貸，利率5.5%左右。3米層高共24層公寓4000元/㎡，5.7米層高共14層LOFT公寓6000元/㎡，目前實際去化約60%。商鋪7.5米層高，尚未對外銷售，預計銷售價格1.2萬元/㎡。漢川建材市場漢川市霍城大道建材大市場（漢川汽車客運中心斜對面）————為自然的老式方格型建材市場，兩層建筑僅一樓營業(yè)，內部道路狹窄，單普面積50平，內街商鋪租金50元/㎡/月，沿主街商鋪租金60-80元/㎡/月，目前是漢川客流量最大的建材市場。2014年政府動遷該市場，地塊由漢北星城開發(fā)商取得，受后期地塊規(guī)劃增加公園面積和拆遷成本過高，該市場拆遷事項擱置。目前來看，該市場短期不可能拆遷。漢川宏發(fā)果蔬批發(fā)市場漢川市106省道歐亞達旁————目前漢川運營最成功的果蔬批發(fā)市場，為全市主要的果蔬批發(fā)中心。市場正門入口處30平一樓商鋪年租金1.1萬元，折合30元/㎡/月。新漢都-悅動城漢川市霍城大道99號（主干道）預計2018年開盤21萬方規(guī)劃1902戶2019年12月交房，預計開盤均價5000-6000元/㎡。銀湖國際漢川市人民大道新人民醫(yī)院東北面預計2017年年底開盤16.8萬方規(guī)劃1366戶一期今年上半年售罄，銷售均價5500元/㎡。開盤均價未出。XXXX商貿城項目位于漢川城北經濟開發(fā)區(qū)內規(guī)劃的家居建材產業(yè)園內，項目緊鄰川劉公路，交通便捷。項目進入滬蓉高速7.7公里路程10分鐘車程，距離106省道1公里，距離漢川老城區(qū)核心商圈路程5.3公里車程15分鐘，距離武漢東西湖區(qū)三環(huán)線直線距離33公里路程45公里55分鐘車程。XXXX商貿城與典型競品對比類別物業(yè)屬性1公里范圍內配套距新政府大樓路程距離老城區(qū)核心商圈路程XXXX商貿城家居建材專業(yè)市場+公寓+零售商業(yè)幼兒園、公交1.8公里3分鐘5.3公里15分鐘歐亞達家居建材專業(yè)市場公交、市政府0.5公里1分鐘4.3公里12分鐘東森9號公寓+零售商業(yè)公交4公里5分鐘7.1公里17分鐘DDD小城住宅+零售商業(yè)學校、銀行3.5公里5分鐘6.6公里18分鐘漢川老建材市場家居建材商鋪專業(yè)市場配套齊全1.5公里3分鐘3.2公里12分鐘本項目家居建材專業(yè)市場商鋪的綜合區(qū)位價值居于漢川市場三個家居建材專業(yè)市場最后。漢川老建材市場位置、配套和區(qū)位價值最高。歐亞達和本項目物業(yè)建筑規(guī)劃具有優(yōu)勢，但區(qū)位價值不足，兩個項目招商運營和租金水平都仍然處于培育初期。歐亞達在項目交通、招商定位和展示性方面優(yōu)于XXXX商貿城。盡管漢川規(guī)劃了家居建材產業(yè)園，但該產業(yè)仍然在培育期，尚未成長為當?shù)刂鲗Мa業(yè)之一，區(qū)域三個家居建材市場客群輻射方位仍然以漢川城區(qū)居民未客群，短期無法成為縣域和市域之間的批發(fā)中轉市場。本項目公寓產品類比東森9號公寓、DDD小城住宅，本案的交通、配套和區(qū)位價值均高于這兩個項目。本項目公寓產品價格有小幅溢價空間，預計去化速度相對較快。本項目公寓產品以漢川區(qū)域所有人群和周邊工作中短期居住需求。本項目零售商業(yè)產品的綜合區(qū)位價值高于DDD小城、東森9號，但是鑒于三個項目周邊配套和人口密度差異并不特別顯著，本項目商業(yè)價格溢價空間較小。由于項目商業(yè)臨川劉路，商業(yè)去化速度預計較高。本案商業(yè)主要輻射刁東街道區(qū)域人群餐飲、金融、社區(qū)服務、零售、商超類商業(yè)需求。項目定位分析與投資估算1、一期定位分析與可售商鋪評估目前項目一期家居建材專業(yè)市場招商運營率、租金水平和歐亞達類似，歐亞達定位為中高端品牌商戶，項目定位為中低端家具建材商戶。項目購買商鋪的客戶主要為漢川本地人，其中以做家居建材生意的個體戶為主。項目開業(yè)商戶基本全部以個體戶商戶，經營方式主要為傳統(tǒng)模式，部分商鋪帶小型加工設備，無家居建材品牌商家租賃做品牌展示。項目商鋪銷售無售后回租協(xié)議，購買商鋪的客戶可自愿將空置商鋪委托給市場招商部出租，已購買商鋪的客戶較少將商鋪招租托管給市場招商部管理。項目目前開業(yè)運營情況已經半年沒有變化，另外歐亞達商戶開業(yè)情況2016年之后就基本沒有變化。在漢川老建材市場拆遷擱置情況下，項目和歐亞達家居建材招商都沒有重大突破，基本情況差不多。項目一期存在如下問題：1.開發(fā)商在招商運營方面的投入主要為了提升剩余商鋪的銷售去化，并不看重市場后期長期運營情況；2.受前期銷售模式影響，市場招商運營部無法有效取得足夠多的商鋪統(tǒng)一招商運營；3.商戶業(yè)態(tài)分區(qū)已經混亂，目前無有效手段調整，部分商鋪戶主做餐飲和小賣部業(yè)態(tài)，有較多商鋪購買者將商鋪作為倉庫使用；4.商鋪面積過大，首付門檻和總價高；5.前期未做銷控，剩余可售商鋪基本都是位置最差的，商鋪分布零散。項目一期優(yōu)勢條件：1.每層6米層高，可隔兩層，實用面積翻倍；2.商鋪為聯(lián)排分棟，配有電梯井，二樓可做倉庫，可居??；3.項目招商定位為中低檔，契合當?shù)刂髁飨M客群；4.項目建筑規(guī)劃，后期運營成本相對較低。針對項目一期家具建材專業(yè)市場目前狀況，以優(yōu)化業(yè)態(tài)，新增招商家居建材相關業(yè)態(tài)商戶方向考慮。目前不適合對該專業(yè)市場業(yè)態(tài)方向進行重大調整。建議可以考慮在1-4#西面15米左右寬的空地區(qū)域，新建招商花鳥蟲魚市場，根雕、古玩、手工藝加工等商戶，目前漢川市尚無該專業(yè)市場。根據(jù)一期可售商鋪分布位置來看，基本上屬于尾盤較差位置，而開發(fā)商目前對外報價6000元/㎡（上下兩層打包銷售均價）。2014-2015年時間是項目一期商鋪銷售量最大的時間段，均價在4500元/㎡左右。作為專業(yè)市場商鋪，漢川市零售商業(yè)和專業(yè)市場商鋪并無需求驅動的漲價，項目專業(yè)市場商鋪和歐亞達專業(yè)市場商鋪的漲價屬于跟風住宅漲價的性質，此漲價并不被市場所接受，歐亞達和項目商鋪近一年以來的銷售冷清也可以佐證。項目目前剩余可售商鋪市場報價適當漲價考慮下，對外報價均價不超過5000元/㎡；以正常銷售去化，剩余可售商鋪市場可接受價格預計在4500元/㎡左右。2、項目二期開發(fā)定位分析項目二期臨主道路川劉路，商業(yè)價值較高，展示性強。根據(jù)對項目周邊區(qū)域市場調研情況，和項目商服用地及規(guī)劃限制條件。項目二期初步擬定開發(fā)6萬㎡公寓、1.5萬㎡商業(yè)、1.1萬㎡地下停車場，二期分A、B地塊依次開發(fā)，開發(fā)周期預計為2.5年。（1）項目公寓商業(yè)定位項目二期公寓總層高不超過14層，全部為平層3-3.2米層高，主力戶型面積集中于40-60平之間，公寓建議全部申請辦理居民水電并通天然氣（東森9號公寓成功辦理居民水電及天然氣入戶），各戶型均設計規(guī)劃小型陽臺。項目公寓方面：按目前漢川市場情況，預計2018年6月房地產市場住宅價格保持穩(wěn)重小幅上漲，項目公寓保守定價4000元/㎡。項目取得預售證前3個月開始正式銷售推廣，取得預售時正式開盤，開盤預計去化率可達40%。公寓整體去化達到90%，預計銷售周期為2年。項目二期商業(yè)為裙樓商業(yè)或者底商形式，主要為1層，局部可兩層。商業(yè)物業(yè)建議第一層層高5.7-6.5米之間，便于隔兩層和銷售宣傳。所有商業(yè)均需預留油煙道，便于后期餐飲業(yè)態(tài)招商。項目二期商業(yè)整體規(guī)劃為餐飲、商超、金融服務、生活配套業(yè)態(tài)，商業(yè)物業(yè)可以考慮自持先招商運營自持，待公寓交房入駐后，商業(yè)氛圍成熟后開始銷售，以達到商業(yè)物業(yè)利潤最大化。項目商業(yè)方面：參考DDD小城商鋪價格，項目商業(yè)價格為1萬元/㎡，預計項目商業(yè)價格價位穩(wěn)定，根據(jù)市場銷售情況，預計后期商業(yè)價格可達1.5萬元/㎡。商業(yè)預計開盤去化可達60%，商業(yè)整體完全去化周期1.5年。（2）項目二期開發(fā)定位項目二期分為A、B兩個地塊，目前A地塊為凈地可直接開發(fā)，目前B地塊有售樓部、市場招商部和工程部等簡易辦公建筑設施?？煽紤]將在漢川老城區(qū)建售樓中心，市場招商部遷入一期專業(yè)市場商鋪中，將A、B兩個地塊同時進行開發(fā)?？紤]到整體開發(fā)的轉換成本，本報告采用A、B依次開發(fā)的方案進行分析。A地塊約占項目二期75%用地面積，規(guī)劃4.5萬㎡公寓+1萬㎡商業(yè)+1.1萬方地下停車場，預計開發(fā)建成周期1.5年。A地塊封頂建成后，在A地塊商業(yè)物業(yè)新售樓部裝修完畢后，啟動B地塊1.5萬㎡公寓+0.5萬㎡商業(yè)的開發(fā)建設，開發(fā)建成周期預計1年。項目二期整體開發(fā)時間周期2.5年。項目二期開發(fā)與銷售時間節(jié)點與事項時間節(jié)點開發(fā)建設事項銷售策劃事項2017年12月項目規(guī)劃設計、建筑施工設計項目策劃銷售代理確定、項目二期策劃定位分析2018年1月規(guī)劃報批、施工許可、確定墊資建筑商銷售策劃年度方案制定2018年3月建筑商正式入場施工，開發(fā)A地塊2018年5月銷售策劃活動和廣告開始大范圍投放2018年6月項目公寓開啟認籌登記2018年9月項目取得A地塊物業(yè)預售公寓開盤、商業(yè)啟動認籌登記2018年12月A地塊物業(yè)持續(xù)銷售、計劃啟動商業(yè)開盤銷售和商業(yè)招商2019年2月A地塊建筑驗收交付、新售樓部裝修2019年4月B地塊開工建設市場招商部和銷售搬入新售樓部、商業(yè)開始運營2019年9月B地塊物業(yè)取得預售B地塊公寓和商業(yè)開盤銷售2020年3月B地塊公寓和商業(yè)驗收交付A地塊物業(yè)尾盤持續(xù)銷售2020年6月二期尾盤優(yōu)惠清盤銷售3、投資估算(1)項目二期估算指標說明二期用地規(guī)劃指標項目名稱數(shù)量單位備注二期占地面積25333.35m2約38畝，退讓20米綜合容積率≤3.0建筑限高50米二期總建筑面積86000m2二期：商業(yè)建筑面積15000m2計容二期：辦公公寓建筑面積60000m2計容二期：地下停車場11000m2不計容項目公寓和商鋪價格參考DDD小城和東森9號當前價格，項目二期公寓和商業(yè)區(qū)位價值小幅高于以上兩個項目，但出于謹慎考慮，將項目二期半年后的銷售參考價格分別定為：公寓均價4000元/㎡、商鋪均價10000元/㎡。項目二期公寓、商業(yè)、地下停車場建安成本參考行業(yè)平均水平，謹慎評估參考價格下，各物業(yè)建安成本均價提高100元/㎡。對項目二期土地成本采用計容面積分攤法計算，二期38畝土地成本為5212萬元。(2)收益估算綜合以上參考價格，項目二期總收入為39000萬元，總建安成本為12180萬元，建安成本均價為1416元/㎡。項目二期總收入與建安成本估算表序號項目可售面積（萬㎡）參考價格（元/㎡）銷售收入（萬元）建安成本參考（元/㎡）各物業(yè)建安成本（萬元）1公寓6400024000130078002地下停車場1.100180019803商業(yè)1.5100001500016002400合計——8.6——39000141612180采用靜態(tài)投資估算，財務費用計為1800萬元（6000萬元兩年期貸款，年華利率15%）。項目二期總投資額為30605萬元（含稅），計容面積單位成本為4081元/㎡（含稅）。項目二期總收入39000萬元（含稅），稅前銷售利潤率27.43%，稅后銷售凈利潤4341萬元，稅后凈利潤率12.36%。根據(jù)近幾年中國上市房地產企業(yè)財務報表來看，絕大多數(shù)投資回報率集中在15%-25%左右。銷售凈利率一般在10-20%比較合理，該指標用以衡量企業(yè)在一定時期的銷售收入獲取的能力。結合項目二期投資回報率和2.5年投資回收期，項目投資具備可行性。二期投資開發(fā)估算表序號項目成本費用合計（萬元）不含增值稅的成本費用（萬元）單方造價按總建筑面積（元/㎡）計容面積單位成本（元/㎡）核算指標備注剔除土地成本后的開發(fā)成本215981968825112880一開發(fā)成本268102438431173575（一）土地征用及拆遷補償費521246956066951土地出讓金52124695606695根據(jù)實際情況調整2拆遷補償費————————根據(jù)實際情況調整3大市政配套費00000.00按計容面積100元/㎡4其他費用00004.1契稅00000%暫按土地成交總價的4%測算4.2土地使用稅00000按占地每平米6元、2年考慮，各地土地使用稅標準不一樣且分土地級別定價不同（二）前期費用18461742215246——1報批報建費900105120120按計容面積120元/平方米預估2設計費430505750按總建筑面積50元/平方米預估3可研費000計入報批報建費4勘察丈量費129151715按總建筑面積15元/平方米預估5三通一平費86101110按總建筑面積10元/平方米預估6臨時設施費86101110按總建筑面積10元/平方米預估7工程咨詢費215252925按總建筑面積25元/平方米預估8其他00（三）建筑安裝工程費1616014558187921551基礎工程費000計入主體工程費2主體工程費14360167019152.1土建工程費1218014161624（1）地下室19802302641800按地下建筑面積2500元/平方米預估（2）主體結構10200118613601360±0以上土建及安裝按1360元/平方米預估2.2入戶門工程費16219221350按1350元/樘2.3門窗工程費6757890500斷橋鋁,門窗面積*單價2.4欄桿工程費263313535按地上建筑面積35元/平方米預估2.5裝飾工程費300354040按地上建筑面積40元/平方米預估2.6其他工程費78091104（1）外墻涂料及面磚7809110480按80元/平方米預估*地上建面*相應系數(shù)（2）住宅精裝