2025下半年全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作)綜合試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.某客戶首次購(gòu)房，預(yù)算總價(jià)300萬元，首付比例30%，貸款年限25年，利率4.3%，等額本息還款。經(jīng)紀(jì)人小王在計(jì)算月供時(shí)，應(yīng)使用的公式是（）。A.月供=貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)÷[（1+月利率）^還款月數(shù)－1]B.月供=貸款本金÷還款月數(shù)+貸款本金×月利率C.月供=貸款本金×月利率×還款月數(shù)÷（1+月利率）D.月供=貸款本金×（1+月利率）^還款月數(shù)÷還款月數(shù)答案：A2.在存量房買賣居間服務(wù)中，關(guān)于“房屋查驗(yàn)”環(huán)節(jié)的法定責(zé)任，下列說法正確的是（）。A.經(jīng)紀(jì)人只需核對(duì)產(chǎn)權(quán)證書真?zhèn)渭纯葿.經(jīng)紀(jì)人必須實(shí)地查看房屋并制作《房屋狀況說明書》C.房屋查驗(yàn)義務(wù)由交易雙方自行承擔(dān)，經(jīng)紀(jì)人無責(zé)任D.若房屋存在違建，經(jīng)紀(jì)人可口頭提示買方，無需書面記錄答案：B3.某套住宅掛牌價(jià)420萬元，業(yè)主凈得價(jià)400萬元，買方需承擔(dān)全部稅費(fèi)。若買方契稅稅率1.5%，中介傭金費(fèi)率2%，登記費(fèi)80元，則買方實(shí)際支出為（）萬元。（結(jié)果保留兩位小數(shù)）A.432.60B.433.68C.434.70D.435.72答案：B4.根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可處以（）罰款。A.1萬元以下B.1萬元以上3萬元以下C.3萬元以上5萬元以下D.5萬元以上10萬元以下答案：B5.在新建商品房銷售代理中，開發(fā)商與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂的《銷售代理合同》屬于（）。A.委托合同B.行紀(jì)合同C.居間合同D.承攬合同答案：A6.客戶李小姐通過經(jīng)紀(jì)人小張看中一套學(xué)區(qū)房，但擔(dān)心學(xué)位被占用。小張正確的核實(shí)方式是（）。A.電話咨詢隔壁鄰居B.讓業(yè)主書面承諾學(xué)位未占用C.登錄區(qū)教育局官網(wǎng)查詢學(xué)位鎖定情況D.查看業(yè)主戶口本是否有學(xué)齡兒童答案：C7.關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中的“誠(chéng)意金”，下列說法錯(cuò)誤的是（）。A.誠(chéng)意金具有擔(dān)保性質(zhì)，可抵作房款B.誠(chéng)意金必須由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開設(shè)監(jiān)管賬戶收取C.若未達(dá)成交易，誠(chéng)意金應(yīng)全額退還D.誠(chéng)意金收取后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可暫時(shí)挪作辦公經(jīng)費(fèi)答案：D8.某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用“售后返租”模式，承諾年收益8%，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)提示投資者的核心風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.產(chǎn)權(quán)分割風(fēng)險(xiǎn)B.返租主體履約風(fēng)險(xiǎn)C.契稅上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)D.物業(yè)管理費(fèi)漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)答案：B9.在帶看過程中，經(jīng)紀(jì)人發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)明顯裂縫，業(yè)主稱“只是裝修問題”。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)（）。A.相信業(yè)主解釋，繼續(xù)帶看B.記錄裂縫并建議買方聘請(qǐng)第三方鑒定C.隱瞞瑕疵，促成交易D.直接終止帶看，拒絕成交答案：B10.根據(jù)《民法典》，房屋買賣合同中約定的定金不得超過主合同標(biāo)的額的（）。A.10%B.20%C.30%D.50%答案：B11.客戶王先生計(jì)劃通過“轉(zhuǎn)按揭”出售尚在抵押的住房，經(jīng)紀(jì)人必須提前核實(shí)的關(guān)鍵信息是（）。A.原貸款銀行是否允許提前還款B.買方是否同意承擔(dān)剩余貸款C.原貸款銀行是否支持帶押過戶D.評(píng)估價(jià)是否高于剩余貸款額答案：C12.在租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，關(guān)于“押金”的法定上限，下列城市執(zhí)行“兩個(gè)月租金”標(biāo)準(zhǔn)的是（）。A.北京B.上海C.深圳D.成都答案：C13.經(jīng)紀(jì)人小劉發(fā)布一套二手房信息時(shí)，將建筑面積88㎡寫成“使用面積88㎡”，該行為屬于（）。A.正常營(yíng)銷手段B.輕微瑕疵C.虛假宣傳D.價(jià)格欺詐答案：C14.某客戶使用“公積金+商業(yè)”組合貸款購(gòu)房，公積金最高可貸60萬元，商貸部分銀行要求收入證明覆蓋月供的（）。A.1倍B.1.5倍C.2倍D.2.5倍答案：C15.在存量房網(wǎng)簽環(huán)節(jié)，若買方為離異人士，除身份證外還需提供的材料是（）。A.離婚證與離婚協(xié)議B.單身聲明C.戶口本首頁(yè)D.法院判決書答案：A16.關(guān)于“獨(dú)家委托”，下列說法正確的是（）。A.獨(dú)家委托期內(nèi)業(yè)主可自行成交，無需支付傭金B(yǎng).獨(dú)家委托必須書面簽署，明確期限與違約責(zé)任C.獨(dú)家委托期限最長(zhǎng)不得超過1年D.獨(dú)家委托只能用于新建商品房答案：B17.經(jīng)紀(jì)人協(xié)助客戶辦理“個(gè)稅退稅”時(shí)，必須滿足的條件之一是（）。A.同一城市一年內(nèi)“賣一買一”B.出售房屋為家庭唯一住房C.新購(gòu)房屋總價(jià)高于售出房屋D.出售房屋持有滿五年答案：A18.在商業(yè)地產(chǎn)招商代理中，計(jì)算“租金回報(bào)率”的公式是（）。A.年租金÷購(gòu)入總價(jià)×100%B.月租金×12÷購(gòu)入總價(jià)×100%C.年租金÷建筑面積×100%D.年租金÷套內(nèi)面積×100%答案：B19.客戶通過VR看房后遠(yuǎn)程簽約，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)額外提示的風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.網(wǎng)絡(luò)延遲B.房屋朝向C.房屋漏水D.學(xué)位占用答案：C20.根據(jù)《個(gè)人信息保護(hù)法》，經(jīng)紀(jì)人泄露客戶電話號(hào)碼，最高可被處以（）。A.1萬元罰款B.5萬元罰款C.上一年?duì)I業(yè)額5%罰款D.吊銷執(zhí)照答案：C21.在交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)中，下列資金可以不納入監(jiān)管的是（）。A.定金B(yǎng).首付款C.物業(yè)保證金D.裝修補(bǔ)償款答案：D22.某房源產(chǎn)權(quán)人為未成年人，監(jiān)護(hù)人出售房屋必須提供的文件是（）。A.出生證明B.監(jiān)護(hù)人公證C.學(xué)籍證明D.疫苗接種本答案：B23.經(jīng)紀(jì)人發(fā)布房源時(shí)，必須取得的書面文件是（）。A.房屋狀況說明書B.業(yè)主身份證C.房源核驗(yàn)碼D.房屋平面圖答案：C24.在“法拍房”交易中，買受人悔拍，保證金將（）。A.全額退還B.扣除50%C.不予退還D.轉(zhuǎn)為傭金答案：C25.客戶購(gòu)買商住兩用房，貸款首付比例最低為（）。A.30%B.40%C.50%D.60%答案：C26.關(guān)于“帶押過戶”，下列城市2024年已全面實(shí)施的是（）。A.廣州B.蘇州C.長(zhǎng)沙D.青島答案：A27.經(jīng)紀(jì)人協(xié)助客戶申請(qǐng)“人才購(gòu)房補(bǔ)貼”，首要核實(shí)的是（）。A.社保繳納區(qū)B.個(gè)稅繳納額C.學(xué)歷認(rèn)證D.婚姻狀況答案：C28.在租賃備案業(yè)務(wù)中，若出租人無法到場(chǎng)，可委托他人辦理，必須提供的材料是（）。A.委托書公證B.微信授權(quán)截圖C.電話錄音D.出租人單位證明答案：A29.客戶購(gòu)買期房，擔(dān)心開發(fā)商延期交房，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)提示其查看合同中的（）。A.交房時(shí)間及違約責(zé)任條款B.公攤面積說明C.物業(yè)公司簡(jiǎn)介D.綠化率承諾答案：A30.關(guān)于“以舊換新”業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與開發(fā)商合作模式主要是（）。A.居間模式B.代理模式C.包銷模式D.行紀(jì)模式答案：B二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)“禁止行為”的有（）。A.吃差價(jià)B.代收房款C.發(fā)布虛假房源D.協(xié)助買賣雙方陰陽(yáng)合同E.提供按揭貸款方案答案：A、B、C、D32.客戶購(gòu)買二手房時(shí)，必須納入資金監(jiān)管的有（）。A.定金B(yǎng).首付款C.尾款D.裝修補(bǔ)償款E.物業(yè)保證金答案：A、B、C、E33.關(guān)于“房屋學(xué)位”查詢，可通過的官方渠道包括（）。A.區(qū)教育局官網(wǎng)B.政務(wù)服務(wù)APPC.學(xué)區(qū)房業(yè)主群D.街道辦學(xué)籍辦E.房產(chǎn)中介內(nèi)網(wǎng)答案：A、B、D34.在商業(yè)地產(chǎn)租賃中，影響租金水平的因素有（）。A.地段人流量B.樓層與面寬C.免租期長(zhǎng)短D.周邊競(jìng)品數(shù)量E.業(yè)主個(gè)人信用答案：A、B、C、D35.下列屬于新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶性質(zhì)的有（）。A.專戶存儲(chǔ)B.?？顚Ｓ肅.銀行監(jiān)管D.開發(fā)商可隨意支取E.節(jié)點(diǎn)撥付答案：A、B、C、E36.客戶通過“全款代購(gòu)”方式購(gòu)房，經(jīng)紀(jì)人必須提示的風(fēng)險(xiǎn)包括（）。A.代持人債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)B.代持人婚姻變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)C.限購(gòu)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)D.代持協(xié)議無效風(fēng)險(xiǎn)E.房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)答案：A、B、C、D37.關(guān)于“繼承房產(chǎn)”出售，必須提供的材料有（）。A.繼承公證書B.原房產(chǎn)證C.所有繼承人身份證D.遺囑原件E.放棄繼承聲明（如有）答案：A、B、C、E38.在租賃業(yè)務(wù)中，屬于“房屋交割清單”必備內(nèi)容的有（）。A.家具家電品牌與數(shù)量B.水電氣表讀數(shù)C.物業(yè)費(fèi)結(jié)算金額D.鑰匙數(shù)量E.鄰居聯(lián)系方式答案：A、B、C、D39.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)“信用信息”的有（）。A.行政處罰記錄B.客戶投訴記錄C.年度審計(jì)報(bào)告D.門店裝修照片E.經(jīng)紀(jì)人實(shí)名登記率答案：A、B、C、E40.關(guān)于“共有產(chǎn)權(quán)住房”再上市交易，正確的有（）。A.需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年B.政府有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)C.可按市場(chǎng)價(jià)自由轉(zhuǎn)讓D.轉(zhuǎn)讓對(duì)象必須符合共有產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)條件E.政府份額可一并轉(zhuǎn)讓答案：A、B、D、E三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）41.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以代收首付款并存入公司基本賬戶。（）答案：×42.客戶通過“個(gè)稅退稅”政策換房，出售與購(gòu)買時(shí)間必須在同一納稅年度內(nèi)。（）答案：√43.商業(yè)地產(chǎn)招商中，“租金單價(jià)”通常指建筑面積每日租金。（）答案：√44.根據(jù)《民法典》，房屋買賣合同口頭變更具有同等法律效力。（）答案：×45.經(jīng)紀(jì)人發(fā)布房源時(shí)，可使用業(yè)主朋友圈照片，無需書面授權(quán)。（）答案：×46.在“法拍房”交易中，法院負(fù)責(zé)清場(chǎng)并保證交房。（）答案：×47.客戶購(gòu)買期房，若開發(fā)商未取得預(yù)售許可證，客戶可主張雙倍返還已付款。（）答案：√48.租賃備案后，房東可憑備案編號(hào)申請(qǐng)租金發(fā)票。（）答案：√49.經(jīng)紀(jì)人可承諾客戶“包過貸款審批”，以促成交易。（）答案：×50.在“帶押過戶”模式下，原貸款銀行與新貸款銀行必須為同一銀行。（）答案：×四、案例分析題（共40分）案例一（10分）業(yè)主周先生欲出售名下一套位于杭州市西湖區(qū)的住宅，建筑面積95㎡，產(chǎn)權(quán)證登記日期2019年3月，家庭唯一住房。買方劉小姐為杭州戶籍，未婚，名下無房，欲使用商業(yè)貸款。雙方通過經(jīng)紀(jì)人小趙達(dá)成意向，成交價(jià)480萬元，評(píng)估價(jià)460萬元。（1）計(jì)算劉小姐應(yīng)繳納的契稅金額，并說明適用稅率依據(jù)。（3分）（2）若劉小姐首付40%，貸款年限30年，利率4.25%，等額本息，計(jì)算其月供。（3分）（3）小趙在網(wǎng)簽前應(yīng)提示雙方哪些核心風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？（4分）答案：（1）家庭首套、面積≤90㎡稅率1%，＞90㎡稅率1.5%。95㎡屬1.5%，契稅=480×1.5%=7.2萬元。（2）貸款額=480×60%=288萬元，月利率=4.25%÷12=0.3542%，期數(shù)=360，月供=288×0.003542×(1+0.003542)^360÷[(1+0.003542)^360－1]≈1.416萬元。（3）提示：①房屋學(xué)位是否鎖定；②周先生是否真唯一，如虛假將多繳個(gè)稅；③評(píng)估價(jià)低于成交價(jià)，首付需補(bǔ)差額；④銀行審批不確定，需留足時(shí)間；⑤資金監(jiān)管賬戶必須正規(guī)；⑥交房時(shí)間、戶口遷出、物業(yè)欠費(fèi)結(jié)清。案例二（15分）某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由A開發(fā)商開發(fā)，位于成都高新區(qū)，規(guī)劃為“售后返租”模式，銷售均價(jià)3.5萬元/㎡，返租期限10年，前3年收益一次性抵扣房款，第4年起按年返租，承諾收益率8%。投資者王先生擬購(gòu)買一套50㎡商鋪，總價(jià)175萬元。（1）計(jì)算前3年返租金額，并說明抵扣后實(shí)際支付房款。（3分）（2）列出王先生面臨的三大法律風(fēng)險(xiǎn)，并給出防范建議。（6分）（3）若第4年返租收益未到賬，王先生可采取哪些維權(quán)路徑？（6分）答案：（1）年返租=175×8%=14萬元，3年=42萬元，抵扣后實(shí)際支付=175－42=133萬元。（2）風(fēng)險(xiǎn)：①返租主體為第三方公司，履約能力弱；②8%收益率高于市場(chǎng)，不可持續(xù)；③商鋪未竣工，存在交付風(fēng)險(xiǎn)。防范：①核查返租公司資信與擔(dān)保；②將返租條款寫入買賣合同并設(shè)違約金；③要求開發(fā)商連帶擔(dān)保；④資金監(jiān)管，分期支付。（3）維權(quán)：①發(fā)律師函催告；②向高新區(qū)住建部門投訴；③申請(qǐng)仲裁或起訴返租公司；④若開發(fā)商提供擔(dān)保，可一并起訴；⑤申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，查封返租公司賬戶；⑥聯(lián)合其他業(yè)主集體訴訟。案例三（15分）客戶林女士欲通過“以舊換新”方式改善居住，舊房位于廣州天河區(qū)，建筑面積75㎡，市場(chǎng)價(jià)420萬元，剩余貸款120萬元，銀行允許“帶押過戶”。新購(gòu)房屋位于黃埔區(qū)，總價(jià)700萬元，開發(fā)商與B經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作，提供“舊房包銷”服務(wù)，承諾90天內(nèi)售出，若未售出由開發(fā)商按評(píng)估價(jià)90%回購(gòu)。（1）繪制“以舊換新”交易流程圖，標(biāo)注關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與資金路徑。（5分）（2）若90天期滿舊房未售出，林女士選擇回購(gòu)，計(jì)算其可獲回購(gòu)款，并說明資金用途限制。（3分）（3）作為經(jīng)紀(jì)人，需提前提示林女士哪些潛在風(fēng)險(xiǎn)與成本？（7分）答案：（1）流程：①林女士與開發(fā)商、B機(jī)構(gòu)簽三方協(xié)議；②舊房評(píng)估420萬元；③新購(gòu)房簽買賣合同，首付30%=210萬元，含舊房回購(gòu)擔(dān)保；④舊房掛牌銷售；⑤若售出：買方資金→監(jiān)管賬戶→結(jié)清舊貸120萬元→剩余300萬元轉(zhuǎn)首付；⑥若未售出：開發(fā)商回購(gòu)→支付378萬元→結(jié)清舊貸120萬元→剩余258萬元轉(zhuǎn)首付，林女士需補(bǔ)首付差額=210－258=48萬元，即退回48萬元。（2）回購(gòu)款=420×90%=378萬元，用途：①優(yōu)先償還舊貸120萬元；②剩余258萬元必須用于支付新房首付，不得提現(xiàn)。（3）風(fēng)險(xiǎn)：①回購(gòu)價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，或評(píng)估價(jià)被壓低；②舊房權(quán)屬有瑕疵導(dǎo)致無法過戶，回購(gòu)條款失效；③新房貸款審批失敗，需一次性付款；④回購(gòu)款到賬延遲，導(dǎo)致新房違約；⑤舊房在90天內(nèi)貶值，評(píng)估價(jià)下調(diào)；⑥回購(gòu)協(xié)議中設(shè)“不可抗力”免責(zé)，開發(fā)商可拒絕回購(gòu)；⑦若舊房已出租，租客不配合看房，影響銷售；⑧需支付舊房提前還款違約金、新房契稅、中介傭金等成本，合計(jì)約20萬元，應(yīng)預(yù)留資金。五、計(jì)算分析題（共20分）61.某投資者購(gòu)買一套上海內(nèi)環(huán)內(nèi)酒店式公寓，建筑面積60㎡，單價(jià)7萬元，總價(jià)420萬元，首付50%，貸款10年，利率5.2%，等額本息。開發(fā)商承諾前3年每年返租7%，第4年起按實(shí)際營(yíng)收分成，最低5%。持有成本：物業(yè)費(fèi)8元/㎡·月，房產(chǎn)稅按原值×70%×1.2%，維修基金一次性繳納30元/㎡，出售時(shí)增值稅及附加按差額5.3%，個(gè)稅按差額20%。假設(shè)5年后以500萬元售出，年均租金增長(zhǎng)率2%，請(qǐng)計(jì)算：（1）第1年月供與凈現(xiàn)金流（扣除返租與持有成本）；（5分）（2）5年總持有成本（含利息、稅費(fèi)、物業(yè)）；（5分）（3）5年后出售凈收益（扣除貸款余額與全部稅費(fèi)）；（5分）（4）年化收益率（IRR法，列出計(jì)算過程）。（5分）答案：（1）貸款額210萬元，月利率0.4333%，期數(shù)120，月供=210×0.004333×(1