地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關業(yè)務指引目的以內部市場化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務關系。2、適用范圍適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關工作但不限于工程規(guī)劃設計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務等階段工作的指導。3、職責物業(yè)公司新項目管理部、地產(chǎn)項目部和地產(chǎn)客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。物業(yè)公司新項目部在新項目論證報告中對物業(yè)管理準入可行性進行分析。地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務和經(jīng)營關系。4、原則物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進招商地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責權，理順在業(yè)務和經(jīng)營方面的相互關系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機制。在業(yè)務關系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務流程，按照內部市場化原則，明確雙方責、權、利，在此基礎上理順雙方的人、財、物關系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個獨立經(jīng)營的經(jīng)濟實體，在各項具體業(yè)務上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應以契約形式明確各自權利和義務。地產(chǎn)公司應與物業(yè)公司應按照已確定的各項委托業(yè)務費用結算辦法（確保至少按季度結算一次）和收費標準進行結算。5、定義前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實施的物業(yè)管理。前期介入是指項目立項后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結相應入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內不辦理相應手續(xù)的，視為房屋已交付使用。項目開辦費是指在項目集中入伙前，物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設施購置、工具材料采購、員工生活設施完善等前期費用。物業(yè)移交是在竣工驗收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設施設備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關設施的質量、使用性、完好性、感觀效果等進行驗收。保潔開荒是指項目接管驗收合格后，物業(yè)公司對項目內各類房屋、共用部位、共用設備設施及場所進行全面清潔，以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。6、方法和過程控制項目前期介入為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目的規(guī)劃設計、施工建設和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出建設性意見。規(guī)劃設計過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設計說明會，說明相關設計內容、提供相關技術資料。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員了解項目設計方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設計方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。施工過程的控制。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項目部召開現(xiàn)場會議或參加地產(chǎn)公司工程例會以了解和跟蹤工程進展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設備設施的安裝、硬件配套等方面提出建設性意見提交《工程整改建議書》。工程接管驗收過程的控制。入伙之前3-5個月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進行全面的驗收檢查并提交《物業(yè)驗收報告》，所有專業(yè)工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責任分工并規(guī)定完成時限。地產(chǎn)客服委員會為物業(yè)公司的對接部門，由客服委員會協(xié)調地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進行整改，確保入伙之前的工程質量。營銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務；客戶的接待咨詢服務；對地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實工作；加強樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設計的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。在營銷過程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應對相關問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。對于營銷階段發(fā)生的費用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應嚴格按照《物業(yè)服務前期介入委托合同》（附件一）進行。.2項目前期介入階段，地產(chǎn)公司應每月組織召開業(yè)務聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司相關人員就物業(yè)公司提出的意見進行溝通。項目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔（參考標準：按前期介入項目建筑面積計算，每平方米2～4元）。前期物業(yè)管理階段前期物業(yè)管理服務合同：由物業(yè)公司新項目部負責在房屋銷售之前，按照相關法規(guī)要求，起草《前期物業(yè)管理服務合同》、《業(yè)主臨時公約》。經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認可后，雙方簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》，明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責權、服務標準、收費標準、專用房屋、維修資金及違約責任等。在合同簽訂時應充分考慮其對后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應和地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關于前期物業(yè)管理的約定）內容一致。物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗收之前，物業(yè)公司新項目部應擬定項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務內容、管理服務標準、內部管理機制、品質控制方法、管理費測算等內容。物業(yè)管理費測算物業(yè)公司應在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據(jù)以及測算結果。物業(yè)管理費定價應參照當?shù)卣笇藴屎托袠I(yè)水平，確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡，原則上不贊同為促進地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應承擔相應虧損。項目開辦費物業(yè)公司應在物業(yè)管理費測算時，將項目開辦費在合同期限內分攤到物業(yè)管理成本中。如果地產(chǎn)公司認為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費標準偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨與地產(chǎn)公司結算，通常應在項目入伙前三個月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費（參照標準：按接管面積計算，每平方米2～3元），以便物業(yè)公司正常開展工作。管理用房提供：地產(chǎn)公司應按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房，用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。管理用房的標準，當?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應按照項目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應在物業(yè)管理費測算時統(tǒng)籌考慮。地產(chǎn)公司應在規(guī)劃設計階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置的規(guī)劃應充分考慮到項目物業(yè)管理模式的需要，可從服務輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應根據(jù)項目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場人數(shù)和周邊活動設施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設在地下室中，須確保通風、噪音應達到國家住宅房內標準。管理用房裝修由物業(yè)公司提出設計和施工方案，報地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費用由地產(chǎn)公司承擔，裝修標準：按照實際提供的建筑面積計算，不低于每平方米500元。保潔開荒保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責任，地產(chǎn)公司應監(jiān)督各施工單位負責其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔.房屋集中交付使用（集中入伙）房屋集中交付使用實行地產(chǎn)公司項目組總經(jīng)理負責制，成立由地產(chǎn)客服、營銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費用由地產(chǎn)公司承擔，具體包括：現(xiàn)場布置、辦公設備消耗、驗房費用、材料印刷費、各種活動費用等。地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費用預算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場布置、管理酬金等）報地產(chǎn)公司審核，費用由地產(chǎn)公司承擔.售后服務地產(chǎn)公司按照《房屋質量保證書》規(guī)定承擔房屋維修、公共設施設備保修期內的返修以及完善責任，此外對已過保修期但經(jīng)專業(yè)機構認定屬質量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔責任。物業(yè)公司只負責正常的工程返修工作（具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方《保修協(xié)議書》）地產(chǎn)公司如將保質期內的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實，應與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書，明確保修的服務質量標準、監(jiān)控方法和處罰措施，物業(yè)公司有權對施工方的服務質量進行評估和扣罰。地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作，物業(yè)公司酬金收取標準按照《保修協(xié)議書》相關內容執(zhí)行。地產(chǎn)公司項目部工程結束后，須留專業(yè)工程師負責工程后續(xù)問題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對接?？罩梅抗芾砜罩梅渴堑禺a(chǎn)公司因銷售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的?？罩梅康墓芾碣M及水、電、供暖等費用由地產(chǎn)公司承擔。為避免在客戶看房時出現(xiàn)不良現(xiàn)象，地產(chǎn)公司應對空置房建立巡查制度，對門窗、水管、開關、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進行定期檢查，必要時對空置房定期清潔。如地產(chǎn)公司將上述工作委托物業(yè)公司，費用由地產(chǎn)公司承擔，具體收費標準由地產(chǎn)公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。其他代墊款項和代收代付業(yè)務按照相關財務管理規(guī)定執(zhí)行。因地產(chǎn)公司銷售或其它需要，承諾向業(yè)主贈送的物業(yè)管理費應由地產(chǎn)公司承擔，此部分費用由地產(chǎn)公司劃撥給物業(yè)公司。若地產(chǎn)公司在開發(fā)建設時已經(jīng)繳納了水電氣等配套設施的開戶費用，地產(chǎn)公司應在簽訂房屋銷售合同、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時一并收取該項費用。若委托物業(yè)公司在業(yè)主入住時收取此筆費用，可參照地產(chǎn)委托代理業(yè)務操作。因市政配套不到位而銷售有承諾等原因，造成項目用水、電、氣、暖等費用形成的交費與收費之間存在的價差、量差，如按施工用或工業(yè)用標準交費與按民用標準收費之間形成的價差，以及前期施工、售后返修等造成水電開支過大等，即實際存在的收支價差和量差，應由地產(chǎn)公司承擔補差責任。物業(yè)公司應至少每季度統(tǒng)計一次并報地產(chǎn)相關部門。地產(chǎn)公司在制定與物業(yè)管理相關的資料（樓書、廣告、合同及宣傳資料）時，應充分征求物業(yè)公司意見。地產(chǎn)公司不得對購房者作出超過《前期物業(yè)管理服務合同》范圍的承諾，雙方應在房屋銷售前對可能出現(xiàn)的問題統(tǒng)一口徑；對因銷售承諾過失導致日后增加物業(yè)管理成本和難度的，應由地產(chǎn)公司承擔責任。7、相關文件《前期物業(yè)服務委托協(xié)議》《前期物業(yè)服務合同》《保修協(xié)議書》8、本指導書內容由物業(yè)公司新項目部負責修改、解釋。物業(yè)接管工作流程物業(yè)竣工驗收物業(yè)竣工驗收物業(yè)公司接管初驗物業(yè)公司接管初驗施工單位對初驗存在的問題進行整改施工單位對初驗存在的問題進行整改物業(yè)正式接管驗收物業(yè)正式接管驗收房屋接管共用設施和設備接管房屋接管共用設施和設備接管其他相關圖紙資料設施設備使用說明書設施設備功能鑒定電氣設備水衛(wèi)潔具安防設備水電氣底數(shù)其他相關圖紙資料設施設備使用說明書設施設備