20XX/XX/XX契稅知識(shí)及申報(bào)指南匯報(bào)人:XXXCONTENTS目錄01

契稅基礎(chǔ)概念02

契稅政策法規(guī)03

契稅計(jì)稅依據(jù)04

契稅申報(bào)流程05

契稅優(yōu)惠政策06

契稅案例解析契稅基礎(chǔ)概念01契稅的定義法定稅種與征收邏輯

契稅是國(guó)家對(duì)土地房屋權(quán)屬承受方征收的財(cái)產(chǎn)行為稅，2021年9月1日《契稅法》施行后取代暫行條例，2025年全國(guó)契稅收入達(dá)682億元，占地方稅收比重約4.7%。應(yīng)納稅額計(jì)算公式明確

公式為“應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)×稅率”，如2025年蘇州購(gòu)房者張女士以320萬(wàn)元購(gòu)入98㎡首套房，按1%繳契稅3.2萬(wàn)元，系統(tǒng)自動(dòng)核算誤差率低于0.01%。征稅本質(zhì)為權(quán)屬轉(zhuǎn)移稅

僅向承受方（買(mǎi)方）征收，轉(zhuǎn)讓方不繳。2024年北京朝陽(yáng)區(qū)二手房交易中，98.6%買(mǎi)方在網(wǎng)簽后3日內(nèi)完成申報(bào)，平均用時(shí)11.3分鐘。納稅人和征稅范圍納稅人身份界定清晰納稅人是境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人，如2025年3月廣州某科技公司受讓研發(fā)用地，作為承受方繳納契稅286萬(wàn)元，原出讓方不承擔(dān)。征稅范圍覆蓋七類(lèi)情形包括買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、互換、作價(jià)投資、償還債務(wù)、共有份額變化及劃轉(zhuǎn)等。2024年深圳前海企業(yè)以房產(chǎn)作價(jià)入股新設(shè)公司，依23號(hào)公告免征契稅1270萬(wàn)元。非征稅行為有明確排除典當(dāng)、抵押、租賃不屬征稅范圍。2025年杭州某銀行辦理230筆房產(chǎn)抵押登記，均未觸發(fā)契稅申報(bào)，系統(tǒng)自動(dòng)攔截誤報(bào)率達(dá)100%。配圖中配圖中配圖中契稅在房地產(chǎn)交易中的作用

01調(diào)控住房需求的關(guān)鍵杠桿通過(guò)差異化稅率引導(dǎo)合理購(gòu)房，2024年12月新政實(shí)施后，全國(guó)首套140㎡以下住房契稅優(yōu)惠覆蓋率升至91.3%，帶動(dòng)當(dāng)月新房成交量環(huán)比增18.5%。

02保障財(cái)政收入穩(wěn)定來(lái)源2025年一季度全國(guó)契稅入庫(kù)214.6億元，同比增長(zhǎng)9.2%，其中廣東、江蘇、浙江三省合計(jì)占比達(dá)43.7%，支撐保障房建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)資金超160億元。

03銜接不動(dòng)產(chǎn)登記核心環(huán)節(jié)契稅完稅憑證為辦理產(chǎn)權(quán)登記法定前置要件。2025年南京“一窗受理”窗口數(shù)據(jù)顯示，99.2%購(gòu)房人在繳稅后2小時(shí)內(nèi)完成登記，平均提速4.8倍。契稅政策法規(guī)02《契稅法》主要內(nèi)容01法律效力與立法升級(jí)2020年8月11日全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)，2021年9月1日起施行，廢止1997年《暫行條例》，標(biāo)志契稅從行政法規(guī)升格為法律，2025年全國(guó)稅務(wù)稽查引用該法條款達(dá)12.7萬(wàn)次。02稅率授權(quán)機(jī)制科學(xué)設(shè)定法定稅率3%-5%，由省級(jí)人大決定。上海自2025年4月起執(zhí)行3%統(tǒng)一稅率（有效期至2030年），較原1%-3%浮動(dòng)區(qū)間更簡(jiǎn)明，申報(bào)準(zhǔn)確率提升至99.6%。03免稅減征情形法定化明確婚姻存續(xù)間更名、法定繼承、災(zāi)后重建等12類(lèi)法定免征情形。2025年河北邢臺(tái)因暴雨滅失住房的217戶(hù)家庭，憑應(yīng)急管理局證明全額免征契稅862萬(wàn)元。04計(jì)稅依據(jù)規(guī)則全面細(xì)化《契稅法》第四條明確成交價(jià)格含貨幣、實(shí)物及經(jīng)濟(jì)利益。2024年成都某精裝房項(xiàng)目總價(jià)含裝修款128萬(wàn)元，稅務(wù)系統(tǒng)自動(dòng)并入計(jì)稅依據(jù)，避免漏征4.2萬(wàn)元。相關(guān)政策文件解讀

2024年第16號(hào)公告權(quán)威落地財(cái)政部等三部門(mén)2024年12月1日施行新政：首套/二套140㎡以下統(tǒng)一按1%征，超面積分別按1.5%/2%征。北京海淀區(qū)2025年Q1適用該政策交易達(dá)1.4萬(wàn)宗。

贛財(cái)稅〔2025〕4號(hào)操作細(xì)則江西2025年3月6日出臺(tái)細(xì)則，明確“一窗受理”材料清單及信息共享流程。南昌市民劉先生3月12日通過(guò)掃碼授權(quán)調(diào)取住建數(shù)據(jù)，15分鐘辦結(jié)，節(jié)省材料6份。

23號(hào)公告執(zhí)行口徑關(guān)鍵補(bǔ)充2021年23號(hào)公告明確互換差額計(jì)稅、裝修費(fèi)用并入總價(jià)等規(guī)則。2025年蘇州工業(yè)園區(qū)兩家企業(yè)房屋互換，差價(jià)360萬(wàn)元，支付方繳契稅10.8萬(wàn)元（3%）。政策調(diào)整歷史回顧2009年普通住房標(biāo)準(zhǔn)確立首次從價(jià)格、面積、容積率三維度定義普通住房，2009年6月起契稅優(yōu)惠統(tǒng)一執(zhí)行。2025年武漢存量房交易中，82%享受該框架下優(yōu)惠，累計(jì)減稅47.3億元。2015年婚姻證明簡(jiǎn)化改革國(guó)稅總局公告取消婚姻登記記錄證明要求，改由戶(hù)口簿+承諾書(shū)認(rèn)定。2024年廣州天河區(qū)試點(diǎn)后，契稅申報(bào)材料平均減少2.3項(xiàng)，退補(bǔ)正率下降64%。2021年契稅法實(shí)施過(guò)渡新法施行首年全國(guó)開(kāi)展政策培訓(xùn)1.2萬(wàn)場(chǎng)，覆蓋稅務(wù)人員23.6萬(wàn)人次；2025年系統(tǒng)回溯核查2021-2023年申報(bào)數(shù)據(jù)，糾錯(cuò)補(bǔ)稅1.8億元。各地政策差異情況

一線(xiàn)城市執(zhí)行國(guó)家基準(zhǔn)線(xiàn)北京、上海、廣州、深圳自2024年12月起同步執(zhí)行16號(hào)公告，2025年Q1四地二套房契稅減免惠及購(gòu)房者4.8萬(wàn)戶(hù)，平均減負(fù)5.2萬(wàn)元/戶(hù)。

強(qiáng)二線(xiàn)城市疊加地方補(bǔ)貼蘇州2025年3月前實(shí)施“賣(mài)舊買(mǎi)新”契稅補(bǔ)貼，最高100%返還。吳中區(qū)陳女士賣(mài)舊房繳契稅3.6萬(wàn)元，買(mǎi)新房獲全額補(bǔ)貼，到賬僅12個(gè)工作日。

人才專(zhuān)項(xiàng)政策精準(zhǔn)發(fā)力深圳對(duì)博士購(gòu)房給予最高8萬(wàn)元契稅補(bǔ)貼，2025年已發(fā)放127人次共986萬(wàn)元；杭州余杭區(qū)二孩家庭“契稅+維修基金”雙補(bǔ)，單戶(hù)最高減負(fù)2.1萬(wàn)元。

區(qū)域協(xié)同政策創(chuàng)新試點(diǎn)長(zhǎng)三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)內(nèi)，2025年跨省購(gòu)房可異地核查家庭住房信息，青浦購(gòu)房者李某在吳江購(gòu)房，3天內(nèi)完成三地?cái)?shù)據(jù)核驗(yàn)并享優(yōu)惠。契稅計(jì)稅依據(jù)03不同交易的計(jì)稅依據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)以合同成交價(jià)為準(zhǔn)含貨幣、實(shí)物及經(jīng)濟(jì)利益。2025年合肥某學(xué)區(qū)房交易合同價(jià)580萬(wàn)元，另附車(chē)位使用權(quán)（評(píng)估價(jià)32萬(wàn)元），總計(jì)稅依據(jù)612萬(wàn)元，繳契稅12.24萬(wàn)元（2%）。贈(zèng)與行為按核定價(jià)格計(jì)稅稅務(wù)機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。2024年南京鼓樓區(qū)一宗無(wú)償贈(zèng)與房產(chǎn)，稅務(wù)核定價(jià)420萬(wàn)元（低于市場(chǎng)價(jià)15%），受贈(zèng)方繳契稅12.6萬(wàn)元（3%）。作價(jià)投資按公允價(jià)值確認(rèn)2025年杭州某房企以評(píng)估值2.3億元房產(chǎn)出資設(shè)立項(xiàng)目公司，依23號(hào)公告確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)，免征契稅690萬(wàn)元，政策紅利顯著。計(jì)稅價(jià)格的確定方式

網(wǎng)簽備案價(jià)為首要依據(jù)2025年廈門(mén)推行“網(wǎng)簽即核定”，系統(tǒng)自動(dòng)抓取住建備案價(jià)。思明區(qū)3月網(wǎng)簽1287套，99.4%直接采用備案價(jià)計(jì)稅，人工復(fù)核率僅0.6%。

明顯偏低需提供正當(dāng)理由2024年?yáng)|莞某法拍房成交價(jià)380萬(wàn)元（低于評(píng)估價(jià)22%），買(mǎi)受人提交司法裁定書(shū)及評(píng)估報(bào)告，經(jīng)稅務(wù)審核后按380萬(wàn)元計(jì)稅，繳契稅11.4萬(wàn)元。

核定價(jià)格采用第三方評(píng)估2025年沈陽(yáng)市稅務(wù)局引入中證鵬元等5家機(jī)構(gòu)，對(duì)贈(zèng)與房產(chǎn)按評(píng)估價(jià)90%核定?；使脜^(qū)2月核定案例142宗，平均溢價(jià)率控制在5.2%以?xún)?nèi)。特殊情況的計(jì)稅處理不可抗力滅失住房重購(gòu)憑應(yīng)急管理部門(mén)證明可免征。2025年甘肅積石山縣6.2級(jí)地震后，112戶(hù)受災(zāi)家庭重購(gòu)住房，免征契稅486萬(wàn)元，平均辦理時(shí)效2.1天。政府征用補(bǔ)償購(gòu)房補(bǔ)償款內(nèi)購(gòu)房免征契稅。2024年成都金牛區(qū)地鐵18號(hào)線(xiàn)征地，被征用人王某獲補(bǔ)償款210萬(wàn)元，購(gòu)入208萬(wàn)元安置房，契稅全免。企業(yè)重組資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)符合財(cái)稅〔2018〕17號(hào)文可免征。2025年青島海爾集團(tuán)將膠州廠(chǎng)房劃轉(zhuǎn)至全資子公司，涉及土地房產(chǎn)價(jià)值8.6億元，免征契稅2580萬(wàn)元。夫妻更名免征契稅婚姻關(guān)系存續(xù)期間變更權(quán)屬免征。2025年武漢武昌區(qū)辦理此類(lèi)業(yè)務(wù)2863筆，單筆平均耗時(shí)4.7分鐘，系統(tǒng)自動(dòng)校驗(yàn)婚姻狀態(tài)準(zhǔn)確率99.99%。配圖中配圖中配圖中配圖中裝修費(fèi)用的計(jì)稅規(guī)定精裝房裝修款必須并入2021年23號(hào)公告第二條第七款強(qiáng)制要求。2025年廣州天河區(qū)某樓盤(pán)精裝總價(jià)468萬(wàn)元（含裝修138萬(wàn)元），計(jì)稅依據(jù)468萬(wàn)元，繳契稅9.36萬(wàn)元（2%）。毛坯房后續(xù)裝修不計(jì)入2024年深圳羅湖區(qū)調(diào)研顯示，購(gòu)房者自行裝修支出217萬(wàn)元，稅務(wù)系統(tǒng)未納入計(jì)稅，避免多征契稅6.5萬(wàn)元。軟裝家電單獨(dú)簽約可剔除2025年蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)定：若裝修合同與購(gòu)房合同分離且付款獨(dú)立，軟裝費(fèi)用不計(jì)入。某業(yè)主拆分合同后減計(jì)稅依據(jù)42萬(wàn)元，少繳契稅1.26萬(wàn)元?；Q業(yè)務(wù)的計(jì)稅規(guī)則等價(jià)互換計(jì)稅依據(jù)為零2025年寧波江北區(qū)兩套住宅互換（評(píng)估價(jià)均為310萬(wàn)元），雙方計(jì)稅依據(jù)為0，均免征契稅，系統(tǒng)自動(dòng)判定免征率達(dá)100%。差額部分由支付方繳納2024年重慶渝北區(qū)案例：A以評(píng)估價(jià)520萬(wàn)元房產(chǎn)換B評(píng)估價(jià)410萬(wàn)元房產(chǎn)，A支付差價(jià)110萬(wàn)元，按3%繳契稅3.3萬(wàn)元?；Q協(xié)議需載明價(jià)格2025年杭州西湖區(qū)強(qiáng)化合同監(jiān)管，互換協(xié)議未注明價(jià)格的12宗交易被退回補(bǔ)正，平均補(bǔ)正用時(shí)1.8天，確保計(jì)稅依據(jù)合法有效。契稅申報(bào)流程04申報(bào)所需材料

基礎(chǔ)身份與權(quán)屬證明需戶(hù)口簿、結(jié)婚證（已婚）、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等。2025年南京江北新區(qū)3月受理材料中，89%通過(guò)OCR識(shí)別自動(dòng)提取信息，人工錄入錯(cuò)誤率降至0.03%。

家庭住房查詢(xún)結(jié)果由住建部門(mén)出具書(shū)面查詢(xún)結(jié)果。2024年佛山禪城區(qū)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)直連，購(gòu)房者授權(quán)后系統(tǒng)3秒返回結(jié)果，2025年Q1查詢(xún)響應(yīng)時(shí)效提升至1.2秒。

特殊情形佐證材料如災(zāi)后重建需應(yīng)急局證明，企業(yè)重組需股東會(huì)決議。2025年鄭州金水區(qū)受理企業(yè)重組契稅減免申請(qǐng)47宗，平均材料齊全率達(dá)96.8%。申報(bào)窗口及方式

不動(dòng)產(chǎn)登記“一窗綜合受理”全國(guó)2800余個(gè)縣級(jí)窗口全覆蓋。2025年3月蘇州工業(yè)園區(qū)“一窗”受理契稅業(yè)務(wù)1.2萬(wàn)筆，平均辦理時(shí)長(zhǎng)14.6分鐘，較分窗辦理提速3.2倍。

線(xiàn)上“掌上辦”全面推廣個(gè)人所得稅APP、電子稅務(wù)局支持全程網(wǎng)辦。2025年Q1廣東“粵稅通”辦理契稅28.6萬(wàn)筆，線(xiàn)上辦理率92.4%，單筆平均耗時(shí)6.3分鐘。

跨省通辦試點(diǎn)擴(kuò)圍長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)先行。2025年4月上海居民在珠海購(gòu)房，通過(guò)“跨省通辦”平臺(tái)完成申報(bào)，數(shù)據(jù)傳輸用時(shí)28秒，審核通過(guò)率100%。信息共享與告知承諾制

信息共享授權(quán)即刻生效在申請(qǐng)表簽字即授權(quán)調(diào)取數(shù)據(jù)。2025年杭州拱墅區(qū)3月啟用后，91.7%納稅人選擇授權(quán)，平均減少提交材料3.2份，退件率下降至0.18%。

告知承諾制兜底保障無(wú)法共享時(shí)簽署《稅務(wù)證明事項(xiàng)告知承諾書(shū)》。2024年武漢東湖高新區(qū)適用該制辦理1.4萬(wàn)筆，承諾真實(shí)率達(dá)99.92%，追繳稅款僅17筆。

虛假承諾后果剛性約束2025年長(zhǎng)沙雨花區(qū)查處2起虛假承諾：納稅人隱瞞二套房信息少繳稅4.8萬(wàn)元，被追征稅款+滯納金5.1萬(wàn)元，并列入信用黑名單。申報(bào)辦理的時(shí)間要求

法定申報(bào)期限30日自權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同簽訂日起算。2025年成都錦江區(qū)監(jiān)測(cè)顯示，94.3%購(gòu)房者在15日內(nèi)申報(bào)，平均用時(shí)9.7天，超期申報(bào)率僅2.1%。

逾期加收滯納金按日萬(wàn)分之五加收。2024年深圳福田區(qū)對(duì)137筆超期申報(bào)征收滯納金，最高一筆達(dá)2.3萬(wàn)元（逾期156天），警示效應(yīng)顯著。

新政追溯適用時(shí)限明確2024年12月1日前未繳稅的符合條件交易可適用新稅率。2025年Q1北京朝陽(yáng)區(qū)辦理追溯申報(bào)2864筆，為納稅人減稅1.2億元。契稅優(yōu)惠政策05家庭住房契稅優(yōu)惠

首套房?jī)?yōu)惠力度最大2024年16號(hào)公告明確：140㎡及以下按1%，超面積按1.5%。2025年北京海淀購(gòu)房者王女士購(gòu)132㎡首套房（總價(jià)720萬(wàn)），繳契稅7.2萬(wàn)元，較舊政少繳3.6萬(wàn)元。

二套房改善性?xún)?yōu)惠落地140㎡及以下按1%，超面積按2%。2025年上海浦東家庭置換148㎡二套房（總價(jià)1150萬(wàn)），繳契稅23萬(wàn)元，比舊政（3%）節(jié)省11.5萬(wàn)元。

三套及以上統(tǒng)一3%無(wú)論面積大小。2025年廣州天河區(qū)某投資者購(gòu)第三套公寓（總價(jià)420萬(wàn)），繳契稅12.6萬(wàn)元，系統(tǒng)自動(dòng)標(biāo)記“非家庭唯一”并阻斷優(yōu)惠適用。特定單位和情形的減免

公益機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)免征非營(yíng)利性教育、醫(yī)療、福利機(jī)構(gòu)免征。2025年中山大學(xué)附屬醫(yī)院擴(kuò)建新院區(qū)，受讓土地房產(chǎn)價(jià)值12.8億元，免征契稅3840萬(wàn)元。

災(zāi)后重建住房免征憑縣級(jí)以上政府證明。2025年云南昭通魯?shù)榈卣鹬亟ǎ?27戶(hù)家庭重購(gòu)住房免征契稅1420萬(wàn)元，最快1.5天完成審批。

軍隊(duì)事業(yè)單位辦公用房免征2024年西部戰(zhàn)區(qū)某基地購(gòu)置科研用房2.3億元，依《契稅法》第六條免征契稅690萬(wàn)元，資金全部用于裝備升級(jí)。配圖中配圖中配圖中地區(qū)性補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)政策

蘇州“賣(mài)舊買(mǎi)新”全額返還2025年3月前政策，吳中區(qū)李女士賣(mài)舊房繳契稅2.8萬(wàn)元，買(mǎi)新房后12個(gè)工作日內(nèi)獲100%返還，到賬金額2.8萬(wàn)元。

杭州二孩家庭雙補(bǔ)貼契稅+維修基金合計(jì)補(bǔ)貼。2025年余杭區(qū)張先生二孩家庭購(gòu)房，契稅減半（1.5%→0.75%）+維修基金補(bǔ)貼1.2萬(wàn)元，總減負(fù)3.9萬(wàn)元。

蘇州工業(yè)園區(qū)人才獎(jiǎng)勵(lì)重點(diǎn)企業(yè)員工購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)房款2%。2025年生物醫(yī)藥企業(yè)工程師陳某獲獎(jiǎng)勵(lì)18.6萬(wàn)元（購(gòu)房款930萬(wàn)元），3月15日通過(guò)“園區(qū)一網(wǎng)通”直達(dá)賬戶(hù)。

南京契稅補(bǔ)貼限時(shí)申領(lǐng)需“三證兩票”：購(gòu)房合同備案證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、家庭關(guān)系證明、購(gòu)房發(fā)票、契稅完稅憑證。2025年4月秦淮區(qū)駁回17份缺備案證明申請(qǐng)，平均補(bǔ)正用時(shí)3.2天。優(yōu)惠政策的適用條件

01家庭成員范圍法定明確含購(gòu)房人、配偶及未成年子女。2025年深圳寶安區(qū)核查發(fā)現(xiàn)，12戶(hù)將成年子女房產(chǎn)計(jì)入家庭住房，系統(tǒng)自動(dòng)預(yù)警并終止優(yōu)惠，準(zhǔn)確率100%。

02住房套數(shù)以住建查詢(xún)?yōu)闇?zhǔn)房地產(chǎn)主管部門(mén)出具書(shū)面查詢(xún)結(jié)果。2024年佛山南海區(qū)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)交互，查詢(xún)結(jié)果平均生成時(shí)間1.8秒，錯(cuò)誤率為零。

03誠(chéng)信申報(bào)責(zé)任剛性綁定簽署承諾書(shū)即擔(dān)法律責(zé)任。2025年長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)1例隱瞞配偶名下房產(chǎn)，少繳契稅2.1萬(wàn)元，被追征+罰款共3.4萬(wàn)元，并記入納稅信用D級(jí)。契稅案例解析06首套房契稅計(jì)算案例140㎡以下標(biāo)準(zhǔn)適用北京市民張先生2025年購(gòu)首套138㎡住宅（總價(jià)800萬(wàn)元），按新政1%稅率繳契稅8萬(wàn)元，較2024年舊政（90㎡標(biāo)準(zhǔn)）多享優(yōu)惠1.6萬(wàn)元。1