PAGE如何建立房地產(chǎn)財務(wù)制度一、總則（一）目的本財務(wù)制度旨在規(guī)范公司房地產(chǎn)項目的財務(wù)管理，確保財務(wù)信息的準確、完整和及時，提高資金使用效率，防范財務(wù)風(fēng)險，保障公司的穩(wěn)健運營，實現(xiàn)公司價值最大化。（二）適用范圍本制度適用于公司內(nèi)部各部門及所屬房地產(chǎn)項目公司的所有財務(wù)活動，包括但不限于資金籌集、成本核算、收入與利潤管理、財務(wù)預(yù)算與決算等。（三）基本原則1.合法性原則：嚴格遵守國家有關(guān)法律法規(guī)、會計準則以及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策規(guī)定，確保公司財務(wù)活動合法合規(guī)。2.真實性原則：財務(wù)核算應(yīng)當(dāng)以實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)為依據(jù)，如實反映公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。3.準確性原則：財務(wù)數(shù)據(jù)的記錄、計算、匯總等應(yīng)準確無誤，保證財務(wù)信息的質(zhì)量。4.及時性原則：及時收集、處理和傳遞財務(wù)信息，以便管理層能夠及時做出決策。5.完整性原則：涵蓋公司所有財務(wù)活動，確保財務(wù)制度無遺漏、無死角。6.權(quán)責(zé)分明原則：明確各部門和崗位在財務(wù)活動中的職責(zé)和權(quán)限，做到責(zé)任清晰、分工合理。二、財務(wù)組織與人員職責(zé)（一）組織架構(gòu)公司設(shè)立獨立的財務(wù)管理部門，負責(zé)全面財務(wù)管理工作。財務(wù)管理部門應(yīng)根據(jù)公司規(guī)模和業(yè)務(wù)需求，合理設(shè)置崗位，包括財務(wù)經(jīng)理、會計、出納、預(yù)算專員等，各崗位之間應(yīng)相互協(xié)作、相互監(jiān)督。（二）財務(wù)經(jīng)理職責(zé)1.全面負責(zé)公司財務(wù)管理工作，制定和完善財務(wù)管理制度、流程和規(guī)范。2.組織編制財務(wù)預(yù)算、決算報告，為公司決策提供準確的財務(wù)數(shù)據(jù)支持。3.負責(zé)資金籌集、調(diào)配和使用，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率。4.監(jiān)督財務(wù)核算工作，確保財務(wù)報表真實、準確、完整。5.加強成本控制和風(fēng)險管理，制定風(fēng)險應(yīng)對措施，保障公司財務(wù)安全。6.協(xié)調(diào)與外部金融機構(gòu)、稅務(wù)機關(guān)等相關(guān)部門的關(guān)系，維護公司良好形象。（三）會計職責(zé)1.按照國家會計準則和公司財務(wù)制度，進行財務(wù)核算工作，包括賬務(wù)處理、憑證編制、報表生成等。2.負責(zé)財務(wù)數(shù)據(jù)的收集、整理和分析，為財務(wù)決策提供數(shù)據(jù)支持。3.協(xié)助財務(wù)經(jīng)理編制財務(wù)預(yù)算和決算報告，參與成本核算和控制工作。4.定期核對賬目，確保賬賬相符、賬實相符，及時發(fā)現(xiàn)和解決財務(wù)核算中的問題。5.負責(zé)財務(wù)檔案的整理、歸檔和保管工作。（四）出納職責(zé)1.辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，確保資金收付的準確性和安全性。2.登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)。3.保管庫存現(xiàn)金、有價證券和有關(guān)印章、空白票據(jù)等，確保其安全完整。4.協(xié)助會計做好資金核對工作，及時反饋資金收支情況。（五）預(yù)算專員職責(zé)1.負責(zé)收集、整理和分析公司歷史財務(wù)數(shù)據(jù)以及項目相關(guān)資料，為預(yù)算編制提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持。2.根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃和項目計劃，編制年度、季度和月度財務(wù)預(yù)算草案。3.對預(yù)算執(zhí)行情況進行跟蹤、監(jiān)控和分析，及時發(fā)現(xiàn)預(yù)算差異并提出調(diào)整建議。4.協(xié)助財務(wù)經(jīng)理進行預(yù)算考核工作，確保預(yù)算目標的實現(xiàn)。三、資金管理（一）資金籌集1.根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和項目開發(fā)計劃，制定合理的資金籌集方案，明確籌集方式、金額、時間等。2.積極拓展融資渠道，包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券發(fā)行等，確保資金來源穩(wěn)定。3.對融資項目進行可行性研究和風(fēng)險評估，選擇最優(yōu)融資方案，降低融資成本和風(fēng)險。4.及時辦理融資手續(xù)，確保資金按時足額到位。（二）資金使用1.建立資金使用審批制度，明確各類資金支出的審批流程和權(quán)限。2.嚴格按照預(yù)算安排使用資金，確保資金專款專用，提高資金使用效率。3.加強對資金支出的審核，確保支出合法合規(guī)、手續(xù)齊全。4.定期對資金使用情況進行分析和評價，及時發(fā)現(xiàn)和糾正資金使用中的問題。（三）資金監(jiān)控1.建立資金監(jiān)控體系，實時監(jiān)控公司資金流動情況，確保資金安全。2.定期編制資金報表，向管理層匯報資金收支、余額等情況，為決策提供依據(jù)。3.加強對銀行賬戶的管理，定期核對銀行賬目,防范資金風(fēng)險和銀行賬戶管理風(fēng)險。四、成本核算與控制（一）成本核算對象以房地產(chǎn)項目為成本核算對象，按照項目開發(fā)進度和成本核算要求，將項目成本劃分為土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等明細項目。（二）成本核算方法采用制造成本法進行成本核算，將開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，按其用途和性質(zhì)進行歸集和分配，計算出開發(fā)項目的總成本和單位成本。（三）成本核算流程1.成本費用的歸集：各部門按照職責(zé)范圍，及時收集和整理本部門發(fā)生的成本費用原始憑證，并傳遞給財務(wù)部門。2.成本費用的分配：財務(wù)部門根據(jù)成本核算對象和成本項目，采用合理的分配方法，將歸集的成本費用分配到各個成本核算對象中。3.成本核算報表編制：定期編制成本核算報表，反映項目成本的發(fā)生情況和成本變動趨勢。（四）成本控制措施1.建立成本控制目標體系，將成本控制目標分解到各個部門和崗位，明確責(zé)任人和考核標準。2.加強項目前期規(guī)劃和設(shè)計階段的成本控制，優(yōu)化設(shè)計方案，降低工程造價。3.在項目實施過程中，嚴格控制工程變更，加強對工程進度、質(zhì)量和成本的監(jiān)控。4.定期進行成本分析和成本考核，及時發(fā)現(xiàn)成本控制中的問題并采取措施加以改進。五、收入與利潤管理（一）收入確認原則房地產(chǎn)銷售收入的確認應(yīng)遵循《企業(yè)會計準則第14號——收入》的相關(guān)規(guī)定，在同時滿足下列條件時予以確認：1.企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；2.企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；3.收入的金額能夠可靠地計量；4.相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；5.相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。（二）收入核算與管理1.銷售部門應(yīng)及時與客戶簽訂銷售合同，并將合同副本傳遞給財務(wù)部門。2.財務(wù)部門根據(jù)銷售合同和實際收款情況，按照收入確認原則進行收入核算，確保收入的準確記錄。3.加強對銷售收入的管理，定期核對銷售臺賬和財務(wù)賬目，確保銷售數(shù)據(jù)的一致性。4.及時催收應(yīng)收賬款，降低壞賬風(fēng)險，提高資金回籠速度。（三）利潤管理1.按照國家稅收法規(guī)和公司財務(wù)制度，正確計算和繳納企業(yè)所得稅等各項稅費。2.合理分配利潤，提取法定盈余公積、任意盈余公積等，用于公司發(fā)展和股東回報。3.定期對公司利潤情況進行分析和評價，為公司決策提供依據(jù)。六、財務(wù)預(yù)算與決算（一）財務(wù)預(yù)算1.預(yù)算編制原則：遵循“上下結(jié)合、分級編制、逐級匯總”的原則，根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃、年度經(jīng)營目標和項目開發(fā)計劃進行編制。2.預(yù)算編制內(nèi)容：包括年度財務(wù)預(yù)算和項目專項預(yù)算，涵蓋收入預(yù)算、成本預(yù)算、費用預(yù)算、資金預(yù)算等。3.預(yù)算編制流程：每年第四季度開始啟動預(yù)算編制工作，各部門根據(jù)公司下達的預(yù)算編制思路和要求，結(jié)合本部門實際情況編制本部門預(yù)算草案，上報財務(wù)部門；財務(wù)部門對各部門預(yù)算草案進行審核、匯總和平衡，形成公司年度財務(wù)預(yù)算草案，提交公司管理層審議通過后下達執(zhí)行。4.預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控：各部門嚴格按照預(yù)算執(zhí)行，財務(wù)部門定期對預(yù)算執(zhí)行情況進行監(jiān)控和分析，及時發(fā)現(xiàn)預(yù)算差異并采取措施加以調(diào)整。（二）財務(wù)決算1.決算編制原則：遵循真實性、準確性、完整性和及時性原則，全面反映公司年度財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。2.決算編制內(nèi)容：包括年度財務(wù)決算報表、財務(wù)情況說明書等。3.決算編制流程：年度終了后，各部門按照財務(wù)部門要求及時清理各項資產(chǎn)、負債和收支賬目，編制本部門決算報表；財務(wù)部門對各部門決算報表進行審核、匯總，編制公司年度財務(wù)決算報表和財務(wù)情況說明書，提交公司管理層審核通過后報上級主管部門備案。七、財務(wù)報告與分析（一）財務(wù)報告1.定期編制財務(wù)報告，包括月度財務(wù)報表、季度財務(wù)報告和年度財務(wù)報告。2.財務(wù)報表應(yīng)包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等主表以及相關(guān)附表，財務(wù)報告應(yīng)附財務(wù)情況說明書，對公司財務(wù)狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量等進行分析和說明。（二）財務(wù)分析1.建立財務(wù)分析指標體系，包括償債能力指標、營運能力指標、盈利能力指標等。2.定期對公司財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進行分析，撰寫財務(wù)分析報告，為管理層提供決策支持。3.通過財務(wù)分析，發(fā)現(xiàn)公司存在的問題和潛在風(fēng)險，提出改進建議和措施，促進公司健康發(fā)展。八、財務(wù)內(nèi)部控制（一）內(nèi)部控制目標確保公司財務(wù)活動合法合規(guī)、財務(wù)信息真實準確、資產(chǎn)安全完整、提高經(jīng)營效率和效果。（二）內(nèi)部控制原則1.全面性原則：涵蓋公司所有財務(wù)活動和相關(guān)崗位，不留死角。2.重要性原則：關(guān)注重要財務(wù)事項和高風(fēng)險領(lǐng)域，確保重點控制。3.制衡性原則：各部門和崗位之間相互制約、相互監(jiān)督，避免權(quán)力過度集中。4.適應(yīng)性原則：根據(jù)公司內(nèi)外部環(huán)境變化，及時調(diào)整和完善內(nèi)部控制制度。（三）內(nèi)部控制措施1.不相容職務(wù)分離控制：明確各崗位的職責(zé)和權(quán)限，確保不相容職務(wù)相互分離，如授權(quán)審批與業(yè)務(wù)經(jīng)辦、業(yè)務(wù)經(jīng)辦與會計記錄、會計記錄與財產(chǎn)保管等。2.授權(quán)審批控制：建立授權(quán)審批制度，明確各類財務(wù)事項的審批流程和審批權(quán)限，未經(jīng)授權(quán)不得辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。3.會計系統(tǒng)控制：按照國家會計準則和公司財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)核算流程，確保會計信息真實、準確、完整。4.財產(chǎn)保護控制：加強對資產(chǎn)的實物管理和定期清查盤點，確保資產(chǎn)安全。5.預(yù)算控制：加強財務(wù)預(yù)算管理，嚴格按照預(yù)算執(zhí)行，控制費用支出。6.運營分析控制：定期對公司財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進行分析，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取措施加以解決。7.績效考評控制：建立財務(wù)績效考評制度，對各部門和崗位的財務(wù)工作進行考核評價，激勵員工提高工作效率和質(zhì)量。九、稅務(wù)管理（一）稅務(wù)政策研究及時關(guān)注國家稅收政策變化，組織財務(wù)人員學(xué)習(xí)和研究相關(guān)政策法規(guī)，確保公司稅務(wù)處理符合政策要求。（二）稅務(wù)申報與繳納按照國家稅收法規(guī)，按時、準確地進行稅務(wù)申報和繳納工作，確保公司依法納稅，避免稅務(wù)風(fēng)險。（三）稅務(wù)籌劃在合法合規(guī)的前提下，進行合理的稅務(wù)籌劃，降低公司稅負，提高公司經(jīng)濟效益。十、財務(wù)檔案管理（一）檔案范圍包括會計憑證、會計賬簿、財務(wù)報表、稅務(wù)資料、合同協(xié)議、財務(wù)預(yù)算與決算報告、財務(wù)分析報告等各類財務(wù)文件。（二）檔案整理與歸檔財務(wù)人員應(yīng)及時對財務(wù)文件進行整理、分類和編號，