PAGE福建省物業(yè)管理財(cái)務(wù)制度一、總則（一）目的為規(guī)范福建省物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，保障物業(yè)管理活動的順利開展，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本省實(shí)際情況，制定本財(cái)務(wù)制度。（二）適用范圍本制度適用于在福建省行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理活動的各類企業(yè)。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，確保財(cái)務(wù)活動合法合規(guī)。2.真實(shí)性原則：財(cái)務(wù)核算應(yīng)當(dāng)以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，如實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。3.完整性原則：全面涵蓋物業(yè)管理活動中的各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支，保證財(cái)務(wù)信息的完整性。4.準(zhǔn)確性原則：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的記錄、計(jì)算和報(bào)告應(yīng)準(zhǔn)確無誤。5.及時(shí)性原則：及時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和報(bào)告，為企業(yè)決策提供及時(shí)有效的財(cái)務(wù)信息。二、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)與人員（一）財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身規(guī)模和管理需要，設(shè)置獨(dú)立的財(cái)務(wù)部門，配備必要的財(cái)務(wù)人員。財(cái)務(wù)部門應(yīng)明確各崗位的職責(zé)權(quán)限，建立健全內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度。（二）財(cái)務(wù)人員職責(zé)1.財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和規(guī)劃。組織編制和執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃，加強(qiáng)成本控制。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制和分析，為企業(yè)決策提供財(cái)務(wù)依據(jù)。建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。協(xié)調(diào)與稅務(wù)、銀行等相關(guān)部門的關(guān)系。2.會計(jì)人員按照國家統(tǒng)一的會計(jì)制度進(jìn)行會計(jì)核算，填制會計(jì)憑證，登記會計(jì)賬簿，編制財(cái)務(wù)報(bào)表。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的收集、整理和歸檔，確保財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性和完整性。協(xié)助財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算的編制和執(zhí)行監(jiān)控。參與財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度的制定和執(zhí)行。3.出納人員負(fù)責(zé)現(xiàn)金收付、銀行結(jié)算等基礎(chǔ)財(cái)務(wù)工作。登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)。保管庫存現(xiàn)金、有價(jià)證券和相關(guān)票據(jù)。協(xié)助會計(jì)人員進(jìn)行資金核對和賬務(wù)處理。三、財(cái)務(wù)預(yù)算管理（一）預(yù)算編制1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每年年末編制下一年度的財(cái)務(wù)預(yù)算。預(yù)算編制應(yīng)結(jié)合企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)、市場情況和歷史數(shù)據(jù)，采用零基預(yù)算或滾動預(yù)算等方法，確保預(yù)算的科學(xué)性和合理性。2.財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包括收入預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算、利潤預(yù)算、現(xiàn)金流量預(yù)算等主要內(nèi)容。收入預(yù)算應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)面積、預(yù)計(jì)新增項(xiàng)目等因素進(jìn)行預(yù)測；成本費(fèi)用預(yù)算應(yīng)涵蓋人員薪酬、物料消耗、設(shè)備維護(hù)、辦公費(fèi)用等各項(xiàng)支出。3.各部門應(yīng)參與財(cái)務(wù)預(yù)算的編制工作，提供相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和預(yù)算建議。財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)對各部門提交的預(yù)算進(jìn)行匯總、審核和平衡，形成企業(yè)年度財(cái)務(wù)預(yù)算草案。（二）預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控1.財(cái)務(wù)預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)，即成為企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和控制依據(jù)，各部門應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行。2.財(cái)務(wù)部門應(yīng)建立預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控機(jī)制，定期對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析和評估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差并采取措施加以糾正。3.對于預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的重大偏差或不可抗力因素導(dǎo)致的預(yù)算調(diào)整，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批。預(yù)算調(diào)整應(yīng)充分考慮對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響。（三）預(yù)算考核1.企業(yè)應(yīng)建立預(yù)算考核制度，對各部門的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核評價(jià)。考核指標(biāo)應(yīng)包括預(yù)算完成率、成本控制率、收入增長率等。2.預(yù)算考核結(jié)果應(yīng)與部門和員工的績效掛鉤，激勵各部門積極完成預(yù)算任務(wù)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。四、收入管理（一）物業(yè)管理費(fèi)收入1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式，及時(shí)足額收取物業(yè)管理費(fèi)。2.收費(fèi)方式可采用現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、支票等多種形式。對于銀行轉(zhuǎn)賬收費(fèi)，應(yīng)確保銀行賬戶信息準(zhǔn)確無誤，避免因轉(zhuǎn)賬問題導(dǎo)致收費(fèi)延誤。3.財(cái)務(wù)部門應(yīng)建立物業(yè)管理費(fèi)收入臺賬，詳細(xì)記錄收費(fèi)時(shí)間、金額、業(yè)主名稱等信息，定期與業(yè)務(wù)部門核對，確保收入數(shù)據(jù)的一致性。（二）其他收入來源1.停車費(fèi)收入：包括小區(qū)內(nèi)停車位出租收入、臨時(shí)停車收費(fèi)等。停車費(fèi)收入應(yīng)按照規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，并做好收費(fèi)記錄和管理。2.特約服務(wù)收入：如家政服務(wù)、維修服務(wù)等特約服務(wù)所取得的收入。特約服務(wù)應(yīng)簽訂服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)算方式，確保收入的合規(guī)性。3.公共區(qū)域經(jīng)營收入：利用小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域進(jìn)行廣告位出租、場地租賃等經(jīng)營活動所取得的收入。公共區(qū)域經(jīng)營收入應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理，收入分配應(yīng)合理合規(guī)。（三）收入核算與確認(rèn)1.物業(yè)管理企業(yè)的收入應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行核算。對于已實(shí)現(xiàn)的收入，無論款項(xiàng)是否收到，均應(yīng)確認(rèn)為當(dāng)期收入；對于尚未實(shí)現(xiàn)的收入，不得提前確認(rèn)。2.收入確認(rèn)應(yīng)符合相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則和稅收法規(guī)的要求，確保財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。同時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定及時(shí)足額繳納相關(guān)稅費(fèi)。五、成本費(fèi)用管理（一）成本費(fèi)用分類1.人員費(fèi)用：包括員工工資、獎金、福利、社會保險(xiǎn)等支出。2.物料消耗：如辦公用品、清潔用品、維修材料等消耗性物資的采購支出。3.設(shè)備維護(hù)費(fèi)用：用于物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)、保養(yǎng)、維修等費(fèi)用。4.辦公費(fèi)用：包括水電費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、會議費(fèi)等辦公相關(guān)支出。5.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：用于小區(qū)內(nèi)綠化植物的養(yǎng)護(hù)、修剪、施肥等費(fèi)用。6.保安保潔費(fèi)用：支付給保安、保潔人員的勞務(wù)費(fèi)用及相關(guān)物資采購費(fèi)用。（二）成本費(fèi)用控制1.建立成本費(fèi)用控制制度，明確各部門在成本費(fèi)用控制中的職責(zé)和權(quán)限。2.制定成本費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)，如物料消耗定額、人員費(fèi)用定額等，作為成本費(fèi)用控制的依據(jù)。3.加強(qiáng)采購管理，通過招標(biāo)、詢價(jià)等方式選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，降低采購成本。同時(shí)，合理控制庫存水平，減少庫存積壓和浪費(fèi)。4.優(yōu)化人員配置，提高工作效率，避免人員冗余。加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工業(yè)務(wù)能力，減少因工作失誤導(dǎo)致的成本增加。5.嚴(yán)格控制費(fèi)用支出審批流程，各項(xiàng)費(fèi)用支出應(yīng)按照規(guī)定的審批權(quán)限進(jìn)行審批，確保費(fèi)用支出的合理性和必要性。（三）成本費(fèi)用核算1.成本費(fèi)用核算應(yīng)按照規(guī)定的會計(jì)科目和核算方法進(jìn)行，確保成本費(fèi)用數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確歸集和分?jǐn)偂?.對于直接成本，應(yīng)直接計(jì)入相關(guān)成本項(xiàng)目；對于間接成本，應(yīng)按照合理的分配方法分?jǐn)傆?jì)入各成本項(xiàng)目。3.定期進(jìn)行成本費(fèi)用分析，找出成本費(fèi)用變動的原因，提出改進(jìn)措施，不斷降低成本費(fèi)用水平。六、固定資產(chǎn)管理（一）固定資產(chǎn)定義與分類1.固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的，使用壽命超過一個會計(jì)年度的有形資產(chǎn)。2.固定資產(chǎn)分為房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、電子設(shè)備等類別。（二）固定資產(chǎn)購置1.企業(yè)購置固定資產(chǎn)應(yīng)按照規(guī)定的審批程序進(jìn)行，確保購置的必要性和合理性。2.固定資產(chǎn)購置應(yīng)進(jìn)行市場調(diào)研，選擇性價(jià)比高的產(chǎn)品。購置過程中應(yīng)簽訂采購合同，明確設(shè)備規(guī)格、價(jià)格、售后服務(wù)等條款。（三）固定資產(chǎn)折舊1.固定資產(chǎn)折舊應(yīng)按照國家規(guī)定的折舊方法和折舊年限進(jìn)行計(jì)提。折舊方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。2.折舊計(jì)提應(yīng)計(jì)入相關(guān)成本費(fèi)用科目，確保成本費(fèi)用的準(zhǔn)確核算。（四）固定資產(chǎn)清查與處置1.定期對固定資產(chǎn)進(jìn)行清查盤點(diǎn)，確保賬實(shí)相符。對于盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)，應(yīng)及時(shí)查明原因，按照規(guī)定的程序進(jìn)行處理。2.固定資產(chǎn)處置應(yīng)按照規(guī)定的審批程序進(jìn)行，處置收入應(yīng)及時(shí)足額入賬，處置損失應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行核銷。七、財(cái)務(wù)報(bào)表與財(cái)務(wù)分析（一）財(cái)務(wù)報(bào)表編制1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照國家統(tǒng)一的會計(jì)制度和相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的要求，定期編制財(cái)務(wù)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等。2.財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。報(bào)表編制過程中應(yīng)嚴(yán)格遵守會計(jì)核算原則和方法，確保數(shù)據(jù)的可靠性。（二）財(cái)務(wù)分析1.定期對財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，為企業(yè)管理層提供決策支持。財(cái)務(wù)分析應(yīng)包括償債能力分析、盈利能力分析、營運(yùn)能力分析等方面。2.通過財(cái)務(wù)分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營過程中存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)，提出改進(jìn)措施和建議，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。八、財(cái)務(wù)內(nèi)部控制（一）內(nèi)部控制制度建設(shè)1.建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，涵蓋財(cái)務(wù)核算、資金管理、資產(chǎn)管理、預(yù)算管理等各個環(huán)節(jié)。2.內(nèi)部控制制度應(yīng)明確各崗位的職責(zé)權(quán)限，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，確保財(cái)務(wù)活動的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)可控性。（二）風(fēng)險(xiǎn)評估與控制1.定期對企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，識別風(fēng)險(xiǎn)因素，評估風(fēng)險(xiǎn)程度。2.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)果，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，如風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)降低、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等，確保企業(yè)財(cái)務(wù)安全。（三）內(nèi)部審計(jì)與監(jiān)督1.設(shè)立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)或配備內(nèi)部審計(jì)人員，定期對企業(yè)財(cái)務(wù)活動進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)。2.內(nèi)部審計(jì)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注財(cái)務(wù)收支的真實(shí)性、合法性、合規(guī)性，以及內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況。對于審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)提出整改意見，并跟蹤整改落實(shí)情況。九、稅務(wù)管理（一）稅務(wù)登記與申報(bào)繳納1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照國家稅收法規(guī)的要求，及時(shí)辦理稅務(wù)登記手續(xù)。2.按時(shí)申報(bào)繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，包括增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。