PAGE房開(kāi)公司銷售財(cái)務(wù)制度一、總則（一）制定目的本制度旨在規(guī)范房開(kāi)公司銷售財(cái)務(wù)活動(dòng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，確保銷售業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展，保障公司資金安全，提高經(jīng)濟(jì)效益，維護(hù)公司合法權(quán)益，促進(jìn)公司持續(xù)健康發(fā)展。（二）適用范圍本制度適用于公司所有涉及銷售業(yè)務(wù)的部門(mén)及人員，包括銷售部、營(yíng)銷策劃部、財(cái)務(wù)部等相關(guān)部門(mén)及其工作人員。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保公司銷售財(cái)務(wù)活動(dòng)合法合規(guī)。2.準(zhǔn)確性原則：銷售財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄準(zhǔn)確、完整，財(cái)務(wù)核算清晰、規(guī)范，為公司決策提供可靠依據(jù)。3.及時(shí)性原則：及時(shí)處理銷售業(yè)務(wù)中的財(cái)務(wù)事項(xiàng)，確保資金及時(shí)回籠，財(cái)務(wù)信息及時(shí)反饋，避免延誤影響公司運(yùn)營(yíng)。4.安全性原則：加強(qiáng)資金管理與風(fēng)險(xiǎn)防控，確保公司資金安全，防止出現(xiàn)資金損失和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。5.效益性原則：通過(guò)合理的財(cái)務(wù)安排和成本控制，提高公司銷售業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)公司利潤(rùn)最大化。二、銷售業(yè)務(wù)流程及財(cái)務(wù)處理（一）銷售前期1.項(xiàng)目定價(jià)與預(yù)算營(yíng)銷策劃部會(huì)同財(cái)務(wù)部等相關(guān)部門(mén)，根據(jù)項(xiàng)目成本、市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等因素，制定合理的銷售價(jià)格體系和銷售預(yù)算。銷售預(yù)算應(yīng)包括銷售面積、銷售額、銷售進(jìn)度、銷售費(fèi)用等詳細(xì)內(nèi)容，并提交公司管理層審批。2.銷售合同簽訂銷售部負(fù)責(zé)與客戶簽訂銷售合同，合同內(nèi)容應(yīng)明確房屋基本信息、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任等條款。銷售合同簽訂后，銷售部應(yīng)及時(shí)將合同副本提交財(cái)務(wù)部備案，財(cái)務(wù)部對(duì)合同中的財(cái)務(wù)條款進(jìn)行審核，確保符合公司財(cái)務(wù)政策和相關(guān)法律法規(guī)要求。（二）銷售收款1.收款方式及流程公司銷售收款方式主要包括一次性付款、分期付款、銀行按揭貸款等。對(duì)于一次性付款客戶，銷售部應(yīng)在客戶付款后及時(shí)開(kāi)具收款收據(jù)，并通知財(cái)務(wù)部確認(rèn)收款。財(cái)務(wù)部收到款項(xiàng)后，進(jìn)行賬務(wù)處理，確認(rèn)銷售收入。對(duì)于分期付款客戶，銷售部應(yīng)按照合同約定的付款時(shí)間和金額，及時(shí)催收款項(xiàng)?？蛻裘看胃犊詈螅N售部開(kāi)具收款收據(jù)，財(cái)務(wù)部進(jìn)行相應(yīng)賬務(wù)處理。對(duì)于銀行按揭貸款客戶，銷售部協(xié)助客戶辦理貸款手續(xù)。銀行審批通過(guò)后，貸款資金直接劃入公司指定賬戶。財(cái)務(wù)部根據(jù)銀行到賬通知，確認(rèn)銷售收入，并與銀行核對(duì)貸款金額、期限等信息。2.收款管理財(cái)務(wù)部應(yīng)建立銷售收款臺(tái)賬，詳細(xì)記錄每筆銷售收款的客戶名稱、金額、收款時(shí)間、收款方式等信息，確保收款記錄準(zhǔn)確無(wú)誤。加強(qiáng)對(duì)收款資金的監(jiān)管，定期核對(duì)銀行賬戶余額，確保資金及時(shí)足額到賬。對(duì)于逾期未收款的客戶，銷售部應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)催收，并向財(cái)務(wù)部反饋催收情況。財(cái)務(wù)部根據(jù)催收情況，采取相應(yīng)的財(cái)務(wù)措施，如暫停后續(xù)服務(wù)、計(jì)提壞賬準(zhǔn)備等。（三）銷售成本核算1.成本范圍界定銷售成本主要包括土地成本、開(kāi)發(fā)成本、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等與銷售房屋相關(guān)的成本支出。財(cái)務(wù)部應(yīng)按照成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目，準(zhǔn)確歸集和分配銷售成本，確保成本核算的準(zhǔn)確性。2.成本核算方法采用制造成本法進(jìn)行成本核算，將開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用按照一定的方法分配計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。對(duì)于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按照受益原則和配比原則，采用合理的分配方法，如占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法等進(jìn)行分配。財(cái)務(wù)部應(yīng)定期對(duì)銷售成本進(jìn)行核算和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本變動(dòng)情況，為成本控制提供依據(jù)。（四）銷售費(fèi)用管理1.費(fèi)用范圍及標(biāo)準(zhǔn)銷售費(fèi)用包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)、營(yíng)銷策劃費(fèi)、銷售人員薪酬及提成、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等與銷售業(yè)務(wù)相關(guān)的費(fèi)用支出。公司應(yīng)制定明確的銷售費(fèi)用預(yù)算和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制銷售費(fèi)用支出。各項(xiàng)銷售費(fèi)用的支出應(yīng)符合公司財(cái)務(wù)政策和相關(guān)規(guī)定，不得超支。2.費(fèi)用審批與報(bào)銷銷售費(fèi)用的報(bào)銷應(yīng)按照公司費(fèi)用報(bào)銷制度執(zhí)行，由經(jīng)辦人填寫(xiě)費(fèi)用報(bào)銷單，注明費(fèi)用明細(xì)、金額、用途等信息，并附上相關(guān)發(fā)票、合同等證明文件。銷售費(fèi)用報(bào)銷需經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人審核、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人審批后，方可報(bào)銷入賬。對(duì)于重大銷售費(fèi)用支出，還需經(jīng)公司管理層審批。財(cái)務(wù)部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)銷售費(fèi)用的審核監(jiān)督，確保費(fèi)用支出真實(shí)、合理、合規(guī)，防止出現(xiàn)虛報(bào)、冒領(lǐng)等違規(guī)行為。（五）銷售稅金及附加1.稅金種類及計(jì)算銷售業(yè)務(wù)涉及的稅金及附加主要包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅等。財(cái)務(wù)部應(yīng)按照國(guó)家稅收法規(guī)的規(guī)定，準(zhǔn)確計(jì)算和繳納各項(xiàng)稅金及附加。增值稅應(yīng)根據(jù)銷售房屋的銷售額和適用稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額，并按照規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額后繳納。土地增值稅應(yīng)按照土地增值額和適用稅率計(jì)算繳納。2.稅金申報(bào)與繳納在規(guī)定的納稅申報(bào)期限內(nèi)，財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)辦理稅金申報(bào)手續(xù)，確保按時(shí)足額繳納稅金。財(cái)務(wù)部應(yīng)建立稅金臺(tái)賬，記錄各項(xiàng)稅金的計(jì)算、申報(bào)、繳納情況，便于稅務(wù)管理和財(cái)務(wù)核算。三、財(cái)務(wù)內(nèi)部控制與監(jiān)督（一）崗位設(shè)置與職責(zé)分工1.銷售部職責(zé)負(fù)責(zé)銷售業(yè)務(wù)的拓展與客戶關(guān)系維護(hù)，簽訂銷售合同，催收銷售款項(xiàng)。及時(shí)向財(cái)務(wù)部提供銷售合同、收款信息等相關(guān)資料，協(xié)助財(cái)務(wù)部進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和管理。2.營(yíng)銷策劃部職責(zé)制定銷售策略和營(yíng)銷方案，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和分析，為銷售定價(jià)和預(yù)算提供依據(jù)。負(fù)責(zé)銷售活動(dòng)的策劃與執(zhí)行，控制銷售費(fèi)用支出，確保營(yíng)銷活動(dòng)的效果和效益。3.財(cái)務(wù)部職責(zé)負(fù)責(zé)銷售財(cái)務(wù)核算，準(zhǔn)確記錄銷售收入、成本、費(fèi)用、稅金等財(cái)務(wù)信息。加強(qiáng)銷售資金管理，監(jiān)控收款情況，確保資金安全。對(duì)銷售業(yè)務(wù)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，為公司決策提供財(cái)務(wù)支持。建立健全銷售財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（二）授權(quán)審批制度1.銷售合同審批銷售合同簽訂前，需經(jīng)銷售部負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人審核，重大銷售合同還需經(jīng)公司管理層審批。審核內(nèi)容包括合同條款的合法性、完整性、合理性，以及對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)效益的影響等。2.銷售收款審批銷售收款的確認(rèn)和賬務(wù)處理需經(jīng)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人審批。對(duì)于大額收款或異常收款情況，需及時(shí)向公司管理層報(bào)告。3.銷售費(fèi)用審批銷售費(fèi)用的報(bào)銷按照公司費(fèi)用報(bào)銷制度執(zhí)行，由部門(mén)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、公司管理層等進(jìn)行分級(jí)審批，確保費(fèi)用支出合理合規(guī)。（三）財(cái)務(wù)核對(duì)與盤(pán)點(diǎn)1.賬賬核對(duì)財(cái)務(wù)部應(yīng)定期進(jìn)行賬賬核對(duì)，包括總賬與明細(xì)賬、日記賬的核對(duì)，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的一致性。核對(duì)銷售業(yè)務(wù)相關(guān)的應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款、銷售收入、銷售成本等科目，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正賬務(wù)差錯(cuò)。2.賬實(shí)核對(duì)定期對(duì)銷售收款情況進(jìn)行賬實(shí)核對(duì)，確保銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單相符，應(yīng)收賬款明細(xì)賬與客戶實(shí)際欠款情況相符。對(duì)庫(kù)存房屋進(jìn)行實(shí)地盤(pán)點(diǎn)，核對(duì)庫(kù)存房屋數(shù)量、面積與財(cái)務(wù)賬上的記錄是否一致，確保賬實(shí)相符。3.財(cái)務(wù)盤(pán)點(diǎn)報(bào)告每次核對(duì)與盤(pán)點(diǎn)結(jié)束后，財(cái)務(wù)部應(yīng)編制財(cái)務(wù)核對(duì)與盤(pán)點(diǎn)報(bào)告，詳細(xì)記錄核對(duì)與盤(pán)點(diǎn)情況、發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及處理結(jié)果。財(cái)務(wù)核對(duì)與盤(pán)點(diǎn)報(bào)告應(yīng)提交公司管理層審閱，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的重大問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改。（四）內(nèi)部審計(jì)與監(jiān)督1.內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)職責(zé)公司設(shè)立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)銷售財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行定期或不定期的審計(jì)監(jiān)督。內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)制定審計(jì)計(jì)劃，明確審計(jì)范圍、內(nèi)容、方法和時(shí)間安排，對(duì)銷售業(yè)務(wù)流程、財(cái)務(wù)核算、內(nèi)部控制等進(jìn)行全面審計(jì)。2.審計(jì)內(nèi)容與重點(diǎn)審計(jì)銷售合同的簽訂、執(zhí)行情況，包括合同條款的履行、收款情況、違約責(zé)任等。審查銷售財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確性和合規(guī)性，檢查銷售收入、成本、費(fèi)用、稅金等的計(jì)算和賬務(wù)處理是否正確。評(píng)估銷售內(nèi)部控制制度的有效性，檢查授權(quán)審批制度、崗位職責(zé)分工、財(cái)務(wù)核對(duì)與盤(pán)點(diǎn)等制度的執(zhí)行情況。關(guān)注銷售業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，如收款風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等，提出風(fēng)險(xiǎn)防范建議。3.審計(jì)報(bào)告與整改內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)完成審計(jì)工作后，應(yīng)出具審計(jì)報(bào)告，詳細(xì)說(shuō)明審計(jì)情況、發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及提出的審計(jì)建議。公司管理層應(yīng)根據(jù)審計(jì)報(bào)告，督促相關(guān)部門(mén)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行整改，確保銷售財(cái)務(wù)活動(dòng)規(guī)范有序。四、財(cái)務(wù)報(bào)表與分析（一）財(cái)務(wù)報(bào)表編制1.報(bào)表種類及內(nèi)容財(cái)務(wù)部應(yīng)定期編制銷售財(cái)務(wù)報(bào)表，包括銷售收入明細(xì)表、銷售成本明細(xì)表、銷售費(fèi)用明細(xì)表、銷售利潤(rùn)表、應(yīng)收賬款明細(xì)表、預(yù)收賬款明細(xì)表等。銷售收入明細(xì)表應(yīng)詳細(xì)列示各項(xiàng)目、各月份的銷售收入金額、銷售面積、銷售單價(jià)等信息。銷售成本明細(xì)表應(yīng)反映銷售房屋的成本構(gòu)成及各成本項(xiàng)目的金額。銷售費(fèi)用明細(xì)表應(yīng)記錄各項(xiàng)銷售費(fèi)用的支出情況。銷售利潤(rùn)表應(yīng)展示銷售收入、銷售成本、銷售費(fèi)用、稅金及附加等項(xiàng)目，計(jì)算銷售利潤(rùn)。應(yīng)收賬款明細(xì)表和預(yù)收賬款明細(xì)表應(yīng)分別列示應(yīng)收賬款和預(yù)收賬款的客戶明細(xì)、金額、賬齡等信息。2.報(bào)表編制要求財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)按照國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和公司財(cái)務(wù)制度的規(guī)定編制，確保數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。報(bào)表編制過(guò)程中應(yīng)遵循一致性原則和可比性原則，保證不同期間財(cái)務(wù)報(bào)表的口徑一致，便于分析和比較。財(cái)務(wù)報(bào)表編制完成后，需經(jīng)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人審核簽字，確保報(bào)表質(zhì)量。（二）財(cái)務(wù)分析1.分析指標(biāo)與方法運(yùn)用銷售毛利率、銷售凈利率、銷售回款率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)對(duì)銷售財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析。采用比較分析法、比率分析法、趨勢(shì)分析法等方法，對(duì)銷售業(yè)務(wù)的盈利能力、資金回籠情況、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率等進(jìn)行綜合分析。2.分析內(nèi)容與目的分析銷售收入的構(gòu)成及變動(dòng)趨勢(shì)，了解銷售業(yè)務(wù)的市場(chǎng)份額和銷售策略的執(zhí)行效果。評(píng)估銷售成本的控制情況，分析成本變動(dòng)原因，尋找降低成本的途徑。分析銷售費(fèi)用的合理性，判斷費(fèi)用支出是否與銷售業(yè)績(jī)相匹配，是否存在費(fèi)用浪費(fèi)現(xiàn)象。關(guān)注應(yīng)收賬款的回收情況，分析賬齡結(jié)構(gòu)和客戶信用狀況，加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)財(cái)務(wù)分析，為公司管理層提供決策支持，幫助制定合理的銷售策略和財(cái)務(wù)政策，提高公司銷售業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)效益。五、稅務(wù)管理（一）稅務(wù)政策遵循1.及時(shí)了解政策法規(guī)財(cái)務(wù)部應(yīng)密切關(guān)注國(guó)家稅收政策法規(guī)的變化，及時(shí)收集、整理和學(xué)習(xí)相關(guān)政策文件，確保公司銷售業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理符合最新規(guī)定。定期參加稅務(wù)培訓(xùn)和研討會(huì)，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通與交流，及時(shí)掌握稅收政策動(dòng)態(tài)和稅務(wù)征管要求。2.依法納稅申報(bào)按照國(guó)家稅收法規(guī)的規(guī)定，準(zhǔn)確計(jì)算各項(xiàng)稅金及附加，在規(guī)定的納稅申報(bào)期限內(nèi)，及時(shí)辦理納稅申報(bào)手續(xù)，足額繳納稅款。確保納稅申報(bào)資料的真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性，避免因申報(bào)錯(cuò)誤或逾期申報(bào)而產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（二）稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管理1.稅務(wù)籌劃原則在合法合規(guī)的前提下，進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，降低公司稅負(fù)。稅務(wù)籌劃應(yīng)遵循成本效益原則、風(fēng)險(xiǎn)可控原則和整體性原則，綜合考慮公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、財(cái)務(wù)狀況和稅務(wù)政策等因素