房地產(chǎn)預(yù)售合同模板及注意事項(xiàng)房地產(chǎn)預(yù)售（期房銷售）因交房周期長(zhǎng)、市場(chǎng)波動(dòng)大，合同條款的嚴(yán)謹(jǐn)性直接關(guān)系購(gòu)房者權(quán)益。一份規(guī)范的預(yù)售合同不僅是交易憑證，更是風(fēng)險(xiǎn)防控的核心工具。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，梳理預(yù)售合同核心要素、提供參考模板，并拆解簽約前后的關(guān)鍵注意事項(xiàng)，助力購(gòu)房者筑牢權(quán)益“防火墻”。一、預(yù)售合同的核心要素（一）交易主體與房屋基本信息合同需明確出賣人（開(kāi)發(fā)商）的全稱、營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)、法定代表人及聯(lián)系信息；買受人（購(gòu)房者）的姓名、聯(lián)系方式（實(shí)務(wù)中需準(zhǔn)確填寫身份證號(hào)，文章中可模糊處理）。房屋信息需細(xì)化至：項(xiàng)目名稱、具體樓棟/單元/房號(hào)、建筑面積（含套內(nèi)面積、公攤面積）、戶型結(jié)構(gòu)、樓層、朝向，附房屋平面圖或位置示意圖（可作為合同附件）。（二）價(jià)款與付款方式1.計(jì)價(jià)方式：明確按套內(nèi)面積、建筑面積或套計(jì)價(jià)，避免模糊表述。若按面積計(jì)價(jià)，需約定面積誤差的處理規(guī)則（如誤差比絕對(duì)值≤3%的多退少補(bǔ)，超3%的買受人有權(quán)退房或免費(fèi)獲得超出部分）。2.付款方式：區(qū)分全款、商業(yè)貸款、公積金貸款或組合貸，約定各階段付款節(jié)點(diǎn)（如首付比例、貸款到賬時(shí)間、尾款支付條件）。示例：“買受人于本合同簽訂后5日內(nèi)支付首付款人民幣XX元；剩余房款XX元以[商業(yè)貸款/公積金貸款]方式支付，出賣人應(yīng)于XX年XX月XX日前配合完成貸款審批手續(xù)?！保ㄈ┓课萁桓稐l款1.交付時(shí)間：明確具體日期（精確到年月日），避免“約XX年XX月”等模糊表述。2.交付標(biāo)準(zhǔn)：分毛坯/精裝交付，精裝需列明主要材料品牌、型號(hào)（如“客廳地磚為XX品牌XX型號(hào)，臥室木地板為XX品牌XX系列”）；配套設(shè)施（如電梯、消防、綠化、車位）的交付狀態(tài)需書面約定。3.交付條件：需取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》《房屋測(cè)繪報(bào)告》等法定文件，否則買受人有權(quán)拒絕收房。（四）產(chǎn)權(quán)登記約定1.初始登記：出賣人應(yīng)在交房后XX日內(nèi)（如90日）向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交首次登記材料，否則按日支付違約金（如總房款的萬(wàn)分之0.5）。2.轉(zhuǎn)移登記：買受人取得房屋所有權(quán)證的時(shí)限（如“出賣人協(xié)助買受人自交房后XX日內(nèi)完成轉(zhuǎn)移登記”），逾期需承擔(dān)的責(zé)任（如解除合同或賠償損失）。（五）違約責(zé)任1.出賣人違約：涵蓋延期交房、擅自變更規(guī)劃（如樓棟間距、配套設(shè)施）、房屋質(zhì)量問(wèn)題（如主體結(jié)構(gòu)不合格）的責(zé)任。示例：“延期交房超90日，買受人有權(quán)解除合同，出賣人退還已付房款并按年利率X%支付利息；繼續(xù)履行的，按日支付總房款萬(wàn)分之X的違約金?！?.買受人違約：明確逾期付款的責(zé)任（如按日支付未付款萬(wàn)分之X的違約金，超XX日出賣人有權(quán)解除合同并沒(méi)收定金）。二、房地產(chǎn)預(yù)售合同參考模板（節(jié)選核心條款）合同編號(hào)：[由開(kāi)發(fā)商或交易平臺(tái)統(tǒng)一編制]出賣人：[開(kāi)發(fā)商全稱]統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：[XXX]買受人：[購(gòu)房者姓名]身份證號(hào)：[XXX]第一條房屋基本狀況1.項(xiàng)目名稱：__________（如XX花園）2.房屋坐落：__________（市/區(qū)/街道/樓棟號(hào)/房號(hào)）3.建筑面積：______㎡（其中套內(nèi)面積______㎡，公攤面積______㎡）4.房屋用途：住宅/商業(yè)/辦公（以規(guī)劃文件為準(zhǔn)）5.房屋平面圖：見(jiàn)本合同附件一，出賣人已對(duì)平面圖中房屋位置、結(jié)構(gòu)、尺寸等進(jìn)行說(shuō)明，買受人無(wú)異議。第二條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款1.計(jì)價(jià)方式：按【套內(nèi)建筑面積/建筑面積/套】計(jì)價(jià)，單價(jià)為人民幣_(tái)_____元/㎡（或總價(jià)人民幣_(tái)_____元）。2.總價(jià)款：人民幣_(tái)_____元（大寫：______）。第三條付款方式及期限1.付款方式：□一次性付款□商業(yè)貸款□公積金貸款□組合貸款2.付款期限：（1）買受人于本合同簽訂之日起______日內(nèi)，支付首付款人民幣_(tái)_____元（占總價(jià)款的______%）；（2）剩余房款人民幣_(tái)_____元，買受人應(yīng)于______年______月______日前通過(guò)[貸款方式]支付至出賣人指定賬戶（賬戶信息：__________）；（3）如貸款未獲批準(zhǔn)，雙方協(xié)商變更付款方式或解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任。第四條房屋交付1.交付時(shí)間：出賣人應(yīng)于______年______月______日前，將符合下列條件的房屋交付買受人：（1）取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》《房屋測(cè)繪報(bào)告》；（2）水、電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉然A(chǔ)設(shè)施達(dá)到交付使用條件；（3）小區(qū)綠化、道路、車位等配套設(shè)施按規(guī)劃方案完工。2.交付手續(xù)：出賣人書面通知買受人收房，買受人應(yīng)在接到通知后______日內(nèi)辦理交接，簽署《房屋交接單》。逾期未收房的，自通知交房日起視為已交付，房屋風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。第五條產(chǎn)權(quán)登記1.初始登記：出賣人應(yīng)在交房后______日內(nèi)，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交首次登記所需材料，因出賣人原因逾期的，按日支付總房款萬(wàn)分之______的違約金。2.轉(zhuǎn)移登記：出賣人應(yīng)協(xié)助買受人自交房后______日內(nèi)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，逾期超______日的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人退還已付房款并按年利率______%支付利息。第六條違約責(zé)任1.出賣人延期交房：（1）延期≤90日：按日支付總房款萬(wàn)分之______的違約金；（2）延期>90日：買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)在解除通知送達(dá)后______日內(nèi)退還房款并支付利息（按LPR的______倍計(jì)算）；買受人要求繼續(xù)履行的，出賣人按日支付總房款萬(wàn)分之______的違約金至實(shí)際交房日。2.買受人逾期付款：（1）逾期≤30日：按日支付未付款萬(wàn)分之______的違約金；（2）逾期>30日：出賣人有權(quán)解除合同，沒(méi)收定金（或已付房款的______%），并要求買受人賠償損失。第七條爭(zhēng)議解決本合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，向房屋所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴。第八條其他約定1.本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同不一致的，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)（但補(bǔ)充協(xié)議不得減輕或免除出賣人法定責(zé)任）。2.合同附件為本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力（附件包括：房屋平面圖、戶型圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)清單、小區(qū)規(guī)劃圖等）。（注：模板需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況調(diào)整，建議簽約前由律師審核，確保條款合法合規(guī)。）三、簽約前后的關(guān)鍵注意事項(xiàng)（一）簽約前：資質(zhì)與文件審查1.開(kāi)發(fā)商資質(zhì)核查：要求出示《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，避免與無(wú)資質(zhì)或資質(zhì)過(guò)期的主體簽約。2.預(yù)售許可確認(rèn)：務(wù)必查看《商品房預(yù)售許可證》，無(wú)此證的預(yù)售合同無(wú)效（可登錄當(dāng)?shù)刈〗ň止倬W(wǎng)或現(xiàn)場(chǎng)核查）。若項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，需確認(rèn)預(yù)售證對(duì)應(yīng)的樓棟是否為所購(gòu)房屋。3.土地與規(guī)劃文件：核實(shí)《國(guó)有土地使用證》（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）的土地性質(zhì)（住宅/商業(yè)）、使用年限；查看《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》，確認(rèn)項(xiàng)目規(guī)劃（如容積率、綠化率）與宣傳是否一致。（二）合同條款：細(xì)節(jié)需“錙銖必較”1.面積誤差處理：若合同未約定，按《商品房銷售管理辦法》執(zhí)行（誤差比≤3%多退少補(bǔ)，超3%買受人可退房或免費(fèi)獲贈(zèng)）。但建議明確約定：“誤差比絕對(duì)值≤2%的，據(jù)實(shí)結(jié)算；超2%的，買受人有權(quán)退房，或出賣人無(wú)償贈(zèng)送超出部分面積?！?.交房標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化：精裝房需列明材料品牌、型號(hào)（如“廚房櫥柜為XX品牌XX系列，衛(wèi)浴潔具為XX品牌XX型號(hào)”），避免“同等品質(zhì)”等模糊表述；毛坯房需約定墻面、地面的交付狀態(tài)（如“墻面為水泥砂漿找平，地面為混凝土收光”）。3.延期交房責(zé)任：違約金標(biāo)準(zhǔn)不宜過(guò)低（建議不低于LPR），且需約定“因出賣人原因?qū)е卵悠诔琗X日，買受人有權(quán)解除合同”，避免開(kāi)發(fā)商無(wú)限延期。4.產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)限：明確“首次登記”和“轉(zhuǎn)移登記”的具體天數(shù)，逾期違約金需可量化（如日萬(wàn)分之0.5-1）。5.違約責(zé)任對(duì)等性：警惕“出賣人違約賠償?shù)?，買受人違約賠償高”的條款，要求雙方違約責(zé)任相匹配（如延期交房違約金與逾期付款違約金比例一致）。（三）補(bǔ)充協(xié)議：警惕“霸王條款”開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議常包含“減輕自身責(zé)任、加重買受人義務(wù)”的條款，需重點(diǎn)審查：排除“規(guī)劃變更需通知買受人”的義務(wù)（如“出賣人有權(quán)根據(jù)設(shè)計(jì)優(yōu)化調(diào)整規(guī)劃，無(wú)需通知買受人”）；縮短自身違約責(zé)任期限（如“延期交房超365日才承擔(dān)責(zé)任”）；要求買受人放棄退房權(quán)（如“無(wú)論何種原因，買受人不得解除合同”）。若補(bǔ)充協(xié)議條款與主合同沖突且減輕開(kāi)發(fā)商責(zé)任，可主張?jiān)摋l款無(wú)效（依據(jù)《民法典》第四百九十七條）。（四）證據(jù)留存與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警1.付款憑證：保留首付款收據(jù)、轉(zhuǎn)賬記錄（備注“XX房屋首付款”），貸款合同需與預(yù)售合同金額、付款方式一致。2.宣傳資料：將開(kāi)發(fā)商的樓書、沙盤、樣板間視頻等作為合同附件，明確“宣傳內(nèi)容與實(shí)際不符的，出賣人承擔(dān)違約責(zé)任”（依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條）。3.溝通記錄：對(duì)開(kāi)發(fā)商的口頭承諾（如“贈(zèng)送車位使用權(quán)”“學(xué)區(qū)配套”），通過(guò)短信、微信確認(rèn)并留存，必要時(shí)要求寫入補(bǔ)充協(xié)議。（五）法律風(fēng)險(xiǎn)：提前預(yù)判與應(yīng)對(duì)1.爛尾風(fēng)險(xiǎn)：選品牌開(kāi)發(fā)商、查看資金監(jiān)管賬戶（預(yù)售資金需?？顚Ｓ茫梢箝_(kāi)發(fā)商出示監(jiān)管協(xié)議）；避免購(gòu)買“五證不全”或過(guò)度宣傳的項(xiàng)目。2.質(zhì)量糾紛：收房時(shí)請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房師檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題（如裂縫、傾斜）可委托鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十五條要求退房或賠償。3.規(guī)劃變更：若開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃（如減少綠化、增加樓棟），買受人可依據(jù)《民法典》第五百七十七條要求恢復(fù)原狀或賠償損失，或解除合同。四、常見(jiàn)糾紛與應(yīng)對(duì)策略（一）面積誤差糾紛情形：交房時(shí)面積與合同約定不符，開(kāi)發(fā)商要求補(bǔ)差價(jià)或扣減房款。應(yīng)對(duì)：按合同約定處理；無(wú)約定的，誤差比≤3%的據(jù)實(shí)結(jié)算，超3%的買受人可選擇退房（開(kāi)發(fā)商退還房款及利息）或免費(fèi)獲得超出部分面積。（二）延期交房糾紛情形：開(kāi)發(fā)商以“疫情”“政策調(diào)整”為由延期，且拒絕支付違約金。應(yīng)對(duì)：區(qū)分“不可抗力”與“開(kāi)發(fā)商自身原因”（如資金斷裂、違規(guī)施工）。若為開(kāi)發(fā)商原因，可發(fā)函催告，催告后超3個(gè)月仍未交房的，起訴解除合同并索賠。（三）產(chǎn)權(quán)辦理糾紛情形：交房后超期未辦房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商以“政府審批慢”為由推諉。應(yīng)對(duì)：查看合同中“初始登記”“轉(zhuǎn)移登記”的責(zé)任約定，