我國保障性住房融資體系構(gòu)建與創(chuàng)新研究：基于多案例的深度剖析一、引言1.1研究背景與意義住房，作為人類生存和發(fā)展的基本需求之一，在社會經(jīng)濟(jì)生活中占據(jù)著舉足輕重的地位。然而，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，城市人口數(shù)量急劇增長，住房供需矛盾日益凸顯，尤其是中低收入群體的住房問題愈發(fā)嚴(yán)峻。為了有效緩解這一矛盾，切實(shí)保障中低收入家庭的基本居住權(quán)益，我國政府大力推動保障性住房建設(shè)，使其成為了民生工程和社會發(fā)展的關(guān)鍵組成部分。保障性住房，是政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，具有顯著的社會保障屬性。它涵蓋了廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品房等多種類型，旨在滿足不同收入層次群體的住房需求。保障性住房建設(shè)的重要性不言而喻，它不僅是解決中低收入家庭住房困難的直接且有效的手段，對于促進(jìn)社會公平正義、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定也有著深遠(yuǎn)影響。從民生角度來看，保障性住房建設(shè)為中低收入群體提供了穩(wěn)定、安全且負(fù)擔(dān)得起的居住場所，改善了他們的居住條件，提高了生活質(zhì)量，增強(qiáng)了他們的幸福感和獲得感，是實(shí)現(xiàn)“住有所居”這一美好愿景的關(guān)鍵舉措。以廉租住房為例，它以低廉的租金出租給城市特困人口，為那些生活在貧困線以下、無力承擔(dān)市場租金的家庭提供了遮風(fēng)擋雨之所，讓他們能夠在城市中安身立命，感受到社會的關(guān)愛與溫暖。從社會發(fā)展層面而言，保障性住房建設(shè)能夠縮小貧富差距，促進(jìn)社會公平。住房作為重要的資產(chǎn)形式，其分配的公平性直接關(guān)系到社會的公平程度。保障性住房的供應(yīng)，使得中低收入群體能夠擁有相對穩(wěn)定的居住環(huán)境，減少了因住房問題導(dǎo)致的社會矛盾和不穩(wěn)定因素，為社會的和諧發(fā)展奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。同時，保障性住房建設(shè)還能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、建材、裝修等行業(yè)，創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，推動經(jīng)濟(jì)增長，對社會的可持續(xù)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。然而，保障性住房建設(shè)的順利推進(jìn)離不開充足的資金支持，融資問題成為了制約保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵瓶頸。保障性住房建設(shè)具有資金需求量大、建設(shè)周期長、回報率低等特點(diǎn)，這使得其融資面臨諸多困難和挑戰(zhàn)。一方面，大規(guī)模的保障性住房建設(shè)需要巨額的資金投入。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，“十二五”期間我國規(guī)劃建設(shè)3600萬套保障性住房，預(yù)計資金需求超過5萬億元。如此龐大的資金需求，僅依靠政府財政投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足。另一方面，保障性住房項(xiàng)目的回報率相對較低，難以吸引社會資本的積極參與。銀行等金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款時，通常會優(yōu)先考慮項(xiàng)目的安全性、流動性和收益性，而保障性住房項(xiàng)目的流動性和收益性相對較差，這使得金融機(jī)構(gòu)對其貸款支持較為謹(jǐn)慎。此外，融資渠道單一也是當(dāng)前保障性住房融資面臨的突出問題。目前，我國保障性住房建設(shè)資金主要來源于政府財政預(yù)算、土地出讓金收益、住房公積金增值收益等，這些資金來源受政策和市場因素影響較大，穩(wěn)定性不足，難以滿足保障性住房建設(shè)的長期資金需求。因此，深入研究我國保障性住房融資問題具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。通過對保障性住房融資問題的研究，可以探索出多元化的融資渠道和創(chuàng)新的融資模式，拓寬資金來源，緩解資金壓力，為保障性住房建設(shè)提供持續(xù)穩(wěn)定的資金支持，確保保障性住房建設(shè)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。同時，合理的融資方案還能夠提高資金使用效率，降低融資成本，優(yōu)化資源配置，促進(jìn)保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。此外，研究保障性住房融資問題還有助于完善我國住房保障體系，推動房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，對于實(shí)現(xiàn)社會公平正義、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。1.2研究目的與方法本研究旨在深入剖析我國保障性住房的融資現(xiàn)狀，精準(zhǔn)識別其中存在的問題，并提出切實(shí)可行的創(chuàng)新融資策略，為推動保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展提供理論支持和實(shí)踐指導(dǎo)。在研究過程中，本研究將綜合運(yùn)用多種研究方法，以確保研究的科學(xué)性、全面性和深入性。首先是文獻(xiàn)研究法，通過廣泛搜集和梳理國內(nèi)外關(guān)于保障性住房融資的相關(guān)文獻(xiàn)資料，全面了解該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀、前沿動態(tài)以及已有的研究成果，為本文的研究提供堅實(shí)的理論基礎(chǔ)和豐富的研究思路。通過對大量文獻(xiàn)的分析，能夠清晰把握保障性住房融資在不同國家和地區(qū)的發(fā)展歷程、成功經(jīng)驗(yàn)以及面臨的挑戰(zhàn)，從而在已有研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行深入探索和創(chuàng)新。其次是案例分析法，選取國內(nèi)多個具有代表性的城市或地區(qū)，對其保障性住房融資的具體實(shí)踐案例進(jìn)行深入剖析。通過詳細(xì)研究這些案例，深入了解不同地區(qū)在保障性住房融資方面所采取的具體模式、政策措施以及實(shí)施效果，分析其中的成功經(jīng)驗(yàn)和存在的問題。例如，對一些城市采用PPP模式引入社會資本參與保障性住房建設(shè)的案例進(jìn)行研究，分析該模式在實(shí)際應(yīng)用中的運(yùn)作機(jī)制、收益分配方式以及面臨的困難和挑戰(zhàn)，從中總結(jié)出可借鑒的經(jīng)驗(yàn)和啟示，為其他地區(qū)提供有益的參考。對比分析法也是重要的研究方法之一，對國內(nèi)外保障性住房融資模式進(jìn)行對比分析，借鑒國外成熟的融資經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國國情，探索適合我國保障性住房建設(shè)的融資模式。不同國家在保障性住房融資方面有著各自獨(dú)特的模式和經(jīng)驗(yàn)，如美國的低收入住房稅收抵免政策、德國的住房儲蓄制度等。通過對這些國外模式與我國現(xiàn)行融資模式的對比，分析其優(yōu)勢和不足，取其精華，去其糟粕，為我國保障性住房融資模式的創(chuàng)新提供新思路和新方法。1.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國外在保障性住房融資方面的研究起步較早，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和成果。美國在保障性住房融資領(lǐng)域形成了較為完善的體系。學(xué)者們對其低收入住房稅收抵免（LIHTC）政策給予了高度關(guān)注，該政策通過給予參與保障性住房建設(shè)的開發(fā)商稅收優(yōu)惠，吸引了大量社會資本投入。如[具體文獻(xiàn)]研究表明，LIHTC政策實(shí)施后，美國保障性住房的建設(shè)數(shù)量顯著增加，有效緩解了低收入群體的住房壓力。同時，美國政府成立的聯(lián)邦住宅管理局（FHA）為中低收入家庭的住房抵押貸款提供100%保險，極大地促進(jìn)了住房信貸市場的發(fā)展，降低了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險擔(dān)憂，使得更多資金能夠流向保障性住房領(lǐng)域。德國的住房儲蓄制度在保障性住房融資中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。這一制度具有強(qiáng)制儲蓄與政府獎勵相結(jié)合的特點(diǎn)，居民按照一定比例定期儲蓄，達(dá)到一定條件后可獲得低息貸款用于購房。相關(guān)研究指出，住房儲蓄制度為德國保障性住房建設(shè)提供了穩(wěn)定的資金來源，提高了居民的購房能力，促進(jìn)了住房市場的穩(wěn)定發(fā)展。德國政府還通過制定《住房法》《住房建設(shè)法》等一系列法律法規(guī)，為保障性住房融資提供了堅實(shí)的法律保障，規(guī)范了各方的權(quán)利和義務(wù)。日本則通過住宅金融公庫等政策性金融機(jī)構(gòu)，為保障性住房建設(shè)和居民購房提供長期、低息貸款。這些金融機(jī)構(gòu)在政府的支持下，以較低的成本籌集資金，然后向符合條件的對象提供優(yōu)惠貸款。有研究分析了日本住宅金融公庫的運(yùn)作模式，發(fā)現(xiàn)其對日本保障性住房建設(shè)的推動作用十分顯著，滿足了大量中低收入家庭的住房需求，提升了國民的居住水平。國內(nèi)學(xué)者對保障性住房融資問題也進(jìn)行了深入研究。一些學(xué)者聚焦于融資渠道的分析，指出我國保障性住房建設(shè)資金主要來源于政府財政預(yù)算、土地出讓金收益、住房公積金增值收益以及銀行貸款等，但這些渠道存在諸多問題。例如，政府財政預(yù)算資金有限，難以滿足大規(guī)模保障性住房建設(shè)的需求；土地出讓金受房地產(chǎn)市場波動影響較大，穩(wěn)定性不足；住房公積金增值收益規(guī)模較小，對保障性住房建設(shè)的支持力度有限；銀行貸款由于保障性住房項(xiàng)目回報率低、風(fēng)險相對較高，金融機(jī)構(gòu)的放貸積極性不高。李邁在《淺析我國保障性住房融資問題與對策》中提到，地方政府在保障房建設(shè)投入中面臨諸多困境，中央財政支出占比較小，地方政府需償還債務(wù)且追求經(jīng)濟(jì)利益，使得住房保障資金難以足額撥付。在融資模式創(chuàng)新方面，國內(nèi)學(xué)者積極探索適合我國國情的模式。有學(xué)者提出引入PPP模式，通過政府與社會資本合作，充分發(fā)揮雙方優(yōu)勢，解決保障性住房建設(shè)資金短缺問題。研究案例顯示，在某些城市的保障性住房項(xiàng)目中應(yīng)用PPP模式，提高了項(xiàng)目的建設(shè)效率和管理水平，降低了成本，但在實(shí)際操作中也面臨著利益分配、風(fēng)險分擔(dān)等難題。何元斌和王雪青在《創(chuàng)新我國保障性住房的融資模式研究》中指出，融資渠道單一是制約我國保障性住房建設(shè)進(jìn)程的重要因素，應(yīng)在借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，探索創(chuàng)新保障性住房的融資模式。然而，當(dāng)前國內(nèi)外研究仍存在一些不足之處。一方面，對于不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房需求差異下的融資模式針對性研究不夠深入，未能充分考慮到我國地域廣闊、地區(qū)差異大的特點(diǎn)，提出的融資策略在實(shí)際應(yīng)用中可能存在適應(yīng)性問題。另一方面，在融資風(fēng)險評估與防范方面的研究相對薄弱，缺乏系統(tǒng)、全面的風(fēng)險評估體系和有效的風(fēng)險防范措施，難以應(yīng)對保障性住房融資過程中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險。此外，對于保障性住房融資與房地產(chǎn)市場、宏觀經(jīng)濟(jì)的互動關(guān)系研究不夠透徹，未能充分揭示融資政策對整個經(jīng)濟(jì)體系的影響，不利于制定科學(xué)合理的融資政策。本研究將在已有研究的基礎(chǔ)上，針對這些不足展開深入探討，力求在融資模式創(chuàng)新、風(fēng)險防范以及政策制定等方面取得新的突破，為我國保障性住房建設(shè)提供更具針對性和可操作性的融資方案。二、我國保障性住房融資概述2.1保障性住房的概念與分類保障性住房是我國住房體系中至關(guān)重要的組成部分，具有特殊的社會保障屬性。它是指政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房。這類住房的建設(shè)和供應(yīng)旨在解決特定群體的住房難題，促進(jìn)社會公平與和諧穩(wěn)定，是政府履行公共服務(wù)職能、保障民生的重要體現(xiàn)。與完全由市場形成價格的商品房不同，保障性住房的核心目標(biāo)并非追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，而是側(cè)重于滿足中低收入群體的基本居住需求，其建設(shè)、分配和管理均受到政府的嚴(yán)格監(jiān)管和政策調(diào)控。保障性住房涵蓋多種類型，不同類型針對不同收入層次和住房困難程度的群體，各具特點(diǎn)，共同構(gòu)成了我國多層次的住房保障體系。廉租住房，作為保障性住房體系的重要一環(huán)，主要面向城市特困人口，這些家庭收入極低，幾乎沒有能力通過市場途徑解決住房問題。廉租住房由政府或機(jī)構(gòu)擁有，以政府核定的極低租金出租給符合條件的低收入家庭，其租金水平遠(yuǎn)低于市場租金，旨在為特困群體提供最基本的住房保障，讓他們能夠有一個遮風(fēng)擋雨的棲息之所。低收入家庭對廉租住房僅有租賃使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，這體現(xiàn)了廉租住房純粹的保障性質(zhì)，重點(diǎn)在于解決特困群體的居住問題，而非資產(chǎn)積累。經(jīng)濟(jì)適用住房則面向有一定支付能力的低收入住房困難家庭。政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，并實(shí)行稅收優(yōu)惠政策，從而降低建設(shè)成本，以政府指導(dǎo)價出售給符合條件的家庭。這類住房具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的雙重特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在其價格相對于市場價格較為適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性則體現(xiàn)在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上更強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)際使用效果，滿足居住的基本功能需求，而非追求高端奢華的建筑標(biāo)準(zhǔn)。購房人對經(jīng)濟(jì)適用住房擁有有限產(chǎn)權(quán)，在一定期限內(nèi)限制上市交易，以確保其保障屬性不被改變。公共租賃住房主要解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭，以及新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員等“夾心層”群體的住房困難。它通過政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼，以減輕他們的租金負(fù)擔(dān)。公共租賃住房的出現(xiàn)，彌補(bǔ)了住房保障體系中“夾心層”住房政策的缺位，為那些既不符合廉租住房條件，又暫時無力購買經(jīng)濟(jì)適用住房或商品房的群體提供了合適的住房選擇，增強(qiáng)了住房保障體系的覆蓋面和針對性。限價商品房，即“限套型、限房價”的商品住房，是為降低房價，解決城市居民自住需求，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)而推出的。經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎(chǔ)上，以競地價、競房價的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價位面向符合條件的居民銷售。限價商品房在一定程度上兼顧了保障性和商品性，其價格受到政府調(diào)控，低于同地段普通商品房，主要面向中低收入家庭，幫助他們實(shí)現(xiàn)住房夢，但它并非嚴(yán)格意義上的保障性住房，在產(chǎn)權(quán)和交易方面相對保障性住房有更多的市場屬性。在我國住房體系中，保障性住房發(fā)揮著不可替代的關(guān)鍵作用。從社會公平角度看，它為中低收入群體提供了公平獲取住房資源的機(jī)會，縮小了因住房條件差異導(dǎo)致的社會差距，促進(jìn)了社會的公平正義。不同類型的保障性住房滿足了不同層次困難群體的住房需求，讓每個家庭都能有尊嚴(yán)地生活，提升了社會整體的公平感和幸福感。從社會穩(wěn)定層面而言，保障性住房解決了大量中低收入家庭的住房后顧之憂，減少了因住房問題引發(fā)的社會矛盾和不穩(wěn)定因素，為社會的和諧穩(wěn)定奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。擁有穩(wěn)定的居住環(huán)境有助于居民更好地投入工作和生活，增強(qiáng)對社會的認(rèn)同感和歸屬感，促進(jìn)社會秩序的穩(wěn)定。此外，保障性住房建設(shè)還能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、建材、裝修等行業(yè)，創(chuàng)造大量就業(yè)崗位，拉動經(jīng)濟(jì)增長，對經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展起到積極的推動作用，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與社會協(xié)調(diào)發(fā)展的重要支撐力量。2.2融資的重要性與意義融資在保障性住房建設(shè)中處于核心關(guān)鍵地位，是決定保障性住房建設(shè)能否順利推進(jìn)并達(dá)成預(yù)期目標(biāo)的關(guān)鍵要素。保障性住房建設(shè)作為一項(xiàng)規(guī)模宏大、影響深遠(yuǎn)的民生工程，需要巨額資金的持續(xù)投入，從土地購置、工程建設(shè)，到后期維護(hù)與運(yùn)營管理，各個環(huán)節(jié)都離不開充足資金的有力支持，這也凸顯出融資對于保障性住房建設(shè)的極端重要性。充足的資金是推動保障性住房建設(shè)的根本動力，是確保建設(shè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基石。保障性住房建設(shè)規(guī)模龐大，所需資金量極為可觀。以“十二五”期間我國規(guī)劃建設(shè)3600萬套保障性住房為例，預(yù)計資金需求超過5萬億元。如此巨額的資金需求，若無法通過有效的融資渠道得以滿足，保障性住房建設(shè)將面臨嚴(yán)重困境，甚至可能停滯不前。資金的充足供應(yīng)能夠確保項(xiàng)目按時啟動，購置優(yōu)質(zhì)的建筑材料，聘請專業(yè)的施工團(tuán)隊，采用先進(jìn)的施工技術(shù)和設(shè)備，嚴(yán)格按照設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，從而保證工程的進(jìn)度和質(zhì)量。若資金短缺，可能導(dǎo)致項(xiàng)目延期，增加建設(shè)成本，甚至出現(xiàn)工程質(zhì)量問題，無法按時交付使用，嚴(yán)重影響中低收入家庭的住房需求。從改善民生角度來看，融資對保障性住房建設(shè)的意義非凡。保障性住房建設(shè)的核心目標(biāo)是解決中低收入群體的住房困難，提高他們的居住質(zhì)量和生活水平。融資的順利開展使得這一目標(biāo)得以逐步實(shí)現(xiàn)。當(dāng)有足夠資金支持建設(shè)更多的保障性住房時，更多中低收入家庭能夠獲得穩(wěn)定、安全且負(fù)擔(dān)得起的住房。這不僅改善了他們的居住環(huán)境，從狹小、破舊、安全隱患多的住房搬進(jìn)寬敞、明亮、設(shè)施齊全的保障性住房，讓他們擁有舒適的居住空間，提升生活的舒適度和幸福感；還減輕了他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，不再需要為高昂的房租或購房款而憂心忡忡，能夠?qū)⒏嗟馁Y金用于教育、醫(yī)療、生活消費(fèi)等方面，提高家庭的生活質(zhì)量，促進(jìn)家庭成員的全面發(fā)展，增強(qiáng)他們對社會的認(rèn)同感和歸屬感，對于社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。融資在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面也發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。保障性住房作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，其建設(shè)和發(fā)展?fàn)顩r對整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有著深遠(yuǎn)影響。合理的融資安排能夠增加保障性住房的供給，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)市場中，商品房價格往往較高，部分中低收入群體難以承受，而保障性住房的供應(yīng)可以滿足這部分群體的住房需求，分流購房需求，緩解商品房市場的供需矛盾，避免房價過度上漲。當(dāng)保障性住房的供應(yīng)充足時，消費(fèi)者的選擇更加多元化，不再過度依賴商品房市場，從而對房價起到一定的抑制作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，保障性住房建設(shè)還能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、建材、裝修、家具等行業(yè)，創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，拉動經(jīng)濟(jì)增長，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供堅實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，形成房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性互動。2.3我國保障性住房融資政策梳理我國保障性住房融資政策伴隨著住房保障體系的發(fā)展而不斷演進(jìn)，從中央到地方，一系列政策的出臺旨在為保障性住房建設(shè)提供堅實(shí)的政策支持和資金保障，推動住房保障事業(yè)的持續(xù)發(fā)展。自1994年我國保障性住房制度起步以來，中央層面就陸續(xù)出臺了諸多關(guān)鍵政策，引導(dǎo)和支持保障性住房融資。1994年7月，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布，提出建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系，這一政策為保障性住房融資奠定了基礎(chǔ)，明確了保障性住房的建設(shè)方向和目標(biāo)群體，促使后續(xù)融資政策圍繞經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)展開。1995年2月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組國家安居工程實(shí)施方案的通知》發(fā)布，提出以大中型城市為重點(diǎn)，有計劃、有步驟地推進(jìn)、實(shí)施安居工程，該工程將住房商品化與住房保障體系建設(shè)結(jié)合，在融資方面，各地政府開始積極探索通過財政資金投入、土地政策支持等方式為安居工程籌集資金。進(jìn)入21世紀(jì)，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和住房需求結(jié)構(gòu)的變化，保障性住房融資政策進(jìn)一步完善。2007年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確提出加大各級政府對保障性住房的投入力度，多渠道籌集保障性住房建設(shè)資金，強(qiáng)調(diào)要確保土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，這一規(guī)定從資金來源上保障了廉租住房建設(shè)的資金需求，規(guī)范了土地出讓收益在保障性住房融資中的使用。2009年，中央政府推出了一系列鼓勵保障性住房建設(shè)的政策，包括加大中央財政對保障性住房的補(bǔ)助力度，通過中央財政轉(zhuǎn)移支付，為地方保障性住房建設(shè)提供了重要的資金支持，緩解了地方政府的資金壓力。在“十二五”期間，我國保障性住房建設(shè)迎來了大規(guī)模發(fā)展階段，中央政府提出在五年內(nèi)建設(shè)3600萬套保障性住房的宏偉計劃，與之相匹配的融資政策也密集出臺。2010年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，針對公共租賃住房融資困難的問題，鼓勵金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款，支持公共租賃住房建設(shè)，同時引導(dǎo)社會資本參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營，拓寬了公共租賃住房的融資渠道。2011年，財政部、國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)范了保障性安居工程資金的籌集、使用和管理，明確了中央和地方政府在保障性住房融資中的責(zé)任和資金來源渠道，確保資金的合理使用和安全監(jiān)管。地方政府也積極響應(yīng)中央政策，結(jié)合本地實(shí)際情況，制定了一系列具體的保障性住房融資政策。以上海市為例，在土地出讓方面，上海市規(guī)定在商品住房項(xiàng)目中按照一定比例配建保障性住房，通過這種方式，既增加了保障性住房的房源供應(yīng)，又利用商品住房開發(fā)的資金優(yōu)勢，間接為保障性住房建設(shè)籌集了資金。在資金籌集方面，上海市通過設(shè)立保障性住房建設(shè)專項(xiàng)資金，整合財政預(yù)算資金、土地出讓收益、住房公積金增值收益等多種資金來源，為保障性住房建設(shè)提供穩(wěn)定的資金支持。同時，上海市還積極探索創(chuàng)新融資模式，如引入PPP模式，吸引社會資本參與保障性住房建設(shè)和運(yùn)營，在保障性住房項(xiàng)目中，政府與社會資本合作，共同承擔(dān)項(xiàng)目的投資、建設(shè)和運(yùn)營風(fēng)險，共享項(xiàng)目收益，提高了項(xiàng)目的運(yùn)作效率和資金利用效率。北京市則通過財政貼息、稅收優(yōu)惠等政策措施，鼓勵金融機(jī)構(gòu)加大對保障性住房建設(shè)的信貸支持。對于保障性住房建設(shè)貸款，政府給予一定比例的貼息，降低了開發(fā)企業(yè)的融資成本，提高了金融機(jī)構(gòu)放貸的積極性。在稅收方面，對參與保障性住房建設(shè)和運(yùn)營的企業(yè)給予稅收減免，減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)，吸引更多企業(yè)參與保障性住房建設(shè)。此外，北京市還建立了保障性住房投融資平臺，通過政府注資、發(fā)行債券等方式籌集資金，為保障性住房建設(shè)提供了強(qiáng)有力的資金保障，該投融資平臺整合了政府資源和社會資本，實(shí)現(xiàn)了資金的集中運(yùn)作和有效管理。從政策演變歷程來看，我國保障性住房融資政策呈現(xiàn)出從單一財政投入向多元化融資渠道發(fā)展的趨勢。早期政策主要側(cè)重于政府財政資金的投入和土地政策的支持，隨著保障性住房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大和融資需求的增加，政策逐漸引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)、社會資本等多元化主體參與保障性住房融資。政策對保障性住房融資的支持與引導(dǎo)作用顯著。在資金籌集方面，政策明確了各級政府的資金責(zé)任，加大了財政投入力度，同時規(guī)范了土地出讓收益、住房公積金增值收益等資金來源的使用，為保障性住房建設(shè)提供了穩(wěn)定的資金保障。在融資渠道創(chuàng)新方面，政策鼓勵金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持社會資本通過PPP、股權(quán)投資等方式參與保障性住房建設(shè)，拓寬了融資渠道，提高了融資效率。在風(fēng)險防范方面，政策加強(qiáng)了對保障性住房融資資金的監(jiān)管，規(guī)范了融資行為，降低了融資風(fēng)險，確保了保障性住房融資的安全和可持續(xù)性。三、我國保障性住房融資現(xiàn)狀分析3.1融資渠道3.1.1政府財政撥款政府財政撥款在保障性住房融資中占據(jù)著核心主導(dǎo)地位，是保障性住房建設(shè)資金的重要基石。中央政府與地方政府均通過財政預(yù)算安排專項(xiàng)資金，為保障性住房建設(shè)提供堅實(shí)的資金支持。中央政府通過財政轉(zhuǎn)移支付等方式，向地方政府提供保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金，以平衡地區(qū)間的資金差異，推動全國保障性住房建設(shè)的均衡發(fā)展。在“十二五”期間，中央財政累計安排保障性安居工程補(bǔ)助資金高達(dá)1.14萬億元，年均增長23.4%，有力地支持了地方保障性住房項(xiàng)目的開展。這些資金主要用于保障性住房的建設(shè)成本補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼以及相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)等方面，有效減輕了地方政府的資金壓力，確保了保障性住房建設(shè)的順利推進(jìn)。地方政府在保障性住房融資中也承擔(dān)著重要責(zé)任，通過本級財政預(yù)算安排資金，積極參與保障性住房建設(shè)。以北京市為例，2023年北京市財政安排保障性住房建設(shè)資金200億元，同比增長10%，這些資金主要用于保障性住房項(xiàng)目的土地購置、工程建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)等環(huán)節(jié)，為北京市保障性住房建設(shè)提供了有力的資金保障。地方政府還通過整合各類財政資金，如城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅收收入中可用于保障性住房建設(shè)的部分，進(jìn)一步拓寬保障性住房建設(shè)資金來源。然而，政府財政撥款也面臨著一些挑戰(zhàn)。隨著保障性住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，資金需求日益增長，財政資金的增長速度難以滿足保障性住房建設(shè)的需求。在“十四五”期間，我國計劃新增保障性住房850萬套，預(yù)計資金需求將超過3萬億元，這對政府財政資金的投入提出了更高的要求。部分地方政府由于財政收入有限，且面臨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育、醫(yī)療等多方面的資金需求，在保障性住房建設(shè)資金投入上存在一定的壓力，導(dǎo)致部分保障性住房項(xiàng)目因資金不足而進(jìn)展緩慢。一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的地方政府，財政收入主要依賴于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級過程中，財政收入增長乏力，難以足額安排保障性住房建設(shè)資金，影響了當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)的進(jìn)度和質(zhì)量。3.1.2土地出讓收益土地出讓收益是保障性住房融資的重要資金來源之一，在保障性住房建設(shè)中發(fā)揮著重要作用。根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定，土地出讓收益用于廉租住房、公共租賃住房、棚戶區(qū)改造等保障性安居工程的比例不得低于10%。這一政策規(guī)定為保障性住房建設(shè)提供了相對穩(wěn)定的資金渠道，通過將土地出讓收益的一部分專項(xiàng)用于保障性住房建設(shè)，有效增加了保障性住房建設(shè)資金的供給。在實(shí)際執(zhí)行過程中，各地根據(jù)自身情況，在滿足政策規(guī)定的基礎(chǔ)上，部分地區(qū)進(jìn)一步提高了土地出讓收益用于保障性住房建設(shè)的比例。河北省為了保證保障性住房建設(shè)資金，將原來按土地出讓凈收益的10%計提，調(diào)整為按土地出讓總收入的5%計提，用于保障性安居工程建設(shè)；有些地方更是把用于保障性安居工程建設(shè)的土地凈收益計提比例提高到20%。然而，土地出讓收益用于保障性住房建設(shè)仍存在一些問題。房地產(chǎn)市場的波動對土地出讓收益影響較大。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于低迷期時，土地出讓價格下降，土地出讓收入減少，導(dǎo)致可用于保障性住房建設(shè)的資金相應(yīng)減少。在2020-2021年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策收緊期間，部分城市土地市場遇冷，土地出讓收入明顯下滑，使得這些城市保障性住房建設(shè)資金面臨緊張局面，一些保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度因資金短缺而受到影響。部分地方政府對土地出讓收益的使用存在不規(guī)范現(xiàn)象，未能嚴(yán)格按照規(guī)定將足額的土地出讓收益用于保障性住房建設(shè)。由于保障性住房建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益相對較低，而城市建設(shè)中的其他項(xiàng)目，如商業(yè)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，可能帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益和政績，部分地方政府存在將土地出讓收益優(yōu)先用于其他項(xiàng)目的情況，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)資金被挪用或不足，影響了保障性住房建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3.1.3住房公積金增值收益住房公積金增值收益是指住房公積金管理運(yùn)作過程中所形成的業(yè)務(wù)收入與業(yè)務(wù)支出的差額，即業(yè)務(wù)收入（包括住房公積金委托存款利息收入、委托貸款利息收入、國家債券利息收入、其他收入）減去業(yè)務(wù)支出（包括住房公積金利息支出、手續(xù)費(fèi)支出、其他支出）的差額。根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，住房公積金的增值收益應(yīng)當(dāng)存入住房公積金管理中心在受托銀行開立的住房公積金增值收益專戶，用于建立住房公積金貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金。這一規(guī)定明確了住房公積金增值收益在保障性住房融資中的重要作用，為廉租住房建設(shè)提供了補(bǔ)充資金來源。近年來，隨著住房公積金繳存規(guī)模的不斷擴(kuò)大，住房公積金增值收益也在逐年增加，對保障性住房融資的貢獻(xiàn)日益凸顯。伊犁州住房公積金管理中心2024年實(shí)現(xiàn)住房公積金增值收益1.87億元，較去年同比增長12.65%，創(chuàng)下歷史最佳成績，在增值收益中，可上繳財政公共租賃（城市廉租）住房建設(shè)補(bǔ)充資金達(dá)1.57億元，歷年累計上繳金額更是高達(dá)10.66億元，為伊犁州保障性住房建設(shè)提供了堅實(shí)的資金支持。然而，住房公積金增值收益在用于保障性住房融資時也面臨一些挑戰(zhàn)。住房公積金資金運(yùn)用率偏低的問題在部分地區(qū)仍然存在。雖然部分發(fā)達(dá)地區(qū)如上海、天津、北京、浙江等地住房公積金運(yùn)用率較高，但從全國范圍來看，仍有不少地區(qū)住房公積金運(yùn)用率偏低，影響了增值收益的規(guī)模。1998年，全國有24個省區(qū)市住房公積金的總體運(yùn)用率低于35％，7個省區(qū)的運(yùn)用率低于20％，個別地區(qū)住房公積金管理中心甚至坐吃利差，住房公積金運(yùn)用率低于5％。盡管近年來情況有所改善，但資金運(yùn)用率不高的問題仍在一定程度上制約著住房公積金增值收益對保障性住房融資的支持力度。住房公積金資金收益率下降也是一個突出問題。由于央行連續(xù)多次下調(diào)利率，目前在受托銀行的沉淀資金利率與支付給職工公積金存款利率之間的差額很小，如果僅僅依靠利差，連管理中心的基本運(yùn)作費(fèi)用都難以保證，更難以實(shí)現(xiàn)較高的增值收益用于保障性住房建設(shè)。這就需要住房公積金管理中心積極探索多元化的資金運(yùn)作方式，提高資金收益率，以增強(qiáng)對保障性住房融資的支持能力。3.1.4銀行貸款銀行貸款在保障性住房融資中占據(jù)著重要地位，是保障性住房建設(shè)的重要資金來源之一。開發(fā)企業(yè)可以通過向商業(yè)銀行申請貸款，獲得項(xiàng)目所需資金。政府也通過政策引導(dǎo)，鼓勵商業(yè)銀行加大對保障性住房項(xiàng)目的信貸支持。保障性住房建設(shè)項(xiàng)目通常具有資金需求量大、建設(shè)周期長的特點(diǎn)，銀行貸款能夠在一定程度上滿足這些資金需求，為保障性住房項(xiàng)目的順利推進(jìn)提供資金保障。在一些大規(guī)模的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目中，銀行貸款往往是主要的資金來源之一，支持項(xiàng)目完成土地購置、工程建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。然而，銀行貸款在保障性住房融資中也面臨一些問題。保障性住房項(xiàng)目回報率低、風(fēng)險相對較高，這使得金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款時較為謹(jǐn)慎。保障性住房的租金或銷售價格受到政府嚴(yán)格管控，利潤空間有限，導(dǎo)致項(xiàng)目的投資回報率相對較低。同時，由于保障性住房建設(shè)涉及政策執(zhí)行、土地供應(yīng)、工程質(zhì)量等多方面因素，存在一定的風(fēng)險，如政策變動可能影響項(xiàng)目的收益，土地供應(yīng)問題可能導(dǎo)致項(xiàng)目延期，工程質(zhì)量問題可能引發(fā)后期維修成本增加等。這些因素使得銀行在評估貸款風(fēng)險時較為保守，對保障性住房項(xiàng)目的放貸積極性不高。銀行貸款的條件也相對嚴(yán)格，對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、項(xiàng)目的可行性等方面要求較高。開發(fā)企業(yè)需要具備一定的資產(chǎn)規(guī)模、良好的信用記錄和盈利能力，項(xiàng)目需要有明確的還款來源和可行的建設(shè)規(guī)劃，才能滿足銀行的貸款條件。這對于一些小型開發(fā)企業(yè)或處于起步階段的保障性住房項(xiàng)目來說，可能存在較大的融資難度。一些小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于資產(chǎn)規(guī)模較小，信用評級不高，難以滿足銀行對貸款企業(yè)的資質(zhì)要求，在申請保障性住房項(xiàng)目貸款時屢屢碰壁，影響了項(xiàng)目的開展。3.1.5債券發(fā)行近年來，債券發(fā)行逐漸成為保障性住房融資的新渠道，為保障性住房建設(shè)提供了重要的資金支持。一些地方政府和企業(yè)通過發(fā)行債券籌集資金，用于保障性住房建設(shè)。保障性住房債券具有融資規(guī)模大、期限長、利率較低等優(yōu)勢，能夠在一定程度上滿足保障性住房建設(shè)對資金規(guī)模和期限的要求。通過發(fā)行債券，可以一次性籌集大量資金，用于保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營，緩解資金壓力。債券的期限通常較長，能夠與保障性住房建設(shè)的長期資金需求相匹配，降低了資金的流動性風(fēng)險。較低的利率也降低了融資成本，減輕了項(xiàng)目的還款壓力。保障性住房債券的發(fā)行主體主要包括地方政府投融資平臺公司和其他參與保障性住房建設(shè)的企業(yè)。地方政府投融資平臺公司在滿足相關(guān)政策要求后，可申請發(fā)行企業(yè)債券，募集資金優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)。只有在滿足當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)融資需求后，才能用于其他項(xiàng)目建設(shè)。從事保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的其他企業(yè)，也可在政府核定的保障性住房建設(shè)投資額度內(nèi)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行項(xiàng)目融資。在債券種類方面，包括企業(yè)債券和政府債券等。企業(yè)債券由參與保障性住房建設(shè)的企業(yè)發(fā)行，政府債券則由地方政府發(fā)行，兩者都為保障性住房建設(shè)提供了資金支持。然而，債券融資也存在一定的局限性。債券發(fā)行對發(fā)行主體的信用評級和財務(wù)狀況要求較高。信用評級較低或財務(wù)狀況不佳的發(fā)行主體，難以獲得投資者的信任，債券發(fā)行難度較大，融資成本也會相應(yīng)提高。一些小型企業(yè)或財務(wù)狀況不穩(wěn)定的企業(yè)，由于信用評級不高，在發(fā)行保障性住房債券時面臨困難，即使能夠發(fā)行債券，也需要支付較高的利率，增加了融資成本。債券市場的波動也會影響債券的發(fā)行和融資效果。當(dāng)債券市場處于低迷期時，投資者的投資意愿下降，債券發(fā)行可能遇冷，導(dǎo)致融資計劃無法順利實(shí)施。在市場利率波動較大時，債券的利率定價也會面臨挑戰(zhàn)，可能影響債券的吸引力和融資成本。3.1.6社會資本參與社會資本參與保障性住房建設(shè)是拓寬融資渠道、提高項(xiàng)目運(yùn)營效率的重要途徑，近年來受到了廣泛關(guān)注和積極推動。社會資本可以通過股權(quán)投資、合作開發(fā)、PPP模式等多種方式參與保障性住房建設(shè)。在股權(quán)投資模式下，社會資本以股東身份參與保障性住房項(xiàng)目，分享項(xiàng)目的收益并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險；合作開發(fā)模式則是社會資本與政府或其他開發(fā)企業(yè)合作，共同進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，各方按照合作協(xié)議分享收益、分擔(dān)風(fēng)險；PPP模式（公私合營模式）是政府與社會資本通過合作，共同承擔(dān)保障性住房項(xiàng)目的投資、建設(shè)和運(yùn)營責(zé)任，實(shí)現(xiàn)政府公共服務(wù)職能與社會資本專業(yè)運(yùn)營能力的優(yōu)勢互補(bǔ)。在一些城市的保障性住房項(xiàng)目中，引入社會資本采用PPP模式取得了較好的效果。通過PPP模式，社會資本能夠利用自身的資金、技術(shù)和管理優(yōu)勢，提高保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)效率和管理水平。社會資本在項(xiàng)目建設(shè)過程中，采用先進(jìn)的施工技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，縮短了項(xiàng)目建設(shè)周期，降低了建設(shè)成本；在項(xiàng)目運(yùn)營階段，通過優(yōu)化管理流程，提高了保障性住房的運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量，為居民提供了更好的居住體驗(yàn)。然而，社會資本參與保障性住房建設(shè)仍面臨一些制約因素。保障性住房項(xiàng)目的公益性較強(qiáng)，回報率相對較低，這使得社會資本的參與積極性受到一定影響。與商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，保障性住房項(xiàng)目的利潤空間有限，投資回報周期較長，對于追求商業(yè)利益的社會資本來說，吸引力相對不足。政府的相關(guān)優(yōu)惠政策和動員機(jī)制還不夠完善，也影響了社會資本的參與熱情。一些社會資本擔(dān)心在項(xiàng)目實(shí)施過程中，無法獲得足夠的政策支持和保障，存在政策風(fēng)險，因此對參與保障性住房建設(shè)持謹(jǐn)慎態(tài)度。此外，在社會資本參與保障性住房建設(shè)的過程中，還存在利益分配和風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制不夠完善的問題。如何合理確定各方的利益分配比例，明確風(fēng)險分擔(dān)責(zé)任，是需要進(jìn)一步解決的關(guān)鍵問題，以確保社會資本參與保障性住房建設(shè)的可持續(xù)性和穩(wěn)定性。3.2融資模式3.2.1PPP模式PPP模式，即公私合營模式（Public-PrivatePartnership），在我國保障性住房建設(shè)中逐漸得到廣泛應(yīng)用，成為創(chuàng)新融資和提升項(xiàng)目運(yùn)作效率的重要途徑。該模式通過政府與社會資本建立長期合作關(guān)系，共同參與保障性住房項(xiàng)目的投資、建設(shè)、運(yùn)營和管理，充分發(fā)揮雙方的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。在運(yùn)作機(jī)制方面，政府通常會根據(jù)保障性住房建設(shè)的需求和規(guī)劃，通過公開招標(biāo)、競爭性談判等方式選擇具有相應(yīng)實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的社會資本方。雙方簽訂PPP項(xiàng)目合同，明確各自的權(quán)利和義務(wù)。社會資本方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的資金籌集、建設(shè)施工和運(yùn)營管理，政府則主要承擔(dān)政策支持、監(jiān)督管理和績效評價等職責(zé)。在項(xiàng)目建設(shè)階段，社會資本方利用自身的資金優(yōu)勢和專業(yè)的工程建設(shè)能力，確保項(xiàng)目按時、按質(zhì)完成。在運(yùn)營階段，社會資本方通過收取租金、物業(yè)管理費(fèi)等方式獲取收益，政府則通過提供補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等政策措施，保障社會資本方獲得合理的投資回報。以北京某保障性住房PPP項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目由政府與一家知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作建設(shè)。政府負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目建設(shè)用地，并給予一定的財政補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠政策；社會資本方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資、建設(shè)和運(yùn)營管理。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，社會資本方引入先進(jìn)的建筑技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計和施工流程，有效縮短了建設(shè)周期，降低了建設(shè)成本。項(xiàng)目建成后，社會資本方負(fù)責(zé)保障性住房的租賃和運(yùn)營管理，按照政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的中低收入家庭出租，并提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。政府則定期對項(xiàng)目的運(yùn)營情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保保障性住房的租賃和使用符合政策要求，保障租戶的合法權(quán)益。PPP模式在保障性住房建設(shè)中具有諸多優(yōu)勢。它能夠有效緩解政府的資金壓力，拓寬保障性住房建設(shè)的資金來源。通過引入社會資本，將社會資金引入保障性住房領(lǐng)域，減輕了政府財政負(fù)擔(dān)，使政府能夠?qū)⒏噘Y金投入到其他民生領(lǐng)域。PPP模式還能夠提高項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營效率。社會資本方具有豐富的市場經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)的技術(shù)和管理能力，能夠在項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營過程中引入先進(jìn)的理念和方法，優(yōu)化資源配置，提高項(xiàng)目的質(zhì)量和效益。社會資本方在項(xiàng)目建設(shè)中采用先進(jìn)的建筑材料和施工工藝，能夠提高房屋的質(zhì)量和安全性；在運(yùn)營管理中，通過優(yōu)化管理流程，提高服務(wù)水平，能夠?yàn)樽鈶籼峁└玫木幼◇w驗(yàn)。此外，PPP模式還能夠促進(jìn)風(fēng)險的合理分擔(dān)。政府和社會資本方根據(jù)各自的優(yōu)勢和能力，在項(xiàng)目的不同階段承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，降低了單一主體承擔(dān)的風(fēng)險壓力。在項(xiàng)目建設(shè)階段，社會資本方承擔(dān)工程建設(shè)風(fēng)險；在項(xiàng)目運(yùn)營階段，政府和社會資本方共同承擔(dān)市場風(fēng)險和政策風(fēng)險，確保項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)行。然而，PPP模式在保障性住房建設(shè)中也面臨一些挑戰(zhàn)。保障性住房項(xiàng)目的回報率相對較低，對社會資本的吸引力有限。由于保障性住房的租金或銷售價格受到政府嚴(yán)格管控，利潤空間較小，社會資本方在項(xiàng)目中獲取的收益相對較低，這使得部分社會資本對參與保障性住房PPP項(xiàng)目持謹(jǐn)慎態(tài)度。政府與社會資本方在利益分配和風(fēng)險分擔(dān)方面也可能存在分歧。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，雙方對項(xiàng)目的收益預(yù)期和風(fēng)險承受能力可能存在差異，導(dǎo)致在利益分配和風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制的制定和執(zhí)行過程中出現(xiàn)矛盾和糾紛。如果不能合理解決這些問題，可能會影響項(xiàng)目的順利推進(jìn)。此外，PPP項(xiàng)目的監(jiān)管難度較大，需要建立健全的監(jiān)管體系。由于PPP項(xiàng)目涉及政府、社會資本方、金融機(jī)構(gòu)等多個主體，項(xiàng)目周期長，資金量大，監(jiān)管難度較大。如果監(jiān)管不到位，可能會出現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、資金挪用、利益輸送等問題，損害公共利益。3.2.2房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs）在我國保障性住房領(lǐng)域的發(fā)展逐漸受到關(guān)注，其作為一種創(chuàng)新的融資工具，為保障性住房建設(shè)和運(yùn)營提供了新的資金渠道和運(yùn)作模式。REITs是一種通過發(fā)行受益憑證，匯集投資者資金，由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。在我國保障性住房領(lǐng)域，REITs的運(yùn)作流程通常如下：首先，由發(fā)起人（通常為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府相關(guān)部門或?qū)I(yè)的REITs管理機(jī)構(gòu)）設(shè)立特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV），將保障性住房資產(chǎn)注入SPV，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)出售和破產(chǎn)隔離。然后，SPV通過發(fā)行REITs份額，向投資者募集資金。投資者購買REITs份額后，成為REITs的持有人，享有相應(yīng)的收益權(quán)。募集的資金用于收購或開發(fā)保障性住房項(xiàng)目。在項(xiàng)目運(yùn)營階段，由專業(yè)的物業(yè)管理公司對保障性住房進(jìn)行運(yùn)營管理，收取租金等收益。REITs管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的運(yùn)營情況進(jìn)行監(jiān)督和管理，并將扣除相關(guān)費(fèi)用后的收益定期分配給投資者。目前，我國保障性住房REITs仍處于探索和試點(diǎn)階段。2021年，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，明確將保障性租賃住房納入REITs試點(diǎn)范圍。隨后，多個城市積極開展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目。以某城市的保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目由當(dāng)?shù)卣煜碌谋Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)運(yùn)營企業(yè)作為發(fā)起人，設(shè)立SPV后，將持有的部分保障性租賃住房資產(chǎn)注入SPV。通過向投資者公開發(fā)行REITs份額，募集資金用于保障性租賃住房的建設(shè)和改造。該項(xiàng)目的成功發(fā)行，為保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營提供了穩(wěn)定的資金來源，提高了保障性住房資產(chǎn)的流動性，也為投資者提供了參與保障性住房領(lǐng)域投資的機(jī)會。REITs在我國保障性住房領(lǐng)域具有廣闊的發(fā)展前景。它能夠拓寬保障性住房的融資渠道，吸引社會公眾投資者的資金，緩解保障性住房建設(shè)和運(yùn)營的資金壓力。REITs通過公開募集資金，能夠?qū)⒋罅糠稚⒌纳鐣Y金集中起來，投入到保障性住房項(xiàng)目中，為保障性住房建設(shè)提供充足的資金支持。REITs能夠提高保障性住房資產(chǎn)的運(yùn)營效率和管理水平。REITs通常由專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營管理，這些機(jī)構(gòu)具有豐富的房地產(chǎn)投資和管理經(jīng)驗(yàn)，能夠通過優(yōu)化運(yùn)營管理流程，提高保障性住房的出租率和租金收入，降低運(yùn)營成本，提升保障性住房資產(chǎn)的價值。此外，REITs還能夠?yàn)橥顿Y者提供一種低風(fēng)險、穩(wěn)定收益的投資產(chǎn)品。保障性住房具有穩(wěn)定的租金收入和較低的市場風(fēng)險，REITs將保障性住房資產(chǎn)證券化后，投資者可以通過購買REITs份額，間接投資保障性住房，獲得相對穩(wěn)定的收益，滿足投資者多元化的投資需求。然而，REITs在我國保障性住房領(lǐng)域的發(fā)展也面臨一些潛在風(fēng)險。政策風(fēng)險是其中之一，保障性住房REITs的發(fā)展受到國家政策的影響較大。政策的調(diào)整可能會對REITs的發(fā)行、運(yùn)營和收益分配產(chǎn)生影響。稅收政策的變化可能會增加REITs的運(yùn)營成本，影響投資者的收益；監(jiān)管政策的調(diào)整可能會對REITs的發(fā)行條件和審批流程產(chǎn)生影響，增加項(xiàng)目的不確定性。市場風(fēng)險也不容忽視，房地產(chǎn)市場的波動可能會影響保障性住房的租金收入和資產(chǎn)價值。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑，保障性住房的出租率和租金水平可能會受到影響，從而影響REITs的收益。此外，REITs還面臨著管理風(fēng)險，包括REITs管理機(jī)構(gòu)的管理能力、運(yùn)營效率和道德風(fēng)險等。如果管理機(jī)構(gòu)管理不善，可能會導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)營成本增加、收益下降，損害投資者的利益。3.2.3其他創(chuàng)新模式除了PPP模式和REITs外，我國在保障性住房融資領(lǐng)域還積極探索其他創(chuàng)新模式，這些新興模式在實(shí)踐中展現(xiàn)出了獨(dú)特的優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿Γ瑸楸Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)提供了多元化的融資思路。資產(chǎn)證券化作為一種創(chuàng)新融資模式，在保障性住房領(lǐng)域逐漸得到應(yīng)用。其核心原理是將保障性住房未來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如租金收入或銷售回款等，通過特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）進(jìn)行結(jié)構(gòu)化重組，轉(zhuǎn)化為可在金融市場上流通的證券產(chǎn)品，向投資者發(fā)行募集資金。以某保障性住房租金收益權(quán)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目為例，發(fā)起機(jī)構(gòu)將持有的保障性住房未來一定期限內(nèi)的租金收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給SPV，SPV以此為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)支持證券（ABS）。投資者購買ABS后，享有基于租金收益的現(xiàn)金流回報。這種模式能夠?qū)⒈Ｕ闲宰》康奈磥硎找嫣崆白儸F(xiàn)，為保障性住房建設(shè)和運(yùn)營提供即時的資金支持，同時分散了發(fā)起機(jī)構(gòu)的風(fēng)險，提高了資產(chǎn)的流動性。然而，資產(chǎn)證券化在實(shí)際操作中面臨著基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量評估難度大、信用評級體系不完善等問題。保障性住房租金收益受多種因素影響，如租戶穩(wěn)定性、市場租金波動等，準(zhǔn)確評估基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量較為困難；而目前我國信用評級機(jī)構(gòu)在對保障性住房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品評級時，缺乏統(tǒng)一、完善的標(biāo)準(zhǔn)，可能導(dǎo)致評級結(jié)果不能真實(shí)反映產(chǎn)品風(fēng)險。住房合作社模式也是一種值得關(guān)注的保障性住房融資與建設(shè)方式。住房合作社是由社員共同出資、共同參與管理、共同享受住房權(quán)益的非營利性組織。在我國部分城市，住房合作社已有實(shí)踐探索。例如，某城市的住房合作社由當(dāng)?shù)卣龑?dǎo)，中低收入家庭自愿組成。社員按照一定比例繳納股金，合作社利用這些資金購買土地、建設(shè)住房，并按照社員的需求和貢獻(xiàn)進(jìn)行分配。住房合作社模式的優(yōu)勢在于充分調(diào)動了社會力量參與保障性住房建設(shè)，減輕了政府財政壓力，同時增強(qiáng)了社員對住房的歸屬感和責(zé)任感。但該模式在發(fā)展過程中面臨著法律法規(guī)不健全、管理經(jīng)驗(yàn)不足等挑戰(zhàn)。目前我國關(guān)于住房合作社的法律法規(guī)尚不完善，在合作社的設(shè)立、運(yùn)營、產(chǎn)權(quán)界定等方面缺乏明確規(guī)定；而住房合作社的管理需要社員具備一定的組織協(xié)調(diào)和管理能力，在實(shí)際運(yùn)作中，由于部分社員缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，可能導(dǎo)致合作社運(yùn)營效率低下。此外，一些地方還嘗試通過產(chǎn)業(yè)基金、住房公積金貸款創(chuàng)新等方式為保障性住房融資。產(chǎn)業(yè)基金模式是由政府、金融機(jī)構(gòu)和社會資本共同出資設(shè)立保障性住房產(chǎn)業(yè)基金，投資于保障性住房項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營。住房公積金貸款創(chuàng)新則包括擴(kuò)大公積金貸款對象范圍、提高貸款額度、優(yōu)化貸款流程等，以更好地滿足保障性住房建設(shè)和購買需求。這些創(chuàng)新模式在不同程度上豐富了我國保障性住房融資渠道，為解決保障性住房建設(shè)資金難題提供了有益嘗試，但在推廣過程中也需要不斷完善相關(guān)政策和制度，克服各種困難和挑戰(zhàn)，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。四、我國保障性住房融資成功案例分析4.1威海市保障性租賃住房專項(xiàng)貸款案例威海市作為積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)的城市之一，在保障性租賃住房融資方面進(jìn)行了富有成效的探索，其臨港（金沙嶺）青年中心項(xiàng)目和臨港（蔄山）青年中心項(xiàng)目通過獲批保障性租賃住房專項(xiàng)貸款，為當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)提供了重要資金支持，也為其他地區(qū)提供了寶貴的借鑒經(jīng)驗(yàn)。這兩個項(xiàng)目總投資共計111782萬元，申請銀行貸款88000萬元，共建設(shè)保障性租賃住房2472套，配套建設(shè)食堂、超市、給排水、供電、道路、綠化等齊全的服務(wù)設(shè)施。項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)明確，旨在緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，解決新市民、青年人等群體住房困難，完善威海住房保障體系。臨港（金沙嶺）青年中心主要建筑9棟，包含1棟9層宿舍樓，5棟7層宿舍樓，1棟4層服務(wù)中心，1棟3層食堂、餐廳，1棟便利店，規(guī)劃戶數(shù)1330戶，戶型為40至50平方米之間的小戶型宿舍，其中單人間193戶，四人間1137戶；臨港（蔄山）青年中心包含4棟單體建筑及附屬配套設(shè)施，規(guī)劃戶數(shù)1142戶，主要戶型為40至60平方米的小戶型宿舍，其中3人間110戶，4人間918戶，6人間58戶，另有86平方米套間56戶。這些小戶型、低租金房源能夠滿足新市民和青年人的基本居住需要，最大限度降低其租金支出負(fù)擔(dān)。威海市保障性租賃住房項(xiàng)目采用公司自營模式，項(xiàng)目還款來源為項(xiàng)目自身收入，包含青年公寓出租、食堂運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、廣告、車位出租收入，通過多方認(rèn)證該收入可作為穩(wěn)定還款來源。這種融資模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于充分挖掘項(xiàng)目自身的商業(yè)潛力，通過多元化的收入來源保障還款，降低了對外部補(bǔ)貼的依賴，提高了項(xiàng)目的可持續(xù)性。農(nóng)發(fā)行威海市分行在項(xiàng)目融資過程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用，開辟了重點(diǎn)項(xiàng)目辦貸“綠色通道”，僅用一個多月的時間便完成了項(xiàng)目營銷到審批落地的辦貸全流程，為項(xiàng)目的快速推進(jìn)提供了有力支持。該項(xiàng)目的成功實(shí)施對解決當(dāng)?shù)刈》繂栴}和推動區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生了顯著作用。在解決住房問題方面，項(xiàng)目建成后，有效緩解了新市民、青年人等群體的住房困難，為他們提供了穩(wěn)定、安全且負(fù)擔(dān)得起的居住場所。對于剛畢業(yè)參加工作的大學(xué)生或外來務(wù)工人員來說，這些保障性租賃住房是他們在城市扎根的重要基礎(chǔ)，改善了他們的居住條件，提高了生活質(zhì)量。從推動區(qū)域發(fā)展角度來看，項(xiàng)目有助于優(yōu)化人才發(fā)展環(huán)境，為引進(jìn)人才、培養(yǎng)人才、留住人才提供了良好的基礎(chǔ)保障條件。臨時住房問題的有效緩解，免除了部分農(nóng)村工人住宿的后顧之憂，有助于農(nóng)村人才的培養(yǎng)和發(fā)展。項(xiàng)目的建設(shè)還加大了周邊道路和排水管道等市政基礎(chǔ)設(shè)施的投入，直接改善了周邊村民生活環(huán)境，提升了“精致城市”品牌形象，促進(jìn)了區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。4.2人居地產(chǎn)集團(tuán)保障性租賃住房非公開定向債務(wù)融資工具案例人居地產(chǎn)集團(tuán)成功發(fā)行全國首單保障性租賃住房非公開定向債務(wù)融資工具（PPN），這一舉措在保障性住房融資領(lǐng)域具有里程碑意義，為行業(yè)發(fā)展提供了創(chuàng)新思路和實(shí)踐范例。在發(fā)行背景方面，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，新市民、青年人等群體的住房需求日益增長，保障性租賃住房建設(shè)成為解決住房問題的關(guān)鍵舉措。然而，保障性租賃住房建設(shè)面臨著資金短缺的困境，傳統(tǒng)融資渠道難以滿足大規(guī)模建設(shè)的資金需求。在此背景下，探索多元化、創(chuàng)新性的融資渠道迫在眉睫。人居地產(chǎn)集團(tuán)作為成都興城集團(tuán)下屬企業(yè)，積極響應(yīng)國家政策，致力于保障性租賃住房建設(shè)，為緩解住房壓力貢獻(xiàn)力量。但在項(xiàng)目推進(jìn)過程中，也面臨著融資難題，需要尋找新的融資方式來保障項(xiàng)目的順利實(shí)施。此次PPN的發(fā)行過程備受關(guān)注。2022年4月24日，人居地產(chǎn)集團(tuán)在銀行間交易商協(xié)會取得注冊通知書，注冊規(guī)模10億元。這一過程離不開各方的積極努力和協(xié)作。人居地產(chǎn)集團(tuán)充分準(zhǔn)備相關(guān)申報材料，詳細(xì)闡述項(xiàng)目的可行性、預(yù)期收益以及風(fēng)險防控措施等，以確保項(xiàng)目符合發(fā)行條件。銀行間交易商協(xié)會則嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定和程序，對申報材料進(jìn)行細(xì)致審核，從多個維度評估項(xiàng)目的合規(guī)性和可持續(xù)性。經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徍肆鞒蹋罱K批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的注冊申請。2022年5月10日，該筆PPN成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模2億元，債券期限3年。在發(fā)行過程中，為吸引投資者，人居地產(chǎn)集團(tuán)充分展示了項(xiàng)目的優(yōu)勢和潛力。通過專業(yè)的路演活動，向投資者詳細(xì)介紹保障性租賃住房項(xiàng)目的市場需求、政策支持以及穩(wěn)定的現(xiàn)金流預(yù)期等。項(xiàng)目具有穩(wěn)定的租金收入來源，這為債券的本息償還提供了堅實(shí)保障，增強(qiáng)了投資者的信心。此外，項(xiàng)目得到了政府的大力支持，政策層面的保障也成為吸引投資者的重要因素。最終，該筆PPN全場認(rèn)購倍數(shù)達(dá)到1.8倍，票面利率3.45%，創(chuàng)中西部地區(qū)同評級、同期限、同品種發(fā)行利率歷史新低。該P(yáng)PN的成功發(fā)行成果顯著，對拓寬融資渠道和樹立融資樣板具有重要意義。從融資渠道拓寬角度來看，此次發(fā)行打破了傳統(tǒng)融資模式的局限，為保障性租賃住房建設(shè)開辟了新的資金來源。通過在銀行間債券市場發(fā)行PPN，吸引了社會上的各類投資者，包括銀行、基金公司、保險公司等金融機(jī)構(gòu)以及部分企業(yè)和個人投資者，將更多社會資金引入保障性住房領(lǐng)域，有效緩解了建設(shè)資金短缺的問題。與傳統(tǒng)銀行貸款相比，債券融資具有融資規(guī)模大、期限長的優(yōu)勢，能夠更好地滿足保障性租賃住房項(xiàng)目長期、大額的資金需求。同時，也降低了對單一融資渠道的依賴，優(yōu)化了融資結(jié)構(gòu)，提高了融資的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。在樹立融資樣板方面，人居地產(chǎn)集團(tuán)的成功實(shí)踐為其他企業(yè)和地區(qū)提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。其發(fā)行過程中的規(guī)范操作、精準(zhǔn)定位和有效溝通，成為行業(yè)內(nèi)的典范。規(guī)范操作體現(xiàn)在嚴(yán)格遵循銀行間交易商協(xié)會的相關(guān)規(guī)定和流程，確保發(fā)行過程合法合規(guī)、公開透明。精準(zhǔn)定位則是明確項(xiàng)目的市場定位和目標(biāo)投資者，根據(jù)保障性租賃住房項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢，制定合理的融資策略和發(fā)行方案。有效溝通是指與投資者、監(jiān)管機(jī)構(gòu)等各方保持密切聯(lián)系，及時解答疑問，增強(qiáng)各方對項(xiàng)目的了解和信任。其他企業(yè)在開展類似融資活動時，可以參考人居地產(chǎn)集團(tuán)的經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化自身的融資流程和策略，提高融資成功率。同時，該案例也為政府部門制定相關(guān)政策提供了實(shí)踐依據(jù)，有助于推動保障性租賃住房融資政策的完善和創(chuàng)新，促進(jìn)整個行業(yè)的健康發(fā)展。4.3大連國房集團(tuán)保障性租賃住房融資項(xiàng)目案例大連國房集團(tuán)保障性租賃住房融資項(xiàng)目在解決當(dāng)?shù)刈》坷щy問題以及推動保障性租賃住房發(fā)展方面發(fā)揮了關(guān)鍵示范作用，其融資模式和實(shí)施效果為其他地區(qū)提供了寶貴的借鑒經(jīng)驗(yàn)。該項(xiàng)目采用了極具創(chuàng)新性的“自持+租賃+購買”融資模式。作為大連市唯一專業(yè)化國有房屋運(yùn)營企業(yè)，國房集團(tuán)擔(dān)當(dāng)項(xiàng)目主體，充分整合自身資源優(yōu)勢，積極開展保障性租賃住房的批量改造運(yùn)營工作，計劃改造運(yùn)營保障性租賃住房2800余套。其中，首筆貸款發(fā)揮了重要作用，用于收購存量租賃住房近700套并迅速投放市場，極大地提高了房源的供應(yīng)效率，快速緩解了住房供需矛盾。這種融資模式的創(chuàng)新性在于多元化的房源獲取方式，通過自持、租賃和購買相結(jié)合，拓寬了保障性租賃住房的房源渠道，提高了項(xiàng)目的靈活性和適應(yīng)性，能夠更好地滿足不同區(qū)域、不同群體的住房需求。在融資過程中，國家開發(fā)銀行大連市分行給予了大力支持，向該項(xiàng)目授信6.8億元并發(fā)放首筆貸款2.08億元。國開行大連分行充分發(fā)揮其大額長期低成本的資金優(yōu)勢，采用“集中授信+分筆實(shí)施”模式，為項(xiàng)目提供了穩(wěn)定、長期的資金保障。這種模式成熟一批、推動一批，有效助力完成保障性住房發(fā)展目標(biāo)，也降低了項(xiàng)目的融資成本，提高了資金使用效率。同時，政府在項(xiàng)目中也發(fā)揮了重要的引導(dǎo)和支持作用。大連市住建局牽頭開展《大連市保障性住房十四五規(guī)劃》編制、相關(guān)政策研究和制度體系建設(shè)，加快推動保障房政策落地見效?！洞筮B市加快發(fā)展保障性租賃住房工作實(shí)施方案》的發(fā)布，明確了保障性租賃住房的建設(shè)目標(biāo)和支持政策，為項(xiàng)目的實(shí)施提供了政策保障和方向指引。該項(xiàng)目取得了顯著的實(shí)施效果。在緩解當(dāng)?shù)刈》坷щy方面，項(xiàng)目首筆貸款收購的近700套存量租賃住房投放市場后，有效緩解了無房新市民、青年群體的住房困難。這些群體往往剛進(jìn)入社會，收入相對較低，購房能力不足，保障性租賃住房以其較低的租金和穩(wěn)定的租賃關(guān)系，為他們提供了一個過渡性的居住解決方案，使他們能夠在城市中安心工作和生活，提高了他們的生活質(zhì)量和幸福感。從推動保障性租賃住房發(fā)展角度來看，該項(xiàng)目開創(chuàng)了大連市保障性租賃住房項(xiàng)目融資的先河，具有典型示范意義。其成功落地為其他保障性租賃住房項(xiàng)目提供了可參考的融資范例，激發(fā)了更多社會資本和企業(yè)參與保障性租賃住房建設(shè)的積極性。國房集團(tuán)借助國開行的資金保障，能夠進(jìn)一步推動保障性租賃住房項(xiàng)目做實(shí)、做強(qiáng)、做優(yōu)、做大，擴(kuò)大大連市保障性租賃住房的有效供給，完善當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ象w系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。大連國房集團(tuán)保障性租賃住房融資項(xiàng)目通過創(chuàng)新的融資模式、多方的協(xié)同合作以及顯著的實(shí)施效果，為緩解當(dāng)?shù)刈》坷щy和推動保障性租賃住房發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)，其經(jīng)驗(yàn)對于全國其他地區(qū)在保障性租賃住房融資和建設(shè)方面具有重要的借鑒價值，有助于推動我國保障性租賃住房事業(yè)的全面發(fā)展。4.4案例總結(jié)與啟示威海市、人居地產(chǎn)集團(tuán)和大連國房集團(tuán)的保障性住房融資案例雖各具特色，但在成功背后有著諸多共性經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)對于我國其他地區(qū)推進(jìn)保障性住房融資具有重要的借鑒意義。政府的大力支持在保障性住房融資中起著關(guān)鍵作用。在威海市案例中，農(nóng)發(fā)行威海市分行深入挖掘政策性金融產(chǎn)品紅利，積極與臨港區(qū)管委對接，向上級行爭取優(yōu)惠信貸政策，為項(xiàng)目的順利開展奠定良好的政銀企合作新局面。這體現(xiàn)了政府在協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目方合作方面的積極作用，通過政策引導(dǎo)和資源協(xié)調(diào)，為保障性住房項(xiàng)目提供了資金保障。人居地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行全國首單保障性租賃住房非公開定向債務(wù)融資工具（PPN），離不開銀行間交易商協(xié)會的嚴(yán)格審核和批準(zhǔn)，以及政府在政策層面的支持，這為項(xiàng)目的融資提供了政策保障和市場認(rèn)可。大連國房集團(tuán)保障性租賃住房融資項(xiàng)目中，大連市住建局牽頭開展《大連市保障性住房十四五規(guī)劃》編制、相關(guān)政策研究和制度體系建設(shè)，發(fā)布《大連市加快發(fā)展保障性租賃住房工作實(shí)施方案》，明確了保障性租賃住房的建設(shè)目標(biāo)和支持政策，為項(xiàng)目的實(shí)施提供了政策方向和保障。這些案例表明，政府在保障性住房融資中，通過制定政策、協(xié)調(diào)資源、提供支持等方式，能夠?yàn)轫?xiàng)目的順利推進(jìn)創(chuàng)造良好的政策環(huán)境和市場條件，是保障性住房融資成功的重要保障。創(chuàng)新融資模式是解決保障性住房融資難題的關(guān)鍵。威海市創(chuàng)新采用公司自營模式，以項(xiàng)目自身收入，包含青年公寓出租、食堂運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、廣告、車位出租收入等作為穩(wěn)定還款來源，降低了對外部補(bǔ)貼的依賴，提高了項(xiàng)目的可持續(xù)性。這種模式充分挖掘了項(xiàng)目自身的商業(yè)潛力，通過多元化的收入來源保障還款，為保障性住房融資提供了新的思路。人居地產(chǎn)集團(tuán)通過發(fā)行保障性租賃住房非公開定向債務(wù)融資工具（PPN），在銀行間債券市場成功融資，打破了傳統(tǒng)融資模式的局限，為保障性租賃住房建設(shè)開辟了新的資金來源。這種融資模式具有融資規(guī)模大、期限長的優(yōu)勢，能夠更好地滿足保障性住房項(xiàng)目長期、大額的資金需求，優(yōu)化了融資結(jié)構(gòu)。大連國房集團(tuán)采用“自持+租賃+購買”融資模式，多元化的房源獲取方式拓寬了保障性租賃住房的房源渠道，提高了項(xiàng)目的靈活性和適應(yīng)性。同時，國家開發(fā)銀行大連市分行采用“集中授信+分筆實(shí)施”模式，為項(xiàng)目提供了穩(wěn)定、長期的資金保障，降低了項(xiàng)目的融資成本，提高了資金使用效率。這些創(chuàng)新融資模式的成功應(yīng)用，為其他地區(qū)提供了可借鑒的范例，鼓勵各地根據(jù)自身實(shí)際情況，積極探索適合本地的融資模式，以解決保障性住房建設(shè)的資金難題。多元化資金來源是保障性住房融資可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。威海市保障性租賃住房項(xiàng)目獲得農(nóng)發(fā)行專項(xiàng)貸款支持，同時積極爭取中央、省財政補(bǔ)助資金，依照相關(guān)規(guī)定用于新建、改建保障性租賃住房項(xiàng)目及其配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過多種渠道籌集資金，保障了項(xiàng)目的資金需求。人居地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行PPN吸引了社會上的各類投資者，包括銀行、基金公司、保險公司等金融機(jī)構(gòu)以及部分企業(yè)和個人投資者，將更多社會資金引入保障性住房領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)了資金來源的多元化。大連國房集團(tuán)得到國家開發(fā)銀行大連市分行的授信和貸款支持，同時通過自身整合資源優(yōu)勢，開展保障性租賃住房的批量改造運(yùn)營工作，充分利用了政府資金、銀行貸款和企業(yè)自身資源，實(shí)現(xiàn)了資金來源的多元化。這些案例表明，保障性住房融資需要充分調(diào)動政府、金融機(jī)構(gòu)、社會資本等多方面的力量，拓寬資金來源渠道，形成多元化的資金投入機(jī)制，以保障保障性住房建設(shè)的資金需求，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。其他地區(qū)在借鑒這些成功經(jīng)驗(yàn)時，應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況，因地制宜地制定融資策略。要積極爭取政府的政策支持和資源協(xié)調(diào)，加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，創(chuàng)新融資模式，拓寬資金來源渠道。同時，要注重項(xiàng)目的可持續(xù)性和風(fēng)險管理，確保保障性住房項(xiàng)目能夠順利實(shí)施，為中低收入群體提供優(yōu)質(zhì)的住房保障。五、我國保障性住房融資面臨的問題5.1資金來源問題我國保障性住房融資在資金來源方面面臨著諸多嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，這些問題嚴(yán)重制約了保障性住房建設(shè)的規(guī)模和進(jìn)程，亟待解決。資金來源渠道相對單一，過度依賴政府投入是當(dāng)前保障性住房融資的突出問題。目前，我國保障性住房建設(shè)資金主要來源于政府財政預(yù)算、土地出讓金收益、住房公積金增值收益等，其中政府財政投入占據(jù)主導(dǎo)地位。這種過度依賴政府投入的資金結(jié)構(gòu)，使得保障性住房建設(shè)對政府財政狀況的變化極為敏感。一旦政府財政收入出現(xiàn)波動或面臨其他支出壓力，保障性住房建設(shè)資金就可能受到影響。在經(jīng)濟(jì)下行時期，政府財政收入增速放緩，同時還要應(yīng)對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域的資金需求，用于保障性住房建設(shè)的資金往往會被壓縮，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)項(xiàng)目因資金短缺而進(jìn)度受阻。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在某些地區(qū)，保障性住房建設(shè)資金中政府財政投入占比高達(dá)70%以上，這種高度集中的資金來源結(jié)構(gòu)嚴(yán)重影響了保障性住房建設(shè)的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。財政收入增速有限也給保障性住房融資帶來了巨大壓力。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增速逐漸放緩，財政收入增速也相應(yīng)下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，近年來我國財政收入增速從過去的兩位數(shù)增長逐漸降至個位數(shù)，甚至在某些年份出現(xiàn)增速下滑的情況。在財政收入增速受限的情況下，政府能夠用于保障性住房建設(shè)的資金增長空間十分有限。然而，保障性住房建設(shè)規(guī)模卻在不斷擴(kuò)大，對資金的需求持續(xù)增加。這就導(dǎo)致了財政資金投入與保障性住房建設(shè)資金需求之間的差距日益擴(kuò)大，資金缺口問題愈發(fā)突出。以某省為例，2020-2023年該省財政收入增速分別為5%、3%、2%、3.5%，而同期保障性住房建設(shè)資金需求年均增長達(dá)到8%，財政資金的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足保障性住房建設(shè)的需求，使得許多保障性住房項(xiàng)目因資金不足而無法按時開工或竣工。土地出讓收入不穩(wěn)定同樣對保障性住房融資產(chǎn)生了不利影響。土地出讓收入是保障性住房建設(shè)資金的重要來源之一，然而，房地產(chǎn)市場的波動使得土地出讓收入極不穩(wěn)定。當(dāng)房地產(chǎn)市場繁榮時，土地出讓價格上漲，土地出讓收入增加，能夠?yàn)楸Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)提供較為充足的資金支持；但當(dāng)房地產(chǎn)市場低迷時，土地出讓價格下降，土地出讓收入大幅減少，保障性住房建設(shè)資金就會受到嚴(yán)重影響。在2021-2022年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策收緊期間，許多城市土地市場遇冷，土地出讓收入大幅下滑。某一線城市2021年土地出讓收入為2000億元，到2022年降至1200億元，降幅高達(dá)40%，導(dǎo)致該城市當(dāng)年保障性住房建設(shè)資金缺口達(dá)300億元，多個保障性住房項(xiàng)目因資金短缺而陷入停滯狀態(tài)。此外，部分地方政府對土地出讓收入的依賴程度較高，在土地出讓收入減少時，可能會優(yōu)先保障其他項(xiàng)目的資金需求，進(jìn)一步壓縮保障性住房建設(shè)資金，使得保障性住房建設(shè)面臨更大的資金困境。5.2社會資本參與問題社會資本參與保障性住房建設(shè)對于拓寬融資渠道、提高項(xiàng)目運(yùn)營效率具有重要意義，然而在實(shí)際推進(jìn)過程中，面臨著諸多阻礙因素，導(dǎo)致社會資本參與積極性不高，難以充分發(fā)揮其在保障性住房融資中的作用。保障性住房項(xiàng)目回報率低是影響社會資本參與的關(guān)鍵因素之一。保障性住房的建設(shè)目的主要是為了滿足中低收入群體的住房需求，具有較強(qiáng)的公益性和社會保障屬性，這使得其租金或銷售價格受到政府的嚴(yán)格管控，利潤空間相對有限。與商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，保障性住房項(xiàng)目的投資回報率明顯偏低。以某城市的保障性住房項(xiàng)目和商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，該城市的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在正常運(yùn)營情況下，投資回報率可達(dá)15%-20%，而保障性住房項(xiàng)目的投資回報率僅為3%-5%，如此大的回報率差距，使得追求商業(yè)利益最大化的社會資本對保障性住房項(xiàng)目的興趣不高。投資回報周期較長也增加了社會資本的資金壓力和風(fēng)險。保障性住房項(xiàng)目從建設(shè)到投入使用，再到通過租金或銷售收入回收成本并實(shí)現(xiàn)盈利，往往需要較長的時間。一些公共租賃住房項(xiàng)目，由于租金水平較低，回收投資成本可能需要15-20年甚至更長時間，這對于資金周轉(zhuǎn)要求較高的社會資本來說，是一個較大的挑戰(zhàn)，限制了其參與的積極性。政策不完善也是制約社會資本參與保障性住房建設(shè)的重要因素。雖然政府出臺了一些鼓勵社會資本參與的政策，但在實(shí)際執(zhí)行過程中，部分政策存在可操作性不強(qiáng)的問題。一些政策對于社會資本參與的方式、權(quán)益保障、退出機(jī)制等方面規(guī)定不夠明確，導(dǎo)致社會資本在參與過程中存在諸多不確定性。在權(quán)益保障方面，政策對于社會資本在保障性住房項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)界定、收益分配等問題缺乏清晰的界定，使得社會資本擔(dān)心自身權(quán)益無法得到有效保障，從而對參與項(xiàng)目持謹(jǐn)慎態(tài)度。政策的穩(wěn)定性不足也影響了社會資本的信心。保障性住房政策受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)市場變化等多種因素的影響，可能會出現(xiàn)調(diào)整和變化，這使得社會資本在投資決策時面臨較大的政策風(fēng)險。如果政策頻繁變動，社會資本可能會面臨投資成本增加、收益減少等問題，進(jìn)一步降低了其參與的積極性。風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制不健全同樣是社會資本參與保障性住房建設(shè)的一大障礙。保障性住房項(xiàng)目涉及政策、市場、建設(shè)、運(yùn)營等多個環(huán)節(jié)，存在多種風(fēng)險。在政策風(fēng)險方面，政府對保障性住房的政策調(diào)整，如租金標(biāo)準(zhǔn)的變化、補(bǔ)貼政策的調(diào)整等，可能會直接影響項(xiàng)目的收益；市場風(fēng)險方面，房地產(chǎn)市場的波動，如房價下跌、租金下降等，也會對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生不利影響；建設(shè)風(fēng)險方面，工程質(zhì)量問題、工期延誤等可能導(dǎo)致項(xiàng)目成本增加；運(yùn)營風(fēng)險方面，租戶違約、管理不善等問題可能影響項(xiàng)目的正常運(yùn)營和收益。然而，目前我國保障性住房建設(shè)中，風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制尚未完善，社會資本往往需要承擔(dān)較大的風(fēng)險，而政府在風(fēng)險分擔(dān)中的作用不夠明確。在一些保障性住房項(xiàng)目中，社會資本承擔(dān)了項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營過程中的大部分風(fēng)險，一旦出現(xiàn)問題，可能會面臨巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而政府在風(fēng)險分擔(dān)方面的支持力度不足，缺乏有效的風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制，使得社會資本對參與保障性住房項(xiàng)目心存顧慮。5.3融資成本問題保障性住房建設(shè)在融資過程中面臨著嚴(yán)峻的融資成本問題，這對項(xiàng)目的順利推進(jìn)和可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了顯著的負(fù)面影響。保障性住房建設(shè)資金需求量巨大，且建設(shè)周期長，這直接導(dǎo)致了融資成本的增加。保障性住房建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模龐大，從土地購置、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)到配套設(shè)施完善，每個環(huán)節(jié)都需要大量資金投入。以大規(guī)模的保障性住房小區(qū)建設(shè)為例，一個擁有數(shù)千套住房的小區(qū)，僅土地購置費(fèi)用可能就高達(dá)數(shù)億元，建設(shè)成本更是可能超過數(shù)十億元。而且，保障性住房建設(shè)周期通常較長，從項(xiàng)目啟動到建成交付，往往需要3-5年甚至更長時間。在這期間，資金持續(xù)投入，且面臨著利率波動、原材料價格上漲等因素的影響，使得融資成本不斷累積。由于建設(shè)周期長，項(xiàng)目在建設(shè)過程中可能會遇到利率調(diào)整，若貸款利率上升，項(xiàng)目的利息支出將大幅增加，從而提高了融資成本。金融機(jī)構(gòu)在為保障性住房項(xiàng)目提供資金時，對高成本存在諸多顧慮。保障性住房項(xiàng)目回報率低，還款來源相對單一，主要依賴租金收入或銷售收入，而這些收入受政策調(diào)控和市場因素影響較大，穩(wěn)定性不足。這使得金融機(jī)構(gòu)在評估貸款風(fēng)險時，對保障性住房項(xiàng)目持謹(jǐn)慎態(tài)度。為了降低風(fēng)險，金融機(jī)構(gòu)可能會提高貸款利率，或者要求提供更嚴(yán)格的擔(dān)保條件，這進(jìn)一步增加了保障性住房項(xiàng)目的融資成本。一些金融機(jī)構(gòu)在為保障性住房項(xiàng)目提供貸款時，要求項(xiàng)目方提供足額的土地抵押或第三方擔(dān)保，增加了項(xiàng)目的融資難度和成本。此外，金融機(jī)構(gòu)還會考慮項(xiàng)目的流動性風(fēng)險，保障性住房項(xiàng)目資金回收周期長，資金流動性差，這也使得金融機(jī)構(gòu)在提供資金時較為謹(jǐn)慎，導(dǎo)致融資成本上升。5.4管理與監(jiān)督問題在我國保障性住房融資進(jìn)程中，管理與監(jiān)督層面暴露出的問題對融資的高效性與規(guī)范性產(chǎn)生了顯著的負(fù)面影響，亟待解決。當(dāng)前，我國在保障性住房融資領(lǐng)域缺乏專業(yè)的管理和監(jiān)督機(jī)構(gòu)，現(xiàn)存的住房保障機(jī)構(gòu)往往身兼數(shù)職，各自為政，難以形成有效的統(tǒng)一協(xié)調(diào)機(jī)制。這些機(jī)構(gòu)不僅要負(fù)責(zé)保障性住房的建設(shè)規(guī)劃、分配管理，還要兼顧融資相關(guān)事務(wù)，繁雜的工作任務(wù)使得它們在融資管理方面難以做到專業(yè)和精細(xì)。由于缺乏統(tǒng)一的協(xié)調(diào)，不同機(jī)構(gòu)在融資工作中的職責(zé)劃分不清晰，導(dǎo)致工作銜接不暢，出現(xiàn)問題時相互推諉責(zé)任，嚴(yán)重影響了融資工作的效率和質(zhì)量。在保障性住房建設(shè)資金的籌集過程中，財政部門、住建部門和金融機(jī)構(gòu)之間可能存在溝通不暢、信息不對稱的情況，導(dǎo)致資金籌集進(jìn)度緩慢，無法及時滿足項(xiàng)目建設(shè)需求。這種管理和監(jiān)督的缺失，使得保障性住房的建設(shè)資金使用效率低下。在資金使用過程中，缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃和預(yù)算管理，導(dǎo)致資金浪費(fèi)現(xiàn)象時有發(fā)生。一些保障性住房項(xiàng)目在建設(shè)過程中，由于缺乏嚴(yán)格的成本控制和監(jiān)督，出現(xiàn)了超預(yù)算建設(shè)、重復(fù)建設(shè)等問題，使得有限的資金未能得到充分有效的利用。一些項(xiàng)目在建設(shè)過程中隨意變更設(shè)計方案，增加不必要的建設(shè)內(nèi)容，導(dǎo)致建設(shè)成本大幅增加，而這些增加的成本往往需要從有限的融資資金中支出，從而降低了資金的使用效率。融資程序不規(guī)范也是管理與監(jiān)督問題帶來的嚴(yán)重后果之一。在融資過程中，由于缺乏有效的監(jiān)督和約束機(jī)制，一些地方存在違規(guī)操作的現(xiàn)象。部分項(xiàng)目在申請融資時，為了獲取資金，可能會虛報項(xiàng)目信息、夸大項(xiàng)目收益，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)在評估項(xiàng)目風(fēng)險時出現(xiàn)偏差，做出錯誤的決策。一些地方政府在保障性住房融資過程中，可能會干預(yù)金融機(jī)構(gòu)的正常審批程序，為不符合條件的項(xiàng)目提供融資便利，這不僅增加了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險，也破壞了融資市場的公平和規(guī)范。一些保障性住房項(xiàng)目在融資過程中，未能按照規(guī)定的程序進(jìn)行公開招標(biāo)、合同簽訂等環(huán)節(jié)，存在暗箱操作、利益輸送等問題，嚴(yán)重?fù)p害了公共利益和政府公信力。六、完善我國保障性住房融資的建議與策略6.1優(yōu)化政府財政支持加大政府財政投入是解決保障性住房融資問題的關(guān)鍵舉措。政府應(yīng)充分認(rèn)識到保障性住房建設(shè)在改善民生、促進(jìn)社會公平正義、維護(hù)社會穩(wěn)定等方面的重要作用，將其作為重要的民生工程來抓，進(jìn)一步提高保障性住房建設(shè)資金在財政預(yù)算中的比重。中央政府應(yīng)繼續(xù)通過財政轉(zhuǎn)移支付等方式，加大對地方保障性住房建設(shè)的支持力度，尤其是對經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，要給予更多的資金傾斜，以平衡地區(qū)間的資金差異，確保全國保障性住房建設(shè)能夠均衡推進(jìn)。在“十四五”期間，中央政府可根據(jù)保障性住房建設(shè)的實(shí)際需求，逐步提高對地方的補(bǔ)助資金規(guī)模，確保資金能夠及時足額到位，支持地方保障性住房項(xiàng)目的順利開展。優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)對于保障性住房融資也至關(guān)重要。政府應(yīng)合理安排財政資金，在保障教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等其他重要領(lǐng)域資金需求的前提下，優(yōu)先保障保障性住房建設(shè)資金。減少對一些非必要的形象工程、政績工程的資金投入，將有限的財政資金集中用于保障性住房建設(shè)。同時，加強(qiáng)對財政資金使用的監(jiān)管，