我國(guó)借名購(gòu)房行為的民事法律困境與破解路徑探究一、引言1.1研究背景與意義近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷攀升，購(gòu)房成為了許多家庭的重大決策。在這一背景下，借名購(gòu)房現(xiàn)象逐漸興起，成為房地產(chǎn)交易中的一種特殊行為。借名購(gòu)房，是指實(shí)際購(gòu)房人由于各種原因，借用他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下的行為。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，有著復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景和現(xiàn)實(shí)原因。從政策層面來(lái)看，為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府出臺(tái)了一系列限購(gòu)、限貸政策，這些政策在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也使得一部分人失去了購(gòu)房資格。為了實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的，他們選擇借名購(gòu)房，以此規(guī)避政策限制。從經(jīng)濟(jì)利益角度出發(fā)，部分人認(rèn)為房地產(chǎn)具有較高的投資價(jià)值，希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。然而，政策的限制使得他們難以以自己的名義購(gòu)買(mǎi)更多房產(chǎn)，借名購(gòu)房便成為了一種選擇。還有一些人出于隱藏財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)等目的，也會(huì)采用借名購(gòu)房的方式。在一些涉及債務(wù)糾紛的案例中，債務(wù)人擔(dān)心自己的房產(chǎn)被債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行，于是將房產(chǎn)登記在他人名下，試圖逃避債務(wù)。借名購(gòu)房現(xiàn)象的大量出現(xiàn)，對(duì)個(gè)人權(quán)益、市場(chǎng)秩序和司法實(shí)踐都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。從個(gè)人權(quán)益角度來(lái)看，借名購(gòu)房存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)。由于房屋登記在他人名下，實(shí)際購(gòu)房人可能面臨名義購(gòu)房人反悔、擅自處分房屋等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致自己的權(quán)益受損。在一些案例中，名義購(gòu)房人在房屋價(jià)格上漲后，拒絕將房屋過(guò)戶(hù)給實(shí)際購(gòu)房人，甚至將房屋出售給第三人，使得實(shí)際購(gòu)房人遭受巨大損失。對(duì)于名義購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。如果實(shí)際購(gòu)房人未能按時(shí)償還房貸，將會(huì)影響名義購(gòu)房人的信用記錄，甚至可能導(dǎo)致名義購(gòu)房人承擔(dān)法律責(zé)任。在市場(chǎng)秩序方面，借名購(gòu)房行為擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。這種行為使得房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果大打折扣，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。一些人通過(guò)借名購(gòu)房規(guī)避限購(gòu)政策，導(dǎo)致市場(chǎng)上的購(gòu)房需求虛增，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。借名購(gòu)房也容易引發(fā)投機(jī)行為，破壞了市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。借名購(gòu)房現(xiàn)象給司法實(shí)踐帶來(lái)了諸多挑戰(zhàn)。由于借名購(gòu)房往往缺乏書(shū)面協(xié)議，或者協(xié)議內(nèi)容不明確，導(dǎo)致在發(fā)生糾紛時(shí)，法院難以準(zhǔn)確認(rèn)定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在一些案件中，雙方對(duì)于借名購(gòu)房的事實(shí)存在爭(zhēng)議，實(shí)際購(gòu)房人難以提供充分的證據(jù)證明自己是房屋的實(shí)際出資人，使得法院在判決時(shí)面臨困難。不同地區(qū)的法院對(duì)于借名購(gòu)房案件的判決標(biāo)準(zhǔn)也存在差異，這不僅影響了司法的公正性和權(quán)威性，也增加了當(dāng)事人的訴訟成本和不確定性。研究我國(guó)借名購(gòu)房行為的民事法律問(wèn)題，具有重要的理論和實(shí)踐意義。在理論方面，借名購(gòu)房涉及到物權(quán)、債權(quán)、合同等多個(gè)法律領(lǐng)域的問(wèn)題，對(duì)這些問(wèn)題的深入研究，有助于豐富和完善我國(guó)的民法理論體系。通過(guò)對(duì)借名購(gòu)房行為的法律性質(zhì)、效力認(rèn)定等問(wèn)題的探討，可以進(jìn)一步明確物權(quán)登記的效力、合同的相對(duì)性等基本法律原則在實(shí)踐中的應(yīng)用。在實(shí)踐方面，研究借名購(gòu)房行為的民事法律問(wèn)題，能夠?yàn)榻鉀Q相關(guān)糾紛提供理論支持和法律依據(jù)，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。隨著借名購(gòu)房糾紛的日益增多，如何準(zhǔn)確適用法律，公正、高效地解決這些糾紛，成為司法實(shí)踐中的重要課題。通過(guò)對(duì)借名購(gòu)房行為的研究，可以為法院提供明確的裁判標(biāo)準(zhǔn)和思路，提高司法審判的質(zhì)量和效率。加強(qiáng)對(duì)借名購(gòu)房行為的法律規(guī)制，也有助于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。通過(guò)明確借名購(gòu)房行為的法律效力和法律后果，可以引導(dǎo)當(dāng)事人依法進(jìn)行房地產(chǎn)交易，減少違法行為的發(fā)生，從而保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和繁榮。1.2研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)本文綜合運(yùn)用多種研究方法，深入剖析借名購(gòu)房行為的民事法律問(wèn)題。案例分析法是本文的重要研究方法之一。通過(guò)收集、整理和分析大量真實(shí)的借名購(gòu)房案例，如“李某霞與劉某亮、李某強(qiáng)借名買(mǎi)房執(zhí)行異議之訴案”，詳細(xì)了解借名購(gòu)房糾紛在司法實(shí)踐中的具體表現(xiàn)形式、爭(zhēng)議焦點(diǎn)以及法院的裁判思路。從這些案例中，可以直觀地看到借名購(gòu)房行為所引發(fā)的各種問(wèn)題，如房屋權(quán)屬的認(rèn)定、借名協(xié)議的效力、當(dāng)事人的舉證責(zé)任等。通過(guò)對(duì)不同案例的對(duì)比分析，總結(jié)出一般性的規(guī)律和特點(diǎn)，為理論研究提供實(shí)踐依據(jù)，使研究成果更具針對(duì)性和實(shí)用性。文獻(xiàn)研究法也是本文的重要研究方法。廣泛查閱國(guó)內(nèi)外關(guān)于借名購(gòu)房、不動(dòng)產(chǎn)登記、合同效力等方面的學(xué)術(shù)文獻(xiàn)、法律法規(guī)、司法解釋以及政策文件。梳理和分析前人的研究成果，了解該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，借鑒已有的研究思路和方法，避免重復(fù)研究。通過(guò)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)和政策文件的解讀，明確借名購(gòu)房行為在現(xiàn)行法律框架下的規(guī)范依據(jù)和法律適用原則，為本文的研究提供堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。在研究借名協(xié)議的效力時(shí)，參考了《中華人民共和國(guó)民法典》中關(guān)于合同效力的規(guī)定，以及最高人民法院發(fā)布的相關(guān)司法解釋和指導(dǎo)性案例，從而準(zhǔn)確把握法律精神，為問(wèn)題的分析和解決提供有力的法律支持。比較分析法同樣貫穿于本文的研究過(guò)程中。對(duì)不同地區(qū)、不同國(guó)家關(guān)于借名購(gòu)房的法律規(guī)定和司法實(shí)踐進(jìn)行比較研究，分析其差異和共同點(diǎn)。通過(guò)比較，可以發(fā)現(xiàn)不同法律制度在解決借名購(gòu)房問(wèn)題上的優(yōu)勢(shì)和不足，為完善我國(guó)的相關(guān)法律制度提供有益的借鑒。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在處理借名登記案件時(shí)，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人之間的借名契約關(guān)系，注重保護(hù)實(shí)際權(quán)利人的利益；而在一些大陸法系國(guó)家，如德國(guó)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記采取公信原則，登記的效力具有較強(qiáng)的確定性。通過(guò)對(duì)這些不同做法的比較分析，思考如何在我國(guó)的法律體系中更好地平衡各方利益，完善借名購(gòu)房的法律規(guī)制。本文在研究視角、研究?jī)?nèi)容和研究深度等方面具有一定的創(chuàng)新之處。以往對(duì)借名購(gòu)房的研究，大多側(cè)重于從單一的法律領(lǐng)域進(jìn)行分析，如物權(quán)法或合同法。本文則從多個(gè)法律領(lǐng)域綜合分析借名購(gòu)房行為，不僅探討借名購(gòu)房行為在物權(quán)法上的物權(quán)歸屬和變動(dòng)問(wèn)題，還深入研究其在合同法、侵權(quán)責(zé)任法等領(lǐng)域的法律關(guān)系和法律責(zé)任。通過(guò)這種多維度的研究視角，更全面、深入地揭示借名購(gòu)房行為的法律本質(zhì)和內(nèi)在規(guī)律，為解決相關(guān)法律問(wèn)題提供更系統(tǒng)、全面的思路。在研究?jī)?nèi)容上，本文不僅關(guān)注借名購(gòu)房行為中常見(jiàn)的房屋權(quán)屬爭(zhēng)議、借名協(xié)議效力等問(wèn)題，還對(duì)一些以往研究較少涉及的問(wèn)題進(jìn)行了深入探討。借名購(gòu)房行為對(duì)第三人權(quán)益的影響以及如何在法律制度中平衡借名購(gòu)房當(dāng)事人與第三人之間的利益關(guān)系，就是本文重點(diǎn)研究的內(nèi)容之一。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，借名購(gòu)房行為涉及的利益主體越來(lái)越復(fù)雜，第三人的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題日益凸顯。通過(guò)對(duì)這一問(wèn)題的研究，填補(bǔ)了相關(guān)領(lǐng)域在研究?jī)?nèi)容上的空白，為司法實(shí)踐中處理此類(lèi)糾紛提供了新的思路和方法。本文在研究深度上也有所創(chuàng)新。通過(guò)對(duì)大量案例和文獻(xiàn)的分析，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際國(guó)情和法律制度，對(duì)借名購(gòu)房行為的法律規(guī)制提出了具有建設(shè)性的完善建議。這些建議不僅具有理論價(jià)值，更具有實(shí)踐可操作性。在完善借名購(gòu)房合同的法律規(guī)制方面，提出明確借名購(gòu)房合同的形式和內(nèi)容要求、規(guī)范合同的簽訂和履行程序、加強(qiáng)對(duì)合同的監(jiān)管等具體措施；在加強(qiáng)對(duì)借名購(gòu)房行為的監(jiān)管方面，提出建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息共享機(jī)制、加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房資格的審查和管理、加大對(duì)違規(guī)借名購(gòu)房行為的處罰力度等建議。這些建議旨在從法律制度和監(jiān)管層面入手，有效遏制借名購(gòu)房行為帶來(lái)的負(fù)面影響，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序和當(dāng)事人的合法權(quán)益。二、借名購(gòu)房行為的基本理論2.1概念界定借名購(gòu)房行為，是指實(shí)際購(gòu)房人基于某種原因，與名義購(gòu)房人達(dá)成合意，借用名義購(gòu)房人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在名義購(gòu)房人名下，由實(shí)際購(gòu)房人承擔(dān)購(gòu)房相關(guān)費(fèi)用并享有房屋權(quán)益的行為。在這一行為中，實(shí)際購(gòu)房人是房屋的實(shí)際出資人，其雖未被登記為房屋所有權(quán)人，但享有對(duì)房屋的占有、使用、收益等實(shí)質(zhì)性權(quán)益；名義購(gòu)房人則僅為房屋的登記名義人，其在法律形式上被視為房屋所有權(quán)人，但實(shí)際上并不享有房屋的實(shí)質(zhì)性權(quán)益，僅按照與實(shí)際購(gòu)房人的約定，在特定情況下協(xié)助辦理房屋相關(guān)手續(xù)。例如，張三因不符合當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策，無(wú)法以自己名義購(gòu)買(mǎi)房屋，便與符合購(gòu)房條件的李四協(xié)商，由張三出資購(gòu)買(mǎi)房屋，以李四的名義簽訂購(gòu)房合同并辦理產(chǎn)權(quán)登記，張三實(shí)際占有、使用該房屋，這便是典型的借名購(gòu)房行為。借名購(gòu)房行為與隱名代理存在明顯區(qū)別。在隱名代理中，代理人以自己的名義為被代理人實(shí)施法律行為，其行為后果直接歸屬于被代理人，相對(duì)人在訂立合同時(shí)知道代理人與被代理人之間的代理關(guān)系。而在借名購(gòu)房行為中，名義購(gòu)房人與房屋出賣(mài)人簽訂購(gòu)房合同，并非基于代理關(guān)系，而是基于與實(shí)際購(gòu)房人的借名約定。房屋出賣(mài)人通常不知道實(shí)際購(gòu)房人的存在，僅將名義購(gòu)房人視為合同相對(duì)方。在借名購(gòu)房過(guò)程中，實(shí)際購(gòu)房人并非通過(guò)名義購(gòu)房人的代理行為取得房屋權(quán)益，而是基于與名義購(gòu)房人的內(nèi)部約定，在滿(mǎn)足一定條件后才可能獲得房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。在實(shí)際購(gòu)房人借用名義購(gòu)房人名義購(gòu)買(mǎi)房屋的過(guò)程中，名義購(gòu)房人直接以自己名義與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商并不知道實(shí)際購(gòu)房人的存在，這與隱名代理中相對(duì)人知曉代理關(guān)系的情形不同。借名購(gòu)房行為與頂名買(mǎi)房在本質(zhì)上較為相似，但在一些細(xì)節(jié)上仍有差異。頂名買(mǎi)房通常是指在特定購(gòu)房活動(dòng)中，因某種原因需要特定身份的人參與購(gòu)房，實(shí)際購(gòu)房人找他人頂替自己的身份參與購(gòu)房活動(dòng)，以獲取購(gòu)房資格或享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠。例如，在單位團(tuán)購(gòu)住房活動(dòng)中，只有本單位職工具有購(gòu)房資格，非本單位職工的實(shí)際購(gòu)房人找到符合條件的職工頂替自己參與團(tuán)購(gòu)，這種行為通常被稱(chēng)為頂名買(mǎi)房。與借名購(gòu)房相比，頂名買(mǎi)房更強(qiáng)調(diào)頂替身份參與特定購(gòu)房活動(dòng)這一行為特征，而借名購(gòu)房的范圍更廣，不僅包括因身份限制無(wú)法購(gòu)房而借名的情況，還包括為了規(guī)避政策、隱藏財(cái)產(chǎn)等其他原因借名購(gòu)房的情形。在目的上，頂名買(mǎi)房多是為了參與特定購(gòu)房活動(dòng)，而借名購(gòu)房的目的更為多樣化。2.2構(gòu)成要件借名購(gòu)房行為的構(gòu)成，需滿(mǎn)足主體、意思表示、行為內(nèi)容等多方面的要件。主體方面，借名購(gòu)房的主體通常為完全民事行為能力人。實(shí)際購(gòu)房人和名義購(gòu)房人都應(yīng)具備獨(dú)立實(shí)施民事法律行為的能力，能夠?qū)杳?gòu)房行為的法律后果有清晰認(rèn)知和承擔(dān)能力。只有雙方均為完全民事行為能力人，所達(dá)成的借名購(gòu)房約定才可能具有法律效力。在“張某與李某借名購(gòu)房糾紛”中，張某和李某均為成年人，具備完全民事行為能力，他們之間達(dá)成的借名購(gòu)房約定在主體資格上是符合要求的，這為后續(xù)對(duì)借名購(gòu)房行為的法律認(rèn)定奠定了基礎(chǔ)。若一方為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，如未成年人、精神病人等，其參與的借名購(gòu)房行為可能因主體不適格而導(dǎo)致約定無(wú)效或效力待定。未成年人缺乏對(duì)復(fù)雜法律行為的理解和判斷能力，無(wú)法獨(dú)立承擔(dān)借名購(gòu)房可能帶來(lái)的法律責(zé)任，因此其作為借名購(gòu)房主體是不恰當(dāng)?shù)?。意思表示要件要求借名?gòu)房需基于雙方真實(shí)、明確的意思表示。實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人必須就借名購(gòu)房一事達(dá)成一致的意思表示，明確知曉并同意借用名義購(gòu)房人的名義進(jìn)行購(gòu)房，以及房屋權(quán)益的歸屬等核心事項(xiàng)。這種意思表示應(yīng)是自愿、真實(shí)的，不存在欺詐、脅迫等影響意思表示真實(shí)性的情形。在許多借名購(gòu)房糾紛案件中，法院會(huì)重點(diǎn)審查雙方是否存在真實(shí)的借名購(gòu)房合意。在“王某訴趙某借名購(gòu)房案”中，王某主張與趙某存在借名購(gòu)房關(guān)系，但趙某否認(rèn)。法院通過(guò)審查雙方的聊天記錄、短信往來(lái)以及證人證言等證據(jù)，判斷雙方是否有借名購(gòu)房的真實(shí)意思表示。若王某能夠提供充分證據(jù)證明雙方在購(gòu)房前就借名事宜進(jìn)行了協(xié)商并達(dá)成一致，如聊天記錄中明確提及借名購(gòu)房的原因、房屋歸屬約定等內(nèi)容，法院則可能認(rèn)定借名購(gòu)房的意思表示成立；反之，若證據(jù)不足，無(wú)法證明雙方存在真實(shí)的借名購(gòu)房合意，法院將難以支持王某的主張。意思表示的明確性也至關(guān)重要，雙方應(yīng)清晰地表達(dá)借名購(gòu)房的意圖以及房屋權(quán)益的分配方式，避免因約定不明引發(fā)糾紛。如果雙方只是口頭提及借名購(gòu)房，但對(duì)于房屋的歸屬、后續(xù)過(guò)戶(hù)時(shí)間、費(fèi)用承擔(dān)等關(guān)鍵問(wèn)題沒(méi)有明確約定，在發(fā)生糾紛時(shí)，雙方可能會(huì)各執(zhí)一詞，給法院的裁判帶來(lái)困難。行為內(nèi)容上，借名購(gòu)房行為需包含借用名義購(gòu)買(mǎi)房屋以及房屋權(quán)益歸屬約定等關(guān)鍵內(nèi)容。實(shí)際購(gòu)房人借用名義購(gòu)房人的名義與房屋出賣(mài)人簽訂購(gòu)房合同、辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)，這是借名購(gòu)房行為的外在表現(xiàn)形式。在這一過(guò)程中，名義購(gòu)房人僅以自己的名義參與購(gòu)房相關(guān)程序，實(shí)際的購(gòu)房決策、出資等行為均由實(shí)際購(gòu)房人主導(dǎo)。同時(shí)，雙方必須對(duì)房屋權(quán)益的歸屬作出明確約定，通常約定房屋的實(shí)際權(quán)益歸實(shí)際購(gòu)房人所有，名義購(gòu)房人僅為登記名義人，不享有房屋的實(shí)質(zhì)性權(quán)益。在“陳某與林某借名購(gòu)房糾紛”中，陳某出資借用林某名義購(gòu)買(mǎi)房屋，雙方簽訂了借名購(gòu)房協(xié)議，明確約定房屋歸陳某所有，林某僅協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。這種明確的房屋權(quán)益歸屬約定是借名購(gòu)房行為內(nèi)容的重要組成部分，對(duì)于保障實(shí)際購(gòu)房人的權(quán)益具有關(guān)鍵作用。若雙方未對(duì)房屋權(quán)益歸屬作出約定，或者約定不明確，在房屋價(jià)格上漲等利益驅(qū)動(dòng)下，名義購(gòu)房人可能會(huì)主張房屋所有權(quán)，從而引發(fā)糾紛。在一些案例中，雙方雖有借名購(gòu)房的行為，但未簽訂書(shū)面協(xié)議，對(duì)于房屋權(quán)益歸屬僅作了模糊表述，如“房屋以后再說(shuō)”，這種情況下，當(dāng)房屋價(jià)值大幅提升時(shí)，名義購(gòu)房人可能會(huì)拒絕將房屋過(guò)戶(hù)給實(shí)際購(gòu)房人，導(dǎo)致雙方對(duì)簿公堂，增加了糾紛解決的難度和成本。2.3法律性質(zhì)剖析關(guān)于借名購(gòu)房行為的法律性質(zhì)，學(xué)界和實(shí)務(wù)界存在多種觀點(diǎn)，主要包括委托合同關(guān)系、信托合同關(guān)系以及無(wú)名合同關(guān)系等，每種觀點(diǎn)都有其合理性和局限性。有觀點(diǎn)認(rèn)為借名購(gòu)房行為構(gòu)成委托合同關(guān)系。從《中華人民共和國(guó)民法典》中對(duì)委托合同的定義來(lái)看，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。在借名購(gòu)房中，實(shí)際購(gòu)房人作為委托人，委托名義購(gòu)房人以其名義辦理購(gòu)房相關(guān)事宜，如簽訂購(gòu)房合同、辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)，這與委托合同中受托人接受委托處理委托人事務(wù)的特征相符。在一些借名購(gòu)房案例中，實(shí)際購(gòu)房人明確向名義購(gòu)房人表示委托其購(gòu)房，并約定購(gòu)房后的相關(guān)權(quán)益歸屬，名義購(gòu)房人按照實(shí)際購(gòu)房人的指示完成購(gòu)房流程，這種情況下借名購(gòu)房行為具有委托合同的外觀。然而，將借名購(gòu)房行為完全等同于委托合同關(guān)系存在一定局限性。委托合同中，受托人在處理委托事務(wù)時(shí)，應(yīng)以委托人的利益為出發(fā)點(diǎn)，遵循委托人的指示。但在借名購(gòu)房中，名義購(gòu)房人作為房屋登記名義人，在法律形式上是房屋所有權(quán)人，其在某些情況下可能會(huì)為了自身利益而違背與實(shí)際購(gòu)房人的約定，擅自處分房屋，這與委托合同中受托人應(yīng)盡的忠誠(chéng)義務(wù)存在差異。在“趙某與錢(qián)某借名購(gòu)房糾紛”中，錢(qián)某作為名義購(gòu)房人，在房屋價(jià)格上漲后，擅自將房屋出售給第三人，損害了實(shí)際購(gòu)房人趙某的利益，這表明借名購(gòu)房行為中的名義購(gòu)房人并不完全受委托合同中受托人義務(wù)的約束。部分學(xué)者主張借名購(gòu)房行為類(lèi)似于信托合同關(guān)系。信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。借名購(gòu)房中，實(shí)際購(gòu)房人基于對(duì)名義購(gòu)房人的信任，將購(gòu)房事宜委托給名義購(gòu)房人，名義購(gòu)房人以自己名義購(gòu)買(mǎi)房屋，房屋權(quán)益最終歸屬于實(shí)際購(gòu)房人（受益人），從這一角度看，借名購(gòu)房行為與信托合同關(guān)系有相似之處。在一些借名購(gòu)房情形中，實(shí)際購(gòu)房人出于對(duì)房產(chǎn)管理和投資的考慮，將購(gòu)房事務(wù)信托給名義購(gòu)房人，希望通過(guò)名義購(gòu)房人的身份實(shí)現(xiàn)特定的購(gòu)房目的，如規(guī)避政策限制或獲取購(gòu)房?jī)?yōu)惠等。但借名購(gòu)房行為與信托合同關(guān)系也存在明顯區(qū)別。我國(guó)信托制度具有嚴(yán)格的設(shè)立和管理要求，信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性，信托關(guān)系一旦設(shè)立，受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的管理和處分受到諸多限制，且信托關(guān)系不得隨意終止。相比之下，借名購(gòu)房行為中的雙方約定較為靈活，缺乏信托制度中的嚴(yán)格規(guī)范。在實(shí)踐中，借名購(gòu)房的雙方往往通過(guò)簡(jiǎn)單的口頭或書(shū)面約定達(dá)成借名協(xié)議，對(duì)于房屋的管理和處分并沒(méi)有像信托關(guān)系那樣明確、嚴(yán)格的規(guī)定，且雙方隨時(shí)可能因各種原因終止借名關(guān)系。在許多借名購(gòu)房糾紛中，雙方在借名過(guò)程中隨意變更約定或終止借名關(guān)系，這與信托合同關(guān)系的穩(wěn)定性和規(guī)范性形成鮮明對(duì)比。還有觀點(diǎn)認(rèn)為借名購(gòu)房行為屬于無(wú)名合同。無(wú)名合同是指法律尚未明確規(guī)定其名稱(chēng)和規(guī)則的合同。由于借名購(gòu)房行為具有獨(dú)特的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，無(wú)法完全適用委托合同、信托合同等有名合同的法律規(guī)則，因此將其認(rèn)定為無(wú)名合同具有一定合理性。借名購(gòu)房行為中，雙方不僅涉及購(gòu)房事務(wù)的委托，還包括房屋權(quán)益歸屬、過(guò)戶(hù)時(shí)間和條件等特殊約定，這些內(nèi)容在現(xiàn)有有名合同中無(wú)法找到完全對(duì)應(yīng)的規(guī)范。在一些借名購(gòu)房案例中，雙方約定在特定條件滿(mǎn)足后，名義購(gòu)房人才協(xié)助實(shí)際購(gòu)房人辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，這種關(guān)于過(guò)戶(hù)條件的約定是借名購(gòu)房行為特有的，無(wú)法直接套用其他有名合同的規(guī)定。將借名購(gòu)房行為認(rèn)定為無(wú)名合同也存在一些問(wèn)題。無(wú)名合同在法律適用上缺乏明確的指引，需要參照最相類(lèi)似的有名合同的規(guī)定進(jìn)行處理。在實(shí)際操作中，如何確定借名購(gòu)房行為與何種有名合同最相類(lèi)似，以及如何準(zhǔn)確適用相關(guān)法律規(guī)則，存在較大的主觀性和不確定性，這可能導(dǎo)致不同法院在處理借名購(gòu)房糾紛時(shí)出現(xiàn)裁判標(biāo)準(zhǔn)不一致的情況。不同地區(qū)的法院在審理借名購(gòu)房案件時(shí)，對(duì)于借名購(gòu)房行為參照委托合同還是其他有名合同進(jìn)行處理，存在不同的觀點(diǎn)和做法，這給當(dāng)事人的權(quán)益保護(hù)和司法的統(tǒng)一性帶來(lái)了挑戰(zhàn)。三、借名購(gòu)房合同的法律效力3.1合同效力認(rèn)定的一般原則合同效力的認(rèn)定是合同法領(lǐng)域的核心問(wèn)題之一，其關(guān)乎當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確定以及法律后果的承擔(dān)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》等相關(guān)法律法規(guī)，合同效力主要存在有效、無(wú)效、可撤銷(xiāo)和效力待定四種情形，每種情形都有其明確的構(gòu)成要件和法律依據(jù)，這些規(guī)定構(gòu)成了借名購(gòu)房合同效力認(rèn)定的理論基石。有效的合同是當(dāng)事人之間意思自治的體現(xiàn)，能夠產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效果。根據(jù)《民法典》第一百四十三條，具備下列條件的民事法律行為有效：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；意思表示真實(shí)；不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。在借名購(gòu)房合同中，如果實(shí)際購(gòu)房人和名義購(gòu)房人都具備完全民事行為能力，雙方就借名購(gòu)房的相關(guān)事宜達(dá)成真實(shí)的意思表示，且合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗，那么該借名購(gòu)房合同應(yīng)被認(rèn)定為有效。在“王某與趙某借名購(gòu)房合同糾紛”中，王某和趙某均為成年人，具有完全民事行為能力，雙方自愿簽訂借名購(gòu)房合同，明確約定了房屋的出資、歸屬、過(guò)戶(hù)等事項(xiàng)，且合同內(nèi)容不存在違法違規(guī)和違背公序良俗的情形，法院最終認(rèn)定該借名購(gòu)房合同有效，雙方應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。這一案例充分體現(xiàn)了合同有效要件在借名購(gòu)房合同效力認(rèn)定中的具體應(yīng)用，強(qiáng)調(diào)了當(dāng)事人意思自治和合同合法性的重要性。無(wú)效合同是指自始沒(méi)有法律約束力的合同，其存在嚴(yán)重違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或損害國(guó)家、集體、第三人利益等情形?！睹穹ǖ洹返谝话偎氖臈l規(guī)定，無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無(wú)效；第一百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效，但是該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外，違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效；第一百五十四條規(guī)定，行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。在借名購(gòu)房合同中，若存在上述情形，合同將被認(rèn)定為無(wú)效。例如，實(shí)際購(gòu)房人和名義購(gòu)房人惡意串通，以借名購(gòu)房的方式騙取銀行貸款，損害金融機(jī)構(gòu)的利益，根據(jù)“以合法形式掩蓋非法目的”以及“惡意串通，損害他人合法權(quán)益”的規(guī)定，該借名購(gòu)房合同應(yīng)屬無(wú)效。在“李某與張某借名購(gòu)房騙取貸款案”中，李某和張某為獲取銀行貸款，虛構(gòu)借名購(gòu)房事實(shí)，簽訂虛假的借名購(gòu)房合同，向銀行提供虛假的購(gòu)房資料，最終被法院認(rèn)定合同無(wú)效，并依法追究了相應(yīng)的法律責(zé)任。此案例表明，對(duì)于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定和損害他人合法權(quán)益的借名購(gòu)房合同，法律將予以否定性評(píng)價(jià)，以維護(hù)社會(huì)公共利益和市場(chǎng)秩序?？沙蜂N(xiāo)合同是指因意思表示不真實(shí)等原因，享有撤銷(xiāo)權(quán)的一方當(dāng)事人可依其自主意思使合同效力歸于消滅的合同。《民法典》第一百四十七條規(guī)定，基于重大誤解實(shí)施的民事法律行為，行為人有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)；第一百四十八條規(guī)定，一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)；第一百四十九條規(guī)定，第三人實(shí)施欺詐行為，使一方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，對(duì)方知道或者應(yīng)當(dāng)知道該欺詐行為的，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)；第一百五十條規(guī)定，一方或者第三人以脅迫手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受脅迫方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)；第一百五十一條規(guī)定，一方利用對(duì)方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時(shí)顯失公平的，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。在借名購(gòu)房合同中，如果存在上述可撤銷(xiāo)的情形，受損害方有權(quán)在法定期間內(nèi)行使撤銷(xiāo)權(quán)。在“錢(qián)某與孫某借名購(gòu)房合同糾紛”中，孫某以欺詐手段，虛構(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)糾紛的事實(shí)，誘使錢(qián)某簽訂借名購(gòu)房合同，錢(qián)某在得知真相后，依法向法院請(qǐng)求撤銷(xiāo)該合同，法院經(jīng)審理后支持了錢(qián)某的請(qǐng)求，撤銷(xiāo)了該借名購(gòu)房合同。這一案例體現(xiàn)了法律對(duì)因意思表示不真實(shí)而簽訂借名購(gòu)房合同當(dāng)事人的救濟(jì)，保障了當(dāng)事人的合法權(quán)益。效力待定合同是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其不完全符合有關(guān)生效要件的規(guī)定，其效力能否發(fā)生尚未確定，一般須經(jīng)有權(quán)人表示承認(rèn)才能生效的合同。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，限制民事行為能力人實(shí)施的純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為有效；實(shí)施的其他民事法律行為經(jīng)法定代理人同意或者追認(rèn)后有效。行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。在借名購(gòu)房合同中，如果存在限制民事行為能力人參與簽訂、無(wú)權(quán)代理或無(wú)權(quán)處分等情形，合同可能效力待定。例如，限制民事行為能力人在未經(jīng)法定代理人同意的情況下，與他人簽訂借名購(gòu)房合同，該合同需經(jīng)法定代理人追認(rèn)后才有效；若法定代理人拒絕追認(rèn)，則合同無(wú)效。在“周某與吳某借名購(gòu)房合同效力待定案”中，周某為限制民事行為能力人，在未征得法定代理人同意時(shí)與吳某簽訂借名購(gòu)房合同，后周某的法定代理人拒絕追認(rèn)，法院據(jù)此認(rèn)定該合同無(wú)效。這一案例說(shuō)明了效力待定合同規(guī)則在借名購(gòu)房合同中的適用，強(qiáng)調(diào)了合同主體資格和處分權(quán)等因素對(duì)合同效力的影響。3.2借名購(gòu)房合同效力的具體判斷在司法實(shí)踐中，借名購(gòu)房合同的效力因具體情形而異，需依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和原則，結(jié)合合同簽訂的目的、背景以及是否損害公共利益等因素進(jìn)行綜合判斷。以下將通過(guò)具體案例，對(duì)不同情形下借名購(gòu)房合同的效力進(jìn)行深入分析。在規(guī)避限購(gòu)政策的情形下，以“林某與張某借名購(gòu)房合同糾紛”為例，林某因不具備當(dāng)?shù)刭?gòu)房資格，與具備購(gòu)房資格的張某協(xié)商，簽訂借名購(gòu)房合同，由林某出資購(gòu)買(mǎi)房屋，登記在張某名下。后張某反悔，拒絕將房屋過(guò)戶(hù)給林某，林某遂訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)借名購(gòu)房合同有效并要求張某履行過(guò)戶(hù)義務(wù)。從法律規(guī)定來(lái)看，限購(gòu)政策屬于行政調(diào)控手段，并非法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。雖然林某借名購(gòu)房的行為違反了限購(gòu)政策，但該行為并未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，也未違背公序良俗。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十三條關(guān)于民事法律行為有效的規(guī)定，行為人具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗的民事法律行為有效。在本案例中，林某和張某均具有完全民事行為能力，雙方簽訂借名購(gòu)房合同是真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容除規(guī)避限購(gòu)政策外，不存在其他違法違規(guī)和違背公序良俗的情形。因此，法院通常會(huì)認(rèn)定該借名購(gòu)房合同有效，張某應(yīng)按照合同約定履行協(xié)助過(guò)戶(hù)義務(wù)。套取銀行貸款的借名購(gòu)房合同效力問(wèn)題較為復(fù)雜。在“陳某與李某借名購(gòu)房套取貸款案”中，陳某為獲取銀行貸款，與李某簽訂借名購(gòu)房合同，虛構(gòu)購(gòu)房事實(shí)，向銀行提供虛假的購(gòu)房資料以申請(qǐng)貸款。這種行為違反了《民法典》第一百四十六條中“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效”以及第一百五十三條中“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效”的規(guī)定。銀行貸款有嚴(yán)格的審批程序和用途規(guī)定，陳某與李某套取銀行貸款的行為，不僅擾亂了正常的金融秩序，還損害了銀行的合法權(quán)益，具有明顯的違法性。法院在審理此類(lèi)案件時(shí)，通常會(huì)認(rèn)定該借名購(gòu)房合同無(wú)效。合同無(wú)效后，根據(jù)《民法典》第一百五十七條規(guī)定，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在本案例中，陳某和李某應(yīng)共同承擔(dān)向銀行返還貸款的責(zé)任，若因合同無(wú)效給銀行或其他相關(guān)方造成損失，還需承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。購(gòu)買(mǎi)保障性住房的借名購(gòu)房合同，因其涉及社會(huì)公共利益，效力認(rèn)定更為嚴(yán)格。以“王某與趙某借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房糾紛”為例，王某不符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格，與符合資格的趙某簽訂借名購(gòu)房合同，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房是政府為解決中低收入家庭住房困難而提供的保障性住房，具有特定的供應(yīng)對(duì)象和嚴(yán)格的申請(qǐng)條件。王某借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的行為，違反了相關(guān)政策法規(guī)對(duì)保障性住房購(gòu)買(mǎi)資格的規(guī)定，擾亂了國(guó)家對(duì)保障性住房的監(jiān)管秩序，侵害了其他符合購(gòu)買(mǎi)資格主體的合法權(quán)益，損害了社會(huì)公共利益。依據(jù)《民法典》第一百五十三條第二款“違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效”的規(guī)定，法院通常會(huì)認(rèn)定該借名購(gòu)房合同無(wú)效。合同無(wú)效后，房屋應(yīng)恢復(fù)到原始狀態(tài)，即登記在名義購(gòu)房人趙某名下，實(shí)際購(gòu)房人王某不能取得房屋所有權(quán)。王某已支付的購(gòu)房款等費(fèi)用，可根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度進(jìn)行分擔(dān)和處理。若王某明知自己不符合購(gòu)買(mǎi)資格仍借名購(gòu)房，存在較大過(guò)錯(cuò)，可能需承擔(dān)較多的責(zé)任；趙某明知王某不符合資格仍出借名義，也存在一定過(guò)錯(cuò)，需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。3.3典型案例分析以“林某與張某借名購(gòu)房合同糾紛”為例，林某因不具備當(dāng)?shù)刭?gòu)房資格，與具備購(gòu)房資格的張某協(xié)商，于2018年5月簽訂借名購(gòu)房合同。合同約定林某出資購(gòu)買(mǎi)位于市區(qū)的一套商品房，房屋登記在張某名下，待林某符合購(gòu)房條件后，張某協(xié)助將房屋過(guò)戶(hù)給林某。林某依約支付了全部購(gòu)房款，并實(shí)際入住該房屋。2021年，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)大幅上漲，張某反悔，拒絕將房屋過(guò)戶(hù)給林某，并主張借名購(gòu)房合同無(wú)效，稱(chēng)該合同違反限購(gòu)政策，損害社會(huì)公共利益。林某遂將張某訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)借名購(gòu)房合同有效，并判令張某履行協(xié)助過(guò)戶(hù)義務(wù)。法院在審理該案件時(shí)，首先依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十三條關(guān)于民事法律行為有效的規(guī)定進(jìn)行分析。該條規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；意思表示真實(shí)；不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。在本案中，林某和張某均為完全民事行為能力人，雙方簽訂借名購(gòu)房合同是基于真實(shí)的意思表示，不存在欺詐、脅迫等情形。雖然合同目的是規(guī)避限購(gòu)政策，但限購(gòu)政策屬于行政調(diào)控手段，并非法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。從維護(hù)市場(chǎng)交易秩序和當(dāng)事人意思自治的角度出發(fā)，法院認(rèn)為該借名購(gòu)房合同未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，也未違背公序良俗，應(yīng)認(rèn)定為有效。最終，法院判決確認(rèn)林某與張某簽訂的借名購(gòu)房合同有效，張某應(yīng)在林某符合購(gòu)房條件后的30日內(nèi)，協(xié)助林某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。在“陳某與李某借名購(gòu)房套取貸款案”中，陳某因資金周轉(zhuǎn)困難，與李某商議借名購(gòu)房套取銀行貸款。2019年3月，雙方簽訂借名購(gòu)房合同，虛構(gòu)李某購(gòu)買(mǎi)陳某名下一套房產(chǎn)的事實(shí)，并向銀行提交虛假的購(gòu)房資料以申請(qǐng)貸款。銀行審核通過(guò)后，發(fā)放了貸款。之后，陳某未能按時(shí)償還貸款，銀行發(fā)現(xiàn)購(gòu)房資料存在虛假問(wèn)題，將陳某和李某訴至法院，要求確認(rèn)借名購(gòu)房合同無(wú)效，并要求二人償還貸款本息。法院審理認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第一百四十六條“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效”以及第一百五十三條“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效”的規(guī)定，陳某與李某簽訂借名購(gòu)房合同套取銀行貸款，其行為目的非法，且違反了金融管理法規(guī)，損害了銀行的合法權(quán)益。該借名購(gòu)房合同屬于以合法形式掩蓋非法目的的合同，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。合同無(wú)效后，陳某和李某因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，即銀行貸款，應(yīng)當(dāng)予以返還。法院判決陳某和李某共同償還銀行貸款本息，并對(duì)銀行因此遭受的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。四、借名購(gòu)房中的物權(quán)歸屬問(wèn)題4.1物權(quán)登記原則與借名購(gòu)房的沖突物權(quán)登記原則是我國(guó)物權(quán)法體系中的核心原則之一，其包含公示原則與公信原則，這兩個(gè)原則相輔相成，共同構(gòu)建起物權(quán)變動(dòng)的法律秩序，旨在確保物權(quán)變動(dòng)的公開(kāi)性、可識(shí)別性以及交易的安全性。公示原則規(guī)定，物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，必須通過(guò)法定的公示方法向社會(huì)公開(kāi)，使第三人能夠知曉物權(quán)的變動(dòng)情況。在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，登記是法定的公示方法，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定進(jìn)行登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！边@一規(guī)定明確了登記在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的效力，強(qiáng)化了物權(quán)變動(dòng)的公開(kāi)性和可識(shí)別性。在房屋買(mǎi)賣(mài)中，只有辦理了產(chǎn)權(quán)登記，買(mǎi)受人才能取得房屋的所有權(quán)，這使得第三人能夠通過(guò)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，清晰了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，避免在交易中遭受損害。公信原則則是在公示原則的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步保障交易安全。它賦予了物權(quán)公示以公信力，即一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時(shí)，依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)不存在或者存在瑕疵，對(duì)于信賴(lài)該物權(quán)存在并從事物權(quán)交易的人，法律也依然承認(rèn)其行為具有與真實(shí)物權(quán)存在相同的法律效果。在房屋交易中，若第三人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記信息的信賴(lài)，與登記權(quán)利人進(jìn)行交易，即使登記權(quán)利人并非真正的物權(quán)人，該交易行為也受到法律保護(hù)，第三人能夠取得物權(quán)。例如，在“張某與李某房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛”中，李某雖非房屋實(shí)際所有權(quán)人，但因其為房屋登記權(quán)利人，張某基于對(duì)登記簿的信賴(lài)與其簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并辦理了過(guò)戶(hù)登記，此時(shí)張某依法取得房屋所有權(quán)，真正的權(quán)利人不能以李某無(wú)權(quán)處分為由主張合同無(wú)效或要求張某返還房屋。在借名購(gòu)房行為中，實(shí)際出資人與登記權(quán)利人不一致的情況普遍存在，這與物權(quán)登記原則產(chǎn)生了明顯沖突。實(shí)際出資人雖為房屋的實(shí)際出資者，并可能長(zhǎng)期占有、使用房屋，但在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，房屋所有權(quán)卻登記在名義購(gòu)房人名下。這種不一致導(dǎo)致物權(quán)的外觀與實(shí)際歸屬不符，對(duì)物權(quán)登記的公示公信原則造成了沖擊。在“王某與趙某借名購(gòu)房糾紛”中，王某出資購(gòu)買(mǎi)房屋，借用趙某名義登記產(chǎn)權(quán)，后趙某擅自將房屋賣(mài)給不知情的第三人錢(qián)某并辦理了過(guò)戶(hù)登記。從物權(quán)登記角度看，錢(qián)某基于對(duì)登記簿的信賴(lài)與趙某交易，其行為符合公信原則，依法取得房屋所有權(quán)；但從實(shí)際情況看，王某才是房屋的實(shí)際出資人，其權(quán)益因趙某的擅自處分受到損害。這一案例凸顯了借名購(gòu)房中實(shí)際出資人與登記權(quán)利人不一致時(shí)，物權(quán)登記原則與借名購(gòu)房行為的沖突。這種沖突對(duì)交易安全和當(dāng)事人權(quán)益產(chǎn)生了復(fù)雜的影響。從交易安全角度看，物權(quán)登記的公信原則旨在保護(hù)善意第三人的信賴(lài)?yán)?，維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定。在借名購(gòu)房中，若嚴(yán)格遵循公信原則，善意第三人的權(quán)益能得到有效保護(hù)，確保交易的順暢進(jìn)行。然而，這可能導(dǎo)致實(shí)際出資人的權(quán)益受損，因?yàn)閷?shí)際出資人雖對(duì)房屋有實(shí)質(zhì)性的出資和占有使用，但因其非登記權(quán)利人，在面對(duì)善意第三人的交易時(shí)，可能無(wú)法對(duì)抗第三人取得物權(quán)的行為。從當(dāng)事人權(quán)益角度看，實(shí)際出資人因借名購(gòu)房行為，面臨著房屋被名義購(gòu)房人擅自處分的風(fēng)險(xiǎn)，其對(duì)房屋的投資和預(yù)期權(quán)益難以得到保障；而名義購(gòu)房人雖在法律形式上為房屋所有權(quán)人，但實(shí)際上并不享有房屋的實(shí)質(zhì)性權(quán)益，若其擅自處分房屋，可能面臨對(duì)實(shí)際出資人的違約賠償責(zé)任。這種沖突使得借名購(gòu)房當(dāng)事人之間的權(quán)益平衡變得復(fù)雜，需要在法律適用和司法裁判中進(jìn)行謹(jǐn)慎考量和權(quán)衡。4.2實(shí)際出資人取得物權(quán)的條件與路徑實(shí)際出資人取得房屋物權(quán)需滿(mǎn)足一系列嚴(yán)格條件，這些條件不僅涉及合同效力、出資證明、房屋性質(zhì)等多方面，還需綜合考量法律規(guī)定與司法實(shí)踐的具體要求。只有在滿(mǎn)足這些條件的基礎(chǔ)上，實(shí)際出資人才有可能合法取得房屋物權(quán)，保障自身權(quán)益。借名購(gòu)房合同有效是實(shí)際出資人取得物權(quán)的首要前提。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》關(guān)于合同效力的規(guī)定，若借名購(gòu)房合同不存在法定無(wú)效情形，如一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定等，則合同有效。在“王某與李某借名購(gòu)房糾紛”中，王某與李某簽訂借名購(gòu)房合同，約定王某出資以李某名義購(gòu)買(mǎi)房屋，合同內(nèi)容系雙方真實(shí)意思表示，不存在上述無(wú)效情形，法院認(rèn)定該合同有效，這為王某后續(xù)主張物權(quán)奠定了基礎(chǔ)。若合同被認(rèn)定無(wú)效，如為規(guī)避限購(gòu)政策而簽訂的借名購(gòu)房合同，因違反政策規(guī)定可能被認(rèn)定無(wú)效，實(shí)際出資人便難以依據(jù)無(wú)效合同取得物權(quán)。實(shí)際出資人需承擔(dān)舉證責(zé)任，證明雙方對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬已有明確約定，且自身為房屋的實(shí)際出資人。在司法實(shí)踐中，實(shí)際出資人應(yīng)提供充分證據(jù)，如借名購(gòu)房協(xié)議、購(gòu)房款支付憑證、稅費(fèi)繳納憑證、房屋占有使用相關(guān)證據(jù)等，以證明借名事實(shí)及自身對(duì)房屋的實(shí)際出資。在“張某與趙某借名購(gòu)房糾紛”中，張某主張其為房屋實(shí)際出資人，提供了與趙某簽訂的借名購(gòu)房協(xié)議、支付購(gòu)房款的銀行轉(zhuǎn)賬記錄、繳納物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)的憑證等，這些證據(jù)形成完整證據(jù)鏈，有力證明了借名購(gòu)房事實(shí)及張某的實(shí)際出資人身份，法院據(jù)此支持了張某的主張。若實(shí)際出資人無(wú)法提供足夠證據(jù)，如僅有口頭借名約定而無(wú)書(shū)面協(xié)議，且缺乏其他有力證據(jù)佐證，法院可能因證據(jù)不足難以支持其取得物權(quán)的訴求。借名購(gòu)買(mǎi)的房屋必須符合辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件。若房屋因政策限制或其他原因無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，實(shí)際出資人無(wú)法取得物權(quán)。在購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房時(shí)，若實(shí)際出資人不符合購(gòu)買(mǎi)資格，即便與名義購(gòu)房人簽訂借名購(gòu)房合同，也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，不能取得物權(quán)。因?yàn)楸Ｕ闲宰》康馁?gòu)買(mǎi)資格有嚴(yán)格規(guī)定，旨在保障特定群體的住房權(quán)益，違反規(guī)定借名購(gòu)買(mǎi)將導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。實(shí)際出資人主張房屋所有權(quán)不得對(duì)抗善意第三人利益。若名義購(gòu)房人將房屋轉(zhuǎn)讓給善意第三人，且第三人已支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，第三人依法取得房屋所有權(quán)，實(shí)際出資人不能以借名購(gòu)房為由對(duì)抗第三人。在“孫某與周某借名購(gòu)房及房屋轉(zhuǎn)賣(mài)糾紛”中，周某作為名義購(gòu)房人將房屋賣(mài)給不知情的孫某，孫某支付合理房款并辦理過(guò)戶(hù)登記，此時(shí)孫某成為房屋合法所有權(quán)人，實(shí)際出資人孫某不能要求孫某返還房屋，只能依據(jù)借名購(gòu)房合同向周某主張違約責(zé)任。這體現(xiàn)了法律對(duì)善意第三人合法權(quán)益的保護(hù)，維護(hù)了交易安全和市場(chǎng)秩序。實(shí)際出資人取得物權(quán)的路徑主要包括訴訟和協(xié)商兩種方式。訴訟是解決借名購(gòu)房糾紛、實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的重要途徑。當(dāng)實(shí)際出資人與名義購(gòu)房人就房屋物權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議且協(xié)商無(wú)果時(shí)，實(shí)際出資人可向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有，并要求名義購(gòu)房人協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。在訴訟過(guò)程中，實(shí)際出資人需提供充分證據(jù)支持自己的主張，法院將依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和證據(jù)進(jìn)行審理和判決。在協(xié)商方面，實(shí)際出資人與名義購(gòu)房人可就房屋物權(quán)轉(zhuǎn)移事宜進(jìn)行友好協(xié)商，達(dá)成一致后，名義購(gòu)房人協(xié)助實(shí)際出資人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。這種方式具有高效、低成本、不傷和氣等優(yōu)點(diǎn)，有利于雙方快速解決糾紛，實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移。在借名購(gòu)房糾紛發(fā)生后，雙方若能保持理性溝通，通過(guò)協(xié)商達(dá)成解決方案，既能節(jié)省時(shí)間和精力，又能維護(hù)雙方關(guān)系，是較為理想的解決方式。4.3善意第三人權(quán)益保護(hù)與物權(quán)沖突解決在借名購(gòu)房行為中，當(dāng)涉及善意第三人時(shí)，如何平衡實(shí)際出資人、登記權(quán)利人和善意第三人的權(quán)益，成為解決物權(quán)沖突的關(guān)鍵所在。這不僅關(guān)乎當(dāng)事人的切身利益，更對(duì)維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的穩(wěn)定和安全具有重要意義。物權(quán)公示公信原則是解決此類(lèi)問(wèn)題的重要基石。依據(jù)該原則，物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定進(jìn)行公示，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示方法，動(dòng)產(chǎn)以交付為公示方法。公示的目的在于使第三人能夠知曉物權(quán)的變動(dòng)情況，從而保護(hù)交易安全。而公信原則賦予了物權(quán)公示以公信力，即一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時(shí)，依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)不存在或者存在瑕疵，對(duì)于信賴(lài)該物權(quán)存在并從事物權(quán)交易的人，法律也依然承認(rèn)其行為具有與真實(shí)物權(quán)存在相同的法律效果。在借名購(gòu)房中，房屋登記在名義購(gòu)房人名下，這一登記行為具有公示效力，善意第三人基于對(duì)登記的信賴(lài)與名義購(gòu)房人進(jìn)行交易，其合法權(quán)益應(yīng)受到法律保護(hù)。在“李某與張某借名購(gòu)房及房屋轉(zhuǎn)賣(mài)糾紛”中，張某作為名義購(gòu)房人將房屋賣(mài)給不知情的李某，李某支付了合理對(duì)價(jià)并辦理了過(guò)戶(hù)登記。在此情形下，李某基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴(lài)進(jìn)行交易，符合公信原則，依法取得房屋所有權(quán)。即便實(shí)際出資人能夠證明借名購(gòu)房的事實(shí)，也難以對(duì)抗李某的物權(quán)，其只能依據(jù)借名購(gòu)房合同向名義購(gòu)房人主張違約責(zé)任，要求賠償損失。這一案例充分體現(xiàn)了物權(quán)公示公信原則在保護(hù)善意第三人權(quán)益方面的重要作用，它維護(hù)了交易的穩(wěn)定性和安全性，避免了因物權(quán)內(nèi)部關(guān)系的復(fù)雜性而對(duì)外部交易產(chǎn)生不利影響。善意取得制度是保護(hù)善意第三人權(quán)益的重要法律制度，在借名購(gòu)房引發(fā)的物權(quán)沖突中具有關(guān)鍵作用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百一十一條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意；以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)晦D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償。在借名購(gòu)房中，若名義購(gòu)房人擅自將房屋轉(zhuǎn)讓給善意第三人，且滿(mǎn)足上述善意取得的構(gòu)成要件，善意第三人即可取得房屋所有權(quán)。在“王某與趙某借名購(gòu)房及房屋轉(zhuǎn)賣(mài)糾紛”中，趙某作為名義購(gòu)房人，未經(jīng)實(shí)際出資人王某同意，將房屋賣(mài)給不知情的第三人孫某。孫某在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，不知道該房屋存在借名購(gòu)房的情況，且支付了合理的市場(chǎng)價(jià)格，并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。此時(shí)，孫某符合善意取得的條件，依法取得房屋所有權(quán)。王某作為實(shí)際出資人，雖然對(duì)房屋有實(shí)際出資和占有使用等事實(shí)，但由于房屋已被善意第三人孫某取得，王某無(wú)法追回房屋，只能向趙某主張賠償因房屋被轉(zhuǎn)讓而遭受的損失。這一制度的設(shè)立，旨在平衡原權(quán)利人和善意第三人之間的利益關(guān)系，在保護(hù)原權(quán)利人合法權(quán)益的同時(shí)，也充分考慮了善意第三人對(duì)交易安全的合理信賴(lài)，維護(hù)了市場(chǎng)交易的動(dòng)態(tài)安全。為了有效平衡各方權(quán)益，在司法實(shí)踐中應(yīng)綜合考量多種因素。要對(duì)善意第三人的主觀狀態(tài)進(jìn)行嚴(yán)格審查，判斷其是否真正不知曉房屋存在借名購(gòu)房的情況，以及是否盡到了合理的注意義務(wù)。在審查過(guò)程中，法院會(huì)結(jié)合交易的具體情形、第三人獲取房屋信息的渠道等因素進(jìn)行綜合判斷。若第三人在交易過(guò)程中存在明顯的疏忽或未盡到合理的審查義務(wù)，如未查看房屋的實(shí)際占有使用情況、未對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行必要的調(diào)查核實(shí)等，可能會(huì)被認(rèn)定為非善意，從而無(wú)法適用善意取得制度。在一些案例中，第三人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，明知房屋實(shí)際由他人占有使用，但未進(jìn)一步核實(shí)相關(guān)情況，仍與名義購(gòu)房人進(jìn)行交易，法院可能會(huì)認(rèn)為其主觀上存在過(guò)錯(cuò)，不構(gòu)成善意取得。對(duì)交易價(jià)格的合理性進(jìn)行評(píng)估也是關(guān)鍵因素。合理的價(jià)格是善意取得的重要構(gòu)成要件之一，若交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，可能會(huì)影響善意取得的認(rèn)定。在評(píng)估價(jià)格合理性時(shí)，法院會(huì)參考市場(chǎng)行情、房屋的地理位置、房屋的使用狀況等因素進(jìn)行綜合判斷。若交易價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差過(guò)大，且第三人無(wú)法作出合理解釋?zhuān)赡軙?huì)被認(rèn)定為交易價(jià)格不合理，從而不能適用善意取得制度。在“陳某與林某借名購(gòu)房及房屋轉(zhuǎn)賣(mài)糾紛”中，林某將房屋以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格賣(mài)給第三人，且第三人未能提供合理的價(jià)格解釋?zhuān)ㄔ涸趯徖磉^(guò)程中認(rèn)為該交易價(jià)格不合理，第三人不符合善意取得的條件，從而支持了實(shí)際出資人陳某的主張，認(rèn)定房屋所有權(quán)仍歸陳某所有。還需審查交易的合法性和規(guī)范性。交易應(yīng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，辦理了必要的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記等手續(xù)。若交易存在違法違規(guī)行為，如違反限購(gòu)政策、存在虛假交易等情況，即便第三人主觀上是善意的，也可能無(wú)法取得房屋所有權(quán)。在一些案例中，第三人與名義購(gòu)房人通過(guò)簽訂虛假合同等方式，企圖規(guī)避相關(guān)政策法規(guī)，這種交易行為因違法而無(wú)效，第三人不能取得房屋所有權(quán)。只有在綜合考量這些因素的基礎(chǔ)上，才能在保護(hù)善意第三人權(quán)益的同時(shí)，最大程度地平衡各方利益，妥善解決借名購(gòu)房中的物權(quán)沖突問(wèn)題。五、借名購(gòu)房行為的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范5.1對(duì)實(shí)際出資人（借名人）的風(fēng)險(xiǎn)5.1.1登記權(quán)利人反悔的風(fēng)險(xiǎn)在借名購(gòu)房中，登記權(quán)利人反悔是實(shí)際出資人面臨的重大風(fēng)險(xiǎn)之一。由于房屋登記在登記權(quán)利人（名義購(gòu)房人）名下，從物權(quán)登記的外觀上看，登記權(quán)利人是房屋的所有權(quán)人。一旦登記權(quán)利人否認(rèn)借名事實(shí)，實(shí)際出資人將陷入極為被動(dòng)的局面。在一些案例中，登記權(quán)利人可能聲稱(chēng)購(gòu)房款是借款而非借名購(gòu)房的出資，或者主張雙方不存在借名購(gòu)房的合意，這使得實(shí)際出資人需要承擔(dān)繁重的舉證責(zé)任來(lái)證明借名購(gòu)房事實(shí)的存在。如果實(shí)際出資人無(wú)法提供充分的證據(jù)，如借名購(gòu)房協(xié)議、購(gòu)房款支付憑證、房屋占有使用的相關(guān)證據(jù)等，法院可能無(wú)法支持其主張，導(dǎo)致實(shí)際出資人無(wú)法取得房屋所有權(quán)，甚至可能連購(gòu)房款都難以追回，面臨錢(qián)房?jī)煽盏睦Ь?。在“李某與張某借名購(gòu)房糾紛”中，李某出資借用張某名義購(gòu)買(mǎi)房屋，但雙方未簽訂書(shū)面借名購(gòu)房協(xié)議，僅有口頭約定。后張某反悔，否認(rèn)借名事實(shí)，李某雖能提供部分購(gòu)房款支付憑證，但因缺乏關(guān)鍵的書(shū)面協(xié)議，在訴訟中處于不利地位，其權(quán)益難以得到有效保障。登記權(quán)利人拒絕協(xié)助過(guò)戶(hù)也是常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)。即使雙方對(duì)借名購(gòu)房事實(shí)無(wú)爭(zhēng)議，但在實(shí)際出資人要求辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，登記權(quán)利人可能因房?jī)r(jià)上漲、自身經(jīng)濟(jì)狀況變化等原因，拒絕履行協(xié)助過(guò)戶(hù)義務(wù)。這不僅會(huì)導(dǎo)致實(shí)際出資人無(wú)法實(shí)現(xiàn)取得房屋所有權(quán)的目的，還可能因訴訟等方式解決糾紛而耗費(fèi)大量的時(shí)間、精力和金錢(qián)成本。在“王某與趙某借名購(gòu)房糾紛”中，王某與趙某簽訂借名購(gòu)房協(xié)議，約定在滿(mǎn)足一定條件后趙某協(xié)助王某辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。但當(dāng)條件滿(mǎn)足時(shí)，趙某以各種理由推脫，拒絕協(xié)助過(guò)戶(hù)。王某無(wú)奈之下提起訴訟，雖最終勝訴，但在訴訟過(guò)程中經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的時(shí)間，還支付了律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等費(fèi)用，給其帶來(lái)了極大的困擾。登記權(quán)利人擅自處分房屋對(duì)實(shí)際出資人權(quán)益的損害更為嚴(yán)重。若登記權(quán)利人擅自將房屋出售給第三人，且第三人構(gòu)成善意取得，實(shí)際出資人將無(wú)法追回房屋，只能向登記權(quán)利人主張賠償損失。在“孫某與周某借名購(gòu)房及房屋轉(zhuǎn)賣(mài)糾紛”中，周某作為登記權(quán)利人，擅自將房屋賣(mài)給不知情的孫某，孫某支付了合理對(duì)價(jià)并辦理了過(guò)戶(hù)登記。此時(shí)，孫某依法取得房屋所有權(quán)，實(shí)際出資人孫某無(wú)法要求孫某返還房屋，只能依據(jù)借名購(gòu)房合同向周某主張違約責(zé)任，要求賠償損失。然而，在實(shí)際情況中，登記權(quán)利人可能因經(jīng)濟(jì)狀況不佳等原因，無(wú)力賠償實(shí)際出資人的損失，導(dǎo)致實(shí)際出資人遭受重大財(cái)產(chǎn)損失。為應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際出資人在借名購(gòu)房時(shí)應(yīng)簽訂詳細(xì)、規(guī)范的書(shū)面借名購(gòu)房協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括房屋的出資、歸屬、過(guò)戶(hù)時(shí)間和條件、違約責(zé)任等關(guān)鍵內(nèi)容。在協(xié)議中，應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)登記權(quán)利人協(xié)助過(guò)戶(hù)的義務(wù)以及擅自處分房屋的違約責(zé)任，提高登記權(quán)利人違約的成本。實(shí)際出資人應(yīng)妥善保存購(gòu)房過(guò)程中的各類(lèi)證據(jù)，如購(gòu)房款支付憑證、稅費(fèi)繳納憑證、房屋占有使用的相關(guān)憑證（如水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)繳納憑證）等，以便在發(fā)生糾紛時(shí)能夠充分證明借名購(gòu)房事實(shí)的存在和自己的實(shí)際出資人身份。實(shí)際出資人還可考慮對(duì)借名購(gòu)房協(xié)議進(jìn)行公證，增強(qiáng)協(xié)議的法律效力和公信力，為日后可能發(fā)生的糾紛提供有力的證據(jù)支持。5.1.2政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)政策、限購(gòu)政策、稅收政策等的變動(dòng)，給借名購(gòu)房行為帶來(lái)諸多不確定性，嚴(yán)重威脅實(shí)際出資人的權(quán)益。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策頻繁變動(dòng)，旨在穩(wěn)定市場(chǎng)秩序、保障民生。限購(gòu)政策不斷調(diào)整，購(gòu)房資格審查日益嚴(yán)格，這使得借名購(gòu)房行為面臨合法性審查。若借名購(gòu)房行為被認(rèn)定為違反政策規(guī)定，可能導(dǎo)致借名購(gòu)房合同無(wú)效，實(shí)際出資人無(wú)法取得房屋所有權(quán)。在某些城市，限購(gòu)政策明確規(guī)定禁止借名購(gòu)房，若實(shí)際出資人借名購(gòu)房被查實(shí)，不僅無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的，還可能面臨行政處罰。在“林某與張某借名購(gòu)房糾紛”中，當(dāng)?shù)爻雠_(tái)新的限購(gòu)政策，明確禁止借名購(gòu)房行為，林某與張某的借名購(gòu)房合同被法院認(rèn)定無(wú)效，林某無(wú)法取得房屋所有權(quán)，其前期投入的購(gòu)房款等費(fèi)用也只能根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度進(jìn)行分擔(dān)，林某遭受了較大損失。稅收政策變動(dòng)對(duì)借名購(gòu)房的成本和收益影響顯著。在借名購(gòu)房過(guò)程中，涉及房屋過(guò)戶(hù)、交易等環(huán)節(jié)，可能產(chǎn)生契稅、個(gè)人所得稅、增值稅等稅費(fèi)。稅收政策調(diào)整可能導(dǎo)致稅費(fèi)大幅增加，實(shí)際出資人需承擔(dān)更高成本。若房屋過(guò)戶(hù)時(shí)，個(gè)人所得稅政策變動(dòng)，稅率大幅提高，實(shí)際出資人在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)需支付高額稅費(fèi)，增加購(gòu)房負(fù)擔(dān)。稅收政策變動(dòng)還可能影響房屋的交易價(jià)格和投資收益。若稅收政策使得房屋交易成本增加，可能導(dǎo)致房屋市場(chǎng)價(jià)格下降，影響實(shí)際出資人房屋的投資收益。在“陳某與李某借名購(gòu)房糾紛”中，因稅收政策調(diào)整，房屋交易稅費(fèi)大幅增加，李某在出售房屋時(shí)，實(shí)際收益大幅減少，與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)，這對(duì)李某的經(jīng)濟(jì)利益造成了較大損害。為防范政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際出資人在借名購(gòu)房前應(yīng)充分了解相關(guān)政策法規(guī)，密切關(guān)注政策動(dòng)態(tài)，評(píng)估政策變動(dòng)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在簽訂借名購(gòu)房協(xié)議時(shí)，可約定若因政策變動(dòng)導(dǎo)致合同無(wú)法履行或權(quán)益受損，雙方的責(zé)任承擔(dān)和損失分擔(dān)方式，避免因政策變動(dòng)引發(fā)糾紛。實(shí)際出資人還可根據(jù)政策變化，及時(shí)調(diào)整借名購(gòu)房策略。若限購(gòu)政策趨嚴(yán)，可考慮通過(guò)合法途徑獲取購(gòu)房資格，避免因借名購(gòu)房面臨政策風(fēng)險(xiǎn)；若稅收政策變動(dòng)導(dǎo)致購(gòu)房成本增加，可與登記權(quán)利人協(xié)商，共同分擔(dān)增加的稅費(fèi)，或調(diào)整購(gòu)房計(jì)劃，選擇更合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)和方式。實(shí)際出資人也可以咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師或稅務(wù)顧問(wèn)，獲取專(zhuān)業(yè)的政策解讀和風(fēng)險(xiǎn)防范建議，以便更好地應(yīng)對(duì)政策變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。5.1.3房屋被執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)?shù)怯洐?quán)利人因債務(wù)問(wèn)題被債權(quán)人起訴，法院依法對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封、拍賣(mài)時(shí)，登記在其名下的房屋可能被納入執(zhí)行范圍，這給實(shí)際出資人帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。在司法實(shí)踐中，債權(quán)人通常依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的登記信息，將登記在登記權(quán)利人名下的房屋視為其財(cái)產(chǎn)，向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。即使實(shí)際出資人能夠證明借名購(gòu)房的事實(shí)，要排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行也并非易事。在“張某與李某借名購(gòu)房及房屋執(zhí)行糾紛”中，李某因債務(wù)糾紛被債權(quán)人起訴，法院查封了登記在李某名下的房屋，而該房屋實(shí)際是張某出資借李某名義購(gòu)買(mǎi)。張某雖向法院提出執(zhí)行異議，主張自己是房屋的實(shí)際權(quán)利人，但法院在審查過(guò)程中，需要綜合考慮多種因素，如借名購(gòu)房協(xié)議的真實(shí)性、實(shí)際出資情況、房屋的占有使用情況等。若張某無(wú)法提供充分的證據(jù)證明借名購(gòu)房事實(shí)，或者其證據(jù)不足以對(duì)抗債權(quán)人的權(quán)利主張，法院可能會(huì)駁回張某的執(zhí)行異議，繼續(xù)對(duì)房屋進(jìn)行拍賣(mài)，導(dǎo)致張某的權(quán)益受損。實(shí)際出資人要維護(hù)自己的權(quán)益，需承擔(dān)較重的舉證責(zé)任。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和司法實(shí)踐，實(shí)際出資人需提供充分證據(jù)證明借名購(gòu)房事實(shí)的存在，包括借名購(gòu)房協(xié)議、購(gòu)房款支付憑證、房屋占有使用的相關(guān)證據(jù)等。這些證據(jù)要形成完整的證據(jù)鏈，以證明其對(duì)房屋享有實(shí)際權(quán)益。實(shí)際出資人還需證明自己對(duì)房屋的占有、使用是合法、持續(xù)的，且不存在過(guò)錯(cuò)。在“王某與趙某借名購(gòu)房及房屋執(zhí)行糾紛”中，王某主張其為房屋實(shí)際出資人，提供了與趙某簽訂的借名購(gòu)房協(xié)議、支付購(gòu)房款的銀行轉(zhuǎn)賬記錄、繳納物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)的憑證等。然而，法院在審查時(shí)發(fā)現(xiàn)，王某在借名購(gòu)房過(guò)程中存在一定過(guò)錯(cuò)，如明知借名購(gòu)房存在風(fēng)險(xiǎn)卻未采取足夠的防范措施，導(dǎo)致其證據(jù)的證明力受到影響，最終法院未支持王某排除強(qiáng)制執(zhí)行的請(qǐng)求。為防范房屋被執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際出資人在借名購(gòu)房時(shí)，應(yīng)盡量選擇信用良好、經(jīng)濟(jì)狀況穩(wěn)定的登記權(quán)利人，降低其因債務(wù)問(wèn)題導(dǎo)致房屋被執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際出資人應(yīng)及時(shí)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，將房屋登記在自己名下，從根本上避免房屋被登記權(quán)利人債務(wù)牽連的風(fēng)險(xiǎn)。若因各種原因無(wú)法及時(shí)過(guò)戶(hù)，實(shí)際出資人應(yīng)定期查詢(xún)登記權(quán)利人的債務(wù)情況，關(guān)注是否存在可能影響房屋的訴訟或執(zhí)行案件。一旦發(fā)現(xiàn)登記權(quán)利人存在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)及時(shí)采取措施，如與登記權(quán)利人協(xié)商提前還款、提供擔(dān)保等，或者向法院申請(qǐng)對(duì)房屋進(jìn)行保全，以保障自己的權(quán)益。實(shí)際出資人還可在借名購(gòu)房協(xié)議中約定，若因登記權(quán)利人債務(wù)問(wèn)題導(dǎo)致房屋被執(zhí)行，登記權(quán)利人應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任，以便在遭受損失時(shí)能夠向登記權(quán)利人追償。5.2對(duì)登記權(quán)利人（出名人）的風(fēng)險(xiǎn)5.2.1信用受損的風(fēng)險(xiǎn)在借名購(gòu)房中，若借名人采用貸款方式購(gòu)房，登記權(quán)利人（出名人）便面臨著信用受損的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)借名人未按時(shí)償還房貸時(shí)，銀行會(huì)依據(jù)貸款合同，將逾期還款記錄上報(bào)征信系統(tǒng)。由于貸款合同是以登記權(quán)利人的名義簽訂，這些逾期記錄將直接體現(xiàn)在登記權(quán)利人的信用報(bào)告中，對(duì)其信用評(píng)級(jí)產(chǎn)生負(fù)面影響。在“趙某與錢(qián)某借名購(gòu)房及房貸逾期糾紛”中，錢(qián)某借趙某名義貸款購(gòu)房，后錢(qián)某因經(jīng)濟(jì)困難未能按時(shí)還款，導(dǎo)致趙某的信用記錄出現(xiàn)多次逾期。此后，趙某在申請(qǐng)信用卡、辦理其他貸款業(yè)務(wù)時(shí)，均因信用記錄不良而遭到銀行拒絕，給趙某的日常生活和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)極大不便。信用受損對(duì)登記權(quán)利人的影響廣泛。在金融領(lǐng)域，信用記錄是銀行等金融機(jī)構(gòu)評(píng)估個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的重要依據(jù)。信用受損的登記權(quán)利人在申請(qǐng)貸款、信用卡時(shí)，不僅可能面臨更高的利率，增加貸款成本，還可能因信用評(píng)級(jí)過(guò)低而被金融機(jī)構(gòu)拒絕貸款或信用卡申請(qǐng)，限制了其正常的金融活動(dòng)。在租房、租車(chē)等生活場(chǎng)景中，房東、租車(chē)公司等也會(huì)查詢(xún)個(gè)人信用記錄。信用受損的登記權(quán)利人可能因信用問(wèn)題難以租到滿(mǎn)意的房屋或車(chē)輛，影響其生活質(zhì)量。在一些工作招聘中，部分用人單位也會(huì)對(duì)求職者的信用狀況進(jìn)行審查，信用受損可能會(huì)對(duì)登記權(quán)利人的職業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。為防范信用受損風(fēng)險(xiǎn)，登記權(quán)利人在借名購(gòu)房前，應(yīng)充分了解借名人的經(jīng)濟(jì)狀況和信用情況，謹(jǐn)慎選擇借名人。在簽訂借名購(gòu)房協(xié)議時(shí)，明確約定借名人按時(shí)償還房貸的義務(wù)以及逾期還款的違約責(zé)任，提高借名人違約成本。登記權(quán)利人可要求借名人提供擔(dān)保，如抵押、質(zhì)押或保證人擔(dān)保等，以確保在借名人逾期還款時(shí)，自身權(quán)益能得到一定保障。在借名購(gòu)房過(guò)程中，登記權(quán)利人應(yīng)定期關(guān)注房貸還款情況，及時(shí)提醒借名人按時(shí)還款，避免逾期記錄的產(chǎn)生。若發(fā)現(xiàn)借名人有逾期還款跡象，應(yīng)及時(shí)采取措施，如與借名人溝通協(xié)商解決辦法，或根據(jù)協(xié)議約定追究其違約責(zé)任，以減少對(duì)自身信用的影響。5.2.2財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)借名人逾期還款，銀行可能會(huì)依據(jù)貸款合同的約定，要求登記權(quán)利人承擔(dān)還款責(zé)任。在“孫某與周某借名購(gòu)房及房貸逾期糾紛”中，周某借孫某名義貸款購(gòu)房，后周某逾期還款，銀行多次催收無(wú)果后，向法院起訴孫某，要求其償還剩余貸款本息。法院經(jīng)審理后，判決孫某承擔(dān)還款責(zé)任。雖然孫某在承擔(dān)還款責(zé)任后，可依據(jù)借名購(gòu)房協(xié)議向周某追償，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，可能會(huì)面臨周某無(wú)力償還的情況，導(dǎo)致孫某遭受財(cái)產(chǎn)損失。若借名人無(wú)力償還房貸，銀行可能會(huì)通過(guò)法律程序拍賣(mài)房屋以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。房屋拍賣(mài)所得款項(xiàng)若不足以?xún)斶€貸款本息，登記權(quán)利人可能需要用自己的其他財(cái)產(chǎn)補(bǔ)足差額，進(jìn)一步加重其財(cái)產(chǎn)損失。在房屋拍賣(mài)過(guò)程中，還可能產(chǎn)生評(píng)估費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)等費(fèi)用，這些費(fèi)用也可能由登記權(quán)利人承擔(dān)。房屋被拍賣(mài)還可能導(dǎo)致登記權(quán)利人失去房屋的居住權(quán)或其他潛在收益。若登記權(quán)利人原本居住在該房屋中，房屋被拍賣(mài)后，其將面臨重新尋找住所的困擾；若房屋具有增值潛力，因借名人的違約行為導(dǎo)致房屋被拍賣(mài)，登記權(quán)利人將無(wú)法享受房屋增值帶來(lái)的收益。在“李某與張某借名購(gòu)房及房屋拍賣(mài)糾紛”中，張某借李某名義購(gòu)買(mǎi)的房屋因張某逾期還款被拍賣(mài)，李某不僅失去了房屋的居住權(quán)，還錯(cuò)過(guò)了房屋價(jià)格大幅上漲帶來(lái)的增值收益，遭受了較大的財(cái)產(chǎn)損失。為防范財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)，登記權(quán)利人在借名購(gòu)房前，應(yīng)詳細(xì)了解借名人的還款能力和經(jīng)濟(jì)狀況，避免選擇還款能力不穩(wěn)定的借名人。在簽訂借名購(gòu)房協(xié)議時(shí)，明確約定借名人承擔(dān)房貸還款的義務(wù)以及因逾期還款給登記權(quán)利人造成損失的賠償責(zé)任。登記權(quán)利人可要求借名人提供足夠的擔(dān)保，如提供與房屋價(jià)值相當(dāng)?shù)牡盅何锘蛴袑?shí)力的保證人，以降低自身在借名購(gòu)房過(guò)程中的財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。在借名購(gòu)房過(guò)程中，登記權(quán)利人應(yīng)密切關(guān)注借名人的還款情況，建立有效的溝通機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決可能出現(xiàn)的還款問(wèn)題。若借名人出現(xiàn)還款困難，登記權(quán)利人應(yīng)與借名人共同協(xié)商解決辦法，如延長(zhǎng)還款期限、尋找其他還款來(lái)源等，避免房屋被銀行拍賣(mài)，保障自身財(cái)產(chǎn)安全。5.2.3法律糾紛的風(fēng)險(xiǎn)因借名購(gòu)房引發(fā)的法律糾紛，會(huì)給登記權(quán)利人帶來(lái)諸多困擾。在借名購(gòu)房過(guò)程中，借名人與登記權(quán)利人之間可能因房屋權(quán)屬、借名協(xié)議的履行等問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議，進(jìn)而引發(fā)訴訟。在“陳某與林某借名購(gòu)房糾紛”中，陳某借林某名義購(gòu)買(mǎi)房屋，后雙方因房屋過(guò)戶(hù)時(shí)間和條件產(chǎn)生分歧，陳某將林某訴至法院。林某在訴訟過(guò)程中，需要投入大量的時(shí)間和精力應(yīng)對(duì)訴訟，包括收集證據(jù)、聘請(qǐng)律師、參加庭審等，這不僅影響了林某的正常工作和生活，還可能導(dǎo)致其產(chǎn)生額外的經(jīng)濟(jì)支出，如律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等。在訴訟過(guò)程中，登記權(quán)利人可能因證據(jù)不足或法律適用錯(cuò)誤等原因敗訴，從而承擔(dān)不利的法律后果。若法院判決房屋歸借名人所有，登記權(quán)利人需協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，且可能無(wú)法獲得房屋增值部分的收益；若登記權(quán)利人擅自處分房屋，還可能需承擔(dān)對(duì)借名人的賠償責(zé)任。在“王某與趙某借名購(gòu)房糾紛”中，趙某作為登記權(quán)利人，擅自將房屋出售給第三人，王某將趙某訴至法院。法院判決趙某的處分行為無(wú)效，并要求趙某賠償王某因此遭受的損失，包括房屋增值部分的損失，這給趙某帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。為避免和解決此類(lèi)糾紛，登記權(quán)利人和借名人在借名購(gòu)房前，應(yīng)簽訂詳細(xì)、明確的書(shū)面借名購(gòu)房協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括房屋的出資、歸屬、過(guò)戶(hù)時(shí)間和條件、違約責(zé)任等關(guān)鍵內(nèi)容，減少因約定不明引發(fā)的糾紛。在簽訂協(xié)議時(shí)，可咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，確保協(xié)議的合法性和有效性。雙方在借名購(gòu)房過(guò)程中，應(yīng)保持良好的溝通和信任，按照協(xié)議約定履行各自的義務(wù)。若出現(xiàn)爭(zhēng)議，應(yīng)首先通過(guò)友好協(xié)商解決，尋求雙方都能接受的解決方案。若協(xié)商無(wú)果，可依據(jù)借名購(gòu)房協(xié)議中的爭(zhēng)議解決條款，選擇仲裁或訴訟等方式解決糾紛。在糾紛解決過(guò)程中，雙方應(yīng)積極收集和提供證據(jù)，維護(hù)自己的合法權(quán)益。5.3風(fēng)險(xiǎn)防范措施5.3.1簽訂完善的借名購(gòu)房協(xié)議簽訂完善的借名購(gòu)房協(xié)議是防范借名購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。借名購(gòu)房協(xié)議應(yīng)包含一系列關(guān)鍵條款，以明確雙方的權(quán)利義務(wù)，避免日后產(chǎn)生糾紛。在協(xié)議中，需明確雙方的基本信息，包括姓名、身份證號(hào)、聯(lián)系方式等，確保主體明確且可追溯。關(guān)于房屋的基本情況，應(yīng)詳細(xì)注明房屋的具體位置、面積、戶(hù)型、購(gòu)房合同編號(hào)等信息，使房屋的指向具有唯一性，避免因房屋信息不明引發(fā)爭(zhēng)議。明確購(gòu)房款的支付方式和時(shí)間至關(guān)重要。應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明實(shí)際出資人支付購(gòu)房款的具體方式，如銀行轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支付等，并注明支付時(shí)間和金額，確保資金流向清晰可查。若涉及貸款購(gòu)房，還需明確貸款的還款方式、還款人以及逾期還款的責(zé)任承擔(dān)等問(wèn)題。在“陳某與李某借名購(gòu)房糾紛”中，陳某與李某在借名購(gòu)房協(xié)議中明確約定，購(gòu)房款由陳某通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式支付給李某，李某負(fù)責(zé)以自己名義辦理貸款手續(xù)，陳某每月按時(shí)將還款金額轉(zhuǎn)賬至李某還款賬戶(hù)。這種明確的約定在一定程度上避免了因購(gòu)房款支付和貸款還款問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛。房屋歸屬條款是借名購(gòu)房協(xié)議的核心內(nèi)容之一。協(xié)議中應(yīng)清晰地表明房屋的實(shí)際所有權(quán)歸實(shí)際出資人所有，名義購(gòu)房人僅為登記名義人，不享有房屋的實(shí)質(zhì)性權(quán)益。同時(shí)，還應(yīng)約定房屋過(guò)戶(hù)的時(shí)間、條件和方式，以及名義購(gòu)房人協(xié)助過(guò)戶(hù)的義務(wù)。在“王某與趙某借名購(gòu)房協(xié)議”中，雙方約定在王某符合當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策后的30日內(nèi)，趙某應(yīng)協(xié)助王某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，過(guò)戶(hù)費(fèi)用由王某承擔(dān)。這樣的約定為房屋過(guò)戶(hù)提供了明確的依據(jù)，保障了實(shí)際出資人的權(quán)益。違約責(zé)任條款對(duì)于約束雙方行為、保障協(xié)議履行具有重要作用。應(yīng)明確約定雙方在違反協(xié)議時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，如名義購(gòu)房人擅自處分房屋、拒絕協(xié)助過(guò)戶(hù)等違約行為的賠償方式和金額；實(shí)際出資人未按時(shí)支付購(gòu)房款、未按時(shí)償還貸款等違約行為的責(zé)任承擔(dān)。違約責(zé)任的約定應(yīng)具有可操作性和懲罰性，以提高違約成本，促使雙方履行協(xié)議。在“張某與李某借名購(gòu)房協(xié)議”中，約定若李某擅自處分房屋，應(yīng)按照房屋當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值的200%向張某支付違約金，并賠償張某因此遭受的全部損失；若張某未按時(shí)支付購(gòu)房款，每逾期一日，應(yīng)按照未支付金額的0.5%向李某支付違約金。這種明確且具有懲罰性的違約責(zé)任條款，對(duì)雙方起到了有效的約束作用。為確保借名購(gòu)房協(xié)議的有效性，在簽訂協(xié)議時(shí)，雙方應(yīng)具備完全民事行為能力，意思表示真實(shí)，不存在欺詐、脅迫等情形。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。協(xié)議的形式應(yīng)符合法律要求，一般建議采用書(shū)面形式，并由雙方簽字或蓋章確認(rèn)。在簽訂協(xié)議過(guò)程中，可邀請(qǐng)無(wú)利害關(guān)系的第三方作為見(jiàn)證人，對(duì)協(xié)議的簽訂過(guò)程進(jìn)行見(jiàn)證，增強(qiáng)協(xié)議的可信度。還可考慮對(duì)協(xié)議進(jìn)行公證，公證機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)協(xié)議的真實(shí)性、合法性進(jìn)行審查，公證后的協(xié)議具有更強(qiáng)的法律效力，在發(fā)生糾紛時(shí)，可作為有力的證據(jù)。5.3.2保留相關(guān)證據(jù)保留相關(guān)證據(jù)是實(shí)際出資人在借名購(gòu)房過(guò)程中維護(hù)自身權(quán)益的重要手段。實(shí)際出資人應(yīng)高度重視證據(jù)的收集和保管，確保在需要時(shí)能夠提供充分、有效的證據(jù)支持自己的主張。出資證明是證明實(shí)際出資人購(gòu)房的關(guān)鍵證據(jù)之一。實(shí)際出資人應(yīng)妥善保存購(gòu)房款的支付憑證，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)、發(fā)票等，這些憑證應(yīng)清晰顯示支付金額、支付時(shí)間、支付人和收款人的信息，形成完整的資金流向證據(jù)鏈。在“孫某與周某借名購(gòu)房糾紛”中，孫某能夠提供完整的銀行轉(zhuǎn)賬記錄，證明其向周某支付了全部購(gòu)房款，這為其主張房屋權(quán)益提供了有力的證據(jù)支持。若存在現(xiàn)金支付的情況，應(yīng)要求收款方出具收條，并注明收款用途、收款時(shí)間等信息，同時(shí)可通過(guò)錄音、錄像等方式對(duì)現(xiàn)金交付過(guò)程進(jìn)行記錄，增強(qiáng)證據(jù)的可信度。購(gòu)房手續(xù)相關(guān)證據(jù)也至關(guān)重要。實(shí)際出資人應(yīng)保存好購(gòu)房合同、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)、契稅發(fā)票、維修基金繳納憑證等購(gòu)房過(guò)程中產(chǎn)生的各類(lèi)文件。這些文件不僅能夠證明房屋的購(gòu)買(mǎi)情況，還能反映出房屋的權(quán)屬狀況和購(gòu)買(mǎi)時(shí)間等重要信息。在“林某與張某借名購(gòu)房糾紛”中，林某保存了完整的購(gòu)房手續(xù)，包括購(gòu)房合同、契稅發(fā)票等，這些證據(jù)在證明借名購(gòu)房事實(shí)和房屋歸屬方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用。溝通記錄也是重要的證據(jù)來(lái)源。實(shí)際出資人與名義購(gòu)房人在借名購(gòu)房過(guò)程中的溝通記錄，如短信、微信聊天記錄、通話錄音等，能夠反映雙方的真實(shí)意思表示和借名購(gòu)房的具體約定。在“趙某與錢(qián)某借名購(gòu)房糾紛”中，趙某通過(guò)保存與錢(qián)某的微信聊天記錄，證明雙方就借名購(gòu)房的房屋歸屬、過(guò)戶(hù)時(shí)間等關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行了明確約定，為其維權(quán)提供了有力的證據(jù)支持。在保存溝通記錄時(shí)，應(yīng)注意確保記錄的完整性和真實(shí)性，避免記錄被篡改或刪除。為妥善保管證據(jù)，實(shí)際出資人可建立專(zhuān)門(mén)的證據(jù)檔案，將各類(lèi)證據(jù)分類(lèi)整理，標(biāo)注好證據(jù)的名稱(chēng)、來(lái)源、形成時(shí)間等信息，方便日后查閱和使用。對(duì)于重要的書(shū)面證據(jù)，可進(jìn)行復(fù)印備份，并將原件和復(fù)印件分別存放于不同的安全地點(diǎn)，防止證據(jù)丟失或損壞。對(duì)于電子證據(jù)，如聊天記錄、錄音等，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行備份，并存儲(chǔ)在安全的電子設(shè)備中，同時(shí)可考慮將電子證據(jù)進(jìn)行公證，增強(qiáng)其法律效力。在發(fā)生糾紛時(shí)，實(shí)際出資人應(yīng)及時(shí)向法院提交相關(guān)證據(jù)，配合法院的調(diào)查和審理工作。在舉證過(guò)程中，應(yīng)注意證據(jù)的關(guān)聯(lián)性、合法性和真實(shí)性，確保證據(jù)能夠有效地支持自己的主張。實(shí)際出資人還可根據(jù)案件的具體情況，申請(qǐng)法院調(diào)取相關(guān)證據(jù)，如銀行交易記錄、房產(chǎn)登記信息等，以補(bǔ)充和完善自己的證據(jù)鏈條。5.3.3尋求法律專(zhuān)業(yè)人士的幫助在借名購(gòu)房過(guò)程中，尋求律師、公證員等法律專(zhuān)業(yè)人士的指導(dǎo)和幫助具有重要的必要性。法律專(zhuān)業(yè)人士具備豐富的法律知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)楫?dāng)事人提供專(zhuān)業(yè)的法律意見(jiàn)和風(fēng)險(xiǎn)防范建議，幫助當(dāng)事人避免因法律知識(shí)不足而陷入風(fēng)險(xiǎn)。在借名購(gòu)房前，當(dāng)事人可咨詢(xún)律師，律師能夠根據(jù)當(dāng)事人的具體情況，對(duì)借名購(gòu)房的合法性、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行全面分析，并提供個(gè)性化的風(fēng)險(xiǎn)防范方案。律師會(huì)審查借名購(gòu)房的目的是否合法，是否存在違反法律法規(guī)和政策規(guī)定的情形。若借名購(gòu)房是為了規(guī)避限購(gòu)政策，律師會(huì)告知當(dāng)事人可能面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)，如合同無(wú)效、無(wú)法取得房屋所有權(quán)等，并建議當(dāng)事人謹(jǐn)慎考慮借名購(gòu)房的可行性。律師還會(huì)協(xié)助當(dāng)事人審查名義購(gòu)房人的信用狀況和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，評(píng)估其是否具備履行借名購(gòu)房協(xié)議的能力，避免因名義購(gòu)房人出現(xiàn)違約行為而給當(dāng)事人帶來(lái)?yè)p失。在簽訂借名購(gòu)房協(xié)議時(shí)，律師可協(xié)助當(dāng)事人起草、審查協(xié)議內(nèi)容，確保協(xié)議條款符合法律規(guī)定，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。律師會(huì)對(duì)協(xié)議中的關(guān)鍵條款進(jìn)行詳細(xì)審查，如房屋歸屬、購(gòu)房款支付、過(guò)戶(hù)時(shí)間和條件、違約責(zé)任等，確保條款表述清晰、準(zhǔn)確，不存在歧義。在違約責(zé)任條款中，律師會(huì)根據(jù)法律規(guī)定和實(shí)際情況，合理確定違約賠償?shù)姆绞胶徒痤~，使其既具有懲罰性又具有可操作性，能夠有效約束雙方的行為。律師還會(huì)關(guān)注協(xié)議的形式和簽訂程序是否合法，確保協(xié)議的有效性。公證員在借名購(gòu)房過(guò)程中也能發(fā)揮重要作用。公證員可對(duì)借名購(gòu)房協(xié)議進(jìn)行公證，公證后的協(xié)議具有更高的法律效力和公信力。公證員會(huì)對(duì)協(xié)議的真實(shí)性、合法性進(jìn)行嚴(yán)格審查，確保協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，不存在欺詐、脅迫等情形，協(xié)議內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。在“李某與張某借名購(gòu)房協(xié)議公證”中，公證員通過(guò)對(duì)協(xié)議內(nèi)容的審查，發(fā)現(xiàn)協(xié)議中關(guān)于房屋過(guò)戶(hù)時(shí)間的約定存在模糊之處，及時(shí)提醒雙方進(jìn)行修改，避免了日后可能產(chǎn)生的糾紛。經(jīng)過(guò)公證的協(xié)議，在發(fā)生糾紛時(shí)，可直接作為證據(jù)使用，增強(qiáng)了當(dāng)事人主張的可信度和說(shuō)服力。當(dāng)事人可通過(guò)多種途徑尋求法律專(zhuān)業(yè)人士的幫助?？赏ㄟ^(guò)熟人介紹，向身邊有法律經(jīng)驗(yàn)的朋友、同事咨詢(xún)，了解他們所推薦的律師或公證員的專(zhuān)業(yè)能力和服務(wù)質(zhì)量。也可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)查詢(xún)律師事務(wù)所和公證機(jī)構(gòu)的信息，查看律師和公證員的資質(zhì)、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)、客戶(hù)評(píng)價(jià)等，選擇合適的法律專(zhuān)業(yè)人士。還可直接到律師事務(wù)所或公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢(xún)，與法律專(zhuān)業(yè)人士面對(duì)面溝通，詳細(xì)了解他們的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)自己的需求和經(jīng)濟(jì)狀況做出選擇。在選擇法律專(zhuān)業(yè)人士時(shí)，應(yīng)注重其專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域和經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)先選擇在房地產(chǎn)法律領(lǐng)域有豐富經(jīng)驗(yàn)的律師和公證員，以確保能夠獲得專(zhuān)業(yè)、有效的法律幫助。六、完善借名購(gòu)房行為法律規(guī)制的建議6.1立法層面的完善6.1.1制定專(zhuān)門(mén)的法律或司法解釋當(dāng)前，我國(guó)借名購(gòu)房行為缺乏明確、系統(tǒng)的法律規(guī)范，這給司法實(shí)踐和當(dāng)事人權(quán)益保護(hù)帶來(lái)諸多困擾。因此，制定專(zhuān)門(mén)的借名購(gòu)房法律或司法解釋具有緊迫性和必要性。從法律體系的完整性來(lái)看，隨著借名購(gòu)房現(xiàn)象的日益增多，其引發(fā)的糾紛也不斷涌現(xiàn)，而現(xiàn)有的法律法規(guī)難以全面、有效地解決這些問(wèn)題。制定專(zhuān)門(mén)法律或司法解釋?zhuān)軌蛱钛a(bǔ)法律空白，使借名購(gòu)房行為的法律規(guī)制更加完善，增強(qiáng)法律的可操作性和針對(duì)性。在制定專(zhuān)門(mén)法律或司法解釋時(shí)，需明確借名購(gòu)房行為的法律性質(zhì)。如前文所述，借名購(gòu)房行為的法律性質(zhì)存在多種觀點(diǎn)，理論界和實(shí)務(wù)界尚未形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。通過(guò)法律或司法解釋明確其性質(zhì)，有助于解決實(shí)踐中的爭(zhēng)議，為司法裁判提供明確依據(jù)。若將借名購(gòu)房行為明確界定為委托合同關(guān)系，那么在處理相關(guān)糾紛時(shí)，便可依據(jù)委托合同的法律規(guī)定來(lái)確定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。對(duì)于合同效力，應(yīng)根據(jù)不同情形進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。明確規(guī)避限購(gòu)政策、套取銀行貸款、購(gòu)買(mǎi)保障性住房等不同目的的借名購(gòu)房合同的效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，避免因標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一導(dǎo)致司法裁判的不一致。對(duì)于規(guī)避限購(gòu)政策的借名購(gòu)房合同，可規(guī)定在不違反其他法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，合同有效，但實(shí)際購(gòu)房人在滿(mǎn)足限購(gòu)政策要求之前，不得主張過(guò)戶(hù)登記；對(duì)于套取銀行貸款的借名購(gòu)房合同，因其違反金融管理法規(guī)，損害金融秩序，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效；對(duì)于購(gòu)買(mǎi)保障性住房的借名購(gòu)房合同，因涉及社會(huì)公共利益，違反保障性住房政策規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。關(guān)于物權(quán)歸屬，應(yīng)協(xié)調(diào)好物權(quán)登記原則與借名購(gòu)房中實(shí)際出資人的權(quán)益保護(hù)。在遵循物權(quán)登記公示公信原則的基礎(chǔ)上，明確實(shí)際出資人在滿(mǎn)足一定條件下取得物權(quán)的規(guī)則。實(shí)際出資人能夠提供充分證據(jù)證明借名購(gòu)房事實(shí)，且借名購(gòu)房合同有效，同時(shí)實(shí)際出資人已實(shí)際占有、使用房屋，并承擔(dān)了購(gòu)房相關(guān)費(fèi)用，在這種情況下，應(yīng)賦予實(shí)際出資人取得物權(quán)的權(quán)利，以平衡實(shí)際出資人與登記權(quán)利人以及善意第三人之間的利益關(guān)系。還需對(duì)借名購(gòu)房行為中的違約責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)等方面進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，使當(dāng)事人在借名購(gòu)房過(guò)程中有明確的行為準(zhǔn)則，一旦發(fā)生糾紛，也能依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行妥善處理。6.1.2明確借名購(gòu)房合同的性質(zhì)和效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明確借名購(gòu)房合同的性質(zhì)，對(duì)于準(zhǔn)確適用法律、解決糾紛至關(guān)重要。如前所述，借名購(gòu)房合同的性質(zhì)在理論和實(shí)踐中存在爭(zhēng)議，不同的性質(zhì)認(rèn)定會(huì)導(dǎo)致不同的法律適用和裁判結(jié)果。從合同的本質(zhì)特征來(lái)看，借名購(gòu)房合同具有一定的委托合同屬性，實(shí)際購(gòu)房人委托名義購(gòu)房人以其名義辦理購(gòu)房相關(guān)事宜，但又不完全等同于傳統(tǒng)的委托合同，還涉及房屋權(quán)益歸屬等特殊約定。因此，在立法或司法解釋中，可將借名購(gòu)房合同認(rèn)定為一種特殊的無(wú)名合同，在適用法律時(shí)，除參照委托合同的相關(guān)規(guī)定外，還應(yīng)結(jié)合借名購(gòu)房的特殊情況進(jìn)行綜合判斷。在效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面，應(yīng)綜合考慮多種因素。合同主體的資格是首要考慮因素，實(shí)際購(gòu)房人和名義購(gòu)房人都應(yīng)具備完全民事行為能力，否則合同可能因主體不適格而無(wú)效或效力待定。合同內(nèi)容不得違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。在“陳某與李某借名購(gòu)房套取貸款案”中，雙方借名購(gòu)房套取銀行貸款的行為，違反了金融管理法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合同被認(rèn)定為無(wú)效。合同內(nèi)容也不得違背公序良俗。在購(gòu)買(mǎi)保障性住房的借名購(gòu)房合同中，由于該行為損害了社會(huì)公共利益，違背了公序良俗，合同通常被認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)于借名購(gòu)房合同是否因違反限購(gòu)政策而無(wú)效，應(yīng)具體分析。限購(gòu)政策屬于行政調(diào)控手段，并非法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，一般情況下，借名購(gòu)房合同不因違反限購(gòu)政策而無(wú)效，但可能會(huì)面臨合同履行障礙，實(shí)際購(gòu)房人在不符合限購(gòu)政策要求時(shí)，無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)登記。在司法實(shí)踐中，統(tǒng)一借名購(gòu)房合同效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，能夠提高司法裁判的公正性和權(quán)威性。不同地區(qū)、不同法院對(duì)借名購(gòu)房合同效力的認(rèn)定存在差異，這不僅導(dǎo)