房地產(chǎn)估價(jià)師技能測試備考機(jī)構(gòu)試題及答案考試時(shí)長：120分鐘滿分：100分試卷名稱：房地產(chǎn)估價(jià)師技能測試備考機(jī)構(gòu)試題考核對象：房地產(chǎn)估價(jià)師備考學(xué)員題型分值分布：-判斷題（20分）-單選題（20分）-多選題（20分）-案例分析（18分）-論述題（22分）總分：100分---一、判斷題（共10題，每題2分，總分20分）1.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則是指估價(jià)對象在法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上允許的最有利使用。2.市場法估價(jià)中，可比案例的成交價(jià)格可直接用于計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，無需進(jìn)行修正。3.成本法估價(jià)適用于新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，其重置成本應(yīng)包含土地取得成本。4.收益法估價(jià)的計(jì)算基礎(chǔ)是未來收益的現(xiàn)值，折現(xiàn)率應(yīng)反映投資風(fēng)險(xiǎn)。5.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的合法性要求包括估價(jià)依據(jù)的合規(guī)性和估價(jià)方法的合理性。6.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)價(jià)值的影響主要體現(xiàn)在土地用途和容積率限制上。7.估價(jià)中的“價(jià)值時(shí)點(diǎn)”是指估價(jià)作業(yè)完成的時(shí)間，而非估價(jià)對象實(shí)際交易時(shí)間。8.比較法估價(jià)中，交易日期修正主要考慮市場利率變化對價(jià)格的影響。9.房地產(chǎn)租賃權(quán)評估時(shí)，應(yīng)考慮租賃合同的期限和租金調(diào)整條款。10.估價(jià)師在執(zhí)業(yè)中需遵守職業(yè)道德，但無需對估價(jià)結(jié)果的絕對準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。二、單選題（共10題，每題2分，總分20分）1.下列哪種估價(jià)方法最適合評估商業(yè)綜合體的價(jià)值？A.市場法B.收益法C.成本法D.成交法2.重置成本是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑材料、工藝和標(biāo)準(zhǔn)重新建造與估價(jià)對象功能相同的房地產(chǎn)所必需的支出，下列說法正確的是？A.包含土地成本B.不考慮功能性折舊C.僅適用于新建項(xiàng)目D.通常高于重置成本3.某住宅樓建成于1990年，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2023年，其成新率最可能受以下哪項(xiàng)因素影響最大？A.經(jīng)濟(jì)環(huán)境B.物質(zhì)折舊C.市場供需D.政策調(diào)控4.收益法中，凈收益的測算通常不包括？A.租金收入B.運(yùn)營費(fèi)用C.土地增值稅D.保險(xiǎn)費(fèi)用5.比較法估價(jià)中，修正系數(shù)的取值范圍通常在？A.0.5~1.5B.0.8~1.2C.0.9~1.1D.1.0~1.56.下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)估價(jià)中的法定限制？A.土地用途B.容積率C.建筑密度D.車位配比7.估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)假設(shè)和限制條件”部分主要說明？A.估價(jià)方法的選擇依據(jù)B.估價(jià)結(jié)果的誤差范圍C.估價(jià)前提和限制因素D.估價(jià)對象的物理特征8.某宗土地的“三通一平”費(fèi)用為500萬元，后續(xù)開發(fā)成本為3000萬元，土地出讓金為2000萬元，其開發(fā)價(jià)值最接近？A.4500萬元B.5000萬元C.7000萬元D.8000萬元9.估價(jià)中的“最高最佳使用”原則不適用于以下哪種情況？A.住宅改商用B.閑置土地開發(fā)C.老舊廠房改造D.土地用途限制嚴(yán)格10.下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)估價(jià)中的“四要素”？A.估價(jià)目的B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)對象D.估價(jià)費(fèi)用三、多選題（共10題，每題2分，總分20分）1.市場法估價(jià)中，修正可比案例價(jià)格需要考慮的因素包括？A.交易日期差異B.區(qū)域因素差異C.個(gè)別因素差異D.容積率差異E.融資方式差異2.成本法估價(jià)中，重置成本的構(gòu)成要素包括？A.土地成本B.建筑工程費(fèi)C.專業(yè)費(fèi)用D.利息費(fèi)用E.稅費(fèi)3.收益法估價(jià)的誤差來源可能包括？A.凈收益測算偏差B.折現(xiàn)率選取不當(dāng)C.收益期限判斷錯誤D.交易日期修正不足E.估價(jià)對象限制條件未考慮4.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成部分通常包括？A.估價(jià)對象描述B.估價(jià)方法說明C.估價(jià)結(jié)果分析D.附件清單E.估價(jià)師聲明5.影響房地產(chǎn)價(jià)值的區(qū)域因素主要有？A.交通條件B.商業(yè)氛圍C.教育資源D.環(huán)境質(zhì)量E.土地性質(zhì)6.比較法估價(jià)中，修正系數(shù)的確定依據(jù)包括？A.交易日期修正B.區(qū)域因素修正C.個(gè)別因素修正D.市場利率變化E.政策調(diào)整影響7.房地產(chǎn)估價(jià)中的“價(jià)值時(shí)點(diǎn)”與“估價(jià)作業(yè)期”的關(guān)系可能是？A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)早于作業(yè)期B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)晚于作業(yè)期C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)與作業(yè)期重合D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)不受作業(yè)期影響E.作業(yè)期可忽略不計(jì)8.成本法估價(jià)中，重置成本與重置成本的差異可能源于？A.建筑材料變化B.工藝技術(shù)進(jìn)步C.政策標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同E.土地成本差異9.估價(jià)師在執(zhí)業(yè)中需遵守的職業(yè)道德包括？A.公正客觀B.保守秘密C.避免利益沖突D.不得虛假陳述E.及時(shí)更新知識10.房地產(chǎn)租賃權(quán)評估時(shí)，需考慮的因素包括？A.租賃期限B.租金水平C.提前解約條款D.違約責(zé)任E.市場租賃率四、案例分析（共3題，每題6分，總分18分）案例一：某城市中心商業(yè)地塊，土地面積5000平方米，出讓年限40年，現(xiàn)狀為閑置空地。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2023年10月，市場同類地塊平均成交價(jià)格為8000元/平方米，土地取得成本為土地出讓金的70%，開發(fā)成本預(yù)計(jì)為3000萬元，其中建安工程費(fèi)2000萬元，專業(yè)費(fèi)用500萬元。假設(shè)開發(fā)期為2年，融資利率為6%，無其他稅費(fèi)。要求：計(jì)算該地塊的開發(fā)價(jià)值。案例二：某住宅樓建筑面積3000平方米，建成于2000年，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2023年，成新率60%。市場同類住宅租金為2元/平方米·天，空置率10%，運(yùn)營費(fèi)用占租金收入的30%，折現(xiàn)率為8%。假設(shè)剩余使用年限為30年，要求：采用收益法評估該住宅樓價(jià)值。案例三：某商業(yè)綜合體包含零售、餐飲和辦公功能，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2023年12月?？杀劝咐鼳（交易日期2022年12月）成交價(jià)8000萬元，交易日期修正系數(shù)1.05，區(qū)域因素修正系數(shù)0.95，個(gè)別因素修正系數(shù)1.10。要求：計(jì)算該商業(yè)綜合體的比準(zhǔn)價(jià)格。五、論述題（共2題，每題11分，總分22分）1.論述市場法估價(jià)的原理、適用條件及主要步驟。2.結(jié)合實(shí)際案例，分析收益法估價(jià)中凈收益測算的難點(diǎn)及應(yīng)對措施。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.×（需進(jìn)行交易日期、區(qū)域、個(gè)別因素修正）3.√4.√5.√6.√7.×（價(jià)值時(shí)點(diǎn)指估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值）8.×（交易日期修正主要考慮市場行情變化）9.√10.×（需對結(jié)果負(fù)責(zé)）二、單選題1.B2.B3.B4.C5.B6.D7.C8.A9.A10.D三、多選題1.ABCD2.BCD3.ABC4.ABCE5.ABCD6.ABC7.ABC8.ABCD9.ABCDE10.ABCD四、案例分析案例一：開發(fā)價(jià)值＝土地成本＋開發(fā)成本＋融資利息土地成本＝5000×8000×70%＝2800萬元開發(fā)成本＝3000萬元融資利息＝（2800＋3000）/2×6%×2＝432萬元開發(fā)價(jià)值＝2800＋3000＋432＝6232萬元案例二：年租金收入＝3000×2×365×（1－10%）＝2314萬元年凈收益＝2314×（1－30%）＝1619.8萬元價(jià)值＝1619.8×[1－1/(1＋8%)^30]/8%＝1619.8×11.257＝18247.6萬元案例三：比準(zhǔn)價(jià)格＝8000×1.05×0.95×1.10＝9689.5萬元五、論述題1.市場法原理及步驟：原理：通過比較估價(jià)對象與近期成交的類似房地產(chǎn)，修正交