標(biāo)普信評帶你看世界結(jié)構(gòu)融資：

境外資產(chǎn)證券化市場回顧及熱點(diǎn)洞察（一）2025年12月1市場熱點(diǎn)資產(chǎn)擔(dān)保債券如何打破主權(quán)評級“天花板”市場洞察復(fù)盤持有境內(nèi)不動產(chǎn)的海外RE

ITS市場展望創(chuàng)新產(chǎn)品、發(fā)展趨勢標(biāo)普信評帶你看世界境外資產(chǎn)證券化市場回顧及熱點(diǎn)洞察市場概覽發(fā)行規(guī)模、資產(chǎn)類型2本市場重要的組成部分。圖表：美國固收市場歷年發(fā)行規(guī)模和各類產(chǎn)品占比資料來源：

SIF

MA

，標(biāo)普信評整理。版權(quán)

標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。2024年固收市場整體發(fā)行規(guī)模10.43萬億美元資產(chǎn)證券化產(chǎn)品占比19%3市場概覽美國資產(chǎn)證券化市場發(fā)行概況

美國資產(chǎn)證券化產(chǎn)品占整體固定收益市場發(fā)行規(guī)模的比例由2021年巔峰時期的38%降至2024年

19%左右

，但依然是美國資聯(lián)邦機(jī)構(gòu)證券國債公司債市政債

根據(jù)

SIF

MA（美國證券業(yè)和金融市場

協(xié)會）的市場統(tǒng)計(jì)與分類標(biāo)準(zhǔn)

，

通常

將美國資產(chǎn)證券化市場分為

MBS和

ABS兩大獨(dú)立品類。

MBS住房抵押貸款支持證券可以分為

機(jī)構(gòu)類（

機(jī)構(gòu)

MBS和CMO

）和非機(jī)

構(gòu)類（

R

MBS和CM

BS

）；

其中機(jī)構(gòu)

類是指由美國政府支持機(jī)構(gòu)（如：

房

地美,房利美

，

吉利美等）擔(dān)?；虬l(fā)

行的產(chǎn)品。

ABS則包括消費(fèi)類（

以汽車相關(guān)

、信

用卡

、學(xué)生貸款

、企業(yè)貸款等為基礎(chǔ)

資產(chǎn)）和對公類（設(shè)備相關(guān)

、CD0等）的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。市場概覽美國資產(chǎn)證券化市場發(fā)行概況美國資產(chǎn)證券化產(chǎn)品MBS住房抵押貸款支持證券ABS資產(chǎn)支持證券AgencyMBS機(jī)構(gòu)住房抵押貸款支持證券CMO抵押擔(dān)保債券Non-AgencyRMBS非機(jī)構(gòu)住房抵押貸款支持證券CMBS商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券Auto汽車相關(guān)資產(chǎn)支持證券creditcards信用卡貸款資產(chǎn)支持證券studentLoans學(xué)生貸款資產(chǎn)支持證券Equipment設(shè)備資產(chǎn)支持證券CD0/CLO企業(yè)貸款資產(chǎn)支持證券other其他資產(chǎn)支持證券資料來源：

SIF

MA，標(biāo)普信評整理。版權(quán)o2025標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。4

受宏觀經(jīng)濟(jì)

、政策以及底層資產(chǎn)基本面等因素的影響

，

近年來美國資產(chǎn)證券化市場的發(fā)行趨勢波動較大

。

2021年

，

美國MBS和ABS發(fā)行規(guī)模均創(chuàng)歷史新高

，

合計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)5.

2萬億美元

，

主要是由于新冠疫情爆發(fā)后的政策刺激以及低利率環(huán)境下的資產(chǎn)荒。2022年

，

美聯(lián)儲進(jìn)入加息周期

，

疊加政策刺激退坡和資產(chǎn)端信用風(fēng)險抬頭

，發(fā)行規(guī)模大幅下降53%。

2024年以來

，

美國資產(chǎn)證券化市場的發(fā)行情況有所恢復(fù)。截至2025年三季度末

，今年已發(fā)行約

1

.7萬億美元。市場概覽美國資產(chǎn)證券化市場發(fā)行概況圖表：美國資產(chǎn)證券化市場底層資產(chǎn)類型占比（按發(fā)行規(guī)模）外圈為2025上半年占比，內(nèi)圈為2024年占比

MBS發(fā)行規(guī)模（左軸）ABS發(fā)行規(guī)模（左軸）——同比增速（右軸）車貸信用卡設(shè)備其他學(xué)生貸機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)資料來源：

SIF

MA

，標(biāo)普信評整理。版權(quán)o2025標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。圖表：美國資產(chǎn)證券化市場歷年發(fā)行規(guī)模和同比增速（億美元）(

)5市場概覽歐洲資產(chǎn)證券化市場概況

截至2025年二季度末

，歐洲資產(chǎn)證券化市場存量規(guī)模約1,253億歐元

，主要由RMBS和CD0/CLO構(gòu)成

，分別占比46%和22%。

自2023年以來

，歐洲資產(chǎn)證券化市場發(fā)行情況有所恢復(fù)

，2024年市場合計(jì)發(fā)行規(guī)模約2,449億歐元，

同比增長15%左右。截至2025年三季度末

，今年發(fā)行約1,887億歐元

，發(fā)行趨勢保持良好。

按照是否向第三方投資者出售分類

，歐洲資產(chǎn)證券化市場分為配售型（placedls

suan

ce）和自留型（Retained

ls

suan

ce）發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。隨著市場的穩(wěn)步發(fā)展

，配售型產(chǎn)品的占比呈現(xiàn)整體波動上升的趨勢，

由2015年的約38%上升至2025年約63%。圖表：歐洲資產(chǎn)證券化市場歷年發(fā)行規(guī)模和同比增速配售型發(fā)行規(guī)模（左軸）自留型發(fā)行規(guī)模（左軸）同比增速（右軸）資料來源：

，標(biāo)普信評整理。版權(quán)

標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。（億歐元）(

)6

歐洲資產(chǎn)證券化市場自2019年1月正式實(shí)行《證券化條例》并引入

STS（

簡單、

透明和標(biāo)準(zhǔn)化

，

simple,Transparent,standardized

）證券化框架以來

，STS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模有了較大增幅和發(fā)展。

STS產(chǎn)品在整體市場發(fā)行規(guī)模中的占比波動上升，

由2016年的僅1-2%到近年來的25-30%左右。圖表：歐洲STS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品歷年發(fā)行規(guī)模和占比

底層資產(chǎn)類型方面，

RMBS

、ABS和CD0/CLO仍為這兩年的主

要發(fā)行產(chǎn)品類型

，按照

2024年發(fā)行規(guī)模分別占49%

、26%和

20%

；其中

ABS主要包括車貸

、信用卡

、消費(fèi)貸款等ABS產(chǎn)品。圖表：歐洲資產(chǎn)證券化市場底層資產(chǎn)類型占比（按發(fā)行規(guī)模）外圈為2025上半年占比，內(nèi)圈為2024年占比市場概覽歐洲資產(chǎn)證券化市場概況（億歐元）

(

)資料來源：標(biāo)普信評整理。版權(quán)o2025標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。

CD0/CLOacMBSRMBSasME產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模（左軸）

占比（右軸）7

資產(chǎn)擔(dān)保債券是一種由資產(chǎn)池?fù)?dān)保的高級

擔(dān)保債務(wù)工具

。資產(chǎn)擔(dān)保債券因其對發(fā)行

人及資產(chǎn)池的雙重追索權(quán)特性受到海外投

資人的歡迎。截至2024年末

，

已有超過三

十個國家發(fā)行過資產(chǎn)擔(dān)保債券。

2022年5月27

日

，

交易商協(xié)會發(fā)布《關(guān)

于開展資產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)融資工具相關(guān)創(chuàng)新試

點(diǎn)的通知》，

鼓勵企業(yè)開展資產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)

融資工具業(yè)務(wù)

，

開啟了資產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)融資

工具的創(chuàng)新試點(diǎn)；

2024

年7

月2日

，

交易

商協(xié)會發(fā)布《市場創(chuàng)新自律問答（第八期）

民企資產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)融資工具》，

鼓勵民

營企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)融資工具

。但目

前我國暫時沒有對資產(chǎn)擔(dān)保債券設(shè)立的單

獨(dú)法律法規(guī)。市場熱點(diǎn)

境外資產(chǎn)擔(dān)保債券各國首次立法年份資料來源：公開信息，標(biāo)普信評整理。版權(quán)o2025標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。圖表：境外資產(chǎn)擔(dān)保債券發(fā)展進(jìn)程-

各國首次立法的年份8市場熱點(diǎn)

境外資產(chǎn)擔(dān)保債券發(fā)行量創(chuàng)新高

2023年資產(chǎn)擔(dān)保債券全球發(fā)行量達(dá)到

6,890

億歐元

，創(chuàng)歷史新高

，

主要受歐洲央行退出量化寬松后

，銀行轉(zhuǎn)向資產(chǎn)擔(dān)保債券作為替代融資工具的需求推動。

從發(fā)行規(guī)模和存量規(guī)模來看

，

歐洲仍是全球最大市場

。截至2024年末

，

歐洲市場發(fā)行資產(chǎn)擔(dān)保債券超過

1,400億歐元

。從歷史發(fā)行規(guī)模來看

，境外資產(chǎn)擔(dān)保債券這一融資方式即使在經(jīng)濟(jì)動蕩時期也展現(xiàn)了相當(dāng)?shù)捻g性。注*：發(fā)行量統(tǒng)計(jì)口徑為投資者配售的基準(zhǔn)資產(chǎn)擔(dān)保債券發(fā)行量（

Investor

placedbenchmark

issuance

）。資料來源：公開信息，標(biāo)普信評整理。版權(quán)o2025標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。圖表：境外投資者配售的資產(chǎn)擔(dān)保債券發(fā)行量單位：十億,

歐元 美洲地區(qū)亞太地區(qū)歐元區(qū)歐洲其他地區(qū)圖表：歐洲投資者配售的資產(chǎn)擔(dān)保債券發(fā)行量單位：十億歐元9以結(jié)構(gòu)性緩解機(jī)制的具體的評級案例來看

，

標(biāo)普全球去年6月授予某亞洲國家所發(fā)行的

國際資產(chǎn)支持擔(dān)保債券的級別為AAA

，超出

當(dāng)時的主權(quán)評級（AA）2個子級。以司法管轄體系的具體案例來看

，如圖4所示

，標(biāo)普全球今年8月授予某歐洲國家銀行發(fā)行的資產(chǎn)支持擔(dān)保債券級別為AA+，超出當(dāng)時的主權(quán)評級（A）4個子級。市場熱點(diǎn)

境外資產(chǎn)擔(dān)保債券突破主權(quán)評級“天花板”案例惠譽(yù)于今年

月對歐洲某國銀行所發(fā)行的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保債券授予了A+級別

，超出當(dāng)時的主權(quán)評級（BBB）4個子級。①標(biāo)普全球某亞洲國家資產(chǎn)擔(dān)保債券②標(biāo)普全球某歐洲國家資產(chǎn)擔(dān)保債券③惠譽(yù)某歐洲國家資產(chǎn)擔(dān)保債券資料來源：公開信息，標(biāo)普信評整理。版權(quán)@2025標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。10

根據(jù)資產(chǎn)擔(dān)保債券對主權(quán)違約風(fēng)險的敏感度劃分，其可以在主權(quán)評級上上調(diào)的子級從2個

子級到個子級不等。

以下因素可以降低再融資風(fēng)險敏感度，從而允許資產(chǎn)擔(dān)保債券擁有較高的評級上限：一是加入貨幣聯(lián)盟（如歐元區(qū)），二是資產(chǎn)支持債券具備結(jié)構(gòu)性緩解機(jī)制。

結(jié)構(gòu)融資產(chǎn)品或資產(chǎn)擔(dān)保債券能否獲得國家主權(quán)評級（sovereign

IDR）基礎(chǔ)之上的上調(diào)，取決于所在國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，法律和制度的穩(wěn)健性，歷史表現(xiàn)，市場深度，

政治體系等多方面因素。

結(jié)構(gòu)融資產(chǎn)品和資產(chǎn)擔(dān)保債券的級別最多可以在國家主權(quán)評級上上調(diào)

遵循主權(quán)上限級別（country

ceiling）的原則

如果是本地貨幣債券，資產(chǎn)擔(dān)保債券評級雖然有可能超過所在國主權(quán)評級，但通常不能超過所在國的本地貨幣主權(quán)上限級別，主權(quán)上限級別通常為國家主權(quán)評級上再加0-

6個子級。

在資產(chǎn)擔(dān)保債券級別突破國家主權(quán)評級的方法論方面

，標(biāo)普全球

、穆迪和惠譽(yù)的方法有相似之處

。三家機(jī)構(gòu)均是以主權(quán)評級為起點(diǎn)

，

資產(chǎn)擔(dān)保債券級別最多在此基礎(chǔ)上上調(diào)6個子級。市場熱點(diǎn)

境外資產(chǎn)擔(dān)保債券如何打破主權(quán)評級“天花板”？資料來源：公開信息，標(biāo)普信評整理。版權(quán)o2025標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。標(biāo)普全球6個子級。穆迪惠譽(yù)11

第一步是法律與監(jiān)管風(fēng)險分析

，

第二步是處置機(jī)制分析

，基于以上兩點(diǎn)評估得出Reference

rating

Level（“RRL'

）；第三步是司法管轄支持分析

，基于司法管轄支持力度的分析得到Jurisdiction-supported

rating

level（“JRL"

）；

第四步是抵押品支持分析

，

評估抵押資產(chǎn)池本身的信用質(zhì)量和超額抵押（“0C"

）水平能在多大程度上提供額外的信用保護(hù)

，受評債券所需的超額抵押至少應(yīng)覆蓋信用風(fēng)險

，

確定最高可實(shí)現(xiàn)的評級

。最后考慮交易對手風(fēng)險

、主權(quán)違約風(fēng)險以及整體性調(diào)整等因素來確定最終的資產(chǎn)擔(dān)保債券評級結(jié)果。圖表：標(biāo)普全球資產(chǎn)擔(dān)保債券分析框架市場熱點(diǎn)

境外資產(chǎn)擔(dān)保債券標(biāo)普全球資產(chǎn)擔(dān)保債券分析框架

標(biāo)普全球?qū)τ谫Y產(chǎn)擔(dān)保債券的評級方法起始于發(fā)行人的信用評級（ICR

），具體包含五個步驟。資料來源：公開信息，標(biāo)普信評整理。版權(quán)o2025標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。12對比維度標(biāo)普全球惠譽(yù)穆迪方法論核心框架五步分析法：1.法律監(jiān)管風(fēng)險；2.處置機(jī)制分析；3.

司法管轄區(qū)支持分析；4.抵押品支持分析；5.

附加信用因素。兩步分析法：1.提升項(xiàng)評估確定評級空間；2

超額抵押評估測試臨界點(diǎn)超額抵

押值，驗(yàn)證級別可行性。兩步分析法：1.預(yù)期損失模型計(jì)算潛在最高評級；2.及時支付指標(biāo)框架限制評級上限。發(fā)行人信用風(fēng)險衡量ls

suercreditRating(I

CR)作為基礎(chǔ)起點(diǎn)。Long

Term

IDR為核心錨點(diǎn)，反映

發(fā)行人信用風(fēng)險。CB

anchor通常比發(fā)行人

CRAssessment

高

1

個

子級，反映

資

產(chǎn)擔(dān)保債券

錨點(diǎn)事件概率。抵押品分析1.參考證券化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)評估資產(chǎn)的信用質(zhì)量；2.評估再融資風(fēng)險。1.評估信用損失和資產(chǎn)負(fù)債錯配風(fēng)

險；2.根據(jù)資產(chǎn)類型細(xì)分對應(yīng)不同壓力假設(shè)。1

.抵押品評分；2.評估再融資風(fēng)險和利率貨幣錯配

風(fēng)險。超額抵押（OC）分析1.0c需覆蓋

u信用風(fēng)險壓力

+再融資成本

（活躍市場）或僅信用風(fēng)險（非活躍市場）；2.區(qū)分法律承諾公開聲明無承諾oc，不同類型影響評級上調(diào)。1、計(jì)算臨界點(diǎn)

oc：需覆蓋

u信用

損失

+資產(chǎn)負(fù)債錯配損失";2、計(jì)算可信賴

oc。1.區(qū)分承諾與非承諾oc，非承諾oc可能不被完全認(rèn)可。市場熱點(diǎn)

境外資產(chǎn)擔(dān)保債券三大國際評級機(jī)構(gòu)資產(chǎn)擔(dān)保債券方法論對比在滿足某些條件的前提下可以突破主權(quán)評級，但不能突破country

。在滿足某些條件的前提下可以突破主權(quán)評級，但不能突破sovereign

。主權(quán)風(fēng)險

資產(chǎn)擔(dān)保債券可以突破所在國家主權(quán)評級。資料來源：公開信息，標(biāo)普信評整理。版權(quán)o2025標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。13上市地區(qū)REIT簡稱上市時間運(yùn)營期限（年）投資組合不動產(chǎn)數(shù)量境內(nèi)不動境內(nèi)不動產(chǎn)產(chǎn)數(shù)量

數(shù)量占比中國香領(lǐng)展REIT2005/11/25越秀REIT2005/12/21匯賢REIT2011/4/29100%春泉REIT2013/12/5100%港招商局REIT2019/12/10100%順豐REIT2021/5/1775%豐樹物流REIT2005/7/2842

23%新加坡升禧環(huán)球REIT2005/9/201

1%凱德雅詩閣REIT凱德中國REIT豐樹泛亞REIT2006/3/312006/12/8

2013/3/74l2

4%100%13%吉寶數(shù)據(jù)中心REIT北京華聯(lián)REIT運(yùn)通網(wǎng)城REIT大信REIT2014/12/122015/12/1

1

2016/7/282017/1/20246773

67713%100%100%100%砂之船REIT2018/3/2844100%注1

：新加坡總支數(shù)中包括了2支處于非活躍狀態(tài)的

RE

ITS：

Eagle

Hospitality

Trust以及Ecw

world

REIT（運(yùn)通網(wǎng)城REIT

）。注2：運(yùn)通網(wǎng)城REIT

自2023年8月以來處于停牌狀態(tài)。資料來源：公開資料，標(biāo)普信評整理。版權(quán)@2025標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。

14市場洞察

持有境內(nèi)不動產(chǎn)的海外持有境內(nèi)不動產(chǎn)的中國香港和新加坡REITs（“跨境REITs”）有哪些？上市總支數(shù)x

40跨境RE

ITS支數(shù)

10持有境內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量

94上市總支數(shù)

1

1跨境RE

ITS支數(shù)

6持有境內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量

37

跨境

RE

ITS

的投資組合通常持有的底層不動產(chǎn)數(shù)量較多，且在地理分布和業(yè)態(tài)類型上都具備較好的分散度

，

這就使得其現(xiàn)金流的來源更為多元化

，

并提升了整體產(chǎn)品的抗風(fēng)險能力。

有一半左右的中國香港和新加坡

RE

ITS

的投資組合遍布于全球各個國家/地區(qū)的不同

城市。

同時

，

不同業(yè)態(tài)類型混合發(fā)行也較為常見。市場洞察

持有境內(nèi)不動產(chǎn)的海外穿越周期的“錨”①：投資組合的多元化資料來源：

公開資料，

標(biāo)普信評整理。版權(quán)o2025標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。圖表：跨境RE

ITS中國境內(nèi)資產(chǎn)的業(yè)態(tài)分布（按資產(chǎn)數(shù)量）圖表：跨境RE

ITS資產(chǎn)的國家/地區(qū)分布（按產(chǎn)品支數(shù)）15

中

國

香

港

和

新

加

坡

兩

個RE

ITS市場對于資產(chǎn)的區(qū)位要求和業(yè)態(tài)類型偏好有所不同。

中國香港

RE

ITS持有的不動產(chǎn)以寫字樓和零售類居多

，

且更偏向于一二線城市。

新加坡

RE

ITS則更偏好于物流

、產(chǎn)業(yè)園和數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)類業(yè)態(tài)

，

并相對均勻地分布在各個能級的城市。市場洞察

持有境內(nèi)不動產(chǎn)的海外穿越周期的“錨”：①投資組合的多元化注*：藍(lán)色●表示中國香港市場；綠色●表示新加坡市場；氣泡大小表示兩個市場合計(jì)持有境內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量的占比。資料來源：

公開資料，

標(biāo)普信評整理。版權(quán)

標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。圖表：境RE

ITS中國境內(nèi)資產(chǎn)的省份分布（按資產(chǎn)數(shù)量占比）

*16

相較于境內(nèi)RE

ITS約28.57%的杠桿率限制

，

中國香港和新加坡RE

ITS的杠桿率監(jiān)管上限在50%，潛在融資空間相對靈活。

跨境RE

ITS可以通過擴(kuò)募

、銀行貸款

、發(fā)行債券等多種方式為日常運(yùn)營補(bǔ)充資金

，

為業(yè)務(wù)擴(kuò)張和資產(chǎn)收購提供資金

，

以及對債務(wù)進(jìn)行再融資，且可以憑借良好的主體信用取得無抵押融資。圖表：跨境RE

ITS的杠桿率情況（

2025年3月/6月末）

火

跨境RE

ITS上市之后的項(xiàng)目收購及

退出機(jī)制也較為靈活和高效

，

通

過不斷收購新的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

、處置

質(zhì)量惡化或低效的困境資產(chǎn)

，

能

夠動態(tài)調(diào)整并持續(xù)優(yōu)化投資組合

，建立了資產(chǎn)內(nèi)生和外生增長的有

效循環(huán)。

成熟的RE

ITS資產(chǎn)動態(tài)調(diào)整機(jī)制

，

一方面有助于對底層業(yè)態(tài)的長效

激勵

，

一方面也能使得RE

ITS產(chǎn)品

通過新陳代謝保證自身經(jīng)歷周期

的韌性。市場洞察

持有境內(nèi)不動產(chǎn)的海外穿越周期的“錨”：注：根據(jù)2025年最新一期（一季度二季度）財(cái)報信息整理；其中，新加坡RE

ITS中不包括運(yùn)通網(wǎng)城REIT和大信REIT，上述兩個RE

ITS均未披露2025年的財(cái)務(wù)相關(guān)信息。資料來源：

公開資料，

標(biāo)普信評整理。版權(quán)

標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。②成熟的項(xiàng)目收購及退出機(jī)制③融資模式的靈活度17

在跨境RE

ITS二十多年的發(fā)展歷程中

，

面對宏觀環(huán)境的變化

、市場的周期性波動和內(nèi)外部突發(fā)事件的影響

，

能夠穿越周期的產(chǎn)品通常需要主動調(diào)整投資組合、提升資產(chǎn)軟硬件以及優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)等。

如

，

受2024年以來境內(nèi)零售和寫字樓市場疲軟的影響

，

香港市場RE

ITS的資產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn)有所承壓；

越秀REIT于今年

月初，發(fā)布了向關(guān)聯(lián)方出售廣州越秀金融大廈50%權(quán)益、

內(nèi)部重組以及銀行再融資的相關(guān)公告。2025年

月資產(chǎn)出售完成后：

在廣州越秀金融大廈的持股比例降至49.495%

來自辦公物業(yè)的經(jīng)營收入占比55%

46%

杠桿率48.1%41.2%市場洞察

持有境內(nèi)不動產(chǎn)的海外穿越周期的“錨”：④動態(tài)的資產(chǎn)運(yùn)營和風(fēng)險管理資料來源：

公開資料，

標(biāo)普信評整理。版權(quán)o2025標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。圖表：越秀REIT歷年來投資組合的變化情況18

對于RE

ITS而言

，

優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)質(zhì)量和穩(wěn)定的現(xiàn)金流是RE

ITS產(chǎn)品的生命線。盡管近年來整體宏觀經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境承壓

，但那

些穿越周期的跨境RE

ITS能夠通過主動動態(tài)地調(diào)整經(jīng)營策略、優(yōu)化投資組合及融資結(jié)構(gòu)

，

以保持其韌性和長期競爭力。

優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)質(zhì)量

、

多元的投資組合

、高效的經(jīng)營策略和戰(zhàn)略調(diào)整

、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)杠桿和風(fēng)險管控

，

以及管理團(tuán)隊(duì)的歷史經(jīng)驗(yàn)

、資源和外部支持等

，這些都是助力產(chǎn)品抵御市場環(huán)境變化

、穿越周期的不可或缺的

“錨”。成熟的項(xiàng)目收購及退出機(jī)制動態(tài)的資產(chǎn)運(yùn)營和風(fēng)險管理投資組合的多元化融資模式的靈活度市場洞察

持有境內(nèi)不動產(chǎn)的海外穿越周期的跨境REITs有什么特征？資料來源：標(biāo)普信評整理。版權(quán)o2025標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。19?

單一資產(chǎn)業(yè)態(tài)，酒店現(xiàn)金流波動性大

香港首個酒店

REIT，于2013

年上市，首發(fā)資產(chǎn)包括位于杭州、寧波、長春的

5家酒店。

2020年受疫情沖擊，酒店入住率和現(xiàn)金流驟

降；根據(jù)2020年中期業(yè)績公告，截至2020

年

6

月30日，其經(jīng)調(diào)整虧損約7百萬元人民

幣，導(dǎo)致可分派收入為負(fù)數(shù)。

2021年1月，因出售核心酒店資產(chǎn)，導(dǎo)致剩余資產(chǎn)不符合REITs運(yùn)營要求而觸發(fā)清算程序。

2021

年8月，完成清算并撤回上市。?

單一資產(chǎn)，數(shù)據(jù)造假，管理與治理

風(fēng)險

由德意志銀行與佳程集團(tuán)聯(lián)合發(fā)起，于2007年6月上市；項(xiàng)下僅持有北京佳程廣

場一個寫字樓資產(chǎn)。

2007

年

9

月，其租金虛增、財(cái)務(wù)造假問題遭到曝光，此后疊加2008年金融危機(jī)加劇和北京寫字樓市場惡化，資產(chǎn)估值大幅縮水。

2010年，出售項(xiàng)下唯一的資產(chǎn)，為香港市場首個涉嫌欺詐并清盤退市的REITs。?

區(qū)域零售資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險

于2017年上市，是新加坡首個專注中國大灣區(qū)零售物業(yè)的

REIT，資產(chǎn)包括位于中山、珠海及佛山的

7

個購物中心，但均位于非核

心商圈。

對區(qū)域經(jīng)濟(jì)依賴高，受大灣區(qū)消費(fèi)分化與競

爭加劇的影響，租金下滑、資產(chǎn)折價。

2023年1月，因境內(nèi)資金無法匯出，未能支

付澳門國際銀行的美元貸款利息導(dǎo)致違約，觸發(fā)交叉違約條款。目前仍處于債務(wù)重組中。市場洞察

持有境內(nèi)不動產(chǎn)的海外風(fēng)險承壓的跨境REITs有什么啟示？開元產(chǎn)業(yè)REIT（

01275.

HK

）睿富REIT（00625.

HK

）大信REIT（CE

DU.

SG

）資料來源：標(biāo)普信評整理。版權(quán)o2025標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。20市場展望境外結(jié)構(gòu)融資市場創(chuàng)新產(chǎn)品與發(fā)展趨勢圖表：

2024年度特殊類型資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行情況（億美元）企業(yè)類公用設(shè)施類杠桿基金數(shù)據(jù)中心分時度假貸款飛機(jī)/飛機(jī)發(fā)動機(jī)貸款保費(fèi)三重凈租賃集裝箱租賃軌道車輛租賃Al驅(qū)動的新興資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（數(shù)據(jù)中心ABS

）HEI

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EquityInvestment住房權(quán)益投資）資產(chǎn)證券化產(chǎn)品區(qū)塊鏈與數(shù)字化ABS資產(chǎn)支持型私募信貸融資ESG/綠色ABS資料來源：

公開資料，

標(biāo)普信評整理。版權(quán)o2025標(biāo)普信用評級（中國）有限公司。版權(quán)所有。圖表：境外結(jié)構(gòu)融資市場發(fā)展趨勢21謝謝！22o版權(quán)所有2025標(biāo)普信用評級（

中國）有限公司。保留所有權(quán)利。標(biāo)普信用評級（

中國）有限公司（簡稱

標(biāo)普信評）擁有上述內(nèi)容（包括評級、信用相關(guān)的分析和數(shù)據(jù)、估值、模型、軟件或其他應(yīng)用或其中的輸出）或其任何部分（簡稱內(nèi)容）的版權(quán)和

或其他相關(guān)知識產(chǎn)權(quán)。未經(jīng)標(biāo)普信評的事先書面許可，嚴(yán)禁以任何形式或方式修改、逆向工程、復(fù)制或發(fā)布任何內(nèi)容，或?qū)⑷魏蝺?nèi)容存儲在數(shù)據(jù)庫或檢索系統(tǒng)中。內(nèi)容不得用于任何非法或未經(jīng)授權(quán)的目的。標(biāo)普信評和任何第三方供應(yīng)商，以及其董事、管理人員、股東、員工或代理人（統(tǒng)稱u標(biāo)普方y(tǒng)’y9）均不保證內(nèi)容的準(zhǔn)確性、完整性、及時性或可用性。部分內(nèi)容可能借助人工智能(AI)工具創(chuàng)建。使用人工智能創(chuàng)建或處理的已發(fā)布內(nèi)容由標(biāo)普職員撰寫