深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)季度報(bào)告knight萊Frank坊2025年第四季度/research2025年第四季度，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)延續(xù)“去化回升、價(jià)格承壓”的局面。年末集中簽約帶動(dòng)凈吸納量升至163,123平方米（全年最高疊加本季度零新增供應(yīng)，全市空置率環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至有效租金降至145.6元/平方米/月，環(huán)比下跌1.9%；跌幅較上一季度收窄0.3個(gè)百分支撐租金企穩(wěn)的確定性變量。需求端的回升更偏向于周期性修復(fù)而領(lǐng)域持續(xù)擴(kuò)張。商貿(mào)零售以12.5%位列第三，更明顯反映消費(fèi)相關(guān)企業(yè)的新設(shè)辦公企業(yè)更傾向于通過搬遷、整合與面積優(yōu)化投資市場(chǎng)延續(xù)理性修復(fù)，自用型買家成企業(yè)在資產(chǎn)重估周期中的穩(wěn)健策略。展望2026年，供給側(cè)的體量與節(jié)奏仍將主導(dǎo)市場(chǎng)波動(dòng)。全年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)超過104萬平方米，前海與深超總片區(qū)為主要置率上行與租金下行壓力更容易在上半年體現(xiàn)。下半年市場(chǎng)表現(xiàn)將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)政策要素的利好保持相對(duì)活躍，而傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)則將繼續(xù)以穩(wěn)租為主。圖一：深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)參考指標(biāo)r1]2025年第四季度凈吸納量2025年第四季度凈吸納量163,123平方米2025年第四季度租金145.6元/平方米/月2025年第四季度空置率24.6%2025年第四季度新增供應(yīng)0平方米按季變幅：1.9%按季變幅：1.9%資料來源:萊坊研究部[1]租金為平均凈有效租金圖二：2025-2028各區(qū)域新增寫字樓面積千平方米●前?！窀Ｌ镏行膮^(qū)800●后海600●蔡屋圍4002000●2000注：其他包括車公廟，蛇口，寶安中心區(qū)蔡屋圍表示羅湖區(qū)資料來源:萊坊研究部圖三：深圳甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)人民幣/平方米/月260240220第四季度，全市甲級(jí)寫字樓平均租金降至145.6元/平方米/月，環(huán)比下跌1.9%，跌幅較上一季度收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。從全年看，租金仍處于持續(xù)下跌階段，說明當(dāng)前租金水平更多由供給與競(jìng)爭(zhēng)格局決定，而非短期成交放量即可扭轉(zhuǎn)。對(duì)業(yè)主而言，定價(jià)策略正在從“普遍性讓利”轉(zhuǎn)向“以去化為目標(biāo)的差異化讓利”，包括更靈活的免租期及條款組合，以換取更符合預(yù)期的入圖三：深圳甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)人民幣/平方米/月260240220Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4200180160140201420152016201720182019202020212022202320242025資料來源:萊坊研究部進(jìn)入2026年一季度，若2025年延后項(xiàng)目集中入市，短期租金仍面臨下行壓力；在全年新增供應(yīng)維持高位的情況下，租金更可能呈現(xiàn)“波動(dòng)收斂但仍偏弱”的軌跡，能否出現(xiàn)更明確的企穩(wěn)信號(hào)，仍取決于需求端能否從搬遷與整合進(jìn)一步轉(zhuǎn)向更有規(guī)模的新增與擴(kuò)張型成交。表一：深圳甲級(jí)寫字樓各細(xì)分市場(chǎng)參考指標(biāo)，表一：深圳甲級(jí)寫字樓各細(xì)分市場(chǎng)參考指標(biāo)，2025年第四季度↓0.7%29.3%↑0.9%↓2.0%↓0.8%↓1.2%24.8%↑0.3%↓2.0%↓0.3%33.2%↓3.0%↓2.8%↓7.6%↓3.4%32.9%↓3.6%↓3.2%↑0.7%2025年第四季度深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)，主要因部分項(xiàng)目延后交付。供給暫緩疊加年末需求集中釋放，使凈吸納量升至163,123平方米。但從全年口徑看，市場(chǎng)仍呈現(xiàn)“供需雙弱”的格局：2025年新增供應(yīng)約42.9萬平方米，凈吸納量約31.4萬平方米，均處于近十年低位區(qū)間，意味著去化改善更多來自階段性從本季度成交結(jié)構(gòu)來看，TMT、金融業(yè)與商貿(mào)零售為本季度三大租賃需求來源。TMT以47.9%的成交占比居首，需求集中在AI+、跨境電商平臺(tái)與網(wǎng)絡(luò)安全等細(xì)分方向；金融業(yè)以25.9%位列第二，跨境金融支付、證券及期貨貢獻(xiàn)了較至12.5%，主要由潮玩零售與食品零售相關(guān)企業(yè)帶動(dòng)。交易性質(zhì)上，搬遷仍占主導(dǎo)（54.2%新設(shè)立占比為34.7%，新增設(shè)立更集中于TMT與金融相關(guān)企業(yè)。區(qū)域流動(dòng)方面，福田租戶外流環(huán)比有所減弱，客戶留存率提升至66.7%。前海持續(xù)吸納跨區(qū)域搬遷需求，更多扮演“承接去化”的角色，而非單純依賴新增擴(kuò)張。心支撐仍來自TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)與金融業(yè)。TMT持續(xù)位列需求首位，主要由軟件開發(fā)與互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)驅(qū)動(dòng)；專業(yè)服務(wù)業(yè)排名域；金融業(yè)排名第三，其中保險(xiǎn)業(yè)表現(xiàn)尤為突出。從交易類型看，搬遷仍為主要成交來源，羅湖、后海與前海的客戶留存率相對(duì)更高。此外，全年新設(shè)立占比同比下滑至25.7%，反映企業(yè)在新設(shè)與擴(kuò)張上的展望2026年，新增供應(yīng)預(yù)計(jì)超過104萬平方米，其中部分項(xiàng)目已在2025年提前進(jìn)入較長(zhǎng)預(yù)招商周期，意在交付時(shí)提高入駐率。即便存在部分項(xiàng)目自用比例較高、或因經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)為銷售等不確定性，新增供給對(duì)市場(chǎng)的影響仍將顯著。預(yù)計(jì)上半年在集中入市的推動(dòng)下，空置率或階段性上行，租金讓利延續(xù)；下半年市場(chǎng)走向?qū)⒏嗳Q于新增供應(yīng)兌現(xiàn)節(jié)奏，以及需求端能否出現(xiàn)更穩(wěn)定的擴(kuò)張型成交。圖四：甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)千平方米1,6001,40030%25%1,20020%1,00080015%60010%4005%200圖四：甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)千平方米1,6001,40030%25%1,20020%1,00080015%60010%4005%200020132014201520162017201820192020202120222023202420250%資料來源:萊坊研究部注：2025年的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量及凈吸納量為累計(jì)的供應(yīng)量及凈吸納量2025年的空置率為第四季度的空置率資料來源:萊坊研究部注：所有成交均有待落實(shí)表二：甲級(jí)寫字樓主要租賃成交，2025年第四季度盛業(yè)控股集團(tuán)5,0003,400聯(lián)想后海中心前海周大福金融中心前海周大福金融中心深圳市熠起文化有28002,8002,5002,4001,000前海周大福金融中心深圳市費(fèi)大廚餐飲管理有限公司1,000資料來源:萊坊研究部注:存量的面積單位為萬平方米，租金指平均凈有效租金,租金單位為人民幣/平方米/月，空置率為平均空置率部分?jǐn)?shù)據(jù)或因數(shù)據(jù)庫調(diào)整而存在差異，具體數(shù)值以本季度為準(zhǔn)2025年第四季度，深圳寫字樓投資市場(chǎng)保持平穩(wěn)，僅錄得一宗大宗交易：峰岹科技以人民幣7.1億元購(gòu)入潤(rùn)融大廈整棟物業(yè)，用于研發(fā)及自用，成交單價(jià)約28,258元/平方米?；仡櫲辏钲谌袑懽謽谴笞诮灰壮山活~約人民幣86.7億元，同比顯著增長(zhǎng)，顯示市場(chǎng)在低估值環(huán)境下出現(xiàn)理性回溫。全年交易以自用型買家為主，投資型交易活躍度偏低。企業(yè)在租金持續(xù)下行及融資成本降低的背景下，更傾向于通過自持物業(yè)鎖定長(zhǎng)期使用成本并優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。部分業(yè)主亦以出售非核心資產(chǎn)緩解償債壓力，推動(dòng)市場(chǎng)估值逐步下探。整體資金偏好仍以防御性配置為主，對(duì)定價(jià)折讓與租約確定性要求更高。展望2026年，交易節(jié)奏仍將主要取決于融資條件、價(jià)格預(yù)期以及租金與空置率的后續(xù)走勢(shì)。短期內(nèi)，大宗交易更可能繼續(xù)以企業(yè)自用與低位配置為主；機(jī)構(gòu)資金是否回歸，需要觀察市場(chǎng)在去化、現(xiàn)金流穩(wěn)定性與估值錨定上的進(jìn)一步信號(hào)。2025年第四季度各細(xì)分市場(chǎng)寫字樓存量、租金和空置率寶安中心區(qū)前海存量:208租金:126.7寶安中心區(qū)前海存量:208租金:126.7空置率:32.9%科技園租金:129.7存量:49空置率:27.6%存量:190空置率存量:49空置率:27.6%存量:190空置率:14.8%租金:140.0空置率:24.8%AA1,067蛇口后海羅湖福田中心區(qū)蛇口后海羅湖存量:144存量:272存量:存量:144存量:272空置率:33.2%空置率:33.2%空置率:27.2%空置率:29.3%如果您對(duì)我們的研究報(bào)告有任何疑問，或需要咨詢房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，歡迎與我們聯(lián)絡(luò)：研究及咨詢部深圳商業(yè)物業(yè)服務(wù)部楊悅晨董事，上海及北京研究及咨詢部主管+8613918723123regina.yang@王兆麒高級(jí)董事，大中華區(qū)研究及咨詢部主管+85228467184martin.wong@簡(jiǎn)家宏深圳董事總經(jīng)理及華南區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)部主管+8618666825418ken.kan@陳啟明分析