杭州2025年度房地產(chǎn)市場分析報告2026年1月CONTENTS2233 第一章政策環(huán)境44政策環(huán)境|全國政策年度回顧2025年中央政策整體延續(xù)“止跌回穩(wěn)”的定調(diào)，重點涉及城市更新、激活需求、存量盤活、構(gòu)建新模式等方面。全年政策呈現(xiàn)出"精準(zhǔn)性與差異化凸顯、需求端與供給端協(xié)同、短期穩(wěn)市與長期轉(zhuǎn)型并重、政府引導(dǎo)與市場主導(dǎo)結(jié)合"四大特征。2025年12月中央經(jīng)濟工作會議對26年政策定調(diào)，圍繞“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”進行推動。求清理住房消費不合理限制性措施，加大保障和改全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議：加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展求清理住房消費不合理限制性措施，加大保障和改全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議：加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房人將購買不足2年的住房對外銷售的，增值稅征收率由5%下調(diào)為3%；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。新政取消了北上國務(wù)院：首次將城市更新列為年度重點議題，明中國人民銀行：2025年宏觀審慎工作會議開展，完善房地產(chǎn)金融管理，助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，自然資源部、財政部：發(fā)布《關(guān)于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關(guān)工作的通知》，鼓勵地方優(yōu)先選擇成熟度高、操作性強、預(yù)期效益顯著、風(fēng)險低的項目，積極推動地方收儲工作。中央城市工作會議：大力推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效。國務(wù)院：公布《住房租賃條例》，促進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，推動加快建立租購并舉的住房制度。中國人民銀行：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。推動已出臺金融政策措施落地見效，加大存量商品房和存量土地盤活力度，鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度，助力構(gòu)建財政部、住建部：確定不超過20個城市實施城市更新行動，中央財政按區(qū)域給予定額補助（東部地西部地區(qū)不超過12億元）。個百分點，5年期以上首套房利率由2.85%降至國務(wù)院：全國房地產(chǎn)已供土地和在建項目摸底，進多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)政策環(huán)境|杭州政策年度回顧5525年杭州樓市政策無重大調(diào)整，主要聚焦兩方面，一方面通過優(yōu)化信貸、增加補貼等措施刺激需求端釋放，另一方面通過住宅新規(guī)、城市更新等優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。其中25年為購房補貼政策最為密集的一年，這些政策主要分為“購房+消費券”和特定板塊/人才專項補貼兩類。核心目的是為了降低購房成本，定向刺激需求加速釋放。下達2025年浙江省城鎮(zhèn)保障性安居工程資金提前下達2025年浙江省城鎮(zhèn)保障性安居工程資金5269萬元，用于配租型住房保障和配售型住房保障。>發(fā)布2025年保障住房工作計劃大力推進"市場+保障"的住房供應(yīng)體系改革，2025年計劃推出實物配租房源不少于8000套，保障性租賃住房8000套，"青荷驛站"房源500套(間)。3月住宅品質(zhì)提升工作實施意見進一步明確“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和要求，實施意見于4月1日起施行，其中規(guī)定住宅層高不應(yīng)小于3米。其中戶型建筑面積不小于160平方米且設(shè)有地暖、管道式新風(fēng)或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的住宅，層高不應(yīng)小于3.15米。4月契稅優(yōu)惠調(diào)整自2025年4月21日起，購買上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)范圍內(nèi)住房的，享受家庭唯一住房、第二套住房契稅優(yōu)惠的住房套數(shù)查詢范圍確定為購房所在區(qū)行政區(qū)域。住房公積金新政施行支持購買保障性住房提取公積金支付首付款；加大住房公積金租房提取力度，租賃公共租賃住房、保障性租賃住房可按實際房租支出提取。年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃發(fā)布核心區(qū)域?qū)嵭?少量高頻"供應(yīng)，遠郊區(qū)域按需供應(yīng)。6月余杭區(qū)房地產(chǎn)市場四項新政發(fā)布?試點推進“好房子”建設(shè)，推動《杭州市住宅品質(zhì)提升設(shè)計導(dǎo)則(試行)》在余杭落地實施。?優(yōu)化公積金服務(wù)，支持購房人使用住房公積金直付商品房首付款。?2025年6月10日至6月30日期間，實施購房支持政策，給予每套4萬元補助。?延長高層次人才專項購房補貼實施周期至2025年12月31日10月住房消費新政策發(fā)布蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢塘區(qū)等多個區(qū)縣市開展"購房+消費券"限時補貼活動，購買新建商品住宅符合條件的購房者每套可獲得10萬元消費券。11月余杭、拱墅購房優(yōu)惠活動?余杭區(qū)2025年12月31日前，對實施讓利促銷的項目，按照每套3萬元的金額給予購房家庭補助，購買非住宅新建商品房，按照實際繳納契稅金額的50%給予補助。?拱墅區(qū)2025年12月31日前，購買新建商品非住宅的購房人，按照房屋總價的1.5%標(biāo)準(zhǔn)給予補貼。12月購房增值稅新政執(zhí)行個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。新政將不滿2年住房的增值稅率從5%降至3%，降幅達40%，還取消了普通住房與非普通住房的劃分，僅以持有年限作為征稅依據(jù)，簡化了政策執(zhí)行口徑。66政策環(huán)境|杭州現(xiàn)行政策整體開發(fā)端條件無嚴(yán)格限制，土地競價放開鼓勵房企自主定價。土拍方面實行自由競價，按照“價高者得”的原則確定競得人。預(yù)售條件方面，10層以下住宅需結(jié)頂，11層及以上住宅需完成建筑主體結(jié)構(gòu)的1/2且不低于10層可預(yù)售，資金監(jiān)管額度為110%。限制政策具體條款新建商品房預(yù)售條件10層以下住宅結(jié)頂后可預(yù)售；11層級以上住宅需完成建筑主體結(jié)構(gòu)的1/2且不低于10層可預(yù)售；100米以上超高層建筑，需完成建筑主體結(jié)構(gòu)的1/3且不低于50米方可預(yù)售。特殊節(jié)點可以協(xié)商至±0.0。土地競價規(guī)則1.實行自由競價，按照“價高者得”的原則確定競得人。（23.11.7）2.“定品質(zhì)”：由企業(yè)在競拍前承諾按照政府發(fā)布的品質(zhì)進行建設(shè)，品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)由市建委制定。內(nèi)容涵蓋住宅墻體、外立面用材、外墻門窗、地下室公共部分等。3.商業(yè)最小分割面積提高：商業(yè)最小分割面積增至800㎡。預(yù)售資金監(jiān)管1.項目監(jiān)管額度：監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度作為項目監(jiān)管額度，由監(jiān)管機構(gòu)綜合核定。監(jiān)管額度=(單方工程造價+裝修價格)x地上建筑面積×110%（原為130%）。單方工程造價按銷售價格區(qū)間設(shè)置最低價。項目毛坯銷售價格在5萬元/平方米以下的，單方工程造價最低價設(shè)為4000元/平方米；項目毛坯銷售價格在5萬元/平方米以上的，單方工程造價最低價設(shè)為5000元/平方米；未確定銷售價格的，單方工程造價最低價設(shè)為4000元/平方米。2.預(yù)售資金收存：項目預(yù)售過程中，購房人支付的定金、首付款、按揭貸款和其他形式的購房款等商品房預(yù)售資金，應(yīng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，不得存入其它賬戶。3.監(jiān)管資金撥付：監(jiān)管額度內(nèi)資金按照商品房開發(fā)項目建設(shè)進度核撥。按照取得預(yù)售許可、結(jié)構(gòu)封頂、單位工程質(zhì)量竣工驗收、竣工備案、不動產(chǎn)首次登記、解除資金監(jiān)管六個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點，申請使用額度分別不得超過監(jiān)管總額度的40%、15%、15%、15%、10%和5%，在上述節(jié)點允許撥付的比例范圍內(nèi)，開發(fā)企業(yè)，提供相應(yīng)佐證材料的，可不限次向監(jiān)管銀行申請?zhí)崛☆A(yù)售資金。（原為十層及以下：70%、10%、10%和5%、十一層及以上50%、20%、10%、10%和5%、一百米及以上（超高層）50%、20%、10%、10%和5%22.6.30）差異化購房城西科創(chuàng)大走廊（五常、倉前、余杭、閑林、中泰、瓶窯鎮(zhèn)、良渚、蔣村、三墩鎮(zhèn)、文新、古蕩、靈隱、留下、青山湖、錦北、錦南、錦城、板橋鎮(zhèn)和玲瓏）遵循最新限購政策，并獲50%房源搖號優(yōu)先排序政策傾斜。增值稅個人出售家庭住房未滿2年的，增值稅及附加3%+0.18%；滿2年的，免征增值稅；個人轉(zhuǎn)讓非住宅，增值稅5.3%。按揭放款商貸：網(wǎng)簽后1個月；公積金：結(jié)頂后1-2個月；二手房：無限制人才購房補貼西湖區(qū)：在西湖區(qū)購買首套住房的A-D類人才，可分別給予各級最高共800萬元、200萬元、150萬元、100萬元的購房補貼。富陽區(qū)：對在富陽購買首套住房的A-E類人才，可分別給予各級最高共800萬元、250萬元、180萬元、120萬元、40萬元的購房補貼。由我區(qū)企業(yè)、教育衛(wèi)健事業(yè)單位引進的區(qū)級F1、F2、F3類人才，分別給予最高30萬元、15萬元、12萬元的購房補貼，購房補貼分2年發(fā)放，。臨安區(qū)：臨安區(qū)B、C、D、E類人才以及全日制博士、碩士研究生，分別給予60萬元、50萬元、40萬元、35萬元、30萬元、15萬元的一次性購房補貼，補貼標(biāo)準(zhǔn)可視情調(diào)整。購房價格低于補貼標(biāo)準(zhǔn)的按實際購房價格予以補貼。購房補貼分2年發(fā)放，第1年發(fā)放總額的50%，第2年發(fā)放總額的50%。錢塘區(qū)：購房補貼30萬：對杭州高層次E類人才在錢塘新區(qū)購買首套住房，補貼30萬元。臨平區(qū)：購房補貼20萬：對臨平區(qū)企事業(yè)單位及其他組織中經(jīng)區(qū)人力社保部門認定的B—E類人才，給予：“區(qū)內(nèi)無住宅性質(zhì)房產(chǎn)”的區(qū)級人才在臨平區(qū)內(nèi)購買商品住宅享受標(biāo)準(zhǔn)為：B類人才120萬元，C類人才100萬元，D類人才80萬元，E類人才20萬元；政策環(huán)境|杭州現(xiàn)行政策77整體購房限制條件處于歷史最寬松時期，也側(cè)面反映出當(dāng)前工具箱政策見底?！八南蕖保ㄏ拶?限售/限價/限貸）均已完全取消，且貸款利率實際執(zhí)行3.05%（LPR-45BP）。限制政策具體條款限購新房、二手房（含法拍房）均無限購條件、無限購套數(shù)。限售2024年10月9日起杭州新掛地塊取消限售。限價2024年10月9日起杭州新掛地塊取消限房價。限貸首套房的認定1.取消限購/非限購區(qū)概念，以購房區(qū)域內(nèi)視作一個整體。購買區(qū)域內(nèi)住房的，只核查購房家庭在所購房屋所在區(qū)、縣(市)的住房情況。2.購房人在所購住房的區(qū)、縣(市)僅有一套住房的，且已在杭州市二手房監(jiān)管服務(wù)平臺掛牌出售，新購?fù)瑓^(qū)、縣(市)住房的個人住房貸款可按首套住房認定。商業(yè)/公積金/組合貸款商貸：同區(qū)住房≤1套最低首付15%，同區(qū)住房≥2套且貸款均結(jié)清最低首付15%，有貸款未結(jié)清限貸；公積金家庭使用次數(shù)0次/1次貸款已結(jié)清：房齡≤20年首付最低20%，≥20年首付最低30%，貸款未結(jié)清或已使用2次限貸；購買保障性住房的，首付款比例不低于15%。貸款利率商貸：首套利率3.05%，二套及以上利率3.05%；公積金：首套利率2.6%，二套利率3.075%；存量房貸利率3.05-3.3%。公積金購房公積金貸款年限用于購買二手房的，二手住房房齡與貸款期限合計年限由不超過50年延長至不超過70年公積金貸款額度上限職工單人繳存：杭州市區(qū)為65萬元，桐廬縣、建德市、淳安縣為50萬元；夫妻雙方繳存：杭州市區(qū)為130萬元，桐廬縣、淳安縣、建德市為100萬元。高層次人才公積金買房貸款額度上浮50%，以舊換新/多子女家庭/購買綠色低碳建筑上浮20%。契稅稅率≤140㎡：首套/二套1%；≥140㎡，首套1.5%，二套2%；3套及以上不論面積3%人才落戶政策對已在市區(qū)落實就業(yè)單位的35周歲以下（以下不含本數(shù)，下同）的普通高校大專學(xué)歷畢業(yè)生（原政策為45周歲以下本科可在市區(qū)辦理落戶；45周歲以下普通高校碩士研究生可按“先落戶后就業(yè)”的原則（原政策為50周歲以下碩士在市區(qū)辦理落戶（23.4.13）搖號政策搖號機制①觸發(fā)搖號：總登記人數(shù)＞預(yù)售總房源數(shù)量；②觸發(fā)社保排序：總登記人數(shù)≥預(yù)售總房源數(shù)量的10倍，按購房家庭類別進行社保年限排序；③觸發(fā)限售：社保排序后，總?cè)雵藬?shù)≥預(yù)售總房源數(shù)量的10倍，該批次房源限售5年。④市區(qū)范圍內(nèi)，對于購房意向登記家庭數(shù)量小于或等于準(zhǔn)售房源數(shù)量的新建商品住房項目，取消公證搖號銷售要求，由開發(fā)企業(yè)自主銷售。（24.5.9）2024年10月9日起杭州新掛地塊保留公證搖號機制，但不再實行社保排序和限售。無房家庭認定自購房意向登記之日起，①已婚(含喪偶)家庭在市區(qū)范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年，離異單身滿3年且在市區(qū)范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年；②30周歲以上未婚單身且在市區(qū)范圍內(nèi)無自有住房記錄。其中，非本市戶籍家庭還需滿足在購房之日前3年起，已在市區(qū)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅滿36個月。（23.10.16）棄選、棄購新建商品住房公證搖號公開銷售過程中，購房家庭中選后放棄選房、購房的，不再限制其購房意向登記。（23.10.16）88政策環(huán)境|杭州金融信貸政策2019年8月-2025年12月貸款市場報價利率（LPR）歷史走勢圖5.0%4.85%4.5%4.80%4.65%4.60%4.45%4.25%4.30%3.80%3.70%3.65%4.20%4.15%3.95%4.0%3.5%3.0%3.85%3.60%3.45%3.35%3.10%一年期2022-2025年杭十區(qū)商品住宅量價走勢2019年8月-2025年12月貸款市場報價利率（LPR）歷史走勢圖5.0%4.85%4.5%4.80%4.65%4.60%4.45%4.25%4.30%3.80%3.70%3.65%4.20%4.15%3.95%4.0%3.5%3.0%3.85%3.60%3.45%3.35%3.10%一年期2022-2025年杭十區(qū)商品住宅量價走勢00成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）限貸公積金認房認貸首套首付首套首付二套首付（無貸）二套首付首套二套否發(fā)布日期一年期LPR五年期以上LPR杭州最新房貸利率25.5-25.123.00%3.50%3.05%（LPR-45BP）25.1-25.53.60%3.10%（LPR-50BP）24.11-24.123.60%11.30上調(diào)至3.1（LPR-60BP）不分首套、二套11.8上調(diào)至3.0（LPR-60BP）不分首套、二套24.13.60%首套2.9%（LPR-70BP）二套3.0%（LPR-60BP）24.7-24.93.35%3.85%首套3.15%（LPR-70BP）二套3.25%（LPR-60BP）24.63.45%3.95%首套3.25%（LPR-70BP）二套3.35%（LPR-60BP）24.2-24.53.45%3.95%首套3.75%（LPR-20BP）二套最低4.15%（LPR+20BP）24.13.45%4.20%首套4%（LPR-20BP）二套最低4.4%（LPR+20BP）99政策環(huán)境|杭州建筑新規(guī)解析24年12月和25年4月杭州先后對建筑設(shè)計及品質(zhì)提出了新的要求，標(biāo)志著杭州住宅建設(shè)從“規(guī)模型”向“品質(zhì)型”轉(zhuǎn)變，對于房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)意義重大。一方面，品質(zhì)提升將進一步激發(fā)潛在的改善性需求；另一方面，智慧、綠色等技術(shù)應(yīng)用，將進一步帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。而且建造"好房子"更強調(diào)好服務(wù)，將倒逼房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型，為房地產(chǎn)企業(yè)開辟新賽道。2024年12月《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項目容積率及相關(guān)指標(biāo)計算規(guī)則的通知》?購房成本下降，居住品質(zhì)上升，房企利潤空間釋放?封閉陽臺僅計50%面積，公建立面樓盤得房率突破性提升，可售面積擴容，配套空間釋放?停車空間革命，獨立停車樓/架空層停車/立體車庫不計容?坡道頂棚/輕質(zhì)車庫入口豁免容積率，空中連廊限高3層創(chuàng)新設(shè)計2025年4月《杭州市進一步開展住宅品質(zhì)提升工作的實施意見》從優(yōu)化規(guī)劃選址、完善配套設(shè)施、加強環(huán)境協(xié)調(diào)、提升居住功能、保障住宅質(zhì)量、提高安全性能、注重綠色節(jié)能、建設(shè)智慧住區(qū)、實現(xiàn)精細運維提出九個方面重點內(nèi)容，推動“好房子”建設(shè)。提升方向品質(zhì)要求具體舉措住宅層高不應(yīng)小于3米，大戶型(≥160㎡且設(shè)地暖/新風(fēng)/中央空調(diào)）層高加強對開裂、滲漏、空鼓、隔音等常見問題的預(yù)防和治理；分戶墻厚度不二類高層住宅耐火等級不應(yīng)低于一級；住宅單元、架空層出入要設(shè)備能效等級達到國家2級標(biāo)準(zhǔn)；積極采用綠色環(huán)設(shè)置智慧安防、智慧管家、智慧停車等智慧管理系統(tǒng)；小區(qū)高層建高空拋物視頻監(jiān)控設(shè)施；公共電梯運行狀態(tài)、生活水箱水質(zhì)等進行測新建住宅項目設(shè)置住宅套內(nèi)交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間和公共區(qū)域交付標(biāo)準(zhǔn)實體 第二章土地市場土地市場|年度供地計劃及完成情況當(dāng)下樓市在大的去庫存背景下，杭州市過去幾年供地規(guī)模持續(xù)壓縮，但供地完成率仍不及預(yù)期。2025年官宣土地供應(yīng)全面進入收緊狀態(tài)，計劃供應(yīng)面積較24年下降36%，實際出讓309公頃，供地完成率90%。2020-2025年杭州全市商品住宅用地供地計劃及完成率800700600500400300200100090%707.44671.37687.74707.44671.3782%632.12535.8668%535.8659%517.8259%468.9551%363.746%363.7341.79308.85310.04341.79308.85100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%土地市場|整體供求2025年土地成交計容建面同比上升15%，成交樓板價同比提高5%。限價放開后多板塊拍出地王，多核心板塊“提價”助推平均地價提升。年內(nèi)整體土拍呈現(xiàn)“前熱后冷”態(tài)勢，上半年供地集中，高溢價地塊頻出，下半年供應(yīng)收縮，地價及溢價下滑明顯。計容樓板價8029元/㎡計容建面24032㎡002020-2025年杭州市涉宅用地年度供求走勢ee●●31%2025年1-12月市涉宅用地成交量價走勢規(guī)劃建筑面積（萬㎡）——平均溢價率（00土地市場|區(qū)域供求2025年有五區(qū)宅地成交量同比提升，有六區(qū)樓板價同比提高，其中蕭山、西湖、錢塘區(qū)依舊分列成交建面榜前三。主城四區(qū)中僅上城區(qū)成交建面有所下降，拱墅區(qū)基本持平，濱江及西湖區(qū)均有增長。25年上城區(qū)樓板價已突破4w，增長明顯。1201008060402002025年杭州各區(qū)涉宅用地供求量價情況45000106424901064000098969888350008885309867976773020230000309867976773020228598732859865595559552226747472000052474720000175141500012000100006999755869994497500044970土地市場|土拍回顧2025年土拍市場“前熱后冷”，上半年一二季度伴隨新房市場熱度高漲，供地量及成交價均沖出歷史新高，而下半年受新房降溫、全市庫存攀升傳導(dǎo)，土拍市場供應(yīng)收縮，且地價及溢價顯著下滑，房企銷售回款現(xiàn)金流遇阻，拿地趨向于“極度理性”，部分優(yōu)質(zhì)地塊均0溢價或低溢價成交。區(qū)域一季度二季度三季度四季度985435無無無無0●●●●2025年1-12月杭州市涉宅用地樓板價&溢價率走勢●504●●or0土地市場|土拍現(xiàn)象1解限后地王頻出，地王、準(zhǔn)地王數(shù)量及價格遠超去年。杭州近2年地王樓板價急劇上升，尤其25年，有5宗地樓板價超24年地王。歷年地王多集中在濱江兩岸望江新城、錢江世紀(jì)城、錢二等，以及上城區(qū)市中心武林、華家池、文教等板塊。伴隨早期頂級板塊的發(fā)展飽和，近5年地王逐步往錢二、錢江世紀(jì)城、濱府等城市天際線快速發(fā)展的核心板塊遷移。006-25年杭州地王樓板價及容積率走勢25年蔣村25年蔣村25年濱府25年湖墅25年錢江世紀(jì)城25年錢江世紀(jì)城24年錢二23年錢二22年錢二21年錢二20年金融城率19年望江新城容18年金融城17年望江新城16年武林15年望江新城14年文教13年望江新城12年望江新城11年錢江世紀(jì)城10年留下09年望江新城08年華家池07年朝暉06年望江新城區(qū)域板塊地塊/項目計容建面容積率樓板價溢價率房企成交日期土地市場|土拍現(xiàn)象2解限后多典型板塊地價飆升，多個核心/次核心區(qū)漲幅較大。典型板塊漲幅可達3%-66%，其中城東新城安琪兒多宗地塊地價均大幅上漲，漲幅14-43%，濱江西興漲幅最大，高達66%，運河新城南亦有42%漲幅，未科漲幅達18%。///心/土地市場|土拍現(xiàn)象325年供地“低密化”趨勢進一步擴張，容積率1.2及以下占比提升至17%，而容積率2及以上占比下降至49%。1.2以內(nèi)低密地塊多位于外圍或近城區(qū)板塊，1.6內(nèi)可高低配地塊多位于次核心板塊，預(yù)計26年低密市場將迎來大量供貨。容積率2020年2021年2022年2023年2024年2025年總計4%2%5%11%10%17%7%1.2-1.42%3%7%11%8%10%7%1.4-1.65%3%6%7%3%5%5%1.6-1.82%4%4%2%6%7%4%1.8-211%9%12%16%11%12%12%76%76%79%66%52%63%63%4949%65%65%11222512112419112153216162254766691178932土地市場|土拍現(xiàn)象42025年4.5萬及以上樓板價地塊成交9宗，數(shù)量及占比顯著提升，奠定了未來房價格局的變化。高價地主要分布在主城四區(qū)核心板塊，其中6萬以上的成交3宗，未來將進一步突破城市房價天花板，分別位于蔣村、濱府、湖墅。8688589623153884-4.5w1212564.5-5w41131331564432133223211481121211381236123123111378932土地市場|房企拿地表現(xiàn)2025年濱江、綠城、建發(fā)依舊為拿地權(quán)益金額榜前三，其中濱江及綠城拿地金額同比去年均有提升，遠遠領(lǐng)先于其他房企。排名房企名稱拿地金額拿地宗數(shù)計容建面成交樓面價(元/㎡)溢價率(%)1濱江379306872綠城2108225613排名房企名稱拿地金額拿地宗數(shù)計容建面成交樓面價(元/㎡)溢價率(%)1濱江379306872綠城21082256133建發(fā)94428273424保利882306955中海811433536金帝1544737華潤3271448英冠413221129保利置業(yè)32037842金茂2839782排名房企名稱拿地金額拿地宗數(shù)計容建面成交樓面價(元/㎡)溢價率(%)1濱江34028655222綠城2047427621223建發(fā)5871808504中海451446735招商452387436西房2282157興耀31438168海威3253129建杭2120104華潤225872土地市場|拿地方背景分析杭州歷年拿地房企中，濱江綠城及本地民企為絕對主力，側(cè)面反映了杭州樓市的內(nèi)在活力。2025年濱江、綠城合計拿地宗數(shù)占全市33%，本地民企占27%，國央企（含本地國企）占比27%，剩余13%占比為外部民企&混合制&城投公司。02020-2025年杭州各類型拿地方情況統(tǒng)計（宗數(shù)）濱綠本地民企國央企混合制外部民企城投合資2020年a2021年u2022年2023年u2024年2025年479.5投38城投146268 第三章商品住宅市場商品住宅市場|整體供求2025年新房供求回落，連續(xù)4年下降，供求比升至1.1，受限價放開后整體價格體系普漲，全市成交均價提升至3.45萬/㎡。上半年市場熱度較高，整體供求去化較好，多數(shù)月份供不應(yīng)求，而下半年態(tài)勢轉(zhuǎn)變，供過于求明顯，且伴隨不限價盤供貨入市，全市均價穩(wěn)步上漲，但價格壓力愈發(fā)明顯。02020-2025年杭州市商品住宅量價走勢1599137312159961599137312159961597201398910882025年1-12月杭州市商品住宅量價走勢000商品住宅市場|區(qū)域供求2025年余杭、蕭山、臨平區(qū)為成交量前三區(qū)域，且同比24年均有下降。其中余杭區(qū)下降51萬方，遠高于其他區(qū)域。2025年上城、濱江、蕭山區(qū)為成交價前三區(qū)域，其中上城及濱江遠超其他區(qū)域，分別達5.8萬/㎡及5.1萬/㎡。02025年杭州各區(qū)域商品住宅供銷分析余杭區(qū)蕭山區(qū)臨平區(qū)拱墅區(qū)錢塘區(qū)0供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)-—成交均價(元/㎡)2024-2025年各區(qū)商品住宅供應(yīng)對照2024-2025年各區(qū)商品住宅成交對照49.5447.3241.4844.72109.85119.57109.8514.6136.7130.0714.6136.7130.0734.867.0185.7996.45122.7296.4565.0970.3421.6734.2521.6766.2151.266.21584539584539861128638m38mn5990459345931441448383683434424142417070商品住宅市場|成交結(jié)構(gòu)分析25年大戶型成交比例不斷提升，市場結(jié)構(gòu)改善化。25年新房成交主力依舊集中在90-140㎡面積段，總價段集中在500萬元以內(nèi)。其中200㎡以上房源占比同比增長2.6%，1400萬元以上的房源同比增長3.3%，高改產(chǎn)品市場爆發(fā)。%%商品住宅市場|成交結(jié)構(gòu)分析2025年杭州新房90-140㎡&500萬元以內(nèi)產(chǎn)品占主力，約58%。其中以100㎡&200萬以內(nèi)產(chǎn)品、100-110㎡&200-400萬、130-140㎡&400-600萬三個產(chǎn)品段占比突出，而整體300-500㎡溢價能力最強，成交單價近7萬/㎡。元元元元元元元61---------------------------------2----------30-1------1------------86-1-----0---71500016100-3521-37-9356-12124115-------1-2411-42025年杭州商品住宅各面積段成交量價0成交套數(shù)(套)成交均價(元/㎡)0商品住宅市場|狹義庫存走勢年內(nèi)狹義存量先跌后升，當(dāng)前狹義去化周期10個月，庫存384萬方。上半年市場高熱，流速快，供貨庫存不斷下降，進入下半年后去化減速，供應(yīng)放量，庫存攀升。其中蕭山、臨安、富陽及余杭庫存量較高，但外圍臨安、富陽去化周期超2年。2025年杭州商品住宅狹義庫存及出清周期走勢98777776648566485548348325-125-225-325-425-525-625-725-825-925-1025-1125-12772022025年杭州各區(qū)狹義庫存及出清周期7656655蕭山區(qū)臨安區(qū)富陽區(qū)余杭區(qū)臨平區(qū)錢塘區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)上城區(qū)濱江區(qū)72商品住宅市場|廣義庫存走勢當(dāng)前廣義去化周期36個月，庫存1325萬方。上半年土拍量大，庫存不斷上升，進入下半年后供地驟降，庫存進而下降。其中蕭山、臨安、富陽及余杭庫存量較高，其中臨安、富陽庫存高筑，廣義去清周期超5年，主城四區(qū)實際較為健康。 13281328 25-125-225-325-425-525-625-725-825-925-1025-1125-1272022025年杭州各區(qū)廣義庫存及出清周期蕭山區(qū)臨安區(qū)富陽區(qū)余杭區(qū)臨平區(qū)錢塘區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)濱江區(qū)上城區(qū)72商品住宅市場|月度開盤走勢2025年杭州十區(qū)整體開盤去化率約55%，開盤走勢先平穩(wěn)后下滑，1-6月受24年四季度政策效應(yīng)持續(xù)影響，相對維持在較高去化，三季度部分核心板塊項目入市，短暫撐起去化率維持一定水平，11-12月因市場密集供貨+紅盤數(shù)量減少+市場熱度退卻等多方面原因，下滑至40%以下。2025年杭州十區(qū)月度開盤去化走勢068%67%68%67%65%60%58%59%60%58%59%57%51%50%50%51%50%50%38%38%37%37%商品住宅市場|項目開盤明細限價放開后高端改善市場爆發(fā)，區(qū)域/板塊內(nèi)部開盤分化明顯，優(yōu)質(zhì)地段、產(chǎn)品項目（御境映廬、奧映鳴翠府、濱運映翠灣等）依舊能夠連開連罄，主城非核心項目依靠地緣+軌交導(dǎo)入客戶穩(wěn)步續(xù)銷，極遠郊項目艱難維持月均個位數(shù)成交。開盤時間區(qū)域項目名稱首開&加推推出套數(shù)去化套數(shù)去化率物業(yè)類型主力戶型面積段銷許備案價格（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)客源精裝3500精裝濱江興耀·沐新月外溢補充加推外溢補充7充充商品住宅市場|項目開盤明細限價放開后高端改善市場爆發(fā)，區(qū)域/板塊內(nèi)部開盤分化明顯，優(yōu)質(zhì)地段、產(chǎn)品項目（御境映廬、奧映鳴翠府、濱運映翠灣等）依舊能夠連開連罄，主城非核心項目依靠地緣+軌交導(dǎo)入客戶穩(wěn)步續(xù)銷，極遠郊項目艱難維持月均個位數(shù)成交。開盤時間區(qū)域項目名稱首開&加推推出套數(shù)去化套數(shù)去化率物業(yè)類型主力戶型面積段銷許備案價格（元/裝修標(biāo)準(zhǔn)客源㎡精裝㎡精裝精裝4F聯(lián)排、4F疊拼㎡精裝㎡精裝精裝綠城·麗香庭㎡精裝精裝精裝招商蛇口·杭序府加推精裝精裝限價放開后高端改善市場爆發(fā)，區(qū)域/板塊內(nèi)部開盤分化明顯，優(yōu)質(zhì)地段、產(chǎn)品項目（御境映廬、奧映鳴翠府、濱運映翠灣等）依舊能夠連開連罄，主城非核心項目依靠地緣+軌交導(dǎo)入客戶穩(wěn)步續(xù)銷，極遠郊項目艱難維持月均個位數(shù)成交。開盤時間區(qū)域項目名稱首開&加推推出套數(shù)去化套數(shù)去化率物業(yè)類型主力戶型面積段銷許備案價格（元/裝修標(biāo)準(zhǔn)客源精裝地緣及市中心外溢改善客戶為主精裝精裝4F聯(lián)排、4F疊拼精裝㎡精裝建發(fā)·云之城精裝精裝/251/256/274/加推精裝綠城·月映金沙庭精裝商品住宅市場|市場現(xiàn)象12025年供求套均面積及總價不斷上漲，供求間面積差不斷拉大，尤其上城/濱江，成交套均超170㎡，普改一房難求。2025年供應(yīng)套均面積為145㎡，同比24年放大2㎡，成交套均面積139㎡，同比24年放大2㎡。套均總價升至479萬，同比增加33萬。0杭十區(qū)20-25年住宅新房市場成交套均面積總價的變化1131161141151250套均面積（㎡）0商品住宅市場|市場現(xiàn)象2杭十區(qū)20-25年住宅新房市場套均面積總價的變化098420項目入市周期變長，入市周期中位數(shù)為207天，約6.9個月，大運營體系從“求速度”往“求質(zhì)量杭十區(qū)20-25年住宅新房市場套均面積總價的變化098420沐芳洲府錢塘區(qū)下沙元成興耀控股2025/9/162025/12/1976394望云潤璽院余杭區(qū)云城南華潤2025/1/212025/5/24332觀錦宸樾府臨安區(qū)錦城越秀2025/4/12025/8/3鳴瀾里拱墅區(qū)運河新城中濱江2025/4/282025/9/28385詠舟府余杭區(qū)云城南濱江2025/4/282025/9/29湖映金沙軒錢塘區(qū)金沙湖綠城2025/1/242025/6/29482月映金沙庭錢塘區(qū)金沙湖綠城2025/7/152025/12/19432棠悅芳華軒拱墅區(qū)華豐濱江2025/2/282025/8/17君潮潤府蕭山區(qū)寧圍浙江國豐/保億2025/2/282025/8/17知海棠灣西湖區(qū)之江新城綠城2025/3/182025/9/7791商品住宅市場|市場現(xiàn)象3非限價項目密集入市，板塊輪動節(jié)奏顯著加快，核心區(qū)域價格漲幅突破20%，近郊板塊漲幅則控制在10%以內(nèi)。支撐價格上行的核心邏輯在于：上游核心板塊的價值外溢、一二手價格倒掛的修正、產(chǎn)品力升級推動溢價、優(yōu)質(zhì)地塊的稀缺供應(yīng)，以及稀缺資源的賦能加持。核心西湖區(qū)文教58600中冶錦繡公館8288041%核心上城區(qū)錢二東52000招商杭序府59000核心上城區(qū)安琪兒46500濱江錦上萬象府6560041%次核心拱墅區(qū)新天地47000綠城岸芷丁香庭5796023%次核心西湖區(qū)之江37500沄璟文華軒4500020%次核心蕭山區(qū)市北中37500招商潮語臻境府42000近郊拱墅區(qū)華豐33200溪聽曉月軒361109%近郊錢塘區(qū)下沙沿江30000御涌云上305002%近郊錢塘區(qū)下沙高教30500沐云川313003%近郊余杭區(qū)未科南27200時舟里3500029%近郊蕭山區(qū)云城南36100望云潤璽390008%近郊拱墅石橋30000濱江興耀沐新月313004%近郊余杭區(qū)北部新城31200中建玉湖之星323004%近郊錢塘區(qū)金沙湖35000綠城湖映金沙380509%商品住宅市場|市場現(xiàn)象4限價放開后，全市價格普漲，價格梯隊重塑，形成六大梯隊。梯隊能級以傳統(tǒng)市心及濱江兩岸為核心向外延伸。4-6w如新天地、三墩、未科核心、之江核心、世紀(jì)城南等如北部新城、華豐、石橋、云谷、金山湖、之如喬司翁梅、臨平山北、崇賢、瓶窯、大江東及臨等商品住宅市場|房企排行榜單排名房企名稱銷售面積簽約套數(shù)銷售金額成交均價123排名房企名稱銷售面積簽約套數(shù)銷售金額成交均價123456789排名房企名稱銷售金額銷售面積簽約套數(shù)成交均價123456789商品住宅市場|項目排行榜單奧映鳴翠府以62.1億元，位列銷售金額榜榜首，其次為詠湖云廬、玉瀾月華庭，分別以46.2億元、44.2億元分列第二、第三。排名項目名稱區(qū)域板塊銷售面積銷售金額簽約套數(shù)成交均價1排名項目名稱區(qū)域板塊銷售面積銷售金額簽約套數(shù)成交均價123456789排名項目名稱區(qū)域板塊銷售金額銷售面積簽約套數(shù)成交均價123456789商品住宅市場|二手房銷售榜2025年杭州十區(qū)主流經(jīng)紀(jì)商二手房成交33475套，成交均價28698元/㎡，以價換量趨勢明顯。24、25年均表現(xiàn)出價跌量升，同時繼25年3月份創(chuàng)下成交套數(shù)8年來新高后，后續(xù)月份量價均呈現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢。0近5年杭州二手房成交量價走勢（杭十區(qū)總量）2021年2022年2023年2024年2025年34000330003200031000300002900028000270002600002025年杭州二手房成交量價走勢（杭十區(qū)總量）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月35000300002500020000150001000050000數(shù)據(jù)來源：AUR二手房主流經(jīng)紀(jì)商口徑，杭商品住宅市場|二手房市場數(shù)據(jù)來源：AUR二手房主流經(jīng)紀(jì)商口徑，杭數(shù)據(jù)來源：AUR二手房主流經(jīng)紀(jì)商口徑，杭u90-110㎡nu90-110㎡n150-180㎡a180-200㎡a200㎡以上0-100萬元100-200萬元200-300萬元a300-400萬元a400-500萬元w500-600萬元a600-700萬元u700-800萬元u800-900萬元2025年杭十區(qū)二手房成交結(jié)構(gòu)（單位：套）面積段0-100萬元100-200萬元200-300萬元300-400萬元400-500萬元500-600萬元600-700萬元700-800萬元800-900萬元900-1000萬元1000萬以上合計0-50㎡6268150000000158350-70㎡496130420000024918%70-90㎡95246483310145990001107634%90-110㎡415173914528353692004994110-130㎡264133913349847374415422130-150㎡6828306396554504292150-180㎡203202207206931603180-200㎡247844844446052%200㎡以上380808197463649443%合計2872106667922441126661517987388272768334759%32%24%8%3%2%2%商品住宅市場|二手房銷售榜數(shù)據(jù)來源：AUR二手房主流經(jīng)紀(jì)商口徑，杭2025年杭州主流經(jīng)紀(jì)商二手房累計成交3.3萬套/359萬方，成交主要集中在余杭、蕭山、拱墅和上城等區(qū)。板塊方面，成交套數(shù)及面積的TOP20主要以老城區(qū)成熟板塊以及部分人口量較大的剛需板塊為主。0杭州2025年各區(qū)二手房成交量價余杭區(qū)蕭山區(qū)拱墅區(qū)上城區(qū)臨平區(qū)西湖區(qū)臨安區(qū)錢塘區(qū)濱江區(qū)富陽區(qū)存續(xù)掛牌套數(shù)成交套數(shù)——成交均價（元4500040000350003000025000200001500010000500001400120010008006004002000100000800006000040000200000杭州2025年板塊成交套數(shù)TOP204479446628447943889341020388933677835463255481367783546325309432559523229246602559523229188789699765165318878969976516531584412448成交套數(shù)成交均價（元/㎡）杭州2025年板塊成交面積TOP2046628447943889341020388933548546635485466332543094325