ICSICS93.020湖南省地方標(biāo)準(zhǔn)DB43/T16942019集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范Regulationsforclassificationandbasepriceevaluationoncollectiveconstructionland2019-11-27發(fā)布2020-01-27實(shí)施湖南省市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布DB43/T16942019——— 3術(shù)語(yǔ)和定義 -—--—————--—---————--——-————-—14總則 —————————--——--—————--——--———-—25準(zhǔn)備工作 -—--————--—---————--——-————-—36資料調(diào)查與整理—-————-——--—————--—---————37集體建設(shè)用地定級(jí) 68集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 -——--————--——-————-—109基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制………………1311成果整理 公布及備案 -—..........................................................———--—-15附錄A(規(guī)范性附錄)集體建設(shè)用地定級(jí)因素表 附錄B(規(guī)范性附錄)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果表 -—18DB43/T16942019前言本規(guī)范按GB/T1.12009給出的規(guī)則起草。本規(guī)范由湖南省自然資源廳提出并歸口。本規(guī)范起草單位:湖南萬(wàn)源土地房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司。本規(guī)范主要起草人員:狄春雷、崔宇、劉明亮、張大林、譚永生、廖杰、方艷群、孫財(cái)、盛鴻輝、蔣力。DB43/T169420191集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范本規(guī)范規(guī)定了集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的術(shù)語(yǔ)和定義、總則、價(jià)格影響因素、主要估價(jià)方法、集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序等。本規(guī)范適用于土地所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織、土地利用方式符合城鄉(xiāng)土地制度、規(guī)劃管制及相關(guān)政策要求的集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。2規(guī)范性引用文件下列文件對(duì)于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件,僅注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有修改單)適用于本文件。GB/T185082014城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程GB/T185072014城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程GB/T19231土地基本術(shù)語(yǔ)GB/T210102017土地利用現(xiàn)狀分類GB/T284062012農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程3術(shù)語(yǔ)和定義GB/T19231、GB/T210102017、GB/T185082014及GB/T185072014界定的以及下列術(shù)語(yǔ)和定義適用于本文件。3.1集體建設(shè)用地collectiveconstructionland集體建設(shè)用地,又叫鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地或農(nóng)村集體建設(shè)用地,是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資,進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。3.2集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)basepriceofcollectiVEConstructionland對(duì)平均開(kāi)發(fā)利用條件下,不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的集體建設(shè)用地,按照商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)、公共管理與公共服務(wù)等用途分別評(píng)估,并由政府確定的,某一估價(jià)期日設(shè)定年期內(nèi)土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。集體建設(shè)用地定級(jí)collectiveconstructionlandclassification根據(jù)集體建設(shè)用地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用,對(duì)集體建設(shè)用地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析,揭示集體建設(shè)用地質(zhì)量的地域差異,評(píng)定集體建設(shè)用地級(jí)別的活動(dòng)。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估basEPricEOfcollectiveconstructionlandevaluation土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師根據(jù)待估區(qū)域土地狀況,遵循估價(jià)原則,按照一定的估價(jià)程序,在全面調(diào)查和2DB43/T16942019綜合分析影響地價(jià)因素的基礎(chǔ)上,選用適宜的估價(jià)方法,對(duì)評(píng)估區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行估算和判定的行為。4總則4.1概述集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作旨在為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供服務(wù),為構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)有序的集體建設(shè)用地市場(chǎng)、促進(jìn)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)一體化建設(shè)奠定基礎(chǔ),為優(yōu)化集體建設(shè)用地資源市場(chǎng)化配置,全面、科學(xué)、合理利用土地提供依據(jù)。4.2對(duì)象與范圍a)集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍應(yīng)在土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃的基礎(chǔ)上,結(jié)合法律政策中涉及農(nóng)村集體土地制度的相關(guān)規(guī)定、監(jiān)管服務(wù)導(dǎo)向與需求、集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)育水平等確定,原則上不與國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍交叉、重疊,不包含永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線所劃定的范圍;b)集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估一般以縣(市、區(qū))級(jí)行政單元為單位進(jìn)行開(kāi)展,也可根據(jù)實(shí)際情況選擇以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位來(lái)開(kāi)展對(duì)于市場(chǎng)發(fā)育程度高、有條件有需求的行政村,可單獨(dú)設(shè)立基準(zhǔn)地價(jià)體系;C)集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估對(duì)象為評(píng)估范圍內(nèi)的所有集體建設(shè)用地。4.3工作內(nèi)容集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作內(nèi)容主要包括劃定集體建設(shè)用地土地級(jí)別、評(píng)估各類用地基準(zhǔn)地價(jià)、編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。4.4用途界定集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估用途參照GB/T210102017界定,原則上應(yīng)包含商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)及公共管理與公共服務(wù)用地;有條件有需求的地區(qū),用途可細(xì)化至二級(jí)類。4.5技術(shù)途徑a)以土地定級(jí)(或根據(jù)影響地價(jià)的土地條件和因素劃分均質(zhì)地域)為基礎(chǔ),以市場(chǎng)交易價(jià)格資料為依據(jù),以同區(qū)域國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)水平及相關(guān)政策導(dǎo)向等為參考評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià);b)以土地定級(jí)為基礎(chǔ),以土地收益為依據(jù),以市場(chǎng)交易資料、同區(qū)域國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)水平及相關(guān)政策導(dǎo)向等為參考評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià);C)以土地定級(jí)為基礎(chǔ),以集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地價(jià)值構(gòu)成差異為依據(jù),利用國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。對(duì)于以縣(市、區(qū))級(jí)行政單元為單位開(kāi)展的集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估,宜以行政轄區(qū)內(nèi)所有集體建設(shè)用地為評(píng)估對(duì)象,直接定級(jí)估價(jià);也可根據(jù)實(shí)際情況,先對(duì)土地進(jìn)行分等,再以等別為控制,進(jìn)行定級(jí)估價(jià)。4.6工作原則除GB/T185082014、GB/T185072014規(guī)定的土地定級(jí)、估價(jià)基本原則外,集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估還需考慮以下原則:a)保障農(nóng)民基本權(quán)益原則:要在保障農(nóng)民權(quán)益不受損前提下,科學(xué)、客觀評(píng)估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)DB43/T169420193地價(jià);b)審慎原則:在評(píng)估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí),應(yīng)充分考慮集體建設(shè)用地市場(chǎng)特點(diǎn)、土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及存在的風(fēng)險(xiǎn);C)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌原則:應(yīng)充分考慮與所在行政轄區(qū)的國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系銜接、協(xié)調(diào),鼓勵(lì)開(kāi)展城鄉(xiāng)一體化基準(zhǔn)地價(jià)體系建設(shè),促進(jìn)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)一體化建設(shè);d)明確權(quán)利差異原則:在評(píng)估中應(yīng)注意政策差異對(duì)價(jià)格的影響,應(yīng)明確體現(xiàn)國(guó)有、集體建設(shè)用地權(quán)能上的差異對(duì)價(jià)格的影響e4.7工作程序a)準(zhǔn)備工作;b)資料調(diào)查與整理;C)集體建設(shè)用地定級(jí);d)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估;e)基準(zhǔn)地價(jià)修正體系編制;g)成果驗(yàn)收、公布及備案。4.8工作成果a)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告:主要包括基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作報(bào)告、技術(shù)報(bào)告;b)基準(zhǔn)地價(jià)圖:主要包括各用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)成果圖、樣點(diǎn)地價(jià)圖;C)基準(zhǔn)地價(jià)表:各用途各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)成果表、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系表(含修正系數(shù)表和修正因素指標(biāo)說(shuō)明表)。5準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作主要包括編寫(xiě)集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作方案、技術(shù)方案,制定基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查表和工作表,準(zhǔn)備工作底圖等。工作方案的內(nèi)容包括工作背景、目的、意義、任務(wù)、依據(jù)、時(shí)間安排、工作領(lǐng)導(dǎo)與組織、預(yù)期成果、經(jīng)費(fèi)預(yù)算等。技術(shù)方案的內(nèi)容包括項(xiàng)目區(qū)基本情況、工作對(duì)象、范圍、技術(shù)路線與方法等。調(diào)查表格應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際情況制定,基本表格可參照GB/T185082014。工作底圖應(yīng)采用能覆蓋基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的土地利用現(xiàn)狀圖、地形圖、規(guī)劃圖、大比例尺遙感影像圖等,其比例尺要求如下:a)以縣(市、區(qū))為單位開(kāi)展的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估1:10000-1:50000b)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位開(kāi)展的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估1:2000-1:10000C)以行政村為單位開(kāi)展的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估1:500-1:20006資料調(diào)查與整理6.1定級(jí)資料調(diào)查與整理6.1.1一般要求DB43/T169420194a)外業(yè)調(diào)查、收集到的資料,要按實(shí)地位置標(biāo)注到定級(jí)工作輔助圖或底圖上;b)利潤(rùn)、銷售額等數(shù)據(jù)的調(diào)查按抽樣方法進(jìn)行,要求近期連續(xù)三年以上資料;對(duì)于樣本不足的區(qū)域,宜進(jìn)行全面調(diào)查;C)外業(yè)調(diào)查資料應(yīng)填入相應(yīng)的調(diào)查手簿或表格中,數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位。6.1.2資料調(diào)查的內(nèi)容繁華程度資料主要包括:商服中心(鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)物、集市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等集聚中心)的數(shù)量、位置、范圍、規(guī)模、商業(yè)功能種類、銷售額、利潤(rùn)額、占地面積、營(yíng)業(yè)面積等。6.1.2.2宏觀區(qū)位資料宏觀區(qū)位資料主要包括:定級(jí)對(duì)象近鄰的中心城鎮(zhèn)、商業(yè)繁華區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集中區(qū)、集散地的數(shù)量、規(guī)模、等級(jí),距定級(jí)對(duì)象的距離等。交通條件資料主要包括:a)與道路狀況有關(guān)的道路網(wǎng)分布、道路類型、級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)、車流量、道路長(zhǎng)度及寬度等;b)與公共交通狀況有關(guān)的站點(diǎn)分布、公交線路、車流量等;C)與對(duì)外交通狀況有關(guān)的交通工具類型、設(shè)施規(guī)模及分布等。6.1.2.4基本設(shè)施狀況資料基本設(shè)施狀況資料主要包括:a)供電、供水、排水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的類型、數(shù)量、分布、規(guī)模、級(jí)別、保證率等;b)大中專院校、中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、公園、農(nóng)村金融網(wǎng)點(diǎn)、文體娛樂(lè)等公用服務(wù)設(shè)施類型、數(shù)量、分布、規(guī)模、級(jí)別和服務(wù)范圍等。環(huán)境條件資料主要包括:a)各類污染基本狀況、分布狀況和環(huán)境質(zhì)量指數(shù)等環(huán)境評(píng)價(jià)資料;b)地形、工程地質(zhì)、岸線、水文和氣候等條件;C)公園、綠地、旅游景點(diǎn)的位置、面積、服務(wù)范圍及規(guī)模等;d)區(qū)域的地理環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境的優(yōu)劣。6.1.2.6規(guī)劃資料規(guī)劃資料主要包括:國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、鄉(xiāng)(集)鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃等。產(chǎn)業(yè)集聚資料主要包括:產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)數(shù)量、范圍、性質(zhì),各集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)類型數(shù)、企業(yè)數(shù)、年產(chǎn)值、年利潤(rùn)、職工人數(shù)等。6.1.2.8社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r資料DB43/T169420195社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r資料主要包括:人口密度、人均可支配收入、人均耕地面積、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)收入等。6.1.3資料的整理將定級(jí)資料分別按圖形、文字資料進(jìn)行歸類,按點(diǎn)狀、線狀、面狀資料進(jìn)行整理,按對(duì)應(yīng)定級(jí)用途進(jìn)行資料存放。當(dāng)定級(jí)資料無(wú)法滿足定級(jí)需求時(shí),應(yīng)進(jìn)行定級(jí)資料的補(bǔ)充調(diào)查與收集。6.2樣點(diǎn)資料的調(diào)查與整理6.2.1一般要求a)調(diào)查、收集到有關(guān)的土地流轉(zhuǎn)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上;b)調(diào)查以行政村或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行;C)樣本抽樣一般采用分類不等比抽樣調(diào)查,樣本時(shí)效一般為三年,樣點(diǎn)數(shù)應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求,每級(jí)樣點(diǎn)總數(shù)原則上不少于20個(gè);對(duì)于市場(chǎng)發(fā)育程度低,樣點(diǎn)數(shù)量較少的地區(qū),宜進(jìn)行全樣本調(diào)查,并可將樣本的時(shí)效性要求放寬至5年;d)樣本要有代表性,且原則上分布要均勻;e)所選樣本宜同時(shí)獲得地價(jià)或利用效益和相對(duì)應(yīng)的土地條件資料;f)土地利用效益等經(jīng)濟(jì)資料應(yīng)不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù);g)流轉(zhuǎn)、出租、入股、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建等地價(jià)和土地利用效益資料以元為單位,準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位;h)調(diào)查資料應(yīng)填入相應(yīng)的調(diào)查表格。6.2.2資料調(diào)查的內(nèi)容6.2.2.1地租、地價(jià)資料a)交易樣點(diǎn)資料:包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃樣點(diǎn)、集體建設(shè)用地獲取生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益樣點(diǎn)、宅基地有償使用(含有償退出)及經(jīng)營(yíng)獲利樣點(diǎn)等資料,包括公開(kāi)交易樣點(diǎn)及隱形交易樣點(diǎn);C)以地聯(lián)合建房、換房資料;d)房屋征收補(bǔ)償資料、房屋造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋經(jīng)營(yíng)及管理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、固定資產(chǎn)作價(jià)及土地聯(lián)營(yíng)、合作建房等相關(guān)資料;e)GB/T185082014規(guī)定的其他地租地價(jià)資料。6.2.2.2土地利用效益資料主要包括:b)同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料;C)不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn);e)單位或企業(yè)土地利用效益資料。主要包括:涉及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、集體土地利用、土地征收、移民安置、異地扶貧以及"三農(nóng)"領(lǐng)域的具DB43/T169420196體法律規(guī)章、政策文件、試點(diǎn)方案、實(shí)施辦法等政策資料。6.2.2.4影響地價(jià)的因素資料主要包括:影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素資料,具體參照GB/T18508014。26.2.2.5其他資料主要包括:b)有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格變動(dòng)指數(shù);C)土地開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策法規(guī)、條例、規(guī)定;d)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的稅收種類、稅率等;e)涉及集體建設(shè)用地相關(guān)政策的實(shí)施情況資料;f)已有各類公示地價(jià)體系建設(shè)相關(guān)成果資料。6.2.3資料的整理6.2.3.1樣本剔除逐表審查調(diào)查資料,將缺少主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況的樣本剔除。將初步審查合格的樣本資料分別按土地級(jí)別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價(jià)的交易方式和地價(jià)計(jì)算方法進(jìn)行歸類。當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時(shí)應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。7集體建設(shè)用地定級(jí)集體建設(shè)用地定級(jí)的技術(shù)方法應(yīng)采用多因素綜合評(píng)價(jià)法,并以市場(chǎng)資料分析法等方法進(jìn)行驗(yàn)證。7.2定級(jí)類型集體建設(shè)用地定級(jí)有綜合定級(jí)和分類定級(jí)兩種類型。根據(jù)需要,對(duì)于土地利用功能特征分區(qū)明顯,且各功能區(qū)的空間分布相對(duì)集中地區(qū)宜進(jìn)行分類定級(jí),其余地區(qū)宜進(jìn)行綜合定級(jí)。7.3定級(jí)技術(shù)程序a)建立集體建設(shè)用地定級(jí)的因素、因子體系;b)確定各因素的權(quán)重值;C)計(jì)算各因素的指標(biāo)值和作用分,編制各因素的指標(biāo)值與作用分值的對(duì)照表;d)劃分集體建設(shè)用地定級(jí)單元;e)計(jì)算定級(jí)單元內(nèi)各因素作用分值,加權(quán)求和計(jì)算總分值,按總分的分布排列和實(shí)際情況,初步劃分土地級(jí)別;f)進(jìn)行土地收益測(cè)算或市場(chǎng)交易價(jià)格測(cè)算,對(duì)初步劃分的土地級(jí)別進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整;g)土地級(jí)別的確定。7.4定級(jí)因素選擇DB43/T1694201977.4.1綜合定級(jí)因素選擇范圍綜合定級(jí)因素指對(duì)土地綜合級(jí)別有重大影響,并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然條件,主要考慮以下幾個(gè)方面:a)繁華程度方面的因素有:商服繁華影響度;b)宏觀區(qū)位方面的因素有宏觀區(qū)位影響度;C)交通條件方面的因素有道路通達(dá)度、對(duì)外交通便捷度、公交便捷度;d)基本設(shè)施方面的因素有:基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度;e)環(huán)境條件方面的因素有:環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、自然條件優(yōu)劣度、景觀條件優(yōu)劣度等;f)社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面的因素有人口密度、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值、人均經(jīng)濟(jì)收入、人均耕地等;g)其他方面的因素:主要包括規(guī)劃等因素,應(yīng)采用專家論證等方式確定。7.4.2商服用地定級(jí)因素選擇范圍商服定級(jí)因素指對(duì)商服用地級(jí)別有重大影響,并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然條件,主要考慮以下幾個(gè)方面:a)繁華程度方面的因素有商服繁華影響度;b)宏觀區(qū)位方面的因素有:宏觀區(qū)位影響度;C)交通條件方面的因素有道路通達(dá)度、對(duì)外交通便捷度、公交便捷度;d)基本設(shè)施方面的因素有:基礎(chǔ)設(shè)施完善度;e)社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面的因素有人口密度、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值、人均經(jīng)濟(jì)收入;f)其他方面的因素:主要包括規(guī)劃等因素,應(yīng)采用專家論證等方式確定。7.4.3住宅用地定級(jí)因素選擇范圍住宅用地定級(jí)因素指對(duì)住宅用地級(jí)別有重大影響,并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然條件,主要考慮以下幾個(gè)方面:a)宏觀區(qū)位方面的因素有宏觀區(qū)位影響度;b)基本設(shè)施方面的因素有:基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度;C)交通條件方面的因素有:道路通達(dá)度、對(duì)外交通便捷度、公交便捷度;d)環(huán)境條件方面的因素有:環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、自然條件優(yōu)劣度、景觀條件優(yōu)劣度等;e)繁華程度方面的因素有:商服繁華影響度;f)社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面的因素有:人口密度、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值、人均經(jīng)濟(jì)收入、人均耕地等;g)其他方面的因素:主要包括規(guī)劃等因素,應(yīng)采用專家論證等方式確定。7.4.4工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地定級(jí)因素選擇范圍工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地定級(jí)因素指對(duì)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地級(jí)別有重大影響,并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然條件,主要考慮以下幾個(gè)方面:a)宏觀區(qū)位方面的因素有:宏觀區(qū)位影響度;b)交通條件方面的因素有道路通達(dá)度、對(duì)外交通便捷度;C)基本設(shè)施方面的因素有:基礎(chǔ)設(shè)施完善度;d)環(huán)境條件方面的因素有:自然條件優(yōu)劣度;e)產(chǎn)業(yè)集聚效益方面的因素有:產(chǎn)業(yè)集聚影響度;f)社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面的因素有:經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值等;DB43/T169420198g)其他方面的因素:主要包括規(guī)劃等因素,應(yīng)采用專家論證等方式確定。7.4.5公共管理與公共服務(wù)用地定級(jí)因素選擇范圍公共管理與公共服務(wù)用地定級(jí)因素指對(duì)公共管理與公共服務(wù)用地級(jí)別有重大影響,并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然條件,主要考慮以下幾個(gè)方面:a)宏觀區(qū)位方面的因素有宏觀區(qū)位影響度;b)基本設(shè)施方面的因素有:基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度;C)交通條件方面的因素有:道路通達(dá)度、對(duì)外交通便捷度、公交便捷度;d)環(huán)境條件方面的因素有:環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、自然條件優(yōu)劣度、景觀條件優(yōu)劣度等;e)繁華程度方面的因素有:商服繁華影響度;f)社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面的因素有人口密度、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值、人均經(jīng)濟(jì)收入、人均耕地等;g)其他方面的因素:主要包括規(guī)劃等因素,應(yīng)采用專家論證等方式確定。7.4.6定級(jí)因素選擇方法按表A.1、表A.2、表A.3、表A.4、表A.5內(nèi)容選擇采用。a)用特爾菲法測(cè)定要選擇的因素;b)參照表A.1、表A.2、表A.3、表A.4、表A.5,按掌握的數(shù)據(jù)進(jìn)行選擇。7.5定級(jí)因素權(quán)重確定a)集體建設(shè)用地定級(jí)因素(因子)權(quán)重值應(yīng)采用特爾菲測(cè)定法、層次分析法、因素成對(duì)比較法中的一種或多種進(jìn)行確定。b)表A.1、表A.2、表A.3、表A.4、表A.5給定了各定級(jí)因素的重要性順序和權(quán)重范圍;無(wú)特殊情況,不得隨意打亂表中定級(jí)因素的重要性順序及權(quán)重范圍。7.6定級(jí)資料整理及量化7.6.1定級(jí)資料的整理a)宏觀區(qū)位影響度主要用于反映定級(jí)對(duì)象空間范圍之外,但對(duì)定級(jí)對(duì)象具有明顯輻射影響的因素,b)功能分測(cè)算方法:當(dāng)同類因子的實(shí)體數(shù)量多于1個(gè)時(shí),可根據(jù)實(shí)體的面積規(guī)模、經(jīng)濟(jì)總量、人口規(guī)模、區(qū)域功能定位等具體評(píng)價(jià)指標(biāo),通過(guò)加權(quán)方式綜合確定各實(shí)體的功能級(jí)別和功能分值;當(dāng)存在高級(jí)別實(shí)體的功能含蓋低級(jí)別實(shí)體的功能時(shí),此類因素對(duì)定級(jí)單元的影響規(guī)律類同于商服中心,應(yīng)參照GB/T185072014的規(guī)定進(jìn)行功能分分割計(jì)算;C)作用半徑的確定當(dāng)同級(jí)同類因子的實(shí)體數(shù)量為1時(shí),作用半徑為實(shí)體空間邊界距定級(jí)對(duì)象最遠(yuǎn)距離;當(dāng)多個(gè)同級(jí)同類因子實(shí)體均勻分布時(shí),可依據(jù)均分市場(chǎng)的原理,參照公式d)作用分測(cè)算:當(dāng)該因素因子對(duì)定級(jí)單元的影響力度隨距離的增加而呈現(xiàn)"快速下降"漸變?yōu)?緩慢下降"的規(guī)律時(shí),采用指數(shù)衰減模型,否則采用直線衰減模型;在具體單元上,受多個(gè)同級(jí)別實(shí)體影響時(shí),取其中最高值,受多個(gè)不同級(jí)別實(shí)體的影響時(shí),取各個(gè)級(jí)別的最高作用分值后,將其累加。DB43/T16942019a)社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素對(duì)集體建設(shè)用地的使用價(jià)值具有重要影響,當(dāng)定級(jí)對(duì)象覆蓋的空間范圍較大,涉及多個(gè)行政單元時(shí),應(yīng)考慮不同單元上,社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的差異,具體可用人口密度、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值、人均經(jīng)濟(jì)收入、人均耕地等多個(gè)因子進(jìn)行評(píng)價(jià),屬面狀因素;b)量化方式與作用分測(cè)算:測(cè)算方式可參照GB/T185072014;其中人均耕地指標(biāo)屬于負(fù)向影響因子,測(cè)算其作用分值時(shí)應(yīng)將其轉(zhuǎn)換為正向分值。繁華程度、交通條件、基本設(shè)施狀況、環(huán)境條件、規(guī)劃條件等因素的整理可依據(jù)GB/T18507014,2同時(shí)還需體現(xiàn)以下幾個(gè)要求:a)對(duì)繁華程度資料進(jìn)行整理時(shí),要充分考慮農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型超市、專業(yè)市場(chǎng)、定期開(kāi)辦的集市對(duì)土地級(jí)別的影響;b)對(duì)交通條件資料進(jìn)行整理時(shí),道路類型的劃分,可按照道路級(jí)別將道路劃分為國(guó)道、省道、縣道、鄉(xiāng)村道路4個(gè)類型;有條件的區(qū)域應(yīng)考慮公共交通對(duì)土地級(jí)別的影響,如果運(yùn)行在農(nóng)村的公交車輛?？枯^為靈活,無(wú)固定站點(diǎn),可將其作為線狀因素考量;C)對(duì)基本設(shè)施狀況資料進(jìn)行整理時(shí),要根據(jù)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施分布狀況及特點(diǎn),來(lái)分析農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施狀況對(duì)土地級(jí)別的影響,體現(xiàn)城鎮(zhèn)跟農(nóng)村的差異;除中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)衛(wèi)設(shè)施等常規(guī)因子外,可根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況選擇有特色的因子,如老年活動(dòng)站所、農(nóng)家樂(lè)、鄉(xiāng)村旅游設(shè)施、社區(qū)(村民)服務(wù)中心、農(nóng)村電商營(yíng)銷點(diǎn)、固定的物流配送中心、小賣部、文娛場(chǎng)所等;d)對(duì)規(guī)劃因素進(jìn)行整理時(shí),對(duì)定級(jí)對(duì)象土地質(zhì)量分布有重要影響的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃、旅游發(fā)展規(guī)劃以及各類功能區(qū)規(guī)劃等也應(yīng)納入評(píng)價(jià)體系。7.6.2定級(jí)因素的量化集體建設(shè)用地定級(jí)因素的量化方法及步驟可依據(jù)GB/T185072014執(zhí)行。7.7定級(jí)單元?jiǎng)澐旨胺种涤?jì)算7.7.1.1定級(jí)單元定級(jí)單元是評(píng)定土地級(jí)別的基本空間單位,單元內(nèi)部土地特性和區(qū)位條件基本一致。除采用網(wǎng)格法劃分單元外,定級(jí)單元邊界一般由線狀地物(道路、河流等)或權(quán)屬界線(村界)組成。7.7.1.2定級(jí)單元?jiǎng)澐忠话阋骯)單元內(nèi)主要定級(jí)因素的影響大體一致;b)劃分的單元能方便進(jìn)行因素取樣,并能保證分值計(jì)算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性;C)采用行政村為定級(jí)單元時(shí),對(duì)于村內(nèi)土地質(zhì)量確有顯著質(zhì)量差異的,可以村內(nèi)自然線狀地物、河流、土地類型等邊界線,將行政村劃分為多個(gè)評(píng)價(jià)單元;d)有條件的地區(qū),可采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段定級(jí),劃分均勻網(wǎng)格,單元面積不宜大于1hm2。定級(jí)單元?jiǎng)澐挚刹捎弥鲗?dǎo)因素判定法、疊置法、網(wǎng)格法、其他方法等。7.7.2定級(jí)單元內(nèi)定級(jí)因素分值計(jì)算DB43/T16942019定級(jí)單元內(nèi)定級(jí)因素分值計(jì)算可依據(jù)GB/T185072014。7.7.3定級(jí)單元總分值計(jì)算可以按照下式計(jì)算定級(jí)單元總分值:,式中:sjj單元的土地總分值;n——定級(jí)因素的個(gè)數(shù);Fjj單元的i因素分值,i=l,2,…,nwi——i因素的權(quán)重。7.8級(jí)別的初步劃分集體建設(shè)用地級(jí)別劃分可采用總分?jǐn)?shù)軸法、總分頻率曲線法以及總分剖面圖法等,劃分要求參照7.9級(jí)別的驗(yàn)證集體建設(shè)用地級(jí)別的驗(yàn)證可采用市場(chǎng)交易價(jià)格法和土地級(jí)差收益測(cè)算法,但不得通過(guò)這兩種方法定級(jí),驗(yàn)證方法參照GB/T185072014。7.10級(jí)別的確定初步劃分的土地級(jí)別應(yīng)在實(shí)地校核驗(yàn)證,并參考級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果及市場(chǎng)交易價(jià)格測(cè)算結(jié)果對(duì)土地級(jí)的范圍、邊界、級(jí)別進(jìn)行修訂調(diào)整。修訂調(diào)整原則參照GB/T185072014。級(jí)別劃分結(jié)果應(yīng)征求相關(guān)集體經(jīng)濟(jì)組織和管理部門的意見(jiàn);當(dāng)同一村(組)內(nèi)的連片建設(shè)用地初步判定具有明顯質(zhì)量差異需劃分不同級(jí)別時(shí),應(yīng)充分考慮集體經(jīng)濟(jì)組織的接受程度,并與相關(guān)管理政策導(dǎo)向銜接。7.11定級(jí)圖件編制及面積量算編制相關(guān)定級(jí)圖件,并對(duì)土地級(jí)別面積進(jìn)行量算并進(jìn)行匯總、統(tǒng)計(jì)。土地面積計(jì)算單位應(yīng)使用平方米或平方千米,準(zhǔn)確到小數(shù)后兩位,其后數(shù)字四舍五入。8集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估8.1基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的確定基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵除了對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的土地權(quán)利類型、使用年期、用途、估價(jià)期日、開(kāi)發(fā)利用程度及容積率等開(kāi)發(fā)建設(shè)條件進(jìn)行設(shè)定外,還需體現(xiàn)以下幾個(gè)技術(shù)要點(diǎn):uc住宅用地"應(yīng)明確是否對(duì)"住宅用地"的具體類型或內(nèi)涵有特殊限制,例如:是否僅指"宅基地"。如果與國(guó)有建設(shè)用地相比,集體建設(shè)用地存在特殊的權(quán)利限制,且對(duì)地價(jià)水平具有影響,應(yīng)在此明確界定。通常參照國(guó)有建設(shè)用地的法定最高出讓年期設(shè)定,但對(duì)于"宅基地"及"工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地,其年期設(shè)定應(yīng)與相關(guān)法律政策相銜接。DB43/T169420198.2利用市場(chǎng)交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)8.2.1基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算區(qū)域劃分a)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)以土地級(jí)別為基本測(cè)算區(qū)域,當(dāng)土地級(jí)別范圍過(guò)大時(shí),可以按照集體建設(shè)用地條件的差異性將測(cè)算區(qū)域適當(dāng)細(xì)分為均質(zhì)地域;b)測(cè)算區(qū)域中樣點(diǎn)數(shù)量較少,不能滿足模型推斷的樣點(diǎn)需要量時(shí),可通過(guò)均質(zhì)地域同一性判別,進(jìn)行適當(dāng)歸并。8.2.2樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算根據(jù)不同樣點(diǎn)地價(jià)類型,選擇合適的方法進(jìn)行測(cè)算,具體可參照GB/T185082014,同時(shí)還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求:8.2.2.1收益還原法測(cè)算房地出租樣點(diǎn)地價(jià)a)確定租金收益時(shí),應(yīng)通過(guò)調(diào)查集體建設(shè)用地所在或相似區(qū)域同類用地的正?？陀^年租金水平確定?？紤]到租金數(shù)據(jù)調(diào)查的方便性、可獲得性,可采用同區(qū)域、同類型國(guó)有建設(shè)用地租金數(shù)據(jù)評(píng)估集體建設(shè)用地價(jià)格,但應(yīng)分析兩類用地市場(chǎng)的偏好程度及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度、政策完善度等方面的異同,通過(guò)還原率等相關(guān)參數(shù)的調(diào)整,科學(xué)測(cè)算集體建設(shè)用地樣點(diǎn)地價(jià);b)確定年總費(fèi)用時(shí),住宅用地(宅基地)出租過(guò)程中有關(guān)稅費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定和要求,并結(jié)合實(shí)際調(diào)查確定。8.2.2.2成本逼近法測(cè)算新增集體建設(shè)用地樣點(diǎn)地價(jià)a)采用成本逼近法測(cè)算成本地價(jià)時(shí),應(yīng)注意分析集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地在成本構(gòu)成上的差異。集體建設(shè)用地不涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,土地取得成本可根據(jù)所占用土地情況及取得成本的客觀水平進(jìn)行測(cè)算,不宜直接使用征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)代替;b)集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)各地標(biāo)準(zhǔn)不同,需根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w的政策規(guī)定確定稅費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn);C)確定開(kāi)發(fā)成本時(shí),由集體或政府投資完成的區(qū)域客觀開(kāi)發(fā)成本均應(yīng)計(jì)入;d)測(cè)算利息時(shí),利率的確定宜考慮相關(guān)領(lǐng)域金融政策優(yōu)惠的影響;e)在確定土地增值收益時(shí),應(yīng)綜合考慮:土地用途的改變、土地開(kāi)發(fā)后能達(dá)到的基礎(chǔ)設(shè)施水平、開(kāi)發(fā)期間周邊設(shè)施的改善程度、宗地的規(guī)劃限制性條件、土地權(quán)利的限制性因素等。a)對(duì)于隱形市場(chǎng)上形成的交易價(jià)格,評(píng)估時(shí)應(yīng)根據(jù)調(diào)查所獲得的地價(jià)影響因素情況,對(duì)其進(jìn)行b)對(duì)于通過(guò)舊村改造、土地整治、增減掛鉤等調(diào)整后形成的新增集體建設(shè)用地,運(yùn)用成本逼近法測(cè)算價(jià)格時(shí)應(yīng)包括建新區(qū)和拆舊復(fù)墾區(qū)與之直接相關(guān)的客觀成本費(fèi)用。8.2.3樣點(diǎn)地價(jià)修正依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵,將計(jì)算所得樣點(diǎn)地價(jià)修正到與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致下的價(jià)格,修正內(nèi)容一般包括:交易情況修正、估價(jià)期日修正、容積率修正、開(kāi)發(fā)程度修正、使用年期修正等。8.2.4樣點(diǎn)檢驗(yàn)與處理DB43/T16942019樣點(diǎn)檢驗(yàn)與處理可依據(jù)GB/T185082014。8.2.5利用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)a)對(duì)于集體建設(shè)用地樣點(diǎn)充足、且樣點(diǎn)數(shù)量滿足相關(guān)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)要求的均質(zhì)區(qū)域,可直接測(cè)算算數(shù)平均值、加權(quán)平均值、眾數(shù)、中位數(shù)等作為基準(zhǔn)地價(jià);b)對(duì)于集體建設(shè)用地樣本不足的區(qū)域,可通過(guò)建立定級(jí)單元(或土地級(jí)別)土地質(zhì)量分值與樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)學(xué)關(guān)系模型,測(cè)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià);也可通過(guò)建立地價(jià)與影響地價(jià)的土地條件對(duì)照表,通過(guò)比較法、比例系數(shù)法,以已測(cè)出相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算,具體模型、方法參見(jiàn)GB/T1850820148.3利用土地收益資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上,測(cè)算各類用地在各級(jí)別上的平均收益情況,并測(cè)算每一級(jí)土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià):式中:In某一用途土地在某一土地級(jí)上單位面積的平均收益;pri——土地還原率N——基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定年限In、ri的測(cè)算可依據(jù)GB,/T18508014。2根據(jù)計(jì)算結(jié)果,確定各級(jí)別土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)。用該級(jí)別土地上不同用途的正常交易地價(jià)進(jìn)行檢驗(yàn)。對(duì)離散度較大的測(cè)算結(jié)果,應(yīng)在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上,確定不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價(jià)。8.4利用國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)輔助測(cè)算該方法僅用于缺少集體建設(shè)用地樣點(diǎn)的區(qū)域內(nèi),利用國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià),推算或驗(yàn)證集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。a)在國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)內(nèi),首先根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵(期日、容積率、開(kāi)發(fā)程度等)的差異對(duì)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行內(nèi)涵修正,再分析兩類權(quán)屬用地的市場(chǎng)差異(市場(chǎng)發(fā)育程度、配套政策完善度、權(quán)利完整性、市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)度等),進(jìn)行適當(dāng)修正后推算集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià);b)對(duì)于不在國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)內(nèi),但緊鄰國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)的,可用上述方法先進(jìn)行測(cè)算緊鄰區(qū)的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià),再根據(jù)土地質(zhì)量分值差異,利用模型推算區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。8.5基準(zhǔn)地價(jià)的確定8.5.1確定原則a)以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn),以比較、修正的結(jié)果為輔;b)集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)達(dá)的地區(qū)以市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn),以利用級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果或國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格輔助測(cè)算結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證;C)集體建設(shè)用地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的地區(qū)以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn),以利用市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果或國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格輔助測(cè)算結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證;DB43/T16942019d)集體建設(shè)用地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)且土地收益資料難以獲取時(shí),可謹(jǐn)慎選擇利用國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格輔助測(cè)算法測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià),并在充分論證的基礎(chǔ)上確定基準(zhǔn)地價(jià);e)體現(xiàn)土地和地價(jià)管理政策。8.5.2確定方法以一種方法測(cè)算集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的,用該種方法確定的各用途各級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)為集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。以兩種以上方法測(cè)算集體建設(shè)用地分用途基準(zhǔn)地價(jià)的,應(yīng)以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝?用不同方法的測(cè)算結(jié)果,根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況和地價(jià)水平,確定級(jí)別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。9基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制參照GB/T185082014,還需注意以下技術(shù)要點(diǎn):a)地價(jià)影響因素的確定宜與定級(jí)因素因子體系適當(dāng)銜接;b)在市場(chǎng)發(fā)育程度較低、地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)量不足的區(qū)域內(nèi),修正系數(shù)的確定主要依據(jù)定級(jí)因素分值確定。10基準(zhǔn)地價(jià)更新a)基準(zhǔn)地價(jià)更新周期視市場(chǎng)情況而定,更新頻率不得低于每3年一次,每隔6年應(yīng)進(jìn)行一次全面更新;b)全面更新應(yīng)在收集最新地價(jià)影響因素資料的基礎(chǔ)上,重新劃分土地級(jí)別或均質(zhì)地域;C)成果更新應(yīng)充分利用原有資料,保持新老資料的連續(xù)性。成果更新后,原基準(zhǔn)地價(jià)成果作為歷史資料存檔保存。根據(jù)區(qū)域地價(jià)變化的區(qū)域和程度,確定需要更新的區(qū)域范圍,具體要求如下:a)當(dāng)區(qū)域發(fā)展較快,整體土地條件發(fā)生較大變化時(shí),應(yīng)進(jìn)行全面更新;b)當(dāng)區(qū)域發(fā)展比較穩(wěn)定,僅局部土地條件發(fā)生較大變化時(shí),可只進(jìn)行局部更新;C)當(dāng)土地級(jí)別變化時(shí),應(yīng)更新級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。10.3技術(shù)途徑10.3.1全面更新基準(zhǔn)地價(jià)的技術(shù)途徑參照4.4條的規(guī)定。10.3.2局部更新基準(zhǔn)地價(jià)的技術(shù)途徑a)以土地條件變化分析為基礎(chǔ),以市場(chǎng)交易資料為依據(jù),以同區(qū)域國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)水平及相關(guān)政策導(dǎo)向等為參考,更新基準(zhǔn)地價(jià);b)以土地條件變化分析為基礎(chǔ),以土地收益為依據(jù),以市場(chǎng)交易資料、同區(qū)域國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)水平及相關(guān)政策導(dǎo)向等為參考,更新基準(zhǔn)地價(jià);DB43/T16942019C)利用國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格輔助測(cè)算法,更新基準(zhǔn)地價(jià)。10.4更新方法更新方法和步驟與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法步驟相同。10.5更新基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表更新基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表,應(yīng)重新審定宗地地價(jià)影響因素及各因素影響宗地地價(jià)的權(quán)重。更新方法與編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表相同。11成果整理11.1一般要求a)成果整理包括基準(zhǔn)地價(jià)圖、基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表及其他相關(guān)圖表、基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告的整理,成果應(yīng)完整齊全;b)成果整理應(yīng)方法得當(dāng),表示方式正確;C)圖件成果整理應(yīng)符合圖件編制的一般要求,圖件比例尺與土地級(jí)別圖比例尺一致。11.2基準(zhǔn)地價(jià)圖的整理基準(zhǔn)地價(jià)圖件的整理應(yīng)符合如下要求:a)基準(zhǔn)地價(jià)圖應(yīng)直觀反映不同級(jí)別各類用地基準(zhǔn)地價(jià)、范圍界線、位置和與地價(jià)高低有關(guān)的城鎮(zhèn)道路、土地用途等?；鶞?zhǔn)地價(jià)圖的相關(guān)要素通過(guò)不同的圖斑、色調(diào)、注記等反映;b)編圖前,應(yīng)將基準(zhǔn)地價(jià)成果分類整理,確定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法;C)將定級(jí)成果和基準(zhǔn)地價(jià)成果用圖示、符號(hào)、注記等標(biāo)注在圖上:1)"級(jí)"用大寫(xiě)羅馬數(shù)字"I、II、III…"分別表示"一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)…"。均質(zhì)地域編號(hào)用阿拉伯?dāng)?shù)字表示。2)用地類型用漢字"商服、住宅、工業(yè)、公管"分別表示"商服用地、住宅用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共管理與公共服務(wù)用地"字體為等線體。3)基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)值用阿拉伯?dāng)?shù)字標(biāo)注在級(jí)別(均質(zhì)地域)和用地類型之后,單位為人民幣元每平方米,如:商服3000住宅1500工業(yè)