1、從客戶(hù)到產(chǎn)品產(chǎn)品庫(kù)的構(gòu)建,目錄一、產(chǎn)品庫(kù)概述二、產(chǎn)品資料庫(kù)三、產(chǎn)品庫(kù)實(shí)踐（廣州）四、青年群體產(chǎn)品研發(fā),產(chǎn)品庫(kù)概述,以前，我們拿到了土地再做產(chǎn)品，現(xiàn)在，我們要在獲取土地之前做產(chǎn)品既然沒(méi)有具體的項(xiàng)目地塊，我們就要把這個(gè)城市的所有土地大致上分成幾類(lèi)，這個(gè)城市的所有客戶(hù)也分成幾類(lèi)（當(dāng)然，都盡可能控制在個(gè)位數(shù)），每一類(lèi)土地上聚集著一些對(duì)應(yīng)的客戶(hù)，他們對(duì)產(chǎn)品的需求具有較強(qiáng)的特征，我們根據(jù)這個(gè)特征制定了產(chǎn)品系列G1、G2、G3、T1、T2、C產(chǎn)品系列各自具有的產(chǎn)品特征，需要我們?nèi)ふ遥枰氖侨ベx予每個(gè)產(chǎn)品系列中，不同類(lèi)別客戶(hù)需求的差異，也需要我們?nèi)ふ?，去賦予之后，我們要把這些特征，物理化在一個(gè)單體方案

2、中這樣，這個(gè)單體方案就既值得復(fù)制，也可以復(fù)制，因?yàn)樗砩?，體現(xiàn)了某類(lèi)客戶(hù)在某類(lèi)土地上選擇產(chǎn)品時(shí)的核心需求；而不是其他什么原因。當(dāng)操作具體的項(xiàng)目時(shí)，某些情況下，這個(gè)單體可能會(huì)需要做修改，不過(guò)修改的是適應(yīng)項(xiàng)目的物理參數(shù)，而非客戶(hù)需求特征,如果用一頁(yè)紙來(lái)介紹產(chǎn)品庫(kù),我們選擇了廣州市的G3、T1做產(chǎn)品G3和T1的產(chǎn)品差異在于：前者至少一梯7，后者最多一梯六；前者可以沒(méi)有入戶(hù)花園，后者必須有入戶(hù)花園；前者必須具備餐廚打開(kāi)界面，后者可以不作要求；前者生活陽(yáng)臺(tái)必須大于N平米，進(jìn)深大于M米，后者數(shù)字要小得多在G3系列中，青之與青持的產(chǎn)品差異在于：青年持家廚房必須保證若干功能配置，青年之家則少得多；青年持家有家

3、政空間，青年之家無(wú)；青年持家有正式餐廳，青年之家只有兩人餐臺(tái)之后，做成單體方案中，有可能G3的青持與青之在一個(gè)單體中共存，也有可能只考慮青持，根據(jù)市場(chǎng)的客戶(hù)比例，選擇一個(gè)合理的，而不是一個(gè)唯一的,再用一頁(yè)紙來(lái)舉個(gè)例子（僅僅是例子）,滿(mǎn)足集團(tuán)發(fā)展對(duì)效率和規(guī)模的要求，在更短的時(shí)間內(nèi)提供整套產(chǎn)品解決方案（建立和客戶(hù)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品體系，圍繞客戶(hù)價(jià)值精準(zhǔn)化，通過(guò)做簡(jiǎn)單，獲取更高的效率。）,產(chǎn)品庫(kù),能力,效率,簡(jiǎn)單,客戶(hù),合作,內(nèi)部,外部,改變流程，提升效率,流程工具操作方式,操作方式與產(chǎn)品質(zhì)量客戶(hù)期望的產(chǎn)品完善度,產(chǎn)品庫(kù)的目標(biāo),產(chǎn)品庫(kù)與產(chǎn)品系列,產(chǎn)品系列,產(chǎn)品庫(kù),產(chǎn)品系列建立了客戶(hù)與土地的關(guān)聯(lián),產(chǎn)品庫(kù)則致

4、力于建立基于土地屬性的客戶(hù)與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)價(jià)值導(dǎo)向,土地,客戶(hù),產(chǎn)品,產(chǎn)品庫(kù)的產(chǎn)品劃分,與產(chǎn)品系列關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品劃分方式,篩選法通過(guò)從大到小的逐層篩選縮小土地和客戶(hù)的范圍，再建立與產(chǎn)品的對(duì)應(yīng),產(chǎn)品庫(kù)體系,某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品選擇,1、在一定區(qū)域內(nèi)，為合適的客戶(hù)在合適的土地上提供合適的萬(wàn)科產(chǎn)品2、進(jìn)行產(chǎn)品梳理，為產(chǎn)品復(fù)制和工廠(chǎng)化做準(zhǔn)備3、基于產(chǎn)品梳理的產(chǎn)品優(yōu)化,產(chǎn)品庫(kù)工作流程,土地特征,產(chǎn)品系列,3年項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)及策略,基于客戶(hù)需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì),成本控制,產(chǎn)品入庫(kù),產(chǎn)品資料庫(kù),產(chǎn)品選擇,產(chǎn)品設(shè)計(jì),產(chǎn)品入庫(kù),趨勢(shì)研究,主力客戶(hù)及其特征和需求,配套特征,某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品分類(lèi)及其特征,客戶(hù)產(chǎn)品（某

5、一產(chǎn)品系列下）,確定重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)品系列,+,可能產(chǎn)品組合方案,產(chǎn)品的選取原則,“提供可復(fù)制的產(chǎn)品”,產(chǎn)品庫(kù)的核心價(jià)值,是“好”產(chǎn)品才值得復(fù)制！,有適應(yīng)性的產(chǎn)品才能復(fù)制！,“超出客戶(hù)滿(mǎn)意”“超出客戶(hù)滿(mǎn)意”，就是超出客戶(hù)內(nèi)心需求。但這種需求有時(shí)因?yàn)槭袌?chǎng)上沒(méi)有具體的產(chǎn)品參照，因而無(wú)法明確表述。,什么是“好”產(chǎn)品,我們需要筆記本電腦安全可靠，但如果沒(méi)有IBMThinkpad，我們?nèi)绾沃雷约盒枰V鋁合金框架與氣囊式硬盤(pán)保護(hù)功能呢？IBM提供了超越客戶(hù)滿(mǎn)意的功能，因而能夠獲得產(chǎn)品溢價(jià)。更好的顯示屏也是附加價(jià)值，為什么IBM不提供？因?yàn)椴⒎切枰踩缘纳虅?wù)客戶(hù)的最需！,“超出客戶(hù)滿(mǎn)意”的過(guò)程就是尋找“重要

6、而未被滿(mǎn)足的需求”：找出某一類(lèi)客戶(hù)的核心需求比如商務(wù)人士對(duì)筆記本安全性的要求；此謂“重要”；通過(guò)創(chuàng)造性的過(guò)程，將客戶(hù)需求產(chǎn)品化，并找出核心需求之下市場(chǎng)尚未提供（即“未被滿(mǎn)足”）的功能；找出這些功能中，以目前的成本和生產(chǎn)模式看，可以付諸實(shí)現(xiàn)的功能；即價(jià)值工程。,如何做出“好”產(chǎn)品,第一個(gè)層面：如果符合一個(gè)區(qū)域內(nèi)的氣候和規(guī)范、符合這個(gè)區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目的土地條件要求，那么，就有了在這個(gè)區(qū)域內(nèi)的適應(yīng)性；第二個(gè)層面：如果不同地區(qū)的氣候和規(guī)范不同，但客戶(hù)的核心需求沒(méi)有變，那么，換了城市，“好產(chǎn)品”仍然是“好產(chǎn)品”，只是要本地化和項(xiàng)目化直接復(fù)制變成了改版后的復(fù)制,如何具有適應(yīng)性,1、適應(yīng)性研發(fā)（針對(duì)各區(qū)域和核

7、心城市）主流客戶(hù)+土地區(qū)位與密度趨勢(shì)+競(jìng)品規(guī)律2、超出客戶(hù)滿(mǎn)意的產(chǎn)品研發(fā)客戶(hù)細(xì)分+需求歸納+功能研發(fā)+產(chǎn)品測(cè)試,產(chǎn)品庫(kù)的產(chǎn)品研發(fā),例如：小太陽(yáng)客戶(hù)對(duì)生活陽(yáng)臺(tái)的功能需求（兒童曬太陽(yáng)、晾衣、游戲）具有趨同性，但因氣候差異各地的具體解決方案不同（北方多封陽(yáng)臺(tái)，南方不封），需要總部與區(qū)域共同工作,主流客戶(hù)的需求趨同未來(lái)的土地供應(yīng)也表現(xiàn)出一定的趨同性用有限的產(chǎn)品滿(mǎn)足的項(xiàng)目需求,“有限產(chǎn)品”與“大量需求”,產(chǎn)品資料庫(kù),產(chǎn)品資料庫(kù)的功能,使用對(duì)象：公司管理層、設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)人員功能支持產(chǎn)品庫(kù)的構(gòu)建公司管理層：了解市場(chǎng)產(chǎn)品概況營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)：（1）分析有客觀(guān)市場(chǎng)制約下客戶(hù)/土地/產(chǎn)品三者之間的關(guān)系（2）競(jìng)品市

8、場(chǎng)研究，尋找產(chǎn)品的客戶(hù)邏輯（3）尋找市場(chǎng)產(chǎn)品空白點(diǎn)設(shè)計(jì)系統(tǒng)：（1）研究市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀，進(jìn)行產(chǎn)品分類(lèi)（2）歸納經(jīng)典產(chǎn)品（3）競(jìng)品設(shè)計(jì)研究,操作主體：格式與標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)統(tǒng)一，一線(xiàn)公司營(yíng)銷(xiāo)口/銷(xiāo)售代理公司完成錄入合作模式：兩個(gè)平臺(tái)分別服務(wù)于各自公司，同時(shí)可以進(jìn)行信息對(duì)接,代理公司信息平臺(tái),萬(wàn)科產(chǎn)品資料庫(kù)平臺(tái),信息對(duì)接,產(chǎn)品資料庫(kù)的構(gòu)建（基于外部合作）,信息錄入1、項(xiàng)目信息2、單體信息3、戶(hù)型信息4、客戶(hù)信息產(chǎn)品查詢(xún)數(shù)據(jù)分析（分3個(gè)層次）：1、分析結(jié)論概述（可進(jìn)行城市間對(duì)比）2、交叉分析表格3、具體產(chǎn)品信息系統(tǒng)維護(hù)（以城市為單位進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)置和數(shù)據(jù)維護(hù)）,產(chǎn)品資料庫(kù)的結(jié)構(gòu),三居兩衛(wèi)比重比預(yù)想的大，需關(guān)注907

9、0后的走勢(shì)三居一衛(wèi)目前比重居第三，可能是9070后的關(guān)注區(qū)域，結(jié)合客戶(hù)需求，可能出現(xiàn)1.5個(gè)衛(wèi)生間的配置需求二居中一衛(wèi)的戶(hù)型占絕對(duì)多數(shù),注：格中數(shù)字表示不同的戶(hù)型個(gè)數(shù)，也可切換成戶(hù)型套數(shù),廣州市場(chǎng)中產(chǎn)品的聚集度很高廣州市場(chǎng)的單向單體比重很小一核4和一核6的單體比重最大，一核8的比重其次，一核5和一核7處于補(bǔ)充狀態(tài),產(chǎn)品庫(kù)的分工,集團(tuán)：1、建立產(chǎn)品庫(kù)/產(chǎn)品資料庫(kù)的體系和標(biāo)準(zhǔn)2、結(jié)合集團(tuán)發(fā)展目標(biāo)和項(xiàng)目獲取情況明確產(chǎn)品庫(kù)的應(yīng)用目標(biāo)和范圍3、根據(jù)具體情況，參與部分區(qū)域的部分具體研發(fā)及入庫(kù)工作4、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品庫(kù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)5、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品資料庫(kù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)區(qū)域：1、參與產(chǎn)品庫(kù)構(gòu)建的研討2、根據(jù)產(chǎn)品庫(kù)的構(gòu)建流程完成產(chǎn)

10、品庫(kù)3、完成產(chǎn)品資料庫(kù)的具體錄入工作外部資源引入：1、各區(qū)域有固定的設(shè)計(jì)合作資源，共同研發(fā)2、各區(qū)域引入銷(xiāo)售代理公司完成產(chǎn)品資料庫(kù)的信息錄入,產(chǎn)品庫(kù)的分工,產(chǎn)品庫(kù)實(shí)踐（廣州）,產(chǎn)品庫(kù)工作流程（廣州）,土地特征,產(chǎn)品系列,3年項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)及策略,基于客戶(hù)需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì),成本控制,產(chǎn)品入庫(kù),產(chǎn)品資料庫(kù),產(chǎn)品選擇,產(chǎn)品設(shè)計(jì),產(chǎn)品入庫(kù),趨勢(shì)研究,主力客戶(hù)及其特征和需求,配套特征,某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品分類(lèi)及其特征,客戶(hù)產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下）,確定重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)品系列,+,可能產(chǎn)品組合方案,產(chǎn)品的選取原則,目錄一、客戶(hù)及產(chǎn)品趨勢(shì)二、項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)三、廣州產(chǎn)品資料庫(kù)四、廣州產(chǎn)品系列劃分五、客戶(hù)產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列

11、下）六、可能產(chǎn)品組合方案及選擇七、設(shè)計(jì)可能性研究八、客戶(hù)需求提煉九、競(jìng)品單體研究十、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū),一、客戶(hù)及產(chǎn)品趨勢(shì),廣州細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)比例,家庭結(jié)構(gòu)細(xì)分,從05年廣州市場(chǎng)客戶(hù)細(xì)分結(jié)果來(lái)看，社會(huì)新銳、望子成龍是廣州的主力群體，占廣州全市比例的83%，屬于市場(chǎng)主流購(gòu)房人群。,數(shù)據(jù)來(lái)源：2005年廣州公司客戶(hù)細(xì)分成果，未包括番禺、花都、從化、增城,社會(huì)新銳：38.1,望子成龍：45.3,保有,挖掘,關(guān)注,廣州市場(chǎng),萬(wàn)科客戶(hù),對(duì)萬(wàn)科品牌喜好,數(shù)據(jù)來(lái)源：2005年成交客戶(hù)及客戶(hù)細(xì)分成果,市場(chǎng)客戶(hù)、現(xiàn)有業(yè)主與品牌喜好關(guān)系,廣州公司細(xì)分客戶(hù)群選擇,核心客戶(hù)群,青年持家24.7%青年之家13.4%孩子三代14.

12、8%小太陽(yáng)17.5%富貴之家5.5%,后小太陽(yáng)13.0%老人一二三代2.1%中年之家9.0%,非核心客戶(hù)群,經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí),非目標(biāo)客戶(hù)群,3房2衛(wèi)、3房1衛(wèi)、2房1衛(wèi)是主要的選擇。對(duì)于富貴之家，3房2衛(wèi)、4房2衛(wèi)為主流選擇青年持家、孩子三代對(duì)3房2衛(wèi)的選擇比例更高，孩子三代同時(shí)對(duì)3房1衛(wèi)也需求較高,目標(biāo)客戶(hù)對(duì)戶(hù)型的選擇,戶(hù)型選擇的總體情況,房間數(shù),帶洗手間數(shù),3房是最主要的市場(chǎng)選擇，其次為2房衛(wèi)生間的配置需求，相應(yīng)的以三房二衛(wèi)、二房一衛(wèi)為主。,目標(biāo)客戶(hù)對(duì)戶(hù)型面積的選擇,被訪(fǎng)者預(yù)期的住房面積在8090M2左右，并呈正態(tài)分布。富貴之家顯然需要更大的面積，平均達(dá)130平米，19要求144平米以上。此外，青

13、年持家、孩子三代因家庭人口數(shù)多而相對(duì)略大的面積，大約大10平米左右。,說(shuō)明：前期CATI數(shù)據(jù)，取消每平米3500元以下的樣本，推算，面積均值為93.8，顯示兩者調(diào)研結(jié)果差異很小。,戶(hù)型面積選擇的總體情況,選擇多大的建筑面積？,100M2以上,144M2以上,80M2以下,120M2以下,2房、3房、4房及以上的平均面積分別為76.7、96.9、138.9平方米從面積配比看，小2房、小3房的需求相當(dāng)突出,比例合計(jì)100,目標(biāo)客戶(hù)對(duì)單體類(lèi)型的選擇,總體而言，消費(fèi)者對(duì)8-12層的小高層沒(méi)有抗性，對(duì)13-17層的中高層以及18層以上的高層也基本沒(méi)有抗性。富貴之家則更傾向于高層住宅及少量別墅。,受907

14、0政策的影響，需要用更小的戶(hù)型面積滿(mǎn)足客戶(hù)需求,新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）,客戶(hù)關(guān)鍵詞：社會(huì)新銳、望子成龍產(chǎn)品關(guān)鍵詞：小三房、兩房為主，少量大三房，需考慮9070,二、項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì),廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）住房用地計(jì)劃,注：廉租、新社區(qū)住房，部隊(duì)和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房，政府調(diào)控的中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品住房套型建筑面積全部控制在90平方米以?xún)?nèi)。,根據(jù)表2，06-10年，其他商品住宅的平均容積率為2.53，且呈逐年攀升趨勢(shì)。,廣州公司項(xiàng)目發(fā)展策略

15、及趨勢(shì),備注:G代表Golden系列；C代表City系列；T代表Town系列,發(fā)展關(guān)鍵詞：(中)高容積率；City為主，Golden為輔,容積率區(qū)間劃分：中低容積率2.5,三、廣州產(chǎn)品資料庫(kù),1、客戶(hù)與土地的關(guān)聯(lián)性2、土地與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性3、客戶(hù)與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性4、市場(chǎng)中的產(chǎn)品分布狀況,產(chǎn)品資料庫(kù)的分析內(nèi)容,客戶(hù)類(lèi)型+土地屬性,在現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)和價(jià)格下，City是主流客戶(hù)最主流的供應(yīng)和選擇，Town居其次小太陽(yáng)和后小太陽(yáng)對(duì)于Town和Golden的排斥不太大青年持家和中年之家在Golden中很少量，可能和老人及支付能力有關(guān)青年之家在Golden的量少，與其支付能力有一定關(guān)系，如果戶(hù)型面積減少，有增加

16、的可能,土地屬性+單體類(lèi)型,目前廣州市場(chǎng)中，City的比重較高（在中高容積率下）City和Golden土地中的單體類(lèi)型主要是雙向的一核4和一核6City土地中也有小部分雙向/多向的一核8Town土地中不超過(guò)一核6,土地屬性+戶(hù)型類(lèi)型,目前廣州市場(chǎng)中，City和Town土地中的戶(hù)型類(lèi)型以3居2衛(wèi)和2居1衛(wèi)為主Golden土地中以3居2衛(wèi)居多，2居1衛(wèi)也有一定量,客戶(hù)類(lèi)型+單體形態(tài),目前廣州市場(chǎng)中，雙向單體是供應(yīng)和選擇的主流多向單體其次單向單體受資源制約，供應(yīng)量很少,客戶(hù)類(lèi)型+單體類(lèi)型,目前廣州市場(chǎng)中，雙向一核4是主流供應(yīng)和選擇，雙向/多向一核六其次小太陽(yáng)和后小太陽(yáng)在一核8/7單體中也有部分，這一

17、定程度上是這兩類(lèi)人群比重最大所致一核7-8因?yàn)槠焚|(zhì)原因供應(yīng)和選擇較少（更不被富貴之家接受），一核8以上數(shù)量很少,客戶(hù)類(lèi)型+戶(hù)型類(lèi)型,3居2衛(wèi)是除青年之家/年邁長(zhǎng)者外的客戶(hù)的主流需求青年之家的主流選擇是2居1衛(wèi)小太陽(yáng)和后小太陽(yáng)的第二比重選擇2居1衛(wèi)，第三比重選擇是3居1衛(wèi)，這可以理解為在現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)和價(jià)格下的反映，但從功能需求看，仍有進(jìn)一步提升的需求現(xiàn)有市場(chǎng)下，青年持家和中年之家對(duì)2居1衛(wèi)也有一定需求,客戶(hù)類(lèi)型+戶(hù)型面積,目前廣州市場(chǎng)中，110-140平米是除青年之家/年邁長(zhǎng)者外的客戶(hù)的主流面積需求青年之家的主流面積選擇是70-90平米小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)和青年持家的面積選擇表現(xiàn)為向下延展，這是在現(xiàn)

18、有市場(chǎng)供應(yīng)和價(jià)格下的反映。相對(duì)后小太陽(yáng)，小太陽(yáng)對(duì)面積的向下兼容性更強(qiáng)，可能是受孩子年齡的影響,三居兩衛(wèi)比重比預(yù)想的大，需關(guān)注9070后的走勢(shì)三居一衛(wèi)目前比重居第三，可能是9070后的關(guān)注區(qū)域，結(jié)合客戶(hù)需求，可能出現(xiàn)1.5個(gè)衛(wèi)生間的配置需求二居中一衛(wèi)的戶(hù)型占絕對(duì)多數(shù),注：格中數(shù)字表示不同的戶(hù)型個(gè)數(shù)，也可切換成戶(hù)型套數(shù),廣州市場(chǎng)中產(chǎn)品的聚集度很高廣州市場(chǎng)的單向單體比重很小一核4和一核6的單體比重最大，一核8的比重其次，一核5和一核7處于補(bǔ)充狀態(tài),四、廣州產(chǎn)品系列劃分,產(chǎn)品系列劃分,五、客戶(hù)產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下）,重點(diǎn)需求選擇,次重點(diǎn)需求選擇,客戶(hù)對(duì)土地的選擇,客戶(hù)/土地/產(chǎn)品選擇匯總清單,在某一土

19、地屬性下客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的選擇（City）,客戶(hù)產(chǎn)品（C1系列）,六、可能產(chǎn)品組合方案及選擇,產(chǎn)品選擇流程,(中)高容積率；City為主，Golden為輔政府住房政策導(dǎo)向公司項(xiàng)目發(fā)展策略及趨勢(shì),客戶(hù)產(chǎn)品組合,組合選擇,客戶(hù)產(chǎn)品組合原則：（1）近似人群原則（2）相對(duì)純化原則,組合選擇原則：（1）普遍適用原則（2）銷(xiāo)售市場(chǎng)判斷（市場(chǎng)需求量+需求迫切性）（3）簡(jiǎn)單優(yōu)先原則,產(chǎn)品選擇流程,客戶(hù)產(chǎn)品組合原則：（1）近似人群原則（2）相對(duì)純化原則,產(chǎn)品系列,City,客戶(hù)產(chǎn)品組合,組合選擇,核心客戶(hù)群：青年持家/青年之家/孩子三代/小太陽(yáng)（富貴之家因檔次和產(chǎn)品特異性，不作為本次研究范圍）近似人群：（1）根據(jù)客戶(hù)

20、需求表，青持（QC）、三代（HS）、小太（XT）的需求相對(duì)類(lèi)似，相互可以組合；（2）青之（QZ）與以上三類(lèi)有所不同，青之戶(hù)型面積需求跨度大，可劃分成3段：90-70平（QZ1）；70-50平（QZ2）；50平以下（QZ3）；QZ1和其他三類(lèi)面積接近，可進(jìn)行組合；QZ1-3因?yàn)橥豢腿弘m面積跨度較大，仍可組合。相對(duì)純化：組合時(shí)，避免超過(guò)3種以上客戶(hù)在同一組合中出現(xiàn)，以求簡(jiǎn)單。,產(chǎn)品選擇流程,產(chǎn)品系列,City,客戶(hù)產(chǎn)品組合,組合選擇,產(chǎn)品舒適度,用地經(jīng)濟(jì)性,產(chǎn)品舒適度,用地經(jīng)濟(jì)性,（注：對(duì)于廣州的City，一核6是上限）,（City）,（Golden）,產(chǎn)品選擇流程,產(chǎn)品系列,City,客戶(hù)產(chǎn)品

21、組合,組合選擇,組合選擇原則：普遍適用：在市場(chǎng)上能被普遍接受或存在的。銷(xiāo)售市場(chǎng)判斷：市場(chǎng)上需求量最大的組合；我們的產(chǎn)品中目前需求迫切性高的。簡(jiǎn)單優(yōu)先：一般情況下，客戶(hù)組合相對(duì)單純，關(guān)注度排序相對(duì)較高；同時(shí)兼顧適度的客戶(hù)混合，增加適應(yīng)性。,組合比例（根據(jù)土地屬性區(qū)分）對(duì)于客戶(hù)組合的比例關(guān)系，可結(jié)合城市中各種客群的比例關(guān)系考慮。廣州(總體)：青年持家24.7%小太陽(yáng)17.5%孩子三代14.8%青年之家13.4%富貴之家5.5%,產(chǎn)品選擇流程,產(chǎn)品系列,City,客戶(hù)產(chǎn)品組合,組合選擇,產(chǎn)品舒適度,用地經(jīng)濟(jì)性,產(chǎn)品舒適度,用地經(jīng)濟(jì)性,（注：對(duì)于廣州的City，一核6是上限）,青年群體,（City）,

22、（Golden）,面積/居衛(wèi)數(shù)選擇在某一產(chǎn)品系列下，根據(jù)客戶(hù)特征和需求，結(jié)合與產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)關(guān)系選取戶(hù)型類(lèi)型，面積區(qū)間和居衛(wèi)數(shù)。,產(chǎn)品選擇流程,產(chǎn)品系列,City,客戶(hù)產(chǎn)品組合,組合選擇,產(chǎn)品選擇表（高層）,一核4選擇簡(jiǎn)述土地屬性：City是項(xiàng)目發(fā)展重點(diǎn)一核戶(hù)數(shù)：City中一核4和6的聚類(lèi)最突出客戶(hù)選擇：（1）City一核4為核心客群的主流選擇（排斥度）（2）City一核4自身?xiàng)l件好，適合相對(duì)舒適的產(chǎn)品；孩子三代對(duì)面積需求最大（3）考慮9070，小太陽(yáng)的面積需求向下兼容性更強(qiáng)；青之選擇在Golden解決戶(hù)型比例：孩三和小太的客群比重接近,七、設(shè)計(jì)可能性研究,廣州高層單體類(lèi)型形態(tài)研究,單體類(lèi)型的比較

23、研究（高層）,單體類(lèi)型的可能選擇（高層）,凸字形：一核3/4工字形：一核4/6士字形：一核5/6風(fēng)車(chē)型：一核6/7/8C字形：一核6/7,廣州高層單體核心筒研究,八、客戶(hù)需求提煉,客戶(hù)需求提煉,和設(shè)計(jì)進(jìn)行充分溝通，對(duì)現(xiàn)有信息充分了解后，通過(guò)頭腦風(fēng)暴，共同提煉出針對(duì)每個(gè)客戶(hù)的主要突破點(diǎn)（單體+戶(hù)型），避免信息過(guò)量造成的重點(diǎn)不突出。同時(shí)，可以嘗試相對(duì)概括地模擬出其典型家庭行為。,家庭結(jié)構(gòu),生活模式,戶(hù)內(nèi)核心關(guān)注點(diǎn),戶(hù)內(nèi)空間資源投向,單體公共部分要求,九、競(jìng)品單體研究,舒適度（高）,使用率（高）,單體區(qū)分圖,舒適度（享受）,使用率（高）,客戶(hù)對(duì)單體的需求,X,X,居家型,富貴型,享受型,（實(shí)用）,競(jìng)

24、品單體研究,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4的幾種客戶(hù)邏輯,十、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū),設(shè)計(jì)條件明確,戶(hù)型維度（客戶(hù)需求）,單體維度,戶(hù)型面積標(biāo)配+選配精裝修要求（客戶(hù)+成本）,戶(hù)數(shù)層數(shù)戶(hù)型選型土地利用效率外向資源分配拼接性要素,設(shè)計(jì)價(jià)值觀(guān)（取舍原則）,模數(shù)化模塊化結(jié)構(gòu)體系簡(jiǎn)單經(jīng)濟(jì)體型簡(jiǎn)單化立面靈活化,+,產(chǎn)品設(shè)計(jì)條件的確定,第一部分：土地屬性第二部分：客戶(hù)類(lèi)別和需求第三部分：產(chǎn)品解決和深度要求,設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū),青年群體產(chǎn)品研

25、究,討論時(shí)間,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅核心筒分析,1.小高層核心筒,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅核心筒分析,形態(tài)特征：由一部電梯和一部封閉樓梯或開(kāi)敞樓梯組成，適用于11層及11層以下的住宅。1.1和平家園優(yōu)點(diǎn)：緊湊，分?jǐn)偯娣e少，用地效率高。缺點(diǎn)：核心筒只能通過(guò)樓梯間接通風(fēng)采光，核心筒內(nèi)空間狹窄；多棟拼接時(shí)位于天井內(nèi)的用房視野較差。,范例：和平家園,1.2錦繡香江、萬(wàn)科城市花園E棟優(yōu)點(diǎn)：核心筒有直接的通風(fēng)采光；嵌入兩戶(hù)之間的樓梯增加了長(zhǎng)翼的面寬，利于改善多棟拼接時(shí)位于天井內(nèi)的用房視野。缺點(diǎn)：分?jǐn)偯娣e略增，用地效率降低。,范例：錦繡香江,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅核心筒分析,范例：萬(wàn)科城市花園E棟,廣州萬(wàn)科產(chǎn)

26、品庫(kù)高層住宅核心筒分析,形態(tài)特征：由兩部電梯（其中一部為消防電梯）和一部防煙樓梯組成，通常消防電梯和防煙樓梯合用一個(gè)前室。適用于12層至18層的中高層住宅。2.1麗江花園優(yōu)點(diǎn)：緊湊，分?jǐn)偯娣e少，用地效率高；形式類(lèi)似1.1的核心筒，但由于增加了一部電梯，使核心筒內(nèi)空間增大，而且利用兩部電梯與一部樓梯的寬度差，組織核心筒（合用前室）的通風(fēng)采光，一舉兩得。為工字形一梯四戶(hù)的中高層最典型的核心筒組織方式。缺點(diǎn)：多棟拼接時(shí)位于天井內(nèi)的用房視野較差。,范例：麗江花園,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅核心筒分析,2.中高層核心筒,2.2新城海濱花園、時(shí)代花園LAGUNA優(yōu)點(diǎn)：兩部電梯與樓梯長(zhǎng)邊對(duì)向布置，中間為T(mén)字形或

27、工字形的交通空間連接各戶(hù)，交通流線(xiàn)自然短捷，可利用各戶(hù)間的交接位組織核心筒的通風(fēng)采光。為士字形一梯六戶(hù)的中高層最典型的核心筒組織方式。缺點(diǎn)：無(wú)明顯缺點(diǎn)。,范例：新城海濱花園,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅核心筒分析,范例：時(shí)代花園LAGUNA,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅核心筒分析,范例：朗晴居,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅核心筒分析,2.3朗晴居優(yōu)點(diǎn)：兩部電梯與樓梯長(zhǎng)邊背靠背布置，交通空間呈“凹”字形，各戶(hù)間結(jié)合緊密。缺點(diǎn)：交通流線(xiàn)略長(zhǎng)，核心筒通風(fēng)采光不佳，難以組織防煙樓梯間的自然通風(fēng)，須采用正壓送風(fēng)及設(shè)置正壓送風(fēng)井。,形態(tài)特征：由兩部或三部電梯（其中一部為消防電梯）和兩部防煙樓梯組成，通常消防電梯和其中一部防

28、煙樓梯合用一個(gè)前室，另一部防煙樓梯單獨(dú)設(shè)置前室。適用于19層及19層以上的高層住宅。3.1薈雅苑、金羊花園優(yōu)點(diǎn)：結(jié)構(gòu)方正缺點(diǎn)：核心筒通風(fēng)采光差，部分客廳位于死角位，朝向、視野差。若要滿(mǎn)足住宅單元內(nèi)的合理布局，則幾乎所有客廳朝向、視野俱差；若要滿(mǎn)足客廳的朝向、視野則需犧牲住宅單元內(nèi)的合理布局，無(wú)法兩全。,范例：薈雅苑,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅核心筒分析,3.高層核心筒,范例：金羊花園,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅核心筒分析,3.2協(xié)和新世界、富力順意花園優(yōu)點(diǎn)：通過(guò)旋轉(zhuǎn)核心筒，利用旋轉(zhuǎn)后的核心筒與住宅之間的空隙，組織交通及住宅的輔助空間，有效利用轉(zhuǎn)角位，核心筒通風(fēng)采光明顯改善，廳房布局合理，朝向、視野俱佳

29、。缺點(diǎn)：無(wú)明顯缺點(diǎn)。,范例：協(xié)和新世界,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅核心筒分析,范例：富力順意花園,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅核心筒分析,形態(tài)特征：電梯筒與樓梯筒拉開(kāi)一定的距離，形成一定的角度，利用無(wú)柱連廊形成交通空間。住宅單元沿交通空間組織，并在某些部位留出大的開(kāi)口，形成開(kāi)放的核心筒，衍生出C字形、K字型等新型高層住宅平面。適用于12至18層的中高層和19層及19層以上的高層住宅。4.1時(shí)代玫瑰園一期優(yōu)點(diǎn)：開(kāi)放核心筒，有良好的通風(fēng)采光，回家感覺(jué)良好。凌空的無(wú)柱連廊交通空間面積折半計(jì)算，提高了住宅實(shí)用率。豎向上存在小的居住鄰里單元公共空間，為改善城市居民間的人際交往提供場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)了高層住宅院宅化。住宅單

30、元擁有充足的通風(fēng)采光面。缺點(diǎn)：由于需要開(kāi)放核心筒，只適用于一梯六戶(hù)或一梯七戶(hù)的住宅。,范例：時(shí)代玫瑰園一期,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅核心筒分析,4.新型高層核心筒,4.2新光城市廣場(chǎng)北區(qū)優(yōu)點(diǎn)：開(kāi)放核心筒，優(yōu)點(diǎn)類(lèi)同4.1，但區(qū)別在于將三個(gè)電梯筒分開(kāi)，形成三個(gè)一梯兩戶(hù)的布局，隔層設(shè)置的居住鄰里單元公共空間停留性更強(qiáng)。缺點(diǎn)：也只適用于一梯六戶(hù)或一梯七戶(hù)的住宅。該平面由于用地的限制，需要將三棟住宅塔樓以環(huán)型緊湊地拼接，造成部分次要用房面向開(kāi)口天井。,范例：新光城市廣場(chǎng)北區(qū),廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅核心筒分析,4.3某項(xiàng)目一梯五戶(hù)、一梯六戶(hù)優(yōu)點(diǎn)：類(lèi)同4.1，但區(qū)別在于樓梯筒與電梯筒之間形成一定的夾角，在核心

31、筒內(nèi)完成轉(zhuǎn)角處理，適用于用地的轉(zhuǎn)角部位，或特殊形狀的用地。與前兩種相比，該核心筒更具備生長(zhǎng)性，住宅單元的“部件化”更明顯。缺點(diǎn)：由于形態(tài)的特殊性，適用范圍有一定限制。,范例：某項(xiàng)目一梯五戶(hù),廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅核心筒分析,范例：某項(xiàng)目一梯六戶(hù),廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅核心筒分析,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅平面形態(tài)及典型戶(hù)型平面分析,一.高層住宅平面形態(tài),廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅平面形態(tài)及典型戶(hù)型平面分析,1.凸字形適用戶(hù)數(shù)：一梯三戶(hù)至一梯四戶(hù)常用戶(hù)數(shù)：一梯四戶(hù)1.1大進(jìn)深小面寬的凸字形適用于用地方正，或南北兩向皆有良好外向資源的地塊。,范例：麗晴軒,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅平面形態(tài)及典型戶(hù)型平面分析,

32、1.2小進(jìn)深大面寬的凸字形適用于用地狹長(zhǎng)，或南北兩向中其中一向外向資源較差的地塊。,范例：廣州萬(wàn)科城市花園E棟、F棟,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅平面形態(tài)及典型戶(hù)型平面分析,2.工字形適用戶(hù)數(shù)：一梯四戶(hù)至一梯六戶(hù)常用戶(hù)數(shù)：一梯四戶(hù)適用于用地方正且較寬松、南北兩向皆有良好外向資源的地塊。與大進(jìn)深小面寬的凸字形對(duì)比，優(yōu)點(diǎn)是每一戶(hù)皆可三面采光通風(fēng)，缺點(diǎn)是土地利用率略低。,范例：和平家園,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅平面形態(tài)及典型戶(hù)型平面分析,范例：駿景花園,范例：麗江花園左岸,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅平面形態(tài)及典型戶(hù)型平面分析,3.蝶形適用戶(hù)數(shù)：一梯四戶(hù)至一梯六戶(hù)常用戶(hù)數(shù)：一梯六戶(hù)適用于用地方正且較寬松、南北兩向

33、皆有良好外向資源的地塊。從平面組合形式看，類(lèi)似凸字形與工字形的結(jié)合。一梯六戶(hù)的組合在保持凸字形和工字形優(yōu)點(diǎn)的同時(shí)，進(jìn)一步提高了土地利用率。因此，蝶形成為廣州近年高層多戶(hù)的主流平面形態(tài)。,范例：富力陽(yáng)光美居,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅平面形態(tài)及典型戶(hù)型平面分析,范例：廣州雅居樂(lè),范例：新城海濱花園,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅平面形態(tài)及典型戶(hù)型平面分析,范例：時(shí)代花園Laguna,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅平面形態(tài)及典型戶(hù)型平面分析,4.Y字形適用戶(hù)數(shù)：一梯三戶(hù)至一梯六戶(hù)常用戶(hù)數(shù)：一梯六戶(hù)適用于不規(guī)則或較寬松、四周沒(méi)有不良外向資源的地塊。從平面組合形式上看，在自然巧妙留出核心筒的同時(shí)，最大限度地利用了通風(fēng)采光面，并使主要居住空間擁有良好的外部視線(xiàn)。在總平面組合上，Y字形可通過(guò)各單元的拼接，組合成較為自由的形態(tài)；也可獨(dú)立為塔式布置，但土地利用率較低。,范例：星河灣,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅平面形態(tài)及典型戶(hù)型平面分析,范例：翠安儂苑,范例：芳草園,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)高層住宅平面形