1、,板樓、塔樓項(xiàng)目類(lèi)型,板樓與塔樓的基本解讀-1,板樓、塔樓是通過(guò)建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們?cè)谘芯恐邪寻鍢?、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點(diǎn)。 國(guó)家住宅工程中心對(duì)板樓、塔樓的定義是： 板樓是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。 塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。 板樓、塔樓的不同，在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響： 外部建筑高度、密度、容積率不同 內(nèi)部戶型、銷(xiāo)售分?jǐn)偛煌?板樓基本形式,小高層板樓：至層左右的板樓 高層板樓

2、：16層以上甚至更高的稱為高層板樓 多層板樓：層以下的 供應(yīng)量以小高層最重： 從2001年以來(lái)，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應(yīng)量在三種板樓中為最主要； 滿意度以多層居首： 在消費(fèi)者滿意度的調(diào)查重，以上的消費(fèi)者最中意的是多層板樓； 平均售價(jià)以高層板樓最低： 由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價(jià)最低；,塔樓基本形式,傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓 改革的塔樓形式：蝶型塔樓 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的建筑特征： 外形輕盈 蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，戶戶緊密相連，像沒(méi)有張開(kāi)翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。 朝向、采光、通風(fēng)上有突破 蝶形建筑設(shè)

3、計(jì)還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數(shù)單元都是南北朝向，實(shí)現(xiàn)了在采光、通風(fēng)性能上的突破。 斜角存在成為新問(wèn)題 但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大，所以產(chǎn)生出很多在戶型設(shè)計(jì)中難以避免的斜角問(wèn)題，這既是蝶式建筑的“標(biāo)簽”之一，也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場(chǎng)適應(yīng)性： 平衡成本與建筑形式 板樓的售價(jià)明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對(duì)采光通風(fēng)活動(dòng)空間采取了犧牲，對(duì)于沒(méi)有明顯板、塔偏好的消費(fèi)者而言，蝶塔幫助實(shí)現(xiàn)了成本與戶型的平衡。,板、塔之爭(zhēng),樓市興起板樓之熱 板風(fēng)盛行由南而來(lái)，上海等地板樓已成主流，占到整個(gè)市場(chǎng)的8090。

4、 2000年開(kāi)始，從市場(chǎng)供應(yīng)上看，板樓投放量呈噴井效應(yīng)，成為樓市的異軍，一改塔樓一統(tǒng)天下之勢(shì)。但是板樓最直接的表現(xiàn)是，對(duì)看重朝陽(yáng)的北京居民而言，戶戶朝陽(yáng)的建筑形式對(duì)消費(fèi)者的誘惑難以抵擋。 板樓開(kāi)發(fā)商熱炒概念 隨著眾多開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)投板樓項(xiàng)目，市場(chǎng)宣傳多圍繞板樓與塔樓之爭(zhēng)板樓勝出展開(kāi)；開(kāi)發(fā)商不惜重金炒作概念，如第三代板樓、小高層，媒體為板樓叫好之聲不絕于耳，雖然時(shí)有塔樓的聲音冒出，但很快便淹沒(méi)與板樓聲之中。 板樓優(yōu)勢(shì)地位確立 通過(guò)市場(chǎng)教育，板樓在消費(fèi)者心目中樹(shù)立起高塔樓一等的形象。同一社區(qū)中同等檔次的板樓與塔樓，市場(chǎng)定價(jià)之差可高達(dá)1000元/平方米。雖然如此，消費(fèi)者仍極力追捧，成就了板樓的優(yōu)勢(shì)地位。

5、塔樓突圍之舉 為了扭轉(zhuǎn)不利局面，塔樓開(kāi)始嘗試兩個(gè)方面的突圍： 建筑形式突圍，蝶塔的出現(xiàn)； 市場(chǎng)定位突圍，面向細(xì)分人群的小戶型社區(qū)。,板、塔優(yōu)劣勢(shì)集錦,小戶型塔樓突圍,塔樓市場(chǎng)形勢(shì)危難，在建筑形式上突破的實(shí)驗(yàn)之后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始實(shí)行市場(chǎng)定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場(chǎng)地位。 2001年，面對(duì)塔樓項(xiàng)目的滯銷(xiāo)，綠景苑將其規(guī)劃完成的塔樓二期改為全小戶型（18-70平米）社區(qū)。為其命名Solo，寓意單獨(dú)、自由，目標(biāo)細(xì)分人群直指20幾歲的年輕人。 Solo的熱銷(xiāo)，掀動(dòng)北京住宅市場(chǎng)小戶型風(fēng)浪，非常男女、炫特區(qū)、夏都盈座、東方銀座等余個(gè)樓盤(pán)打出了小戶型概念，供應(yīng)面積超過(guò)萬(wàn)平方米。其中炫

6、特區(qū)也取得非常好的市場(chǎng)銷(xiāo)量。 小戶型社區(qū)長(zhǎng)短處： 從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓7、8戶甚至10戶以上的單位，使塔樓的劣勢(shì)更加突出。 小戶型以總價(jià)低吸引消費(fèi)者，實(shí)際上單價(jià)的性價(jià)比較高。 小戶型社區(qū)的成功來(lái)源于細(xì)分市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心理，可以稱得上是以小博大的市場(chǎng)推廣典范。,板、塔之爭(zhēng)的后sars情結(jié),非典，不僅對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng)或施工計(jì)劃產(chǎn)生暫時(shí)性影響，但對(duì)于建筑類(lèi)型的消費(fèi)卻可能產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。 隨著被媒體廣為關(guān)注的香港陶大花園的疫情爆發(fā)、政府對(duì)屋內(nèi)通風(fēng)條件的強(qiáng)調(diào)，板樓通風(fēng)好、人口密度低、環(huán)境通透的賣(mài)點(diǎn)又被賦予新的意義。 以中國(guó)建筑技術(shù)研究院國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心為代表的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，非典的突如其來(lái)，讓人們重新審視住宅的健康要求。 非典給社會(huì)帶來(lái)的看待問(wèn)題的新方式方法，促進(jìn)買(mǎi)房人造對(duì)健康住宅的需求，住宅品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必加強(qiáng)。板樓在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中又具備了新的砝碼。,板樓精選之風(fēng)林綠洲 概況,板樓精選之風(fēng)林綠洲 設(shè)計(jì),全板樓社區(qū)使每棟住宅樓都能夠享有充分的采光權(quán)和景觀權(quán)，使用戶四季都能享受陽(yáng)光和通透的感覺(jué)。 解決方案： 1.園區(qū)整體采用板式樓設(shè)計(jì)