1、中海房地產(chǎn)合同規(guī)劃報(bào)告編制指南1.目的1.1進(jìn)一步完善中國-海上房地產(chǎn)綜合合同約定模式的后續(xù)支持工作。1.2確保項(xiàng)目合同工作順利、有計(jì)劃、高效地進(jìn)行，有效地管理項(xiàng)目建安費(fèi)用。2.定義合約計(jì)劃報(bào)表：子公司在特定專案開始之前，會建立整體計(jì)劃合約系統(tǒng)、設(shè)定合約履約承諾與集安成本管理目標(biāo)，以確保專案合約工作的有效且有序的方案文件。3.服務(wù)范圍發(fā)行日期后，CNOOC子公司的新開工項(xiàng)目或分期付款將參照本指南完成合同計(jì)劃報(bào)告。4.準(zhǔn)備要求4.1各子公司應(yīng)在項(xiàng)目開始前一個(gè)月完成項(xiàng)目合同計(jì)劃報(bào)告，并報(bào)告股份公司開發(fā)管理部進(jìn)行記錄。4.2各子公司在準(zhǔn)備過程中應(yīng)充分分析項(xiàng)目特性，確保合同計(jì)劃報(bào)告具有操作性，有效指導(dǎo)

2、合同工作的執(zhí)行。合同計(jì)劃報(bào)告的特定實(shí)施中的修改和變更將不再報(bào)告，但必須做好記錄工作，以便日后編制摘要。5.內(nèi)容說明5.1合同計(jì)劃報(bào)表的內(nèi)容：a .項(xiàng)目概覽b .合同計(jì)劃匯總c .投標(biāo)判斷計(jì)劃D. Jian an成本目標(biāo)計(jì)劃e .人員配備計(jì)劃f .匯總g .附件。5.2項(xiàng)目概述：概述項(xiàng)目的基本情況，應(yīng)包括項(xiàng)目的位置、占地空間、容積率、總建筑面積、房地產(chǎn)類型、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目預(yù)計(jì)開始時(shí)間、開放時(shí)間、完成時(shí)間、項(xiàng)目總開發(fā)周期、項(xiàng)目總建設(shè)成本等基本情況。5.3合同計(jì)劃摘要：計(jì)劃目的、合同子判斷一般思路、合同管理體系結(jié)構(gòu)、分段、時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路、工程量清單、項(xiàng)目價(jià)格支付、前期工程合同分解、與其他部門的聯(lián)系

3、、不利因素分析和對策。5.3.1計(jì)劃目的：明確特定項(xiàng)目的合同計(jì)劃中要解決的主要問題，要實(shí)現(xiàn)的根本目標(biāo)。5.3.2合同管理體系結(jié)構(gòu)：承包商、監(jiān)督公司、行業(yè)測量員行(如果有)、主要包、專業(yè)分包等之間的合同關(guān)系和責(zé)任關(guān)系(如工程責(zé)任、工程調(diào)整、主要材料管理等)應(yīng)以流程圖說明。5.3.3合同子判斷一般思路：采用的子判斷模型、報(bào)價(jià)模型、校準(zhǔn)原則、合同價(jià)格形式、主包和專業(yè)分包的主要工程內(nèi)容。5.3.4分段：詳細(xì)分析項(xiàng)目特性，進(jìn)行合理的分段分解，并說明劃分的原因。今后成本分割會計(jì)等工作應(yīng)逐段充分考慮，以項(xiàng)目分割的實(shí)際需要為前提，可能的話，應(yīng)根據(jù)不同的財(cái)產(chǎn)類型分類。5.3.5時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思想：說明時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控

4、制原則和方法、主要項(xiàng)目特定項(xiàng)目的設(shè)計(jì)繪圖和模板確認(rèn)計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、分割計(jì)劃之間的時(shí)間調(diào)整措施。5.3.6物料清單編寫原則：說明物料清單計(jì)算時(shí)間限制，以及委托計(jì)算的項(xiàng)目特定項(xiàng)目和直接計(jì)算計(jì)劃。計(jì)算物料清單(Bom)時(shí)，無論是計(jì)算寄銷還是自行計(jì)算，都必須根據(jù)股份公司合并合同承付款單據(jù)中的相應(yīng)要求確保Oracle bill of quantities的完成期限，并在計(jì)算時(shí)充分考慮將來成本會計(jì)要素，以便執(zhí)行有目的的要素明細(xì)計(jì)算。5.3.7項(xiàng)目價(jià)格支付：應(yīng)說明項(xiàng)目變更和簽證價(jià)格驗(yàn)證時(shí)間和支付原則、工程結(jié)算原則。這些原則應(yīng)確保成本預(yù)警的必要性，以盡可能及時(shí)地反映實(shí)際成本發(fā)生和材料供應(yīng)過剩。5.3.8預(yù)

5、工程合同子判斷：銷售準(zhǔn)備工程等必須在沒有施工圖紙的情況下先開始，由于對時(shí)間節(jié)點(diǎn)的嚴(yán)格要求、自身獨(dú)立建設(shè)措施和合同模型，需要制定合同關(guān)系、工程判斷、材料采購、時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制、變更管理、價(jià)格驗(yàn)證等特殊計(jì)劃。5.3.9與其他部門的聯(lián)系：合同分割工作由于對打印時(shí)間和開放時(shí)間的雙向限制，經(jīng)常不利的溝通影響合同分割時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制，因此，必須在此制定與設(shè)計(jì)、工程、營銷等相關(guān)部門的業(yè)務(wù)連接方針，解決橫向部門之間信息不對稱和無法協(xié)作的問題。5.3.10分析和應(yīng)對不利因素：分析項(xiàng)目實(shí)際情況的項(xiàng)目判斷時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制、物料采購、成本管理等可預(yù)測分析合同計(jì)劃實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的主要不利因素，并提出相應(yīng)的應(yīng)對和解決方案。5.

6、4投標(biāo)評分計(jì)劃：包括投標(biāo)評分概述、主包工程分站、分包工程分站、工程監(jiān)理單位的投標(biāo)、工程勘察員(或成本咨詢公司)的投標(biāo)。5.4.1投標(biāo)分點(diǎn)概述應(yīng)包括合同分點(diǎn)計(jì)劃和投標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，建議以表格格式反映。分割計(jì)劃必須包括特定的分割項(xiàng)目名稱、投標(biāo)單位數(shù)、投標(biāo)方法、價(jià)格格式、報(bào)價(jià)模式、付款方法以及是否需要模板。投標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃應(yīng)包括施工圖打印時(shí)間、工程量清單結(jié)算結(jié)束時(shí)間、投標(biāo)單位資格審查完成時(shí)間、發(fā)布時(shí)間、校準(zhǔn)時(shí)間和開始時(shí)間。對于計(jì)劃時(shí)間，可以使用絕對時(shí)間或相對時(shí)間，必須具體提到必須遵循的時(shí)間。5.4.2主包工程子判斷應(yīng)詳細(xì)說明主包項(xiàng)目的合同子判斷措施，包括設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、建設(shè)組織計(jì)劃、注冊計(jì)劃為什么投標(biāo)

7、和分割、投標(biāo)項(xiàng)目范圍、投標(biāo)單位的數(shù)量和要求、投標(biāo)程序處理、相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的保證和控制方法、合同定價(jià)原則、專業(yè)分包、與指定分包商的責(zé)任關(guān)系、合同價(jià)格實(shí)施和支付原則等。5.4.3分包工程包括土木(土方、樁基、室內(nèi)收尾、室外花園、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)等)、機(jī)電(綜合機(jī)電、弱電、電梯安裝等)、投標(biāo)工程范圍、投標(biāo)單位的數(shù)量和要求、投標(biāo)程序處理、相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的保證和5.4.4項(xiàng)目監(jiān)督單位投標(biāo)應(yīng)包括投標(biāo)單位數(shù)和要求、分割時(shí)間節(jié)點(diǎn)、合同價(jià)格形式、合同定價(jià)原則、判斷說明。5.4.5測量員行根據(jù)項(xiàng)目特性，對雇用的專業(yè)單位進(jìn)行全面流程合同管理服務(wù)，有效協(xié)調(diào)合同當(dāng)事人關(guān)系，提高成本控制水平。成本商談所是為了提高工程計(jì)算速度或準(zhǔn)

8、確性委托的工程專用水量。工程調(diào)查人員(或成本咨詢公司)的投標(biāo)，包括雇傭原因、投標(biāo)單位的資格要求、責(zé)任和職責(zé)、第三方計(jì)算或會計(jì)錯(cuò)誤監(jiān)控和清除措施。5.5物料和設(shè)備采購計(jì)劃：包括物料和設(shè)備的供應(yīng)方法和采購計(jì)劃。5.5.1物料和設(shè)備供應(yīng)方法建議表格式分類特定物料使用甲供應(yīng)品、乙供應(yīng)品、甲是乙供應(yīng)品、總公司中央采購的歸屬范圍。5.5.2原物料與設(shè)備采購計(jì)劃主要是采購時(shí)間節(jié)點(diǎn)的計(jì)劃，建議以表格格式說明，其中包括采購物品的名稱、所需計(jì)算結(jié)束時(shí)間、投標(biāo)單位資格審查完成時(shí)間、公布時(shí)間、確認(rèn)時(shí)間、供應(yīng)時(shí)間等。時(shí)間節(jié)點(diǎn)表達(dá)可以使用絕對時(shí)間或相對時(shí)間。5.5.3對于從總部集中采購的貨物，每個(gè)子公司都根據(jù)集中采購合同

9、和項(xiàng)目采購合同的總體考慮，將模型/模板、訂單、訪問等時(shí)間計(jì)劃反映在總體采購計(jì)劃中。5.6建安成本管理：在成本預(yù)測的基礎(chǔ)上確定成本管理目標(biāo)，分析建安成本管理重點(diǎn)，從合同管理角度制定相應(yīng)的建安成本管理措施，合理有效地降低項(xiàng)目開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)合同調(diào)整的根本目的。5.6.1集安成本管理目標(biāo)應(yīng)包括總集安成本管理目標(biāo)和項(xiàng)目成本管理目標(biāo)，項(xiàng)目項(xiàng)目分為電力工程、地面工程、基礎(chǔ)工程、各種可銷售房地產(chǎn)土木和安裝工程、輔助設(shè)施土木和安裝工程、輔助工程、戶外工程等。5.6.2集安費(fèi)用控制需要對合同管理中集安費(fèi)用控制的核心節(jié)點(diǎn)進(jìn)行分類，詳細(xì)分析吉安費(fèi)用比率大、費(fèi)用可變可能性大的項(xiàng)目。5.6.3建安成本管理措施要從合同管理

10、技術(shù)手段、管理系統(tǒng)等方面制定項(xiàng)目開發(fā)初期、現(xiàn)在、以后第3步開始運(yùn)營的“建安”成本管理措施。5.7人員配置：為確保項(xiàng)目合同計(jì)劃的順利實(shí)施而開發(fā)的土木、水電、物資等專業(yè)合同人員和場地QS的合理配置計(jì)劃。5.8摘要：總結(jié)本計(jì)劃報(bào)告的中心指導(dǎo)思想和主要思想。5.9附件：還應(yīng)提供項(xiàng)目開發(fā)日程表和建設(shè)計(jì)劃區(qū)。附件：合同計(jì)劃報(bào)表示例本樣品只是精細(xì)化示范版本，沒有具體的工程組織方案，內(nèi)容不夠詳細(xì)。每個(gè)子公司在編寫時(shí)必須與特定工程一起按照編寫指南，對合同約定進(jìn)行詳細(xì)、科學(xué)、操作性的計(jì)劃。如果有其他需要規(guī)劃的合同管理事項(xiàng)，可以相應(yīng)地增加到制定說明的標(biāo)準(zhǔn)中。機(jī)密性中海按照約定和計(jì)策報(bào)告f在此處放置項(xiàng)目計(jì)劃圖編輯：核

11、查：簽名：準(zhǔn)備日期：中海項(xiàng)目合同規(guī)劃報(bào)告一、項(xiàng)目概述中海項(xiàng)目位于9189m2的面積，總建筑面積90247m2，計(jì)劃開發(fā)地下3層，地面32層5A級智能辦公大樓。本項(xiàng)目開工日期為年月日，竣工日期為年月日，總開發(fā)時(shí)間為每年0個(gè)月。二、合同計(jì)劃摘要(a)目的與住宅項(xiàng)目相比，高級寫字樓具有技術(shù)、系統(tǒng)復(fù)雜性、高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)知識，因此，由于復(fù)雜的項(xiàng)目工程內(nèi)容，需要調(diào)整合同當(dāng)事人關(guān)系，指導(dǎo)項(xiàng)目管理要求高、主動控制、下一階段的工程管理，控制成本管理工作，在項(xiàng)目初期，制定好合同管理系統(tǒng)、合同工作日程等，實(shí)現(xiàn)相關(guān)節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和成本管理指標(biāo)。(b)合同管理體系結(jié)構(gòu)圖1:另見中國-海洋項(xiàng)目合同管理結(jié)構(gòu)。(c)合同分判總想法該

12、項(xiàng)目計(jì)劃采用不完全的一般合同模式。為了管理費(fèi)用，可能會有更多的專業(yè)分包商和供應(yīng)商，土木工程總合同應(yīng)結(jié)束主要結(jié)構(gòu)工程內(nèi)外的粗糙裝飾工程，對現(xiàn)場的全面管理負(fù)責(zé)。所有指定的專業(yè)分包應(yīng)與我司部門及一般包簽訂三方合同，明確相互關(guān)系和各自的權(quán)利義務(wù)?？紤]到此前部隊(duì)在勞資合同簽訂的工作中沒有得到支持，合同部將在項(xiàng)目土木總包合同中添加相應(yīng)的約束條件。投標(biāo)報(bào)價(jià)單為審核優(yōu)秀承包商，將再聘用2，3次。如果項(xiàng)目分解投標(biāo)范圍，請?jiān)谕稑?biāo)段合同總成本最低的范圍中選擇最低報(bào)價(jià)單位。圖1:中海項(xiàng)目合同管理體系結(jié)構(gòu)圖中海房地產(chǎn)有限公司特別項(xiàng)目僅使用直接委托進(jìn)行報(bào)價(jià)的核價(jià)格。矯正原則是最低價(jià)中標(biāo)者。為了降低成本，封面上的顯示單位數(shù)

13、量未知，打印的工程合同價(jià)格形式包括總價(jià)包，沒有圖紙的臨時(shí)工程和物料采購合同包括單價(jià)包。除了土木槍炮外，專業(yè)工程(特別是機(jī)電安裝系統(tǒng))項(xiàng)目很多。特別是中海項(xiàng)目包括土木工程及裝飾工程，即樁基工程、深基坑圍護(hù)及支護(hù)、土方工程、幕墻工程、室內(nèi)高級裝飾工程、外部整體景觀和綠化工程等專業(yè)轉(zhuǎn)包；電氣和機(jī)械安裝涉及到強(qiáng)大的弱電系統(tǒng)、自動扶梯(包括自動扶梯)工程、通信系統(tǒng)、中央空調(diào)和通風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、建筑智能系統(tǒng)、污水處理工程和窗戶清潔器，其中包括很多a供應(yīng)設(shè)備和材料。(d)部門中海項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間緊迫，設(shè)計(jì)目前正處于前期擴(kuò)建設(shè)計(jì)階段，還沒有確定很多因素，圖紙繪制時(shí)間不能保證包括上告部分在內(nèi)的一般承包單位的一次

14、性確認(rèn)，為了確保項(xiàng)目如期開工，將分兩個(gè)階段進(jìn)行一般承包項(xiàng)目投標(biāo)。也就是說，0.00以下的一般轉(zhuǎn)包專案，0.00以上的一般轉(zhuǎn)包專案。其他分包根據(jù)專業(yè)劃分段。(e)時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思想該項(xiàng)目具有很高的工期、合同時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制要求，同時(shí)合同分割計(jì)劃還受設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃和工程進(jìn)度計(jì)劃的制約。因此，該項(xiàng)目的時(shí)間節(jié)點(diǎn)原則是根據(jù)設(shè)計(jì)打印和模板確認(rèn)計(jì)劃，以項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃作為主要控制點(diǎn)，制定特定合同分割時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。在工作進(jìn)行之前，與設(shè)計(jì)部門、開發(fā)管理部門等進(jìn)行無縫溝通，協(xié)調(diào)彼此建立的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃之間的沖突。在工作進(jìn)行過程中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度動態(tài)調(diào)整和嚴(yán)格執(zhí)行合同時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。如果出現(xiàn)部分工程延誤，要及時(shí)分析原因

15、，找到補(bǔ)救措施，盡量避免合同管理工作影響整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)。(VI)材料表建立原則鑒于該項(xiàng)目的特點(diǎn)和合同關(guān)系的復(fù)雜性，計(jì)劃為整個(gè)項(xiàng)目的工程會計(jì)雇傭工作測量員。一般工程測量人員在全面計(jì)算鋼筋混凝土等的同時(shí)，為了便于成本分割聚集，讓本建筑物的主要工程體積根據(jù)地面、地下結(jié)構(gòu)、建設(shè)等分別計(jì)算，對專業(yè)分包的水量按照中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本科目（2005年11月修訂版）的會計(jì)分類計(jì)算。(7)項(xiàng)目價(jià)格支付此項(xiàng)目的價(jià)格按月支付，不支付預(yù)付款。為了及時(shí)了解建安費(fèi)用的實(shí)際變動情況，好控制建安費(fèi)用，立即審查設(shè)計(jì)變更和工程簽證的數(shù)量，確認(rèn)變更價(jià)格，在一個(gè)月內(nèi)驗(yàn)證變更價(jià)格，并以下月中期付款支付。沒有工程結(jié)算特殊情況，主包工程在

16、具備結(jié)算條件后，3個(gè)內(nèi)完成結(jié)算工作，分包工程在具備結(jié)算條件后，1個(gè)內(nèi)完成結(jié)算工作。(8)工程前期合同分判該項(xiàng)目的地面1層將用作銷售中心，4層將用作模板展示區(qū)。由于資金回流的要求，按照項(xiàng)目銷售計(jì)劃，在復(fù)蓋建筑物主體的屋頂之前，必須改造一層外側(cè)、內(nèi)部正裝、四層樣板房。為了營銷宣傳和客戶積累，銷售中心、模板展示區(qū)和大廳入口兩側(cè)的綠帶部分將盡快努力建設(shè)。其中，銷售中心石材或幕墻工程、空調(diào)工程、室內(nèi)裝飾、示范區(qū)景觀工程將另行確定。本銷售準(zhǔn)備工作的分期付款形式，首先以單價(jià)包形式，工程訂單后60個(gè)工作日內(nèi)完成工程量清單計(jì)算，并在工程單位確定后將合同價(jià)格改為總價(jià)包形式。這項(xiàng)工程價(jià)格的支付，結(jié)算按照整個(gè)項(xiàng)目的工程價(jià)格支付原則執(zhí)行。銷售準(zhǔn)備項(xiàng)目投標(biāo)時(shí)間計(jì)劃，合同分割計(jì)劃見表1，表2:表1:中海項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備項(xiàng)目投標(biāo)決策時(shí)間表(略)表2:中海項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備項(xiàng)目合同分割計(jì)劃表(略)(九)不利因素分析及對策該項(xiàng)目將面臨最大的困難，即高度定位、技術(shù)、系統(tǒng)復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)、工期緊、合同分割速度和質(zhì)量要求高、合同人員有限的情況下，如何讓團(tuán)隊(duì)在測量員行的配合下快速有效地運(yùn)行。對此，我們事先對項(xiàng)目的合同制定盡可能詳細(xì)的綜合計(jì)劃，調(diào)用合同部門的主要工作能力，根據(jù)工程性質(zhì)分擔(dān)責(zé)任，分配負(fù)責(zé)人。要每周舉行合同調(diào)整定期會議，討論本周內(nèi)發(fā)生的合作要求問題，在會議中及時(shí)溝通和解決。三、投標(biāo)分?jǐn)?shù)(a)