1、XXAA廣場商業(yè)推廣計劃一、 項目介紹及定位策略二、 項目招商策略及租金方案三、 招商計劃及推廣計劃四、 招商計劃執(zhí)行表五、 項目費用預(yù)算六、 項目銷售策略及銷售價格七、項目風險性判斷及預(yù)防措施一、 項目介紹及定位策略（一）項目簡介AA廣場，是SS公司在XX斥巨資打造的XX商圈龍頭項目。XXAA廣場樓高37層，其中裙樓11層，住宅A棟22層，B棟18層，躍層住宅2層，地下停車場1層，地下設(shè)備層1層，總建筑面積86000平方米，其中110樓是裙樓商業(yè)，總面積4.4萬平方米。早在2000年8月，作為城市標志性建筑的AA廣場的住宅就創(chuàng)下均價2987元/平方米銷售70%的驕人業(yè)績。本項目位于XXXX綜

2、合交易市場黃金地段，是目前我市惟一被市政府認定的“XX市標志性建筑”，整體建筑為歐式風格。本項目與?？湾扌?、銀星商儲商城和長德新美專業(yè)小商品城等大型商場為鄰，在XX零售批發(fā)鋪位逐漸飽和的情況下與以上商城構(gòu)成了一個新的多功能商品批發(fā)零售區(qū)域，在寸土寸金的XX市場形成了新的經(jīng)濟金三角地區(qū)。AA廣場在公路、鐵路和水運方面都有極大的優(yōu)越條件。從本項目旁的XX公交總站出發(fā)，有20余條線路的公交車可以直接到達XX市的各個主城區(qū)同時還有近三百班次的中長途汽車發(fā)往XX市內(nèi)各區(qū)縣及四川、貴州、湖北、陜西等地；從鐵路運輸方面看，項目可直接通過濱江路到大菜園壩火車站；同時項目還與XX港的數(shù)個大型客貨運碼頭直接相

3、連，商品可直接通過XX港往返于長江中下游地區(qū)。XX批發(fā)市場對于高檔經(jīng)營商業(yè)、規(guī)模性批發(fā)市場、品牌性商品、日用品、小商品等大型綜合性商業(yè)市場的強烈需求和本項目得天獨厚的優(yōu)勢條件，將會吸引更多的商家入駐，進一步鞏固和提高新經(jīng)濟金三角地區(qū)銷售綜合商品的優(yōu)勢，同時為市場的消費多源化打開一條新的道路，從而不斷提升XX綜合商品批發(fā)市場的經(jīng)營檔次和市場影響力，把AA廣場打造成為“XX新消費經(jīng)濟市場的坐標性商城”（二）項目自身市場分析（SWOT）決定房地產(chǎn)價值的因素是：地段、地段、還是地段本項目處于XX市經(jīng)融、政治最集中的商業(yè)中心渝中半島XX區(qū)域板塊，該板塊位于兩江交匯處，自古就是長江中上游重要的水路碼頭，貨

4、物的集散地，商客云集；隨著XX的快速發(fā)展，XX的地理優(yōu)勢凸現(xiàn)無疑，同時也已經(jīng)成為最大的商品零售批發(fā)市場區(qū)域，在商業(yè)已經(jīng)達到了前所未有繁榮的同時，而周邊的住宅仍就處于8、9十年代以及在商鋪和門面等以商業(yè)形式的物業(yè)管理上還是比較混亂，地產(chǎn)市場也在商業(yè)的帶動下迅速的發(fā)展，房價大幅的提升，使得人口密集的渝中半島XX區(qū)域的土地更加寸土寸金。綜上所述，我們不難看出，項目優(yōu)勢1、該區(qū)域的商業(yè)氛圍非常濃厚，規(guī)劃發(fā)展前景很廣闊，主要是依托于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)勢，已經(jīng)營造出一個良好的商業(yè)氛圍。2、隨著區(qū)域商業(yè)市場力度的不斷加大,各大頗具實力規(guī)模與品牌企業(yè)的到來,對區(qū)域無論是品牌或經(jīng)濟建設(shè)都起到了推波助瀾的作用。種種

5、跡象表明，這一大的區(qū)域在行業(yè)內(nèi)的品牌影響力已輾露頭腳。3、隨著該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展和商業(yè)市場競爭激烈，導致經(jīng)營相對于其他區(qū)域的商業(yè)更加散亂無章，沒有一個良好的一站式的服務(wù)和管理。4、隨著新商家繼續(xù)大量涌入和老商家需要迅速發(fā)展的同時，我們可以看出消費需求的空間還是很大。區(qū)域市場容量與飽和程度還較大的提升空間。5、依托于自身住宅項目的成功所造成的品牌影響力,對鋪面銷售起到一定作用。劣勢由于項目地點處于XX商業(yè)中心市場的發(fā)展初級階段，那么相對應(yīng)的一些商業(yè)位置、交通便利度、居家、經(jīng)營業(yè)態(tài)都還在發(fā)展的初期，人流車流量的大小直接反映該區(qū)域市場的商業(yè)成熟度。項目處于商業(yè)中心地帶邊緣、項目年限有所制約、項目與繁華

6、商業(yè)區(qū)相比相對于獨立依托性不強，項目前期的定位和招商很差沒有產(chǎn)生影響力等幾個問題比較突出。1、本項目周邊的門面與XX批發(fā)市場的門面銷售差異較大，自身地段相對于XX商業(yè)區(qū)域來講沒有明顯的優(yōu)勢，雖然在中心商業(yè)區(qū)邊緣，但是依托性不強。2、本項目銷售體量過大而導致銷售期限的增加，同時在營銷過程中也會出現(xiàn)各種各樣的區(qū)域性政策調(diào)整及不可預(yù)計因素。3、雖然出入工交和私人車輛比較多，但是商業(yè)氣息目前來講不夠濃厚，周邊范圍內(nèi)的環(huán)境也起到了一定的負面影響。附近的商業(yè)氛圍也不成熟主要是以一些大量批發(fā)貨物為主，各種經(jīng)營業(yè)態(tài)與聚集人氣的產(chǎn)業(yè)都很薄弱。4、自身商業(yè)經(jīng)營品種與自身的住宅定位不明確，以前的推廣和招商工作沒有產(chǎn)

7、生影響力。作為社區(qū)裙樓商業(yè)，本項目更夠?qū)ψ陨砩虡I(yè)的支撐太少，主要以投資、個體經(jīng)營為主。5、競爭對手眾多，多數(shù)為實力雄厚的商場、市場。機遇：在這個寸土寸金的區(qū)域，隨著商家的不斷增加，各種貨品與品牌的進入，商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)已經(jīng)達到飽和，商家需要大量的門面和商鋪等性質(zhì)的物業(yè)來增加自身的投資空間，促使著物業(yè)的價值提升。1、項目所處區(qū)域商業(yè)中心成熟地帶，消費者對市場上的對商業(yè)物業(yè)的支持也相對認可和支持，樹立區(qū)域商業(yè)品牌形象、良好的經(jīng)營環(huán)境、完善的管理制度，將刺激商家的進入，從而改變整體商業(yè)環(huán)境。2、國際化商家的引進和項目自身品牌的樹立，可以建立良好的商業(yè)環(huán)境，同時增加投資者的投資信心，在招商過程中的宣傳建

8、立有效的消費群體。3、項目周邊的業(yè)態(tài)分布零散，各種經(jīng)營業(yè)態(tài)參差不齊，經(jīng)營模式陳舊，業(yè)態(tài)飽和度幾乎為零。遠不能滿足現(xiàn)有消費需求。4、本項目的推出也為隨著商家的不斷增加，即將飽和的區(qū)域市場注入了新的契機，加大了商業(yè)發(fā)展的空間。5、在XX商業(yè)被XX市民高度關(guān)注、多方認可、瘋狂消費的同時，一切針對本項目宣傳推廣的影響力也都會隨之提升。6、由于不久XX大橋規(guī)劃的修建、輕軌一號線的開通、濱江路的修建等，以后由XX到達的區(qū)域的車輛將增加、出行將更加方便，XX未來的開發(fā)及商業(yè)中心也將偏移到濱江路沿線及公交總車站附近。 威脅：1、消費群體對于本項目的地理位置接受程度不明顯，同時由于消費者人群比較喜歡集中消費，所

9、以需要如何吸引消費者到本項目消費，也將影響到購買者的購買信心。2、弱市影響，由于周邊鋪面和項目自身個別商鋪現(xiàn)經(jīng)營不是很理想，所以從很大程度上也會影響到購買者的購買信心。3、周邊人口流動量大、人員復(fù)雜，在以后商業(yè)的經(jīng)營管理上需要更加投入，無形中提高了經(jīng)營管理成本。4、近期XX區(qū)域整個商業(yè)盤投放的量增加，在一定程度上增加了激烈市場競爭，同時也增加了潛在客戶的選擇范圍，在銷售過程中加大了難度和風險性。結(jié)合以上一些優(yōu)劣勢，建議在推廣中以XX區(qū)域商業(yè)形成的商圈為先導，來打開市場，給其目標消費群體造成深刻良好印象，充分利用招商商品多樣化優(yōu)勢與項目商業(yè)經(jīng)營管理人性化優(yōu)勢相結(jié)合的特征，強化XX區(qū)域悠久歷史下形

10、成的商圈和在本項目住宅帶動下形成的新商圈“AA一站式購物中心”，所帶來的增值效益以及所產(chǎn)生的綜合競爭力。從而更進一步的促進與加大投資者和購買者的信心。（三）項目定位策略由于該項目的地理位置和商業(yè)設(shè)置所決定的因素，同時項目自身商業(yè)的體量和周邊發(fā)展的趨勢等條件結(jié)合，通過整體規(guī)劃包裝我司建議對本案業(yè)態(tài)商業(yè)部分（110層）分層進行商業(yè)規(guī)劃：15樓可以劃分為服裝、小商品和小食品批發(fā)市場；610樓可以劃分為日用品、服裝、體育用品等中高檔商品；批發(fā)為主、零售為輔。本項目總體量為4.4萬平方米，現(xiàn)在以商業(yè)地產(chǎn)的的平均公攤為3050%左右，所以可以根據(jù)實際商業(yè)面積（我們?nèi)≈虚g數(shù)為26400平方米）進行業(yè)態(tài)區(qū)域規(guī)

11、劃,其定位策略如下：1、主題定位XX新綜合商業(yè)區(qū)2、名稱定位AA廣場一站式購物中心3、經(jīng)營業(yè)態(tài)區(qū)劃分根據(jù)市場定位及項目自身的優(yōu)勢條件，AA廣場重要以小商品、日用品、服裝為主專業(yè)體育用品、小食品市場為輔的多功能綜合商場。在各出入口的店面或者鋪面，只要規(guī)劃為以服裝、日用品或者小商品為主的批發(fā)、零售經(jīng)營。而店面的裝修和鋪面的劃分、通道的設(shè)置等必須符合商場的統(tǒng)一布局和規(guī)劃，做到劃區(qū)經(jīng)營、統(tǒng)一管理。4、區(qū)域劃分由于項目自身的商業(yè)布局影響，建議根據(jù)樓層和所處的出口門面位置不同按整層進行區(qū)域劃分，根據(jù)聚集人氣的主次合理劃分：一、二、三層規(guī)劃為成品服裝、服裝配飾、布藝等；四、五層可以劃分為床上用品、生活日用品

12、市場；六（平街層）、七、八層可以作為小食品、小商品、裝飾品等吸引人氣的批發(fā)零售商場為主；九、十層可以作為專業(yè)的體育用品商城可以大面的閣出來作為品牌展示區(qū)，同時可以整體宣傳和包裝吸引消費者。（3）XX新商業(yè)圈的建立應(yīng)該有新的商業(yè)氛圍，脫離以前商業(yè)的那些弊端（臟、亂、管理無序）打造一個新興的商業(yè)區(qū)，因此對本項目的商場裝修、商場設(shè)施設(shè)備的配套，要求以比較高的標準執(zhí)行。同時，出于人性化經(jīng)營的考慮，商場可以設(shè)置休閑區(qū)，為逛商場的客人們真心服務(wù)，還可以安裝移動電視（可以為商場內(nèi)經(jīng)營的商家提供服務(wù)，起到商場內(nèi)導購的作用）等。二、 項目招商策略及租金方案（一） 主要目標設(shè)定與意向分析1、經(jīng)營者的群體細分按來源

13、地域細分：市區(qū)范圍內(nèi)的本地經(jīng)營者群體；市區(qū)內(nèi)的外來經(jīng)銷商；下轄周邊縣經(jīng)營群體；全國范圍內(nèi)其他各地地區(qū)的品牌經(jīng)銷商。按經(jīng)營類別細分：品牌服裝代理商、零售服裝個體經(jīng)營戶；品牌布藝、床上用品、日用品代理商和零售個體經(jīng)營戶；各種小食品、小商品、小飾品代理商及個體經(jīng)營戶；各種品牌體育用品經(jīng)銷商等。2、目標客戶分析（1）目標經(jīng)營者群體整體特征經(jīng)營者群體以本地經(jīng)營商為主，該群體有較強的經(jīng)營能力和豐富的經(jīng)驗，但根據(jù)市場經(jīng)營和定位的需要，建議整合有效的外部資源特別是可以引進國內(nèi)大品牌作為支撐。（2）目標經(jīng)營者群體特征資金特征：有一定的資金實力，希望通過實際的經(jīng)營獲得豐厚的經(jīng)營利潤，利用資金在商業(yè)上多方長期投資而

14、獲得利潤經(jīng)營特征：有一定的商品渠道來源和多方的銷售市場，以批發(fā)為主、零售為輔。目標特征：一種人群是不滿意目前的經(jīng)營環(huán)境和物業(yè)設(shè)施，對項目的發(fā)展前景看好，希望通過更換經(jīng)營場地提升經(jīng)營實力；另一種人群則是還需要更大的發(fā)展空間、合適的商鋪、多點的經(jīng)營而急需擴大規(guī)模的人群。（二） 招商策略1、以大招小、以商引商先將周邊有實力的、有一定知名度的品牌主力經(jīng)銷商和主力個體經(jīng)營者引入本項目，帶旺項目、聚集人氣、增強潛在客戶和商家對本項目的關(guān)注和信心，同時又為其他商家入駐本項目起到前期重要的鋪墊作用?？筛鶕?jù)各種品牌入駐情況和樓層明確分布規(guī)劃的情況進行適時的宣傳推廣。對商家介紹其他經(jīng)營者入駐的、團購等性質(zhì)，可以根

15、據(jù)實際情況對該商家進行適當?shù)膬?yōu)惠、以提高以商引商的可行性。2、以點代面建議在項目現(xiàn)場設(shè)立招商展示點。設(shè)立招商點一方面可以長期有效的宣傳本項目，加強本項目在區(qū)域內(nèi)的影響。另一方面亦可為到達現(xiàn)場的客戶提供良好的聯(lián)系方式和咨詢洽談場所，同時也更加方便招商工作的開展。3、萬商云集 量身訂造通過促銷會、展銷會等將本項目的商戶、以及其他社會機構(gòu)在約定的時間里組織起來，為項目的招商工作造勢。同時可以組織商家、開發(fā)商和物業(yè)管理公司相關(guān)人員成立商場管理小組，主要對招商工作提供有效的指導，為本項目商家提供長期優(yōu)質(zhì)服務(wù)的組織，既可樹立本項目萬商云集的形象，又可有利于客戶資源的整合，增加內(nèi)部凝聚力。4、“放水養(yǎng)魚”策

16、略商場管理者、商家及個體經(jīng)營者、商場三者之間的關(guān)系就象魚農(nóng)、魚和魚塘的關(guān)系。只有給魚塘注滿養(yǎng)分充足的水和食料，魚兒才能成活魚農(nóng)才會有收益。因此，商場可以在前期為商家提供一定的優(yōu)惠政策，通過商場、商家和客戶力量來不斷地培養(yǎng)商場，從而達到“盤活、立足、增值”的目標。對部分商家中獲得國家、省市或本區(qū)域商業(yè)活動獎勵的可以適當放寬條件并提供優(yōu)惠，以此體現(xiàn)項目商場的企業(yè)精神，尊重勞動、尊重帶頭人的政策。5、參加展會利用區(qū)域內(nèi)或者XX市內(nèi)的相關(guān)業(yè)態(tài)的展銷會等機會，設(shè)立展點或展示牌，以推廣項目和品牌，達到招商引資的目的。（三） 招商的主體與客戶設(shè)定招商對象的確定圍繞項目的目標來明確，一般都是引進市內(nèi)外有影響、

17、有實力的商業(yè)機構(gòu)作為經(jīng)營管理的合作對象，招商的重點對象為實力較強的、具有整體規(guī)模性的品牌商家、具有一定知名度的營銷經(jīng)驗豐富的個體經(jīng)營客戶代表、實力較強的多種綜合性經(jīng)營的商家等。還可以通過特殊項目的引入豐富商場的功能，塑造項目的獨特性。例如品牌商家在本區(qū)域獨家經(jīng)營的優(yōu)先引進，擁有特色經(jīng)營項目的商家優(yōu)先引進。根據(jù)本項目自身的各種因素，我司建議在前期的商家和個體經(jīng)營者入駐商場時免收入場費，這樣不僅可以降低招商難度，迅速增加商家制造人氣氛圍，而且還可以無形中給商家留下良好的印象，樹立和提升項目的形象，在激烈的市場競爭中脫影而出占距先機。同時可以商場應(yīng)從商家經(jīng)營成本的角度考慮，在租金不變的情況下適當降低

18、保證金的額度。其可以使商家在入駐前期減低經(jīng)營風險、緩解經(jīng)營壓力，從而更能吸引更多客戶，降低招商難度。此外，在入駐初期商場可以對首次商家交納的水電保證金、物業(yè)管理承諾金、商場公共設(shè)施保證金等進行公示，最好是在簽定合同時一并交清，以免除多次收費帶給商家的負面影響。1、主要招商條件的設(shè)定主要招商條件有租金、年遞增率、租期、物業(yè)管理費用、水電費用、免計租期（裝修期和商場開業(yè)前的推廣期）、免費提供的廣告位和停車位等。（1） 租金：X元/平方米/月 * 使用面積；各層各區(qū)的商鋪單價有差別。（2） 年遞增率：從首次租賃期滿后（或者一年后）起，按每年租金在上一年度租金的基礎(chǔ)上逐年增長10%15%的租金。（增長

19、租金數(shù)量根據(jù)實際的招商和市場情況而定）（3） 押金與支付方式：如承租方采用年付，可收取相當于三個月的租金額度的押金；如承租方采取季度付，則收取相當于六個月租金的押金；如給客戶免租期，則必須首付超過半年租金作為保證金。（4） 租期：建議35年。對裝修檔次高、經(jīng)營次序好、品牌影響廣、市場占有率大的商家可以根據(jù)實際情況延長租期，但最長不能超過8年（5） 免計租期：限時39個月不等（可以免計租金、免收物管費、免收整體宣傳推廣費、或者口頭承諾相應(yīng)部分免稅費等，具體細則根據(jù)招商情況而定）。根據(jù)商場招商的進展和實際情況給予商家不同程度的免租期，對商家引入其他商家的可以實施簽約一家優(yōu)惠一次。（6） 物業(yè)管理費

20、：可參考周邊商場的收取標準，同時結(jié)合項目自身的實際情況進行修改。（7） 水電等費用：涉及到公攤和自用費。自用費可以按商鋪用電功率計算或單獨安裝電表；公攤費用可以根據(jù)以下公式計算：（費用總額使用面積費用）使用面積=單位面積的公攤費用（費用總額使用面積費用）使用面積*單個商鋪面積=商家應(yīng)繳納的費用（8） 廣告位：在商場內(nèi)的讓出部分出入口的廣告牌作為免費的店招，商業(yè)廣告等（9） 停車位：就近停車的原則，可以根據(jù)項目的情況，按照交通管理的相關(guān)規(guī)定明確停車位并根據(jù)實際情況收取相關(guān)費用。（四） 招商方式1、通過媒體宣傳招商在報紙和雜志上進行廣告推廣和宣傳、可以純廣告或者軟文形式進行。也可以制作新聞事件；通

21、過新穎的咨詢方式，報道項目的重要性、必要性，同時也可以側(cè)面宣傳本項目。2、展覽會議招商法通過舉辦多種會議、展覽等推廣活動向外界介紹、宣傳、推廣自身的投資環(huán)境及項目，促進溝通，增進聯(lián)系，樹立形象、吸引客商前來投資。（五） 項目的租金及定價策略為了保障開發(fā)商的實效收益最大的利潤空間，本項目將同過各項自身因素和外界因素進行評估以及先“帶租賃銷售”等手段來制定出一個利潤最大化的策略，通過前期對外進行招商工作，招收大量商業(yè)達到一定規(guī)模效應(yīng)后一段時期內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營提升商場的價值并把給投資者租金收益計算入售價內(nèi)。這不但保障開發(fā)商有實效收益，并且能實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營管理，同時使開發(fā)商將盡量避免以后的銷售空置風險

22、。由此，我司制定的價格策略如下：1、項目商業(yè)價值評估（各項影響價值的因素）價值評價表序號評判因素權(quán)重評定分值分值金海洋協(xié)信商城長德新美海韻商場?？托潜?案A周邊環(huán)境(小計)3025.525.521.523.51923.5A-1商業(yè)位置55544.534.5A-2交通便利度54.54.53.5434.5A-3周邊房屋素質(zhì)5334333A-4周邊居民質(zhì)素5333.533.53A-5人流55534.534.5A-6車流5553.54.53.54.5B規(guī)劃及建筑(小計)2014.513.513.51014.514B-1整體規(guī)劃4333.523.53B-2外觀建筑風格432.531.532.5B-3建

23、筑空間規(guī)劃32.5221.52.52B-4停車位、便利、大小3221.51.51.51.5B-5主題廣場3221.51.522.5B-6動線組織322221.52.5C配套設(shè)施(小計)201413.513.51014.514C-1公共配套設(shè)計42.52.522.533C-2無障礙設(shè)計432.532.532.5C-3導購設(shè)施3221.5122C-4安全設(shè)施32.52.52.51.522C-5燈光設(shè)計3222.512.52.5C-6其它設(shè)施32221.522D營銷管理（小計）30222017172222D-1主題形象321.51.51.52.52.5D-2營銷策略31.51.51.51.522D-

24、3主力店42.52.51.5222D-4業(yè)態(tài)布局43.53.53233D-5人流設(shè)計（商場內(nèi)）2221.51.522D-6經(jīng)營管理模式321.51.51.522D-7商業(yè)管理公司42.522.522.52.5D-8經(jīng)營管理32.52.51.522.52.5D-9物業(yè)服務(wù)43.532.533.53.5合計1007672.565.560.57073.5價值實現(xiàn)度100%7672.565.560.57073.5價值實現(xiàn)表序號評判因素權(quán)重價值實現(xiàn)度分值金 海 洋協(xié)信商城長德新美海韻商場?？托潜?案A周邊環(huán)境3025.525.521.523.51923.5B規(guī)劃及建筑2014.513.513.5101

25、4.514C配套設(shè)施201413.513.51014.514D營銷管理30222017172222價值實現(xiàn)度100%7672.565.560.57073.5根據(jù)本案與周邊商業(yè)的調(diào)查制作以上的商業(yè)價值評價表，可以看出本項目自身優(yōu)劣以及項目自身必須具備優(yōu)勢性條件因素：1、本項目周邊沒有良好的商業(yè)氛圍、人流量雖然多，但是流動人口占主要，沒有一個足以吸引消費者眼球、頓足夠買的商業(yè)集中地。周邊車位比較混亂、公交總站出站口的道路狹窄，進出貨車沒有一個統(tǒng)一管理順序，有可能以后影響到商家的經(jīng)營和管理。但是隨著商場的招商及開業(yè)，這些管理問題應(yīng)該得到相應(yīng)的調(diào)整、更改。2、相信周邊海客瀛洲鞋城的建立也會帶動該片區(qū)在

26、市場的關(guān)注度和知名度，同時由于兩個項目所規(guī)劃和經(jīng)營的商品類型有所差距，所以即使是兩個項目同時開盤都不會相互之間產(chǎn)生直接的影響。這樣有了前者的鋪墊使之在本項目操作時有了借鑒的機會，也間接的影響了本項目的招商及銷售。3、在AA廣場“一站式購物中心”的主題思想下，同時在齊全的配套設(shè)施、專業(yè)的物業(yè)管理、先進的經(jīng)營銷售、良好的人性化服務(wù)以及大量的廣告宣傳上可以增加無形的增值，做好品牌形象、品質(zhì)服務(wù)也是提升價值實現(xiàn)度的重要手段。而本案的商業(yè)如果要有好的招商和銷售氛圍的話也要根據(jù)各個因素來制定相應(yīng)的標準。并且可以通過上述的平均價值實現(xiàn)度推算出本案的基本租賃價格和銷售價格。根據(jù)上表所知，本案的價值實現(xiàn)度為73

27、.5%，但是要有這個價值實現(xiàn)度的取值，就必須在解決一些項目自身的數(shù)據(jù)。同時介于一些項目地理位置和周邊環(huán)境等外部硬件設(shè)施的定型難以調(diào)整的多種因素所以在銷售價格上可以保守點，采用試點性銷售策略。平均價值實現(xiàn)度（本案除外）為68.9%。2、價值實現(xiàn)下的租金及售價定位租金統(tǒng)計及分析我公司通過對市場及本項目的了解調(diào)查后，對該項目商業(yè)招商分析得出了租金價位及銷售價位，而下面是調(diào)查周邊各個商場的租金數(shù)據(jù)以作參考，進而作為標準來測算出本項目的平均租金，然后再根據(jù)位置布局得出最高和最低租金價位及銷售價位。XX商圈各個商場租金表（元/月）項 目最低租金最高租金平均租金金 海 洋256982619協(xié)信商城24191

28、7579長德新美65320192.5海韻商場75435255?？托?0280170平均租金（含各種因素利弊分析平均價值實現(xiàn)度為68.9%）139.4586.8363.196404250在結(jié)合價值評估表上的一系列數(shù)據(jù)依據(jù)、判斷因素的利弊分析、開發(fā)商自身的租金價格定位等一系列依據(jù)，因此可根據(jù)以上的條件推算出本案的平均租金，進而推算出商鋪平均售價，上表所知項目所處區(qū)域周邊各個商場的實際平均租金為250元/平方米月；本案平均租金 = 平均租金本案價值實現(xiàn)度平均價值實現(xiàn)度 = 25073.5%68.9% = 266.7（元/平方米月）由于本項目的樓層、出入口和相對于招商的各類商品比較多，分布比較零散，

29、所以我司建議在保持均價266.7元/平方米月的基礎(chǔ)上，在最低租金和最高租金的價位差距可以適當?shù)睦?，也對于以后的?guī)劃銷售有好處。本案最低租金：70元/平方米月本案最高租金：463元/平方米月同時由于年遞增率的推動，本項目所有租金部分可將于租賃期（建議15年）滿或者一年后，每年10%15%進行相應(yīng)的租金增長，也對以后的商鋪銷售減少了負擔。3、AA廣場一站式購物中心樓層平均租金表（略）（六） 招商模式為了能更好的吸引到客源，真正做到“放水養(yǎng)魚”政策，有能保證項目的利益最大化，同時我們也借鑒XX各個商場現(xiàn)有的經(jīng)營模式，考慮到以后的銷售工作我們決定采取租賃和聯(lián)營扣點相互結(jié)合的招商方式并靈活運用。1、租

30、賃商場以平方米為單位，規(guī)劃制定出每個鋪位的面積和單價，統(tǒng)一對外出租。與商家簽定正式合同時，商場收取定金。商場開業(yè)后按合同約定交付租金和其余的費用。商家經(jīng)營未滿合同約定期限而提前退場，所收押金不予退還，經(jīng)營到期的商家有商鋪優(yōu)先續(xù)約的權(quán)利。（1）、商鋪租賃合同：在意向客戶交納鋪位定金五天之內(nèi)（或約定時間內(nèi)），交納合同首期款并簽定正式商鋪租賃合同。（2）、合同期：建議15年，根據(jù)實際需求可以順延至8年。（3）、租金：220463（細劃見AA廣場一站式購物中心樓層平均租金表）平街層從各進門商鋪最高價向里以1020元/平方米/月/商鋪的比例遞減（或根據(jù)實際情況定價），其他樓層則根據(jù)以70335元的價格標

31、準以各個出入口、樓梯口向周邊遞減。使得整體均價保持266.7元/m2/月（不含管理費、公共用電等）。（4）、電費：按政府規(guī)定定價收?。ü矓傎M用按相關(guān)公式套算）。(費用總額使用面積費用)使用面積*單個商鋪面積=商家應(yīng)繳納的費用公共用電包含在物管費里面或按公攤算。公攤比例按以下格式計算：(總建筑面積使用面積)總建筑面積*%+1自用電按每個鋪位實際用電量收取，可每個鋪位單獨安裝獨立的電表，電費一個月收取一次。（5）、定金收取標準意向商家挑選好商鋪后，向商場交納定金，填寫定金協(xié)議一式兩份（詳見預(yù)租合同），商場、商家各持一份。商場憑定金協(xié)議為商家保留所定鋪位10天（或者約定時間），超過10天（或者約定時

32、間）商家未交納合同首付和簽定正式的租賃合同的，商場可繼續(xù)將此鋪位對外出租，定金不予退還。（6）、首期交納標準押金：相當于六個月的租金或根據(jù)商談定價。租金：按各商鋪的單價乘以商鋪面積。物管保證金等費用。優(yōu)惠標準：簽定合同時商家愿意一次性交清一年租金或者一次性交完合同期內(nèi)的全部租金，均可享受相應(yīng)租金折扣優(yōu)惠，所交租金按折后價計算。2、聯(lián)營扣點無需制定租金價格對外出租，對有意向進場的商戶簽定聯(lián)營合同有商場統(tǒng)一安排場地的具體位置，為了達到更好的經(jīng)營效果商場可在經(jīng)營過程中對商家進行調(diào)整。商場負責統(tǒng)一收取營業(yè)款，并按合同規(guī)定時間與商家結(jié)款。結(jié)款時商家提供增值稅發(fā)票，商場在扣除相關(guān)稅費和合同約定利潤點后將剩

33、余款項打入經(jīng)銷商帳戶。（1）簽定聯(lián)營合同意向商戶交納進場押金后簽定聯(lián)營合同。合同期：一年起（自正式開業(yè)之日算起）進場押金：押金在簽定合同前交清（2）扣點方式：倒扣點根據(jù)不同品牌雙方協(xié)商扣點比率，按營業(yè)額*扣點比率作為商場收益。此種方式商品的零售價有經(jīng)銷商定，商場通過POS收銀系統(tǒng)來控制經(jīng)銷商的營業(yè)額，并在規(guī)定時間內(nèi)按合同約定的扣點比例從營業(yè)額中扣除商場應(yīng)得的收入；但商場可在合同中約定，經(jīng)銷商制定的零售價格不能高于同類商場。代銷經(jīng)銷商制定結(jié)算價格，并按結(jié)算價格給商場供貨；商場在此價格的基礎(chǔ)上順加利潤點作為零售價，零售價與結(jié)算價之間的差價為商場的毛收益。（3）統(tǒng)一收銀這種模式，商場必須統(tǒng)一收銀，以

34、此來約束經(jīng)銷商和保證商場利益。商場的每一單商品交易都由收銀系統(tǒng)統(tǒng)一收銀，每日收銀款由收銀員當天交給收銀主管負責，商家沒有自己收銀權(quán)力。（4）經(jīng)銷商提供增值稅發(fā)票經(jīng)銷商在結(jié)算前將按商場提供的實際發(fā)生營業(yè)額開具的增值稅發(fā)票給商場，商場憑發(fā)票結(jié)算。3、租賃與聯(lián)營扣點相結(jié)合模式部分按聯(lián)營扣點模式實行統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營。部分按租賃模式，商家可自主收銀，可自由議價買賣。（七） 招商應(yīng)變措施招商和經(jīng)商一樣同樣面臨風險，如招商工作不能按原計劃順利完成，為了能保證商場如期開業(yè)，建議采取如下措施：1、短期促銷為了突出本項目的業(yè)態(tài)優(yōu)勢和特色布置，商場可定期舉辦適當?shù)拇黉N會。時間：待定活動地點：商場內(nèi)或者廣

35、場上、步行街等促銷活動安排：根據(jù)以后項目的情況待定2、對品牌商家提供免租期（1）、每位進場商戶只需交三個月租金即可入場免費經(jīng)營3個月。（2）、經(jīng)營期間按商場規(guī)定收取自用電費。（3）、具體經(jīng)營位置由商場統(tǒng)一安排。（4）、簽定臨時經(jīng)營合同，合同中要約定臨時商戶經(jīng)營所占用的場地位置，如有商家看中正式租用，臨時商家得服從商場的統(tǒng)一調(diào)整，除非臨時商家愿意提前簽定正式租賃合同，按合同規(guī)定交納首期款。3、招商流程（1）商業(yè)項目部進行市場調(diào)研和目標客戶分析分類，并以表格或圖文方式進行統(tǒng)計，明確招商工作的方向。（2）確定招商對象：對招商對象的分析，劃分主次客戶，進行有針對的宣傳推廣。（3）確定經(jīng)營模式：投資經(jīng)營

36、；委托經(jīng)營；租賃經(jīng)營；直接經(jīng)營；虛擬經(jīng)營（網(wǎng)上經(jīng)營和空中購物）。（4）指定招商優(yōu)惠政策；（5）商業(yè)項目部進行客戶招商月計劃實施；（6）招商主管制定客戶招商周計劃；（7）客戶管理員對客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒；（8）招商管理進行目標客戶開發(fā)、拜訪、接洽；（9）商業(yè)項目部進行客戶分類、確定重點；（10）商業(yè)項目部安排客戶初步接洽，填寫招商租戶登記表；（11）商業(yè)項目部負責與客戶的溝通談判；（12）公司、客戶雙方確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金；（13）商業(yè)項目部與客戶溝通、談判、方案修改與認可；（14）公司、客戶雙方正式簽定招商協(xié)議三、 招商計劃及推廣計劃（一）招商階段劃分、招商目標

37、和時間安排階段劃分：招商籌備階段、主力店招商階段、全面招商階段、運營調(diào)整階段四個階段。招商目標：由于步行街的商家是需要不斷調(diào)整、優(yōu)化的，原則上講，招商工作不是招滿了就結(jié)束了。但為了明確方向，特定目標如下：截止到2007年7月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商鋪）的招商，完成小商鋪70%。截止到2007年8月底，商家開始入場裝修，為開街做準備。力爭9月底，確保10月份一定開業(yè)。為具體化可執(zhí)行，在時間安排上，此計劃涉及的時間段為：2007年1月開始執(zhí)行，截止到2007年12月底開業(yè)。具體工作安排見下面的計劃執(zhí)行時間表。（二）招商架構(gòu)、招商機制的建立1、 AA廣場招商中心組織架構(gòu)圖招商部經(jīng)理（兼

38、管銷售部）銷售部經(jīng)理招商人員現(xiàn)場銷售人員策劃部2、項目招商人員的職責（1）項目招商部經(jīng)理對商業(yè)性招商有實際操作能力，熟悉招商運作的流程和各環(huán)節(jié)，具有較強的統(tǒng)籌和管理能力，具有出色的談判技巧和交際能力，對招商各個行業(yè)有一定的了解。職責：負責項目招商工作目標的分解，制定招商執(zhí)行方案和工作計劃，并在必要條件下協(xié)調(diào)各招商部門與客戶以及各招商部門之間的關(guān)系；負責招商部與項目運作中其他部門之間的聯(lián)系，協(xié)調(diào)與其他各部門之間的關(guān)系，根據(jù)招商工作計劃和工作任務(wù)統(tǒng)籌安排招商執(zhí)行工作，具體處理在招商過程中出現(xiàn)的問題，與大客戶進行具體的談判，妥善處理客戶與招商人員之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)各招商人員之間的關(guān)系，根據(jù)客戶的具體情

39、況和具體要求安排營業(yè)房的使用。及時向領(lǐng)導反映招商過程中存在的問題。（2）策劃部熟悉商業(yè)地產(chǎn)，具有商業(yè)地產(chǎn)操作的經(jīng)驗，具有商業(yè)地產(chǎn)的認知能力和分析能力，具有操作商業(yè)項目的宣傳推廣手段和項目銷售招商的節(jié)奏控制把握。前期通過市場調(diào)查和區(qū)域商業(yè)分析，然后根據(jù)市場調(diào)查、區(qū)域商業(yè)分析結(jié)合項目招商經(jīng)理的意見，制定出商業(yè)招商目標方向和招商的主力品牌等，招商的策劃、媒體計劃的制定執(zhí)行、招商文案的策劃撰寫和設(shè)計（一名策劃，一名設(shè)計）。根據(jù)項目的實際進程，隨時靈活的改變宣傳推廣策略，同時在項目招商的過程中抓主賣點進行有效的宣傳。隨時和項目招商經(jīng)理保持溝通。（3）招商人員對項目的情況和招商規(guī)則比較熟悉，深刻地理解項目

40、的招商相關(guān)政策，熟悉項目經(jīng)營運作過程，對指定招商的各個行業(yè)有一定的了解，具有一定的談判能力和溝通能力，個人具有親和力，具有一定的財務(wù)分析能力。職責：執(zhí)行項目招商的具體工作，負責日常與客戶的直接洽談，解釋有關(guān)招商政策，負責與客戶進行聯(lián)系及收集客戶檔案資料，負責解釋客戶在經(jīng)營中所需了解的各方面情況，及時向項目招商經(jīng)理反映招商過程中存在的問題。負責與客戶簽定承租合同。（4）現(xiàn)場銷售人員對項目的情況和招商規(guī)則比較熟悉，深刻地理解項目的招商相關(guān)政策，熟悉項目經(jīng)營運作過程，對指定招商的各個行業(yè)有一定的了解，具有一定的談判能力和溝通能力，個人具有親和力，具有一定的財務(wù)分析能力。職責：執(zhí)行項目招商的具體工作，

41、負責日常與客戶的直接洽談，解釋有關(guān)招商政策，負責與客戶進行聯(lián)系及收集客戶檔案資料，負責解釋客戶在經(jīng)營中所需了解的各方面情況，及時向項目招商經(jīng)理反映招商過程中存在的問題。負責與客戶簽定承租合同。 招商機制的建立，是為了在招商團隊中形成一種人性化的制度管理氛圍，做到有章可依、獎罰分明，既講究個人貢獻、更注重團隊精神。建立一系列的管理制度。招商人員獎勵政策的建立、招商人員處罰政策的建立、招商人員日常管理規(guī)范制度的建立等。（三）相關(guān)招商資料的準備1、招商手冊（已有）和招商說明書2、租賃合同3、委托經(jīng)營合同 4、定租確認書5、招商委托書6、招商流程表 7、招商文案8、退房申請表等9、授權(quán)委托書等以上文本

42、見附錄，其它文本資料根據(jù)不同階段、具體需求再行撰寫?。ㄋ模┑谌秸猩叹W(wǎng)絡(luò)平臺的建立建立第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺可以得到巨大的資訊支持，更能節(jié)省大量的人力、宣傳推廣成本，加快招商速度。構(gòu)建第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺可以從這些渠道去爭?。?、專業(yè)的招商網(wǎng)站2、專業(yè)的地產(chǎn)交易平臺3、行業(yè)協(xié)會及政府招商機構(gòu)，行業(yè)協(xié)會和政府招商機構(gòu)從某種意義上講，很具有權(quán)威性和號召力，他們既擁有本行的豐富的品牌資源和眾多企業(yè)家朋友圈，更具有說服他們?nèi)腭v的話語權(quán)。更能省卻一大筆宣傳費用，在短期內(nèi)帶動一大批商家考察、開店的熱情。例如東方絲綢市場管委會、鎮(zhèn)政府、閩商會館、蘇州上海各地行業(yè)協(xié)會、步行街會員單位等。4、與定位不同的商業(yè)項目招商

43、部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達成資源共享的互贏格局。特別是可以通過私下互動，把對方的招商人員轉(zhuǎn)化為我們的兼職招商人員，在高獎勵的吸引下，引進我們所需的商家品牌。（五）招商政策的制定在項目的定位、宣傳推廣基本到位的基礎(chǔ)上，一個優(yōu)化組合的優(yōu)惠招商政策可以成為吸引商家入駐的推動劑，正如足球場上那關(guān)鍵性的臨門一腳。為了吸引和推動極具影響力的商家的進駐，我們將在租金、建筑結(jié)構(gòu)等方面給予一定的優(yōu)惠。1、 一次性交清一年租金享受租金9.7折優(yōu)惠。簽定合同是商家愿意一次性交完合同期內(nèi)（最少兩年期合同）的全部租金，可在原租金價格基礎(chǔ)上享受9.2折優(yōu)惠，所付租金按折后價計算。2、 可以針對一些意向性不強、猶豫不決

44、的商家進行免租期優(yōu)惠政策，這些商家只需要交三個月租金即可入場免費經(jīng)營3個月。3、 可以將一些積極租賃而位置又不是太好的商家，進行免水、電、物管等費用（具體周期可根據(jù)實際情況待定）。（六）媒體宣傳推廣計劃的制定執(zhí)行商業(yè)項目，特別是大型商業(yè)項目，招商造勢至關(guān)重要！造勢就是運用各種媒體，以新聞性的軟文宣傳炒作為主，配合硬廣告，形成密集的市場宣傳攻勢。在短時間內(nèi)，在渝中半島乃至整個XX市形成熱門話題，有力提升我們的項目知名度。這樣做的好處是：1、 節(jié)省大筆廣告費，因為好的選題和好的文章，一些報紙的收費要比廣告收費少很多。2、 能夠使目標商家比較詳細的了解我們的項目情況。通過對原來的媒體宣傳分析發(fā)現(xiàn)，原

45、來的媒體宣傳形式比較單一，主要以硬廣告為主，缺少詳細的分析介紹。這樣的廣告只能流于形式，一掠而過，不能引起商家的注意和研究。而新聞性的軟文或?qū)ｎ}性的軟文比較具有新聞性、專業(yè)性、權(quán)威性，而且，廣告性不強，不會引起讀者的警惕和反感，會仔細的閱讀下去。能很快的達到我們的目的。3、由于是專業(yè)性的宣傳，可以提升商業(yè)地產(chǎn)項目檔次，塑造良好品牌形象，為后續(xù)開業(yè)經(jīng)營奠定良好基礎(chǔ)。在吸引品牌性商家、中小散戶入駐宣傳方面，我們宜采用多種宣傳手段：報紙、行業(yè)報紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)媒體、廣播媒體。主要報紙為XX晨、商、晚三大報媒、渝洲導報、新女報等。時間和密度安排上按高、低、高的方式延續(xù)。具體媒體宣傳方案見媒體計劃表。

46、（七）大型主題招商活動的策劃執(zhí)行大型主題性招商活動，配合全方位立體化媒體平臺（電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播）宣傳炒作，是步行街招商推廣的“核武器”。1、招商發(fā)布會2、項目推介會（指區(qū)域性的針對一定數(shù)量的意向商家、XX周邊個體經(jīng)營戶的集中性項目說明、洽談會）3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影響力的簽約儀式，如肯德基、家樂福、國美、新超等。4、階段性的招商成果發(fā)布會5、以項目命名的大型零售連鎖會議6、工程重要節(jié)點（封頂、竣工等）完成及開業(yè)慶典會根據(jù)目前的項目招商情況，在68月份，計劃舉行招商發(fā)布會、項目推介會、簽約儀式，其它活動視具體發(fā)展情況而定。活動具體策劃執(zhí)行方案在確定后撰寫。四、招商計劃

47、執(zhí)行時間表（2007年1月2007年10月開業(yè)前后）（一）招商流程表整體布局，規(guī)劃圖紙，定出合理價格范圍（權(quán)限范圍）定位商戶檔次，鎖定商戶所在范圍，以便全方位出擊（招商班子的建立）全方位開展招商工作，基本上采取“走出去，請進來”的方式（招商中心）合同簽訂，錢款收繳，招商內(nèi)部流程表的制做（財務(wù)部）轉(zhuǎn)交商管部，負責安排商戶裝修進場等事宜（商管部）管理流程表（二）招商計劃執(zhí)行時間表項目明細階段劃分時間事項明細責任部門籌備階段（1月2月）1月1、人員招聘人事部2、人員培訓策劃部、人事部、招商中心3、架構(gòu)和機制建立策劃部、招商總監(jiān)4、招商資料準備策劃部、招商中心5、招商計劃制定策劃部、招商中心6、主力店

48、聯(lián)系洽談?wù)猩讨行?月1、人員招聘和培訓策劃部、人事部、招商中心2、招商政策的制定招商中心、策劃部3、主力店聯(lián)系洽談?wù)猩讨行?、家電賣場目標客戶深度洽談，選擇一家招商中心5、各媒體聯(lián)系洽談策劃部6、具體媒體計劃出臺策劃部7、招商方式的確定招商中心8、目標客戶資料的收集招商中心招商宣傳階段（2月7月）2月-4月1、各種業(yè)態(tài)全面開始招商招商中心2、宣傳文案、廣告設(shè)計完成策劃部3、媒體宣傳集中攻勢展開策劃部4、超市、主力商家、主力個體經(jīng)營者等目標客戶深度洽談?wù)猩讨行?、構(gòu)建第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺招商中心、策劃部6、招商新聞發(fā)布會舉行策劃部、招商中心5月-7月1、各個品牌商家的正式簽約入駐招商中心、策劃部2

49、、按計劃進行媒體宣傳策劃部3、舉行各種簽約儀式策劃部、招商中心4、全面進行招商廣告宣傳推廣策劃部全面招商階段（7月-10月）8月-9月1、各種業(yè)態(tài)招商取得一定成果招商中心2、各種品牌特色店開始招商招商中心3、主題服裝店深度洽談?wù)猩讨行?、食品連鎖店確定意向招商中心5、品牌日用品品牌深入洽談?wù)猩讨行?月10月1、各個品牌店、主力店完成簽約，同時利用簽約儀式進行推廣宣傳招商中心2、完成零售商鋪80%以上、整體商鋪70%以上招商中心3、周邊各個零售商鋪的洽談4、商場各個規(guī)章的制定5、商場的整體規(guī)劃裝修啟動策劃部、招商中心強推招商階段（11月）11月1、各種業(yè)態(tài)招商取得一定成果招商中心2、各種品牌特色

50、店開始招商招商中心3、主題服裝店深度洽談?wù)猩讨行?、食品連鎖店確定意向招商中心5、品牌日用品品牌深入洽談?wù)猩讨行?、爭取完成零售商鋪90%以上、整體商鋪90%以上招商中心7、抓緊完成各個品牌店、主力店完成簽約，同時利用簽約儀式進行推廣宣傳招商中心8、商場市場配套籌備開始全體招商工作完畢開業(yè)階段（12月）12月中旬1、招商成果展示會招商中心、策劃部2、媒體宣傳策劃部3、主題百貨正式更名儀式招商中心、策劃部4、開業(yè)慶典的策劃籌備舉行全體5、媒體對市場開業(yè)的宣傳和報道策劃部運營調(diào)整階段（開業(yè)后）開業(yè)后1、繼續(xù)跟蹤較好商家招商中心2、密切關(guān)注已進商家的經(jīng)營理念和經(jīng)營業(yè)績招商中心3、對業(yè)態(tài)不好、經(jīng)營業(yè)績

51、較差、不受歡迎的業(yè)態(tài)、商家進行調(diào)整招商中心4、引進新的商家招商中心5、繼續(xù)進行宣傳，打造品牌“AA廣場一站式購物中心”，促進整體運營和后續(xù)銷售策劃部五、項目費用預(yù)算招商費用包括：商家接待費用、宣傳費用廣告及招商活動費用、招商人員提成及不可預(yù)計費用等。宣傳推廣費 = 總招商面積*每年一個平方租金*5%；招商人員提成 = 總招商面積*每年一個平方租金*4%；不可預(yù)計費用 = 總招商面積*每年一個平方租金*1%；招商總費用 = 總招商面積*每年一個平方租金*10%；六、銷售策略及銷售價格（一）銷售價格制定1、本項目銷售均價制定通過前面的具有針對性的招商計劃和根據(jù)XX周邊各個商場的因素價值評估表得出的

52、商業(yè)基本租金均價，由此可以得出商業(yè)銷售的均價和根據(jù)此價格作出的相應(yīng)的銷售策略。我司按照投資回報率10%的利率計算得出本項目的銷售平均價，如下：本項目平均銷售價格= 項目平均租金10年12月=266.71012=32004（元/平方米）2、項目投資回報率及返租年限的確定綜合分析，為了提高租金，降低投資者投資期的風險，我們建議，項目應(yīng)采用提高售價，提高投資回報率，相對縮短返租年限的方法。根據(jù)XX區(qū)域目前比較合理的回報區(qū)間，我們設(shè)定有幾個不同的投資回報率的，從而平衡本項目的回報率與月租金，在以32004元/月為均價的基礎(chǔ)上分別約為：投資回報率7%8%9%10%11%12%12.5%13%租金（元/

53、m2）187214240266.7294320333.5347為了確保貴司最適合的利潤，同時吸引投資，結(jié)合“天時、地利、人和”等因素我司認為，最接近XX目前商業(yè)門面市場水平同時最有利于本項目銷售推廣的基本定價，的回報率與租金區(qū)間為10%、租金266.7元，回報期限最長為5年。但是為了使貴公司風險最小化，實際回報率與承諾回報率差值應(yīng)越小越好。同時，根據(jù)市場經(jīng)驗，根據(jù)在“新經(jīng)營管理消費理念”模式操作下，每年計算的租金增長率因該為1020%，而我們?nèi)∑渲虚g為15%。優(yōu)惠總額應(yīng)控制在15，這樣可以避免造成售價過高，令到投資者能夠接受。所以本項目的返還銷售總額15%，由此得出的每平米返還金額為：4800.6元。平均售價為27203.4元/ m2?；貓舐?1.76%，返還期限5年 反過來看，從以下表格可以看出：預(yù)期的回報率10%需要租金（元/m2）2275年返還租金（元/m2）13620實現(xiàn)投資回報率11.76%需要租金（元/m2）266.75年返還租金（元/m2）16002這個利潤差也是較為合理的，5年租金差價為2382元，投資者既有投資升值空間，開發(fā)商與之分擔的風險也較為合理。綜上所述，可以基本確定本項目的平均售價為27203.4元/ m2。回報率11.76%，返還期限5年。以上數(shù)據(jù)是在初步的市場分析情況下得出的，其具體的價格有待貴司共同確定。3、項目最終銷售