1、普陀區(qū)金沙新村南街區(qū)舊市區(qū)改建住宅征收補(bǔ)償方案做好普陀區(qū)金沙新村南街區(qū)的房屋征收和補(bǔ)償工作，為了推進(jìn)舊市區(qū)的改建，改善居民的居住條件和環(huán)境，以前期座談會(huì)、聽(tīng)證會(huì)等形式廣泛征求征收范圍內(nèi)的被征收者、公共住宅租賃人的意見(jiàn)和建議，根據(jù)住宅征收法律法規(guī)，結(jié)合本區(qū)、本區(qū)的實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)住宅一、房屋的征收范圍根據(jù)上海市普陀區(qū)人民政府關(guān)于同意金沙新村地塊舊城區(qū)改建房屋征收范圍的批復(fù) (普府2013140號(hào))，金沙新村區(qū)域舊市區(qū)的改建征收范圍為：東至白玉苑、南林家港多層住宅、南至順義路、西至計(jì)劃石灣路(含)、北至寧夏路。 金沙新村南街區(qū)改建的具體范圍為：南林家港15號(hào)、16號(hào)、17號(hào)、18號(hào)、19號(hào)、20號(hào)、

2、22號(hào)、23號(hào)、24號(hào)金沙新村86-92號(hào)順義路295號(hào)。二、房屋征收和補(bǔ)償?shù)恼吆头梢罁?jù)(國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 (國(guó)務(wù)院命令第590號(hào))(二) 上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則 (上海市人民政府令第71號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)施細(xì)則 )(關(guān)于貫徹執(zhí)行上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則的若干意見(jiàn) (上海府發(fā)行201224號(hào))(關(guān)于貫徹執(zhí)行上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則若干具體問(wèn)題的意見(jiàn) (上海房管規(guī)范征收20129號(hào))(國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法 (住宅建設(shè)201177號(hào))(6)關(guān)于發(fā)行上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估管理規(guī)定的通知(上海房管規(guī)范市20137號(hào))(普陀區(qū)人民政府關(guān)

3、于確定本區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的通知 (普府201260號(hào))(8)上海市人民政府認(rèn)可市住宅保障住宅管理局制定的上海市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償決定的若干規(guī)定的通知(上海府發(fā)201273號(hào))(關(guān)于公有居住房屋承租人戶(hù)口遷離本市或死亡的確定房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂主體的通知 (上海房管規(guī)范征收20139號(hào))(十)市、區(qū)有關(guān)部門(mén)的其他有關(guān)文件。三、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議(1)本條草案中以下術(shù)語(yǔ)的意思1 .被征收者是指被征收者的所有者。2 .公有房租人是指政府規(guī)定租賃標(biāo)準(zhǔn)，與公有房產(chǎn)權(quán)人或管理者建立租賃關(guān)系的個(gè)人和公司。3 .共同居住者是指在決定征收住宅時(shí)，被征收的住宅有常住戶(hù)口，實(shí)際住了一年以上(特殊

4、情況除外)，市內(nèi)沒(méi)有其他住宅或者有其他住宅但難以居住的人。4 .房屋使用者是指實(shí)際占有房屋的公司和個(gè)人。(2)房屋征收補(bǔ)償?shù)臅?huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)被征收人、公營(yíng)住宅承租人征收在決定之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)利證明書(shū)、公營(yíng)住宅租賃證明書(shū)、公營(yíng)非居住住宅租賃合同等權(quán)利證明書(shū)，并按戶(hù)補(bǔ)償。(3)房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂主體的確定住宅征收補(bǔ)償協(xié)議必須由住宅征收部門(mén)與被征收者、公有住宅租賃人簽訂。 被征收者以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證明書(shū)等權(quán)利證明書(shū)上記載的權(quán)利為基準(zhǔn)，公有房屋租賃人以公有房屋證明書(shū)、公有非居住房屋租賃合同上記載的承租人為基準(zhǔn)。住宅征收范圍內(nèi)的公有住宅承租人戶(hù)口轉(zhuǎn)移市內(nèi)的，本所有市內(nèi)常住戶(hù)口的共同居住者可以協(xié)商租賃人的變更

5、，變更的公有住宅租賃人成為補(bǔ)償協(xié)議的簽訂主體。住宅征收范圍內(nèi)的公有住宅租賃人死亡的，本所沒(méi)有有市常住戶(hù)口的共同居住者繼續(xù)履行租賃合同的，其生前有市常住戶(hù)口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。 如果繼續(xù)履行合同的人很多，必須自己協(xié)商確定承租人。在決定征收住宅前，各當(dāng)事人協(xié)議不一致或者沒(méi)有提出變更申請(qǐng)的，住宅征收部門(mén)可以向住宅征收評(píng)議監(jiān)督小組組織請(qǐng)求合同主體的協(xié)議。 以協(xié)議一致的主體作為補(bǔ)償協(xié)議合同主體的協(xié)議不一致或者無(wú)故缺席的，住宅征收評(píng)議監(jiān)督小組提出確定合同主體的提案，提案和有關(guān)協(xié)議資料發(fā)送給公共住宅租賃人或者其委托的管理者。 公共住宅租賃人或者其委托的管理者根據(jù)上海市房屋租賃條例及其有關(guān)規(guī)

6、定確定公共住宅租賃人，確定的公共住宅租賃人作為補(bǔ)償協(xié)議簽訂主體。(四)房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的簽訂在作出征收決定后，房屋征收部門(mén)組織由征收者、公有住宅租賃人根據(jù)本家征收補(bǔ)償方案簽訂有生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。 在合同期間內(nèi)達(dá)到規(guī)定的合同比率的，補(bǔ)償協(xié)議生效的合同期間內(nèi)沒(méi)有達(dá)到規(guī)定的合同比率的，征收中止執(zhí)行。該區(qū)住宅征收補(bǔ)償協(xié)議的生效條件為合同比例達(dá)到85%。被征收人、公營(yíng)住宅租賃人因故不能自己簽約的，可以依法委托代理人簽約。四、征收房屋建筑面積的認(rèn)定對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其建筑面積一般以房地產(chǎn)權(quán)利證明書(shū)和基于房地產(chǎn)登記書(shū)記載的房地產(chǎn)權(quán)利證明書(shū)和房地產(chǎn)登記書(shū)記載不一致的，除了有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記書(shū)有錯(cuò)誤的，以

7、房地產(chǎn)登記書(shū)為準(zhǔn)。未登記的房屋，以相關(guān)批準(zhǔn)文件等合法有效權(quán)利證明書(shū)上記載的建筑面積為基準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件等記載的建筑面積的情況下，以實(shí)際建筑面積為基準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件等上沒(méi)有記載建筑面積，或者沒(méi)有批準(zhǔn)文件，但證明有1981年以前建造并用于居住的房屋的資料，以住宅行政管理部門(mén)認(rèn)定的住宅調(diào)查機(jī)構(gòu)的實(shí)地測(cè)量的建筑面積為基準(zhǔn)。區(qū)(縣)人民政府組織有關(guān)行政管理部門(mén)依法調(diào)查、認(rèn)定、處理征收范圍內(nèi)的未登記建筑物。 被認(rèn)定為未超過(guò)合法建筑和批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，住宅征收部門(mén)被認(rèn)定為給予補(bǔ)償?shù)倪`法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。租賃的公有非居住房屋以房屋租賃合同中記載的建筑面積為基準(zhǔn)。 租賃的

8、公營(yíng)住宅，在公營(yíng)住宅的租賃證明書(shū)上記載的以建筑面積為基準(zhǔn)的租賃公房證明書(shū)上記載了居住面積，用下表所示的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積房屋類(lèi)型公寓獨(dú)立住宅(花園住宅)新里住宅新工作室(電梯，有成套設(shè)備)新工房(無(wú)電梯、成套)新工房(無(wú)電梯、無(wú)套裝)“兩萬(wàn)戶(hù)”的新工作室古里住宅簡(jiǎn)豪斯換算系數(shù)2.061.831.822.001.981.941.651.541.25在2001年11月1日之前，在租房證明書(shū)上記載，計(jì)算出用于居住、征收租金的閣樓，高度為1.2米到1.7米(包括1.7米)的部分，按照實(shí)際居住面積的1/2和前項(xiàng)規(guī)定的換算系數(shù)計(jì)算了建筑面積。 1.7米以上的部分根據(jù)實(shí)際居住面積和前項(xiàng)規(guī)定的換算系數(shù)計(jì)算建

9、筑面積。其他情況的閣樓，不計(jì)算建筑面積。五、征收住房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(一)征收住宅的補(bǔ)償方式征收居住房屋時(shí)，被征收的人、公有住宅租賃人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇交換住宅產(chǎn)權(quán)。被征收人、公營(yíng)住宅租賃人選擇交換住宅產(chǎn)權(quán)的，住宅征收部門(mén)提供交換產(chǎn)權(quán)的住宅，計(jì)算和清算被征收人、公營(yíng)住宅租賃人和征收的住宅補(bǔ)償金額和交換產(chǎn)權(quán)的住宅價(jià)值的差額。(二)征收住房補(bǔ)償、補(bǔ)貼計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)征收的住宅補(bǔ)償額=評(píng)價(jià)價(jià)格的補(bǔ)助金。估價(jià)=被征收的住宅的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)單價(jià)被征收的住宅的建筑面積。 征收住宅的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)單價(jià)低于評(píng)價(jià)平均價(jià)格時(shí)，按評(píng)價(jià)平均價(jià)格計(jì)算。評(píng)價(jià)平均價(jià)格=征收范圍內(nèi)的住宅評(píng)價(jià)合計(jì)價(jià)格住宅的總建筑面積。 評(píng)價(jià)平均價(jià)格

10、標(biāo)準(zhǔn)由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)后計(jì)算，由住宅征收部門(mén)在征收范圍內(nèi)公布。如果被征收住宅的評(píng)價(jià)被討論、鑒定后有變動(dòng)，評(píng)價(jià)平均價(jià)格不受其影響，用于與被征收住宅交換產(chǎn)權(quán)的住宅的價(jià)值評(píng)價(jià)時(shí)間點(diǎn)是住宅征收決定公告的日期。價(jià)格補(bǔ)助金=評(píng)價(jià)征收平均價(jià)格補(bǔ)助金系數(shù)的住宅的建筑面積。按照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)區(qū)政府許可，該區(qū)劃補(bǔ)助金系數(shù)為0.3。按照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)區(qū)政府許可，該區(qū)域征收了居住住宅的增加補(bǔ)助金。 成套面積補(bǔ)助金=評(píng)價(jià)平均補(bǔ)助金面積。 夾克面積補(bǔ)助金根據(jù)房屋的征收決定，制定合法有效的房地產(chǎn)票，借公房證明書(shū)計(jì)算賬戶(hù)補(bǔ)助金。征收的住宅屬于單獨(dú)住宅成套設(shè)備，每證補(bǔ)助金面積標(biāo)準(zhǔn)是15平方米的建筑面積減去單獨(dú)住宅成套設(shè)備的廚

11、房和廁所的建筑面積之和。 成套面積補(bǔ)助金=評(píng)價(jià)平均價(jià)格(15平方米的建筑面積-單獨(dú)住宅成套的廚房和廁所的建筑面積之和)(三)征收?qǐng)?zhí)行政府制定的租賃標(biāo)準(zhǔn)的公共租賃住宅的補(bǔ)償、補(bǔ)助金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定的租賃標(biāo)準(zhǔn)的公共租賃住宅，征收者選擇貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r下，租賃關(guān)系終止，征收者補(bǔ)償金額的計(jì)算公式，評(píng)價(jià)為20% :公共住宅租賃人補(bǔ)償金額的計(jì)算公式，評(píng)價(jià)為80%價(jià)格補(bǔ)助金，征收的住宅為舊式的背書(shū)住宅、簡(jiǎn)易住宅及其他政府征收制定租賃標(biāo)準(zhǔn)的公共租賃住宅，征收者選擇交換住宅產(chǎn)權(quán)的情況下，征收者負(fù)責(zé)配置公共住宅租賃人，租賃關(guān)系將繼續(xù)保持。 對(duì)被征收者的補(bǔ)償金額的計(jì)算公式，對(duì)價(jià)格補(bǔ)助金進(jìn)行評(píng)價(jià)，被征收房屋屬于舊的后門(mén)

12、住宅、簡(jiǎn)易住宅及其他非壟斷住宅的情況下，增加配套面積補(bǔ)助金。(四)征收?qǐng)?zhí)行政府規(guī)定的租賃標(biāo)準(zhǔn)的私有租賃住宅的補(bǔ)償、補(bǔ)助金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府規(guī)定的租賃標(biāo)準(zhǔn)，征收私有租賃住宅，對(duì)征收的人的補(bǔ)償金額按估價(jià)的100%計(jì)算，對(duì)房屋租賃人的補(bǔ)償按照第(3)項(xiàng)有關(guān)公共房屋租賃人的補(bǔ)償規(guī)定執(zhí)行。(5)居住困難者的保障補(bǔ)助金根據(jù)市經(jīng)濟(jì)適用住宅的住宅面積鑒定規(guī)定和本條規(guī)定的換算公式計(jì)算結(jié)果，人均建筑面積不足22平方米的居住困難家庭增加了保障補(bǔ)助金，但享受過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住宅政策的除外。 增加的保障補(bǔ)助金可以用于購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)交換房子。沒(méi)有按照規(guī)定向住宅征收部門(mén)提供居住貧困家庭保障補(bǔ)助金的被征收家庭、公共住宅租賃家庭，視為放棄了居住

13、貧困家庭保障補(bǔ)助金。換算公式是征收的住宅補(bǔ)償金額換算單價(jià)，換算居住困難人數(shù)。換算保障補(bǔ)助金=單價(jià)的話(huà)，居住困難的家庭數(shù)達(dá)到22平方米的話(huà)，就要征收住宅補(bǔ)償金額。這個(gè)地塊的換算單價(jià)是11000元。普陀區(qū)金沙新村南塊地塊國(guó)有土地上房屋征收居住困難戶(hù)保障補(bǔ)貼申請(qǐng)核查認(rèn)定辦法區(qū)住宅保障機(jī)構(gòu)另外公布。六、征收住房獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)被征收人、公有房屋租賃人在合同期間內(nèi)簽約，且本區(qū)在合同期間內(nèi)合同比例達(dá)到85%，合同生效的，被征收人、公有房屋租賃人在規(guī)定期間內(nèi)轉(zhuǎn)移原所的，可以得到以下獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助金。(一)合同獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)被征收人、公有房屋租賃人在合同期內(nèi)簽約，每戶(hù)獎(jiǎng)勵(lì)被征收房屋每棟建筑面積8000元，不足20萬(wàn)元的，以

14、20萬(wàn)元計(jì)算。(2)協(xié)議生效獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)1 .在合同期內(nèi)，本區(qū)域合同比例達(dá)到85%的，合同生效的，對(duì)于合同的被征人、公營(yíng)住宅租賃人，每戶(hù)被征住宅的建筑面積鼓勵(lì)每平方米5000元，不足12萬(wàn)元的，以12萬(wàn)元計(jì)算。2 .在合同期間內(nèi)，該區(qū)劃的合同比例超過(guò)85%的，合同比例從86%到100%的部分達(dá)到一個(gè)百分點(diǎn)，在合同期間內(nèi)簽訂合同，規(guī)定期間內(nèi)轉(zhuǎn)移了地址的被征收者、公有房屋租賃人，鼓勵(lì)每戶(hù)2萬(wàn)元。(三)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)被征收人、公有住宅租賃人和住宅征收部門(mén)簽訂了住宅征收補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議生效后，在規(guī)定期限內(nèi)搬家、空房結(jié)束交房手續(xù)的，鼓勵(lì)每戶(hù)4萬(wàn)元。(4)建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)以征收的住宅建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，每平方米獎(jiǎng)勵(lì)5000

15、元，不足12萬(wàn)元的，以12萬(wàn)元計(jì)算。(五)無(wú)證建筑面積補(bǔ)貼本區(qū)域?qū)Ω鞣N無(wú)證建筑面積給予300元/平方米的建筑材料剩馀價(jià)格補(bǔ)貼。 無(wú)證建筑面積或有無(wú)證建筑面積但不要求建筑材料殘值補(bǔ)貼的，每戶(hù)-次補(bǔ)貼5萬(wàn)元。(六)裝飾補(bǔ)助金被征收住宅建筑面積每平方米600元，不足5萬(wàn)元的，對(duì)以5萬(wàn)元計(jì)算的被征收人、公營(yíng)住宅租賃人有異議的，可以通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)委托確定。(七)購(gòu)買(mǎi)住房補(bǔ)貼1 .被征收人、公營(yíng)住宅租賃人選擇貨幣補(bǔ)償，并且購(gòu)買(mǎi)本區(qū)提供的產(chǎn)權(quán)不更換住宅的，購(gòu)買(mǎi)住宅補(bǔ)助金為被征收住宅補(bǔ)償金額的20%。2 .被征收人、公營(yíng)住宅租賃人購(gòu)買(mǎi)了本區(qū)域的財(cái)產(chǎn)權(quán)的房屋，從被征收的房屋補(bǔ)償金額中減去購(gòu)買(mǎi)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)

16、了住宅的住宅款后有剩馀金額的話(huà)，住宅補(bǔ)助金為剩馀金的10%。(8)臨時(shí)安置費(fèi)1 .臨時(shí)設(shè)置費(fèi)的發(fā)行期限臨時(shí)配置費(fèi)的發(fā)行期限為被征收者、公共房屋租賃人在本區(qū)提供的產(chǎn)權(quán)交換住宅作為希望住宅的情況下，從征收補(bǔ)償協(xié)議生效后，被征收者、公共房屋租賃人轉(zhuǎn)移被征收住宅辦理交房手續(xù)的月起，到征收補(bǔ)償協(xié)議約定產(chǎn)權(quán)交換住宅交房日的實(shí)際自然月，財(cái)產(chǎn)交換住宅的實(shí)際交房日和約定2 .臨時(shí)設(shè)置費(fèi)計(jì)算發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)被征收的人、公營(yíng)住宅租賃人選擇產(chǎn)權(quán)更換住宅的，按被征收住宅的建筑面積計(jì)算，每月支付80元補(bǔ)助金。 每個(gè)家庭每月總額不足3300元的以3300元計(jì)算。征收人、公有房屋租賃人購(gòu)買(mǎi)了2套以上交換所有權(quán)的房屋，交換所有權(quán)的房屋

17、前后，交付了第一座交換所有權(quán)的房屋后，臨時(shí)放置費(fèi)用的交付金額從已經(jīng)交付的交換所有權(quán)的房屋的建筑面積在交換所有權(quán)的房屋總建筑面積中所占的比例中扣除財(cái)產(chǎn)權(quán)過(guò)期的，臨時(shí)安置費(fèi)中過(guò)期的部分增加30%。3 .照顧增發(fā)臨時(shí)安置費(fèi)征收補(bǔ)償協(xié)議生效后，征收人、公有房屋租賃人考慮到有關(guān)手續(xù)等因素，按戶(hù)增發(fā)3個(gè)月的臨時(shí)配置費(fèi)，支付標(biāo)準(zhǔn)按征收住宅的建筑面積計(jì)算，每平方米的建筑面積每月補(bǔ)助80元。 每戶(hù)每月總額不足3300元以3300元計(jì)算。(九)搬家補(bǔ)助費(fèi)征收住宅核定的建筑面積為每平方米12元，低于每戶(hù)800元，以800元計(jì)算。 選擇該區(qū)劃提供的產(chǎn)權(quán)，將住宅換成希望住宅的話(huà)，是搬遷費(fèi)的2倍。(十)家庭設(shè)施的移動(dòng)費(fèi)1 .電話(huà)移動(dòng)費(fèi)用，每扇門(mén)140元(根據(jù)費(fèi)用表)2 .管道煤氣搬運(yùn)費(fèi)，每戶(hù)200元(根據(jù)帳單)3 .熱水器裝卸費(fèi)，每臺(tái)300元(根據(jù)收據(jù))4 .空調(diào)裝卸費(fèi)，每臺(tái)400元(根據(jù)發(fā)票)5 .有線(xiàn)電視的移