1、合作前景首先對(duì)z市z實(shí)業(yè)有限公司給予z物業(yè)這次合作的機(jī)會(huì)表示衷心的感謝。作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的重要一環(huán)，高素質(zhì)、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理和品牌物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，z物業(yè)管理公司已與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了富有成效的合作，且在實(shí)際運(yùn)作中取得了較大的成功 ，有著與各地開(kāi)發(fā)商成功合作的豐富經(jīng)驗(yàn)，希望能與z實(shí)業(yè)有限公司在物業(yè)管理與其它相關(guān)領(lǐng)域展開(kāi)富有成效的合作，使z物業(yè)的品牌成為z名苑優(yōu)秀物業(yè)品牌的核心組成部分之一，這不僅將對(duì)z名苑的成功開(kāi)發(fā)起到強(qiáng)有力的推動(dòng)作用，同時(shí)對(duì)z物業(yè)在z樹(shù)立品牌將起到推動(dòng)作用。成功的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與之相輔相承，成功的合作對(duì)雙方都是一個(gè)難得的機(jī)遇，z物業(yè)將成為z名苑成功的

2、賣點(diǎn)，有力地推進(jìn)z名苑的銷售，加快資金回收速度；z物業(yè)以本著小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原房地產(chǎn)E網(wǎng) /倍訊易 /則，并通過(guò)長(zhǎng)期的工作改進(jìn)和提升，努力創(chuàng)造有利條件，使每一座大樓、每一個(gè)項(xiàng)目的收益投資潛質(zhì)都以達(dá)致極限。z物業(yè)豐富的管理經(jīng)驗(yàn)將使z名苑的物業(yè)管理成為z的物業(yè)管理典范。管理目標(biāo)及整體設(shè)想針對(duì)z名苑物業(yè)的實(shí)際情況，z物業(yè)確立了物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)定位和整體構(gòu)想。管理目標(biāo)是：通過(guò)對(duì)z名苑的物業(yè)進(jìn)行全面管理，在社區(qū)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、管理水平等方面成為z物業(yè)管理同行中的典范。將按ISO9001：2000質(zhì)

3、量管理體系進(jìn)行規(guī)范化管理，力爭(zhēng)在物業(yè)工作中突出我們的管理優(yōu)勢(shì)。（一） z名苑物業(yè)管理品牌的創(chuàng)立塑造品牌對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，并關(guān)系到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗，作為一家成功的企業(yè)，特色就是敢于創(chuàng)新，既有機(jī)制創(chuàng)新，又有管理創(chuàng)新，還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。要探索出一個(gè)與物業(yè)管理行業(yè)相適應(yīng)的行之有效的科學(xué)營(yíng)運(yùn)機(jī)制，創(chuàng)立有特色的企業(yè)品牌。（二） 員工隊(duì)伍的建設(shè)推行“物業(yè)管理人員職業(yè)化”的管理主題，有計(jì)劃的選拔、培養(yǎng)管理人才，為z物業(yè)的持續(xù)發(fā)展和提高培養(yǎng)、儲(chǔ)備人才，為z實(shí)業(yè)的開(kāi)發(fā)提供管理上的人才保障，并培養(yǎng)一支既有理論知識(shí)、又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊(duì)伍。（三） 提升z物業(yè)管理公司管理水平的具體措施

4、1、 推行“人性化物業(yè)管理”廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進(jìn)管理理念，以關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注業(yè)主的家居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧、關(guān)注社區(qū)的整體氛圍為特征的人性化管理，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一；對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一；對(duì)員工來(lái)說(shuō)，體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個(gè)人成長(zhǎng)的統(tǒng)一；“人性化物業(yè)管理”可以表述為：（1） 關(guān)注員工和業(yè)主不同層次的需求；（2） 小區(qū)環(huán)境建設(shè)中人性化因素的融入；（3） 對(duì)業(yè)主在管理服務(wù)過(guò)程中的“家庭式關(guān)懷”；（4） 現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造；簡(jiǎn)言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序

5、的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們?cè)诠ぷ?、生活、文化娛?lè)等方面的品味需求均得到滿足。2、 推行個(gè)性化服務(wù)我們從過(guò)去的著眼于滿足業(yè)主（客戶）的群體需求、一般需求，提高到在滿足業(yè)主（客戶）上述需求的基礎(chǔ)上，最大可能的滿足于業(yè)主（客戶）的個(gè)性需求、特殊需要的高度；盡可能多地為業(yè)主（客戶）提供關(guān)懷心靈、關(guān)注人性的深層次的服務(wù)。實(shí)行有效的“愛(ài)好分類、個(gè)性服務(wù)”將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類和大時(shí)段上升為業(yè)主（客戶）細(xì)分、愛(ài)好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分的更人性化的服務(wù)。3、 推行“即時(shí)服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合的管理在z名苑物業(yè)管理中引入即時(shí)服務(wù)和隱性管理相結(jié)合的管理理念。“即時(shí)服務(wù)”就是對(duì)小區(qū)業(yè)主（客戶）的服務(wù)需求做全面、深

6、入、細(xì)致的了解，保證業(yè)主（客戶）在需要幫助時(shí)會(huì)即時(shí)出現(xiàn)，為業(yè)主（客戶）提供及時(shí)滿意的服務(wù)，強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主（客戶）的滿意度?！半[性管理”是充分尊重業(yè)主（客戶）的私密空間和和生活的私密性，而且保證在業(yè)主（客戶）需要幫助時(shí)出現(xiàn)，提供深層次的個(gè)性化服務(wù)。比如清潔管理，在業(yè)主（客戶）上下班高峰期不讓業(yè)主（客戶）看到保潔員，通過(guò)即時(shí)服務(wù)與隱性管理的推行，將z名苑的物業(yè)管理水平達(dá)到一個(gè)新的高度。4、 推行計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理現(xiàn)代化的社區(qū)應(yīng)實(shí)行現(xiàn)代化的先進(jìn)物業(yè)管理，實(shí)行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。5、 推行ISO9001：2000質(zhì)量管理體系實(shí)施ISO9001：2000質(zhì)量管理體系是進(jìn)行社區(qū)

7、規(guī)范化管理的保證，保證社區(qū)的管理規(guī)范化、制度化。6、 建立治安快速反應(yīng)系統(tǒng)安全防范是物業(yè)管理的第一要素。執(zhí)行中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度制度，并建立起戰(zhàn)斗力強(qiáng)的治安快速反應(yīng)系統(tǒng)。該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求在90秒鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，其它崗位人員也會(huì)相繼援助；多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，確保治安防范萬(wàn)無(wú)一失。7、 增加管理服務(wù)的技術(shù)含量未來(lái)的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競(jìng)爭(zhēng)，也是管理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼，技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)將起最終作用。z物業(yè)管理公司將加大技術(shù)投入力度，如治安管理中，增加技防在管理中的比重，環(huán)境清潔實(shí)行機(jī)械化，既提高

8、工作效率，又節(jié)約人力成本；在機(jī)電設(shè)備管理中，加快智能化建設(shè)。同時(shí)加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，培養(yǎng)一支較高素質(zhì)的智能化人才隊(duì)伍。8、 全面導(dǎo)入酒店式物業(yè)管理（1） 酒店式物業(yè)管理的行為標(biāo)準(zhǔn)Smile（微笑）：每位員工必須對(duì)所有服務(wù)對(duì)象（業(yè)主、客戶）保持真誠(chéng)的微笑；Excellent（杰出）:要將每一項(xiàng)微小的工作都要求完善，做得出色；Ready(準(zhǔn)備)：要求能隨時(shí)為服務(wù)對(duì)象（業(yè)主、客戶）提供專業(yè)、規(guī)范的服務(wù)；Viewing（看待）：要把每一位服務(wù)對(duì)象（業(yè)主、客戶）都看作需要特殊照顧的貴賓；Inviting & creating(創(chuàng)造)：要精心創(chuàng)造出使服務(wù)對(duì)象（業(yè)主、客戶）能感受到的熱情氣氛和關(guān)懷體貼的服務(wù)；Ey

9、e(關(guān)注)：始終要用熱情友好的關(guān)注態(tài)度對(duì)待服務(wù)對(duì)象（業(yè)主），關(guān)注服務(wù)要求，及時(shí)提供服務(wù)，使之時(shí)刻有令人重視的感受；（2） 酒店式物業(yè)管理服務(wù)滿足個(gè)性服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)具體應(yīng)注意兩點(diǎn)： 要事前了解服務(wù)對(duì)象的各種不同的需求; 按物質(zhì)性的需求差別與心理性需求差別來(lái)分別滿足服務(wù)對(duì)象（業(yè)主、客戶）的需求；（3） z物業(yè)管理服務(wù)工作的指導(dǎo)方針 業(yè)主、客戶滿意是我們工作的目標(biāo)。 微笑。真誠(chéng)、熱情的微笑是良好服務(wù)的開(kāi)始。 溝通。誠(chéng)懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)的紐帶。 快捷。根據(jù)業(yè)主客戶的服務(wù)要求和投訴問(wèn)題，及時(shí)采取行動(dòng)，時(shí)刻關(guān)注業(yè)主、客戶。 職業(yè)禮貌。整齊配帶銘牌，以自己經(jīng)過(guò)修飾的儀表容貌為驕傲；注意個(gè)人衛(wèi)生，時(shí)

10、刻注意員工就是公司的形象的體現(xiàn)者。 團(tuán)體合作?；ブ献?，良好的服務(wù)不僅僅是每一位員工的努力行為，而且更應(yīng)是集體的精神體現(xiàn)。（4） 業(yè)主、客戶服務(wù)感受描述： 安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員，折射“紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素”的安全防范行為。 小區(qū)溫馨、舒適的家居氣氛，主動(dòng)熱情的小區(qū)保安的真誠(chéng)微笑，禮貌問(wèn)候，讓業(yè)主、客戶體現(xiàn)星級(jí)服務(wù)的感受。優(yōu)美的綠色景觀，使人回歸自然、心曠神怡。 整潔儀表、操作規(guī)范的清潔人員，24小時(shí)保持潔凈的公共環(huán)境之外，如有需要，上門提供酒店標(biāo)準(zhǔn)細(xì)致清潔服務(wù)。 組織有主題的文化娛樂(lè)和體育活動(dòng)，常保心身開(kāi)朗。 擁有獨(dú)立的私人空間，自由、健康的社交場(chǎng)所認(rèn)識(shí)新朋友

11、。z市z物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介z市z物業(yè)管理有限公司是z市zz有限公司的全資子公司，創(chuàng)建于一九九九年。目前，z物業(yè)管理有限公司管理的物業(yè)有位于z鎮(zhèn)的z地區(qū)獨(dú)一無(wú)二的雙水景歐式別墅區(qū)-z豪園和北大方正集團(tuán)最大的信息產(chǎn)品制造基地-zz和方正z，以及z鎮(zhèn)最大的高尚生活小區(qū)-z。我司正全面推行ISO9001：2000質(zhì)量體系以及結(jié)合國(guó)內(nèi)外成功先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量地提供物業(yè)管理服務(wù)。公司在職員工共200余人，其中有93%以上的管理人員為大專以上學(xué)歷，公司各技術(shù)工種人員持證上崗（包括保安、技工、物業(yè)管理、財(cái)務(wù)等），公司擁有工程技術(shù)專業(yè)人員；綠化、清潔的專業(yè)隊(duì)伍；形象良好、紀(jì)律嚴(yán)明、戰(zhàn)斗力強(qiáng)的專業(yè)

12、保安隊(duì)伍。公司推行的管理質(zhì)量方針是：科學(xué)規(guī)范的管理；竭誠(chéng)高效的服務(wù)；安全文明的環(huán)境；持續(xù)發(fā)展的追求。以及“團(tuán)結(jié)、敬業(yè)、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神。塑造一種與規(guī)模相適應(yīng)的企業(yè)文化,積極探索具有中國(guó)特色的物業(yè)管理模式，以其推動(dòng)企業(yè)的現(xiàn)代化建設(shè)。服務(wù)內(nèi)容1、 保安：提供24小時(shí)的保安值班工作。2、 保潔：嚴(yán)格、細(xì)致的清潔服務(wù)，清潔、擦拭公共場(chǎng)所及設(shè)施、清運(yùn)垃圾等。3、 綠化：提供專業(yè)的綠化管理和花卉保養(yǎng)工作，創(chuàng)造優(yōu)雅的小區(qū)環(huán)境。4、 預(yù)防性的維修保養(yǎng)（1） 制訂和執(zhí)行定期的保養(yǎng)和維修計(jì)劃；（2） 定期檢查物業(yè)項(xiàng)目各機(jī)電設(shè)備，并執(zhí)行大中小型維修；5、 嚴(yán)格執(zhí)行小區(qū)管理公約及用戶手冊(cè)（1） 嚴(yán)格按照小區(qū)管理

13、公約履行管理者責(zé)任，對(duì)物業(yè)內(nèi)水、電、環(huán)衛(wèi)、消防、治安、交通等進(jìn)行規(guī)范化管理，堵塞一切可能的漏洞；（2） 定期檢查用戶守則的執(zhí)行情況，征求業(yè)主（客戶）意見(jiàn)，必要時(shí)作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和修正，以配合實(shí)際工作的需要；6、 執(zhí)行行政和財(cái)務(wù)管理（1） 向業(yè)主（客戶）收集應(yīng)繳的管理費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用；（2） 編制每月、每年的財(cái)務(wù)報(bào)表和預(yù)算；（3） 為員工和物業(yè)項(xiàng)目購(gòu)買所需的保險(xiǎn)；（4） 定期公開(kāi)收支賬目，做到公開(kāi)化、透明化管理；7、 協(xié)調(diào)、理順業(yè)主、政府等有關(guān)部門的關(guān)系；宣傳國(guó)家政策和法律法規(guī)。8、 根據(jù)物業(yè)的情況和特點(diǎn)，開(kāi)展形式多樣的社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化，包括向業(yè)主、住戶提各項(xiàng)特約服務(wù)；9、 組織開(kāi)

14、展健康有益的社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)；增值服務(wù)開(kāi)展客戶增值服務(wù)，向客戶提供全面、周到的客戶增值服務(wù)?？蛻舴?wù)分無(wú)償服務(wù)、有償服務(wù)兩部分，有如下服務(wù)項(xiàng)目（下列服務(wù)項(xiàng)目可根據(jù)z名苑的實(shí)際情況或要求做調(diào)整）：1、 無(wú)償服務(wù)代訂報(bào)刊并每天為客戶派送報(bào)刊；聯(lián)絡(luò)優(yōu)質(zhì)免費(fèi)刊物，每月派送給客戶；為客戶投遞信件、郵寄包裹、物品服務(wù)；代訂飛機(jī)票、火車票服務(wù)；代訂酒店服務(wù)或預(yù)約酒樓訂房服務(wù)；物業(yè)內(nèi)簡(jiǎn)單行李的搬運(yùn)；代叫出租車及代客聯(lián)系租車服務(wù)；為客戶查詢網(wǎng)址服務(wù)；代訂天氣預(yù)報(bào)，在大堂告示牌公布天氣預(yù)報(bào)；代客戶預(yù)定鮮花、禮品、生日蛋糕服務(wù)；代客戶訂瓶裝水服務(wù)；為客戶聯(lián)系及推薦各類型培訓(xùn)班以及網(wǎng)上教育課程；2、 有償服務(wù)（1）

15、清潔服務(wù)地毯、沙發(fā)清潔；云石地板或木地板打蠟；大量垃圾清理；燈具、玻璃、器具等清潔；特殊污物清潔；（2） 公關(guān)、禮儀服務(wù)禮品、信件及鮮花訂購(gòu)送遞；籌辦聚會(huì)活動(dòng)；代客戶攝影、錄制及制作光盤等；（3） 商務(wù)服務(wù)提供臨時(shí)私人秘書(shū)服務(wù)及提供外語(yǔ)翻譯服務(wù)；為客戶推薦其企業(yè)所需的專業(yè)人才；提供私人律師和企業(yè)法律顧問(wèn)；提供個(gè)人理財(cái)及投資咨詢服務(wù)；（4） 家電維修服務(wù)各種家用電器的維修、更換；（5） 洗衣服務(wù)各類床上用品、衣服的清洗；（6） 其它服務(wù) 家教服務(wù)；工程維修服務(wù)；滅白蟻服務(wù)及室內(nèi)消殺等服務(wù)；代繳各種費(fèi)用。管理標(biāo)準(zhǔn)名 稱 指 標(biāo)測(cè)算依據(jù)管理主要措施保潔率98%以工人記錄及及監(jiān)督抽查合作率及糾正合格記

16、錄為依據(jù)1、 保潔員責(zé)任明確，工作質(zhì)量要求具體，嚴(yán)格，有考核，有獎(jiǎng)罰；2、 保潔監(jiān)督制度健全；公共場(chǎng)所、設(shè)施保潔率98%安排保潔的公共場(chǎng)所、設(shè)施總計(jì)100%1、 保潔員崗位明確，責(zé)任質(zhì)量要求細(xì)致嚴(yán)格；2、 引導(dǎo)使用人注意愛(ài)護(hù)環(huán)境衛(wèi)生；治安案件發(fā)生率0.1%以公安部門記錄為依據(jù)。1、 實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度；2、 設(shè)立24小時(shí)報(bào)警中心，落實(shí)保安員崗位職責(zé)；3、 安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)，以確?？蛻舻拇_良人身財(cái)產(chǎn)安全；消防設(shè)備完好率100%完好消防設(shè)備/管理處負(fù)責(zé)消防設(shè)備總數(shù)100%1、 實(shí)行巡查制度，建立文件記錄；2、 確保消防設(shè)施、設(shè)備等完好無(wú)損、正常使用；客戶有效投訴率0.2%（年）有效投訴/投訴

17、總計(jì)100%1、 提高員工素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)；2、 做好各項(xiàng)管理工作；3、 及時(shí)處理問(wèn)題，為客戶排憂解難；4、 落實(shí)回訪制度。處理率95%處理的有效投訴/有效投訴100%人員培訓(xùn)合格率95%培訓(xùn)合格人員/培訓(xùn)人員總計(jì)100%1、 認(rèn)真落實(shí)培訓(xùn)計(jì)劃；2、 培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合；客戶對(duì)物業(yè)管理滿意率95%滿意/參加評(píng)議人員100%1、 采用調(diào)查問(wèn)卷的形式咨詢或走訪客戶，了解客戶所需；2、 不斷改善工作，贏取客戶支持；機(jī)構(gòu)配置1、 機(jī)構(gòu)設(shè)置為了保證z名苑物業(yè)管理工作的統(tǒng)一、暢通及高效運(yùn)作，管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須充分體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則，并從有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)出發(fā)，z物業(yè)管理公司應(yīng)z項(xiàng)目的

18、實(shí)際情況，編制統(tǒng)一高效的管理機(jī)構(gòu)。z物業(yè)管理有限公司在z名苑機(jī)構(gòu)設(shè)置為財(cái)務(wù)、客戶服務(wù)中心、保安組、清潔綠化組、工程維修組2、 z名苑的機(jī)構(gòu)設(shè)置示意圖：物業(yè)管理公司龍騰名苑管理處客戶服務(wù)中 心保安組財(cái)務(wù)清潔綠 化組工 程維修組管理員兼行政人事保安員水電維修工清潔綠化工出納3、崗位說(shuō)明1）、管理處主任：統(tǒng)籌整個(gè)物業(yè)管理的發(fā)展計(jì)劃，為物業(yè)管理處的負(fù)責(zé)人。2）、客戶服務(wù)中心：分物業(yè)助理和管理員負(fù)責(zé)z名苑物業(yè)的全面管理和服務(wù)策劃的實(shí)施工作。負(fù)責(zé)業(yè)主（客戶）的接待、投訴處理、回訪、樓宇管理等工作。3）、財(cái)務(wù)：出納負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理，各類管理費(fèi)用的收繳、催收等，4）、保安組：分保安隊(duì)長(zhǎng)和隊(duì)員負(fù)責(zé)安

19、全防范、消防、車輛管理等工作。5）、工程維修組：分領(lǐng)班和水電技工負(fù)責(zé)物業(yè)本體及其附屬設(shè)施的運(yùn)行管理和保養(yǎng)維護(hù)。4、 人員配置各部門的人員配置按z實(shí)業(yè)公司的發(fā)展規(guī)劃、設(shè)備配置（設(shè)備數(shù)量多、種類多的物業(yè)需要配更多的維修養(yǎng)護(hù)人員，而設(shè)備規(guī)劃建設(shè)是否集中也是影響人員配置的一個(gè)因素，另外，自動(dòng)化程度高低對(duì)人員數(shù)量也有影響）、物業(yè)規(guī)劃情況（包括能否封閉管理、物業(yè)類型數(shù)量、內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度）、周圍環(huán)境的復(fù)雜程度、用戶構(gòu)成、管理者的熟練程度、社會(huì)化專業(yè)服務(wù)普及程度等確定人員編制?，F(xiàn)按提供的資料和大體情況主要配置是：管理處主任：1人(為節(jié)約成本，由z管理中心經(jīng)理兼任)財(cái)務(wù)：1人客戶服務(wù)中心：2人（物業(yè)助理2人）

20、保安組：14人（隊(duì)長(zhǎng)1人，大堂1人，監(jiān)控1人，外圍1人，車庫(kù)進(jìn)出口各1人，樓層巡查1人，調(diào)休1人，分兩班共計(jì)14人）清潔綠化組：4人（清潔4人）工程維修組：3人物業(yè)管理公司的介入物業(yè)管理公司介入時(shí)的服務(wù)側(cè)重點(diǎn)不同，可分為二個(gè)階段即施工階段服務(wù)期、前期服務(wù)期（入伙前的準(zhǔn)備階段）施工階段服務(wù)期，該階段于項(xiàng)目簽約之日起至入伙前三個(gè)月；前期服務(wù)期，從入伙日前三個(gè)月至合約終止；這里指入伙前三個(gè)月的準(zhǔn)備期；一、 施工階段服務(wù)內(nèi)容（1） 結(jié)合本項(xiàng)目可行性的報(bào)告、設(shè)計(jì)施工圖、項(xiàng)目模型等資料，擬定項(xiàng)目管理檔次，確定項(xiàng)目物業(yè)管理模式和管理構(gòu)想。（2） 從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出建議，方便日后的物業(yè)管理：建筑設(shè)計(jì)（地

21、下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需要；設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；對(duì)住戶室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問(wèn)題的建議；根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及小區(qū)規(guī)劃要求，對(duì)垃圾房的建造提出建議；對(duì)電梯的安裝及配套設(shè)施提出合理化建議；對(duì)消防設(shè)施布局、產(chǎn)品選型、施工進(jìn)度等方面提出建議；對(duì)管理用房的位置、面積 、裝修標(biāo)準(zhǔn)提出建議；對(duì)園林綠化設(shè)計(jì)中不利于以后物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)的植物提出調(diào)整建議；物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)さ奈恢谩⒁?guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；公共部分裝修材料的選用；解答發(fā)展商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢；配合發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收工作，對(duì)存在的問(wèn)題提出整改意見(jiàn)；（3） 配合開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷、推廣的

22、需要，對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，協(xié)助做好現(xiàn)場(chǎng)管理，提供有關(guān)物業(yè)管理方面的咨詢，展示物業(yè)形象；（4） 從業(yè)主/租戶使用的角度，提出專業(yè)建議；（5） 對(duì)公共設(shè)備、設(shè)施從環(huán)保的角度提出建議；前期服務(wù)期（入伙日前三個(gè)月的服務(wù)期）的服務(wù)內(nèi)容按照物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，我們將會(huì)在小區(qū)交付使用前，按照我們?cè)O(shè)定的管理模式和定位，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行前期介入，具體有以下工作：1、 制定有關(guān)的管理文件，這些文件包括但不限于：（1） 管理公約用以厘定各業(yè)主對(duì)z名苑物業(yè)及其設(shè)備，服務(wù)設(shè)施的管理、保養(yǎng)、保險(xiǎn)以及維護(hù)所訂立的規(guī)定，達(dá)到對(duì)該物業(yè)的統(tǒng)一管理。以保證該物業(yè)的所有業(yè)主有效地使用其購(gòu)置的物業(yè)單元，并規(guī)定各業(yè)主對(duì)

23、該物業(yè)的管理及公共開(kāi)支所需負(fù)責(zé)的適當(dāng)比例以及權(quán)利、義務(wù)。（2） 用戶手冊(cè)方便各業(yè)主及租戶進(jìn)一步了解z名苑的物業(yè)情況和管理運(yùn)作規(guī)定，旨在保障小區(qū)全體業(yè)主的利益而制定的手冊(cè)。（3） 裝修指南向各業(yè)主及租戶詳細(xì)介紹各業(yè)主在自己?jiǎn)卧獌?nèi)的裝修、改造等工程必須遵守的規(guī)定和必辦的手續(xù)，以協(xié)助和指引各業(yè)戶進(jìn)行內(nèi)部裝修時(shí)不影響整個(gè)物業(yè)的公共設(shè)備、設(shè)施、中央系統(tǒng)、樓宇結(jié)構(gòu)和其它業(yè)主單元的正常使用。（4） 配套服務(wù)指南向各業(yè)主及租戶詳細(xì)介紹我司為z名苑小區(qū)提供的全方位配套服務(wù)方案和優(yōu)惠服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)戶得到全方位、全面的優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)。（5） 車輛管理規(guī)定針對(duì)z名苑小區(qū)停車場(chǎng)的管理和服務(wù)制定有關(guān)規(guī)定，以方便業(yè)

24、主更好地使用和利用先進(jìn)的停車場(chǎng)管理設(shè)備 。2、 制定各項(xiàng)管理程序及規(guī)定，包括但不限于以下：（1） 物業(yè)交收樓程序；（2） 物業(yè)裝修的報(bào)批及驗(yàn)收程序；（3） 物業(yè)裝修的監(jiān)控程序；（4） 公共場(chǎng)所的清潔、綠化的監(jiān)管和監(jiān)控的程序及規(guī)定；（5） 公共設(shè)備設(shè)施的監(jiān)管維護(hù)和報(bào)修程序；（6） 投訴處理的程序；（7） 意外和緊急情況處理的程序；（8） 人員探訪和出入的程序；（9） 貨物出入的管理程序和大宗物品放行的規(guī)定；（10） 商業(yè)用房（包括商鋪）的物業(yè)管理規(guī)定；（11） 日常的物業(yè)管理程序和物業(yè)狀況的管理規(guī)定；3、 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的控制和制度。包括但不限于以下：（1） 各部門工作手冊(cè)的制定（包括崗位責(zé)任

25、制、工作程序和細(xì)則）；（2） 各崗位的紀(jì)律制度；（3） 各崗位服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（4） 考核制度的持續(xù)改進(jìn)的措施；4、 物業(yè)管理的物資和資源準(zhǔn)備工作（1） 配套服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)和關(guān)系；（2） 人員的招聘和培訓(xùn)；（3） 有關(guān)的技術(shù)力量和設(shè)施工具；5、 對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收和接管我司將配合發(fā)展商，按照小區(qū)的工程進(jìn)度，分期分批的對(duì)小區(qū)物業(yè)驗(yàn)收和接管，包括以下方面：（1） 對(duì)隱蔽工程的驗(yàn)收和接管；（2） 對(duì)樓宇工程質(zhì)量的驗(yàn)收和接管；（3） 對(duì)設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收和接管；（4） 對(duì)裝修質(zhì)量的驗(yàn)收和接管；（5） 建立各專業(yè)設(shè)備設(shè)施移交的有關(guān)手續(xù)、文件、程序；（6） 對(duì)各項(xiàng)工程和設(shè)備的竣工圖、使用說(shuō)明書(shū)、質(zhì)量保以及原始技術(shù)資料接

26、收并存檔；費(fèi)用預(yù)算一、施工階段服務(wù)期的費(fèi)用：（雙方協(xié)商價(jià)格）二、前期管理服務(wù)期的費(fèi)用1、管理費(fèi)每月的收入：26483.95元每月支出：57981.99元（按2元的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，附收入、支出預(yù)算）收支相減：（支）57981.99-（收）26483.95=（虧）31498.04按以上計(jì)算開(kāi)發(fā)商應(yīng)每月補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司31498.04元2、前期服務(wù)期的管理費(fèi)用支付辦法（1）入伙前三個(gè)月的服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付給物業(yè)管理公司；（2） 入伙后除業(yè)主繳納管理費(fèi)用外，空置部分管理費(fèi)和不足部分由開(kāi)發(fā)商全額補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司；（3） 如果開(kāi)發(fā)商為了創(chuàng)造品牌，增加銷售量，要求提高服務(wù)質(zhì)量，可以與物業(yè)管理公司協(xié)商由開(kāi)

27、發(fā)商增加費(fèi)用。附：一、收入預(yù)算1、管理費(fèi)月收入：22886.26元/月總面積11443.13平方米，按2元/平方米/月計(jì)算，2、商鋪管理費(fèi)收入：3597.69元/月總面積1199.23平方米，按3元計(jì)算/月計(jì)算，以上合計(jì)每月管理費(fèi)：26483.95元二、支出預(yù)算每月支出：57981.99元（一）行政費(fèi)用：4920元1、辦公費(fèi) 500元2、交通費(fèi) 100元3、折舊費(fèi) 500元5、洗滌費(fèi) 500元6、印刷費(fèi) 200元7、流動(dòng)人員調(diào)配費(fèi) 200元8、宣傳費(fèi) 500元9、招待費(fèi) 300元10、電話費(fèi) 500元11、節(jié)日花飾 800元12、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（行政開(kāi)支總數(shù)的2%）： 820元（二）保險(xiǎn)費(fèi)：2000元1、公眾責(zé)任險(xiǎn)（費(fèi)率按0.6%計(jì)） 1000元2、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)(費(fèi)率按0.045%計(jì)) 1000元（三）其它費(fèi)用：1500元1、綠化費(fèi)用 200元2、清潔費(fèi)用 800元3、保安費(fèi)用 500元（四）員工薪津及福利（見(jiàn)管理人員工資表）：35500.4元1、工資 23140元2、福利及附加費(fèi) 3057元3、養(yǎng)老保險(xiǎn) 2545.40元4、餐費(fèi) 4830元5、雙薪 1928元（五）維護(hù)保養(yǎng)費(fèi):3500元1、電梯檢測(cè)及維護(hù)費(fèi) 1500元2、維護(hù)及修理費(fèi)（公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)