1、砂之船錢江新城奧特萊斯生活廣場(chǎng)項(xiàng)目杭州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄第一部分投資環(huán)境分析一、杭州宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行1、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 42、消費(fèi)水平與結(jié)構(gòu) 53、人口與收入9二、杭州規(guī)劃發(fā)展前景1、城市發(fā)展方向與規(guī)劃布局 102、未來商業(yè)發(fā)展布局11三、政策支持12第二部分城市商圈調(diào)研一、杭州商圈格局1、商圈發(fā)展歷程 222、商圈分布與評(píng)級(jí)233、主要商圈競(jìng)爭(zhēng)分析254、主要商圈租金概況26二、杭州商業(yè)業(yè)種調(diào)研1、主要商街業(yè)種分布292、主要商街業(yè)租金概況30三、杭州服裝專業(yè)調(diào)研1、百貨業(yè)調(diào)研311.1、百貨業(yè)主力供應(yīng)與現(xiàn)狀1.2、各主力百貨店經(jīng)營狀況1.3各主力百貨商業(yè)分布及客單價(jià)2、服裝專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研493、

2、奧特萊斯在杭州 53第三部分服裝類消費(fèi)需求一、消費(fèi)認(rèn)知1、購買習(xí)慣572、品牌選擇57二、消費(fèi)水平1、消費(fèi)頻次592、消費(fèi)金額59三、消費(fèi)傾向1、經(jīng)常性購物場(chǎng)所602、主要關(guān)注因素60第四部分項(xiàng)目前景分析一、項(xiàng)目背景1、地理位置612、規(guī)劃前景623、投資背景65二、周邊商業(yè)環(huán)境1、目前及未來居住體量672、區(qū)域內(nèi)已開發(fā)項(xiàng)目683、區(qū)域內(nèi)待開發(fā)項(xiàng)目70三、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析1、萬象城 722、下沙百聯(lián)奧特萊斯 76四、總結(jié)發(fā)展前景80第一部分投資環(huán)境分析一、杭州宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行1、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展杭州是浙江省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教和文化中心，轄8個(gè)區(qū)、3個(gè)縣級(jí)市，2個(gè)縣，全市總面積1.66萬平方公里

3、，常住人口810萬人。杭州在“十一五”計(jì)劃中，完成了年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)11%目標(biāo)，2009年國民生產(chǎn)總值完成了5098億人民幣，其生產(chǎn)總值占全省的22%，是省內(nèi)最發(fā)達(dá)的城市。杭州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展持續(xù)快速健康，連續(xù)20年GDP保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量位居全國省會(huì)城市第2位、副省級(jí)城市第3位、大中城市第8位。排名城市GDP(億元)增幅省內(nèi)排名1上海市14900.938.2%2北京市11865.910.1%3廣州市9118.611%廣東14深圳市824510.5%廣東25天津市750016.5%6蘇州市740011%江蘇17重慶市585614.9%8杭州市5098.6610%浙江19無錫市500011.5%江蘇

4、210青島市490011%山東1杭州經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展帶動(dòng)了社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的長(zhǎng)足進(jìn)步，城市綜合實(shí)力在國內(nèi)同類城市中名列前茅。相繼獲得國家衛(wèi)生城市、全國園林城市、國家環(huán)境保護(hù)模范城市、聯(lián)合國人居獎(jiǎng)、國際花園城市等10多項(xiàng)國家級(jí)、世界級(jí)榮譽(yù)： 中國社科院2010年城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書，內(nèi)地200個(gè)城市中，杭州產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力名列第四位，人才競(jìng)爭(zhēng)力名列第八位； 連續(xù)多年入選世界銀行組織“中國城市總體投資環(huán)境最佳城市”； 連續(xù)兩年被美國福布斯雜志評(píng)為“中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜”第一名；2、消費(fèi)水平與結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)了社會(huì)消費(fèi)力水平的大幅提升。2004年杭州人均GDP已經(jīng)突破4000美元，按照國際奢侈品銷售的

5、慣例，這開始進(jìn)入奢侈品消費(fèi)飛速發(fā)展的時(shí)期?！笆晃濉?期間杭州人均生產(chǎn)總值從5000多美元突破10000多美元，2009年達(dá)到10927美元，人均收入水平、生活水平隨之大幅提高。2009年杭州居民到人均消費(fèi)性支出達(dá)18595元，對(duì)精神文化、餐飲和旅游的消費(fèi)需求日益增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)以發(fā)展性消費(fèi)為主。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化將為杭州商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展提供廣闊空間。2009杭州社會(huì)消費(fèi)品零售市場(chǎng)達(dá)1804億元人民幣，比上年增長(zhǎng)15.8。其中城市消費(fèi)品零售額1716.49億元，增長(zhǎng)15.8；批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額1597.26億元，增長(zhǎng)15.9；餐飲業(yè)零售額203.28億元，增長(zhǎng)15.2；其他行業(yè)零售額4.39億元，增

6、長(zhǎng)4.8。消費(fèi)力媲美北京及上海等大都會(huì)城市，而且對(duì)周邊城市有著極強(qiáng)的輻射力。2009年杭州年人均消費(fèi)性支出達(dá)18595元人民幣，而杭州人的消費(fèi)模式也具有相當(dāng)特別之處：比如會(huì)將全部收入的10%用于衣著方面的支出，在零售業(yè)方面用于穿著的比例更達(dá)到29%；有相關(guān)調(diào)研顯示32%的杭州人表示，愿意為了買自己想要的東西而借貸，借貸或信用卡高于15個(gè)城市的平均水平；這顯示了杭州人非常樂于消費(fèi)。附：杭州重點(diǎn)零售企業(yè)零售商品消費(fèi)結(jié)構(gòu)（單位：千萬元）2010年度1月2月3月4月5月6月7月吃105.54151.7459.4260.9362.4363.6064.12食品類87.26118.6648.5149.805

7、0.6150.1151.12飲料類4.827.193.914.114.855.346.52煙酒類13.4625.897.007.016.978.166.48穿230.78131.4373.1276.4978.2565.6159.84針紡織品類24.0414.883.903.904.964.014.05服裝類188.2499.3261.1663.7962.5752.5947.74鞋帽類18.5017.228.068.8010.729.018.06用225.64188.10154.77188.81193.05158.25177.86化妝品類13.3213.7013.3111.9612.3911.1

8、610.32日用品類47.79 41.32 28.37 26.85 28.92 26.71 29.47 金銀珠寶10.87 14.08 9.05 8.94 10.71 8.16 8.71 家用電器類82.39 51.75 63.29 92.93 98.24 74.95 93.59 音像器材類19.17 12.18 8.83 16.83 14.50 8.97 8.32 文體用品類12.84 12.07 7.84 8.03 4.58 4.48 4.54 通訊器材類14.83 19.32 3.08 3.16 3.22 2.93 3.14 其 他24.44 23.69 21.00 20.11 20.4

9、8 20.90 19.76 3、人口與收入2009年杭州全市戶籍人口683.38萬人，其中市區(qū)戶籍人口424.3萬人，市區(qū)所轄各區(qū)人口情況如下表：地區(qū)總戶數(shù)(萬人)總?cè)丝?萬人)非農(nóng)人口(萬人)男性(萬人)女性(萬人)上城區(qū)11.4932.3832.3816.3516.03下城區(qū)12.338.9538.9419.9119.04江干區(qū)10.944440.6822.4521.56拱墅區(qū)10.1830.8729.8815.8515.02西湖區(qū)15.7960.1152.5231.0629.06濱江區(qū)3.4714.0312.387.096.94蕭山區(qū)37.7120.2240.0959.3560.87余杭

10、區(qū)23.6983.7438.1741.4942.252009年年末全市常住人口達(dá)810萬人，比上年末增加13.4萬人。其中戶籍人口683.38萬人，比上年末增加5.74萬人。在戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口328.9萬人，非農(nóng)業(yè)人口354.48萬人。按公安部門統(tǒng)計(jì)的全市人口出生率為9.18。，人口自然增長(zhǎng)率為3.42。2009年市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26864元，比上年增長(zhǎng)11.5。人均生活消費(fèi)性支出18595元，比上年增長(zhǎng)11.2，恩格爾系數(shù)（食品占消費(fèi)支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%。年末人均住房建筑面積30.85平方米,比上年末增加1.02平方米。每百戶居民家庭擁有汽車21.65輛

11、、空調(diào)器203.87臺(tái)、移動(dòng)電話178.5部、家用計(jì)算機(jī)86.87臺(tái)、微波爐74.62臺(tái)、熱水器94.95臺(tái)。二、杭州規(guī)劃發(fā)展前景1、城市發(fā)展方向與規(guī)劃布局城市發(fā)展方向：城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展，實(shí)施“南拓、北調(diào)、東擴(kuò)、西優(yōu)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成“東動(dòng)、西靜、南新、北秀、中興”的格局。城市布局形態(tài)：從以舊城為核心的團(tuán)塊狀布局，轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸線的跨江、沿江，網(wǎng)絡(luò)化組團(tuán)式布局。形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶”開放式空間結(jié)構(gòu)模式。一主三副：由主城、江南城、臨平城和下沙城組成。承擔(dān)生活居住、行政辦公、商業(yè)金融、旅游服務(wù)、科技教育、文化娛樂、都市型和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)功能

12、。逐步形成體現(xiàn)杭州城市形象的主體區(qū)域。雙心雙軸：“雙心湖濱、武林廣場(chǎng)區(qū)域”組成的旅游商業(yè)文化服務(wù)中心；“北岸錢江新城和南岸錢江世紀(jì)城”共同組成的臨江城市新中心；雙軸即東西向以“錢塘江”為軸線的城市生態(tài)軸；南北向以“主城江南城”為軸線的城市發(fā)展軸。新辟城市新中心（錢江新城、錢江世紀(jì)城）中央商務(wù)區(qū)：西興大橋與錢江二橋之間兩岸臨江地區(qū)，承擔(dān)行政辦公、金融貿(mào)易、會(huì)議展示、文化娛樂、旅游服務(wù)等功能，是區(qū)域性商務(wù)中心。在錢塘江南岸預(yù)留城市遠(yuǎn)景商務(wù)中心用地，近期以控制為主。2、未來商業(yè)發(fā)展布局杭州市城市總體規(guī)劃確定城市布局結(jié)構(gòu)為：一個(gè)主城：由上城、下城區(qū)和西湖、拱墅、江干部分城區(qū)組成；三個(gè)副城：江南城、臨平

13、城、下沙城。與此相應(yīng)的將構(gòu)建1個(gè)市級(jí)商業(yè)中、心3個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心、4個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、12個(gè)區(qū)域商業(yè)副中心，形成基木滿足居民日常生活需要的社區(qū)(集鎮(zhèn))商業(yè)服務(wù)網(wǎng)。錢江新城作為十二個(gè)區(qū)域商業(yè)副中心之一，是被普遍看好的“超級(jí)明日之星”，錢江新城區(qū)位特征決定了其未來的發(fā)展將與商業(yè)物業(yè)密不可分，會(huì)展中心、高星級(jí)賓館、市民中心、文體中心、廣電中心、巨型購物中心、甲級(jí)辦公樓、政府總部無所不有。同時(shí)錢江新城定位高、體量大、環(huán)境佳、配套完善，綜合性功能強(qiáng)，加之大品牌開發(fā)商運(yùn)作的特點(diǎn)，獨(dú)特的全天候、立體化、連續(xù)性的步行系統(tǒng)，能帶動(dòng)更多潛在發(fā)展商機(jī)其錢江新城CBD未來的商業(yè)面積規(guī)模將超越武林商圈，有望由區(qū)域商業(yè)副中

14、心躍升為市級(jí)商業(yè)中心。三、政策支持1、江干區(qū)關(guān)于大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變加快構(gòu)筑中心區(qū)產(chǎn)業(yè)體系的若干政策意見（節(jié)選商貿(mào)服務(wù)業(yè)）鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)。對(duì)在我區(qū)年度納稅總額首次達(dá)到2000萬元以上的大型購物中心、零售百貨企業(yè)，或者1000萬元以上大型綜合超市、500萬元以上的大型專業(yè)店和連鎖店等企業(yè)給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)20萬元、10萬元、5萬元的。并以該企業(yè)上年度實(shí)繳稅收為基礎(chǔ)每年增長(zhǎng)10%確定各年度基數(shù)（新引進(jìn)企業(yè)當(dāng)年度納稅額即達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)的，該年度基數(shù)按照“一企一策”的原則進(jìn)行確定，以后年度基數(shù)按上年度實(shí)繳稅收為基礎(chǔ)每年增長(zhǎng)10%確定），超過基數(shù)部分的新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)的30%給予獎(jiǎng)勵(lì)。鼓勵(lì)酒店賓館業(yè)上檔次

15、。對(duì)首次評(píng)定為四星級(jí)、五星級(jí)賓館（酒店）的，分別給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)20萬元、50萬元。對(duì)賓館酒店年度稅收達(dá)到500萬元以上、餐飲企業(yè)年度稅收達(dá)到200萬元以上的，以該企業(yè)上年度實(shí)繳稅收為基礎(chǔ)、每年增長(zhǎng)10%確定各年度基數(shù)（新引進(jìn)企業(yè)當(dāng)年度納稅額即達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)的，該年度基數(shù)按照“一企一策”的原則進(jìn)行確定，以后年度基數(shù)按上年度實(shí)繳稅收為基礎(chǔ)每年增長(zhǎng)10%確定），超過基數(shù)部分的新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)的30%給予獎(jiǎng)勵(lì)。鼓勵(lì)創(chuàng)建特色街區(qū)。鼓勵(lì)各類主體挖掘潛力、整合資源，培育打造一批有利于提升城區(qū)品位、增強(qiáng)城市功能的特色街區(qū)。區(qū)政府根據(jù)每年對(duì)全區(qū)特色街區(qū)的建設(shè)進(jìn)行驗(yàn)收考核，對(duì)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，按創(chuàng)建實(shí)績(jī)給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)（考核

16、獎(jiǎng)勵(lì)辦法另行制定）。扎實(shí)推進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)改造提升。認(rèn)真落實(shí)一年準(zhǔn)備、三年全面實(shí)施，五年完成改造提升的“135”目標(biāo)，對(duì)實(shí)行商場(chǎng)化、公司化、樓宇化、總部化改造提升的，以其改造提升前一年度繳納稅收為改造提升完成后當(dāng)年度的基數(shù)（以后年度按該企業(yè)上年度實(shí)繳稅收為基礎(chǔ)、每年增長(zhǎng)10%確定各年度基數(shù)），超過基數(shù)部分的新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)的30%給予獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)自行搬遷（含自行停止舉辦）的專業(yè)市場(chǎng)，予以大力支持和獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)按期達(dá)到改造提升要求的單位，落實(shí)好杭州市商貿(mào)流通設(shè)施改造項(xiàng)目配套資助政策。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)一般專業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管，努力推動(dòng)我區(qū)專業(yè)市場(chǎng)加快改造提升、轉(zhuǎn)型發(fā)展。實(shí)行年度優(yōu)秀企業(yè)評(píng)選。按照引領(lǐng)中心區(qū)產(chǎn)業(yè)體系發(fā)展方向的

17、要求，根據(jù)我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性特點(diǎn)，每年分不同的產(chǎn)業(yè)類型評(píng)選一定數(shù)量的優(yōu)秀企業(yè)，對(duì)企業(yè)和主要經(jīng)營者在年度經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上予以表彰獎(jiǎng)勵(lì)。政策享受范圍：財(cái)政收入級(jí)次為江干區(qū)級(jí)的各類企業(yè)以及屬地管理的省、市屬企業(yè)及其經(jīng)營者可享受本意見規(guī)定的各項(xiàng)政策。若同一企業(yè)同一項(xiàng)目適用多項(xiàng)的，可以擇優(yōu)選用，但不重復(fù)享受。企業(yè)遷出江干區(qū)（政策性要求的除外），須將該企業(yè)所享受的獎(jiǎng)勵(lì)資助全額返還區(qū)財(cái)政。對(duì)不符合我區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目錄要求或資源利用效率低下的企業(yè)，對(duì)當(dāng)年發(fā)生重大安全生產(chǎn)事故、嚴(yán)重欠薪行為或嚴(yán)重違反環(huán)保法律法規(guī)的企業(yè)，停止享受各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)扶持政策。資金承擔(dān)：上述政策所需資金，一次性獎(jiǎng)勵(lì)由區(qū)財(cái)政負(fù)擔(dān)。凡與財(cái)政貢獻(xiàn)掛鉤的獎(jiǎng)

18、勵(lì)和資助項(xiàng)目，由區(qū)本級(jí)與街道、鎮(zhèn)財(cái)政和科技經(jīng)濟(jì)園按財(cái)政體制共同承擔(dān)。在兌現(xiàn)政策時(shí)，先由區(qū)財(cái)政統(tǒng)一支付并由各街道、鎮(zhèn)和科技經(jīng)濟(jì)園分別送達(dá)所屬相關(guān)企業(yè)，然后按上述規(guī)定由區(qū)財(cái)政部門與各街道、鎮(zhèn)和和科技經(jīng)濟(jì)園進(jìn)行結(jié)算。政策兌現(xiàn)時(shí)間：上述政策中，一次性獎(jiǎng)勵(lì)在區(qū)年度經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議時(shí)兌現(xiàn)，其他政策在年度后由有關(guān)部門牽頭擬定資助方案，報(bào)區(qū)政府同意后兌現(xiàn)。政策細(xì)化和實(shí)施。上述政策要求，由區(qū)委政研室、區(qū)財(cái)政局牽頭，會(huì)同發(fā)改局、商貿(mào)旅游局、招商局、科技局制定實(shí)施細(xì)則，區(qū)委政研室、區(qū)財(cái)政局負(fù)責(zé)解釋。由區(qū)財(cái)政局牽頭，會(huì)同發(fā)改局、商貿(mào)旅游局、招商局、科技局提出方案，報(bào)區(qū)委、區(qū)政府審定后進(jìn)行政策兌現(xiàn)。轉(zhuǎn)型發(fā)展城市工業(yè)和加快引

19、進(jìn)總部中的有關(guān)政策，情況特殊的，可以采取“一企一策”。農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)實(shí)行總部化發(fā)展模式的，也可參照享受有關(guān)政策。本意見自2008年1月1日起實(shí)施，執(zhí)行時(shí)間暫定3年。我區(qū)原有的各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)扶持政策停止執(zhí)行。2、關(guān)于大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變加快構(gòu)筑中心區(qū)產(chǎn)業(yè)體系產(chǎn)業(yè)體系的若干政策意見的實(shí)施細(xì)則（節(jié)選）第二條 意見中納稅年度指自公歷一月一日起至十二月三十一日止。 企業(yè)在一個(gè)納稅年度的中間開業(yè)，或者由于合并、關(guān)閉等原因，使該納稅年度的實(shí)際經(jīng)營期不足十二個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)以其實(shí)際經(jīng)營期為一個(gè)納稅年度。 企業(yè)清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)以清算期間作為一個(gè)納稅年度。第三條 意見中所稱納稅總額（實(shí)繳稅收、年度納稅、納稅額、繳納稅收）是指

20、納稅年度繳納在我區(qū)的增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城建稅之和。第四條 意見中所稱區(qū)留成部分或區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)是指該企業(yè)在納稅年度繳納在我區(qū)的納稅總額（見第三條）的地方收入扣除的60%部分。其中，地方收入為增值稅的25%部分、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的40%部分、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城建稅之和。第五條 意見中所稱“以實(shí)繳稅收為基礎(chǔ)”，是指以實(shí)繳稅收的地方收入為基礎(chǔ)。第六條 意見中對(duì)街道、鎮(zhèn)的城市工業(yè)發(fā)展考核、創(chuàng)建特色街區(qū)、建立樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展考核，考核辦法分別由發(fā)改局、商貿(mào)局和招商局另行制定，并納入年度個(gè)性目標(biāo)考核。第十四條 意見第7條所稱在我區(qū)

21、年度納稅總額首次達(dá)到2000萬元以上的大型購物中心、零售百貨企業(yè)，或者1000萬元以上大型綜合超市、500萬元以上的大型專業(yè)店和連鎖店等企業(yè)是指：1) 大型購物中心須以零售為主，具備休閑、娛樂、飲食等配套設(shè)置，營業(yè)面積在20000平方米以上。納稅總額的計(jì)算可以包含中心內(nèi)所有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在我區(qū)繳納的稅收；2) 零售百貨企業(yè)須以零售日用工業(yè)品為主，營業(yè)面積在5000平方米以上、經(jīng)營品種1.5萬種以上的獨(dú)立法人企業(yè)；3) 專業(yè)店須為營業(yè)面積300平方米以上、專營商品的營業(yè)收入所占比重為80%以上的獨(dú)立法人企業(yè)；4) 連鎖店須為營業(yè)面積200平方米以上經(jīng)營同類商品和服務(wù)的同一品牌的零售店。連鎖店稅收以總部

22、匯總繳納的，該店稅收測(cè)算方法為：該店銷售收入占總部在杭州市的銷售收入總額的比重乘以總部在杭州市繳納的稅收總額。第十五條 意見第8條所稱“五星級(jí)酒店”，以全國旅游星級(jí)飯店評(píng)定機(jī)構(gòu)評(píng)定審批為準(zhǔn)；“四星級(jí)酒店”，以省旅游星級(jí)飯店評(píng)定委員會(huì)評(píng)定審批為準(zhǔn)。第十六條 意見第10條所稱認(rèn)真落實(shí)一年準(zhǔn)備、三年全面實(shí)施，五年完成改造提升的“135”目標(biāo)是指以2007年為起點(diǎn)，三年是指從2007年至2009年，五年是指從2007年至2011年。第三章 獎(jiǎng)勵(lì)資助額的計(jì)算第三十七條 意見第1條、政策第2條所稱以該企業(yè)2007年度實(shí)繳稅收為基礎(chǔ)、每年增長(zhǎng)10%確定各年度基數(shù)，超過基數(shù)部分的新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)60給予獎(jiǎng)勵(lì)，其

23、計(jì)算公式為：1) 每年增長(zhǎng)10%確定各年度基數(shù)。設(shè)定企業(yè)2007年度繳納在我區(qū)的稅收收入的地方收入作為基數(shù)A，在此基礎(chǔ)上每年環(huán)比遞增10%作為下一年度的基數(shù)。即：2008年基數(shù)B1=A*（1+10%）；2009年基數(shù)B2=B1*（1+10%）； 2010年基數(shù)B3=B2*（1+10%）；以此類推。2) 超過基數(shù)部分的新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)是指該企業(yè)當(dāng)年比上年新增稅收收入的地方收入部分超過基數(shù)（含環(huán)比增長(zhǎng)部分）后的區(qū)留成部分。3) 假設(shè)該企業(yè)2008年繳納稅收的地方收入為A1；2009年繳納稅收的地方收入為A2; 2010年繳納稅收的地方收入為A3。則各年度新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)計(jì)算公式如下：2008年新增區(qū)財(cái)

24、政貢獻(xiàn)C=（A1-A）*60%*（1-4.7%）；2009年新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)C1=（A2-B1）*60%*（1-4.7%）；2010年新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)C2=（A3-B2）*60%*（1-4.7%）；第三十八條 意見第1條所稱鼓勵(lì)搬遷企業(yè)留總部中以其對(duì)區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)的60%給予獎(jiǎng)勵(lì)是該企業(yè)納稅年度繳納的稅收收入的地方收入?yún)^(qū)留成部分的60%。其計(jì)算公式如下：區(qū)留成部分=地方收入*（1-4.7%）*60%區(qū)留成部分的60%=區(qū)留成部分*60%。第三十九條 意見第4條所稱按承租企業(yè)當(dāng)年比上年新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)的30%以及以原企業(yè)上年度繳納稅收為基數(shù)，三年內(nèi)按各年度新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)的30%，是指該企業(yè)當(dāng)年稅收收入的地

25、方收入?yún)^(qū)留成部分比上年稅收收入的地方收入?yún)^(qū)留成部分的增加部分的30%。三年內(nèi)按各年度新增貢獻(xiàn)是指比2007年起最高年份的增長(zhǎng)部分。計(jì)算方法如下：當(dāng)年稅收的地方收入?yún)^(qū)留成部分A=當(dāng)年繳納的（增值稅25%部分+營業(yè)稅+企業(yè)所得稅40%部分+土地增值稅+城鎮(zhèn)土地使用稅+房產(chǎn)稅+印花稅+城建稅）*（1-4.7%）*60%；上年稅收的地方收入?yún)^(qū)留成部分B=上年繳納的（增值稅25%部分+營業(yè)稅+企業(yè)所得稅40%部分+土地增值稅+城鎮(zhèn)土地使用稅+房產(chǎn)稅+印花稅+城建稅）*（1-4.7%）*60%；新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)=A-B；新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)的30%=（A-B）*30%。第四十條 意見第5條所稱對(duì)年納稅總額在100

26、0萬元以上或新引進(jìn)的年納稅總額在500萬元以上的建筑企業(yè)，按其年度新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)的40%給予獎(jiǎng)勵(lì)，說明如下：1) 指獨(dú)立納稅的建筑業(yè)企業(yè)或集團(tuán)總部中的獨(dú)立納稅的建筑業(yè)企業(yè)繳納的稅收收入。2) 年度新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)的計(jì)算辦法同本細(xì)則第三十九條。第四十一條 意見第7條所稱并以該企業(yè)上年度實(shí)繳稅收為基礎(chǔ)每年增長(zhǎng)10%確定各年度基數(shù)，超過基數(shù)部分的新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)的30%給予獎(jiǎng)勵(lì)，說明如下：1) 上年度是指在我區(qū)年度納稅總額首次達(dá)到2000萬元、1000萬元、500萬元年度的前一年；2) 基數(shù)和超過基數(shù)部分的新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)的計(jì)算方法同本細(xì)則第三十七條。第四十二條 意見第7條所稱該年度基數(shù)按照“一企一策”的

27、原則進(jìn)行確定具體為：1) 年度基數(shù)原則上在該企業(yè)達(dá)到年度的納稅總額的地方收入的60%-80%范圍內(nèi)確定；2) 所在街道、鎮(zhèn)根據(jù)引進(jìn)企業(yè)規(guī)模和業(yè)績(jī)提出具體比例方案，報(bào)相關(guān)經(jīng)濟(jì)主管部門會(huì)審；3) 相關(guān)經(jīng)濟(jì)主管部門會(huì)同區(qū)財(cái)政局共同會(huì)審后報(bào)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)審批，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)同意后以文件形式批復(fù)街道、鎮(zhèn)；4) 所在街道、鎮(zhèn)以批準(zhǔn)的基數(shù)與引進(jìn)企業(yè)簽定協(xié)議。第四十三條 意見第8條所稱獎(jiǎng)勵(lì)的計(jì)算辦法同本細(xì)則第四十一條，其中“一企一策”基數(shù)的確定辦法同本細(xì)則第四十二條。第四十四條 意見第10條所稱以其改造提升前一年度繳納稅收為改造提升完成后當(dāng)年度的基數(shù)(以后年度按該企業(yè)上年度實(shí)繳稅收為基礎(chǔ)、每年增長(zhǎng)10%確定各年度基數(shù))，超過

28、基數(shù)部分的新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)的30%給予獎(jiǎng)勵(lì)，說明如下：1) 從改造提升完成后當(dāng)年開始享受。改造完成后是指原專業(yè)市場(chǎng)所在的經(jīng)營場(chǎng)所中的一切經(jīng)營活動(dòng)已停止，新企業(yè)營業(yè)執(zhí)照變更登記到改造后的經(jīng)營場(chǎng)所。2) 基數(shù)為改造提升前一年度的稅收收入的地方收入。改造提升前一年度是專業(yè)市場(chǎng)主要經(jīng)營業(yè)主取得搬遷新址的國有土地權(quán)證或在原址進(jìn)行的基本建設(shè)改造項(xiàng)目開工的前一年度。3) 基數(shù)和超過基數(shù)部分的新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)的計(jì)算方法同本細(xì)則第三十七條。第四十五條 意見第14條所稱以其年度新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)10%以上部分的50%為額度給予獎(jiǎng)勵(lì)(新引進(jìn)企業(yè)當(dāng)年度納稅額即達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)的，該年度基數(shù)按照“一企一策”的原則進(jìn)行確定)，并對(duì)在

29、同行業(yè)中的龍頭性企業(yè)或獲得一定資質(zhì)的企業(yè)在上述額度基礎(chǔ)上再提高10個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)入駐區(qū)政府重點(diǎn)培育的特色樓宇且達(dá)到一定規(guī)模的特色產(chǎn)業(yè)骨干企業(yè)，以其年度區(qū)財(cái)政新增貢獻(xiàn)10%以上部分的60%為額度給予獎(jiǎng)勵(lì)說明如下：1) 從2008年起，對(duì)商務(wù)樓宇中納稅總額達(dá)到200萬元以上的中小型商貿(mào)企業(yè)、達(dá)到100萬元以上的會(huì)計(jì)、法律、裝潢、設(shè)計(jì)、咨詢等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和達(dá)到50萬元以上的科技型企業(yè)，以達(dá)到的前一年繳納的稅收收入的地方收入的區(qū)留成部分為基數(shù)。地方收入和區(qū)留成部分的計(jì)算方法同本細(xì)則第三十七條。2) 基數(shù)每年環(huán)比遞增10%；3) 該企業(yè)每年繳納的稅收收入的地方收入的區(qū)留成部分超過基數(shù)（含環(huán)比增長(zhǎng)部分）部分

30、的60%即為獎(jiǎng)勵(lì)額度。4) 對(duì)新引進(jìn)企業(yè)當(dāng)年度納稅額即達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)的，該年度基數(shù)按照“一企一策”的原則進(jìn)行確定的辦法同本細(xì)則第四十三條。第四十六條 意見第18條所稱對(duì)新引進(jìn)的企業(yè)總部，按照“一企一策”的原則，確定企業(yè)當(dāng)年度稅收繳納總額目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上，按照每年增長(zhǎng)10%確定各年度基數(shù)，以超過基數(shù)部分的新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)(不包括在我區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目所繳稅收)的50%給予獎(jiǎng)勵(lì)說明如下：1) 年度基數(shù)原則上在同類型企業(yè)引進(jìn)前一年度的納稅總額的地方收入的60%-80%范圍內(nèi)確定；2) 審批程序同本細(xì)則第四十二條。第四十七條 意見第21條所稱三年內(nèi)以其對(duì)區(qū)財(cái)政新增貢獻(xiàn)的50%為額度資助其研發(fā)投入，說明如下

31、：1) 三年內(nèi)是指國家、省、市級(jí)高新技術(shù)企業(yè)研發(fā)投入分別達(dá)到銷售收入的8%、5%、3%的那年起三年內(nèi)；2) 對(duì)區(qū)財(cái)政新增貢獻(xiàn)50%計(jì)算方法同本細(xì)則第三十九條。第四十八條 意見第21條所稱對(duì)列入?yún)^(qū)重點(diǎn)培育計(jì)劃的創(chuàng)新型企業(yè)，其當(dāng)年(實(shí)繳增值稅營業(yè)稅及附加利潤(rùn)總額/產(chǎn)品銷售收入)達(dá)到15%以上的，按其對(duì)區(qū)財(cái)政新增貢獻(xiàn)年度環(huán)比遞增10%以上部分的30%給予獎(jiǎng)勵(lì)額度計(jì)算辦法同本細(xì)則第四十五條。第四十九條 意見第23條所稱并從其產(chǎn)生效益之年起，三年內(nèi)按新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)的40%予以資助說明如下： 1) 從其產(chǎn)生效益之年是指該項(xiàng)目投入試生產(chǎn)階段，符合無形資產(chǎn)形成的五個(gè)條件。2) 三年內(nèi)按新增區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)的計(jì)算同本

32、細(xì)則第三十九條。第四章 獎(jiǎng)勵(lì)資助的兌現(xiàn)第五十條 意見中給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)的，由相關(guān)經(jīng)濟(jì)部門審核企業(yè)上報(bào)資料，會(huì)同財(cái)政局共同擬定獎(jiǎng)勵(lì)方案，獎(jiǎng)勵(lì)方案經(jīng)區(qū)考核領(lǐng)導(dǎo)小組審核，報(bào)區(qū)委、區(qū)政府同意后，在區(qū)年度經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議時(shí)由政府發(fā)文給予表彰，區(qū)財(cái)政給予兌現(xiàn)。第五十一條 意見中與稅收貢獻(xiàn)掛鉤的資助獎(jiǎng)勵(lì)，一律資助到企業(yè)對(duì)符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的項(xiàng)目的投資中。申報(bào)條件為：1) 項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策、杭州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向目錄，有利于擴(kuò)大就業(yè)和增加財(cái)政收入，有利于促進(jìn)我區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展2) 項(xiàng)目經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)（或備案）可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)（或?qū)嵤┓桨福?，并按批?zhǔn)內(nèi)容在區(qū)內(nèi)組織實(shí)施；3) 項(xiàng)目建設(shè)和財(cái)務(wù)管理規(guī)范，建設(shè)工期合理，工

33、程質(zhì)量、環(huán)境保護(hù)、土地利用、職業(yè)安全衛(wèi)生、消防等符合國家有關(guān)規(guī)定要求；4) 企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)范，有健全的財(cái)務(wù)管理制度和會(huì)計(jì)核算體系，有較好信譽(yù)。申報(bào)程序：1) 每年2月，在媒體公開發(fā)布關(guān)于申請(qǐng)上年度產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持項(xiàng)目的通知；2) 企業(yè)按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)項(xiàng)目補(bǔ)助，填寫江干區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目財(cái)政資助資金申請(qǐng)表（由區(qū)財(cái)政局牽頭，會(huì)同相關(guān)經(jīng)濟(jì)部門負(fù)責(zé)制訂），企業(yè)同時(shí)提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)文件或備案回執(zhí)、項(xiàng)目完成投資財(cái)務(wù)清單及有關(guān)憑證復(fù)印件，經(jīng)涉及企業(yè)所屬街道、鎮(zhèn)或園區(qū)簽字蓋章確認(rèn)并上報(bào)；3) 區(qū)財(cái)政局牽頭，會(huì)同區(qū)發(fā)改局（負(fù)責(zé)政策中涉及城市工業(yè)和企業(yè)上市部分，其中建筑企業(yè)部分建設(shè)局配合）、商貿(mào)局（負(fù)責(zé)政策中涉及

34、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)部分）、招商局（負(fù)責(zé)政策中涉及樓宇經(jīng)濟(jì)部分）、科技局（負(fù)責(zé)涉及政策中自主創(chuàng)新能力部分）和農(nóng)業(yè)局（負(fù)責(zé)涉及農(nóng)業(yè)龍頭性企業(yè)總部化部分，發(fā)改局、商貿(mào)局配合）對(duì)企業(yè)申請(qǐng)材料進(jìn)行審定后確定資助項(xiàng)目，并根據(jù)企業(yè)年度實(shí)績(jī)稅收對(duì)區(qū)貢獻(xiàn)情況確定資助金額，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)。第五十二條 資金撥付及財(cái)務(wù)處理1) 按照意見第28、29條有關(guān)資金承擔(dān)、兌現(xiàn)時(shí)間規(guī)定，原則上在每年6月底前完成政策兌現(xiàn)工作；2) 經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目財(cái)政資助金額，由區(qū)財(cái)政局撥付給企業(yè)，其中在科技三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)中安排的項(xiàng)目資助由區(qū)科技局撥付給企業(yè)；3) 企業(yè)收到財(cái)政資助資金后，暫作專項(xiàng)撥款處理，并在“專項(xiàng)應(yīng)付款”科目中單獨(dú)核算反映，

35、以后視企業(yè)對(duì)地方貢獻(xiàn)情況再行結(jié)算處理?！拘〗Y(jié)】1. 作為民營企業(yè)大省浙江省省會(huì)城市，杭州城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，尤其是近十年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“快而穩(wěn)”，良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境為資本投資創(chuàng)造了良好的社會(huì)環(huán)境；2. 經(jīng)濟(jì)水平良性發(fā)展的同時(shí)，居民的生活水平得到了長(zhǎng)足進(jìn)步，收入的增加刺激了物質(zhì)消費(fèi)的需求，由溫飽轉(zhuǎn)向更高層次的需求，在消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，表現(xiàn)出對(duì)衣著服飾的支出大大增加；3. 整體發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟(jì)，使得杭州這幾年成為一個(gè)人口輸入型城市，人口的大幅增加，為社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)增長(zhǎng)提供了原動(dòng)力；4. 從杭州的整體規(guī)劃發(fā)展布局來看，本項(xiàng)目所在的錢江新城是未來杭州城市“雙心”之一承擔(dān)行政辦公、金融貿(mào)易、會(huì)議展示、文化娛樂、旅

36、游服務(wù)等功能的中央商務(wù)區(qū)，規(guī)劃高，起點(diǎn)高，其未來是可與目前城市中心可媲美的新城中心；第二部分城市商圈調(diào)研一、杭州商圈格局1、商圈發(fā)展歷程 杭州的商業(yè)，經(jīng)歷了多個(gè)時(shí)代變遷，每一次變遷都伴隨著商圈格局的演變。縱觀杭州市商業(yè)和商圈的發(fā)展歷程，主要經(jīng)過以下三個(gè)階段：發(fā)展階段時(shí)間劃分發(fā)展特征起步發(fā)展1997年以前95年延安路南段建設(shè)促進(jìn)吳山商圈的形成，解百等大型百貨沿路興起，湖濱、河坊等街區(qū)依托旅游發(fā)展興旺?？焖侔l(fā)展1998-2001年98年銀泰百貨開業(yè)，99年杭州大廈、杭州百貨大樓經(jīng)歷調(diào)整后重新開業(yè)，幾大百貨相繼興起標(biāo)志著以百貨為主力商家的武林商圈的形成，并促進(jìn)了延安路沿線商業(yè)的成熟。高速發(fā)展2002

37、年-至今湖濱名品街、利星名品廣場(chǎng)等項(xiàng)目的建立進(jìn)一步促進(jìn)湖濱商圈從依托旅游特產(chǎn)類商業(yè)向市區(qū)高檔名品購物和休閑娛樂商圈轉(zhuǎn)型，確立了湖濱商圈作為高檔消費(fèi)集中地的形象。當(dāng)前杭州市商業(yè)市場(chǎng)近年來由單一業(yè)態(tài)向多元業(yè)態(tài)迅速發(fā)展，除了大型商業(yè)百貨外，購物中心、商業(yè)街、大型綜合超市、超市便利店、倉儲(chǔ)商店等新型業(yè)態(tài)比重提高。2、商圈分布與評(píng)級(jí)目前，杭州市域范內(nèi)的商圈14個(gè)，其具體位置和分布如下圖所示：根據(jù)商圈地理位置對(duì)14個(gè)商圈進(jìn)行如下劃定：主商圈次商圈其他商圈備注1、武林商圈2、湖濱商圈3、吳山商圈4、黃龍商圈5、慶春商圈6、城站商圈7、城西商圈8、大關(guān)拱墅商圈9、城北商圈10、錢江新城商圈11、濱江商圈12、

38、江南城商圈13、臨平城商圈14、下沙城商圈主商圈：主要由武林、湖濱、吳山三個(gè)商圈構(gòu)成的市一級(jí)商業(yè)中心，是商業(yè)環(huán)境最為成熟的區(qū)域；次商圈：主要為區(qū)域性商業(yè)中心；其他商圈：主要服務(wù)于非主城區(qū)的蕭山、下沙、余杭州區(qū)域；根據(jù)商圈發(fā)展成熟度對(duì)14個(gè)商圈進(jìn)行如下劃定： 成熟商圈初具規(guī)模，有待發(fā)展待開發(fā)商圈備注1、武林商圈2、湖濱商圈3、吳山商圈4、黃龍商圈5、慶春商圈6、城站商圈7、城西商圈8、大關(guān)拱墅商圈11、濱江商圈9、城北商圈10、錢江新城商圈12、江南城商圈13、臨平城商圈14、下沙城商圈商業(yè)型商圈：武林、湖濱、吳山三個(gè)商圈；商務(wù)型商圈：黃龍、慶春、城站三個(gè)商圈以商務(wù)辦公為主，有與之配套的餐飲、娛

39、樂設(shè)施；根據(jù)商圈服務(wù)功能對(duì)14個(gè)商圈進(jìn)行如下劃定： 商業(yè)型商圈商務(wù)型商圈綜合型商圈備注1、武林商圈2、湖濱商圈3、吳山商圈4、黃龍商圈5、慶春商圈6、城站商圈7、城西商圈8、大關(guān)拱墅商圈11、濱江商圈9、城北商圈10、錢江新城商圈12、江南城商圈13、臨平城商圈14、下沙城商圈商業(yè)型商圈：以大型零售業(yè)為主構(gòu)成的消費(fèi)型商業(yè)；商務(wù)型商圈：以商務(wù)辦公為主，有與之配套的餐飲、娛樂設(shè)施；綜合型商圈：以滿足區(qū)域生活配套為主；結(jié)合本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)類型及具體位置，將武林商圈、湖濱商圈、吳山商圈、慶春商圈、城站商圈五大商圈作為本次調(diào)研的主力商圈。2、主要商圈競(jìng)爭(zhēng)分析所屬商圈主要零售企業(yè)銷售額(億元)人流量客單價(jià)武林

40、商圈1、杭州大廈43.4697/分鐘1000-20002、杭州百貨大樓11.1298/分鐘300-6003、銀泰武林店30.1319/分鐘400-800湖濱商圈4、解百17.08137/分鐘300-6005、元華4.5164/分鐘300-5006、利星名品廣場(chǎng)161/分鐘300-500吳山商圈7、銀泰西湖店9.8185/分鐘350-500慶春商圈8、銀泰慶春店3.01125/分鐘350-5009、中都百貨139/分鐘250-400注1：表格中人流量由商場(chǎng)正門口道路雙向人流統(tǒng)計(jì)得出注2：表格中客單價(jià)由市調(diào)人員與商場(chǎng)管理人員交流得出大致范圍武林商圈：三大百貨以及武林路女裝街的并立，奠定了武林商圈市

41、級(jí)商業(yè)中心的地位；湖濱商圈：規(guī)模最大，各類業(yè)態(tài)較為密集，區(qū)域內(nèi)整合了名品專賣、休閑餐飲以及旅游商業(yè)，是杭州高端消費(fèi)集中地；吳山商圈：依托旅游資源及市區(qū)中端消費(fèi)群體，集合以河坊街為主的、高銀等旅游特色街區(qū)；3、主要商圈租金概況武林商圈是杭州目前旺鋪圍繞并向外擴(kuò)散的中心商圈。武林商圈一帶人氣一直很旺，附近旺鋪的地位牢固，供求極不平衡，基本處于賣方市場(chǎng)。商鋪售價(jià)約為4萬-8萬元/，年租金最高可達(dá)7000元/左右，投資回報(bào)率約為6-7%，方位稍遜的在4-5%。武林商圈商圈租金(元/日/)：27.9武林路抽樣商鋪面積()2251004180抽樣商鋪?zhàn)饨?元/月/)750004250085000延安北路抽

42、樣商鋪面積()180201抽樣商鋪?zhàn)饨?元/月/)鳳起路抽樣商鋪面積()25888577抽樣商鋪?zhàn)饨?元/月/)380072004000034000湖濱商圈的商鋪供出售的量非常少，不少商鋪僅出售其經(jīng)營權(quán)，其中有些沿西湖的商鋪10年的經(jīng)營權(quán)平均每最高售價(jià)13萬元，很多取得經(jīng)營權(quán)的買家多為自營，再出租的很少。雖然價(jià)高難求，但有實(shí)力的投資者對(duì)這里的商鋪還是趨之若鶩。湖濱商鋪的投資回報(bào)率約為6-7%。湖濱商圈商圈租金(元/日/)：11.4湖濱路抽樣商鋪面積()90300250100抽樣商鋪?zhàn)饨?元/月/)200005000024000延安北路抽樣商鋪面積()2609567抽樣商鋪?zhàn)饨?元/月/)680

43、0030000吳山商圈內(nèi)的商鋪總體來說售價(jià)較高，供應(yīng)量不多，總價(jià)低則近200萬元，一般都要500萬元左右，高則近千萬元，愿意投資的客戶雖多，但實(shí)力要強(qiáng)。河坊街商鋪多為1-2層聯(lián)售，售價(jià)約為3萬-4萬元/，年租金2000元/左右，投資回報(bào)率約為4-6%商圈內(nèi)其他類型商鋪出售均價(jià)亦在3萬元/左右，投資回報(bào)率低于河坊街商鋪。比如吳山廣場(chǎng)旁華光巷的商鋪售價(jià)約為2.6萬元/，高銀街的商鋪售價(jià)約為2.8萬元/。吳山商圈商圈租金(元/日/)：26.5延安南路抽樣商鋪面積()61508060抽樣商鋪?zhàn)饨?元/月/)35008700049000河坊街抽樣商鋪面積()46139100抽樣商鋪?zhàn)饨?元/月/)700

44、07000037500慶春商圈被稱為杭州金融一條街，差不多集中了杭州所有的銀行機(jī)構(gòu)。除銀行外，金融相關(guān)的投資、咨詢類公司也偏好慶春商圈，不少會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所、財(cái)務(wù)公司也分布在慶春商業(yè)街的寫字樓里。未來慶春東路區(qū)域商業(yè)中心位于慶春東路以北，秋濤北路以東，新塘路以西，鳳起東路以南，將形成以購物為主、休閑為輔，與錢江新城品位相匹配的區(qū)域商業(yè)中心慶春商圈商圈租金(元/日/)：7.9新華路抽樣商鋪面積()3013010065抽樣商鋪?zhàn)饨?元/月/)20800500005700030000慶春路抽樣商鋪面積()804230150抽樣商鋪?zhàn)饨?元/月/)33000150002000078000解放路

45、抽樣商鋪面積()3010080150抽樣商鋪?zhàn)饨?元/月/)1670058000800050000秋濤路抽樣商鋪面積()5010314344抽樣商鋪?zhàn)饨?元/月/)1200010000300042000城站商圈商鋪供給量較少，周邊商鋪資源相對(duì)稀缺。向東一帶由于靠近一些社區(qū)，附近的清泰街、西湖大道、建國南路等商鋪售價(jià)約為3萬-4.5萬元/，年租金為2300-2700元/，平均回報(bào)率在5-6%左右。從目前情況來看，西湖大道的商業(yè)發(fā)展還不錯(cuò)。道路寬闊、通暢，兩旁高檔商務(wù)樓眾多。沿街中西餐廳、咖啡館、酒店旅館、戶外用品店等商鋪，經(jīng)營得比較好，其中西湖大道與佑圣觀路相交處的商鋪經(jīng)營尤為熱鬧，售價(jià)在3.6

46、萬元/左右，呈上升趨勢(shì)。城站商圈商圈租金(元/日/)：3.6西湖大道抽樣商鋪面積()402001155180抽樣商鋪?zhàn)饨?元/月/)45004200032000670010000清泰街抽樣商鋪面積()2529316060100抽樣商鋪?zhàn)饨?元/月/)2000300001700050006100二、杭州商業(yè)業(yè)種調(diào)研1、主要商街業(yè)種分布所屬商圈商業(yè)街主力業(yè)種武林商圈延安路百貨店；服飾、餐飲、娛樂為一體，杭州最繁華的商業(yè)街武林路女裝街；以年青、時(shí)尚、潮流服飾為主湖濱商圈湖濱路名品街；集中國際一線服飾品牌、高檔餐飲、娛樂業(yè)南山路酒吧、餐飲一條街，夜生活最豐富的街區(qū)慶春商圈慶春路金融業(yè)；擁有較高檔次的餐

47、飲、娛樂配套新華路休閑服飾街區(qū)絲綢城絲綢產(chǎn)品專業(yè)街區(qū)秋濤路專業(yè)市場(chǎng)一條街吳山商圈解放路杭州老牌商業(yè)街，業(yè)態(tài)豐富河坊街杭州特色旅游一條街城站商圈高銀巷近期形成的餐飲一條街四季青服裝批發(fā)市場(chǎng)、外貿(mào)服服飾一條街2、主要商街業(yè)租金概況所屬商圈主要商街平均租金(元/日/)武林商圈武林路23.4延安北路46.1湖濱商圈湖濱路8.7南山路14.9吳山商圈延安南路39.1河坊街13.3慶春商圈新華路13.2慶春路16.1鳳起路10.3解放路12.2秋濤路4.4城站商圈西湖大道3.9清泰街3.1市中心三大主要商圈內(nèi)的主要商業(yè)街租金相對(duì)其他區(qū)域處于高位，而且出現(xiàn)高價(jià)難求的局面。繁華街區(qū)極少出現(xiàn)空置現(xiàn)象，更是難有二

48、手商鋪出售； 目前租金最高的街區(qū)是杭州最具人氣的老牌商業(yè)街延安路，幾大百貨店沿路而立，商場(chǎng)、臨街商鋪密集，業(yè)態(tài)繁多，是杭州最主流的商業(yè)街； 其次為近幾年形成的湖濱路名品街，湖濱路商鋪因其高檔的定位、高品質(zhì)的建筑、特殊的建筑層高等特點(diǎn)，吸引了多家國際一線品牌集聚，高檔休閑餐飲、娛樂業(yè)密集； 三、杭州服裝專業(yè)調(diào)研1、百貨業(yè)調(diào)研1.1、百貨業(yè)主力供應(yīng)與現(xiàn)狀百貨類業(yè)態(tài)主要分布在湖濱商圈和武林商圈，總比重超過70%。其次是吳山商圈。各個(gè)商圈內(nèi)代表性項(xiàng)目如下表所示：所屬商圈百貨業(yè)規(guī)模()目標(biāo)消費(fèi)群體武林商圈1、杭州大廈高端消費(fèi)群體2、杭州百貨大樓51000大眾鄰里型消費(fèi)群體3、銀泰武林店45000中高端年輕消費(fèi)群體湖濱商圈4、解百大眾鄰里型消費(fèi)群體5、元華18000大眾鄰里型消費(fèi)群體6、利星30000大眾鄰里型消費(fèi)群體7、湖濱名品街中高端消費(fèi)群體吳山商圈8、銀泰西湖店大眾鄰里型消費(fèi)群體慶春商圈9、銀泰慶春店26000大眾鄰里型消費(fèi)群體10、中都百貨30000大眾鄰里型消費(fèi)群體1.2、各主力百貨店經(jīng)營狀況杭州百貨業(yè)格局主要是由本土四大百貨業(yè)巨頭分庭并立，其中銀泰百貨、杭州百貨、杭州解百三家均以上市，并在浙江省內(nèi)各區(qū)市都有各自的直營或授權(quán)百貨公司，以銀泰百貨實(shí)力最強(qiáng)，門店最多，在杭州開出武林、西湖、慶春三家門店。2008年1月，杭州