1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成與控制，第一部分房地產(chǎn)開發(fā)成本，第二部分房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，第三部分建筑設(shè)計(jì)常識(shí)與訣竅，第四部分前期談判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，第一部分房地產(chǎn)開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由以下九個(gè)方面組成：房地產(chǎn)開發(fā)成本，土地成本，營(yíng)業(yè)稅，建筑安裝成本，行政管理費(fèi)， 企業(yè)管理成本、財(cái)務(wù)成本、營(yíng)銷成本、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理、配套設(shè)施、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)主要有差異化和低成本競(jìng)爭(zhēng)兩種形式。 商品房很難有大的區(qū)別。房地產(chǎn)是最容易克隆的，沒有知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)。因此，仍然有必要降低成本。在不降低質(zhì)量的前提下，成本越低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，利潤(rùn)越高。土地價(jià)格可以通過容積率轉(zhuǎn)換為底價(jià)(即每平方米建筑的土地成本)。簡(jiǎn)單的公式是，1。土地成本，如：

2、地價(jià)100萬元/畝，容積率3.0，容積率500元/；地價(jià)60萬元/畝，容積率3.0，底價(jià)300元/。容積率=地價(jià)(單位：元/畝)666.67容積率，容積率=地價(jià)(單位：萬元/畝)15容積率，容積率經(jīng)驗(yàn)系數(shù)，多層容積率約為1.5(最大不超過2層，也有超過2層，但質(zhì)量相對(duì)較差)小高層容積率約為2.0-2.5，高層容積率約為2.5以上，容積率與土地的形狀和大小密切相關(guān)，同一建筑形式，越大越好地積形狀和地積比率之間的關(guān)系總結(jié)如下：。同樣大小的地塊，南北越長(zhǎng)，東西越短，容積率越小。東西越長(zhǎng)，南北越短，容積率越大。根據(jù)配套設(shè)施相對(duì)完善的中高檔住宅建筑(含煤、溫水、熱水)，棟磚混多層建筑包括700元/小高層

3、建筑(10-17層)和950元/(不含電梯)。一部電梯以16萬元為基數(shù)，每層加5000元。一部電梯分散到施工區(qū)域，增加施工成本約45元/，18層以上(含18層)必須配備兩臺(tái)電梯，增加成本約60元/?？刂频卯?dāng)，包括電梯在內(nèi)的小高層建筑安裝費(fèi)用約為1000 1050元/m2。鋼筋含量是高層建筑施工安裝成本的重要指標(biāo)。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為68 /m2。目前，我國(guó)大多數(shù)工程為45-50 /m2，但有些高達(dá)80 /。1 /的成本約為5元(包括人工成本)。供暖費(fèi)用約為30元/。高檔和低檔住宅的成本大致相同，即40 50元/ 2。建筑安裝費(fèi)用，包括煤炭、供熱、電力、給排水、道路、景觀等。大約是120-150元/。大面

4、積開發(fā)的單位成本可低至4元/(建筑面積)?？傤~一般不超過20元/，3、配套設(shè)施，4、勘探、設(shè)計(jì)(施工圖)監(jiān)理等。5、營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷代理費(fèi)主要包括營(yíng)銷代理費(fèi)和廣告費(fèi)，約3%。6.財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用一般在180元/平方米左右。經(jīng)驗(yàn)公式：財(cái)務(wù)費(fèi)用=總成本的50%，年貸款利率2 7，企業(yè)管理費(fèi)用因公司和開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模而異，一般在15-20元/和8?？鄢姓M(fèi)用和公關(guān)費(fèi)用后的市場(chǎng)價(jià)格約為160元/。說明：人防工程收費(fèi)：如果是自建人防工程，費(fèi)用為：多層建筑1200元/平方米，高層建筑1800元/平方米(按人防面積分?jǐn)?。沒有自建的，必須繳納異地人防建設(shè)費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：高等級(jí)：5B級(jí)人防，單價(jià)=2000元/層

5、，多層：6級(jí)人防，單價(jià)=1500元/層，但實(shí)際高等級(jí)為20-30元/ 9，營(yíng)業(yè)稅、大修基金所得稅=11.7%。cos例如：美倫鳳凰城占地30畝，建筑面積6萬平方米。中泰新城占地30畝，建筑面積10萬平方米。因此，在購(gòu)買土地時(shí)，既要綜合考慮可以建多少棟房子，又要考慮未來居住區(qū)的環(huán)境是否良好。2、建安成本控制，建安成本控制為“五關(guān)”，第五關(guān)現(xiàn)場(chǎng)管理，第一關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)，第四關(guān)材料設(shè)備采購(gòu)，第三關(guān)項(xiàng)目招標(biāo)，第二關(guān)項(xiàng)目成本和決算，通過前期規(guī)劃做好產(chǎn)品定位，確定房子的檔次和規(guī)模。以前，有人說結(jié)構(gòu)決定成本?，F(xiàn)在我們認(rèn)為方案決定成本，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)影響成本。在實(shí)際施工過程中可以適當(dāng)修改，但不能過多，否則設(shè)計(jì)院在驗(yàn)收時(shí)

6、不會(huì)蓋章。我們相信平面形狀簡(jiǎn)單，結(jié)構(gòu)是正方形，對(duì)稱法則可以降低成本，一些裝飾性的東西可以免費(fèi)。建議你在網(wǎng)上查看“簡(jiǎn)約主義”、“少即是多”和“少即是多”。】。第一個(gè)層次：在規(guī)劃和設(shè)計(jì)中，層高越高越好。應(yīng)注意“高厚比”?？拐鹨蟮膲?yīng)全部貫通，不超過50厘米為貫通墻。磚混結(jié)構(gòu)外墻的開洞率不得超過40%。從剛度的角度來看，高層建筑一般為三角形、圓形和正方形，承重墻體不能“進(jìn)出”。如果墻沒有打開，必須增加鋼筋含量。磚混結(jié)構(gòu)錯(cuò)層不得超過50厘米。創(chuàng)始人的設(shè)計(jì)可以說是不靈活的。設(shè)計(jì)和營(yíng)銷之間存在矛盾。根據(jù)規(guī)定，在拐角處看到構(gòu)造柱時(shí)，就需要它們。富麗堂皇的外觀很好看，但值得嗎？添加一些線條不是很棒嗎？有必要

7、為此增加成本嗎？這在實(shí)際操作過程中有很多經(jīng)驗(yàn)，有些決算可以審計(jì)一半。第二個(gè)層次：項(xiàng)目成本和決算。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，1類以上7層收取37%，4類以下7層收取21.6%。建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈。在實(shí)際操作過程中，一些開發(fā)公司以5%的比例對(duì)四類七層以上的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)。第三個(gè)層次：工程招標(biāo)，這是很難掌握的，可以規(guī)定為“貨比三”，但即使這樣也很難控制。在投標(biāo)過程中，你可以找到三個(gè)以上的公司，然后選擇兩個(gè)提供較低價(jià)格的公司，然后再降低價(jià)格。第四層：現(xiàn)場(chǎng)物資設(shè)備采購(gòu)管理難度加大。例如，對(duì)于一些圖紙上沒有顯示的東西，很難直接控制“簽署賬單”的過程。第5級(jí)：現(xiàn)場(chǎng)管理，第3部分：建筑設(shè)計(jì)常識(shí)和訣竅，建筑設(shè)計(jì)的幾

8、個(gè)門檻：6層及以下，無電梯安裝；6層以上必須安裝電梯；對(duì)于11層及以下樓層，只能安裝一部電梯，樓梯可與電梯室連接。從12樓開始，必須安裝兩部電梯，其中一部是消防電梯。對(duì)于19層及以上樓層，必須安裝兩級(jí)電梯或剪式樓梯。電梯的成本：以18層為例，電梯的成本約為25萬英鎊。每增加一層，電梯的費(fèi)用大約是5000元。2.8m層高的起點(diǎn)：房間的層高應(yīng)小于或等于地板寬度。圈梁樓=40，窗高1.5米，窗臺(tái)高0.9米，合起來為2.8米。外墻面積測(cè)量：外墻面積一般為建筑面積的1/3左右(可作為估算外墻瓦面積的依據(jù))。玻璃幕墻的成本約為300元以上，而普通鋁合金窗的成本約為180元/。多層建筑的東西間距不小于8m，

9、小高層建筑不小于13m。節(jié)能住宅建筑與普通住宅建筑的區(qū)別如下：外墻保溫(節(jié)能高于普通80元/，墻面面積)北向不適合開浮窗商務(wù)談判有技巧。1.談判前做好準(zhǔn)備。開發(fā)商首次需要配備“三把刀”。第一刀是進(jìn)入地面，第二刀是切割靈魂，第三刀是復(fù)活。目的是現(xiàn)場(chǎng)檢查地塊及其周圍特征。目的是確定建筑的位置特征和等級(jí)，熟悉項(xiàng)目的所有相關(guān)信息，盡快形成項(xiàng)目的總體輪廓，勾勒出項(xiàng)目的靈魂，調(diào)查當(dāng)?shù)氐闹饕ㄖ?，尋找具有類似市?chǎng)特征的建筑作為參考。為了初步確定項(xiàng)目的規(guī)劃等級(jí)和銷售價(jià)格。談判的原則和技巧、個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和總結(jié)表明，在早期的談判中有這樣實(shí)用的“八招”。第一步比較用心，第二步突出優(yōu)勢(shì)，第三步模擬練習(xí)，第四步清楚底線，第

10、五步了解對(duì)手，第六步需要耐心，第七步需要適應(yīng)隨機(jī)變化，第八步提供機(jī)會(huì)。第一步是將心與心的談判與他們自己的觀點(diǎn)進(jìn)行比較，需要過多的要求。從對(duì)方的角度來看，應(yīng)該心比心，合作必須最終實(shí)現(xiàn)雙方的利益。第二步突出了優(yōu)勢(shì)。在你們對(duì)彼此的立場(chǎng)和觀點(diǎn)有了初步的了解之后，你們會(huì)仔細(xì)地列出你們?cè)谶@次談判中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，以及彼此的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。特別是，你應(yīng)該列出你自己的優(yōu)勢(shì)，大的或小的，舊的或新的，作為討價(jià)還價(jià)的籌碼。但是，我們也要注意自己的缺點(diǎn)，不要急于迎敵，被對(duì)方打得體無完膚，比如駐馬店項(xiàng)目的談判。第三步，模擬演習(xí)將模擬各種可能的情況，提前模擬，以避免人們驚慌失措時(shí)的實(shí)際遭遇，難以控制戰(zhàn)爭(zhēng)。在了解了利弊之后，我們

11、應(yīng)該設(shè)想各種可能的情況，并提前計(jì)劃好行動(dòng)計(jì)劃。盡管談判席位的安排很小，但需要進(jìn)行詳細(xì)的模擬。在第四步，底線是明確的。通常，雙方都很有侵略性，磨刀霍霍，躍躍欲試。雙方只考慮他們能“得到”多少，但往往忽略了在談判過程中，在每個(gè)人都高興之前，他們必須“付出”多少，必須付出多少。因此，在談判之前，有必要弄清自己的底線：能做些什么？你要多少錢？你是怎么做的？你什么時(shí)候會(huì)讓？為什么？先清理干凈，心中有效。否則，如果對(duì)方咄咄逼人，而自己卻束手無策，讓對(duì)方接管，那么談判的初衷就會(huì)喪失。例如，合同的正常要點(diǎn)是蹺蹺板討價(jià)還價(jià)，而第五個(gè)技巧是眾所周知的“了解你的敵人和你自己，你可以在所有的戰(zhàn)斗中戰(zhàn)斗”，知道你的對(duì)手孫子的兵法。談判前，了解對(duì)方談判負(fù)責(zé)人的偏好，并盡快得到對(duì)方的青睞。這對(duì)談判有幫助。例如，楊總領(lǐng)導(dǎo)了汝州項(xiàng)目的談判，另一方有留學(xué)經(jīng)歷。每次彭總在主持東方經(jīng)典項(xiàng)目的談判時(shí)，都應(yīng)該盡可能多地了解對(duì)方的信息。第六個(gè)訣竅是要有耐心。古語有云：“急病急醫(yī)”。因此，在談判中，一個(gè)人應(yīng)該總是默默地背誦“不要急躁和浮躁”，尤其是在緊張和激烈的情況下。據(jù)說李鵬是那年當(dāng)選的。中國(guó)和泰國(guó)第二階段。戰(zhàn)場(chǎng)形