1、謹(jǐn)呈：尚錦地產(chǎn)有限公司,升龍國際中心2012年度營銷工作總結(jié) 及2013年度營銷工作計(jì)劃,升龍國際中心 2012年黯然收市，2013年重振傳奇,2012年，鄭州住宅市場呈現(xiàn)小陽春狀態(tài)，回暖跡象明顯，寫字樓和商業(yè)市場供應(yīng)量持續(xù)遞增，市場競爭慘烈，升龍國際中心大一期基本接近尾聲，基本無住宅產(chǎn)品，受大環(huán)境影響，銷售業(yè)績平平！ 2013年大二期恢弘面世，必將重振傳奇！,2012年度營銷工作總結(jié),銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,2012年任務(wù)完成情況： 2012年度計(jì)劃銷售6.50億，實(shí)際

2、銷售5.3億，完成率為82% 2012年度計(jì)劃回款6.75億，實(shí)際完成5.5億，完成率為81%； 2012年度實(shí)際銷售面積：7.9萬平米 其中，各物業(yè)類型中， 住宅計(jì)劃銷售2.7億，實(shí)際完成3.7億； 車位計(jì)劃銷售0.7億，實(shí)際完成0.075億； 寫字樓計(jì)劃銷售2.1億，實(shí)際完成1.1億； 商業(yè)計(jì)劃銷售0.9億，實(shí)際完成0.37億； 未完成物業(yè)類型主要集中在車位、寫字樓和商業(yè)。,二、2012年任務(wù)未完成原因分析： 1、市場層面上，鄭州市2012年度商業(yè)用房市場投放量劇增，客戶觀望情緒嚴(yán)重，同時，東區(qū)寫字樓大幅降價(jià)也對寫字樓、商鋪整體市場產(chǎn)生較大影響； 2、項(xiàng)目層面上，一是前期總控對車位的銷售預(yù)

3、期過高，但在執(zhí)行過程中因?yàn)楣こ虇栴}、物業(yè)租賃與銷售沖突等問題造成車位消化困難；二是項(xiàng)目招商運(yùn)營的現(xiàn)狀，以及所?？射N售房源現(xiàn)狀，也給商業(yè)銷售帶來了較大難度； 同時，中途更換代理公司、項(xiàng)目資產(chǎn)分割造成的推廣費(fèi)用大幅減少以及長時間的問題客戶處理也對銷售產(chǎn)生重要影響；,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,2012年度銷售情況,套數(shù)：套 面積： 金額：萬,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,升龍國際中心2012年全年銷售額5.3個億，其中7月份由于代理公司

4、更換剩余客戶集中簽約，簽約額達(dá)到全年峰值，8月以后，隨著貨量逐漸減少，簽約量下降。,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,分析2012年住宅銷售數(shù)據(jù)，基本呈現(xiàn)價(jià)跌量漲的現(xiàn)象，受促銷活動及優(yōu)惠力度加大的影響住宅成交數(shù)量在4月和7月達(dá)到高峰。下半年剩余住宅成交價(jià)格整體趨于穩(wěn)定。,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,上半年寫字樓價(jià)格表現(xiàn)較為平穩(wěn)，,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,車位全年銷售業(yè)績波動較大，受住宅銷

5、售狀況影響較大，在6,2012營銷節(jié)點(diǎn)回顧,2012年上半年，集中消化住宅剩余房源，多次開盤，加推，促銷等。下半年，剩余貨量集中在商業(yè)及寫字樓方面，商業(yè)集中蓄客，集中開盤。寫字樓通過制定特價(jià)房源及特價(jià)樓層進(jìn)行線下促銷。,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,7月23日公寓B5-1促銷,2月29日E23小型開盤,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,情人節(jié)活動,元宵節(jié)猜燈謎,春季健康養(yǎng)生沙龍會,風(fēng)箏節(jié),國慶嘉年華,“鄭州汽車之夜”仲夏車展,DIY活動月,2月,3月,6月,7月,10月,11月,2012年?duì)I銷活動回顧,銷售

6、分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,A5、6-1、B5-1,新青年計(jì)劃，5999元/平起,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,1.新春特惠商業(yè)折上折,針對A區(qū)臨街底商及內(nèi)鋪，春節(jié)期間，升龍國際中心特推出10套特價(jià)商鋪，實(shí)行5年返租，年返10%的優(yōu)惠策略，并在5折的基礎(chǔ)上繼續(xù)優(yōu)惠，按揭付款的客戶可享受98折，一次性付清更可享95折鉅惠。,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,2. 1元置業(yè)買房送車活動,針對A5小戶型剩余房源，實(shí)行加1元，33800元比亞迪開回家/買就送19998元賀歲大紅

7、包的活動策略。通過送比亞迪吸引客戶關(guān)注，買A5小戶型，可將比亞迪總價(jià)折抵房款，另送近2萬元優(yōu)惠。,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,針對6號地1號、A5、B5-1樓推出鄭州新青年計(jì)劃，向裸婚說不，超低價(jià)購市中心現(xiàn)房小戶，打出5999元起的低價(jià)，吸引剛需客戶及年輕人群體，以低價(jià)刺激其購房需求。,3.鄭州新青年計(jì)劃,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,在年度寫字樓市場持續(xù)低迷的市場狀況下，利用寫字樓C8認(rèn)籌立減3萬，再免一年月供的廣告語吸引客戶，將一年月供返到房款里銷售，同時通過寫字樓與住宅的價(jià)格及租金收益做比較，突出寫

8、字樓投資門檻低，收益回報(bào)高。,4.寫字樓即時認(rèn)籌活動,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,針對公寓B5-1剩余存量貨源情況，推出相應(yīng)促銷策略，買房送8萬置業(yè)基金，購154平房源更送標(biāo)準(zhǔn)地下停車位一個。 效果：有效的促進(jìn)了B5公寓小戶型房源的快速消化。,5.立刻愛買房送裝修基金，更有車位相送！,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,6.醇熟現(xiàn)鋪全城招募,針對商業(yè)廣場在市場上知名度低，經(jīng)營狀況一般，剩余體量較大的情況，對A/B區(qū)剩余商鋪實(shí)行尊貴會員全城招募活動，吸引客戶關(guān)注，集中蓄客，集中銷售，充分挖掘客戶資源。,銷售分析

9、營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,針對商鋪銷售低迷的狀況，將剩余貨源打包銷售，并在市場上傳遞升龍商業(yè)廣場二批加推旺鋪火爆熱銷中的信息，包裝為新產(chǎn)品，打破之前形象；并實(shí)行3年、5年返租銷售，年返租率8%，放大經(jīng)營中現(xiàn)鋪的優(yōu)勢，通過返租政策及商業(yè)的升值潛力，為客戶帶來超高的投資回報(bào)率，從而吸引投資客戶眼球。,7.商鋪返租銷售,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,寫字樓C8存量較大，去化困難，且在市場上知名度較低，為此，在推廣上重點(diǎn)突出金茂廣場大學(xué)路唯一5A甲級寫字樓，以及自身特有的70年產(chǎn)權(quán)不限購的優(yōu)勢，擴(kuò)大知名度的同時，釋放即將

10、封頂?shù)墓こ坦?jié)點(diǎn)，以準(zhǔn)現(xiàn)房的概念增強(qiáng)客戶對于項(xiàng)目的信心。同時，結(jié)合項(xiàng)目不同階段活動及營銷節(jié)點(diǎn)，推出特價(jià)房源及特價(jià)樓層，打出“7075元/平起”的低價(jià)促進(jìn)銷售。,5A甲級寫字樓70年產(chǎn)權(quán)不限購,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,2012年房源去化分析,小結(jié)：共計(jì)1273套，其中車位68個，寫字樓175套，商鋪15套，住宅1015套。,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,銷售分

11、析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,住宅成交分析,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,商鋪、寫字樓成交分析,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,112月來電5276組，來訪4531組 日均來電14組，來訪12組,報(bào)紙廣告、短信、網(wǎng)絡(luò)位居全面來電、來訪量前三名，報(bào)廣及網(wǎng)絡(luò)覆蓋面較廣，吸引來電量較大，短信直接面向潛在客戶，準(zhǔn)確傳達(dá)銷售信息。廣播、派單及微博等對項(xiàng)目起到擴(kuò)大影響及輻射面的作用，巡展及拓客活動對商鋪及寫字樓尋找客戶資源起到一定的作用。2013年推售產(chǎn)品主要以大二期產(chǎn)品為主，建議在

12、推廣渠道上采取大眾媒體樹立形象，小眾媒體直達(dá)客戶的策略，多種媒體渠道優(yōu)勢組合，全面展開營銷宣傳攻勢，同時重點(diǎn)放在報(bào)廣，短信，網(wǎng)絡(luò)，戶外等主流媒體方面。,媒體渠道,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,成交綜合分析,小結(jié)：年齡集中在3645歲，主力客群為個體，居住區(qū)域集中在二七、金水區(qū)，工作在二七區(qū)、中原區(qū)、金水區(qū)，認(rèn)知途徑主要為朋友介紹。,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,成交區(qū)域分析,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客

13、戶分析 其他,成交客群分析,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,1、客服部納入營銷體系，目前部門溝通較為密切，工作效率較之前大為提高； 2、代理公司的更換，7月份貨量盤點(diǎn)交接已經(jīng)完成； 3、易居客戶遺留老帶新問題已解決； 4、七匹狼問題已基本解決； 5、B區(qū)5#樓2、3單元交房工作； 6、大河報(bào)春季房展會順利完成； 7、大二期案名和logo確定，產(chǎn)品定位； 8、A5號樓、6-1新青年置業(yè)計(jì)劃順利開展，清盤。,部門建設(shè)大事記,銷售分析 營銷節(jié)點(diǎn)回顧 營銷亮點(diǎn) 房源去化分析 銷售動態(tài) 客戶分析 其他,2013年度營銷工作計(jì)劃,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售

14、控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,備注：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截止2013年1月13日17：00，不含經(jīng)貸及抵工程款部分房源。,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,項(xiàng)目大一期主要剩余貨源示意,剩余住宅：主要集中在A5、B5-1 剩余寫字樓：主要集中在C8# 剩余商鋪：主要集中A區(qū)、2號地以及B5 剩余車位：各區(qū)均有剩余,項(xiàng)目大二期主要推售貨源示意,住宅：A08地塊的2#、A20地塊的1-3# 寫字樓：A08地塊的1# 商鋪：主要集中在A08地塊的底商,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制

15、新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,項(xiàng)目剩余貨源盤點(diǎn)分析（住宅）,剩余住宅主要集中在A5#和B5-1#，而且主要集中在154L型的大標(biāo)間上，客戶選擇余地非常有限。,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,項(xiàng)目剩余貨源盤點(diǎn)分析（寫字樓）,剩余寫字樓主要集中21層以上高區(qū)，剩余產(chǎn)品較多，且層次清晰，產(chǎn)品選擇性較為豐富。,剩余房源主要集中在22層以上高區(qū)及中低區(qū)北向房源,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,項(xiàng)目剩余貨源盤點(diǎn)分析（商鋪）,剩余商鋪主要為A3-A5#裙房3層、2號地商業(yè)2層和B5#裙樓：剩余商鋪銷售難點(diǎn)或是因?yàn)槊娣e太大

16、致使投資量級太高，或是租期過長影響正常銷售；升龍商業(yè)中心的運(yùn)營情況也對商鋪銷售產(chǎn)生了消極的影響。,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,2012年住宅市場剛需客戶需求釋放徹底，回暖跡象明顯，2013年上半年本項(xiàng)目住宅所剩不多，下半年對推出貨源進(jìn)行快速集中銷售； 2013年升龍城等項(xiàng)目推出寫字樓產(chǎn)品時的區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)量進(jìn)一步增加，本項(xiàng)目上半年將C8寫字樓去化作為重中之重；下半年新品推出，作為補(bǔ)充銷售； 商業(yè)市場在2012下半年有所回暖。本項(xiàng)目由于商業(yè)運(yùn)營情況以及所剩商業(yè)面積、租期等影響，銷售難度較大；2013年下半年新品推出后，借鞋城商業(yè)開業(yè)的帶動作用，

17、對A08地塊商業(yè)進(jìn)行銷售； 車位消化壓力更大，關(guān)鍵需要與物業(yè)協(xié)調(diào)處理好租與售之間的沖突，并根據(jù)項(xiàng)目交房節(jié)點(diǎn)，結(jié)合比較有吸引力的銷售政策促進(jìn)銷售；,大一期貨源單一，清盤任務(wù)艱巨；大二期，5個月，7個億！,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,升龍國際中心2013年推售思路,大一期剩余住宅、寫字樓、商業(yè)、車位四種物業(yè)類型中，明年寫字樓是重中之重。,大一期推售思路：,2013年總基調(diào)： 上半年集中消化大一期剩余房源 全年工作重心放在大二期的籌備以及房源的消化上,大二期推售思路：,快字當(dāng)頭，住

18、宅為核心關(guān)鍵，寫字樓、商業(yè)作為重要補(bǔ)充。,快,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,重要節(jié)點(diǎn),銷售支持,集中去化A5、B5-1住宅,A5、B5-1部分剩余住宅房源釋放,B5-1送精裝修基金,節(jié)點(diǎn)目標(biāo),媒體與活動,短信群發(fā)、派單、案場活動、節(jié)日活動、車位開盤活動、交房活動等；,第一階段,第二階段,重點(diǎn)去化B5-1#大通間,加大去化剩余C8寫字樓,寫字樓和商業(yè)給予客戶比較靈活價(jià)格政策,A5、D區(qū)等住宅消化100%；B5-1剩余住宅銷售80%,3月24日A區(qū)C區(qū)/5月25日B區(qū)車位開盤,

19、9月22日A20-3開盤,全區(qū)車位持續(xù)消化,車位分期付款或節(jié)日性車位促銷政策持續(xù),剩余寫字樓消化60%,剩余總體車位消化達(dá)到7.5%,報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外、短信群發(fā)等；案場活動、節(jié)日活動、認(rèn)籌與開盤活動；,春節(jié)氣氛營造和包裝,7月27日A08-1寫字樓開盤,加大去化A區(qū)、2號地及B5裙房剩余商鋪,8月17日A08商鋪開盤,10月13日A08-2及A20-1開盤,11月9日A20-2開盤,A20-3、A20-1及A08-2、A20-2消化分別達(dá)到90%、76%、93%、50%,A08-1寫字樓消化31%/A08商鋪消化50%,待修改,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)

20、用安排,針對大一期住宅產(chǎn)品： 大一期貨量較少，正常去化為主。適度在優(yōu)惠范圍內(nèi)采用特價(jià)房等形式對B5-1進(jìn)行快速去化； 同時，建議在B5-1交房前針對154大通間房源制定額外的激勵政策，加速B5-1的清盤；,針對大二期絕大部分住宅產(chǎn)品的剛需屬性，建議將在推廣的過程中著重強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的功能性。 同時，針對A08地塊2號樓（東西向）及A20地塊西單元（公寓樓）房源，可采取贈送裝修基金形式降低首付比例，加速房源的快速消化。,針對大二期住宅產(chǎn)品：,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,A5及B5-1剩余住宅消化,B5-1剩余住宅去化,9-12月三次大二期新房源加推,價(jià)格,

21、時間,銷售重點(diǎn),釋放部分新房源逼定客戶,利用贈送裝修基金、交房節(jié)點(diǎn)活動等對剩余房源加速去化,春節(jié)期間采取特價(jià)房等形式對A5及B5-1房源進(jìn)行引導(dǎo)、去化,結(jié)合針對未成交寫字樓客戶的引導(dǎo)轉(zhuǎn)化以及5月份B5-1開盤節(jié)點(diǎn)，持續(xù)消化B5-1剩余房源,9月份、10月份推出新品房源后，在10月底利用送裝修基金等形式，對A08-2及A20-3房源進(jìn)行迅速去化；,（住宅）,策略重點(diǎn),大二期新房源入市,利用開盤活動集中消化新房源,【剩余住宅/寫字樓/商業(yè)/車位價(jià)格策略表現(xiàn)】,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營

22、銷費(fèi)用安排,針對大一期寫字樓產(chǎn)品： 2013年C8寫字樓將迎來兩大利好點(diǎn)：工程進(jìn)度加快和現(xiàn)場體驗(yàn)提升。 充分利用工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，做足現(xiàn)場體驗(yàn)工作。并通過宣傳推廣加大力度，針對8號樓相對完整的高層區(qū)房源，展開客戶集中積累、集中消化、擠壓等一系列策略動作。 隨著工程進(jìn)度的加快，對自用客戶的吸引力進(jìn)一步加強(qiáng)，建議在2013年3、4月份，銀行放貸政策逐步寬松時，針對C8寫字樓產(chǎn)品采取低首付銷售策略，加速剩余房源的快速消化； 加大拓展客戶力度。通過與各媒體進(jìn)行資源嫁接，針對性參與圏層營銷活動，如高峰論壇、地市巡展、企業(yè)峰會等活動。同時分行業(yè)進(jìn)行客戶上門陌拜，加大主動拓展力度； 同時，可將7月份即將推出的A

23、08-1寫字樓產(chǎn)品作為標(biāo)桿產(chǎn)品，擠壓客戶至C8，并在A08-1開盤前進(jìn)行清盤消化；,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,針對大二期寫字樓產(chǎn)品： 提前拓客。在年后三四月份，針對片區(qū)重點(diǎn)客戶以及老業(yè)主進(jìn)行客戶拓展，主要為A08-1尋找整層定制客戶； 開盤前，針對升龍老業(yè)主進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，以較大優(yōu)惠消化部分房源；同時，開盤后可持續(xù)采用低首付或者買房贈送裝修基金等形式進(jìn)行房源促銷。,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,C8#剩余房源買寫字樓送月租促銷政策，A08-1保持價(jià)格標(biāo)桿，以促進(jìn)C8清盤,價(jià)格,時間,銷售重點(diǎn),春節(jié)期間特價(jià)

24、促銷,春節(jié)前2周時間針對C8#寫字樓選取20套特價(jià)房，促進(jìn)節(jié)日期間客戶成交；,3-7月變化推廣形式比如“投資低首付”、“買寫字樓送月租”（可沖抵房款）的優(yōu)惠噱頭，吸引市場關(guān)注，同時保持比較靈活的價(jià)格優(yōu)惠談判空間，以便促進(jìn)客戶成交；,7月初A08-1寫字樓認(rèn)籌時，釋放相對較高價(jià)格，以擠壓客戶至C8，同時，可針對剩余房源采取“清盤促銷價(jià)”的形式，進(jìn)一步逼定未成交客戶； 7月底A08-1采取低價(jià)入市策略，迅速集中消化推出房源；開盤后持續(xù)以靈活的價(jià)格策略吸引客戶成交；,（寫字樓）,策略重點(diǎn),結(jié)合車位開盤組合促銷,C8寫字樓清盤特價(jià),寫字樓清盤,以特價(jià)銷售逼定前期客戶同時價(jià)格談判靈活調(diào)整,【剩余住宅/寫

25、字樓/商業(yè)/車位價(jià)格策略表現(xiàn)】,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,A08-1寫字樓開盤促銷政策,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,針對車位：,策略性減少售樓部車位銷售與物業(yè)進(jìn)行的車位租賃之間的沖突，一方面減少租賃車位，加大銷售促銷力度。另一方面與物業(yè)公司溝通將租賃區(qū)進(jìn)行劃分，并對地下停車進(jìn)行嚴(yán)格管理，嚴(yán)禁亂停亂放的現(xiàn)象，保障購房車位業(yè)主的權(quán)益； 同時分別在3月份和5月份配合兩次車位開盤，對剩余車位進(jìn)行集中促銷。,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,1月,2月,3月,4月,5

26、月,價(jià)格,時間,銷售重點(diǎn),A區(qū)、C區(qū)車位集中消化,3月底針對A區(qū)、C區(qū)車位集中開盤,5月底結(jié)合B5交房活動針對B區(qū)車位集中開盤；,（車位）,6月,策略重點(diǎn),7月,8月,A區(qū)C區(qū)車位消化,9月,10月,11月,12月,B區(qū)車位持續(xù)消化,B區(qū)車位消化,A區(qū)/B區(qū)/C區(qū)剩余車位持續(xù)消化（結(jié)合分期付款政策）,【剩余住宅/寫字樓/商業(yè)/車位價(jià)格策略表現(xiàn)】,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,針對大一期商鋪產(chǎn)品： 主要做線下圈層營銷活動，與具有高端客戶資源的單位合作，根據(jù)實(shí)際情況推出相關(guān)優(yōu)惠政策，促進(jìn)商鋪產(chǎn)品的銷售； 加強(qiáng)商場商業(yè)運(yùn)營氛圍的包裝，提升客戶對項(xiàng)目產(chǎn)品的信

27、心。 利用B5-1在5月份的交房節(jié)點(diǎn)，以及屆時坤業(yè)百貨正常經(jīng)營帶來的人氣效應(yīng)，促進(jìn)B5底商的消化；,針對大二期商鋪產(chǎn)品： 根據(jù)A08地塊的位置以及商鋪價(jià)值，建議針對A08地塊商鋪采取交房后3年返租和直接銷售兩種形式，吸引投資、自用客戶到訪成交。 對周邊專業(yè)市場商戶以及升龍集團(tuán)老業(yè)主進(jìn)行深度挖掘，為商鋪銷售提供充足的客源支持。,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,大學(xué)路,淮河路,大二期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：,項(xiàng)目規(guī)模不大，地塊分散，容積率較高，車位配比尚可,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,S(優(yōu)勢) 1、升龍品牌，實(shí)力開發(fā)商

28、，理念超前； 2、剛需產(chǎn)品，產(chǎn)品多為77-90的兩房、三房； 3、物業(yè)類型豐富，其中寫字樓產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)較為稀缺產(chǎn)品； 4、地段較好，區(qū)域價(jià)值明顯；,W(劣勢) 1、地塊分散，每個地塊規(guī)模不大，且容積率較高； 2、寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)一般； 3、住宅產(chǎn)品線單一，且東西向戶型、小戶型等比較高； 4、外界普遍對項(xiàng)目銷售階段認(rèn)知存在偏差； 5、項(xiàng)目開盤時間較晚，且節(jié)奏偏快 6、售樓部昭示性太弱。,O(機(jī)會) 1、商圈升級改造政策支持； 2、老城區(qū)配套完善，生活氛圍濃厚； 3、萬達(dá)廣場、升龍國際中心形成區(qū)域商業(yè)、商務(wù)氛圍； 4、升龍國際中心項(xiàng)目的區(qū)域帶動作用；,T(威脅) 1、周邊升龍城、中原新城等項(xiàng)目將推出大體量寫字樓、商業(yè)產(chǎn)品，勢必對區(qū)域內(nèi)客戶進(jìn)行較大分流；,SWOT分析,存量分析 推售背景 推售目標(biāo) 推售控制 新品簡介 計(jì)劃分解 營銷費(fèi)用安排,