1、金 龍 商 業(yè) 城前 期 物 業(yè) 管 理 方 案來(lái)賓市鴻福物業(yè)管理有限公司目 錄 一、 前言2二、 物業(yè)管理模式2（一）、物業(yè)管理架構(gòu)2（二）、物業(yè)管理人員配備3三、 管理內(nèi)容3四、 管理規(guī)章制度3五、 物業(yè)管理費(fèi)用收支預(yù)算表5六、 裝修及施工管理6七、 出入及治安管理6八、 交通車輛管理7九、 公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理9十、 綠化養(yǎng)護(hù)管理10十一、 物業(yè)檔案的建立與管理11十二、 消防安全管理12十三、 環(huán)境和衛(wèi)生管理13一、 前言服務(wù)宗旨業(yè)主至上、至誠(chéng)服務(wù)。追求目標(biāo)以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。二、物業(yè)管理模式（一）、物業(yè)管理架構(gòu)金龍商業(yè)城物業(yè)服務(wù)

2、中心秩序、車管班保潔、綠化班設(shè)備管理班物業(yè)總公司財(cái)務(wù)部金龍商業(yè)城物業(yè)服務(wù)中心主要工作職責(zé)：1、對(duì)我物業(yè)總公司負(fù)責(zé)；2、負(fù)責(zé)金龍商業(yè)城的各項(xiàng)物業(yè)管理和服務(wù)的策劃，實(shí)施工作；秩序、車管班：1、對(duì)金龍商業(yè)城物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)；2、負(fù)責(zé)金龍商業(yè)城的秩序維護(hù)、消防安全和車場(chǎng)，車輛的安全、交通管理工作；綠化、保潔班：1、對(duì)金龍商業(yè)城物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)；2、負(fù)責(zé)金龍商業(yè)城的公共區(qū)域衛(wèi)生保潔，紅線圖范圍內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)工作；財(cái)務(wù)部：1、對(duì)金龍商業(yè)城物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)；2、負(fù)責(zé)金龍商業(yè)城的財(cái)務(wù)工作（包括收支預(yù)算、報(bào)表，征收和支付各類費(fèi)用）；設(shè)備管理班：1、對(duì)金龍商業(yè)城物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)；2、負(fù)責(zé)金龍商業(yè)城的的公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備

3、檢查維護(hù)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行檢查，維修維護(hù)工作；（二）人員配備情況1、金龍商業(yè)城物業(yè)服務(wù)中心：物業(yè)主管1人，物業(yè)助理1人。2、秩序、車管班：班員人。3、綠化、保潔班：綠化工1人，保潔員人。4、財(cái)務(wù)部：出納1人，會(huì)計(jì)1人、4、設(shè)備管理班：管理維修員人?？傆?jì)人。 三、管理內(nèi)容 在接管金龍商業(yè)城物業(yè)后，我們將就下列事項(xiàng)進(jìn)行管理：1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等；2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)，包括共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公

4、共消防設(shè)備等；3、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場(chǎng)等；4、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)地、房屋建筑共用部位；6、交通、車輛行駛及停泊；7、配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作；8、業(yè)主或使用人裝修管理工作；9、整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料；10、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。包括責(zé)令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金；11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司

5、管理的其它事項(xiàng)；12、積極配合金龍商業(yè)城的銷售。四、管理規(guī)章制度規(guī)章制度在日常物業(yè)管理實(shí)務(wù)運(yùn)行中既是物業(yè)管理的保障，又是實(shí)施物業(yè)管理的準(zhǔn)則， 其內(nèi)容主要有以下諸方面（但不限以下內(nèi)容）組成。1、公眾制度（1） 業(yè)戶手冊(cè)（2） 業(yè)主公約（3） 裝修管理規(guī)定（4） 裝修管理協(xié)議（5） 裝修人員管理規(guī)定（6） 出入物品管理規(guī)定（7） 安全管理規(guī)定（8） 消防管理規(guī)定（9） 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定（10） 園林綠化管理規(guī)定2、崗位職責(zé)（1） 物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)（2） 物業(yè)助理崗位職責(zé)（3） 清潔員崗位職責(zé)（4） 綠化工崗位職責(zé)（5） 秩序維護(hù)員崗位職責(zé)（6） 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)（7） 財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)（8） 管理

6、維修員崗位職責(zé)3、運(yùn)作管理制度（1） 各部門月工作計(jì)劃及總結(jié)制度（2） 員工培訓(xùn)制度（3） 內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度（4） 檔案資料管理制度（5） 值班管理制度（6） 公共用品申請(qǐng)、購(gòu)買、領(lǐng)用制度（7） 接待投訴處理及回訪制度（8） 維修回訪制度（9） 配電房管理制度（10） 物業(yè)防火安全檢查制度（11） 大廈應(yīng)急滅火搶救方案（12） 物業(yè)管理運(yùn)作流程（13） 業(yè)戶投訴處理程序（14） 業(yè)戶入住工作程序（15） 業(yè)戶入住裝修管理工作程序（16） 物業(yè)管理檔案建立工作程序（17） 公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)工作程序（18） 安全管理工作程序（19） 消防應(yīng)急處理工作程序（20） 園林綠化管理工作程序（21） 清

7、潔管理工作程序（22） 社區(qū)文化開展工作程序（23） 員工手冊(cè)（24） 管理人員文明服務(wù)準(zhǔn)則（25） 員工辦公制度4、員工培訓(xùn)考核制度（1） 新員工入職培訓(xùn)制度（2） 員工工作考核及獎(jiǎng)罰制度（3） 業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計(jì)表（4） 員工違章違紀(jì)處理意見申報(bào)表五、物業(yè)管理費(fèi)用收支預(yù)算表1、物業(yè)管理費(fèi)用收取預(yù)算表序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目月收入（元）年收入（元）備注1商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)2住宅物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)2、物業(yè)管理費(fèi)用開支預(yù)算表序號(hào)支出項(xiàng)目月支出（元）年支出（元）備注1員工薪金2員工保險(xiǎn)福利3公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)4綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)5清潔衛(wèi)生費(fèi)6秩序維護(hù)費(fèi)7物業(yè)管理辦公費(fèi)8公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi)9固定資產(chǎn)折舊費(fèi)10公共水電費(fèi)1

8、1公司合理利潤(rùn)12法定稅金13合計(jì)（因?yàn)楝F(xiàn)無(wú)具體數(shù)據(jù)，所以暫時(shí)不給予具體開支費(fèi)用數(shù)據(jù)）六、裝修及施工管理為了加強(qiáng)本物業(yè)住宅及商鋪的室內(nèi)裝飾裝修管理，規(guī)范裝修行為，為維護(hù)本物業(yè)的公共安全和全體業(yè)主（物業(yè)使用人）的合法權(quán)益，保障金龍商業(yè)城公共設(shè)施設(shè)備的正常使用，樓宇安全和房屋外觀的統(tǒng)一美觀，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)以及金龍商業(yè)城的實(shí)際情況特定本管理方案：1、簽于金龍商業(yè)城的情況，為保證住房和施工兩不誤，消防安全隱患，應(yīng)把正在施工的現(xiàn)場(chǎng)和住房隔離，避免秩序混亂。2、任何施工隊(duì)進(jìn)入本物業(yè)施工，都要接受資質(zhì)審核，物業(yè)內(nèi)裝修實(shí)行憑裝修申請(qǐng)審批表進(jìn)場(chǎng)和施工人員憑出入證進(jìn)出制度，各施工隊(duì)必須加強(qiáng)內(nèi)部管理不得使用

9、三無(wú)人員，政府要求需持證上崗的技術(shù)工各工人要證件齊全。裝修期限：中小工程為30天，較大工程為60天，最長(zhǎng)不超過(guò)90天。如確實(shí)需要延期，應(yīng)到物業(yè)管理公司辦理延期手續(xù)。3、施工時(shí)間：小區(qū)尚未有業(yè)主入住時(shí)每日裝修施工時(shí)間不限制。業(yè)主已開始入住的每日裝修施工時(shí)間為：上午8：0012：00，下午15：0019：00（冬季14：3018：30），節(jié)假日及周六、日靜音施工，不得進(jìn)行散發(fā)刺激氣味的作業(yè)；在重大的節(jié)日如元旦、春節(jié)或國(guó)慶節(jié)，一般是不允許施工。超過(guò)施工時(shí)間，物業(yè)公司有權(quán)責(zé)令停工，如不聽從勸阻將扣留、沒(méi)收工具或停水、停電，在節(jié)假日施工應(yīng)注意嚴(yán)禁發(fā)出噪音，以免打擾住戶的正常休息。4、施工過(guò)程喲啊注意及時(shí)

10、將裝修垃圾裝袋后放置于樓外指定地點(diǎn)，樓梯、過(guò)道、天臺(tái)、道路及其他公共場(chǎng)所不得作為加工或堆放材料、垃圾的地方。裝修過(guò)程中不得損壞公用設(shè)施設(shè)備，保持公用地面，墻面完好和整潔。5、各業(yè)主在裝修期間須無(wú)條件的接受物業(yè)管理公司工作人員不定期、不定時(shí)的對(duì)裝修進(jìn)行檢查、監(jiān)督。6、裝修時(shí)嚴(yán)禁在廚房、廁所清洗灰漿桶、磚刀等，以免造成下水道堵塞。7、裝修期間，嚴(yán)禁動(dòng)用明火或使用易燃易爆物品，如：電焊，煤氣瓶等，如確實(shí)施工需要的，須報(bào)物業(yè)管理公司審批，并在采取有關(guān)防范措施后方可使用。8、物業(yè)管理公司對(duì)違反本規(guī)定者，可視情節(jié)輕重，作如下處理：說(shuō)服勸告、責(zé)令恢復(fù)原狀、責(zé)令停工、賠償經(jīng)濟(jì)損失，追究法律責(zé)任。七、出入及治安

11、管理1、本物業(yè)內(nèi)的住戶要積極配合物業(yè)管理人員，搞好本物業(yè)的安全出入管理工作。2、住戶發(fā)現(xiàn)形跡可疑的人，業(yè)主或物業(yè)使用人都有義務(wù)和責(zé)任上前詢問(wèn)，并同時(shí)向物業(yè)管理人員報(bào)告。3、本物業(yè)內(nèi)一旦發(fā)生偷盜等惡性案件，住戶應(yīng)立刻報(bào)告物業(yè)管理公司并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)現(xiàn)公安人員破案。4、小區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行24小時(shí)秩序員巡邏，熱情為業(yè)主服務(wù)。5、凡進(jìn)入小區(qū)的人員必須服從和遵守小區(qū)管理規(guī)定。接受秩序員正常、合理的查詢。6、本物業(yè)內(nèi)嚴(yán)禁一切違反治安管理?xiàng)l例和觸犯法律的活動(dòng)。如：嚴(yán)禁攜帶槍支、彈藥、易爆、劇毒物品進(jìn)入本物業(yè)。嚴(yán)禁在物業(yè)內(nèi)聚眾賭博、打架、斗毆、賣淫、嫖娼、吸毒、販毒，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將報(bào)告公安部門按有關(guān)規(guī)定處理。7、各住

12、戶應(yīng)認(rèn)真填報(bào)常住人口登記表。8、住戶和來(lái)訪人員不得攜帶易燃、易爆、劇毒或有污染的物品進(jìn)入本物業(yè)。9、為保證住戶利益，凡住戶攜帶較大件如手提箱、包裝箱等物品出門，需先填寫有物業(yè)管理公司或業(yè)主印章的貨物出入證，并出示本人身份證原件，然后交物業(yè)管理公司核實(shí)，由保安人員驗(yàn)證后方可出門，以便有效的保護(hù)住戶的利益。10、流動(dòng)人員、暫住人員入住前應(yīng)持有效證件到物業(yè)管理公司登記。11、物業(yè)管理公司工作人員有權(quán)對(duì)違反物業(yè)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正；若工作人員有違法、違紀(jì)、違章或無(wú)禮、刁難住戶等現(xiàn)象，住戶可通過(guò)各種方式及時(shí)向物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人投訴。12、以上規(guī)定均為保障住戶安全而定，敬請(qǐng)住戶配合并告知家人、親友

13、，以免工作人員正在執(zhí)行上述規(guī)定時(shí)發(fā)生尷尬場(chǎng)面。注：業(yè)主或物業(yè)使用人搬離本物業(yè)時(shí)，應(yīng)提前兩天告知物業(yè)管理公司，并結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，憑物業(yè)管理公司的放行手續(xù)出入八、交通車輛管理為充分利用和管理好本物業(yè)車輛停放場(chǎng)地，保持交通道路順暢及停車環(huán)境，有效地為住戶服務(wù)，維護(hù)車主的利益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，特制定本管理公約。1、物業(yè)停車場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一管理。物業(yè)停車場(chǎng)車位實(shí)行有償使用物業(yè)管理公司不承擔(dān)保管義務(wù)。住戶停放車輛需按規(guī)定進(jìn)行交費(fèi)，并在物業(yè)管理部進(jìn)行登記及領(lǐng)取車位使用證，并嚴(yán)格遵守停車場(chǎng)的有關(guān)管理規(guī)定。車位使用停車費(fèi)收取請(qǐng)按規(guī)定向物業(yè)管理公司付款。2、車主須憑物業(yè)的證/卡進(jìn)入停車場(chǎng)。車輛出入停車場(chǎng)時(shí)，請(qǐng)車主出

14、示，以便停車場(chǎng)管理員易于檢核，證為一車一證/卡制，不得轉(zhuǎn)借涂改、偽造。車輛進(jìn)出停車場(chǎng)時(shí)，管理人員認(rèn)證/卡對(duì)車，車位證與車輛牌號(hào)不符者，禁止車輛進(jìn)入，所以請(qǐng)車主/司機(jī)認(rèn)真保管該證/卡并隨身攜帶。3、凡證如有丟失損壞，本物業(yè)管理公司無(wú)義務(wù)承擔(dān)任何調(diào)查證明，當(dāng)事人應(yīng)立即告知物業(yè)管理公司并提出書面申請(qǐng)補(bǔ)證，并交納工本費(fèi)及其它相關(guān)費(fèi)用，所遺失的證件作廢，否則由此產(chǎn)生的任 何后果將由車主負(fù)責(zé)。4、車輛停放駛離：車輛進(jìn)入時(shí)，司機(jī)須向管理人員出示該車的有效證件。車輛停放時(shí)必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當(dāng)距離，請(qǐng)勿妨礙其他車輛出入。請(qǐng)勿對(duì)他人或其他車輛，做出有可能危

15、險(xiǎn)的行為。車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理人員出示有效證件，管理人員核對(duì)牌號(hào)相符，并交納或扣除相關(guān)費(fèi)用后，方可駛離。不服從指揮、亂停放車輛的住戶將按照交通有關(guān)規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。5、進(jìn)入停車場(chǎng)內(nèi)時(shí)，車速不得超過(guò)時(shí)速5公里/小時(shí)。所有外來(lái)車輛不經(jīng)物業(yè)管理公司許可不得進(jìn)入本物業(yè)。6、請(qǐng)勿放置貴重物品、重要文件在車輛內(nèi)，離車時(shí)請(qǐng)鎖好門窗，否則所造成的損失均由車主自負(fù)。7、停車場(chǎng)內(nèi)不準(zhǔn)吸煙，不準(zhǔn)攜帶有危險(xiǎn)性、易燃性的物品，不得在車場(chǎng)內(nèi)焚燒各種廢棄物。8、超重、超長(zhǎng)的車輛（含2.5噸以上貨車）不得進(jìn)入停車場(chǎng)。9、車輛不得在停車場(chǎng)內(nèi)維修、加油、清洗、清掃車上雜物于地面。10、

16、不準(zhǔn)在停車場(chǎng)內(nèi)起卸或堆放物貨。漏油車輛不許進(jìn)入停車場(chǎng)。11、所有盛載物品之車輛若無(wú)物品來(lái)源證明，管理人員將拒絕放行。12、物業(yè)管理公司有權(quán)在需要時(shí)將物業(yè)內(nèi)交通改道，或臨時(shí)封閉道路。13、任何車輛如觸犯管理公約或損壞本物業(yè)內(nèi)物業(yè)，管理人員有權(quán)對(duì)事件做出必要的處理擴(kuò)追究肇事者經(jīng)濟(jì)責(zé)任，嚴(yán)重時(shí)提交公安部門處理。14、進(jìn)入本物業(yè)停車場(chǎng)的所有車輛不允許有任何原因的沖欄行為，對(duì)于沖欄行為，將按破壞、盜車嫌疑堅(jiān)決予以扣車進(jìn)行調(diào)查、索賠、關(guān)公安機(jī)關(guān)處理。管理人員有權(quán)視實(shí)際情況拒絕任何沖欄車輛進(jìn)入本物業(yè)。15、對(duì)違規(guī)行車和違規(guī)停泊車輛的人士，物業(yè)管理公司有權(quán)勸喻、警告、加鎖、拖車或請(qǐng)交警部門協(xié)助處理，由此而造成

17、的損失一概由車主負(fù)責(zé)。16、各產(chǎn)權(quán)人及使用人除緊急情況外，不準(zhǔn)破壞和擅自使用車場(chǎng)內(nèi)的消防設(shè)施和器材。如有損壞或撞毀本停車場(chǎng)內(nèi)的任何設(shè)施損壞者必須照價(jià)賠償。17、根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定，本停車場(chǎng)只提供停車位使用，不承擔(dān)車輛保管和保險(xiǎn)責(zé)任，車主/司機(jī)應(yīng)自行購(gòu)買保險(xiǎn)，本停車場(chǎng)不負(fù)責(zé)任何財(cái)物或人身?yè)p失或其財(cái)產(chǎn)的損失。如車主有特殊保險(xiǎn)需要，可另行協(xié)商收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽暑協(xié)議。18、所有駕駛者均不準(zhǔn)：（1）隨意鳴笛。（2）停放于兩個(gè)車位中間。（3）在一個(gè)車位內(nèi)停放多于一輛車。（4）停車車位只限停泊車輛，不得作其他用途或存放雜物。19、進(jìn)入物業(yè)車輛須遵守物業(yè)車輛管理制度，接受管理人員的指揮，違章追討相關(guān)責(zé)任。2

18、0、物業(yè)管理公司保留對(duì)不遵守本交通管理公約或違反國(guó)家法例的車輛上鎖，該車輛車主需要負(fù)責(zé)全部有關(guān)費(fèi)用，物業(yè)管理公司有權(quán)做出調(diào)整而毋須事先通知。21、停放車輛者出現(xiàn)碰撞事故，由涉及雙方進(jìn)行妥善處理。22、凡進(jìn)入本物業(yè)的車輛應(yīng)注意不得損壞路面、綠化樹木、房屋公用設(shè)施，以及不得損壞或移動(dòng)路牌和交通標(biāo)志，否則車主必須照價(jià)賠償。23、車主如發(fā)現(xiàn)有可疑人物在車場(chǎng)停留請(qǐng)速通知物業(yè)管理公司。24、停車場(chǎng)車位使用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)照來(lái)賓市有關(guān)停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。25、物業(yè)管理公司保留修改或增刪此協(xié)議的權(quán)力，按實(shí)際需要調(diào)整。、九、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理1對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外），共

19、用設(shè)施設(shè)、備能正常運(yùn)行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生。2建立共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)檔案（或設(shè)備臺(tái)賬），有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄。3有設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范執(zhí)行。4對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦5特種設(shè)施設(shè)備和測(cè)量?jī)x表、儀器，按照政府有關(guān)規(guī)定，定期進(jìn)行檢驗(yàn)檢測(cè)校準(zhǔn)，符合相關(guān)規(guī)范。6設(shè)備房保持整齊清潔，安全設(shè)施符合規(guī)范，無(wú)鼠害，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無(wú)堆積雜物；設(shè)備設(shè)施銘牌、標(biāo)識(shí)規(guī)范、統(tǒng)一、完整；操作規(guī)程、維護(hù)規(guī)范、管理制度在明顯

20、位置做出標(biāo)識(shí)；各類管線有分類標(biāo)識(shí)和流向標(biāo)識(shí)；各類記錄本、登記本（運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、交接班等）齊全，記錄完整；監(jiān)控記錄可保存15天，并能正?；胤?。7對(duì)小區(qū)內(nèi)變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設(shè)施、車庫(kù)限高、區(qū)內(nèi)道路限速、燃?xì)庹{(diào)壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設(shè)置明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。8公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每年檢查、疏通一次；雨水、污水井每半年檢查、清掏一次；雨水、污水管道及井發(fā)生堵塞時(shí)應(yīng)及時(shí)疏通；化糞池每年至少清掏一次，每季度檢查一次，防止外溢。9建立設(shè)備設(shè)施巡視制度，有專人巡視，配電室、排污泵等每日巡視至少一次，有巡視記錄。中控室等有專人

21、24小時(shí)值守，值守人員每班工作時(shí)間不超過(guò)八小時(shí)。10每日對(duì)園區(qū)路面、景觀、小品、圍墻（護(hù)欄）、窨井、健身設(shè)施、兒童娛樂(lè)設(shè)施、照明設(shè)施、門禁、周界報(bào)警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視一次。設(shè)施設(shè)備能正常使用，無(wú)安全隱患。11設(shè)立日常消耗物料、備件倉(cāng)庫(kù)，保證日常維修的及時(shí)性。倉(cāng)庫(kù)有完善的管理制度。12保證載人電梯日夜24小時(shí)正常運(yùn)行。13消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通。、十、綠化養(yǎng)護(hù)管理1雇請(qǐng)專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。2對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。3定期清除綠地雜草、雜物。4適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。十一、物業(yè)檔案的建立與管理檔案資料的管理是物

22、業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分，科學(xué)的、規(guī)范的檔案管理能有效地為樓宇及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。物業(yè)管理的檔案建立與管理必須采用先進(jìn)電子計(jì)算機(jī)技術(shù)，通過(guò)檔案“集中化、有序化、信息化”科學(xué)管理程序，達(dá)到資源共享、合理利用的目的。我們擬對(duì)小區(qū)內(nèi)所有物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目采取標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的管理原則，進(jìn)行系統(tǒng)化處理、智能化運(yùn)用，由具有專業(yè)素質(zhì)的管理人員進(jìn)行管理。（一）、檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié) 1、資料的收集 （1）設(shè)立檔案庫(kù)，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。 （2）從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，物業(yè)構(gòu)成的方方面面資

23、源都要進(jìn)行資料收集。 2、資料分類整理 收集后的所有信息集中整理。根據(jù)檔案的來(lái)源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。 3、資料歸檔管理 （1）擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制進(jìn)行資料的歸檔管理。 （2）檔案分類組卷考慮小區(qū)管理實(shí)際科學(xué)細(xì)分，按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號(hào)、造冊(cè)、編輯、并分柜保存。 （3）檔案的出庫(kù)必須登記后方可借出；入庫(kù)時(shí)，須進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。 （4）嚴(yán)格內(nèi)部文件資料的保密制度，需保密文件及區(qū)域必須加密，確保文件的安全。 （5）加強(qiáng)檔案的安全管理，配置消防器材，檔案柜、鎖條例防盜、防火、防蟲

24、、防鼠、防潮濕的要求。 4、檔案的運(yùn)用 采用科學(xué)檢查及多媒體查詢的方法，隨時(shí)可以查閱調(diào)用所有管理資料如客戶資料、裝修資料、財(cái)務(wù)狀況等，文件目錄條理清晰，便于檔案使用查詢、工作的監(jiān)督和檢查。（二）、檔案資料分類接管移交檔案資料： （1） 紅線圖、總平面圖 （2）竣工圖： 單晶體建筑、結(jié)構(gòu)、竣工圖 消防、燃?xì)?、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 （3）房屋、消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書 （4）供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書及其設(shè)備技術(shù)資料 （5）綠化工程竣工圖 （6）其他技術(shù)資料（智能化設(shè)備）管理處自建檔案資料：1、物業(yè)資料（1）服務(wù)區(qū)基本資料（2） 分區(qū)資料（3）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料（4）娛樂(lè)

25、設(shè)施資料2、客戶資料（1）客戶入住資料（合同、入住通知單、管理公約、裝修申請(qǐng)、驗(yàn)房表、費(fèi)用托收協(xié)議等）（2）客戶室內(nèi)維修檔案3、日常管理資料（1） 值班表（2）交接班記錄表（3） 小區(qū)搬出（入）物品登記（4） 日常事務(wù)巡視記錄（5） 事務(wù)回訪登記表4、車輛管理資料（1）車輛詳細(xì)資料（2）車位使用協(xié)議5、裝修資料（1）裝修申請(qǐng)表（2）裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書（3） 臨時(shí)施工人員登記表（4）施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照（5）消防責(zé)任書6、維修資料（1）維修登記表（2）維修服務(wù)派工單（3）維修回訪記錄（4）公共設(shè)施維修記錄7、治安管理資料（1）日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄（2）查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶

26、（3）物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄8、設(shè)備管理資料（1）公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄（2）機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄（3）設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄（4）設(shè)備檢查記錄9、社區(qū)文化資料（1）各項(xiàng)活動(dòng)計(jì)劃及實(shí)話記錄（2）社區(qū)文化活動(dòng)圖片及錄像記錄（3）新聞傳媒報(bào)導(dǎo)10、員工管理資料（1）員工個(gè)人資料、入職表格（2）業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)懲記錄11、培訓(xùn)資料（1）各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄（2）培訓(xùn)考核記錄（3）外出考評(píng)及參加演練記錄12、客戶反饋資料（1）服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表（2）意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄（3）投訴及處理記錄表13、行政文件資料（1）政府部門文件（2）物業(yè)公司文件（3）管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件（4）管

27、理處榮譽(yù)一覽表（5）管理處接待來(lái)訪參觀記錄表十二、消防安全管理為了加強(qiáng)消防安全工作，保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)的廣大住戶生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)中華人民共和國(guó)消防法和來(lái)賓市有關(guān)消防管理規(guī)定，特制定本公約。敬請(qǐng)各業(yè)主和用戶認(rèn)真閱讀下列條款，并自覺(jué)遵守。1、防火責(zé)任制，各住戶為本自用部位當(dāng)然責(zé)任人，負(fù)責(zé)做好各自所屬范圍內(nèi)的防火安全工作。2、消防區(qū)及樓梯、走道、出口、卷簾門、消防前室、電梯前室、安全防火門附近及疏散通道、逃生天臺(tái)等處必須保持暢通無(wú)阻，任何單位和個(gè)人不得占用封堵，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)停放車輛及堆放物品。3、住戶不得損壞消防設(shè)備和器材，嚴(yán)禁動(dòng)用、損壞樓梯、走道和出口的各類消防標(biāo)志、報(bào)警裝置、滅火設(shè)施設(shè)備。4、物業(yè)公共場(chǎng)地不得燃燒香火紙張、織物、纖維、木制品及其他廢棄物品。物業(yè)嚴(yán)禁私自經(jīng)營(yíng)、儲(chǔ)存和燃放煙花爆竹、炸藥、雷管、汽油等易燃易爆危險(xiǎn)品。教育自家兒童切勿玩火。5、遵守安全用電管理規(guī)定，使用符合標(biāo)準(zhǔn)的電器，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器，嚴(yán)禁亂拉、亂搭電線。6、住戶